シティハウス品川サウスってどう？

[マンション比較中さん]

シティハウス品川サウスはどうですか。
子育てや教育に便利で、生活しやすいところでしょうか。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/shinagawa_south/

所在地：東京都品川区東品川一丁目31番5
交通：京浜急行電鉄本線「新馬場」駅から徒歩7分、東京モノレール「天王洲アイル」駅から徒歩8分
東京臨海高速鉄道りんかい線「天王洲アイル」駅から徒歩8分、JR山手線「品川」駅から徒歩17分
総戸数　66戸　
構造・規模　鉄筋コンクリート造　 地上18階建　　　
完成年月　平成31年12月中旬予定　
入居（引渡）予定日　平成32年4月上旬 　
売主：住友不動産
施工会社：住友不動産シスコン
管理会社：住友不動産建物サービス

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[マンションWOM！関連記事]
https://www.e-mansion.co.jp/recommend/archives/122/

[251: 匿名さん]

>>247 マンション検討中さん
地盤について、判断材料の一つになるかわかりませんが、近隣住民説明会の時に、前の建物の杭を再利用するかどうか検討していると言っていました。
前の杭がどんな状態だったか、杭を打ち直したかどうかについても問い合わせされても良いかと。（私も知りたい…）

地震津波の前に高潮が目の前のリスクで、の辺りの水没想定は20㌢です。
火災リスクは中くらい。
津波はそのマンションが避難場所でしょう。

今、その為にこの辺りは電気系統の地下化が進められています。当日にならないとインフラの被害状況は解らないのが正直なところですね。

そちらのマンションについては2面道路なのと風向きが海側からなので、火力発電所の水上炎上が起きない限り、火災リスクは低そうに見えます。
自分の場合は内陸の密集地の火災旋風の方が怖いので、都心に住むならどちらかの選択しか無いと思い、この辺りを選択しました。

[252: 匿名さん]

まあ日本の場合、災害リスクをゼロにはできないので、最後は割り切るしかないですね。

ここは天王洲アイル(特にボンドストリート辺り)が最近再び活性化の動きを見せていることが良さそうです。

[253: 匿名さん]

マンション検討中で地盤の質問をした者です。皆様ご意見ありがとうございました。実は重説を聞いた時、住友に質問しました。地震等の災害が起きて地盤に問題が起き回復工事をすることになっても１０年間は住友が責任を持ちますと言われました。その点は安心したのですが、検討した部屋の収納があまりにも少ないことが原因で契約はしませんでした。現実に生活をすることを真剣に考えるべきだっと反省してます。

[254: 匿名さん]

どこの物件にせよ、60m2そこそこで3LDKの間取りがまかり通る状況だから、新築の場合は妥協も必要かもしれないね。

[255: 匿名さん]

スレッドをさかのぼりましたが、建て替えの場合は前の地下杭を再利用するケースも
考えられるのですね。
そもそも地下杭の規格は共通でどのような建物にも使用可能なのか、
もし再利用されたのであれば杭の深さ、本数、劣化の状態を確認してみたいですね。

[256: 匿名さん]

品川エリア、徒歩17分なので歩いていける距離ですが、徒歩圏内というか歩いての生活圏内とはちょっと違うかな…
ただ電車が停まってしまったときとかがあるとするならば、
品川まで出てバスを利用するとか
他の手段は取りやすいとは思います。
選択肢の中に一応有るという点では良いのかもしれませんね。

[257: 匿名さん]

何だか文意がよく分からないのだけれど、徒歩だと普通京急、モノレール利用になると思うよ。

[258: 匿名さん]

タワークレーンも立って工事が進んできたね。

[259: 匿名さん]

間取りは全体的に、良くも悪くもよくある感じ、カナと感じました。
スタンダードな田の字タイプです。
A’の間取りの掲載がないのは、Aタイプとちょうど反転している作りとなっているからなのでしょうか？

Bタイプだけ２LDKなのはエレベーターの分なんですね。

[260: マンション契約者]

マンションの南側の道路が舗装されてましたね。
前と比べると相当綺麗になりましたね。

[261: 匿名さん]

周りに中層マンションが増えてきたけど殆どが賃貸なので、貴重な分譲マンションですね、ここは。

[262: 匿名さん]

賃貸の多い地域で分譲ができると有利ですか？
分譲が建ち並ぶ地域よりは競争がなくて良いかもしれませんが、
仮に将来賃貸に出すとして、そこは不利になってしまいませんか？
賃貸ではなくリセールするなら希少性が保たれたままで良いのかもですが。

[263: 匿名さん]

羽田空港に出るにも品川駅に出るにも便利だから、賃借ニーズは期待できそうな地域ですね。

[264: 匿名さん]

品川エリアはサラリーマンにとって非常に良い居住地になりますね。
先の長い話かもしれませんが、老後には飛行機で旅行も行きやすいですし、
いろんな意味で良いマンションだと思いました。
間取りも２LDKや３LDKとファミリー向けがあってよさそうです。

[265: 匿名さん]

同じスミフの品川埠頭タワーと競合しそうだが、京急駅も使える等のメリットがあるから、案外棲み分けができりのかもしれない。

[266: 匿名さん]

>>265 匿名さん

タワーが嫌いな人もいれば、こっちの周辺環境の方が良いと思う人もいるし、さほど競合しなそう。

[267: 匿名さん]

周辺の雰囲気も違うので、意外と競合しない気がします。

[268: 匿名さん]

些細なことかもしれませんが、全体的に省エネ仕様になっているのが良いと思いました。
TES温水床暖房が導入されているようですが、こういうのはオンオフを簡単にできるのでしょうか？
自動で起動するとなると、想像以上に電気代がかかるのかと思い、少し気になりました。

[269: 匿名さん]

普通はスウィッチを押してオンオフさせる方式と思います。

[270: 匿名さん]

実家がTESの温水床暖房を導入しています。ここのマンションと同じタイプになるかはわかりませんが、スイッチのオンオフができます。
あとは、床暖自体が四分割になっていて、部分的に温めることもできるようですが、ここの場合はどうなのかしら。
全面つけるのがもったいない時もありますよね。

[271: 匿名さん]

東品川は非常に良い場所ですね。特にこのマンションは駅もバスもJRモそこまで遠くはありませんので良い立地条件といえるのではないでしょうか。間取りも広いので良い物件と言えますね。

[272: 匿名さん]

京急も使えるから住みやすい一帯だよね。

[273: 匿名さん]

新馬場の駅が一番近いですか？天王寺アイルにも近く、便利な気がしています。湾岸エリアとして注目されている品川エリアは、知人も働いていたりして、オフィスビル群も多いです。

品川駅からは新幹線も乗れるので、出張が多い人にもよさそう。羽田へも近く、海外出張が多い場合でも出発時間が短縮されるのでよかったりメリットも多い地域です。

あとは価格。

第二期は5490万円～が2LDKとして販売されています。3LDKだと6290万円～。価格としては妥当でしょうか。

品川区や港区に住んでいる人向けにタクシーで迎えに来てくれるサービスも行っているようで、モデルルームにも行きやすいです。

[274: 匿名さん]

場所は悪くないんだけど、狭いのが難点。子供が増えると引っ越しが必要なので、投資物件として成り立つか考えてます。規模が小さいので中古売買も難しそう。賃貸需用はどうなんだろう？

[275: 匿名さん]

TYハーバーの対岸に最近できた賃貸マンションがすぐにほぼ埋まったみたいだから、賃貸需要は見込めそうな地域なんじゃないか。

[276: 匿名さん]

この立地や規模だと賃貸なら集客しやすかっただろうに、なんで分譲にしちゃったんだろう。
営業さん、大変だね。

[277: 匿名さん]

北品川駅から新馬場にかけての新築は殆どが賃貸だから、差別化を図ったのではないかな。

[278: 匿名さん]

>>275 匿名さん

キャナル側に店舗が欲しかったなぁ〜

[279: 匿名さん]

TYハーバーの隣に大きなレストランが近々オープンしますね。
ランチとかに使えそう。

[280: 匿名さん]

19日に新規開店ですね。

https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000085.000025087.html

[281: 買い替え検討中さん]

賃貸需要がある＝投資に向く
であれば、一括返済が１０年以内にできるだけの金銭的余裕がある人には美味しいのでは？

[282: 匿名さん]

高額で勝って、安い賃料しかとれないんなら、賃貸投資には向かないよね。
値上り益狙いならありだけど、大規模タワマンと違って、小規模物件は流動性が悪いうえ値下がりしやすい傾向があると思います。
投資には向かないと思うよ。

[283: 匿名さん]

なるほど
小規模は投資に向かないんですね

大規模＝タワマンみたいな図式が多いけど、最近の記事でタワマンは修繕費がかかり過ぎて近い将来に大幅負担増を覚悟しないといけないらしく、長く住まずに売却益が見込めるタイミングで売りさばくのが正解ってことかな？

[284: 匿名さん]

>>282 匿名さん

規模なんて決定的な要素ではないですよ。9割は立地で決まる。

[285: 匿名さん]

北品川から新馬場にかけては賃貸マンションが多いね。

[286: 匿名さん]

その立地で見れば３ＬＤＫ6290万～は相場相応でしょうか？
品川駅まで自転車でもバスでも徒歩でなければアクセスできる点は評価になるのでしょうか？
もしくは王道の徒歩では京急が各駅停車なので駅力が弱いが、天王洲８分は少しは評価しても良いものか・・・

敢えて距離的に品川から離れた品川シーサイドや青物横丁から近いマンションの方が立地的には良さそうに見えてしまいますが

[287: 匿名さん]

あくまで個々人の考えで良いんじゃないの。
外野があれこれ言う話ではないよね。

[288: 匿名さん]

ここより品川駅に近い物件だが、ブリリア北品川はあっと言う間に完売だったんだね。

[289: 匿名さん]

ブリリアは品川駅徒歩10分だったかな？
インターシティまですぐだから立地がよかった。

[290: 匿名さん]

もちろん港区アドレスには負けますが、立地の便で言うとワールドシティタワーズとさほど変わらない気がします。天王洲アイル駅近くで、品川駅はギリ徒歩圏内。おまけで新馬場駅が付くと考えればお得ですね。

[291: 匿名さん]

ブリリアは品川区なのに高すぎ！と思ったけどすぐ売れましたね…比べると割安な印象

[292: 匿名さん]

品川ふ頭のスミフもテラスは完売、タワーも売れてきているからやはり品川エリアは人気ですね。

[293: 匿名さん]

>>290 匿名さん
WCTが不便だからなぁ

[294: 匿名さん]

新規物件の候補地が中々ない一帯だし、戸数も多くないので知らず知らずのうちに売れていきそうだ。

[295: マンション検討中さん]

https://www.sumu-log.com/archives/11303/
これ見ると、すぐ真上を飛行機が東京タワーと同じくらいの高さを飛ぶみたいで、
騒音とか事故とかそういうリスクや危険はいったん置いたとしても、
窓の遮音性能はどれくらいなんですかね？
PC武蔵小山はT1らしいですけど

[296: 匿名さん]

>>295 マンション検討中さん

今どきT2がデフォルトでしょう。新航路懸念は確かにありますが、それでデベも幾分か安く売り出している気がします。それと、飛行機が図の線上ピッタリに飛んでくるとは限らないので、真上だからNGで、ちょっとずれているからOKということではないでしょうね。新航路が嫌なら西側で家探しするしかないです。

[297: マンション検討中さん]

大井町駅周辺は完全に線上。
天王洲アイルはJAL本社あるだけに線上でも仕方ないと思うしかない

[298: 匿名さん]

スミフのマンションとしては小規模だし、知らない間に売れていきそうですね。

[299: 匿名さん]

ちょっと狭いが3LDK6千万台は都内では安いほう。品川駅まで電車で3分なので立地も悪くない。あとはマンション周辺の生活利便性だけ確認できれば買っても良い物件なんだろうな。

[300: 匿名さん]

京急駅に向かう途中の旧東海道沿いには、八百屋や魚屋が何軒もあるから、生活するには便利だ。