シティハウス品川サウスってどう？

[マンション比較中さん]

シティハウス品川サウスはどうですか。
子育てや教育に便利で、生活しやすいところでしょうか。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/shinagawa_south/

所在地：東京都品川区東品川一丁目31番5
交通：京浜急行電鉄本線「新馬場」駅から徒歩7分、東京モノレール「天王洲アイル」駅から徒歩8分
東京臨海高速鉄道りんかい線「天王洲アイル」駅から徒歩8分、JR山手線「品川」駅から徒歩17分
総戸数　66戸　
構造・規模　鉄筋コンクリート造　 地上18階建　　　
完成年月　平成31年12月中旬予定　
入居（引渡）予定日　平成32年4月上旬 　
売主：住友不動産
施工会社：住友不動産シスコン
管理会社：住友不動産建物サービス

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[マンションWOM！関連記事]
https://www.e-mansion.co.jp/recommend/archives/122/

[601: 匿名さん]

なるほど、これは早とちりでした。しかしこの地域は地権者が手放したくないのか、賃貸が多いですね。

[602: 匿名さん]

情報少なかったり、ブランド名がいろいろあったり、分かりづらいですよね。

リニアや高輪ゲートウェイなどで土地の価値が持続するとか、ホテルや賃貸などの方が利回りがいいとかあるのかなぁと考えています。

[603: 匿名さん]

大井町の分譲マンションはスミフのタワマンを除き全て完売、シーサイドも同様なので、当地域の新築分譲マンションは本当に少なくなりました。

[604: 匿名さん]

残り5戸になった？

[605: 匿名さん]

３LDKで67㎡で7,100万円～8,200万円。同じ間取りっぽいですし、階数が違うだけでかなり金額は異なってくると思いますが
ここまで幅があるのは、
低層階と高層階とあるということなのか？
どうなんでしょうね。
そればかりは話を聞きに行かなくちゃです。

[606: 匿名さん]

昔の情報(>>566)みると、今は低層階と高層階って感じですね。

[607: 匿名さん]

販売戸数は5戸で変わらずですが、価格が以前と違う気がします。
以前に販売していたものは売れたということですかね。

[608: マンション検討中さん]

残りは角部屋のみみたいですね。
第一陣の引き渡しはもうそろそろでしょうか。

[609: 匿名さん]

値上げしましたからね。
絶頂バブル価格でコロナ不況を迎えた。

[610: 匿名さん]

修繕積立金の上がり幅が高すぎます。
共用施設もディスポーザーもないのに。
駐車場修繕が理由なら駐車場代を値上げしないと不公平。
EVはどこも同じだし。

[611: マンション検討中さん]

>>610 匿名さん
購入されたんですか？
検討版で積立金の文句を言っても仕方ないですし、ご自身が管理組合の役員になって徹底的に見直しては？

[612: 匿名さん]

修繕積立金の上がり幅はどちらで確認されましたか？
契約者には長期修繕計画書（で合ってます？）が配布され、30年後40年後の費用も
確認できるようになっているんでしたっけ？
駐車場修繕で大金がかかるので値上げが必要となれば、確かに不公平感はあるかも
しれませんが集合住宅の宿命じゃないでしょうか。

[613: マンション比較中さん]

竣工したようですね。先日前を通りかかりましたが、スタイリッシュでカッコいい外観でした。

[614: マンション検討中さん]

三井不動産レジデンシャルが天王洲の工場を取得したとのことです。
参照：日経不動産マーケット情報
https://xtech.nikkei.com/kn/atcl/nfmnews/15/040306620/

品川イーストシティタワーの掲示板では、TYハーバー近くのコンクリ工場？と言われています。他に工場らしいものは思い当たりませんが、何かありましたっけ？

[615: マンション検討中さん]

>>614 マンション検討中さん
そこで間違いありません。タワマン建てるんでしょうね。
今稼働しているはずだから数年はかかるのかな？

[616: 匿名さん]

>>615
もう移転して無人になっていますよ。
移転先は品川埠頭にある去年完成した新工場です。

[617: 匿名さん]

↑
内山コンクリートのことだと思いますが、確かにもぬけの殻になっていますね。

[618: マンション検討中さん]

>>616, >>617
そうなのですね、知りませんでした！ありがとうございます。
品川~天王洲周辺のこれからが更に楽しみになりました。

[619: マンション検討中さん]

>>615
工場を更地にしてからかと思うと、時間はかかりそうですね。
TYハーバーの近くですし、1Fとか2Fに商業施設が入っているといいなーなんて思いました。
楽しみですね。

[620: 匿名さん]

三井不動産なのでそのあたりは期待できそうですね。キャナルサイドの雰囲気をさらに盛り上げてくれることと思います。

[621: 匿名さん]

>>620 匿名さん

寺田倉庫さんやるとおもっていました。

[622: 匿名さん]

内山コンクリートの所が再開発されるとここからの動線がさらに良くなりますね。

[623: マンション比較中さん]

ご入居されている方に質問です。

エアコンの室外機は耐塩害仕様にされましたか？
室外機を設置された方角も合わせてお教えいただけますと幸いです。

[624: 匿名さん]

マンション立地は運河の近くですが、海と言うよりは川のイメージがあったので塩害は意識しておりませんでしたが、周辺にお住まいの皆さんは対策されているのでしょうか？
エアコン室外機もそうですが、外に置いた自転車が錆びやすいと聞いた事があります。

[625: 匿名さん]

海に近い立地は家電だけでなく車にも影響があるみたいですが
車にも塩害仕様があったりします？
洗車の回数を増やしたりボディや足周りをコーティングしたり
されているのかしら。

[626: マンション比較中さん]

ここの西隣の駐車場にマンションが建つ可能性はあるでしょうか？
かなり細長い形なので、そこまで高層のものは建てられないかと思うのですが。

[627: 匿名さん]

あれは無理じゃない、さすがに。

[628: 匿名さん]

西側は旗竿状になってるし私道もあるしで南側の隣地とは繋がられだろうから、容積率を考えると高層の建築物は建たないと思う。

[629: 匿名さん]

コンビニができないかな。

[630: 匿名さん]

確かにコンビニがちょうどいいサイズですね。

[631: マンション比較中さん]

>>624
同様の質問が近隣マンションにもありましたが、気にされている方は少ないようでした。
本当に塩害がきついなら、他の湾岸エリアのマンションでも話題になっていたり、アナウンスがあるかと思いました。

>>625
車での対策は分かりませんが、家電は定期的に買い替えるものだし、あまり気にしていません。塩害で冷蔵庫壊れたとかは聞きませんし。

[632: 匿名さん]

塩害を気にする方は確かにあまりおられないですね。そもそも関東平野は海風が内陸奥まで流れ込んでゆくので、影響性は五十歩百歩の話です。

[633: 匿名さん]

私はパン屋さんが近くにあればなーって思います。
ミヤビパンがなくなって残念って感じだったので。

[634: 匿名さん]

あと、ただの願望ですが、コストコが品川埠頭にあればなーって思います。

[635: 匿名さん]

コストコ、いいねえ。
場所的には運転停止となっている大井発電所の方が可能性がありそう。

[636: 匿名さん]

ここの賃貸出てますね。コロナの影響もあり、今引っ越したい人は少ないとは思いますが、動向が楽しみです。

[637: 匿名さん]

内山コンクリートの解体工事、
工期が「2020年6月1日～2021年3月31日」で、
事業主は三井不動産レジデンシャルらしいです。

[638: 匿名さん]

東京サウスゲート計画<18>のスレッドから画像を引用です↓

[639: 名無しさん]

ということは、入居は2025年とかになるんでしょうか。結構先ですね。

[640: 匿名さん]

まあこれから解体だから、そんなものでしょ。それより地上階に何が入るかに注目したい。

[641: 匿名さん]

Google mapの見た感じで、ざっくりとですが、
内山コンクリートの敷地は、品川イーストシティタワーより少し小さいくらい。

内山コンクリート：商業地域、容積率500％、建ぺい率80%
品川イーストシティタワー：準工業地域、容積率400%、建ぺい率60%


素人考えですが、大きいの立てられそうだと思いました。

品川区の用途地域はこちらから見れます。
https://www.city.shinagawa.tokyo.jp/PC/kankyo/kankyo-kenchiku/kankyo-k...

[642: マンコミュファンさん]

内山コンクリート跡地はほぼ羽田新航路直下ですからね。高い建物は向いてないように思いますが、三井不動産なら…

[643: 匿名さん]

>>642
高層階ほど音が気になるようだと、確かに高い建物は向かない気もしますね（屋内でどのくらい差が出るのは分かりませんが）。

品川インターシティあたりのビルか31,32階程度、品川インターシティタワーとの比較から、20数階はあるのかなぁと思いました。

[644: 匿名さん]

内山コンクリートの場所ですが、周辺に高さ100m級がたくさんあるのでその高さまでは可能かと。マンションの場合、階数で30階程度。
でも、細長いヒョロヒョロをつくる意味がある場所なんだろうか？
この辺の場合、眺望で一番価値が高いのは東側の東京湾ビューだろうけど、この場所からはその多くがビルに遮られてしまう。
おそらく19階建てとかの低コストでつくるのでは？
どんなマンションになるかより、低層階に商業施設が入るかが注目。

[645: 匿名さん]

>>644
この辺りで生活するのであれば、商業施設の有無は重要ですよね。
どんなマンションになるにせよ、スーパー希望です。

[646: 匿名さん]

このあたりは高さ制限があるので100mくらいまでしか建てられないはずです。

[647: 匿名さん]

天王洲ファーストタワー、スフィアタワーとか調べてみると約111~118mですが、天王洲地域の東西で違うとか？あとから条例が変わったとか？

[648: 匿名さん]

>>645 匿名さん

あの場所でスーパーはないでしょう、ボンドストリートからはセレクトショップ
キャナルサイドはカフェ、
海岸通り側は駐車場出入り口と店舗かな。

[649: 匿名さん]

キャナルサイドの最近の傾向からしてアーチ系ではないかな。

[650: 匿名さん]

天王洲から運河をはさんで、アート引越センターがあるってなんだか面白いですね。
アートの島だけに。

[651: 匿名さん]

>>649
×　アーチ系
〇　アート系

キャナルサイド界隈の雰囲気、ほかの湾岸地域と違ってきたね。

[652: 匿名さん]

品川浦の再開発は何か進んでいるんでしょうか？

[653: 名無しさん]

いよいよ入居開始ですね。楽しみです。

[654: 匿名さん]

お、いよいよですか。

[655: 匿名さん]

>>652
去年の秋に、事業支援パートナー7社が決まったみたいなニュースは見ましたが、それ以外はよく分かりません。

[656: 匿名さん]

北品川駅に駅前広場が整備されるようなので、そちらも楽しみですね。

[657: 通りがかりさん]

駅前広場って言ってもあの駐車場程度でしょ？高架下に品達が戻ってくれば良いのになー

[658: 匿名さん]

>>634 >>635
「東京ベイエリアビジョン」（仮称） の検討に係る官?連携チーム、魅?あるまちづくりＷＧ 第２回提案　　平成31年3月
https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/seisaku/bayarea/data/wg04_01_...

↑これを見てみると
品川埠頭は、現状～2025年で「物流」となっていますが、～2030年で「利用転換」、～2040年で「都?近くのふ頭（芝浦ふ頭、品川ふ頭）に、 増加するインバウントに対応するホテルや新たな魅力スポット（工業デザインミュージアムなど）を創出 」となっているので、今後10,20年で何かしら新しい動きはありそうかと思いました。

[659: 匿名さん]

>>658
品達は残念ですよね。

北品川駅の駅前広場ですが、こんな感じみたいですよ。
（引用元：https://www.city.shinagawa.tokyo.jp/ct/pdf/20190111093410_3.pdf）

[660: 匿名さん]

>>659
駅西側の取付道路と駅前広場(西側)は当初計画に後から追加されたもの。第一京浜からのアクセスが大きく改善されそうで良いね。

[661: 匿名さん]

>>658
東京港はコンテナ埠頭が全く不足している状況だから、品川埠頭の用途転換には時間がかかるだろうね。

[662: 匿名さん]

>>652
品川百景に選ばれている北品川の昭和期の民家群が仮囲いで覆われていますが、修理するのかな。

[663: 匿名さん]

敷地内駐車場が二台使用可と案内が出てますね。
総台数が14台と書いてあるのだけど、これまで借りる人がほとんどいなかったってことなのでしょうか。

それと、入居時期は先着順販売分の世帯だけ来年4月なのでしょうか？
先に購入した方たちは入居が始まっているのですか？
物件概要の間違いとかかな・・・

先着順販売の部屋には角住戸もあるみたいですね。
お値段が高めなのでしょうけど、角住戸は良いなと思います。
収納多めな点も魅力だと思います。

[664: マンション検討中さん]

>>663 匿名さん
他のスミフ物件もそうだけど、既に2021年3月期の売り上げがたったので次年度の売り上げに持ち越すために引き渡しを1年後にしているんですよ。
ここはもう引き渡しが始まっていて、ぱっと見半分以上は既に入居済みです。
周りに高い建物がないので眺望はいいでしょうね。

[665: 匿名さん]

なるほどです。予算達成により売り上げを次年度に繰り越す調整なのですね。
しかし引き渡しが2021年4月下旬となると先住組に遅れをとるようで
少しだけ悲しいですね。
自分なら、新築の状態で一斉入居が望ましいです。

[666: 匿名さん]

>>662
民家群の屋根を修理しているようですね。

[667: 匿名さん]

残りは5戸、コロナ禍もあるなかでは健闘していますね。

[668: 匿名さん]

京急、モノレール、りんかい線が使えて意外と便利な地域だからね。周辺は賃貸が多いが、ほぼ埋まっているようだ。

[669: 匿名さん]

思っていたよりは、たしかに検討しているような気がします。
値段がすみふにしては高すぎなかったっていうのもありそう。
交通の便は基本的には良いので、すごく高くしそうなものだったのに。
おかげで
これだけの戸数がここまで捌けているのでしょうけれど、

[670: 匿名さん]

>>669 匿名さん
元々がすみふの自社ビルだったから、この価格でできたそうですよ。営業さんが言ってました

[671: マンション検討中さん]

しながわ活力応援給付金、ここの住民は対象になりますかね。発表日を基準日にしてほしいものです。

[672: 匿名さん]

ここのすぐ近くにあるギャラリー、新しくなるみたいですよ。

寺田倉庫、アート複合施設 TERRADA ART COMPLEXⅡをオープン
～2020年9月、天王洲に日本最大のギャラリーコンプレックスが誕生～
https://www.terrada.co.jp/ja/news/9166/

[673: 匿名さん]

品川活力応援給付金は、
「令和2年4月27日に品川区に住民登録のある方」
ということなので、
その前にお住まいの方は対象になるでしょうね。
それ以降の方だと違う、ということで…。
GWに入居だったりすると対象にならないということになります。

[674: 匿名さん]

マンション販売、住友不動産は引き渡しまですべて非対面でするって、なんかすごいですね…
これからもこういう動きになっていくとすれば、
デベとしては
モデルルームを作らなくても良くなってくるということになってくるのか？

ただ買う側としては
コロナが落ち着いたら実際にモデルルームで大きさや広さなどを体感したいっていうのは出てきそう。

[675: 匿名さん]

>>672
オープン時には、アートフェア「artTNZ produced by AFT with APCA」というイベントが開催されるとありました。
https://art-tokyo.jp/news/150

[676: 匿名さん]

>673
もらえないのは残念ですが、品川区の印象がまた良くなりました。
区民のために大胆な政策もしてくれる自治体なんだなぁと。

[677: 匿名さん]

>>674
緊急事態宣言が解除されてからかと思いますが、モデルルーム見学の方は結構いらしているみたいですよ。
毎週末見かけているような気がします。

[678: 名無しさん]

モデルルームは何階にあるのでしょうか？

[679: 匿名さん]

モデルルーム、何階なんでしょうね。
最上階も眺望を見せてもらえるみたいですが、そこはモデルルームっていうわけではないのか。
あまり住友不動産のマンションって価格はスタート価格しか出さない印象なんですが
ここは最上階のお部屋の価格が掲載されていたんですね。

[680: 匿名さん]

敷地内駐車場2台分OKでハイルーフ車も停められるらしい。
そんなに駐車場ってここはつかわれていないんですね。
確かに駅は徒歩圏ですが、
買い物などで使われる方が多くて
停められないかもしれないと思っていたから意外です。

[681: 匿名さん]

>>680 匿名さん
今現在は駐車場借りられてる方が少なく、余裕がある状態です(私も意外に思っています)。自転車はわりとみなさん使われているようです。

[682: 匿名さん]

駐車場に空きがあるそうですが、マンションへの入居を期に車を手放される方もいらっしゃるのでしょうか。
個人的にはマンションにカーシェアがあれば維持費削減の為に自家用車を手放してもいいと考えております。
こちらはマンション、あるいは近くにカーシェアはありそうですか？

[683: 住民板ユーザーさん1]

自分で探せって、、、、

[684: 匿名さん]

>>682 匿名さん
少なくともマンションにはカーシェアないです。

[685: 匿名さん]

飛行機の騒音はいかがでしょうか。

[686: 匿名さん]

サッシがいいからか閉めてればほとんど気にならないです。今はエアコンつけて、窓開けることないからかな。

[687: 匿名さん]

網戸にしてても大して気にならないです。隣や上の階の音も気にならないんで、防音はしっかりしてるんじゃないかと思います。

[688: 匿名さん]

網戸にしていても気にならないというのは意外でした。羽田新航路の影響はわりと少ないと考えて問題なさそうですね。

[689: 匿名さん]

近所のマルエツプチが9／6で閉店だそうですね。生鮮食品が豊富だったのに残念です。

[690: 匿名さん]

>>689 匿名さん
残念ですね。跡には何もテナント入らないんですかね？他のスーパーが入ってくれればいいんですが…。

[691: 匿名さん]

閉店するマルエツプチはマンションから徒歩7分の北浜公園の隣の店舗ですか？
地図を見るとマンション周辺にいくつかスーパーがあるようですが、一番近いスーパーがこちらのマルエツプチだったのかしら。

[692: 匿名さん]

>>691 匿名さん
そうです、品川橋店です。
まいばすけっとは近くにもあるのですが、国産の精肉や魚はマルエツプチの方が品揃えが良かったので便利でした。
また新たなスーパーが出来ることを期待しています。

[693: 匿名さん]

カーシェアの話が以前出ていましたが、調べた感じだと、ご近所にカーシェアあるっぽいですよ。
検索すれば出てきました。
天王洲アイル駅のすぐ近くのところに
オリックスのカーシェアステーションがあるみたいです。
1時間3千円弱くらいだったら
週末ちょこっと乗る程度の人ならコスパは良いと思います。
駐車場料金だって安くないですし。

[694: 匿名さん]

敷地内にカーシェアのステーションがあるのが一番気が楽なんですが、ないなら仕方がないですね。。。

今はもうAタイプだけ販売がされているような状態になっているんですね。
角部屋だから
値段も高めになっているということなんだろうか。。。条件はよさそうなのに

[695: マンコミュファンさん]

カーシェアはすぐ隣の駐車場内にあるね。

[696: 匿名さん]

カーシェアは駅ではなくマンションの隣にあるんですか？
台数次第ですが、それなら借りたい時に借りられて良さげですね。
自分は食材を週に1度車でまとめ買いしていますが、
車を持つ維持費(ガソリン・駐車料金含)とカーシェアの費用を比較すると
車を手放した方がいいんじゃないかと考え始めました。

[697: 匿名さん]

マンション隣のコインパーキングの内に、オリックスのカーシェアがありましたよ。
https://station.orix-carshare.com/orix-carshare/spot/detail?code=st013...

設置台数は2台（アクア・プリウス）のようです。稼働状況・予約の取りやすさ次第という感じでしょうか。

[698: 匿名さん]

明日10/23(土)のアド街ック天国は新馬場だったので、シェアします。
https://www.tv-tokyo.co.jp/adomachi/

テレ東HPから引用です↓
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2020年10月24日（土）夜 9時放送
新馬場

今回は東京「新馬場」に出没。
品川駅から２駅のこの街は懐かしい風景が残る都会のエアポケット。街を歩けば、かつての宿場町や港町の面影を感じられます。戦火を免れた経緯もあり、創業百年を超える老舗が多数。まさかの秘宝が続々登場します。グルメは漁師町だった名残で穴子が名物の店が多いほか、町中華に個性派ラーメン、お弁当から蕎麦まで大充実。品川の再開発を横目に独自に進化中、新馬場のディープな魅力をお届けします。

【ゲスト】
飯尾和樹
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[699: 匿名さん]

>>698 匿名さん

アド街みましたよー
老舗が多く歴史を感じます。海老フライは大きくて美味しそうだけど4000円超えに驚きました。

[700: 匿名さん]

うっかりしてアド街を見そびれてしまいました。
アド街の順位は一体誰が決めているの？と突っ込み入れながら見るのが好きです。
ディープな魅力との事で、この辺りのマンションを検討している方は要チェックだったんでしょうね。