Brillia（ブリリア）一之江ってどうですか？

[マンション比較中さん]

Brillia（ブリリア）一之江についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.bi-2.jp/top.html

所在地：東京都江戸川区一之江三丁目37番1（地番）
交通：都営新宿線 「一之江」駅 徒歩2分
間取：1LDK～3LDK
面積：41.35平米～81.59平米
売主：東京建物　八重洲分室
施工会社：ファーストコーポレーション株式会社
管理会社：株式会社東京建物アメニティサポート

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[61: 口コミ知りたいさん]

予定価格が出ましたね

[62: eマンションさん]

>>60 匿名さん

財閥じゃないけどって書いたつもりだったのに恥ずかしい
すまんの。

[63: 匿名さん]

>58
そんなことありませんよ
Brillia City 石神井台はアンボンドを採用しています。
公式ページに書いてありますよ

[64: 匿名さん]

長谷工だからだろ。

[65: マンション検討中さん]

>57
ボイドスラブに関しては、その単純な理解も正しくない。

正しく表現するなら「在来工法よりスラブ周りに限った材料費は高くなるけど、小梁の設置が必要なくなるためにトータル工事費は安くなる」が正解。
ついでに言うと、工期も短くなるので更にコストメリットを生み出すことも出来るし、職人不足の現状にあった工法とも言える。

[66: マンション検討中さん]

ブリリアって高級マンションじゃないのか・・
誤解してたわ

[67: 匿名さん]

東京建物のマンションは基本みんなブリリアだからピンキリ。
立地相応のマンションしか建たない。

[68: eマンションさん]

辰巳にあるブリリアは内装はそこそこ良いの使ってるし、長谷工らしく共有部は充実してる。
でも直床だったりするからちょいと残念だったり、、
ここはファーストコーポレーション施工だっけか
聞いたことないな〜と思って調べたらプレシスの施工が多いのね。
プレシスはブランド力は無いけど仕様も造りも良いマンションだし(柱は食い込んでるけど)、検査基準が厳しいブランドだから施工主は大丈夫そう。

[69: 匿名さん]

>>68 eマンションさん

中小規模の東建のプリリアや住友のシティハウスは、コストカットのため建築会社を選ばないよね。高級立地は別にして。

まあ、スーゼネでも安心はできないけど。スーゼネのいいところは、大規模やタワーで最新技術を使った施工だから、こんな小規模なら下請け丸投げで名前貸しなだけだしね。

そう考えると、無名なとこつかって安くあげて、価格に反映してくれるならそれもありかな。普通の客は建物の良し悪しはわからなくて、ブランドしか見ないから。

[70: 匿名さん]

やっぱりゼネコンは大事。
不安は隠せない。

[71: eマンションさん]

>>69 匿名さん

都市部の大規模って長谷工の特命受注がほとんどだから仕方ない、、
だから東陽町と平井の住友は長谷工だし、、
城東エリアのプラウドもほぼ長谷工だよね。

スーゼネとはいえ三菱の億ションを施工ミスでおじゃんにした鹿島建設の例もあるから、財閥×スーゼネよりも中堅×中堅の方がしっかりしてそう。
なにより1物件のミスで会社が揺らぐ。
スーゼネまでいかなくても三井住友建設も三井物件でやらかしてるし。

ただブリリアが無名どころを使うとは思わなかったな。
入札なんだろうけどなんだかね。

[72: 匿名さん]

>>71 eマンションさん
まあ、ブリリア中小は売主ブランドアピールに力を入れて、建設会社叩いて利益確保をどかっとじゃないかな。

施工会社はブリリア東中野ステーションフロントよりはまだいいかも。そっちは南海辰村建設だから。施工会社を選ばずコスト削減に邁進するのはある意味清々しい。ブリリアブランドさえあれば何とでもなると思ってそう。

あとはコスト削減を買い手に還元してくれるならいいけど、全て自社の利益として持っていくならなんだかなあだね。

[73: 匿名さん]

ブリリアだからこそゼネコンはこだわって欲しかった。

[74: eマンションさん]

>>72 匿名さん

確かにテレビCMもブリリアはよく見かけるし、電車内広告も最近多いね。
やっぱり規模が他の財閥に劣る分コストには厳しい感じか。

南海辰村建設って関西で欠陥で訴えられてる会社だよね。
でも残念なことに、西葛西のオーベルも南海辰村建設なんだよね。
大成建設グループなのにこれは、、笑

コスト削減したところでブランド料として上乗せされる気も、、
でもブリリアは有明のタワーの当時の価格を見てもそこまで高くないし、割と良心的な気もする。
東陽町の住友に至っては長谷工なのに1億近い価格の部屋もあって笑うしかない。

[75: 評判気になるさん]

>>74 eマンションさん

東陽町のオクションがどんな部屋かは知りませんが、一之江よりは駅力がありますし、それなりの広さなんじゃない？
さすがに施工業者がしょぼいから、高い部屋を作るなって考えは無理がある。

[76: 匿名さん]

駅まで徒歩2分だったらかなりいいかな。近いし。
一之江は駅の周り自体はお店も多いし、住みやすいと思います。駅から離れてしまうとお店が一気に少なくなってしまったりっていうのが有るのですが。
普段は一之江を目指してくる人は高校生がメインというくらい、ごく普通の住宅地の町ですが
暮らしていくには十分という感じの街かと。

[77: マンション検討中さん]

値段次第ですね
坪220万超えたら候補から外します。
一之江の駅10分圏内の築浅３ＬＤＫ、大体4千万未満（坪180万前後）ですし
いざ売る必要に迫られて、即500万円以上目減りじゃ困りますし

[78: 匿名さん]

>>77 マンション検討中さん

坪220なんて、駅2分であり得ないでしょ。
立地とブランド、そして戸数の少なさから最低でも250位じゃない？
そんなアホなって価格で出して、期待してたけど買えない人が売れるかよって非難ごうごうで、でも戸数少ないから初期需要だけで売れちゃうと思うね。

皆が適正と思う価格ではなく、高くても何とか売り切れる価格が売り主にとっての適正価格だからね。

[79: eマンションさん]

五輪が終わるまでは高いでっせ特に城東エリアは

[80: eマンションさん]

ん？坪220万ってことは66平米で4400万円くらいってこと？
ホームページ見たら3LDK65平米4500万円からって書いてあるけどどーよ？

[81: マンション検討中さん]

>>78
ブリリアってブランド力あるんですかね？
それに、他のブリリア見ても仕様はごくごく普通、というか若干ローグレードなんですけど

[82: マンション掲示板さん]

ブリリアは知名度は高くないけどブランド力は財閥だから安定はしてる
仕様に関しては同じ財閥の三井と住友と三菱の標準ブランド物件も物件によってまちまちだったりするから、ブリリアもそう。

[83: 匿名さん]

榊淳司の資産価値レポートを読みました。
この物件のみを抜粋すると、こう書かれています。

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
徒歩2分のわりには、わりあい静かな住宅地。
まわりは低層住宅に囲まれていますね。悪くない環境。
しかし、ステイタス感はほとんどありません。
敷地は南北縦長の、ほぼほぼ長方形の形状。
主に北側が接道していますが、南も一部が接道している模様。
当然のことながら、住戸は基本的に東向きが中心でしょう。
敷地の東側は、いまのところ低層住宅街。
しかし、将来は分かりませんね。
このマンションと同じように5 階建てが建つ可能性も否定できません。

いちおう、価格について考えてみたいと思います。
現在(2017.8.8)、オフィシャルページには何の表示も出ていません。
販売開始は「10 月下旬」と表示されています。
周辺エリアの築浅中古マンションは坪単価200 万円弱といったところ。
駅から離れると100 万円台の前半まで落ちます。
一之江エリアは3，4 年前まで駅徒歩5 分圏でも100 万円台半ばでした。
ここ4 年で周辺エリアの住民が急に豊かになったわけではありません。
ただマンションの価格が勝手に上がっただけ。
したがって、このマンションの実力値も本来は160 万円から170 万円。
ただし、そんな優しい値段で販売されるとも思えません。
私として、ギリギリの検討範囲が220 から230 万円あたりかと考えます。
それでも、このバブルが終わったら短期間で170 万円あたりまで落ちそうです。
あと、引き渡しが行われる2018 年の8 月ごろには、金利はどうなっているでしょう。
今より下落していることはまずないでしょう。
したがって、やはり220 万円よりも高ければ、ここは慎重になった方がいいと思います。

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
ということです。
坪220万円が判断基準というのは、>>77さんが書いているように正解かも知れませんね。
もしかして、同じものを読んでいるかな？

でも今は公式サイトに価格出てますし、大体坪230万から260万のようですし、
将来の売却可能性を考えると、一之江というマイナーな駅力から見れば、高いのは間違いないでしょう。

[84: マンション検討中さん]

一之江駅、徒歩５分圏内のマンションで
１００万円台半ばの価格で売り出していたマンションは
子供がいるファミリーは間違っても買わない立地でしたよ

環七通り沿い、新大橋通り沿い、といった交通量が多くて
バルコニーに洗濯物が干せないような立地マンション

大通り沿いの最悪条件のマンションと
価格の比較をするのはおかしいですよ！

つい最近まで、葛西駅徒歩物件だけど環七通り沿いで
めちゃくちゃ激安で販売しているマンションありましたよ

[85: マンション掲示板さん]

モデルルーム見学会では坪単価245万でしたよ

[86: 匿名さん]

>>85
今のご時世そんなもんでしょ
だけど、ここはブリリアと言っても仕様は高くないみたいだし、一之江の駅力から見れば少し高いのかな

[87: 匿名さん]

坪単価、このあたりでそれだとお高め？と思うけれど、最近のマンションの価格をのことを考えると全体的にひところよりも高くなっているわけですので、
こんなもんって言うことなのかもしれないですね。
あとはこの一之江自体をどう思うか…なんじゃないかな。
というのも、あまり他の地域の人だと一之江って知らない人も多いらしいので

[88: 匿名さん]

一之江はスーパーは複数あるものの、駅近に郵便局もないし区役所の出張所、主な銀行の支店もない
飲食店も少ないし、町としては不便で非常につまらないと言ってもいいかも
そのあたりの土地柄と、価格を総合的に判断するしかないでしょうね

[89: マンション検討中さん]

事前案内会の感想。

・良かった点
二重床、二重天井。1階は専用の庭と水栓、出入り口付。ディスポーサー以外は大体の設備がある。
東側は道路の関係もあり多分建て替えできないので、大規模な再開発でもない限り高い建物ができることはなさそう。
確かに駅に近い。スーパー、薬局、ファーストフード店は揃っている。公園も多い。
都営新宿線は、他の路線よりは空いている。

・悪い点
東向きなので、特に1階は日当たりが悪い。部屋によっては、冬場は殆ど日が当たらない。
南側にあるアコレの、厨房の換気扇？が物件側にあり風向きによっては、かなり油臭い匂いがする。北側に行くほど匂いは薄まりますが、洗濯物に匂いが付きそうだし、匂いを気にする人にはかなり厳しいかも。

[90: 匿名さん]

>>89
アコレはバルコニーの逆側ですよね
洗濯物は関係ないのでは？

[91: マンション検討中さん]

>>90
89です。アコレではなく、中華料理屋でした。お詫びして訂正します。

[92: 匿名さん]

油くさい匂いは嫌だなぁ…

[93: 評判気になるさん]

すき家も王将も牛角も近いから便利だなぁ

[94: マンション検討中さん]

確かに日当たりは悪そう。午後は無理だし。日当たり考えるとせめて２階以上、眺望も気にするなら３階以上かな。

[95: 匿名さん]

ここは管理費が高すぎ。
72㎡で22,700円（315円/㎡）

平均的は水準は180～200円/㎡なのに、外廊下、ディスポーザー無でこの価格とはビックリです。
修繕積立金と併せると、10年後には4万円/月は超えそうなので、ランニングコストは相当高くなるのがネックですね。

[96: マンション比較中さん]

>>95
そりゃ高すぎるわ
スミフのシティタワー銀座東ですら平米当り318円なのに
銀座は内廊下でディスポ－ザー付き、おまけにコンシェルジェサービス付きなのに
ここはブリリアの管理会社がボったくってるんじゃないか？
ここみたいな仕様なら200円切っても何らおかしくない

[97: 匿名さん]

公式サイトでは管理費と修繕積立金の金額は未定となっていますが、もうはっきり決まっているんですか？
管理費の費用はどのような計算で値づけがされているのでしょう？
管理費の内訳はエレベーターの点検、共用部分の清掃、管理員の窓口業務などらしいですが、こちらの管理費が割高なのは小規模が一番の理由となっているのでしょうか。

[98: 匿名さん]

>>97
ゲストサロンに行ったら管理費・修繕積立金の予定表もらえるよ
タイプ別に全部書いてあるけど高くてビックリ
正直言って、かなり引いた

[99: 匿名さん]

↑
書き忘れたけど、修繕積立金はまぁこんなもんかなと
管理費だけメチャ高い
他の物件も色々見てるけど、管理費は平均の1.5倍強ってとこかな

[100: 通りがかりさん]

管理費でコツコツ儲ける戦略だね。無駄な業務は省いてほしいね。

[101: マンション比較中さん]

我が家も週末に２回目の訪問をしてきて、管理表一覧を入手してきました。
一覧表には一応「予定」とは書いてあるものの、タイプ別に細かく書かれています。

Aタイプ（72.24㎡）で、管理費22700円、修繕金7520円、インターネット使用料1620円、町内会250円で
月あたりの合計は32090円になりますね。
他に比べるとやっぱり管理費が高いです。
候補にしてる他社の物件（２件）の管理費は、同じような広さで14400円、15100円ですから。

[102: 匿名さん]

うん、高いね
ぼったくりだな

[103: 匿名さん]

ここは40～80㎡と幅があるから、80㎡に近づくに従い管理費は高くなるよね。部屋の面積割合で決まるから。
また、35戸とあるけど、70㎡換算だと20～25戸ってとこか。小規模なほど一戸あたりの費用は割高になるし、東建の管理会社は利益率をかなり高めに設定するから、高くなって当然だね。

[104: マンション検討中さん]

昨日行ったらちょうど申込み開始でしたよ。

[105: マンション検討中さん]

>>103
それにしても高いですけどね

[106: 匿名さん]

>>105 マンション検討中さん
管理員が週6の午前午後勤務とかならわかる。
人件費は金かかるし。

週4の午前だけとかなら、管理仕様をギリギリに切り詰めてかつ割高なので問題外。

[107: 匿名さん]

管理費が高いという話ですが、実際の金額を確認すると確かに割高ですね。
公式ホームページには共用施設や共用サービスの内容が見当たりませんが、
維持費がかかる共用施設や人件費が発生する24時間有人管理などが
採用されているのですか？
24時間356日オペレーターにつながるオーナーズダイヤルは開設して
あるみたいですが。

[108: マンション検討中さん]

東建と東京建物を一緒にしないで

[109: 匿名さん]

修繕積立金の上がり具合はどうですか？
５年ごとに、2倍、3倍、4倍となるんでしょうか？

機械式駐車場もあるの？

[110: 匿名さん]

>>107
共用施設なんか何もありません
コールセンターなんてそこそこの管理会社ならどの会社にもあるし、単にブリリアの管理会社が手厚い利益を確保したいだけでしょ