シティハウス品川サウスってどう？

[マンション比較中さん]

シティハウス品川サウスはどうですか。
子育てや教育に便利で、生活しやすいところでしょうか。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/shinagawa_south/

所在地：東京都品川区東品川一丁目31番5
交通：京浜急行電鉄本線「新馬場」駅から徒歩7分、東京モノレール「天王洲アイル」駅から徒歩8分
東京臨海高速鉄道りんかい線「天王洲アイル」駅から徒歩8分、JR山手線「品川」駅から徒歩17分
総戸数　66戸　
構造・規模　鉄筋コンクリート造　 地上18階建　　　
完成年月　平成31年12月中旬予定　
入居（引渡）予定日　平成32年4月上旬 　
売主：住友不動産
施工会社：住友不動産シスコン
管理会社：住友不動産建物サービス

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[マンションWOM！関連記事]
https://www.e-mansion.co.jp/recommend/archives/122/

[201: 匿名さん]

>>200 匿名さん

あの程度ねぇ 物はいいようだね
でも飛行機飛んだら確かに気にならなくなるだろうね

[202: 匿名さん]

人さまざまだからね　苦笑

[203: 匿名さん]

すぐ画像を貼ってきたよ。

[204: 匿名さん]

重要なのは198さんが嘘を教えたって事では？

[205: 匿名さん]

>>204 匿名さん
嘘はついてないのでは？音は車が走る程度なので個人差あるだろうし、臭いは倉庫だから普通しないと思うけれど。ミヤビのパンのこと言ってる？
どっちかといえば山手通りの交通量が多いので、そっちの音の方が気になる。

[206: 匿名さん]

まあ、自分の意見の押し付けはお互い止めた方がいいね。

[207: 匿名さん]

マンションとその倉庫近いかもだけと、生活導線上関係ないと思います。
そんなに一生懸命にならなくても

[208: 匿名さん]

>>207 匿名さん

自転車置場出入り口ですけど

[209: 匿名さん]

>>208
そんなに気になるなら検討やめればいいじゃん
一人減った！

[210: 匿名さん]

元々検討なんかしてないと思うよ。

[211: 匿名さん]

昨日のやり取りが気になって現地視察してきました。
倉庫と言うより中で何か作られているんでしょうか？
独自の匂いがします。 外で容器の洗浄もされていたので何かの薬品でしょうか？

[212: 匿名さん]

一番気になったのはトラック乗り入れの多さと音でしょうか。
見ている間にも、入れ替わり立ち替わりでどんどんと入ってきます。
山手通りから曲がるときも、勢いよく狭い道に入ってくるのでちょっと危ないなと思います。

[213: 匿名さん]

後は山手通りの騒音が相当なものです。
廊下側なのでましかもですが、室内からはどのくらい聞こえるかはわかりません。
昼間なので夜はそうでもないのかもしれません、また夜に確認しに行ってみます。

[214: 匿名さん]

品川ふ頭のテラスが完売したから、ここかタワーが天王洲アイル地区での新築の選択肢になるね。

[215: 匿名さん]

ここは天王洲でも天王洲アイルでもないよ

天王洲アイルは運河で囲まれた島
天王洲はもとは海だった場所（つまり埋め立て地）

ちなみに、テラスがあるのも品川ふ頭、天王洲でない

[216: 匿名さん]

天王洲アイル駅の徒歩圏内と言う意味なのでは・・

[217: マンション検討中さん]

どや顔でここは品川じゃない！天王洲じゃない！
とか頭悪いですね。
徒歩圏内なら普通その扱いでしょ。
一般人はそんな下らない蘊蓄気にしてないのに。

[218: 周辺住民さん]

東は倉庫。
周辺は木造住宅密集地域。

値段しだいかねぇ。

[219: マンション検討中さん]

品川シーサイドのマンションの不動産会社が書いてるんじゃないですか
凄い電話かけてくるんで、シーサイドのタワーなんかは売れてないんじゃないですか

[220: 匿名さん]

>>219 マンション検討中さん
うちはGMさんと晴海がしつこいですよ。
でもマンションの周りの環境はここよりはいいと思ってます。マンション裏をきちんと見てから判断された方がいいかと思います。

[221: 匿名さん]

まあ土地は変わって行くから。

[222: マンション検討中さん]

シーサイドのマンション買いたい貧乏人は
他の掲示板いきなよ
買えないやっかみ書くなよ、ここに。

[223: マンション検討中さん]

同じ大井町買えない組

[224: 匿名さん]

ラッシュ時のバスの経路が変わるみたいね。

[225: 匿名さん]

タワークレーンが設置された。

[226: 匿名さん]

この辺りは意外にも埋立地ではないんだよね？

[227: 匿名さん]

>>226 匿名さん

完全に埋立地です。

[228: 匿名さん]

天王洲アイルの島が地図に載っていない、中防でさえ記載されているのに(泣)

[229: 匿名さん]

ここは敷地はそう広くないけど、18階建と結構高さがあるね。

[230: 匿名さん]

天王洲が載ってないのは何故？
出典どこ？

[231: 匿名さん]

>>230 匿名さん

ほら国土交通省のやつもあるよ 少しは調べなよ
http://www.pa.ktr.mlit.go.jp/tokyo/history/pdf/e-do01.pdf

[232: 匿名さん]

ブリリア品川カナルサイドが早々に完売したね。

[233: 管理担当]

いつもご利用ありがとうございます。管理人です。

当スレッドにて、様々な書き込みを頂いており、活発な意見交換の場となる一方で、
実際には購入検討をされていないと思われる方の投稿も、少なからず見受けられます。

直接、物件についての情報ではなく、
・エリアや地域相場、周辺物件の話題のみ先行するレス
・物件を貶めることだけ、持ち上げることだけを目的としたレス
・「ポジ」「ネガ」「ステマ」を指摘するレス
などにより、実際に当物件を検討されている利用者さまのコミュニケーションの
阻害となるケースもございます。

当スレッドは、実際に購入検討されている利用者様に提供いたしております。
つきましては、今後、非検討者の皆様は、以下のスレッドをご利用頂きますよう
お願いいたします。

▼［品川エリア］マンション総合スレ
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/632010/

[234: 匿名さん]

1期が来月中旬からいよいよ販売開始だね。

[235: 匿名さん]

ここは目の前を品川駅行きの都バスが走っているから、案外それが便利かも知れないな。

[236: マンション検討中さん]

山手通りの交通量はいかがでしょうか？
日中はそこそこ交通量あるのは確認に行きましたが、朝晩はいかがでしょう？
近隣住民の方、教えていただけると助かります。

[237: 匿名さん]

環状6号線だから、そこそこの交通量が日中続く。ただ、渋滞が慢性的に起きるほど激しくはないと言う感じかな。

[238: 匿名さん]

このあたりは、首都高でも渋滞が起こりにくい場所だったら、まだいいのかしら…
ずっととどまっていると、排気ガスが、というふうになってきそうですけれど。

品川まで歩けるかもしれないけれど、勤務地が品川とかだったりしたらありだけど、その後電車にも乗らないといけないということを考えると、
最寄りで乗っていくのが一番いいような気がしました。

[239: 匿名さん]

新築のマンション供給が少ない地域なので、同じスミフの品川埠頭タワー、シーサイド3兄弟が比較検討の対象になりそうですが、それぞれ特徴が異なるので、人によって分かれるでしょうね。

[240: 匿名さん]

グルメやショッピングを楽しめて、生活をする上で困ることはなさそうですね。
様々な駅を利用できて、学校や職場に通うのにピッタリの環境であると思います。
気になるのは朝はどれぐらい混雑するのかです。
車の移動よりもやっぱり公共交通機関を利用する方が多そうで、混雑も予想できるのですか？

[241: 匿名さん]

>>236 マンション検討中さん
近所のものです。
朝晩もそこそこ音があります。
台数は少なくはなりますが、大型トレーラーなどの音が大きい車体などは、窓を開けていると気になると思います。

[242: マンション比較中さん]

すぐとなりの細い道。トラック往来がすごいかったですね。
おおきな食品工場がすぐ隣にあるから。
それが気になってしかたがないです。

[243: 匿名さん]

>>240 匿名さん
近所住まい、夫婦で勤め先が五反田方面と品川です。自転車や徒歩、雨と冬場にバス通勤なので混雑に触れる機会は少ない生活サイクルです。

朝の近隣の混雑状況です。
（間違っていたら訂正お願いします。）

・山手通りの渋谷方面行きの東急バスが15分遅れることがあります。

・品川方面の都バスはまあまあ混んでいます。本数が多いので遅延していても気づかないかもしれません。

・JR山手線品川駅は当然ながら混雑しています。

・天王洲アイル駅りんかい線　大崎、新宿方面行き車両は空いています。木場方面は混んでいるかも。天王洲アイルで下車する人でホームは混み合います。

・モノレールは朝に利用したことが無いので混雑状況分かりません。浜松町や銀座、羽田に出たい時に利用します。観光シーズンで左右か。

・京急新馬場駅は利用しないので分かりませんがおそらく品川方面行きは混んでいます。
新馬場を利用するのと、歩いて品川駅に行くのと5分くらいしか所要時間が変わりません。品川へはバスか徒歩が多くなると思います。

[244: 匿名さん]

モノレールは特に羽田行きが朝、混雑するよ。
出張族が多いから、観光シーズンとかあまり関係はない。

[245: 匿名さん]

出張が多い人には便利だから、案外サクッと売れるかもしれないね。

[246: 匿名さん]

モノレールは本数多いし、ラッシュ時の混雑が通常と逆（朝は都心方向が空いている）なので通勤に使うと楽ですね。
天王洲アイルで乗ってから新橋駅まで10分かからないで着きます。

都心方面へ通勤するなら、京急よりモノレールの方が断然いいですよ。

[247: マンション検討中さん]

住友の担当者からグイグイ押されて前向きに検討中です。

最近この掲示板を発見しました。全部読みましたが、現地の海抜とか地盤を心配されてる声は
ありませんが私は気になります。

２ヶ月前にマンション購入する気になったばかりで　いろいろなサイトを見て勉強し始めたばかり。

立地は文句ないのですが大地震が起きたら大丈夫かなと心配ばかりで、購入する勇気なかなかおきません。

ハザードマップとか地盤のこととか研究された方がいれば教えてください。

そんなこと気にしてたら買えないよと言われそうですが、別の考え方もあるよというアドバイス
でもいいです。

気になるなら買うなという意見を言うなら、この投稿は無視してください。

[248: 匿名さん]

当物件一帯は意外かも知れないが、目黒川が造った砂州(自然堤防)で、古い地歴がある。

近くにある寄木神社の建物は江戸時代のものが現存していると言われ、事実関東大震災による被害も少なかった。

[249: 匿名さん]

荏原神社の裏にある大きな銀杏の木は、たしか樹齢600年くらいでしたね。銀杏は塩害に弱いので、津波による浸水リスクは低いと思いますよ。

それよりこの地域は古い民家とマンションが混在密集しているので、火災の方が怖いですね。そのうち再開発が進めば改善されるかもしれませんが。

[250: 匿名さん]

第二次大戦の戦災の被害にも会わなかったので、明治大正期の区画割がそのまま残っていますね。

[251: 匿名さん]

>>247 マンション検討中さん
地盤について、判断材料の一つになるかわかりませんが、近隣住民説明会の時に、前の建物の杭を再利用するかどうか検討していると言っていました。
前の杭がどんな状態だったか、杭を打ち直したかどうかについても問い合わせされても良いかと。（私も知りたい…）

地震津波の前に高潮が目の前のリスクで、の辺りの水没想定は20㌢です。
火災リスクは中くらい。
津波はそのマンションが避難場所でしょう。

今、その為にこの辺りは電気系統の地下化が進められています。当日にならないとインフラの被害状況は解らないのが正直なところですね。

そちらのマンションについては2面道路なのと風向きが海側からなので、火力発電所の水上炎上が起きない限り、火災リスクは低そうに見えます。
自分の場合は内陸の密集地の火災旋風の方が怖いので、都心に住むならどちらかの選択しか無いと思い、この辺りを選択しました。

[252: 匿名さん]

まあ日本の場合、災害リスクをゼロにはできないので、最後は割り切るしかないですね。

ここは天王洲アイル(特にボンドストリート辺り)が最近再び活性化の動きを見せていることが良さそうです。

[253: 匿名さん]

マンション検討中で地盤の質問をした者です。皆様ご意見ありがとうございました。実は重説を聞いた時、住友に質問しました。地震等の災害が起きて地盤に問題が起き回復工事をすることになっても１０年間は住友が責任を持ちますと言われました。その点は安心したのですが、検討した部屋の収納があまりにも少ないことが原因で契約はしませんでした。現実に生活をすることを真剣に考えるべきだっと反省してます。

[254: 匿名さん]

どこの物件にせよ、60m2そこそこで3LDKの間取りがまかり通る状況だから、新築の場合は妥協も必要かもしれないね。

[255: 匿名さん]

スレッドをさかのぼりましたが、建て替えの場合は前の地下杭を再利用するケースも
考えられるのですね。
そもそも地下杭の規格は共通でどのような建物にも使用可能なのか、
もし再利用されたのであれば杭の深さ、本数、劣化の状態を確認してみたいですね。

[256: 匿名さん]

品川エリア、徒歩17分なので歩いていける距離ですが、徒歩圏内というか歩いての生活圏内とはちょっと違うかな…
ただ電車が停まってしまったときとかがあるとするならば、
品川まで出てバスを利用するとか
他の手段は取りやすいとは思います。
選択肢の中に一応有るという点では良いのかもしれませんね。

[257: 匿名さん]

何だか文意がよく分からないのだけれど、徒歩だと普通京急、モノレール利用になると思うよ。

[258: 匿名さん]

タワークレーンも立って工事が進んできたね。

[259: 匿名さん]

間取りは全体的に、良くも悪くもよくある感じ、カナと感じました。
スタンダードな田の字タイプです。
A’の間取りの掲載がないのは、Aタイプとちょうど反転している作りとなっているからなのでしょうか？

Bタイプだけ２LDKなのはエレベーターの分なんですね。

[260: マンション契約者]

マンションの南側の道路が舗装されてましたね。
前と比べると相当綺麗になりましたね。

[261: 匿名さん]

周りに中層マンションが増えてきたけど殆どが賃貸なので、貴重な分譲マンションですね、ここは。

[262: 匿名さん]

賃貸の多い地域で分譲ができると有利ですか？
分譲が建ち並ぶ地域よりは競争がなくて良いかもしれませんが、
仮に将来賃貸に出すとして、そこは不利になってしまいませんか？
賃貸ではなくリセールするなら希少性が保たれたままで良いのかもですが。

[263: 匿名さん]

羽田空港に出るにも品川駅に出るにも便利だから、賃借ニーズは期待できそうな地域ですね。

[264: 匿名さん]

品川エリアはサラリーマンにとって非常に良い居住地になりますね。
先の長い話かもしれませんが、老後には飛行機で旅行も行きやすいですし、
いろんな意味で良いマンションだと思いました。
間取りも２LDKや３LDKとファミリー向けがあってよさそうです。

[265: 匿名さん]

同じスミフの品川埠頭タワーと競合しそうだが、京急駅も使える等のメリットがあるから、案外棲み分けができりのかもしれない。

[266: 匿名さん]

>>265 匿名さん

タワーが嫌いな人もいれば、こっちの周辺環境の方が良いと思う人もいるし、さほど競合しなそう。

[267: 匿名さん]

周辺の雰囲気も違うので、意外と競合しない気がします。

[268: 匿名さん]

些細なことかもしれませんが、全体的に省エネ仕様になっているのが良いと思いました。
TES温水床暖房が導入されているようですが、こういうのはオンオフを簡単にできるのでしょうか？
自動で起動するとなると、想像以上に電気代がかかるのかと思い、少し気になりました。

[269: 匿名さん]

普通はスウィッチを押してオンオフさせる方式と思います。

[270: 匿名さん]

実家がTESの温水床暖房を導入しています。ここのマンションと同じタイプになるかはわかりませんが、スイッチのオンオフができます。
あとは、床暖自体が四分割になっていて、部分的に温めることもできるようですが、ここの場合はどうなのかしら。
全面つけるのがもったいない時もありますよね。

[271: 匿名さん]

東品川は非常に良い場所ですね。特にこのマンションは駅もバスもJRモそこまで遠くはありませんので良い立地条件といえるのではないでしょうか。間取りも広いので良い物件と言えますね。

[272: 匿名さん]

京急も使えるから住みやすい一帯だよね。

[273: 匿名さん]

新馬場の駅が一番近いですか？天王寺アイルにも近く、便利な気がしています。湾岸エリアとして注目されている品川エリアは、知人も働いていたりして、オフィスビル群も多いです。

品川駅からは新幹線も乗れるので、出張が多い人にもよさそう。羽田へも近く、海外出張が多い場合でも出発時間が短縮されるのでよかったりメリットも多い地域です。

あとは価格。

第二期は5490万円～が2LDKとして販売されています。3LDKだと6290万円～。価格としては妥当でしょうか。

品川区や港区に住んでいる人向けにタクシーで迎えに来てくれるサービスも行っているようで、モデルルームにも行きやすいです。

[274: 匿名さん]

場所は悪くないんだけど、狭いのが難点。子供が増えると引っ越しが必要なので、投資物件として成り立つか考えてます。規模が小さいので中古売買も難しそう。賃貸需用はどうなんだろう？

[275: 匿名さん]

TYハーバーの対岸に最近できた賃貸マンションがすぐにほぼ埋まったみたいだから、賃貸需要は見込めそうな地域なんじゃないか。

[276: 匿名さん]

この立地や規模だと賃貸なら集客しやすかっただろうに、なんで分譲にしちゃったんだろう。
営業さん、大変だね。

[277: 匿名さん]

北品川駅から新馬場にかけての新築は殆どが賃貸だから、差別化を図ったのではないかな。

[278: 匿名さん]

>>275 匿名さん

キャナル側に店舗が欲しかったなぁ〜

[279: 匿名さん]

TYハーバーの隣に大きなレストランが近々オープンしますね。
ランチとかに使えそう。

[280: 匿名さん]

19日に新規開店ですね。

https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000085.000025087.html

[281: 買い替え検討中さん]

賃貸需要がある＝投資に向く
であれば、一括返済が１０年以内にできるだけの金銭的余裕がある人には美味しいのでは？

[282: 匿名さん]

高額で勝って、安い賃料しかとれないんなら、賃貸投資には向かないよね。
値上り益狙いならありだけど、大規模タワマンと違って、小規模物件は流動性が悪いうえ値下がりしやすい傾向があると思います。
投資には向かないと思うよ。

[283: 匿名さん]

なるほど
小規模は投資に向かないんですね

大規模＝タワマンみたいな図式が多いけど、最近の記事でタワマンは修繕費がかかり過ぎて近い将来に大幅負担増を覚悟しないといけないらしく、長く住まずに売却益が見込めるタイミングで売りさばくのが正解ってことかな？

[284: 匿名さん]

>>282 匿名さん

規模なんて決定的な要素ではないですよ。9割は立地で決まる。

[285: 匿名さん]

北品川から新馬場にかけては賃貸マンションが多いね。

[286: 匿名さん]

その立地で見れば３ＬＤＫ6290万～は相場相応でしょうか？
品川駅まで自転車でもバスでも徒歩でなければアクセスできる点は評価になるのでしょうか？
もしくは王道の徒歩では京急が各駅停車なので駅力が弱いが、天王洲８分は少しは評価しても良いものか・・・

敢えて距離的に品川から離れた品川シーサイドや青物横丁から近いマンションの方が立地的には良さそうに見えてしまいますが

[287: 匿名さん]

あくまで個々人の考えで良いんじゃないの。
外野があれこれ言う話ではないよね。

[288: 匿名さん]

ここより品川駅に近い物件だが、ブリリア北品川はあっと言う間に完売だったんだね。

[289: 匿名さん]

ブリリアは品川駅徒歩10分だったかな？
インターシティまですぐだから立地がよかった。

[290: 匿名さん]

もちろん港区アドレスには負けますが、立地の便で言うとワールドシティタワーズとさほど変わらない気がします。天王洲アイル駅近くで、品川駅はギリ徒歩圏内。おまけで新馬場駅が付くと考えればお得ですね。

[291: 匿名さん]

ブリリアは品川区なのに高すぎ！と思ったけどすぐ売れましたね…比べると割安な印象

[292: 匿名さん]

品川ふ頭のスミフもテラスは完売、タワーも売れてきているからやはり品川エリアは人気ですね。

[293: 匿名さん]

>>290 匿名さん
WCTが不便だからなぁ

[294: 匿名さん]

新規物件の候補地が中々ない一帯だし、戸数も多くないので知らず知らずのうちに売れていきそうだ。

[295: マンション検討中さん]

https://www.sumu-log.com/archives/11303/
これ見ると、すぐ真上を飛行機が東京タワーと同じくらいの高さを飛ぶみたいで、
騒音とか事故とかそういうリスクや危険はいったん置いたとしても、
窓の遮音性能はどれくらいなんですかね？
PC武蔵小山はT1らしいですけど

[296: 匿名さん]

>>295 マンション検討中さん

今どきT2がデフォルトでしょう。新航路懸念は確かにありますが、それでデベも幾分か安く売り出している気がします。それと、飛行機が図の線上ピッタリに飛んでくるとは限らないので、真上だからNGで、ちょっとずれているからOKということではないでしょうね。新航路が嫌なら西側で家探しするしかないです。

[297: マンション検討中さん]

大井町駅周辺は完全に線上。
天王洲アイルはJAL本社あるだけに線上でも仕方ないと思うしかない

[298: 匿名さん]

スミフのマンションとしては小規模だし、知らない間に売れていきそうですね。

[299: 匿名さん]

ちょっと狭いが3LDK6千万台は都内では安いほう。品川駅まで電車で3分なので立地も悪くない。あとはマンション周辺の生活利便性だけ確認できれば買っても良い物件なんだろうな。

[300: 匿名さん]

京急駅に向かう途中の旧東海道沿いには、八百屋や魚屋が何軒もあるから、生活するには便利だ。

[301: 匿名さん]

きしつ

[302: 匿名さん]

旧東海道ののんびりした雰囲気はいいが、北品川駅の高架化と駅前広場の整備により、これから変わっていきそうだね。

[303: マンション検討中さん]

大きなスーパーが近くにないのが不便かな。
マイバス、マルプチばかりで。
値段は羽田新ルートがあるにせよ良心的だね。

[304: 匿名さん]

まあ何かと便利な地域だね。
サウスゲートの周辺計画と言える旧東海道・品川浦再開発の進展に期待。

[305: 匿名さん]

天王洲アイルが最近ボンドストリートを中心に賑やかになってきていますね。

[306: マンション検討中さん]

穴場だね。
買って損はない。

[307: 匿名さん]

階降りても、売れ行き見て、値段下げない気がする…

[308: 匿名さん]

部屋の大きさから見て、DINKS主体なのだろうけど、ここからは小学校も近いのでファミリー層にも向きそう。

[309: 匿名さん]

この物件の窓サッシについてですが、T3だと聞きました。
シティータワー大井町と同等になるので、窓を閉めていれば、気にならない程度になるのかなと予想しています。

[310: マンション検討中さん]

>>307 匿名さん

では、早めに高層階を購入すべきですね。
小規模だけに修繕積立金の値上げ幅が高くなりそうな心配点は有りそうで、そこは迷いになってます。

[311: 匿名さん]

高層階の眺望はどうかな？
東京湾ちかいし。

[312: 検討板ユーザーさん]

最上階の売り出しは二期以降
角部屋なら7500万以上に上げてきそう。

[313: 検討板ユーザーさん]

>>309 匿名さん

一部とあるから、部屋によってはＴ２かもしれない。

[314: 検討板ユーザーさん]

高層ではないので当然かもしれませんが、普通スラブなのは安心ですね。

[315: 匿名さん]

目の前の山手通りの交通量は確かに多いけど、中央環状線が地下にできてから改善してきた感じがする。

[316: 匿名さん]

敷地がコンパクトなので駐車場、駐輪場、ゴミ置き場を屋内に配置してあるようですね。
入り口が一箇所となると、駐車場、駐輪場の出し入れは順番待ちが生じてしまいそうですか？
屋内なので雨風にさらされず、車体が汚れないのはメリットだと思います。

[317: 匿名さん]

台風が来ると屋内駐車場の有り難さ実感

[318: 匿名さん]

小田急がここの山手通り向かいにある賃貸マンションを取得したようです

https://www.re-port.net/article/news/0000057031/

[319: 匿名さん]

新馬場駅の周辺には賃貸マンションがどんどん建っている。空港にも鉄道にも近いから、需要も旺盛みたいだね。

[320: 匿名さん]

>>318 匿名さん

優良賃貸不動産ということですね

[321: 匿名さん]

>>320
今が売り時！と判断したのでしょう

[322: 匿名さん]

× 売り時
○ 買い時

[323: 匿名さん]

投資物件としての購入も結構あるのかな。

[324: 匿名さん]

投資物件としてはどうなんでしょうね。
もっとわかりやすく品川駅に近いとかだったらありなんだろうけれど
ここは最寄りは新馬場駅とか天王洲アイル駅
でも空港にも近いから需要がある、という見方もできるということなので、やはり投資物件としてはおいしいのかな。難しいですね

[325: 匿名さん]

>>324: 匿名さん
小規模物件×分譲用高級仕様×新築　は、投資用に向かないよ。
たいていの物件の価格は下がっていくばかり。

投資用で考えるなら中古の方が手堅いし、新築がいいなら大規模で

[326: 匿名さん]

>>325 匿名さん

経験談だが規模は関係ないよ。結局、周辺相場対比で割安な部屋を買うことが肝。大規模が勧められるのは、大規模の低層階は割安な可能性が高く、素人にも分かりやすいというだけ。

[327: 匿名さん]

>>326 匿名さん

新築は相場に比べて割高なので、投資用なら中古で

近隣の小規模で新築時より高く売れる物件はありますか？
サンウッドやラグナは築10年過ぎても新築時より、高く売れているようだけど。資産価値の維持を考えるなら大規模タワーがいいと思います。小規模で特徴がない物件は資産価値の維持が難しいかと。

[328: マンション検討中さん]

ランニングコスト高いよここ
15年で修繕積立金が3倍に
投資なら20年以上の世界だから後々苦しいかも
羽田新ルートで価値下がる可能性のあるエリア

[329: 匿名さん]

共用施設は宅配ボックスと駐車場、駐輪場程度ですか？
不要な施設は排除し、管理コストがかなり抑えられているように思いますが、それでも修繕積立金は段階的に値上げしていくんですね。
総戸数が100戸に満たず、全体的な戸数が少ないからでしょうか？

[330: 匿名さん]

>>328 マンション検討中さん
これまでのマンションの計画が安すぎて、組合が破綻気味だから、会社として積極的に見直してると思います。共用部も少ないし、整形だし、他より高い要素は無いはずです。

[331: 匿名さん]

品川ってオフィスが多いイメージで、新幹線の乗継に楽そうと思っていました。

マンションのホームページには、北品川本通りの商店街、T.Y.HARBORの写真が使ってあって、住みやすそうでおしゃれな街を提案しています。商店街には行ったことがないんですが、使い勝手はいいですか？

最寄駅が新馬場駅なので、品川駅付近とはまた違った街並みになりそうです。近隣に住まわれている方の口コミがあれば知りたいです。

[332: 評判気になるさん]

[複数のスレッドで同じ内容の投稿のため、削除しました。管理担当]

[333: 匿名さん]

>>331 匿名さん
新馬場も天王洲アイルも買い物はイマイチですね。まいばすけっとやマルエツブチでいいなら問題ありません。
商店街も使えるお店は少ないかも。

自転車移動するなら、品川、大井町、青物横丁、シーサイドなども使えるのでそこそこ便利だとは思います。

[334: 匿名さん]

>>333 匿名さん
港南や勝どきも同じでしたよ。
大型スーパー欲しければシーサイドや青物横丁ですが十分近くないですか？

[335: 検討板ユーザーさん]

>>331 匿名さん

333さんが仰る通り、日常の買い物は大型スーパーが新馬場駅～この物件の間には無いので、マルエツプチとまいばすけっと使いになります。子供がいらっしゃるならシーサイドのイオンに週末まとめ買いする感じになりそうです。大井町はここからはちょっと遠いし不便ですね…。
この物件のウリはやはり品川駅まで何とか歩ける距離な事かと思います。
あ、あと新馬場周辺（北品川～青物横丁）の素朴な趣ある街並みは個人的にすごく好きです。祭りの時は大勢の人が集まり圧倒されますよ。歴史ある街の良さを体感できます！

[336: 匿名さん]

郵船ビルのまいばすけっとはかなり広いので普段使いには重宝しますね。

[337: 匿名さん]

すみふの営業の人が書き込んでいると思われるコメントがいくつかあるように見えるけど、売れ行きがよくないのかな？

買い物がイマイチなことを除けば、ファミリーにとってとってもいい立地だと思う。子供の一時預かり施設がまわりにたくさんあるし、公園も児童センターも小学校も近い。都心通勤も楽だしね。
狭い住戸ばっかりでターゲットを間違えたのかな？あるいは単に高すぎる？

[338: 検討板ユーザーさん]

>>330 匿名さん

その通りだと思いますね。「15年で修繕積立金が3倍」の長期計画は普通だし、もちろん途中で見直しも出来る。
某ブランドの「修繕積立金30年間同額」とか、そっちの方が私は心配です。

[339: 匿名さん]

キッチン全体がリビングから見えない設計になっているのは女性としてうれしい。
オープンキッチンにはあこがれるものの、いざ利用して
みると掃除を常にしないといけなかったり、
見えてしまうのでシンクに食器があるだけで見た目も悪くなってしまったりしますから、
機能的にも水跳ねや油跳ねの防止にも良いと思います。
内装の色味が変わっていますがこれは選択可能なのでしょうか？

[340: 検討板ユーザーさん]

この物件、何だかまだ地味な存在だけど、今の値段だったら結構悪くない市況になってきてますよね。天王洲のスミフ物件は今値段を上げながらゆっくり販売しているところをみると、次はここを合わせて上げていきそう。2020年になると嫌でも品川駅周辺の盛り上がりを世間が知ることになるので（以外と関心の無い人はまだよく知ってない）、そうなったらこの値段では販売しなくなるでしょ。「品川駅徒歩圏」はかなりインパクトが強くなりそうな気が…。北品川～青物横丁～品川シーサイドあたりで今後新規物件出てきそうですかね？

[341: 匿名さん]

>>340 検討板ユーザーさん
スミフの営業の方ですか？
売れ行きはいかがですか？

[342: 通りがかりさん]

山手線内側の高輪は坪650万以上
北品川のここはその約半分

当たり前だが伸びしろは北品川だろう

[343: 検討板ユーザーさん]

>>341 匿名さん
私、不動産業界の者ではないですよ。天王洲の物件の売れ行きは良すぎて困ってるってマンマニさんのブログに書いてましたよ。

[344: 検討板ユーザーさん]

>>342 通りがかりさん

うん、私もそう思います。この辺りは都心に近いのにまだ値上がりが少ない（供給も少ない）狙い目エリアな気がしてます。下町の風情もあって、特にファミリーの実需にもってこいじゃないですか？

[345: 匿名さん]

かなり建ち上がってきましたね。

[346: 匿名さん]

いま何階を売ってるんですか？
3Lいくらですか？

[347: 匿名さん]

第3期販売は来年3月下旬予定。

[348: 匿名さん]

>>第3期販売は来年3月下旬予定。
ちょっと先のような気がしますね。年明けくらいかと思っていました。

今からだと年末年始の休みに入ってしまうので、1月とか2月かなとも思ったのですが、3月ですか。

マンションの間取りはコンパクトで、2LDKと3LDKが掲載されています。少人数の家庭だと2LDKも使いやすいのかなとか、ファミリーだと子供が巣立った後の住みかえも気になるので、その点はいいのかなとも思います。

[349: 匿名さん]

スミフは入居時期が５月だからファミリー的には授業開始の公立小学校とか厳しい
先着順が残ってるので３期はゆっくり３月からの設定です
焦る必要もなく営業さんは余裕の表情でした

[350: マンション検討中さん]

この物件、いまいちパッとしませんね
3路線利用可で利便性も悪くはないし、建物もダブルアウトフレーム、湿式壁、防音サッシ+窓など、仕様はいいように見えますが・・・
注目度が低いのはどうしてなんでしょう？

[351: 匿名さん]

単純に、新馬場から徒歩7分で100戸未満というのが地味なのでしょう。最近流行りの、駅近、タワマン、大規模、駅力のどれかがあれば違ったでしょうね。まあ、この流行りに乗っかることが正しい選択とは思えませんが。

[352: 匿名さん]

品川神社に初詣、七福神巡りも楽勝じゃないか。
いいところだね。

[353: マンション掲示板さん]

>>351 匿名さん

なるほど、勉強になります。モノレールはラッシュと逆方面ですし凄く魅力的に見えたのですが、たしかに新馬場はあまり便利ではないですし流行りとは逆行しているのかもしれませんね
私は駅7-8分でも遠いとは感じないので一般的な考え方とはずれているのかもしれません

[354: 匿名さん]

品川まで17分だと日常的に徒歩で利用するのは難しいですが品川勤めの人や出張族には響きそうですね。
サウスゲート計画の恩恵を受ける地域なので将来的な資産性には期待できるかも。

[355: マンション検討中さん]

修繕積立金が11年目から38000円くらいに激値上げなんですよ
管理費もディスポ無しで㎡250円の16000円超え
更にネット代やら何やら足して55000円以上をローン以外で出費
これが維持費のかかるタワマンだったら理解できるのですが

[356: マンション検討中さん]

特にローン控除が切れる11年目から一気に毎月の負担が激増する計画なんです
固定資産税足したら毎月の22万くらいの支払いですよ？
これなら10年住まないで売却か賃貸と大して変わらない負担なら賃貸で良いじゃんとなる
どうせランニングコストかかるなら豪華共用施設のあるイーストシティタワーを選ぶ人が多いのは納得した

[357: 匿名さん]

イーストシティの修繕積立金計画はどんなもんなんでしょう？
10年で3倍は割とよくあるとも聞いたことがあります。

[358: マンション検討中さん]

タワマンでもないサウスは初期の修繕費から4.4倍くらい値上がりします
板マンで4倍超は聞いたことが有りません

同じタワマンでもイーストシティよりパークフロントは激安維持費でした
ただし、場所が微妙に不便です

[359: マンション検討中さん]

比べてしまうと品川サウスゲート周辺では相対的にイーストシティが選択されやすくなります
サウスはイーストシティを売るためのピエロとさえ勘ぐります

シーサイドもほぼ売り切れたので選択肢激減です

[360: 匿名さん]

なんでここまで修繕積立金が高くなるんだろ？
小規模だから、では説明しきれないくらい高いね。エレベーターも一台だしよく分からん。

[361: 匿名さん]

>>360 匿名さん

そもそもタワーの方が建物にお金をかけている分、小規模よりも修繕費が嵩むはずなんだけどね。ここの修繕積立金の高さは要確認だね。

[362: 匿名さん]

当初の修繕計画が甘々で後になって大幅値上げするよりも、当初から高めの計画を立てていた方が良心的だよ。将来さらに値上げするのかもしれないけど(笑)

[363: マンション検討中さん]

>>362 匿名さん
その常套文句はデベの営業マンさんが実際に言ってたよ
でも、周辺の築古板マン中古の修繕費がいくらか検索したら分かるよ
70㎡未満で2万前後が殆どです
築30年以上でもそのくらい
何故タワマンでもないのに11年目で38000円になるの？？

[364: マンション検討中さん]

転売する時に買い手がランニングコストが55000円以上かかりますと分かったら余程のオンリーワンな魅力がない限りは退きますよね？
共用施設もない普通の板マンですよ
イーストシティのランニングコストを安く見せるために利用されてるか、管理会社が儲かる構造なのか、それとも前にあったビルの基礎をそのまま使用しているので老朽化した基礎に将来金がかかるのか？カラクリがありそう

[365: 匿名さん]

修繕安いのは嬉しいけど、中古で修繕安いところはしっかり管理されてるんでしょうか。
安くて管理が行き届いてないのなら嫌ですし、
先々追加でお金取られるとも聞いたこもがあります。

[366: マンション検討中さん]

眺望を期待できる立地。綺麗な間取り。躯体や設備仕様。ディスポーザーはないけど他にこれと言った欠点もない。
山手通りと、羽田空港の新航路が心配だけど、都心からの物理的な距離の近さは代え難い。
上層階が欲しいけど、どれくらい売れているんでしょうか？広告なども見かけないので情報が少ない・・・

[367: 匿名さん]

品川駅にバスで出るにはイーストシティより便利で良さそう。

[368: マンション検討中さん]

カタログには一部住戸のみT-3サッシと書いてありますが、実際には全でT-3サッシで殆どの窓が防音合わせガラスだと営業マンさんが言っていました。

[369: 匿名さん]

エレベーターホールに窓をつけて階段を見えなくするくらいなら、内廊下にすればよかったのに

[370: マンション検討中さん]

>>369 匿名さん
管理費が更に高くなる
ディスポーザー無しで㎡250円から更に負担が増えてしまう

[371: 匿名さん]

修繕積立金のことばかり言ってる人いるけど、最初安く見えて後で足りなくなるよりはいいでしょ。
積立金が足りずに修繕が出来ていないマンションが多いと言われている中で、現時点から一定程度の金額を確保できる積立計画を立てていることは悪いことじゃないはず。
裏に何かありそうみたいなことを言うのは簡単だけど、そんな事をしても誰も得しないし単純に計画の問題だと思う。

[372: マンション検討中さん]

他と比べて維持費が高いのは事実なんだよね
得しないから売れ行きが鈍いのかな？

[373: 地元民]

物件自体はいいんでしょうが、環境が・・・・
京浜急行ですからね・・・・正直、住民のガラが良くないです（＾＾；
数年前、夫が新馬場駅近くで盗難に遭いました、被害額は７万円を超えました。
商店街には「ひったくり多発地帯」との不名誉な張り紙があります（＾＾；
商店街もさびれるばかりで。
教育面では品川学園が頑張っていますから良くなってきましたが、台場小学校では教師が認めたほどのいじめがあり問題になりました。
でも、何といっても交通がとても便利で、新幹線は勿論、羽田も近いので、それでずっと住み続けています。

[374: 匿名さん]

>>373 地元民さん
そうそう！
特に70代以上ですぐ切れて見ず知らずの人間にいきなり怒鳴り付ける嫌な爺さんが昔から沢山いる。条例違反で歩行喫煙や自転車喫煙するのも商店街近くに住んでいる爺さん連中。老害だよ。

[375: マンション検討中さん]

>>374 匿名さん
老害も後10年待てば解決ですよ
イジメ問題は心配です
子供は親を選べ見て育つ連鎖ですから

[376: 地元民]

子育てでは、ここに住んで後悔しました。
今は良くなっているとは思いますが・・・・
マザーバッグをこの近くで置き引きされたママ友がいました。
中には運転免許証やキャッシュカードが入っていて大変だったそうです。
小さな子供がいるって分かるのに酷い人がいますよ。
実は私も被害額は１万円未満でしたが、子どもが小さかった時にこの近くで置き引きされたことがありました。
いじめの件ですが、今は分かりませんけど、親がいじめをするので教師がいくら頑張っても駄目でしたね。
保健室の先生が「親の顔が見たい」と言った子がいますけど、
母親はここで生まれ育った人でＰＴＡでいじめをするボスママでした（＾＾；
ですから、今もそうですが、地域とはあまりかかわらないようにしていました。

[377: 匿名さん]

治安悪っ

[378: 匿名さん]

急に若葉マーク出てきたけど自演かな。
せっかく荒れてない掲示板だったのに残念です。
前向きな情報が欲しいな。

[379: 地元民]

373,376は私ですよ。
こちらの建物が以前どういう状態で建っていたか、大体どんな建物だったか、裏の私道（私道だと思います。）がどういう状態だったかもよく知っていますよ。
地元じゃないと知り得ない情報は持っていると思います。
私自身、やっぱり後悔する部分もあるので、高い買い物ですから余計なお世話でしょうが、良くないことも書いたわけです。
もっとすごいことも知っていますが、それは１５年以上前ですし、いたずらに不安にさせるので書いていません。東急線沿線とは比較にならない事は普通は分かっているでしょうし。
前向きな情報がほしいなら、私はもう書き込みません。
本来ならマンションが出来て新しい住民が増えるのは明るくなって街が活性化するし、地元民としては歓迎なんですから。ここは病院も選び放題（近所に千葉病院といういい病院がありましたが、今はマンションです。それでも港区、文京区などの大学病院などの通院が便利です）だし、何しろ通勤が便利です。

[380: マンション検討中さん]

やはり京急は民度も海抜も低いので京浜東北線に行くしかないですね

[381: 匿名さん]

>>380 マンション検討中さん

京浜東北線も大差ないだろ

[382: 匿名さん]

[ご本人様からの依頼のため、削除しました。管理担当]

[383: 匿名さん]

京急の三崎マグロ切符おすすめだよ。

[384: 匿名さん]

ここを購入する決め手がない…
天王洲のイーストシティタワーと大して価格差ないし
当て馬かな

[385: 匿名さん]

>>384 匿名さん

イーストシティタワーは、長い橋を渡らなければならないこと(常に風が強く、雨の日や寒い日は辛すぎる)、保育園や小学校が遠いこと、周辺が工業地域という点が大きなネックなんですよね。こちらは決め手に欠ける一方で、致命的な欠点もないので、消去法的に選ばれる感じでしょうかね。

[386: 匿名さん]

ココを検討するくらいなら、すでに品川シーサイドの3物件に流れたと思う。今となれば時すでに遅しだけど。
イーストシティタワーとはコンセプトが違うかな。
そんなことよりも、379さんの言う15年以上前のもっとすごいことが知りたい…

[387: マンション検討中さん]

この辺も、高輪G駅の恩恵があるんじゃないかと思ってる。
懸念点は、建物前の道路が意外と交通量多い。
後はこの辺のエリアの共通かもしれないけど、羽田新ルート。
値段次第かな？

[388: 匿名さん]

>>386 匿名さん

品川駅も含めて、この辺は15年で大きく変わっているので判断材料にはならなそうですけどね。

[389: 匿名さん]

お洒落な天王洲が近くて良い。

[390: eマンションさん]

イーストシティタワーは天王洲アイルから近いけど人が住むにはちょっと・・・な場所。
エントランスは大規模なりの華やかさはあるし、駅からも外歩く時間は半分くらい。だけど長谷工だし、タワマンだからしょうがないとはいえ乾式壁だし、細かいところの仕様は良くはない。

サウスは天王洲アイルからは遠いけど2駅3路線で品川もぎりぎり徒歩圏内。
構造も仕様も間取りも悪くない(この高さでは珍しい湿式壁)けど共用施設は全くなし&エントランスもチープ。

コンセプトが全然違うから検討する層もあんまり被らないんじゃないかな。品川勤めの私はサウスの方が魅力的に見えるけどイーストの方が万人受けするとは思う(笑)

[391: マンション検討中さん]

実際にイーストシティの方に人気が集まり入居は完成してるのに１年待ち
中古でも目立つタワマンが有利にならないか？
売値も変わらないし、リセールバリューが高いのはイーストシティ

[392: 匿名さん]

まぁ66戸の小規模物件ですし、すみふ物件の完売目安となる竣工後2年までまだ3年もありますから、ゆーっくり売れてくんじゃないですか。
・品川駅に出来るだけ近い新築分譲マンション
・品川ベイサイド希望だが埋め立て地は嫌
・未知数ながら品川浦再開発の恩恵に期待
などをポジ要素にする人もいると思います。

[393: 匿名さん]

関東鉱油跡地を始め周辺には賃貸マンションが多いから賃貸目的の購入者もいそうだね。

[394: マンション検討中さん]

>>390 eマンションさん
>細かいところの仕様は良くはない。

イーストシティタワーは乾式壁の他に、例えばどういった細かい仕様が良くないのでしょうか？
すいません、まだまだ住宅に疎い者で比較ポイントをぜひ参考にしてみたいです。

[395: 匿名さん]

>>394 マンション検討中さん

横やりだが、ハセコー施工の時点で推して知るべしでしょうね。

[396: 匿名さん]

長谷工だからって悪いわけではない。二重壁はいただけないが、最近はどこもそんな感じ。長谷工以上を望むならスーパーゼネコン施工のマンションになり、こことなら同等以上だよ。
ちなみにシスコンが施工しているけど、シスコンの施工って珍しくないの？

[397: 匿名さん]

>>394 マンション検討中さん
これがいいのでは？
https://manmani.net/?p=20053

[398: マンション検討中さん]

>>397 匿名さん
イーストシティタワーの「細かいところの仕様は良くない」
旨は書いてませんが。

むしろ「単価なりの文句を言わせないものとなっています」
と書かれてます。

[399: 名無しさん]

品川勤務で出張の多い私からしたら最高の立地です。契約しようと思っています。
イーストやシーサイドの物件も見ましたが、電車バス徒歩のどれでも通勤できてバランスがいいと思います。
大規模ではないのでファミリー層からは支持されないでしょうし、他の物件とは棲み分けされているように感じます。

[400: マンション検討中さん]

Aタイプがよさそうだけどキッチンと寝室の窓が開かないんですね。

18階で高さが57mでかなり余裕があるけど、エントランスが高いんですかね？