エステムコート川口並木サウスガーデンってどうですか？

[マンション比較中さん]

エステムコート川口並木サウスガーデンについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.tn-estem.co.jp/kawaguchi_namiki/

所在地：埼玉県川口市並木二丁目23番4（地番）
交通：京浜東北線 「西川口」駅 徒歩2分
間取：2LDK・3LDK
面積：53.14平米～71.33平米
売主：東京日商エステム
販売代理：タカラレーベンリアルネット
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社エステム管理サービス

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[51: マンション検討中さん]

西川口は西口と東口じゃ環境全然違いますからね。
東口でこの駅距離なら、ここらへんのエリア知ってる人からすればそりゃ人気出ますよね。

修繕費はタワーに住んでる同僚の話を聞いて驚いたことありますが、タワーじゃないんで心配するほどじゃないでしょ。施工も長谷工だし、修繕計画もちゃんと建ててるでしょうし。

私も検討候補の一つです。

[52: 匿名さん]

>>51
タワマンでは無ければ大丈夫って事はない。タワマンは戸数が多いからね。
日本にある分譲マンションの4割が修繕時に資金不足に陥って借り入れしているのが現状。
これって、あくまでも「修繕時」に「不足」しているだけで4割もあるのがミソ。
途中で「お！これじゃ足りなくなるぞ」と気づいて分譲時の修繕計画の「値上げ計画以外にも値上げ」したり、
「計画外に一時徴収」をして乗り切っているマンションは入っていない。
どこが施行しているとか関係ない。
自然災害などのイベントリスクで一気に計画なんて崩れるのは常識。
財閥系のマンションも普通に途中で計画外の時期に値上げしている。
https://www.homes.co.jp/cont/press/buy/buy_00040/
このマンションは15階建てなので、修繕積立金は国の修繕積立金に関するがいどガイドラインによれば
1平米202円あたりが平均的な適正ライン。表では「15階建て未満」になっているのと、
ガイドラインが出されたのは3.11直後の23年4月で、このガイドラインが出された直前に3.11があった事と
五輪需要で人件費や材料の高騰があるのでもっと高くなると思うけどね。
ここは平面駐車場なのがGOOD。
ただエレベーターが115戸で2基あるので1基あたり58戸で負担。これって結構大きい。
プラネタリウムゲストルームやシアタールーム、ラウンジ、電動自転車、豊富な植栽、エレベーター2基・・。
どうでしょうね。

[53: マンション検討中さん]

>>52 匿名さん
コンシェルジュ、植栽あたりがどの程度のコストが必要なのか、現在の修繕積立金は低く見積もり過ぎな気がします。
ただ、植栽などがしっかりしていれば憧れのマンションとして認知され、資産価値も保てると思いますので私は修繕積立金が値上がりしてもいいとは思ってます。

[54: 匿名さん]

>>53 マンション検討中さん
植栽は綺麗でいいですが、手間がかかりますよ。
暴風雨や台風や雪で倒れてしまったり折れてしまって、その都度業者が入る感じです。
一定期間までは保証されていますが、期間を過ぎると都度何万も請求されている状態です。
ダメになっってしまった木も当初の木と同じものを買って植えるので、お金がかかる印象がとても強いです。
年に１～２度ある大雪の日は、何かしらの木が雪の重みで手を入れなければならなくなっています。

[55: マンション検討中さん]

［前向きな情報交換を阻害する投稿の為、削除しました。管理担当］

[56: マンション検討中さん]

3400万の部屋はもう売り切れましたか？
公式もスーモも価格未定になってしまったようで。

[57: 周辺住民]

>>55 マンション検討中さん
そういう時は駅にクレームを入れるといいと思います。
利用者への迷惑行為をしているのなら、駅から許可されなくなると思うので。

[58: マンション検討中さん]

3400万の部屋は売らないそうですよ
2LDKは4000万台からとのこと

[59: 匿名]

>>57 周辺住民さん
道路の場合は駅に言ってもだめですよ。

[60: マンション検討中さん]

>>58 マンション検討中さん
情報ありがとうございます！
3400万はパンダ部屋ですらなく存在してなかったのですね

[61: マンション検討中さん]

モデルルーム見てみたいのですが、なかなか日程も合わず、予約がとれません。人気のようですね。

モデルルーム見た方の感想頂ければ嬉しいです。

[62: 匿名さん]

本物件のスカイツリーのマンション検討板にも記載しましたが、
念のためこちらにも。

ワンギリ電話がかかってきたので、番号検索しながら連絡したら、
日商エステムさんでした。WEB上では評判がすごく悪い模様です。
といいますのも、電話ででてきた営業さんが売り込みトークをしつつ、
私の状況を聞き出そうとしてきたので、伝えなかったら
いきなしガチャ切りしてきて、それはそれはたいそう印象わるかったです。
ホームページをみるかぎりはこの物件は日商エステムさんの物件ぽかったので、
こちらに記載させていただきました。

[63: とくめい]

>>61 マンション検討中さん

自分はモデルルーム行きましたよ！！

何か聞きたいことがあればわかる限りお答えします！！

[64: マンション検討中さん]

ありがとうございます。
ネガキャン書き込みがあり、マンションの意見をお聞きしたかったので大変助かります。

設備の評判が良いみたいですが、実際ご覧になった印象と、間取りの感想をお聞きしたいです。
部屋の中に柱？がある物件は避けてます。

また、実際の立地は駅からの距離はやはり近いのでしょうか？

京浜東北で駅距離と設備を重視して検討しているのですが、なかなか価格と間取りが合う物件が無く、こちらの物件は近辺に住んでいたこともあり、東口で住みやすそうなので検討しております

[65: マンション検討中さん]

>>64 マンション検討中さん
駅からすごく近いですよ！！
改札からだと徒歩２分くらいですが、駅の階段を降りた所（マックの前）からだと１分もかからないです。
私も立地の面でここを検討してます。

[66: マンション検討中さん]

>>61 マンション検討中さん
マンション買うの初めてですか？
どこもですがモデルルームはオプション満載で
現実の生活とはかけ離れます。
モデルルームみたいにベランダに物を置くことは出来ません。
標準装備とオプションかを認識してデザインの参考にするくらいです。
天高と水周りの配置の確認ですね。
フリープランでもこれは変えられないので。

[67: 匿名さん]

>>64
ネガキャンなんてありましたか？
みなさん、本音で書かれていると思います。
川口市に住んでいる方なら、外からのイメージの悪さから西川口は避ける方が多いと思います。
115戸のマンションの割には無くても困らないものがたくさんあるのも本当のとこですよ。
周辺に住んでいた割には、土地勘が無さすぎますね。
東武ストアの真横なんですから、駅から近いのは容易に想像できそうですが・・・。
もしかして、業者の方ですか？

[68: マンション検討中さん]

ここの学区はどうなんでしょう？
ネットで調べる限り、並木小学校も幸並中学校も悪くはなさそうですが。

[69: マンション検討中さん]

物件の話がしたいのに、何故検討してない方がいるが不思議です。

そんなに近いのですね。ありがとうございます。

賃貸なので、そんなに日当たりを気にしていなかったのですが、買うならやはり南向きがベストなのでしょうか？

[70: マンション検討中さん]

>>64 マンション検討中さん
京浜東北で駅距離と価格を重視するのであればここしか選択肢なくないですか？
川口、南浦和、浦和、大宮エリアは価格面で厳しく、蕨は駅近に物件ないですし

[71: 匿名さん]

>>69
検討している人だけでは、デメリットがわかりづらいでしょ？
メリットだけを知りたいのであれば、営業さんに話しを聞けばイヤと言うほど聞けますよ。
営業なんて売れればいいのだし、売ったらサヨナラでその後のお付き合いは無いのですから良い事しか言いません。
なぜ検討外にしているのかを知りたいとは思わないのですか？
マンションは南側がベストでは？北向きなどを買いたいと言う人は少数でしょう。
東向きは午前中に家にいる人は陽が入るのでいいかも知れません。
西向きは日差しが強いですが洗濯物が乾きやすいですね。
昼間に家にいない人は北向きでもいいのかも。その分安く手に入るでしょうから。
リセールを考えると南がいいでしょうけど。
ただこの物件、南と西は線路。東には陸橋。ダブルサッシを採用しているのは、
ダブルサッシじゃないと音がうるさいという証明をしているわけです。

[72: マンション検討中さん]

この物件は線路沿いであること、西川口であることに抵抗がなければ買いでしょう。西川口ではナンバーワンマンションになれる物件。リセールにも強いはず。
不安材料は将来的にどの程度修繕積立金が増えるか。

私もこの物件を購入したいのですが、完成までの期間が長い為まだ悩んでおります。

[73: マンション検討中さん]

物件見学してきましたが18、19まで価格が未定で、知りたい事が教えてもらえませんでした。
逆にこちらの資産状況は他の物件より詳細に聞いてきて上から目線に感じました。
モデルルームは設備が充実していて良い感じでした。
駅徒歩90メートルなのでほぼ1分でした。
駅との間というか物件の目の前にパチンコ屋？があり喫煙者が10人近く並んでいました。
営業マンの方もタバコの臭いが酷かったです。

[74: 匿名さん]

本当はザックリ価格が決まっているでしょう。
この時期で決まっていないわけがないですよね。
来場者の所得を反映させようとしているのかも知れませんね。
蕨のザ・プラ跡地もマンションになるようですね。
下階にスーパーが入る可能性もあるようです。
蕨なので価格帯は似たようなものになるのではないでしょうか。

[75: マンション検討中さん]

まだ確定はしていない、と何度も念押しされた上でザックリとした価格なら教えてもらえました
西川口にも2020年にライオンズマンションが建つようです

[76: とくめい]

>>72 マンション検討中さん

私も完成まで長いのが気になるところですけど、これだけリセールの強い物件はないと思うのでかなり悩んでます！！

[77: マンション検討中さん]

>>75 マンション検討中さん
なるべく高く売りたいため懐事情をさぐってますね。私の時もそうでした。
最初は明らかにふっかけてます。
初めて買う人は煽られるのであせるのでしょう。高い買い物ですからゆっくりでも大丈夫です。
川口駅前でも青田刈りできなかったぐらいですから。
私は完成近くまで待ちます。売り切れたら縁がなかったと思うことに決めました。

[78: マンション検討中さん]

>>77 マンション検討中さん
モデルルームまで行って確定金額教えてくれなかったので疑問符しかありません。

[79: マンション検討中さん]

>>78 マンション検討中さん
同感。周りの地域事情は分かっているから金額だけ知りたいのにザックリしか教えない。
しかも売れ行きによっては次来た時には金額が変わってるかもと言われて。不信感。
こちらの懐事情を探る話ばかり。
自分は完成の頃まで様子見です。

[80: マンション検討中さん]

最終期売れ残りならまだしも1期、2期で価格が変わることなんてあるんですか？

[81: マンション検討中さん]

価格が変わることはよくあるね。
人気の物件ほど高くなっていく傾向があるよ。

そりゃ売主は高く売れるなら高く売りたいからね〜
営業マンはみんなそうでしょ。
特に人気の物件だとその傾向が強いよ。

もちろん売れ行き次第では値段が下がるパターンもなくはない。

[82: マンション検討中さん]

駅徒歩2分は正直魅力
将来的に西川口の再開発が入れば価値は見込めると思う。
西口なら買わないけど、並木住所なら検討できる

[83: マンション検討中さん]

都内に通いやすく、比較的価格が優しい西川口・蕨・戸田エリアでこの駅近は魅力的すぎる。埼玉高速鉄道沿線はまだまだ田舎で車がないと不便であることと、リセールは期待できないので検討エリアからは除外。予算が4500万で将来的にリセールも視野に入れているのでここが最有力候補。
ここが売れ残り、値引きや無料オプションサービスをしてくれるのを待とうと考えていましたが逆に値上がりするようであれば早めに動いた方がいいのかと葛藤中。とりあえず1期1次と2次で価格推移があるのか様子見かな。

[84: マンション検討中さん]

価格がコロコロ変わることはないでしょ。
新築マンションは先に買ったほうが得になるようにできてる。売れ残りマンションは別だけどね。

[85: 匿名さん]

価格確定に際し、デベロッパー側の駆け引きがあることは否めなさそうですね。
駅徒歩2分の立地で、敷地も比較的大きく、桜ガーデンも魅了的ですね。
あまりにも高過ぎたら諦めるべきかと思うのですが、さほどリセール時も苦労しないかと思います。
営業マンに指値を入れて交渉してみるのは如何でしょうか？ポロっと本音が見えるかもです。

[86: マンション検討中さん]

あれ、そういえば金券貰えてない

[87: マンション検討中さん]

1期2次の販売開始が伸びましたね

[88: 匿名さん]

［以前より、前向きな情報交を阻害する投稿を繰り返す投稿者の為、削除しました。管理担当］

[89: マンション検討中さん]

結局、価格は決まったのだろうか？

[90: 匿名さん]

キャンペーンやってますね。マンションギャラリー来場で2000円ゲットできます。そして午前10時からで3000円。これ面白いのが、午前中の方が来場者が少ない＝金額が高いこと。

>>3400万の部屋はパンダか、、
最近知りました。モデルルーム価格が一番安くて、それ以外はそんなに安くないものですよね。そしてモデルルームだから売れないと言われるパターン。

一番安い部屋を買いたいなら、待っていればいいんですか？ここは3400万円部屋あり！と大々的に書いていないから、まだいいんでしょうけど。

[91: 匿名さん]

［以前より、前向きな情報交を阻害する投稿を繰り返す投稿者の為、削除しました。管理担当］

[92: 匿名さん]

来場者特典って、言わないとよこさないマンション多いよ。
図々しく思われても言う方が良いよ。

[93: マンション検討中さん]

>>92 匿名さん
帰る前に聞いたけど後で郵送しますって言われました。郵送されて来ないけど。

[94: マンション検討中さん]

>>91 匿名さん

金券目当てなの？
何かかわいそうだね、ちゃんと地道に働けばいんじゃない❗

違う、営業してるけど、はっきりいって迷惑だよ。ちゃんと働きな。

検討しててここに来たけど、金券何かどうでもいいでしょ。マンション検討してんだから、金券貰えたら、買うの？どうせ買う気もないのに、そこだけ騒いでるだけでしょ。

迷惑だよ。検討してる人のコミュニティなんだから

[95: マンション検討中さん]

>>94 マンション検討中さん
営業の方ですか？
HP上で金券をアピールしているのだから、届かないのは不誠実ですよね。
ただ、不満を言ってる方ももう少し待ってみては？と思いますが。あの手の物は忘れた頃に届くので。

ここの営業さんは残念な方が多いように見受けられます。駅距離、植栽、設備、と充分に武器が揃っているのでそれで戦ってみてはどうですか？

[96: 匿名さん]

>>94

私は>>91ではないですが・・・。
来場者特典って、特典目当てで何となく来ましたって方にモデルルームなどを見て貰って、
その気にさせるためのきっかけづくりでもあるわけです。
その気にさせられるかどうかは、マンションの魅力と営業の腕にかかっているんですよ。
スーパーの試食みたいなものでしょうね。

来場者特典は、検討していない人に検討させるためのツールですよ。
検討している方に対してのモノなのであれば、そんな余計なコストのかかるものは止めて、
その分値引いた価格設定をすればいいんですから。
来場者特典みたいなものを、検討者だけが対象と考えている営業がいるのなら、
その営業は認識不足・勉強不足ですね。仕事出来なそうな感じがヒシヒシと伝わってきます。

[97: 匿名さん]

釣り投稿でしょ

[98: マンション検討中さん]

私も気になっていたので、先月行きましたが、キャンペーンの金券は初めから郵送と書いてありましたし、そもそも検討している自分からすれば正直どうでもいいです。

営業の方もすごく親身で、感じ良かったですけどね。
リセールのことも考えて立地の魅力が強いので、私は検討しています。

検討している他の方のご意見を聞きたいですね。

[99: マンション検討中さん]

検討するために最も重要な価格が知りたい

[100: マンション検討中さん]

>>94 マンション検討中さん
本質は小銭云々じゃなくて、そういった端々に営業マンの不誠実な対応を感じるってことでしょ