シティハウス品川サウスってどう？

[マンション比較中さん]

シティハウス品川サウスはどうですか。
子育てや教育に便利で、生活しやすいところでしょうか。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/shinagawa_south/

所在地：東京都品川区東品川一丁目31番5
交通：京浜急行電鉄本線「新馬場」駅から徒歩7分、東京モノレール「天王洲アイル」駅から徒歩8分
東京臨海高速鉄道りんかい線「天王洲アイル」駅から徒歩8分、JR山手線「品川」駅から徒歩17分
総戸数　66戸　
構造・規模　鉄筋コンクリート造　 地上18階建　　　
完成年月　平成31年12月中旬予定　
入居（引渡）予定日　平成32年4月上旬 　
売主：住友不動産
施工会社：住友不動産シスコン
管理会社：住友不動産建物サービス

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[マンションWOM！関連記事]
https://www.e-mansion.co.jp/recommend/archives/122/

[281: 買い替え検討中さん]

賃貸需要がある＝投資に向く
であれば、一括返済が１０年以内にできるだけの金銭的余裕がある人には美味しいのでは？

[282: 匿名さん]

高額で勝って、安い賃料しかとれないんなら、賃貸投資には向かないよね。
値上り益狙いならありだけど、大規模タワマンと違って、小規模物件は流動性が悪いうえ値下がりしやすい傾向があると思います。
投資には向かないと思うよ。

[283: 匿名さん]

なるほど
小規模は投資に向かないんですね

大規模＝タワマンみたいな図式が多いけど、最近の記事でタワマンは修繕費がかかり過ぎて近い将来に大幅負担増を覚悟しないといけないらしく、長く住まずに売却益が見込めるタイミングで売りさばくのが正解ってことかな？

[284: 匿名さん]

>>282 匿名さん

規模なんて決定的な要素ではないですよ。9割は立地で決まる。

[285: 匿名さん]

北品川から新馬場にかけては賃貸マンションが多いね。

[286: 匿名さん]

その立地で見れば３ＬＤＫ6290万～は相場相応でしょうか？
品川駅まで自転車でもバスでも徒歩でなければアクセスできる点は評価になるのでしょうか？
もしくは王道の徒歩では京急が各駅停車なので駅力が弱いが、天王洲８分は少しは評価しても良いものか・・・

敢えて距離的に品川から離れた品川シーサイドや青物横丁から近いマンションの方が立地的には良さそうに見えてしまいますが

[287: 匿名さん]

あくまで個々人の考えで良いんじゃないの。
外野があれこれ言う話ではないよね。

[288: 匿名さん]

ここより品川駅に近い物件だが、ブリリア北品川はあっと言う間に完売だったんだね。

[289: 匿名さん]

ブリリアは品川駅徒歩10分だったかな？
インターシティまですぐだから立地がよかった。

[290: 匿名さん]

もちろん港区アドレスには負けますが、立地の便で言うとワールドシティタワーズとさほど変わらない気がします。天王洲アイル駅近くで、品川駅はギリ徒歩圏内。おまけで新馬場駅が付くと考えればお得ですね。

[291: 匿名さん]

ブリリアは品川区なのに高すぎ！と思ったけどすぐ売れましたね…比べると割安な印象

[292: 匿名さん]

品川ふ頭のスミフもテラスは完売、タワーも売れてきているからやはり品川エリアは人気ですね。

[293: 匿名さん]

>>290 匿名さん
WCTが不便だからなぁ

[294: 匿名さん]

新規物件の候補地が中々ない一帯だし、戸数も多くないので知らず知らずのうちに売れていきそうだ。

[295: マンション検討中さん]

https://www.sumu-log.com/archives/11303/
これ見ると、すぐ真上を飛行機が東京タワーと同じくらいの高さを飛ぶみたいで、
騒音とか事故とかそういうリスクや危険はいったん置いたとしても、
窓の遮音性能はどれくらいなんですかね？
PC武蔵小山はT1らしいですけど

[296: 匿名さん]

>>295 マンション検討中さん

今どきT2がデフォルトでしょう。新航路懸念は確かにありますが、それでデベも幾分か安く売り出している気がします。それと、飛行機が図の線上ピッタリに飛んでくるとは限らないので、真上だからNGで、ちょっとずれているからOKということではないでしょうね。新航路が嫌なら西側で家探しするしかないです。

[297: マンション検討中さん]

大井町駅周辺は完全に線上。
天王洲アイルはJAL本社あるだけに線上でも仕方ないと思うしかない

[298: 匿名さん]

スミフのマンションとしては小規模だし、知らない間に売れていきそうですね。

[299: 匿名さん]

ちょっと狭いが3LDK6千万台は都内では安いほう。品川駅まで電車で3分なので立地も悪くない。あとはマンション周辺の生活利便性だけ確認できれば買っても良い物件なんだろうな。

[300: 匿名さん]

京急駅に向かう途中の旧東海道沿いには、八百屋や魚屋が何軒もあるから、生活するには便利だ。

[301: 匿名さん]

きしつ

[302: 匿名さん]

旧東海道ののんびりした雰囲気はいいが、北品川駅の高架化と駅前広場の整備により、これから変わっていきそうだね。

[303: マンション検討中さん]

大きなスーパーが近くにないのが不便かな。
マイバス、マルプチばかりで。
値段は羽田新ルートがあるにせよ良心的だね。

[304: 匿名さん]

まあ何かと便利な地域だね。
サウスゲートの周辺計画と言える旧東海道・品川浦再開発の進展に期待。

[305: 匿名さん]

天王洲アイルが最近ボンドストリートを中心に賑やかになってきていますね。

[306: マンション検討中さん]

穴場だね。
買って損はない。

[307: 匿名さん]

階降りても、売れ行き見て、値段下げない気がする…

[308: 匿名さん]

部屋の大きさから見て、DINKS主体なのだろうけど、ここからは小学校も近いのでファミリー層にも向きそう。

[309: 匿名さん]

この物件の窓サッシについてですが、T3だと聞きました。
シティータワー大井町と同等になるので、窓を閉めていれば、気にならない程度になるのかなと予想しています。

[310: マンション検討中さん]

>>307 匿名さん

では、早めに高層階を購入すべきですね。
小規模だけに修繕積立金の値上げ幅が高くなりそうな心配点は有りそうで、そこは迷いになってます。

[311: 匿名さん]

高層階の眺望はどうかな？
東京湾ちかいし。

[312: 検討板ユーザーさん]

最上階の売り出しは二期以降
角部屋なら7500万以上に上げてきそう。

[313: 検討板ユーザーさん]

>>309 匿名さん

一部とあるから、部屋によってはＴ２かもしれない。

[314: 検討板ユーザーさん]

高層ではないので当然かもしれませんが、普通スラブなのは安心ですね。

[315: 匿名さん]

目の前の山手通りの交通量は確かに多いけど、中央環状線が地下にできてから改善してきた感じがする。

[316: 匿名さん]

敷地がコンパクトなので駐車場、駐輪場、ゴミ置き場を屋内に配置してあるようですね。
入り口が一箇所となると、駐車場、駐輪場の出し入れは順番待ちが生じてしまいそうですか？
屋内なので雨風にさらされず、車体が汚れないのはメリットだと思います。

[317: 匿名さん]

台風が来ると屋内駐車場の有り難さ実感

[318: 匿名さん]

小田急がここの山手通り向かいにある賃貸マンションを取得したようです

https://www.re-port.net/article/news/0000057031/

[319: 匿名さん]

新馬場駅の周辺には賃貸マンションがどんどん建っている。空港にも鉄道にも近いから、需要も旺盛みたいだね。

[320: 匿名さん]

>>318 匿名さん

優良賃貸不動産ということですね

[321: 匿名さん]

>>320
今が売り時！と判断したのでしょう

[322: 匿名さん]

× 売り時
○ 買い時

[323: 匿名さん]

投資物件としての購入も結構あるのかな。

[324: 匿名さん]

投資物件としてはどうなんでしょうね。
もっとわかりやすく品川駅に近いとかだったらありなんだろうけれど
ここは最寄りは新馬場駅とか天王洲アイル駅
でも空港にも近いから需要がある、という見方もできるということなので、やはり投資物件としてはおいしいのかな。難しいですね

[325: 匿名さん]

>>324: 匿名さん
小規模物件×分譲用高級仕様×新築　は、投資用に向かないよ。
たいていの物件の価格は下がっていくばかり。

投資用で考えるなら中古の方が手堅いし、新築がいいなら大規模で

[326: 匿名さん]

>>325 匿名さん

経験談だが規模は関係ないよ。結局、周辺相場対比で割安な部屋を買うことが肝。大規模が勧められるのは、大規模の低層階は割安な可能性が高く、素人にも分かりやすいというだけ。

[327: 匿名さん]

>>326 匿名さん

新築は相場に比べて割高なので、投資用なら中古で

近隣の小規模で新築時より高く売れる物件はありますか？
サンウッドやラグナは築10年過ぎても新築時より、高く売れているようだけど。資産価値の維持を考えるなら大規模タワーがいいと思います。小規模で特徴がない物件は資産価値の維持が難しいかと。

[328: マンション検討中さん]

ランニングコスト高いよここ
15年で修繕積立金が3倍に
投資なら20年以上の世界だから後々苦しいかも
羽田新ルートで価値下がる可能性のあるエリア

[329: 匿名さん]

共用施設は宅配ボックスと駐車場、駐輪場程度ですか？
不要な施設は排除し、管理コストがかなり抑えられているように思いますが、それでも修繕積立金は段階的に値上げしていくんですね。
総戸数が100戸に満たず、全体的な戸数が少ないからでしょうか？

[330: 匿名さん]

>>328 マンション検討中さん
これまでのマンションの計画が安すぎて、組合が破綻気味だから、会社として積極的に見直してると思います。共用部も少ないし、整形だし、他より高い要素は無いはずです。

[331: 匿名さん]

品川ってオフィスが多いイメージで、新幹線の乗継に楽そうと思っていました。

マンションのホームページには、北品川本通りの商店街、T.Y.HARBORの写真が使ってあって、住みやすそうでおしゃれな街を提案しています。商店街には行ったことがないんですが、使い勝手はいいですか？

最寄駅が新馬場駅なので、品川駅付近とはまた違った街並みになりそうです。近隣に住まわれている方の口コミがあれば知りたいです。

[332: 評判気になるさん]

[複数のスレッドで同じ内容の投稿のため、削除しました。管理担当]

[333: 匿名さん]

>>331 匿名さん
新馬場も天王洲アイルも買い物はイマイチですね。まいばすけっとやマルエツブチでいいなら問題ありません。
商店街も使えるお店は少ないかも。

自転車移動するなら、品川、大井町、青物横丁、シーサイドなども使えるのでそこそこ便利だとは思います。

[334: 匿名さん]

>>333 匿名さん
港南や勝どきも同じでしたよ。
大型スーパー欲しければシーサイドや青物横丁ですが十分近くないですか？

[335: 検討板ユーザーさん]

>>331 匿名さん

333さんが仰る通り、日常の買い物は大型スーパーが新馬場駅～この物件の間には無いので、マルエツプチとまいばすけっと使いになります。子供がいらっしゃるならシーサイドのイオンに週末まとめ買いする感じになりそうです。大井町はここからはちょっと遠いし不便ですね…。
この物件のウリはやはり品川駅まで何とか歩ける距離な事かと思います。
あ、あと新馬場周辺（北品川～青物横丁）の素朴な趣ある街並みは個人的にすごく好きです。祭りの時は大勢の人が集まり圧倒されますよ。歴史ある街の良さを体感できます！

[336: 匿名さん]

郵船ビルのまいばすけっとはかなり広いので普段使いには重宝しますね。

[337: 匿名さん]

すみふの営業の人が書き込んでいると思われるコメントがいくつかあるように見えるけど、売れ行きがよくないのかな？

買い物がイマイチなことを除けば、ファミリーにとってとってもいい立地だと思う。子供の一時預かり施設がまわりにたくさんあるし、公園も児童センターも小学校も近い。都心通勤も楽だしね。
狭い住戸ばっかりでターゲットを間違えたのかな？あるいは単に高すぎる？

[338: 検討板ユーザーさん]

>>330 匿名さん

その通りだと思いますね。「15年で修繕積立金が3倍」の長期計画は普通だし、もちろん途中で見直しも出来る。
某ブランドの「修繕積立金30年間同額」とか、そっちの方が私は心配です。

[339: 匿名さん]

キッチン全体がリビングから見えない設計になっているのは女性としてうれしい。
オープンキッチンにはあこがれるものの、いざ利用して
みると掃除を常にしないといけなかったり、
見えてしまうのでシンクに食器があるだけで見た目も悪くなってしまったりしますから、
機能的にも水跳ねや油跳ねの防止にも良いと思います。
内装の色味が変わっていますがこれは選択可能なのでしょうか？

[340: 検討板ユーザーさん]

この物件、何だかまだ地味な存在だけど、今の値段だったら結構悪くない市況になってきてますよね。天王洲のスミフ物件は今値段を上げながらゆっくり販売しているところをみると、次はここを合わせて上げていきそう。2020年になると嫌でも品川駅周辺の盛り上がりを世間が知ることになるので（以外と関心の無い人はまだよく知ってない）、そうなったらこの値段では販売しなくなるでしょ。「品川駅徒歩圏」はかなりインパクトが強くなりそうな気が…。北品川～青物横丁～品川シーサイドあたりで今後新規物件出てきそうですかね？

[341: 匿名さん]

>>340 検討板ユーザーさん
スミフの営業の方ですか？
売れ行きはいかがですか？

[342: 通りがかりさん]

山手線内側の高輪は坪650万以上
北品川のここはその約半分

当たり前だが伸びしろは北品川だろう

[343: 検討板ユーザーさん]

>>341 匿名さん
私、不動産業界の者ではないですよ。天王洲の物件の売れ行きは良すぎて困ってるってマンマニさんのブログに書いてましたよ。

[344: 検討板ユーザーさん]

>>342 通りがかりさん

うん、私もそう思います。この辺りは都心に近いのにまだ値上がりが少ない（供給も少ない）狙い目エリアな気がしてます。下町の風情もあって、特にファミリーの実需にもってこいじゃないですか？

[345: 匿名さん]

かなり建ち上がってきましたね。

[346: 匿名さん]

いま何階を売ってるんですか？
3Lいくらですか？

[347: 匿名さん]

第3期販売は来年3月下旬予定。

[348: 匿名さん]

>>第3期販売は来年3月下旬予定。
ちょっと先のような気がしますね。年明けくらいかと思っていました。

今からだと年末年始の休みに入ってしまうので、1月とか2月かなとも思ったのですが、3月ですか。

マンションの間取りはコンパクトで、2LDKと3LDKが掲載されています。少人数の家庭だと2LDKも使いやすいのかなとか、ファミリーだと子供が巣立った後の住みかえも気になるので、その点はいいのかなとも思います。

[349: 匿名さん]

スミフは入居時期が５月だからファミリー的には授業開始の公立小学校とか厳しい
先着順が残ってるので３期はゆっくり３月からの設定です
焦る必要もなく営業さんは余裕の表情でした

[350: マンション検討中さん]

この物件、いまいちパッとしませんね
3路線利用可で利便性も悪くはないし、建物もダブルアウトフレーム、湿式壁、防音サッシ+窓など、仕様はいいように見えますが・・・
注目度が低いのはどうしてなんでしょう？

[351: 匿名さん]

単純に、新馬場から徒歩7分で100戸未満というのが地味なのでしょう。最近流行りの、駅近、タワマン、大規模、駅力のどれかがあれば違ったでしょうね。まあ、この流行りに乗っかることが正しい選択とは思えませんが。

[352: 匿名さん]

品川神社に初詣、七福神巡りも楽勝じゃないか。
いいところだね。

[353: マンション掲示板さん]

>>351 匿名さん

なるほど、勉強になります。モノレールはラッシュと逆方面ですし凄く魅力的に見えたのですが、たしかに新馬場はあまり便利ではないですし流行りとは逆行しているのかもしれませんね
私は駅7-8分でも遠いとは感じないので一般的な考え方とはずれているのかもしれません

[354: 匿名さん]

品川まで17分だと日常的に徒歩で利用するのは難しいですが品川勤めの人や出張族には響きそうですね。
サウスゲート計画の恩恵を受ける地域なので将来的な資産性には期待できるかも。

[355: マンション検討中さん]

修繕積立金が11年目から38000円くらいに激値上げなんですよ
管理費もディスポ無しで㎡250円の16000円超え
更にネット代やら何やら足して55000円以上をローン以外で出費
これが維持費のかかるタワマンだったら理解できるのですが

[356: マンション検討中さん]

特にローン控除が切れる11年目から一気に毎月の負担が激増する計画なんです
固定資産税足したら毎月の22万くらいの支払いですよ？
これなら10年住まないで売却か賃貸と大して変わらない負担なら賃貸で良いじゃんとなる
どうせランニングコストかかるなら豪華共用施設のあるイーストシティタワーを選ぶ人が多いのは納得した

[357: 匿名さん]

イーストシティの修繕積立金計画はどんなもんなんでしょう？
10年で3倍は割とよくあるとも聞いたことがあります。

[358: マンション検討中さん]

タワマンでもないサウスは初期の修繕費から4.4倍くらい値上がりします
板マンで4倍超は聞いたことが有りません

同じタワマンでもイーストシティよりパークフロントは激安維持費でした
ただし、場所が微妙に不便です

[359: マンション検討中さん]

比べてしまうと品川サウスゲート周辺では相対的にイーストシティが選択されやすくなります
サウスはイーストシティを売るためのピエロとさえ勘ぐります

シーサイドもほぼ売り切れたので選択肢激減です

[360: 匿名さん]

なんでここまで修繕積立金が高くなるんだろ？
小規模だから、では説明しきれないくらい高いね。エレベーターも一台だしよく分からん。

[361: 匿名さん]

>>360 匿名さん

そもそもタワーの方が建物にお金をかけている分、小規模よりも修繕費が嵩むはずなんだけどね。ここの修繕積立金の高さは要確認だね。

[362: 匿名さん]

当初の修繕計画が甘々で後になって大幅値上げするよりも、当初から高めの計画を立てていた方が良心的だよ。将来さらに値上げするのかもしれないけど(笑)

[363: マンション検討中さん]

>>362 匿名さん
その常套文句はデベの営業マンさんが実際に言ってたよ
でも、周辺の築古板マン中古の修繕費がいくらか検索したら分かるよ
70㎡未満で2万前後が殆どです
築30年以上でもそのくらい
何故タワマンでもないのに11年目で38000円になるの？？

[364: マンション検討中さん]

転売する時に買い手がランニングコストが55000円以上かかりますと分かったら余程のオンリーワンな魅力がない限りは退きますよね？
共用施設もない普通の板マンですよ
イーストシティのランニングコストを安く見せるために利用されてるか、管理会社が儲かる構造なのか、それとも前にあったビルの基礎をそのまま使用しているので老朽化した基礎に将来金がかかるのか？カラクリがありそう

[365: 匿名さん]

修繕安いのは嬉しいけど、中古で修繕安いところはしっかり管理されてるんでしょうか。
安くて管理が行き届いてないのなら嫌ですし、
先々追加でお金取られるとも聞いたこもがあります。

[366: マンション検討中さん]

眺望を期待できる立地。綺麗な間取り。躯体や設備仕様。ディスポーザーはないけど他にこれと言った欠点もない。
山手通りと、羽田空港の新航路が心配だけど、都心からの物理的な距離の近さは代え難い。
上層階が欲しいけど、どれくらい売れているんでしょうか？広告なども見かけないので情報が少ない・・・

[367: 匿名さん]

品川駅にバスで出るにはイーストシティより便利で良さそう。

[368: マンション検討中さん]

カタログには一部住戸のみT-3サッシと書いてありますが、実際には全でT-3サッシで殆どの窓が防音合わせガラスだと営業マンさんが言っていました。

[369: 匿名さん]

エレベーターホールに窓をつけて階段を見えなくするくらいなら、内廊下にすればよかったのに

[370: マンション検討中さん]

>>369 匿名さん
管理費が更に高くなる
ディスポーザー無しで㎡250円から更に負担が増えてしまう

[371: 匿名さん]

修繕積立金のことばかり言ってる人いるけど、最初安く見えて後で足りなくなるよりはいいでしょ。
積立金が足りずに修繕が出来ていないマンションが多いと言われている中で、現時点から一定程度の金額を確保できる積立計画を立てていることは悪いことじゃないはず。
裏に何かありそうみたいなことを言うのは簡単だけど、そんな事をしても誰も得しないし単純に計画の問題だと思う。

[372: マンション検討中さん]

他と比べて維持費が高いのは事実なんだよね
得しないから売れ行きが鈍いのかな？

[373: 地元民]

物件自体はいいんでしょうが、環境が・・・・
京浜急行ですからね・・・・正直、住民のガラが良くないです（＾＾；
数年前、夫が新馬場駅近くで盗難に遭いました、被害額は７万円を超えました。
商店街には「ひったくり多発地帯」との不名誉な張り紙があります（＾＾；
商店街もさびれるばかりで。
教育面では品川学園が頑張っていますから良くなってきましたが、台場小学校では教師が認めたほどのいじめがあり問題になりました。
でも、何といっても交通がとても便利で、新幹線は勿論、羽田も近いので、それでずっと住み続けています。

[374: 匿名さん]

>>373 地元民さん
そうそう！
特に70代以上ですぐ切れて見ず知らずの人間にいきなり怒鳴り付ける嫌な爺さんが昔から沢山いる。条例違反で歩行喫煙や自転車喫煙するのも商店街近くに住んでいる爺さん連中。老害だよ。

[375: マンション検討中さん]

>>374 匿名さん
老害も後10年待てば解決ですよ
イジメ問題は心配です
子供は親を選べ見て育つ連鎖ですから

[376: 地元民]

子育てでは、ここに住んで後悔しました。
今は良くなっているとは思いますが・・・・
マザーバッグをこの近くで置き引きされたママ友がいました。
中には運転免許証やキャッシュカードが入っていて大変だったそうです。
小さな子供がいるって分かるのに酷い人がいますよ。
実は私も被害額は１万円未満でしたが、子どもが小さかった時にこの近くで置き引きされたことがありました。
いじめの件ですが、今は分かりませんけど、親がいじめをするので教師がいくら頑張っても駄目でしたね。
保健室の先生が「親の顔が見たい」と言った子がいますけど、
母親はここで生まれ育った人でＰＴＡでいじめをするボスママでした（＾＾；
ですから、今もそうですが、地域とはあまりかかわらないようにしていました。

[377: 匿名さん]

治安悪っ

[378: 匿名さん]

急に若葉マーク出てきたけど自演かな。
せっかく荒れてない掲示板だったのに残念です。
前向きな情報が欲しいな。

[379: 地元民]

373,376は私ですよ。
こちらの建物が以前どういう状態で建っていたか、大体どんな建物だったか、裏の私道（私道だと思います。）がどういう状態だったかもよく知っていますよ。
地元じゃないと知り得ない情報は持っていると思います。
私自身、やっぱり後悔する部分もあるので、高い買い物ですから余計なお世話でしょうが、良くないことも書いたわけです。
もっとすごいことも知っていますが、それは１５年以上前ですし、いたずらに不安にさせるので書いていません。東急線沿線とは比較にならない事は普通は分かっているでしょうし。
前向きな情報がほしいなら、私はもう書き込みません。
本来ならマンションが出来て新しい住民が増えるのは明るくなって街が活性化するし、地元民としては歓迎なんですから。ここは病院も選び放題（近所に千葉病院といういい病院がありましたが、今はマンションです。それでも港区、文京区などの大学病院などの通院が便利です）だし、何しろ通勤が便利です。

[380: マンション検討中さん]

やはり京急は民度も海抜も低いので京浜東北線に行くしかないですね