エステムコート川口並木サウスガーデンってどうですか？

[マンション比較中さん]

エステムコート川口並木サウスガーデンについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.tn-estem.co.jp/kawaguchi_namiki/

所在地：埼玉県川口市並木二丁目23番4（地番）
交通：京浜東北線 「西川口」駅 徒歩2分
間取：2LDK・3LDK
面積：53.14平米～71.33平米
売主：東京日商エステム
販売代理：タカラレーベンリアルネット
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社エステム管理サービス

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[181: 近所のもの]

今度のタモリ倶楽部で西川口がとりあげられますね。西口は既に中華街と呼ばれてるみたいです。

[182: マンション検討中さん]

>>178
>>179

ありがとうございます！

住んでいた方の声が一番参考になります。
学区についてその中学校を調べましたが、学区外では抽選で入学を希望するくらい人気校みたいですね！

他の京浜沿いの他の駅近だと、金額的に手が出せないか、設備で妥協しないといけなくて。。。

治安も東口なら問題なさそうで安心しました。

下の階層なら4000万前半くらいですかね？

[183: マンション掲示板さん]

>>182 マンション検討中さん

現在は並木に住んでいますが、川口駅から徒歩15分ほどの所に住んでいたことがあり、川口市は駅から10分も過ぎると極端に人通り、街灯が少なり、歩道も整備されていない場所も多いので安全性、治安という面では個人的には
西川口の並木　＞　川口の駅遠
だと思っています。
マンション名をエステムコート西川口ではなく川口並木にしていることからも並木というアドレスが他より優位性があるためだと思います。
並木に住んでいると西口駅前に行く機会はほとんどありません。たまにデイジィ（パン屋）に行くくらいですね(笑)

こちらの物件を検討されているのであれば異なる時間帯に何度か現地を歩いてみるといいですよ。西口には線路沿いにラブホがいくつかあるのでそのような環境を妥協できないのであれば厳しいですし。
この物件の付近を通勤時に通っているのですが、最近骨組みが少しづつ出来ており、想像以上に線路沿いだなという印象でした。低層階希望であればBタイプなどの線路寄りは京浜東北から見えてしまうかもしれません。植栽でどこまで隠せるか未知数なので。

[184: マンション掲示板さん]

将来のリセール価値は隣にある築8年のオーベル川口並木の過去成約価格が参考になると思います。

[185: 匿名さん]

川口市民です。
西川口は昔よりは綺麗になりましたが、やはりリセールを考慮するならマイナスに動くと思います。
西川口で線路が目の前、下の階で4000万前半なんて価格なら、私なら絶対に購入しません。
そもそもその価格帯ではないと買えないとするならば、このマンションの購入後の
修繕積立金や管理費の高騰を危惧した方が良いと思います。
お金かかりそうなものばかりですよね。
西川口は物件価格が安いエリアなので、リセールの際にはかなり安くなると思いますよ。

[186: マンション検討中さん]

たしかに高いですよね。ただマンション相場自体が高騰していて京浜東北沿線だと3000万台で買える新築マンションはなく、西川口でも駅5分以内だと築15年の中古でも3000万以上になってます。特に西川口、蕨、戸田公園は駅近の中古マンションが売りに出させる事が少ないらしいので仮にここを売りに出した場合、リセールには苦労しないのではないでしょうか。ただし、現在のマンション相場は高騰しており、高値掴みになることは避けられないでしょうね。数年前であれば4000万前半で川口のマンションを買えましたが今はもう無理であることは検討者であればご存知のはず。マンション相場が下降トレンドに入ると言われている2022年まで購入を我慢できれば良いのですが、それまで払い続ける賃料や年齢、金利上昇リスクを考えると私のように現状の相場で買わざる得ない人もいます。
このエリアの中古マンションを見てきましたが、徒歩10分を越えると間違いなくリセールに苦労しますよ。売り出されている物件数が非常に増えるので。
ここはコンシェルジュなどの無駄を排除して管理費、修繕積立金が将来的に増すリスクがないことをアピールした方が売れるのではないでしょうか。近隣のマンションでコンシェルジュや各部屋前ゴミ回収を実施しているマンションはありませんし、タワマンのような設備を求める人はそもそも西川口エリアを選ばないと思います。西川口は名を捨てて実を取る人が選ぶエリアではないでしょうか。

なので営業さんがここを見ていたらコンシェルジュなどの無駄を省くようにしてくれませんか？笑
でしたら私も検討してみます笑

[187: 匿名さん]

リセールに困らないのは、修繕積立金や管理費が高くなっていなければ、だね。
修繕積立や管理費が上がってしまっていればリセールに困ると思うよ。
買う方もローンに、高額な修繕積立と管理費が上乗せされると避けてしまう。
たまにあるよね。高額な管理費と修繕積立金の中古物件。いつまでも残っているね。

[188: マンション検討中さん]

管理費+修繕積立金が3万を超えると中古相場では悪目立ちしますね。
管理組合側でコンシェルジュの廃止ってできないですかね？ここの購入者はコンシェルジュを望んでますか？

[189: マンション検討中さん]

西川口に住んでいて検討中の者です。

西口であれば正直オススメは出来ないが、並木という立地は非常に優位性が高く、東口でも間違いなく一番良いエリアです。隣に東急あるから買い物は困らないし、そもそも駅にもお店はあるので、住みやすいですよ。

オリンピック後に価格が下がると言われていますが、下がっても1割程度の予測。下がるのも2022年以降でしょう。待てるなら待った方が良いが、金利がどうなるか不透明な状態で、増税前に買うのもあり。まぁ欲しい時に買うのが一番ですよ。

隣の川口の駅前で同じ広さで買おうと思ったら、最低5000万以上は必要。
川口なら徒歩10分以上でも4000万前半から。もちろん川口のがエリアイメージも良いけど。

ゴミ回収なんて朝管理人が回るだけだし、それで管理費が高くなるようなことはない。
そもそもゴミ回収なんて対したサービスではないので押してなかったよ。

隣のオーベル川口並木が、8年前の物件で売却価格が3700万円程度。
8年後でこの物件よりも分数が少し遠い物件がこの価格になっていることをどう思うかですね。
私は安心出来ました。

そもそもこのご時世で京浜沿いの駅徒歩2分で新築4000前半で高いと思うなら、今マンション買わない方がいいよ。先に今のマンション相場を調べるべき。

[190: 匿名さん]

>>189
本当に西川口に住んでいますか？
隣にあるのは東武ストアです。ゴミ回収ってお金かからないと思っているのですか？
管理人が115戸のゴミを回収するのに、10分20分で終わるわけありませんよね？
ほぼ毎日のように川口市は不燃・可燃の日がありますので、管理人の出勤は何時なのでしょう。
大したサービスではありませんが、共用廊下にゴミが並んでいるところを出勤ってイヤです。
ちなみに川口駅近くでは最近ブランズが5000万を切った部屋を用意していましたね。
並木って広いので、並木という名前がつけば良いってものではないのは
川口住みの人間なら誰でも知っていますヨ。

[191: マンション検討中さん]

ブランズ川口幸町は下り天井が多く圧迫感があったし、部屋がリビングにくっつくタイプだったから断念したけど、今となってはあの値段で川口に住めたので貴重だったなぁ

[192: マンション検討中さん]

>>190
隣のオーベルという表現はもう出てるのに、伝わらないとは。。
頭おかしいのかな。

私は素人なので管理人の出勤時間なんて知りません。
調べたけど、今完売してるマンションの値段なんて知りませんよ。
ブランズの値段なんて知りません。

アンチはわざわざここ見ないで欲しいですね。
ブランズの人？
揚げ足ばかりとってとても気分悪いです。

[193: マンション検討中さん]

他のマンションや、論点がずれているので、このマンションについての意見を交換し合えればいいですね。

私は京浜沿いの駅近くの立地で探しているのですが、川口は詳しくなく、子供がいるので、学校や子育てについて知りたいです。川口市は子育ての補助などのメリットはありますか？

知っている方がいれば教えて欲しいです。

[194: マンション検討中さん]

>>190 匿名さん

エステムコートの土地が並木の中でも飛び抜けて地価が高いのですが……ここより良い並木ってどのへんですか？？川口住みですが知りませんでした。

[195: マンション検討中さん]

検討者です。

私も子育てについて知りたいです！！！
保育園の確保は厳しいのでしょうか？

ここは低層階でも駐車場と線路のおかげで将来的にも日当たりが保障されているので
低層階で検討してます。線路沿いがメリットになるんですね。
隣のオーベルも2階でも日当たりが良かったですよ！

[196: マンション検討中さん]

>>194

>>190　は恐らくマンションの営業の方でしょう。無視しておきましょう。
あそこより良い並木エリアは私も知りませんがw

駐車場がある分日当たりはとても期待できそうですね。

騒音については対策しているんですかね。
私も気になるのでモデルルームに行った方にお聞きしたいです！

保育園はいくつかあるみたいですが、空いてるかどうかってどうやって調べられるんですかね？

[197: 匿名さん]

改行の仕方や言葉遣いなど、自作自演が連続していますね。

[198: マンション検討中さん]

>>197 匿名さん

自演、荒らし、検討を阻害するコメントについては削除依頼を出すと普通に消してくれますよ！

[199: マンション検討中さん]

改行下手がいる

[200: 匿名さん]

改行しまくりがいる。
ムダなスペースを使うなよ、見づらくなるから。

[201: 匿名さん]

>>194 マンション検討中さん　

理解されていないようなのですが、「並木」は広いので並木の中にも良い環境と悪い環境のエリアが
存在するという事ですが、並木では無くても住んでいるとそういうのがわかりませんか？
地価＝良い住環境ではございません。
西川口駅近でも、住環境の良いエリアが存在しますから、
検討されているのなら一度並木内を歩かれてみてはいかがですか？
よっぽどの鈍感ではなければわかると思います。
地価が高いだけで良い場所と判断され、目の前がパチンコ屋と線路、陸橋である事が良いエリアであると思われるのであれば歩く必要もないと思いますが。

[202: マンション検討中]

>>201 匿名さん

あなたが仰っているのは並木小のあたりですかね。
川口では高級住宅街とされているエリアですね。利便性の高さ、穏やかな住環境、低価格、誰もが羨む有名タワーマンション、などなど求める条件を全て満たすような物件は当然ながら存在しないため優先順位を決めてマンションを検討する必要があります。おそらくここの検討者は利便性に対して高い優先順位を置いているのではないでしょうか。それはあなたとは違う優先順位ですが、あなたが正しい、もしくはここの検討者が正しいという事ではなくただ価値観が違うということですよね？
仮にこの辺りで落ち着いた住環境に対して優先順位を置いているのであればプラウド川口中青木やリボンシティの狭い部屋を検討しますが、私にとっては駅遠であるため魅力的ではありません。また、帰宅途中にパチンコ屋や居酒屋もあるので子供ひとりで歩かせるのは嫌ですね。
私も揚げ足を取るようなコメントをしてしまい申し訳ないのですが、優先順位は人それぞれであることを知って頂きたいだけです。私自身、ここの管理費について、メジャーセブンではないデベなので果たして計画通りに建築できるのかが不安であるため検討中のまま購入に踏み切れない状況であります。並木のこの立地については気に入っております。子供を都内に通わせる事を考慮すると駅近であることが最優先ですので。

[203: 匿名さん]

ここ・・・・
水回り以外は直床なの？
しかもLow-Eでもなく、二重サッシでもなく・・・。
マヂで？線路目の前なのに。
しかも防犯センサーは１Fと２Fの一部・・・。
更に玄関扉には無し・・・。
セキュリティはエントランスの1か所。
金掛ける所、ちょっと違うんじゃないか・・・。

[204: マンション検討中]

>>203 匿名さん

T-2ペアガラスサッシを使用して電車の音は気にならないと営業さんが言ってましたが、完成後の実物で確認したいですね^^;
防犯センサーが各戸玄関にあるマンションなんてあるんですか！！？むしろセキュリティが多すぎて金かけ過ぎだと思ってました。勉強不足ですみません^^;

[205: 匿名さん]

各戸玄関扉に防犯センサーのあるマンションは普通にありますよ・・・
しかも1階の玄関扉にまで無いなんて・・・
オートロックも1か所だけなので、開けた時に部外者が一緒に入りやすいです。
2か所以上ある所は、「部外者が一緒に入っちゃった」と思ったら、ポストに寄るなりしてその部外者が
どのような行動を取るのか見る事ができます。
どうせ管理費払うなら、無駄な人件費や共用施設よりもそっちにかけてほしいかも。

[206: マンション検討中]

>>205 匿名さん

主に西川口、蕨、戸田公園で物件を探したいたため知らなかったのですが、調べたら各戸防犯センサーを用意しているマンションもあるみたいですね！特にタワマンだとセキュリティすごくて…

115戸というのは中途半端な規模で出来る事には限りがあるのにここはコンシェルジュやシアタールームなど詰め込み過ぎに対して管理費、修繕積立金の計画が無謀なんですよ。

[207: 匿名さん]

>>204 マンション検討中さん

10年近く前になると思うのですが、西川口の線路際に建つマンションを見に行った事があります。
竣工済みだったので実際に部屋に入ってみることができました。

その物件は線路に対して直角に建っていたのですが、線路から一番離れた部屋で
ダブルサッシの部屋だったにも関わらず、昼間でも音が入ってきていました。
ダブルサッシで昼間だったのでそれほど気になる音でも無かったのですが、
深夜は気になると思い、その物件はパスした経緯があります。

実際の音を聞かない限りは、購入を躊躇してしまいますね。

[208: マンション検討中]

同じマンションでも音を気にならない人もいれば、音が気になってストレスを感じる人もいますしね。こればっかりは口コミでなく実際に本人が確認しないと分からないですよね。

[209: 匿名さん]

線路の近くが気にならないのなら、南浦和駅4分のパークハウス南浦和ガーデンを
気にかけてみるといいかも知れませんね。
竣工1年で売り切れなかった模様ですが、HPは閉鎖されました。
確か10戸以上残っていたと思うのですが・・・。
竣工1年経ってしまうと「新築」として販売できなくなるので、
未使用の部屋が安く出る可能性があると思うのですが・・・。
あちらは財閥系マンションという安心感もありますね。2路線使えるのも魅力です。
西川口よりも環境が良いという点もあると思います。
自転車でも浦和まで行けば、伊勢丹やPARCOやCORSOもあるので便利ですよ。
何気に学区も旧浦和市の中では人気のある学校内だったはずです。

[210: マンション検討中]

なーんだ、ここを荒らしてたのは三菱の営業だったか笑
パークハウス南浦和ガーデンって6000万くらいしてて早々に検討外にしたけど竣工１年経って新古マンションになってたとは笑
ここの検討者だと価格的にプラウドのテラスの方じゃないかな

営業さんにストレートに質問！低層階でいいから4000万前半で購入できる部屋ある？

[211: 匿名さん]

>>210
野村の営業さん、お疲れ様です。
荒らし行為もほどほどにお願い致します。

[212: マンション検討中さん]

共働きの場合、西川口だと保育園に入園し易いですか？もしくは、周辺エリアで保育園確保が容易なエリアはありますか？

[213: マンション検討中さん]

何か急に荒らしがいなくなりましたね。
三菱と野村の営業の方だったんですかね？

窓については、T-2というサッシで十分な騒音って営業の方は言ってましたよ！
防音が高いのがT-4まであるらしいんですが、T-4をいれてる所は騒音がすごいので防音の高い窓にする必要があるみたいです。

セキュリティの話が出てましたが、セキュリティのすごいマンション求める富裕層はタワマン住むと思いますよ。セキュリティ、設備は上を見たらキリがないから結局は価格次第。
駅からの距離や立地は確かに魅力的だけど、高すぎたら買えない。
3000万台で買えないかな。

[214: マンション検討中さん]

>>213 マンション検討中さん

西川口なんて治安の悪いとこでセキュリティ無いならこんなマンション価値無いだろ。
まぁ、金持ちはこんなとこ住まないからセキュリティいらないのか？

[215: 名無しさん]

突然パークハウス南浦和ガーデンの宣伝が書き込まれててワロタwwwこれは営業ではなくそこの住民の仕業だろw営業がこれほど分かりやすい身バレ書き込みをするはずないw自分が買ったマンシャンに新古物件なんてあったら資産価値への影響不可避待ったナシだよなw焦るよなww身バレしているのに荒らすのはリスクしかないから止めた方がいいぞww
ちなみに西川口でここよりセキュリティの高い（管理費は将来高くなるはず）マンションってあるの？下手くそな荒らし方ではなく具体例を提示してマンション検討の議論ができるようにしてよw周辺マンションよりセキュリティが酷かったら荒らせるゾw

[216: マンション検討中さん]

保育園は川口市より戸田市のほうが入りやすいけど戸田は駅近物件がないのがなぁ…

[217: マンション検討中さん]

住人が空き状況なんて分かるはずないから営業じゃないですかね？

セキュリティについては具体例がないと確かに議論にならないですね。
このマンションはセキュリティがALSOKと書いてありましたが、セキュリティ会社と連携するのは一般的なんですかね？十分高いセキュリティだと思うんですが、これ以上だと管理費上がっちゃうんじゃないですかね？

[218: 匿名さん]

1年経過の時点でHP存在して先着順住戸が掲載されていたんだから、だれでも把握ができると思うが。
で、セキュリティ会社と契約しないで、防犯センサーが稼働したら一体だれが来るの？
マンションの自警団でも結成すんの？
そんなマンション聞いたことないや

[219: 名無しさん]

住民だったらポスト見れば空き住戸なんてすぐわかりますよ(^^)

[220: 名無し]

[前向きな情報交換を阻害する投稿のため、削除しました。管理担当]

[221: 匿名さん]

>>219
外から見てカーテンのついていない住戸は空きだとわかりますよ。

[222: マンション検討中さん]

水で購入するかどうかを決める奴なんていないって笑
ここは立地。京浜で駅近4000万台はここだけ。西川口で4000万台は厳しいが今の市況を考慮すると仕方ないのか。。蕨のザ・プライス跡地にできるマンションの価格帯が気になるとこだね。

[223: マンション検討中さん]

なんか明らかに業者だらけ。
検討者の方の意見交換の場所じゃないのここ？

[224: マンション検討中さん]

周辺エリアで検討中ですが、駅遠でも3500万はしますし、ここは狭い3LDKなのに4300万からですし、他に駅近物件はなく、かと言って今賃貸で住んでいる場所（西川口徒歩10分以内、並木）より不便な場所は厳しく、市況も数年は高止まり。手詰まり感があります。
私と似たような検討者もいるのでは？検討したくても対象物件と予算がないような。

[225: マンション検討中さん]

モデル行きました。想像より良かった
川口駅でほしいが年収500の俺じゃ買えないくそー（笑）
諦めて西川口に住みます。

[226: 匿名さん]

>>225
支払いはトータルで決めた方が良いですよ。
施設が充実し過ぎていると、将来的な管理費や修繕積立金の値上げが懸念されます。
色々な施設があると嬉しいですけどね。
当初数年程度では計画通りに進めるかもしれませんが、
長期修繕計画から「狂い始めてきたな」となってくると計画外に値上げし始めますから、
ローン＋管理費と修繕積立でギリギリの支払い計画を立ててしまうと、将来的に厳しくなると思います。
計画外の値上げをしているマンションは多いです。
ローンは月収の25％以下、借入額は年収の5倍までと言われているので、
そこに値上げされた管理費などが加わってきても大丈夫なようにしておかないと後で苦しみますよ。
私は今のマンションを購入する時は頭金を相当額入れて、借入は13％程度までにしておいて、
繰り上げ返済をして10年程度で支払い完了させました。
10年程度経ってくると、修繕積立などの値上げに追いつけない滞納者が出てきます。

[227: マンション検討中さん]

>>225 マンション検討中さん

管理費や修繕積立金に充分な説明はありましたか？私がMRに行った時は早い段階で価格を聞き、当初の予算を上回っていた為、管理費などについて聞くのを忘れてしまいました(笑)心の中で3400万の部屋なんてないじゃんとツッコミを入れたのを覚えてます。

借入額は年収の5倍が一つの目安だと言われてますね！

[228: 評判気になるさん]

今川口高くなりすぎ…
私も川口で探してましたが、価格が合わず、こちらを検討中。モデルは綺麗で（どの物件も綺麗ですが…）、立地も良いのですが、80平米以上が希望だったので悩んでます…

年収の5倍じゃ4000万でも800万以上ないとですね。
私は今は年収の8倍程度までが理想と聞きました。
頭金を貯めておくべきだったと後悔。。

[229: マンション検討中さん]

一昔前なら4000万あれば川口駅前も買えたのに(;_;)

[230: 匿名さん]

これから、金利は上がり不動産市場は冬の時代が来ると思います。

しかし、京浜東北沿線で徒歩5分以内は、価値は下がらないと思います！