エステムコート川口並木サウスガーデンってどうですか？

[マンション比較中さん]

エステムコート川口並木サウスガーデンについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.tn-estem.co.jp/kawaguchi_namiki/

所在地：埼玉県川口市並木二丁目23番4（地番）
交通：京浜東北線 「西川口」駅 徒歩2分
間取：2LDK・3LDK
面積：53.14平米～71.33平米
売主：東京日商エステム
販売代理：タカラレーベンリアルネット
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社エステム管理サービス

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[1: 匿名さん]

西川口とはいえ駅近徒歩2分は貴重です。
戸数も115戸とボリューミーですね。

[2: 匿名さん]

総戸数115戸に対し、駐車場の台数が20台という点については少ない印象
このあたりだと車があったほうが断然便利でしょうし、ファミリー世帯が多くなると、車持ちの方もいらっしゃるんじゃないでしょうか？
平置きになっているのは良いですが、駐車場の抽選が当たらなかった場合、外部に借りることになるので、駐車場が近くにあるのかどうか調べないといけませんね

[3: 匿名さん]

徒歩2分はすごい

[4: 匿名さん]

これは住みたい

[5: 匿名さん]

今季最高傑作か？

[6: 匿名さん]

西川口駅は、けしてメジャーな駅ではないのかなとは思いましたが

マンションから徒歩２分で行ける距離は便利なのだと思います。

掲載されているプランが

いずれも狭いのが少し気になるところではあります。

販売が１０月とまだまだ先なのですが、

価格帯など詳しい情報がアップされるのは楽しみです。

[7: 匿名さん]

ここは線路沿いなので、騒音を気にされない方は良いかも知れません。
リセールに関しては弱いのは仕方ないと思いますが、駅徒歩2分ですし共用施設も充実してる。
ファミリーが住むには手狭な感じですが、DINKSや単身で住まわれる方には良いと感じました。
マンションギャラリーがオープンしたら人気出そうです。

[8: 匿名さん]

西川口の西口駅前は風俗あり、キャッチがいて、朝は酔い潰れが寝ています…
東口もパチンコ目の前で、カラオケ屋に向かう道は暗くて怖かった。

それが嫌で引越しして5年。
西川口東口は変わりましたか？

[9: 匿名さん]

このマンションは東口ですね。パチンコ屋目の前ですか。ネオンがまぶしいですか？

西口よりも東口の方がいいのかと思いました。キャッチがいると向こうから声をかけられますが、パチンコ屋、カラオケ屋があるだけならにぎやかなだけなので。
他の住民の方の意見も聞きたいです。

植栽が日比谷花壇で70種類以上あるみたいです。

[10: 匿名さん]

駅徒歩2分でリセールが悪いってことあるの？

[11: 匿名さん]

西川口は風俗店がかなり浄化されましたが、やっぱり西川口は風俗街のイメージが強いと思うので、
リセールに多少は影響があると思います。
気になる点は、115戸の中規模マンションなのに、
シアタールーム・ゲストルーム・コンシェルジュデスク・ラウンジ。
全部、居住者の負担になる点。駐輪場が1戸あたり2台も無し。
植栽に拘っている点も。70種以上あるという事なので、最低でも70本はありますね。
植栽は維持費もかかりますよ。
1本ダメになるだけでも、新しい木をいれるかどうか面倒な話になります。
私は最低限の施設だけあり、管理修繕積立金が大幅に右肩上がりするリスクの低いマンションを好む派なので、
充実した施設を望んでいる方には良い物件だと思います。

[14: 匿名さん]

[No.12～本レスまで、前向きな情報交換を阻害する投稿のため、削除しました。管理担当]

[15: 匿名さん]

駅から徒歩2分なんてなかなかでないよ

[16: 匿名さん]

自分は全く意識していませんでしたが、共用施設は住人の負担になるものばかりですか？
確かにコンシェルジュカウンターは人件費が発生するのでコストがかかりそうですが、
シアタールームとゲストルームは使用料が徴収されるでしょうし、その費用で
維持できるのでは？

[17: 匿名さん]

シアタールームやゲストルームなんて、稼働率が低くてお荷物になっているマンションばかりですよ。
ゲストルームは特に初年度は珍しくて予約が入りますけど、その後はガラガラになります。
自分の家に泊められないような客がそんなに来るかと言われるとどうですか？
友達なら泊めちゃうし、わざわざお金払ってゲストルームを利用させますか？

[18: マンション掲示板さん]

リビングが線路沿いと陸橋沿いで、窓は開けて生活は無理ですかね？
因みに窓は二重サッシですか？

[19: 匿名さん]

ゲストルームが高層階で眺望の良い部屋だったり、ジャグジーがついているなど豪華な設備だったりすれば稼働率が落ちないのでしょうね。
友人や両親に泊まって欲しいと思える設備であれば…
リフレッシュ目的や一人の時間が欲しい人であればマンション住人の利用もあるかもしれません。

[20: 匿名さん]

買うしかないでそう

[21: 通りがかりさん]

近所の住民です。いつも建設中の土地を通過して通勤しています。

正直言って治安は悪いです。東口も西口も関係ありません。
夜になれば飲んだくれが東武ストアにたむろします。
横の駐車場には飲んだくれの焼き鳥目当ての猫がいっぱいいます(笑)

あと夜中にサイレンが頻繁になります。
恐らく陸橋に近いからうるさくなりそうですね。

[22: 匿名さん]

すぐ近くに24時間営業のスーパーがあり、それが駅側にあるというのが良いですね！
会社の帰りに買い物に立ち寄れますし、お休みの日の買い物にも便利だと
思います。
周辺地図を見るといくつか外食チェーン店もあるようですが、雰囲気の良い
カフェやレストランのようなお店もありますか？

[23: マンコミュファンさん]

>>22 匿名さん
東武ストアから見ると駅の反対側になってしまいますがおしゃれなイタリアンとか、駅周辺にはなんでも一通りありますね。

自分はこのマンション検討しています！！

[24: マンション検討中さん]

アリオも何気に歩いていけるから悪くないよね

[25: マンション検討中さん]

人気だね

[26: 匿名さん]

駅前の騒々しさはこういう場所だとしょうがないのかなと思いますけどね。
立地のメリット・デメリットはある程度想像が付きますが、
公式サイトに設備仕様の紹介がないのはちょっと難しいかな。
こちらのマンションだとセキュリティや電車の音などはどう対策してるのでしょうか。
資料請求せずともそういうのがサイトで見られると良かったですね。

[27: マンション検討中さん]

即日完売なんでやはり人気あるみたいですね。
私も検討マンション候補です。

東部ストアの隣なんで便利そう

設備はパンフレット届きましたが、充実している印象でしたよ。

[28: マンション検討中さん]

設備は凄かったです。
私は購入検討します。
立地はこれ以上ないかなって思ってます

[29: マンコミュファンさん]

>>28 マンション検討中さん
どこの設備が良かったのですか？
何かとオプションじゃ意味ないかと、、。

[30: 評判気になるさん]

お風呂にもテレビが付いていたりと、標準装備で設備すごかったですね。
一通り取り揃えてる印象でした。

[31: マンション検討中さん]

ゴミを玄関先に出すだけで回収してくれるサービスは
高齢者にとって助かりますね。

[35: 匿名さん]

このマンションのHPって、内容が薄くない？
もっとアピールすればいいのに。

[36: マンション検討中さん]

[No.32～本レスまで、前向きな情報交換の阻害、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[37: マンション検討中さん]

自分が住むより投資でしょ。
西川口。

[38: 評判気になるさん]

立地良いですよね。京浜沿いの駅近なので、金額は高そうですが。。。
友人で西川口に住んでいた方に聞きましたが、すごく住みやすい町だったと言ってました。

[39: マンション検討中さん]

ここを検討してる方は他にどこを検討してます？

[40: 匿名さん]

>>38
西川口は百貨店など多くを求めない方には十分に住める場所ですよね。
世間では西川口≒大風俗街みたいなイメージがあって、それを嫌う方は多いのかも知れません。
かなり浄化はされても、世間ではまだまだイメージは残っているでしょう。

[41: マンション検討中]

>>39 マンション検討中さん

自分は川口駅、西川口駅で探していて、ブランズ幸町とガーラレジデンス川口市役所前で検討しましたが、プランズはもろ陸橋の隣で間取りが良い印象がありませんでした。また川口市役所前はやっぱり駅から遠いかなという事で諦めました。

ここも陸橋がありますがマンションとの間に駐車場があるので多少距離があるのと、やはり駅90メートルというのは魅力的でしたので購入決めました！！

あとブランズ、ガーラレジデンスにはない豪華な設備が標準で付いていたので気に入ってしまいましたね！！

残念なのは食洗機が標準ではなかったことですかね。

[42: 匿名さん]

管理費と修繕積立金が心配ですね。
コンシェルジュさんは管理人とは別にいるのでしょうか？
いくらなんでも115戸でコンシェルジュまで常駐させるのはやりすぎでしょう・・・。
年間でいくらコンシェルジュにかかるのでしょう。
例えば1日10000円としても30日で30万。年間で360万がかかりますよね。
115戸で割ると1戸あたり年間に2万以上の支払いですよね。
月々の管理費に2000円程度が含まれている計算です。かなりザックリとした計算ですが。
私は今分譲マンションに住んでいて、買い替えを考えて色々と物件を探している立場なのですが、
植栽1本ダメになるだけで何万もかけて植え替えたりしていますよ。
マンションは購入時と同じ状況を維持するようにお金をかけるので、報告される額を見るたびに驚きます。

[43: マンション検討中さん]

ガーラレジデンス、ブランズ川口元郷、プラウド蕨は迷いましたが駅までの距離や川口元郷駅の部分で妥協できず。
ここは京浜東北駅の駅近でいいですね！具体的な価格を知りたいです！

[44: 匿名さん]

パークハウス南浦和ガーデンとか狙ってみれば？駅3分物件でしょ。
線路前物件だからか南浦和にしては安価に出ている。
竣工11カ月だし、まだ14戸残っているから値引き狙えるかもよ。
竣工1年経っちゃうと新築として販売できなくなるからね。

[45: マンション検討中さん]

>>44 匿名さん

値引きされても5500万程度はしそうですね。
その価格であれば都内マンション狙います(笑)

[46: とくめい]

>>42 匿名さん

私が契約した部屋は管理費と修繕積立金合わせて18000円程度でした！！

[47: マンション検討中さん]

私も管理と修繕あわせて、それぐらいでしたよ。
ネット使い放題も入ってこの料金なので、賃貸より安くなりました！

[48: 匿名さん]

西川口悪いように言われてますね。
賃貸ですんでますけど、治安そこまで悪くないかなー

このマンション気になるけど、予約が取れない状況です。
新発売マンションってこんな感じなんでしょうか

[49: マンション検討中さん]

私も賃貸で西川口に住んでますけど、西口は正直危険な雰囲気ですが、東口側は治安は悪くないと思いますよ。アリオまで近いですし、生活に不便は感じた事ないです。

[50: 匿名さん]

>>46,>>47
安い事が良い事なのか悪い事なのかの見極めが難しいですね。
私はこれだけの施設があってコンシェルジュまでいて、その金額で済むの？という感想です。
計画上の管理費・修繕積立金で不足すれば値上げされるだけです。
大規模修繕の際に不足金が多額に出れば、一度に徴収されるケースもあります。