プラウド湘南藤沢テラスってどうですか？

[マンション比較中さん]

プラウド湘南藤沢テラスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/shonan-fujisawa-terrace/

所在地：神奈川県藤沢市川名一丁目63番1 他（地番）
交通：東海道本線 「藤沢」駅 徒歩10分
江ノ島電鉄 「藤沢」駅 徒歩10分
間取：3LDK・4LDK
面積：70.57平米～90.64平米
売主：野村不動産
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

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[961: 評判気になるさん]

>>955 名無しさん
私は天井高です。

[962: 匿名さん]

金利悩みます。変動固定、どちらにするかは引き渡し前の決定でいいんですよね。見積もりするだけでOKですか？

[963: 評判気になるさん]

>>962 匿名さん
俺は変動でいくよ。

[964: 評判気になるさん]

>>962 匿名さん
変動にしておいて1パーセント以上上がったら借り換えで良いと思ってます。
理由は、固定と比較した場合、変動の方が圧倒的に安いからです。

固定でも余裕であれば、それでも良いかもしれないですね。

[965: 評判気になるさん]

>>964 評判気になるさん
固定は余裕がある人は使わないよ。
変動は余裕がある人が使うもの。

過去には８%の時代もあったわけで、１.2%で固定できるならやすい。

変動は0.42%だから迷うけどね。
残債が多い初期に金利が高いとキツいから私は変動でいきます。

[966: マンション検討中さん]

「変動で金利上がったら固定に借り換え」
は一番ヤバいパターン。
仮に変動が1.4%まで上がったとして、その時の固定金利が今のままの水準だと思いますか？
965の人も指摘してるが、変動金利は本来返済力に余裕のある人が選択するプランです。
金利が上がった時に繰り上げ返済する資金があったり、そもそも収入に余力があったり、、、
住宅ローンはどこまで行っても借金であって金融商品じゃないので、損する得するでプランを選択するのはやめておいた方がいい。
よく言われるが、銀行が言う借りられる金額と、本当に返済できる金額は違う。

[967: eマンションさん]

>>966 マンション検討中さん

おっしゃるとおり。
変動が1.2%まで上がってる頃には固定は2.5
%くらいになってるでしょうね。

私はSBI0.42%でいきます。
金利が1%を越えたら800万繰り上げ返済する予定です。
何だかんだで過去20年金利は上がってないし、いまの日本で好景気になる確率は15%とくらいかなと。
なぜなら人口減だからです。
昔のようにバブル８%にはならないでしょう。
あがる理由がないからです。
結論は変動で良いんじゃないかと。
ただ1.2%で固定できるなら悪くはないです。
リスクは確実に回避できる。
変動の３倍しちゃいますけどね。

[968: eマンションさん]

金利の話は別の板でやれっていわれちゃうかもしれませんが、この物件価格での変動固定論争は意義があるかもしれませんね。話が個別具体的だからです。

固定にするか変動でいくか、一度は皆さん悩むでしょうから。

議論するのは一定程度の意義はあるものと考えますね。
私も皆さんの意見を聞いてみたい。

[969: マンション検討中さん]

>>968 eマンションさん

966です。

私は10年固定にする予定。(借り入れまでに金利1%超えたら再考)
理由は住宅ローン控除の枠をフルに使い切るためと、控除切れる10年目に繰り上げ返済が前提なので。
今回のフォワードガイダンス見る限りじゃ変動でもいいのですが、日々経済ニュースチェックする心的ストレス(が無くなる事)と期間固定との金利差を天秤にかけた結果、前者を取りました。
トータル数10万の支払い金額差のために毎月日銀会合のレポート、短プラ、国債利回りのチェックして気を揉むのは割に合わないという判断です。

[970: 匿名さん]

>>969 マンション検討中さん
なるほど。
勉強になります。

金利は半年変わらないですし、返済額も５年間は変わらない。上がっても125%まで。

あと15年ほど変動が固定を上回らなければ、逃げ切れるかなと思ってます。

じわじわと固定金利が上がってきているのが少し怖いですけどね。

[971: マンション検討中さん]

変動にしました！

[972: マンション検討中さん]

>>970 匿名さん

変動＜期間固定＜全期間固定、という構図自体は恐らく不変です。

それが変動→固定の借り換え判断をより難しくしているんですがね。
変動がどれだけ上がろうと、その時点での固定よりは金利が低いので、借り換え=損というマインドが働いて踏ん切りが付かない人が大半です。
構造は株やFXの損切りと一緒なんですが、いざ自分がその立場でしかも金額は数千万となれば、、、借り換え手数料と金利差で下手したら数百万をスパッと見切れる人はまあそういないでしょう。
以上が変動金利の銀行担当が教えてくれないリスクです。
ホントはもっと複雑ですが、アメリカのサブプライムでぶっ飛んだ低所得者層はだいたいこんな感じで気がついたら首まで沼にハマっていました。

そんな金利上昇局面が来なけりゃ良いだけなんですけどねww
それは≒好景気でもあるので難しいところです。

[973: 匿名さん]

>>972 マンション検討中さん

確かにそうですよね。
損切りできるかどうか、非常に難しい。
私は、ずるずるいきそうです。

借り換えも手数料含め100万くらいしちゃうので、金利差１%、残債1000万、残期間10年はないと難しいですよね！
変動で一旦は上がっても、また下がってくるかもしれませんし。
ピーク時に借り換えは絶対避けたいですよね。
以上を鑑みると、私はよっぽどのことがない限り、借り換えはせずに変動一本でいきます。
最初は固定30年1.2%で2000万、変動0.44%で3000万といった具合で三井住友信託で併用も考えたんですが、中途半端かなって思ってやめました。

[974: 評判気になるさん]

藤沢エリアを検討してます。
ヨーカドー近くのグレーシアが川の氾濫で叩かれてますが、実際にここは氾濫する可能性は低いんですよね？

[975: マンション検討中さん]

>>974 評判気になるさん

川が氾濫したらここも多少は冠水すると思いますよ。
ただ、ハザードマップを見れば1番深い場所でも2m未満なのとここは地盤を1m以上上げているのでいざ氾濫しても向こうほど被害が大きくはなりにくいかと思います。

氾濫は30年以上ないようですので万が一の備えと考えれば良いかと。

[976: 匿名さん]

金利で、固定か変動かの議論を
見ていると皆さんどちらかを選択しないと
いけないと感じているのでしょうか?
私は、MIXで変動2/3固定1/3で
借りました。
変動の旨味も欲しかったし、
固定の安心感も欲しかったので。
銀行の担当者からは誉められました。
「リスクヘッジをしつつ低金利を選び
印紙税も安くなってますね!」っと。
私は、MIX借入をお薦めします。
但し、金銭消費貸借契約書は一人2枚
作成しないといけません。

[977: マンション掲示板さん]

>>975 マンション検討中さん
ご回答ありがとうございます！
低階層ではなければ問題なさそうですね。
引き続き検討したいと思います。

[978: 匿名さん]

1千万円を超えるMIX借り入れは、
印紙税が倍の4万になるので注意!

[979: マンション検討中さん]

>>977 マンション掲示板さん

まぁ一階じゃなきゃ平気でしょう

[980: マンション検討中さん]

>>976 匿名さん

恐らく金利上昇のリスクを考慮して固定金利で1／3借り入れを検討されているのでしょうが、それならハナから全部変動で借りて余剰資金を運用に回し、金利上昇時に繰り上げ返済すればいい。
あるいは逆に全額固定金利で借り入れて、金利差以上の利回りで運用すればいい。
(運用する金額にもよるが、どっちも利回りは恐らく年2〜3パーで十分)

気を悪くしたら申し訳ないが、その手の専門家からしてみると、住宅ローンをミックスにするメリットってなに？って聞かれるとあんまりないんですよ。
言い方は悪いがどっち付かずで、固定変動双方のメリットが相殺されてしまうことが多い。

ちなみに変動一本で借りた私の担当(某青いメガバンク)は「変動ですか、さすが時流が読めてますねえ」だってw
銀行の担当者なんてそんなもんです。
顧客情報で興味あるのは担保価値と勤務先だけ。

まだ正式に借り入れの申し込みしていないなら再考されてもいいのではないでしょうか？
試しに全額10年固定で借りた時の返済額と比べて見てください。意外なほど差がないと思いますよ。

[981: マンション検討中さん]

ここのマンション安いですね！

[982: 匿名さん]

>>981 マンション検討中さん
欠点が少いマンションですよね。

[983: 匿名さん]

安かろう？

[984: 匿名さん]

>>983 匿名さん
安かろう、良かろう。

[985: マンション検討中さん]

駅から離れるけど川横が許せるなら買い

[986: 匿名さん]

藤沢駅近だったら1000万高かっただろうね。

[987: マンション検討中さん]

川横じゃなきゃ即買いだったけど、迷う。。

[988: マンション検討中さん]

>>987 マンション検討中さん
川横は残り数戸ですぐ埋まるでしょうから、川をまったく気にしなくていい駅近にすればいいと思いますよ。迷う必要はないですよ。

[989: 匿名さん]

3期の詳細がでましたね
7戸販売なので、うまく行けばいい月内に完売

[990: 評判気になるさん]

>>988 マンション検討中さん
そうですね！
ありがとうございます。

[991: 匿名さん]

>>990 評判気になるさん
今までの販売方法からみると、残りの7戸はすでに見込み客が付いているでしょうから、今からの検討は厳しいかもしれませんね

[992: eマンションさん]

先週末にモデルルーム見たけど、花付いて残り5戸っぽかったよ。

[993: 通りがかりさん]

>>992 eマンションさん

5500万以上する４Lが最後まで残りそうだな。
間取り見ると窓が多くて、中住戸より快適そうだけどね。

でも、さすがプラウドだね。
販売スピード早い早い。
プラウド綱島とかみてきたけどオシャレだもんな

[994: マンション検討中さん]

>>993 通りがかりさん
たしかに残るかもしれませんが、角部屋の4Lの川側(特に上層階)の窓は境川で視界が開けてて気持ち良さそうですね。
バルコニーからは向かいのマンションで眺望は微妙ですが値段的にも高すぎず安すぎずでバランスは良いのかもしれませんね。

[995: eマンションさん]

Kタイプはコーナーサッシという明確な差別化要素があるから、恐らく早晩契約まとまるでしょう。
Aが苦戦するかもね。
他タイプに比べ単純にグロス嵩む、南面の視界は抜けない、というのがネガティブな要素になる。
地域的に少なからず4LDKの需要はあるだろうから、そこにマッチすればって感じだろうか。
まあモデルルームと同じ間取りなので最終は家具付き販売というワザもあるけど、、、

[996: 通りがかりさん]

>>995 eマンションさん
10月には完売かな。

[997: 匿名さん]

１月竣工で残り5戸は早いですね。藤沢駅マンションの中で群を抜いて人気がありますから、このマンションを選んだ方はお目が高かったということでしょう。

[998: 通りがかりさん]

>>997 匿名さん
私もギリギリ9階以上買えました。
ラッキーです。

[999: 通りがかりさん]

>>998 通りがかりさん

うらやましいです。
検討するのが少し遅かったなー

[1000: eマンションさん]

記念すべき1000目なので。

残り7戸のメリット

メリット
中住戸は70平米超で4200万円台～4500万以下と割安
駅までフラット(坂道がない)
プラウドブランド
南向き
直前に建物がないから日当たり良好
長谷工施工だか売り主に長谷工が居ないから、野村の意向が反映されて長谷工にしては柱の影響が少ない。
二重天井二重床
2500以上の天井高(9階以上は2600以上、2階のみ2700)
ミライフル導入
ウォークスルーエレベーター
全台平置駐車場(将来の修繕費を抑制できる)
トイレ手洗いカウンターあり
浴室ダウンライト
玄関人感センサー
ワンプッシュ式ドアキャッチャーが全扉完備
玄関窓あり
床暖房あり
食洗機あり
リネン庫あり
ミストサウナあり
ディスポーザーあり

[1001: eマンションさん]

>>1000 eマンションさん

ちょいと大げさに盛りすぎなので訂正版。
(床暖房、リネン庫、人感センサー、ドアキャッチャーなんかは流石に大手の分譲マンションじゃ当たり前なんでねw)


良いところ

①:駅フラットアクセス10分にしては割安。
理由は駅前にマンション建設ラッシュなのと土地仕入れが相対取引だから。

②:二重床、フラットスラブ工法、深めのアルコーブ、アウトフレームなどの良心的な構造、間取り。

③:連窓／ハイサッシ、玄関窓、トイレ手洗いカウンターなど、プラウドブランド相応の設備。

③:ミライフル、ウォークスルーエレベーターと物件単価以上の設備。

④:全台平置き駐車場なので、物件規模にしては修繕費が割安。(今後の値上げ加味しても)

⑤:ディスポーザー付きの物件としては管理費も割安。(平米単価200円以下)

⑥:全戸南向きなので住戸間の単価差が小さい。


懸念点

①:低層階なのでKタイプの東側窓以外は前建の影響があり視界は抜けない。(日照は問題ない)

②:川そばの低地、という立地は敬遠する要素にはなる。(ハザードマップでは最大2m。1階をグラウンドレベルから1m上げて建築しているので一応売主も考慮しているようだが、、、)

③:もともと資産価値云々〜という土地柄ではないので、住み替え前提の人にはちょっと微妙。

こんな感じでしょうか。

[1002: 匿名さん]

川名という場所は資産価値云々という土地柄ではないですが、国土交通省のサイトやレインズを見ても中古マンションはそこそこ売れているので需要はありますよ。

単純に値上げで利益だしたり新築時の価格維持が難しいだけなのかなと感じました。
売れてたとしても価格下落率が高いとそれはそれで困りますが。
そこは各々の調べて予想してください。

[1003: eマンションさん]

>>1002 匿名さん

そもそも、マンションなんて耐久消耗材だからね。
売却時に値上がりするのは山手線内側で、かつ、限られた一部地域のみでしょう。

藤沢で資産価値云々は馬鹿馬鹿しい議論です。
でもその藤沢の中でも当物件は健闘するんじゃないかな。
７年も住めばオーバーローンは防げるでしょ。
７年経てば、残債3400万くらいに減ってるし、売れば3400万くらいで売れるでしょ。

[1004: マンション検討中さん]

１３階の角がまだ空いている。５６００万円は買いなのか。。

[1005: eマンションさん]

>>1004 マンション検討中さん
買いでしょう。
買わない理由がない

[1006: 匿名さん]

>>1005 eマンションさん
ホームページでは1期販売後からずっと供給済みですよ。値段も違うので誤情報では？

[1007: eマンションさん]

>>1006 匿名さん

流石にもうローンの本審査も終わってるし、手付けも入金済みのはず。
手付け放棄で契約解除した可能性はあるが、、、>>1004さんの勘違いじゃないかな。
その価格で空いてるなら今から実印持って突撃するけど。

[1008: eマンションさん]

>>1007 eマンションさん

マンションギャラリーに電話して聞いてみる価値はあるかもよ。
ガセネタの可能性もたかいけど。

[1009: マンション検討中さん]

>>1007 eマンションさん

まず値段があり得ないので勘違いですね…。
今販売中の３階より安いじゃないですか。

[1010: マンション検討中さん]

3階は4600ぐらいぢゃ？1000万の差があります