プレシス田端 ブラン・ノワールってどうですか？

[マンション比較中さん]

プレシス田端ブラン、プレシス田端ノワールについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.presis.com/tokyo/tabata/index.html

所在地：東京都荒川区西尾久四丁目787-3他（ブラン）、東京都荒川区西尾久四丁目789-1他（ノワール）（地番）
交通：山手線 「田端」駅 徒歩13分
高崎線 「尾久」駅 徒歩5分 （ブラン）、6分（ノワール）
間取：2LDK・3LDK
面積：56.70平米～72.64平米
売主：一建設
販売代理：デバインコーポレーション
施工会社：南海辰村建設株式会社
管理会社：伏見管理サービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[51: 匿名さん]

>>47 買い替え検討中さん
普通に読み取れば、千葉や埼玉にこの物件より単価が高い物件が多い、とわかるはず。
浦和や市川、津田沼辺りご参照を。

[52: マンション検討中さん]

田端駅から歩いて現地に行ってみましたが、距離としては微妙ですね。13分という時間と平坦でないのからなのかと思いました。よって普段は尾久駅を使う事になるかなと思います。
南（明治通り）側の向いに同じくらいの高さのマンションが3棟並んでいるもの日照には影響無いでしょうが、上のほうに階で眺望を気にする人にはやや抵抗あるかなと感じました。
北側には築40年近くでなかなか趣きのあるマンションがありますが気になるような町工場も見当たらず一本北側の道路は車も少なく比較的静かなところでした。
営業時間が10時00分～21時45分ですがオリンピック（スーパー）が近いのは便利そうですね。

[53: 匿名さん]

今は高崎線は東海道線直通なものがることを思うと、東京品川方面に行く場合、無理して田端まで行かないで、尾久駅を使ってしまうという手はアリますよね。
ただ尾久の時点ですごい混んでいそう。尾久はマニアックな駅だけど…停まりますよね？
このあたりは、暮らしていくのに最低限度のお店はあると思います。
ものすごく便利すぎて〜♪みたいなのはないかもだけど、足りなすぎるということはないかな？

[54: 匿名さん]

>>48 匿名さん
南海辰村は、滋賀のマンションでトラブってる。YouTubeで動画見たけど、地下駐車場の水没や雨漏り、きのこ生えてたり・・ただ南海とディべどっちが悪いのか。

[55: 匿名さん]

動画はかなりの数がヒットしますね

設計会社（多くは販売会社の意向がかなりの比重を占めます）
施工会社（何か問題のある施工をした場合）

どちらの非が比重が多いのか、動画を全部見ないと分かりませんね

[56: 匿名さん]

かわいそうなのは
そんなマンションを買ってしまった人だよね
責任の押し付け合いで住人は置いてきぼりで。。。

[57: 匿名さん]

そんなこと言ったら三井のマンション買う人は、横浜の杭の件でのマンションを気にして買わないって事ですよね。
どこの建設会社でもデベでも何かしら一回は問題起こしているもんですよ。
南海辰村のマンションは大津以来は特に問題起きていない所なのでその辺は信用してますけどね。

[58: 匿名さん]

＞どこの建設会社でもデベでも何かしら一回は問題起こしているもんですよ。

↑これ、絶対に断言できますか？
例えば、その問題の大小や問題が起こった時の対応に関しても
建設会社やデベにより異なるし、一括りにする話ではないと思います。
過去に問題があった場合に、今後も問題が絶対に無いとは限らない。
そして、その問題がこの物件に起こる可能性を皆さんは危惧しているのでは？

[59: 匿名さん]

三井の横浜のマンション問題は、
全戸一律で慰謝料300万円、
さらに建て替え中の家賃補償、
そして建て替え、
総額400億円の補償を受けてますよ。
金銭的には得したとも言えます。

また、三菱がディベで施工が鹿島建設のマンション問題の時も、慰謝料一律200万円。

大津の、南海辰村の問題は、数年経っても解決しておりません。

問題後の対応も気になります。

[60: 匿名さん]

>>58 匿名さん
そんなに必死にならなくてもあなたはここが嫌なら、あなたは買わなければ良いだけの話ですよ。

[61: 通りがかりさん]

まぁだいたいは施工とデベと下請けがグルだから細かなカシはあるはず。戸建より分かりにくく不透明になるからコンクリートや基礎が怪しいマンションは少なくないと思います。管理組合が調査に至る事例も少ないですし。でも南海の大津はひどすぎですね。建て替え、補償の能力はあるのにこの対応は信じられない。こんな施工会社のマンションを売るなんてなめられてますね。

[62: 匿名さん]

>>60
真面目に議論をしているつもりですので、茶化すのはやめて頂きたいです。

もし貴方がこのマンションを買い、施工に限らず大きな問題が起きたときに
問題提起した住民に対して「嫌なら出ていけば良いだけの話ですよ」とでも
言うのでしょうか？
考えただけでも恐ろしいことですね

[63: 匿名さん]

本当に買う気がある人は考えるよね
茶化しているのはただの冷やかしだから

[64: ご近所さん]

今日、ポストにチラシが入ってました。
田端という名前で 3LDK 69㎡台 4,500万円台～
見てみましたが、なんだこんな所ならそりゃ安いだろって感じでした。
マンション名は田端じゃなくて尾久にしないとダメですよ。

[65: 匿名さん]

田端も歩いていけるけれど、普段の生活圏は思い切り尾久だと思います。尾久も普通に住宅地なので悪くはないですが…でも山手線駅沿線というわけではないので、そこが少し尾久ってつけてしまうとイメージがということなんでしょうね。
ここは線路際ではないけれど、わりと距離は近いです。音とかは聞こえてきたりするのでしょうか？建物の中では外とは違いますね。

[66: マンション検討中さん]

今どれくらい売れてるんですかね。

[67: 匿名さん]

二棟に分かれているのは、日影を小さくして、建物高さをできるだけ高くするため。

[68: マンション検討中さん]

＞67
よくわからないんですが
わざわざ分筆してそんなにメリットあるんですか？

[69: 匿名さん]

>>68
メリットないならわざわざ分筆しないでしょうね。
日影制限は建てられる建物のボリュームに影響します。
例えば一棟で建てると50戸だけど、二棟に分けると70戸つくれるなら分筆するメリットありますよね。もちろん二棟に分けることにより重複するコストもあるからそのコストと天秤にかけて。

[70: 匿名さん]

＞日影制限は建てられる建物のボリュームに影響します。
建物のボリュームとは何ぞや？

[71: 匿名さん]

管理組合の設立総会では無理だろうけど、早いうちに
二棟で管理員1人にして、管理委託料は二棟で按分できればいいかなと思う。

[72: 匿名さん]

>>65
ボリュームというか体積ですかね。
とにかくこの敷地の場合は分けて建てた方が、住戸全体の床面積を大きくすることができた。

[73: マンション検討中さん]

今日、現地見てきたけど、向かいのマンションでかなり日陰になる事がわかりました。
google mapで見た通りでしたが冬場で陽が低いこともあるとは思うけど
特にブランは向いの3棟で10Ｆくらいまでアウトみたいな感じでした。
今はクレーンが立ってましたがその上部が陽がさす程度でちょっとびっくり。
選ぶとすればノワールのDタイプしかないかなぁ・・・
唯一 陽が差し込むところに4棟目のマンションが建たない事を願って。

[74: 匿名さん]

まさかとは思いましたが、そんな落とし穴があったんですね。
南側が広い道路に面している意味がないですね。
窓も開けられない、陽も当たらないじゃ。。。

[75: マンコミュファンさん]

ストリートビューで見る限り、
敷地に日光当たってるみたいだけど。

[76: 匿名さん]

ストリートビューじゃなくて航空写真のほうが
わかりやすいよ

[77: 匿名さん]

今の季節だと冬至に近いし、日の角度も低いから日当たりの条件は低層階ほど良くないと思います。現地で確認するには一番いい時期なのではないでしょうか。高層階の人はあまり変わらないかもしれないですが、中層以下だと確認しておいてもいいと思いますよ。
モデルルームに行けば日照のシミュレーション的な数字は見せてもらえるとは思うけれど実感としてわかったほうが良いと思います。

[78: マンション検討中さん]

ここの販売委託のデバインコーポレーションって有名ですか？初めて聞いた会社です。
調べても口コミなどはあまり出てきませんでした。変な会社ではないですよね？

[79: 検討板ユーザーさん]

低層階は安い部屋あるけど、真ん中から上の階は価格が高過ぎて手が出ないです。
残念ですが、諦めました。

[80: 匿名さん]

＞79 検討板ユーザーさん
明治通りの騒音や向いの3棟のマンションの影響を考えると、低層階は厳しいでしょうから
真ん中から上の階では極端に価格が上がるんでしょうね。
立地的には良いわけでもないが、思ったほどは安くないって事か・・

[81: 匿名さん]

実際に現地に行ってみないとわからないことってありますよね。価格重視で低層階ということにするのか、トータルの住み心地を考えて高層階にするのかとかなりはっきりと考え方が分かれてくるのだろうなとスレッドの投稿を見ていて思いました。ただもう少し駅まで近ければ。尾久の駅は近いので、全く不便というわけではないのですけれどね。

[82: 匿名さん]

やはり、ブランは ７～８階くらいまで向いの３棟の影が伸びますね。
夏場はもう少し太陽が高いから変わるだろうけど・・・
５階の部屋を考えてましたが、現地を確認しに行ってよかったです。

[83: 匿名さん]

実際に見に行かれた方がいらっしゃったんですね。
情報共有、ありがとうございます。
低層でも、相場観さえ合っていれば、駅にも近い場所なのでニーズはきちんとありそうだと思うけれど…。

階数によっては、サービスルーム扱いになったり
居室の扱いになったりって結構違ってきたりするので、
それなりに日の当たり方の違いはあるのだろうなと思いました。

[84: 匿名さん]

天然石のカウンター天板っていうのがここの売りみたいな感じっぽいんですが。
これってオプションではなくて、標準でそうなっているということなんでしょうか。
そもそも天然石って、なにか性質的にメリットっていうのがあったりするのかな、というのもあります。
なんとなく人造と言われるより天然と言われたほうが、良い感じはするかも？

[85: 匿名さん]

ブランとノワールということなので、棟の色が白と黒でそれぞれ構成されているのでしょうか。フランス語でブランが白、ノワールが黒？だったかと記憶しています。公式サイトのCGだけだと、なんともわかりにくい部分があるのですけれども…。もっとフレンチな感じの作りかと思いましたが、造作はごく普通なので、周りから極端に浮くということもなさそうだなと、少々安心しました。

[86: 匿名さん]

契約者の方でここみてる方どのくらいいますか？
私は一期の一次で契約したんですが、思い切ったかなぁ、とも思いましたが、その後もマンションみてても、なんだかんだここよりコスパが良いところが見つからなかったので良かったと思ってます。駅はメインでは尾久駅を使いますが田端までも歩きましたがフラットで歩きやすかったので15分で着きましたので問題は無かったです。
引き渡しまであと10ヶ月になりましたね。
現地の近くをたまに通るのですが今は8階くらいまで完成してきておりました。
引っ越しが楽しみです。

[87: 匿名さん]

＞田端までも歩きましたがフラットで歩きやすかった
？？？？？？

[88: ご近所さん]

昨年、こちらマンションから100ｍ程の所に一戸建てを購入した物です。
田端駅までフラットと言うのは、正式には田端駅下までフラットと言う事でしょうね。
遠回りになりますがエレベーターもあるので、エレベーターを使えば完全にフラットになります。

私は、最初は尾久駅(ドアツードアで７分)を利用していましたが、ラッシュ時の上野までの混雑が激しいので、今は田端まで歩いています。30代男性の足の速さでドアツードアで13分です。雨の日は、尾久駅と使い分けています。距離に関しては人それぞれ感覚は違いますから一概には言えませんが私は慣れました。
又、目の前の西尾久４丁目バス停からも都内にしては本数が少ない(日中は１時間に３本程度)ですが、王子・池袋・浅草へ一本で行けるので便利です。
環境ですが、我が家は明治通りから一本入るので、夏に網戸にしていても騒音はほとんどありませんが、こちらは通りに面しているので厳しいかもしれませんね…。そして、何より便利なのがオリンピックの存在です。21：45分閉店なのがちょっと早いですが、徒歩１分の場所に一通りの物が揃うお店があるのは本当に有難いです。後、最近のお気に入りは５分程度歩く小台銀座商店街です。綺麗な銭湯や総菜屋さんなど色々なお店があります！
後は、コンビニが出来れば完璧かなと思います。こちらのマンションから桜並木を挟んだ明治通り沿いのマンション？建設予定地の工事概要に１階が店舗と書いてあるので秘かに期待しています。
東京駅から２駅の尾久と山手線の駅から15分以内の地でここまで静かなのはここくらいでは無いでしょうか笑
これから、発展して行く事を願いつつ今の環境も良いなと思っております。
完成した際は、ご近所として皆様よろしくお願いいたします。

[89: 匿名さん]

戸建てなら駅まで13分とか、その他のいろいろの事も
やむを得ないと我慢できるけど
立地が大きな要素のマンションですからね・・

[90: 匿名さん]

3/8　雨なのにコンクリート打ってるけど大丈夫なのかね？

[91: 匿名さん]

尾久から電車にのるのはかなり大変ですよね^^;　降りる人がいないので。田端だったら、山手線に乗り換える人もいるので、人が入れ替わるから、乗り込みやすい。田端という街は、なんか高低差がすごくある街ですよね。駅のすぐ近く自体まではフラットで来られる事自体は良いのだと思います。

[92: 検討板ユーザーさん]

2次の一期とかまだ売れてないみたいですが実際にどのくらい売れているのでしょうか？

[93: 検討板ユーザーさん]

西尾久なのに値段高過ぎでは…

[94: 匿名さん]

駅まで徒歩５分圏内って、お値段は高くなりがちになる…のかな。
尾久の駅だと、マイナーな感じがしてきてしまいますが、
それでもJRの駅に近いのは大きいということなのかもしれません。
ちなみに、都内のJRの駅で、尾久駅は３番目に乗降車数が少ないそうです。
もう尾久の時点で、ものすごく人が乗ってきているので、
なんとなく田端まで歩いてしまったほうが良いと感じる人もおられるかも？

[95: マンション検討中さん]

それにしても、売れ行きが良くないですね…
来年あたりに新古品狙いでいけるかも？

[96: 匿名さん]

価格的なものがあるのかなぁと感じている人も多いのではないでしょうか。
駅までの距離も歩けなくはない、という程度の近さですし、
しかも山手線駅ということなので、条件が良いので
どうしても高くなってしまいがちにはなってくるかもしれません。
同じお値段でも、もう少し近かったら、また違うんだろうけれど。

[97: マンション検討中さん]

＞96: 匿名さん
駅からの距離もあるけど
住所もね

[98: マンション検討中さん]

どう考えても価格がおかしいね

[99: 匿名さん]

備考　※敷地の一部が都市計画道路（計画決定）となります。
って明治通り拡幅って事なのかな？

[100: 匿名さん]

>>99 匿名さん
見学に行った際に同質問をしたところ、明治通りが拡幅になった際に、入り口前の植木部分が歩道になるとのことでした。
ただ、計画はあるようですが、荒川区の財政を考えると優先度の低い区域なので、整備が実施されるかはあやしいとのことでした。