プラウド夙川コートテラスってどうですか？

[マンコミュファンさん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/kansai/mansion/chitosecho/index.html
売主：野村不動産株式会社関西支社
施工会社：大鉄工業株式会社
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

物件名 プラウド夙川コートテラス
販売時期 平成29年11月上旬 (予定)
※予告広告
所在地 兵庫県西宮市千歳町11番(地番)
交通情報
東海道線 「さくら夙川」駅 徒歩4分
阪急神戸線 「夙川」駅 徒歩7分
阪神本線 「西宮」駅 徒歩10分
種別 マンション
敷地面積 7,093.28m2
土地権利/借地権種類 定期賃借権
借地権の種類と期間 一般定期借地権（転借地権）/引渡日より2088年11月まで
建築確認番号 第BVJ-S17-10-0150号（平成29年3月31日）
用途地域 第一種中高層住居専用地域・その他(安井地区地区計画、第3種高度地区)
構造・規模 RC造(一部鉄骨造) 地上4階
建物竣工時期 平成30年10月下旬 (予定)
入居時期 平成30年11月下旬 (予定)
分譲後の権利形態 敷地は専有面積比率による一般定期借地権（転借地権）の準共有
総戸数 104戸
販売戸数 未定
※販売戸数が未定の場合のご注意
　間取り、専有面積が変更になることがございます。
　これらと、その他の未定部分については本広告時までに確定致します。
　予めご了承下さい。
予定販売価格 未定
間取り 3LDK ～4LDK
専有面積 73.57m2 ～ 106.15m2 (トランクルーム面積含む)
バルコニー 10.86m2 ～ 21.77m2
管理費(円)/月額 未定
修繕積立金(円)/月額 未定
管理準備金(円)/引渡時一括払 未定
修繕積立基金(円)/引渡時一括払 未定
管理形態 区分所有者全員により管理組合を結成し、野村不動産パートナーズに委託
売主 野村不動産株式会社関西支社
施工 大鉄工業株式会社
お問い合わせ プラウド夙川コートテラス
TEL:0120 - 174 - 104
定休日：水・木曜日
営業時間 [平日] 10:00 ～ 17:30
[土・日・祝] 10:00 ～ 18:00
情報更新日 2017/07/03
次回情報更新日 2017/07/17

[81: マンション検討中さん]

迷いが無くなりました、ありがとうございます。
文章の前半が同意見です、プラウド苦楽園購入します。

[82: 名無しさん]

>>81 マンション検討中さん

苦楽園住民です。
苦楽園へようこそ！

[83: 匿名さん]

>>81 マンション検討中さん

ここと名次で悩んでいたのですね。
利便性命か、風流命か、対局の物件ですが、、

資産価値が気になるのですか？
あえめ定借で選ぶならこちらでしょう。
名次は不便なので検討者が限定的です。

おなじニテコ沿いの所有権ジオが坪180ぐらいでよく出てますし。

どちらも兼ねるプラウド夙川の中古でよいのではと思いますが。よくでてきますが、これなどはワイドスパンのハイサッシ角部屋ですね。名次より間取りは良いかと。

https://www.nomu.com/mansion/id/EB8T8002/

[84: 匿名さん]

>>82 名無しさん

名次町は苦楽園ではないですね。
地元でそう呼ぶ人はいませんよ。

苦楽園は番地方面です。

[85: 周辺住民さん]

どこに住んでんの？　「苦楽園」
（苦楽園口駅を利用する地域のことです）

[86: 匿名さん]

[87: 住人]

>>85 周辺住民さん

全く違いますよ。
七園や苦楽園の歴史を知らなさすぎでしょう。

マンション屋が規制の範囲で呼んだり、外野が通俗的に呼ぶの構わないけど、そんな言い切られても。

菊谷も松ヶ丘も苦楽園とは誰も思ってません。
苦楽園口界隈です。
格の話ではなく単なる事実です。

[88: マンコミュファンさん]

>>85 周辺住民さん

出鱈目のドヤで吹いたわ〜

[89: 匿名]

確かに苦楽園と苦楽園口（駅名）界隈とは違うわ。
苦楽園とは番町街の事やな。
著名人では故黒岩さん故藤岡さん健在山田さんの家知ってるで。

[90: 周辺住民さん]

どこに住んでんの？　「夙川」
（夙川駅を利用する地域のことです、夙川で泳いでる訳ではありません）

[91: 匿名]

＞＞90
だから苦楽園と云う駅はないと言ってるのだが。
あんたの理屈なら苦楽園口と言うべきでやね。
夙川駅と苦楽園口は別物。

[92: 周辺住民さん]

でも大半が苦楽園という。
今では違和感もないです。

[93: 周辺住民さん]

私は樋之池町に住んでいますが苦楽園と言えば番町住民の事で、その他の苦楽園口利用者は苦楽園口と言うのは地元では常識です。

だから私の場合はある程度土地勘のある人に詳しく説明する時は苦楽園口の樋之池に住んでると説明するし名次も同じ、そして苦楽園番町に住んでる人は苦楽園◯番町に住んでると説明します。

[94: 匿名さん]

>>78 匿名さん

ありがとうございます。
色々勉強になります。
定借は、中古で売り出した時に買い手のローンが組みにくいのですね。
値段が落ちやすい理由よく分かりました。
プラウド六甲赤松町のように、売り出しで苦戦すると、中古の下落率も激しそうですね。
ここの近くのグランドメゾンの早さで完売すると、下落率も抑えられるのでしょうが。

第1期が30戸くらいでは厳しいのでは？と言ったのは、ここの１〜３階で周りに植える木が日当たりを遮る部屋は今の値段では売れないと思うからです。虫も気になりますし。
植栽は地主さんの意向なんですかね？

[95: マンション検討中さん]

プラウド赤松はリーマンショック直後に分譲開始となったのも不運だったかな。とはいえ、定期借地権で近隣の野村より2割安い値段でも、1年前に駅前の所有権ジオグランデが同じ値段で売ってたわけで、そりゃ売れないよ。

結果として、近くの野村より2割安くかったものの、買値よりさらに2割以上落ちてるという、安物買いの銭失いの典型となった。

今はリーマンショック前と近似してる。マンションはグロス下げるために定借売り。方や、外部環境はトランプ、北朝鮮、消費税増税、オリンピックバブルでの建設費高騰、インバウンド需要バブルでの地価高騰と、景気崩壊のスイッチがたくさん。

景気が崩れたら高値の定借なんて誰も手を出さないよ。私は株のポジはほとんど整理した。皆さんは今からこの上物にポジを突っ込むのかな。

ちなみに野村はすでに他は利益削って1割ほどさげてるらしいよ。ここは建物代だけしか原価にかからないからボロ儲けなのかもね。

[96: 転勤族]

私の住まいも樋之池町ですが、地元の人には樋之池町って言いますね。
でも、地元ではない人には苦楽園と言います。

遠方の人に樋之池町って言ってもわからないですもん。
苦楽園と言った方がわかってもらいやすいです。

間違ってるんですかね？

[97: 匿名]

定借物件はデベにとっては土地を一時的とはいえ抱える事がないので
リスクが少なく美味しい案件かもわからんね。
土地は先行取得の必要があるが、上物についてはゼネコンとなんとでも交渉出来るしね。
野村は甲子園番町でも計画してるが借地なのか興味深いよ。

[98: 匿名さん]

96
もういいよ。

[99: 匿名さん]

最初から検討している人は知ってると思いますが、野村はこの物件も当初の予定から部屋によっては値下げしてますよ。
西側とか、南側の一階とか。
だから、思ったより厳しい状況なんだと思います。
値段の正式発表は、11月中旬ですが。

[100: 匿名さん]

グラメが売れてここが売れない理由はないと思うけどな。

グラメの立石筋沿いなんて人間の住む場所じゃないでしょ。
山手幹線より交通量多いいレベルなのに。
車でいつも見るけどあんなところで角部屋のダイレクトウインドウなんて露出狂としか思えない。
賃貸かワコーレが立つような立地だな。

ここは場所は静かで阪神も徒歩圏なのに、、定借じゃなければ、、

[101: 匿名]

＞＞100
「売れない理由はない」と言いながら「定借でなければ」と理由を言ってるやん（笑）

[102: 匿名さん]

>>101 匿名さん

売れるけど、個人的にはいらないということでしょうね。買えないあなたはどちらでも同じことでしょう。笑い

[103: 匿名さん]

ここは坪あたりいくらになりました？
積水より少し落として265ぐらいかな？

[104: マンション検討中さん]

いま半分の戸数だけ出ている予定価格の平均坪単価は

西側16戸 242万円
南側36戸 270万円
東側10戸 268万円

[105: 匿名さん]

異常に高いね

５〜６年後には中古が200切って出てるよ

[106: 名無しさん]

ここがツボ270万円なら
周辺の近い築年数の所有権が2割高の
ツボ337万円で売られる必要がある

築浅がないから言い切れないが
そんな価格で売れるとは考えない

夙川南で比較できるのは松園町だろう
野村の定期借地権が築5年でツボ200万円少々

70年を考慮してもツボ230万円までが
ここの５年後の未来だろうか さてさて

[107: マンション検討中さん]

東京建物がステイツヒルズ夙川の隣に建てるやん。
駅南西の山手幹線沿い。
東京建物は西北で酷すぎる安物を作ってたからどうなるかな。
場所が駅数分やし、規模も25戸やから300前半は軽くいくやろね。
ここの定借資産価値に貢献してくれるやろ。

[108: マンション検討中さん]

ちゃうわ、南西じゃなく南東やな。

南はお屋敷の林、西は私道で車通らないから、悪くないんちゃう。ジオグラに続くまともなマンションの二番手になるわな。お値段と中身次第。

西側の関電と積水はなんぼにするんやろね。

まあ、夙川南のマンションなんて、風格がある場所にもたたへんし、無茶苦茶便利わけでもないから、そんなに金を出してくれるもんとちゃうけどね。

そこが芦屋との違い。

[109: マンション検討中さん]

ここって、プラウド苦楽園のスレッドにある、修繕積立金の一時徴収って説明ありました？
↓プラウド苦楽園の投稿より


プラウド苦楽園　修繕積立金　（段階増額型）I タイプ（105.96m2)の場合
1年〜10年　¥8,500〜¥12,800／月
11年〜55年 ¥17,000／月
56年〜65年 ¥14,900／月
66年〜70年 ¥4,300／月

更に、一時徴収があり、
＋　15年目　¥3,708,600
＋　30年目　¥3,708,600
＋　45年目　¥3,708,600
＋　60年目　¥1,907,300　

タイプ別負担額資産表ですが、中途半端じゃないね。
更に、管理費　¥19,700／月、地代　¥15,647／月、その他、駐車場代 ¥24,000、専用庭使用料、ネット利用料、、、



一時徴収の金額や何年目に徴収か決まっているんでしょうか？

[110: マンション検討中さん]

上の一時金、年間24万、月2万になるやん。
月々の積立金より多いがな。
なんのために積み立てとるか訳わからんなあ。
おまけに最初に一時金も100万以上払うわけで。

この時点で説明ないのはまずくない？

[111: 職人さん]

　『撒き餌』
修繕積立金　¥9,800（月額）食べて。

[112: マンション検討中さん]

新築時の一時金
15年目の一時金
毎月の一時金

全部合わせたら毎月4万円も修繕代を払うことになるんだね。

15年で700万以上の修繕って戸建てならありえないよな。

せいぜい壁と屋根をやりなおして150万円ぐらい。

他に土地の賃料や管理費や駐車場代もかかるんだよね。

集合分譲は高値で売却できない限り金銭的には贅沢品ということかな。

ここを買える方なら近くで戸建てを買った方が賢明なのかもね。

[113: マンション検討中さん]

第1期の売り出しは70戸らしい

要望書出した人の数がそれくらいなんでしょうが、さすがに値段ボッタくり過ぎ

やめる人も多いのでは

修繕費用も後出しが酷過ぎる

[114: マンション検討中さん]

>>113 マンション検討中さん

でも販売は順調ですね。

冷静になった後にここを見てキャンセルが出る流れでしょうか。

[115: マンション検討中さん]

>>114 マンション検討中さん

野村不動産の人が思うほど、検討中の人は馬鹿ではないですよ。

少なくともここを見ている人は、定借＋相場＋説明されてない修繕費用（一時金）を知って、本当に買うかどうか迷うはずです。
定借＋修繕費用を鑑みれば、今の金額＋2000万円程が実際の金額と気付く人も多いのでは。
今の金額−2000万円が定価の物件です。
70戸も売れるはずはないですよ。
そんな馬鹿な人は多くないです。

[116: マンション検討中さん]

本命はココだったから情報出るまで待ってたんだけど…なんかもう買う気失せてきた。
3沿線利用できて駅近なこの場所は最高なんだけど、コストパフォーマンスが崩壊し過ぎてる。

なので高いと思って保留にしてた西北のプレミスト見てきたけど、なかなか良かったよ。
駅まで9分は許容範囲かな。
まだ決めかねているけど、夙川も西北もマンション飽和状態だし、そろそろ決めないと場所もないし。
駅徒歩なら許容範囲もそれぞれだし、校区や利便性…それぞれ条件はあるだろうが、みなさんは比較はどこのマンションでされてますか？

[117: 匿名さん]

>>コストパフォーマンスが崩壊し過ぎてる。

値段が高いですか？
3駅3路線使えるための値段なのかと思ったりしましたが・・・

前、夙川公園に桜を見に行ったことがあって、自然が多くていいところだと感じました。周辺施設、ラケットプラザとかあるみたいです。最初のうちはただ散歩するだけでも楽しいかな。

西北プレミストいいと116さんが言っているので、ホームページもチェックしてみたいと思います。子育て環境がいい環境がいいんですけど、地元の人の意見を聞いてみたいです。

[118: マンション検討中さん]

夙川で探しているので、これからの
グランドメゾン
シエリア
ブリリア
は値段気になりますね

周りの誰に聞いても「定借は絶対にやめとけ」と言われるので、上の３つのマンションにシフトしようかな

[119: マンマン]

>>118 マンション検討中さん

郊外新築は今はどれもカス

グラメなら松園のマークス中古
シエリアなら高塚のプラウド中古
ブリリアなら駅前のジオグラ中古
プレミストなら西北7分の全中古
定借ならあらゆる所有権

[120: マンション検討中さん]

>107
>108
ブリリアは坪400万円程度です。

[121: マンション検討中さん]

ここは今後を考えると借地がやはり気になりますね。
夙川という場所なのと、毎日3沿線使う訳では無いですが、それでも3沿線使えるのは便利。
北口駅近に出来るジオ2つに関しては、駅近くても住所がどうしても飲み込めない。

場所だけで言うとこんな条件いいマンション無いのに勿体無い。売れ行きはどうなんでしょうね？
借地を気にしながら生活したくないので他で検討します、、、
私も名前の出た4つのマンション調べてみます。

[122: マンション検討中さん]

グランドメゾンとシエリアは駅からの遠さが無ければなぁ、という感じですね

ブリリアは高いけど、資産として考えれば、人気は出そうかな

ここは、５〜10年後に月々の修繕費の上昇と、総額1000万円近い修繕一時金を嫌って、中古の売り出しがそこそこ出て、値段の暴落見えてますもんね。。

[123: 匿名さん]

プラウド苦楽園
定借、第４期販売、いかがですか。

[124: 夙川住人]

驚きました。ブリリアさんが本当に坪400なら5年前のジオグランデの60%も高くなりますね。

建築費と資材費の高騰したとはいえ、東京都心ですらこの５年で20%値上がりなので、全く市場と連動していないようです。

築浅のマ中古を見ても坪200少々で売られているようで、10年前からさほど変わりませんね。

入札で土地を高値掴みしただけでそんな価格帯のニーズはないと思います。売れないでしょう。資産価値は数千万はすぐに減損するかと。

夙川は昔から人気地域ですし西宮人気もあがっているのは確かですが、再開発があったわけでもなく、この15年の変化は阪急に特急が止まるようになり、さくら夙川ができただけで、何も変わってませんよ。駅前の風景はずっと同じですので。

雲井にマンションができれば別でしょうが、山手幹線南は住み良さはあっても実需でお金に糸目をつけずに買われるような場所でもないと思います。近くの戸建てを見てください。堅実でしょう。

せいぜい相続対策で売れるぐらいじゃないですか。一億数千万も出すなら戸建てを買えばよいとおもいます。芦屋川のウエリスやパークハウスも動いていませんよ。

定借はもし後発の所有権がその値段で数多くでてくるなら、築浅のうちはお買い得になりますね。その後は、、

[125: 匿名]

夙川も西北もなぜそんなに人気なのでしょう。
梅田と比べると、ガーデンズもしょぼいです。
人は少ないし活気に欠ける。

夙川も西北も駅も綺麗ではないし。
西北は、住みたい町ナンバーワンらしいですが、それ本当？
普通に寂れた町にしか見えません。

[126: マンション検討中さん]

夙川は駅前だけみて判断する人が多いので過剰人気にならなくていい。高級住宅街には地元の車はまず通らないようになってる。

駅前にショッピングモールやファミリーレストランやユニクロが欲しい庶民はニュータウンや伊丹や阪神沿線に住む方がいいだろう。

夙川と西北と梅田を同じ枠で捉えるのがすでにお察しさんだが、西北が寂れてるように見えるのは目の病院にいかれた方がいいだろう。

梅田が駅も街も綺麗と見えるのは心の病院にいった方がいいだろう。

[127: マンション検討中さん]

やまほどええまんしょんでてますやん
それもおもとめやすいねだんで

■【新着物件！！】ライオンズマンション苦楽園
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【概要】価格：4,180万円
　　　　専有面積：86.19m2　3LDK+S
　　　　所在階 / 階数：3階/7階建
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■マ－クス夙川松園町
【所在】兵庫県西宮市松園町　阪急神戸線夙川駅徒歩7分
【概要】価格：5,480万円
　　　　専有面積：96.70m2　1LDK+S
　　　　所在階 / 階数：1階/4階建
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■夙川苦楽園口レジデンス
【所在】兵庫県西宮市神園町　阪急甲陽線苦楽園口駅徒歩8分
【概要】価格：4,480万円
　　　　専有面積：78.35m2　3LDK
　　　　所在階 / 階数：2階/6階建
http://www.mansion-review.jp/

■ヒルズ夙川菊谷町
【所在】兵庫県西宮市菊谷町　阪急甲陽線苦楽園口駅徒歩5分
【概要】価格：4,880万円
　　　　専有面積：78.43m2　2LDK
　　　　所在階 / 階数：2階/4階建
http://www.mansion-review.jp/su/?LQ0q


■プラネスーペリア西宮北口
【所在】兵庫県西宮市芦原町　阪急神戸線西宮北口駅徒歩8分
【概要】価格：4,280万円
　　　　専有面積：75.04m2　3LDK
　　　　所在階 / 階数：2階/10階建
http://www.mansion-review.jp/su/?IQoX

■レジデンスコート夙川城山
【所在】兵庫県西宮市城山　阪急甲陽線苦楽園口駅徒歩12分
【概要】価格：5,380万円
　　　　専有面積：102.35m2　3LDK
　　　　所在階 / 階数：4階/4階建
http://www.mansion-review.jp/su


■ステイツグラン夙川
【所在】兵庫県西宮市大谷町　阪急神戸線夙川駅徒歩14分
【概要】価格：5,280万円
　　　　専有面積：84.28m2　3LDK
　　　　所在階 / 階数：2階/6階建
http://www.mansion-review.jp/su/?KDKj


■ローレルコート夙川レジデンス
【所在】兵庫県西宮市大谷町　阪急神戸線夙川駅徒歩12分
【概要】価格：5,480万円
　　　　専有面積：86.73m2　2LDK
　　　　所在階 / 階数：7階/7階建
http://www.mansion-review.jp/su/?Jc3L


■ワコーレ夙川ザ・ガーデンズ
【所在】兵庫県西宮市若松町　阪急神戸線夙川駅徒歩7分
【概要】価格：5,300万円
　　　　専有面積：80.40m2　3LDK
　　　　所在階 / 階数：3階/4階建
http://www.mansion-review.jp/su/?Jc3M

■アーバンビュー夙川霞町
【所在】兵庫県西宮市霞町　阪急神戸線夙川駅徒歩6分
【概要】価格：5,380万円
　　　　専有面積：83.97m2　2LDK+S
　　　　所在階 / 階数：2階/7階建
http://www.mansion-review.jp/su/?Jc3N


■ジオ・ウェリス西宮北口
【所在】兵庫県西宮市両度町　阪急神戸線西宮北口駅徒歩4分
【概要】価格：5,280万円
　　　　専有面積：90.12m2　3LDK
　　　　所在階 / 階数：2階/14階建
http://www.mansion-review.jp/su/?qrYk


■ライオンズ苦楽園グランフォート
【所在】兵庫県西宮市樋之池町　阪急甲陽線苦楽園口駅徒歩8分
【概要】価格：4,180万円
　　　　専有面積：70.45m2　3LDK
　　　　所在階 / 階数：2階/6階建
http://www.mansion-review.jp/su/?wIGt

[128: 匿名]

>>127 マンション検討中さん

ほんとですね…
新築からの下落率、はんぱないんですね…

[129: 匿名]

>>128 匿名さん

うん？上の物件は全然下落してないどころか新築時と同じかそれ以上が大半やん。適切な値段で買って立地もええから皆さんきちんとこうてくれるいうことやな。マークスの部屋買おう思うたら今なら新築一億こえるやろ。つうことは10年後に半額いうことやな。

[130: 匿名]

>>129 匿名さん

事情があり、今新築マンション買った大場かものです…

[131: 匿名]

売り出し価格と成約価格とは別と云う事は常識や。
仲介業者は売却依頼を受ける為に甘い査定をする事も多い。
馬鹿価格で売り出して、反応が全くない状態を見てから価格を下げさせる
のがよくあるケースやね。
高値取引は流布され、安値取引は水面下で処理される事が多い。
プロ向けだったレインズも、素人でも成約価格をネットで見れる様になってる、
ビックリする位の安値取引事例があるで。

[132: 匿名さん]

ブリリアって定借ですか？

[133: 匿名]

>>131 匿名さん

売り出し価格じゃなく成約価格見ていうとるねん。もうレインズいらんねんよ。中卒でもできる不動産屋仲介の価値の源が崩壊しとるんや。夙川でビックリするような安値取引なんかあるかいな。どこの事例やねん、言うてみんかいな。マークスがもっと安かったらなおさら新築は大暴落確定やん。これから定期借地権と新築は情弱の老人と旧資産家相手にはめ込むしかないんよ。特に定借は見た目だけ安いから見栄張り相手にはチャンスなんやで。建物派手にできるしな。

[134: 匿名]

>>132 匿名さん

所有権ちゃう？坪400がほんまなら定借やとすると所有権で坪500やがな。バブル以降の関西過去最高価格や。坪400でも誰が買う言う話や。

[135: 匿名]

＞＞133
出鱈目ぬかすな。ノムコムの１１月上旬更新の売り物件情報やないかい！
おのれは「やまほどええまんしょんでてますやん」と言ってるやんけ。
「出てますやん」は在庫が有る事を指し、成約済みなら「終わってますやん」
と言うのが常識なんや。素人が中途半端な知識を振り回すなよボケ。

[136: 検討板ユーザーさん]

>>135 転売仲介屋さん

127はワシとちゃうやろ。勘違いしてプロ様が中途半端にヒステリーおこすな仲介。上の物件で成約済みの部屋は全然下落してないどころか新築時と同じが多いとかいとるんやろFラン。

ほいで、夙川ビックリするような安値取引はどこなんや？お得意のレインズで教えてくれや？どの物件のどの部屋や？市場が歪みまくってるなら業者様は自己売買で儲け放題やな？脱手数料人生や。ほら、どこやねん？

[137: 匿名]

なぜそんなに喧嘩腰…？？
素人にはわかりません。

[138: eマンションさん]

>>137 匿名さん

不動産屋はアホしかいないよ

１３１などで日本語わからず

尋ねられてもいないことを

突っ込んでくるくだり最高さ

営業の口車で

定借や両手にのらないようにね

[139: マンション掲示板さん]

>>131 匿名さん

自称素人に弄られる自称プロ。
あーあ。笑

[140: 匿名]

不動産屋なんてバカにされてることを分かっていないプロ。

[141: マンション掲示板さん]

>>140 匿名さん

日本語が？？

[142: 匿名さん]

最近の夙川のガラの悪さは阪神間でも際立ちますね

[143: 匿名さん]

ウエメセで主ぶってるけどガラ悪いのは
このスレの3.4個の書き込みだけやんね〜
可愛いものです

大阪市内のタワマンと
京都の投資マンションにいってごらん
デベ屋と仲介屋と転売屋と
ヤカラ住人とクズ投資家の＊＊よん

[144: マンション検討中さん]

駅近で3沿線
しかし借地権

売るにも売れないだろうし、子供にマンション譲るにしてもずっと住み続けれる訳じゃないし。
住めば住むほど先に不安を感じないといけない我が家なんてw

[145: 匿名さん]

18日〜26日が第1期の申込期間。
70戸売り出して、何戸売れるのか。
これだけ、定借やめとけ！値段高過ぎ！って言っても買う人間おるんやろなぁ。。。
要望書出したけど、買わへん人も結構いるんやろうけど。

[146: マンション検討中さん]

場所がいいだけに悩みまくったけど、やっぱり借地権はみんなに反対されたわ。
そらそうやんな。
友達や親戚が借地権でマンション購入悩んでたら止めとけ言うしな。

[147: マンション検討中さん]

忠告

マンションの定期借地権はあかんねん

価値のないものをやたら安く見せるたけ

浮いた金で見た目を派手にしてさらに惹きつける

実際は値下がりしなくてもランニングコストたすと土地もないのに総コストは所有権以上

むしろ土地の担保も実績もないので暴落し真っ赤っか

さらに派手な設備と外観と植栽での後先考えない莫大な修繕金

これを三代先の70年後、2089年まで続ける宿命

子孫にはただの負動産

せやろ

[148: マンション検討中さん]

ほんと負動産。
賃貸みたいなもんですね。
賃貸より高いし。
どなたか言ってたように、3沿線使えても毎日3沿線使うわけじゃないし。考え直します。

[149: マンション検討中さん]

ネガティヴな意見が多いですが、第1期どれくらい売れるんでしょうね

[150: 匿名さん]

マンションの所有権ってそんなに大事ですか？
所有権のマンションが50年くらい経った後、建て替えとかになった場合、
解体費用とかその時の建築費用とかってどうなるんでしょうか？
そもそも実例ってあるんでしょうか？

[151: 匿名]

>>150 匿名さん

私なりにこのスレで勉強したことの理解です。

1.中古の値段の安さに飛びつかれる

しかし

2.仲介で定期借地権の話をきいても理解できず避けられる
3.検討に入ってもランニングの高さと資産下落の早さに恐怖を感じ購入を諦める
4.購入したくても中古でローンが組めず脱落する

5.値段が下がる
6.買い手がつかず値段をまた下げる
7.値下げの履歴だけが残る

8.安さだけで飛びつく人が最後に買ってくれる

以下繰り返し

定期的借地権のリスクは資産価値下落による負動産化であり、40-70年先に解体が決まっているかどうかは関係ないかと。現実として誰もそこに価値を感じないから需要がなく、値段が下がるのでしょう。理屈より現実が正解ではないかとおもいます。

5年後に死ぬことがわかっているなら、負動産化するもしれない65年目の所有権と、確実にチャラになる65年目の定期借地権では後者がいいでしょう。それ以外に買うメリットが思いつきません。ただそれなら賃貸でいいですね。

70年先のことを考えてマンションを買う人はおらず、それなら優良な土地をお持ちになるのが確実ではないでしょうか。建物を解体してくれる価値より、一生残る土地の価値。

[152: 匿名さん]

ここは、いま出てる値段で買ったら、野村不動産は一戸当たり1000万円は利益出てるやろなぁ。
やめた方がいい。

[153: マンション検討中さん]

要望書出したけど、やめます。
他の所有権の中古か、戸建て、他の不動産物件探します。

[154: 匿名さん]

神戸みなと元町駅前プロジェクトも定期借地ですが計画頓挫してますね。土地が余ることが確定している世の中で定期借地は負の遺産かもです。

[155: マンション検討中さん]

いざとなれば賃貸で貸せばいいのでは？売却しようとすると定期借地権は苦しくなるのでしょうが、、

[156: 通りがかりさん]

少子高齢化で空家が増えるとよく言われますが、今後アクセスの良い好立地の場所は関係なく売れる気がします。駅がなくなったり、空飛ぶ乗物が出来ればわかりませんが、山手の一戸建より需要はあるかと思います。
建石通りのグラメも即完売したようですし、今後積水や野村のような大きいデベは、高すぎる価格を定借で抑えて、将来もう一仕事する為に土地を確保または、オーナーと切れない関係を築いていくのではないでしょうか。
そうなると銀行としても中古の定借用ローンを作るかも…？というか築５０年のマンションなら所有権でも土地を自分で何か出来る訳でもなく同じなのでは？

[157: マンション検討中さん]

定借だと年数経つごとに支払いは高く、価値は二束三文で売りたくても売れない。
買ったつもりでも所詮人の物。
売るなら買ってすぐ買った値段より大幅に値引きしたら売れると思いますが、需要と供給で考えても欲しい人がそもそも少ない。
このマンションの価値は駅近だけなので、相場の賃貸より安ければいいな。程度しか値段つかないですよね。
自分の物にもならないのに賃貸より高くつく上に不動産価値は無しなので賃貸の方がマシですね。

数年後売ればいいや→買いたい人いない。
賃貸で貸せばいいや→赤字。赤字にならない金額だと借り手はいない。

[158: マンション検討中さん]

少子化で空き家が増えるのは不便な場所だけ。
好立地で買えるのは今も未来もお金持ってる人だけ。そこは何も変わらないよ。

[159: 匿名さん]

>>155 マンション検討中さん

いざとなるリスクを背負ってまでここを買うのは何故でしょう？
そこまでリスクを背負って得たいリターンはなんでしょう？

ランニングがかかっても賃貸需要は見込めるのでキャッシュフローは赤にはならないでしょうが、出口がないので突っ込んだ資金は戻ってこないかと。

シンプルに疑問なんですか、そんなリスクを背負えてキャッシュに余裕があるなら、駅近で100戸もあり売るのが難しいなら間違いなく賃貸もたくさん出ると思いますから、最初から借りればいいのではないかと思うのです。

[160: マンション検討中さん]

>>159 匿名さん
一番の理由はやはり場所でしょうか。オリンピック特需で、建設費が高騰している今、どこのマンションを購入するのもリスクをはらんでいるかと思います。夙川で三駅利用可能な立地にマンションが建設されうるのは今後暫くないでしょうから、次にこの場所で購入できるのは数年先でしょう。
オリンピックが終われば、今度は消費税の増税が控えています。
タイミングと場所ですかね。
賃貸にしないのは住宅ローン控除をうけるため
です。

[161: マンション検討中さん]

>>159 匿名さん
失礼しました。オリンピックの前に消費税増税ですね

[162: マンション検討中さん]

初めから賃貸目的で買う人はオールキャッシュの方だけかと。
地代も将来増減するでしょうが、70年払っても高々１０００万程です。
この立地の所有権野村が＋１０００万で買えるでしょうか？（建築費が下がれば別ですが。）
不動産屋ならともかく今から住む自宅を売却ありきで買いたくはないものです。
一戸建よりは長持ちし、結果ランニングコストは安いように思いますが。
そうでもないのかなあ。

[163: 匿名さん]

中古の話ですが、東京都心部のように近くの中古所有権1億が定借7000万なら山ほど買い手はつくとおもいますが、夙川で中古所有権が5000万で売ってるのに中古定借7000万では売れないとおもいますがどうでしょう。

夙川で新築所有権1億がじゃんじゃん売れる時代がくれば定借7000万もじゃんじゃん売れるでしょうが、すでに阪神間の億ションはあまり売れてないようで、そんな時代は難しいかおもいます。夙川はローカルな実需地域なので投資や外国人マネーはないでしょうし、実需も富裕層は戸建の選択肢がありますし、利便を求めるサラリーマンは7000万以上は総額として難しいでしょう。

よってここの定借は定借としては割高で価格が維持できるとは思えません。ただ、値段が見た目はこのご時世では安いので新築時は売れてしまうというのが見立てです。この価格帯は絶妙かと思います。

[164: 匿名さん]

>>160 マンション検討中さん

場所が理由ならここはよいですが、新築縛りで考えるのがあまり理解できません。築浅の中古の方がこの数年より遥かに質が高いのですが。

売れ行きが鈍化しているといってもまだ売れているのは、駅近の物件に高くても資産価値と利便性を求める人が増えたいるからと言われています。つまり出口ありきです。

逆にいうなら、便利でも資産価値がないなら買う人は少ないとなります。都心部のタワマンや郊外の駅近本線を求める人は特に資産価値には非常に敏感です。

ローン控除を気にされているのですか。最大年40万の削減よりランニングコストと資産下落の額の方が遥かに大きいと思いますが。

[165: マンション検討中さん]

結局売れ行きはどうなんでしょうか？
お金がある富裕層の方は別ですが、サラリーマン世帯の電車通勤にとって、
駅近はやはり魅力です。
戸建てに憧れはありますが、同じくらいの返済額で考えた時に
阪神間ではやはり立地・建物の仕様が落ちる為、
それこそ将来土地の価値しかつかず、それも立地的に微妙な気がします。
リフォーム費もかなりかかるのではと不安です。
皆さんが言うように賃貸が一番リスクがないかもしれませんが、
それは味気がないというか・・・
買う時期を待てる方はオリンピック後が良いかもしれませんが、
主人の年齢を考えると完済時の年齢も気になります。
似たような状況の方はいらっしゃいますか？

[166: 検討板ユーザーさん]

住宅ローン控除だの地代だの解体金だのが気になって賃貸で乗り切るだのいうとるようなお金カツカツの人とか、資産価値は何にも気にせんのに戸建と比較した時の修繕費の知識もないレベルの人が定期借地権ましてやこんな値段で買うたらアカンて言われてるのに、正反対の理屈つける人多いな(笑)。戸建が土地の価値しか残らんとかここはハナから土地がない上に建物の価値が確実に消滅するんやけど何いうてんねんな(笑)。どう思いますって誰かに背中押してほしいだけならここに来ず営業と話したらええんよ。世間知らずがトンチンカンな理屈こねくり回してもしゃあないで。どのみち七十年後や定年後には絶対に他人には売られへん。そんな心配する前に五年十年先の仕事や子供の変化の心配した方がええやろ(笑)。その時に大量のローンが残ってて売っても安値やから現金突っ込まざるをえんとか残債ありで身動きとれんようになるとか想像せんと。定借は皆さんみたいなんが買ってしまうから結局どこかで投げ売りになって変な前例がついて自分のせいじゃなくてもどんどん安くなるんやで。ここの100世帯が全員高値で我慢できる保証がどこにあるねん。破産する人もでたらそんなもんガタ落ちや。やめとき。悪いことは言わん。

[167: 匿名]

まあ、そうやな。
定借マンションに資産価値云々なんてナンセンスそのもの。
それこそ耐久消費財を買う感覚でないとアカンわ。
又、土地持ち分があったとしても猫の額ほどの共有持ち分では価値は限られる。
実需でも購入に際して必要以上に資産価値を意識する様な貧乏人は賃貸住みが正解やで。
不動産を持てば誰でもそれなりの資産家になれたのは高度成長期の時の事。
右肩上がりの時代と、右肩下がりのこれからの時代の違いを理解すべきや

[168: 匿名さん]

お馴染みのバブル自慢の方ですね。

バブルでなくてもこの14.5年にまともな場所にマンション買った人はリーマンショック前も含めてほぼ美味しい思いをしていますよ。資産家になれずとも住宅費はほぼかからないぐらいには。

徒歩10分で夙川なら半分が値上がり、西北なら8割が値上がり、JR芦屋ならほぼ値上がりです。何故なら相対的に安かったのと、よい立地に土地があったからです。所有権で。

新築が出て買ってくれる人がいるのはありがたいですね。お陰様で安く買えた時期の物件の値段が全く落ちず含み益がどんどんつみあがっています。

[169: マンション検討中さん]

何で周りもみんな揃ってやめとけと言うのか、よく考えてそれでもいいなら購入したらいいと思いますよ。
駅近だけで、後の事を考えた上でここまで出せるなんて凄いなぁーと思います。
計算できないのかな？人生設計立てれないのかな？あ。捨てるほどのお金がある人なんでしょうね？
それなら西北駅前中古の方が余程価値あるのに。

賃貸だと味気ないって、人の土地の上なんだからここも賃貸みたいなもんでしょ？
手に入れたマイホームと思ってるのは自分達だけで、少なくとも定借を知ってる周りの人からの価値は高い賃貸みたいなもん。その程度ですよ？

[170: マンション検討中さん]

所詮人の土地ですからね
借りてますからね
購入されるなら老後の計画もきちんと考えられた方がいいよ
ここじゃ計画通りどころか想定外の結末になる可能性の方が高いから手を出したがらないんだけどね

[171: 匿名]

私は永年ノンバンクで管理の仕事をしてきたけど、
破産者には一定の共通項があるね。
物事を近視眼的にしか見る事が出来ず、根拠なき楽観論に支配される人物ね。
まさに１６８みたいな人物ですよ。

[172: マンション検討中さん]

定借のグランドメゾンはなぜすぐに完売したんでしょうか？
積水ハウスの営業マンが優秀なのか、頑張ったんでしょうか？

苦楽園口２分の賃貸も人気ありましたし、駅から２分、５分、８分でかなり価値観が違うんでしょうか？
ご教示お願いします。

[173: 匿名さん]

ノンバンクで管理屋w
しかも168は所有権推しだよねw

[174: 匿名さん]

>>172 マンション検討中さん

売れちゃうんですよ。
安くてお得と勘違いする人が多いから。
ここも完成までに完売するでしょうね。

でも中古になると売れないんですよ。
理由は他の方がかいてる通りです。

[175: マンション検討中さん]

ただただ安いからですね。

ランニングコスト高い事については計算が出来ず計画も立てれないのでしょう。
売ればいい貸せばいいと軽く考えていても、売りたい金額貸したい金額では無理でしょうね。

[176: 匿名]

ランニングコストにはあまり触れずに販売するから売れちゃうんでしょうか？ しっかり調べない方が悪いのでしょうがなんか詐欺のようですね。

[177: 匿名さん]

他人が買うマンションの資産価値に、皆さん熱心ですね。
買える人は買うし、必要な人は買う。
後々、そのマンションの売却に困るのも買った人の問題でどっちでもいいと思います。
まぁ、そういうことも含めて何でも投稿できる場所なんでしょうけど・・・。

[178: 通りがかりさん]

先日、長期修繕計画を教えてもらいました。
24年後に約130万の徴収金、5年毎に少しずつ修繕費が上がるようです。最後は修繕しない為、安くなるみたいです。
たしかにランニングは高いと思います。
でも地代って1万くらいですよ？
それ以外かかる費用は一緒です。
また、ここは戸数が多い為、最近建築される20戸クラスのマンションに比べるとランニングコストに関するリスクは少ないように思います。
また、通常定借でよくある更地渡しではないので、解体準備金がありません。
将来どうなってるかわかりませんが、地主さんはその時の社会情勢に合わせてコンバージョンするんでしょうね。
私はずっと所有するつもりですので、20坪ほどに値する自分単独ではどうにもできない土地持分より、将来考えてもなかった解体費を賄いたくないので、定借でかまいません。
みんなマンションの解体がどのくらいするかわかってるんでしょうかね。
所有権のマンションでその辺の話をする会社がないから駄目なんでしょうか。
戸建以外で土地を持ってる感覚がそもそも違う気がするんですが。
まあ捉え方や購入動機は人それぞれなので、これから定借がもっと一般化すればいいですね。笑

[179: マンション検討中さん]

人それぞれですね。
主人は車通勤なので、うちは子供の通学のみで選ぶ駅近なので15年住みません。駅近でこの値段が相場云々よりも利便性のみで選びます。

[180: 匿名さん]

定期借地権は全国どこでももりあがりますね。

>>178 通りがかりさん

解体する頃まで誰も住む気がないから、そんな話に誰も興味ないんですよ。

70年も手放さないことを決める必要もないし、必ず解体されることも決まってるブツなんていらないんです。

70年後に自分が別のところに移れるか、それまでに死んだら家族や他人が親切にも受け取ってくれる前提での大決断をされたんですね。

自己破産リスクのないように現金一括購入、長生きした場合の老後の資金は潤沢、早死にした場合の相続人とは70年後にむけた引き取りは合意済みなんですよね。

他にも離婚はしない、転勤もない、転校や遠方への通学や通勤もないから夙川に永住なんですね。

隣や前にマンションが建って眺望が悪くなってマンションを出たくなったり、駅近に大型マンションができて賃料やリセールが悪化しないこともないことも織り込み済みと。

普通の人には難しい人生デザインと決断ですね。

そもそも皆さんが気にされてるのは本質的にはリセールバリューとモビリティであって、端金の地代や一時金じゃないですよ。