プラウド夙川コートテラスってどうですか？

[マンコミュファンさん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/kansai/mansion/chitosecho/index.html
売主：野村不動産株式会社関西支社
施工会社：大鉄工業株式会社
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

物件名 プラウド夙川コートテラス
販売時期 平成29年11月上旬 (予定)
※予告広告
所在地 兵庫県西宮市千歳町11番(地番)
交通情報
東海道線 「さくら夙川」駅 徒歩4分
阪急神戸線 「夙川」駅 徒歩7分
阪神本線 「西宮」駅 徒歩10分
種別 マンション
敷地面積 7,093.28m2
土地権利/借地権種類 定期賃借権
借地権の種類と期間 一般定期借地権（転借地権）/引渡日より2088年11月まで
建築確認番号 第BVJ-S17-10-0150号（平成29年3月31日）
用途地域 第一種中高層住居専用地域・その他(安井地区地区計画、第3種高度地区)
構造・規模 RC造(一部鉄骨造) 地上4階
建物竣工時期 平成30年10月下旬 (予定)
入居時期 平成30年11月下旬 (予定)
分譲後の権利形態 敷地は専有面積比率による一般定期借地権（転借地権）の準共有
総戸数 104戸
販売戸数 未定
※販売戸数が未定の場合のご注意
　間取り、専有面積が変更になることがございます。
　これらと、その他の未定部分については本広告時までに確定致します。
　予めご了承下さい。
予定販売価格 未定
間取り 3LDK ～4LDK
専有面積 73.57m2 ～ 106.15m2 (トランクルーム面積含む)
バルコニー 10.86m2 ～ 21.77m2
管理費(円)/月額 未定
修繕積立金(円)/月額 未定
管理準備金(円)/引渡時一括払 未定
修繕積立基金(円)/引渡時一括払 未定
管理形態 区分所有者全員により管理組合を結成し、野村不動産パートナーズに委託
売主 野村不動産株式会社関西支社
施工 大鉄工業株式会社
お問い合わせ プラウド夙川コートテラス
TEL:0120 - 174 - 104
定休日：水・木曜日
営業時間 [平日] 10:00 ～ 17:30
[土・日・祝] 10:00 ～ 18:00
情報更新日 2017/07/03
次回情報更新日 2017/07/17

[61: 匿名さん]

シエリア何の関係もないな、ごめん深読み？させてしまったのか笑
ここらで大谷町って言えば。。って認識の違いですね。
オフィシャルな地域分けも、あの辺「◯R」って括りになってるんで。
こんな掲示板なので町名で書きましたがね。
大谷ageじゃなくて、◯Rあげ。

[62: マンション検討中さん]

大谷町は字のごとく大きな谷なんですよね、
駅が遠く谷間なので坂を上らないと阪急夙川まで行けなく時間以上に不便。
そんな町だから夙川界隈でも価格が安く街並みも其れなり。
でもさ、校区は周辺の高級な地域と同じだから一連の書き込み内容とは矛盾しまくり、
毎度お馴染みの工作活動なのだろうけど校区は良い方がトラブルは少ないと断言できる。
常識ですね。

[63: 匿名さん]

論点かなりズレてきてますね。学校でトラブルはどこでもありますよ。頻度と種類はそれぞれでしょうが本スレで各々の意見を出してもキリがありません。

[64: 匿名さん]

学歴が低くやんちゃな保護者が多い校区と、
学歴が高く真面目な保護者が多い校区と、
どちらの校区が揉め事が多いのか考えるまでも無い。

[65: 匿名さん]

こちらのマンションの校区は実際どうなの？
エリア的には高収入世帯が集中しているようなエリアではなく、高も中も低も同じくらい混ざっているエリアだと思いますがどうなんでしょう。

[66: 匿名さん]

校区に関せば純粋な高級エリアではなく中低混合地区ですよねー
そんな意味でも西宮市内では普通の校区ですね。

[67: 匿名さん]

間取り見たけど微妙やな〜

[68: マンション検討中さん]

本当に良いところです。
夙川でこの規模はまず出ないと思いました。

ただ、定借は悩ましいです。

販売価格はそれなりでも、六甲や夙川でも資産下落が激しいこと、地代や解体金や一時金がとんでもない金額であることなどです。

プラウド苦楽園やプラウド南麻布のの議論が参考になります。

//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/611881/

[69: 匿名さん]

>>68 マンション検討中さん

本当に良いところとは具体的にどういうところを評価されてるのでしょうか。検討中ですので参考までに教えて頂ければ嬉しいです。

[70: 匿名さん]

これか、、、うーん、、、、。。。。


350：匿名さん[2017-08-30 12:54:53]
これはえげつない数字やね。
夙川も大変だろうな。

プラウド苦楽園 築10年時 約-30% @190万？

定期借地
プラウド夙川松園町　築5年　約-15% @200万 プラウド六甲赤松町　築8年　約-40% @150万
プラウド武庫之荘　築8年　約-35%　 @100万

354：匿名さん[2017-09-21 10:37:26]
これはえげつない数字やね。
夙川も大変だろうな。


プラウド苦楽園　修繕積立金　（段階増額型）I タイプ（105.96m2)の場合
1年〜10年　¥8,500〜¥12,800／月
11年〜55年 ¥17,000／月
56年〜65年 ¥14,900／月
66年〜70年 ¥4,300／月

更に、一時徴収があり、
＋　15年目　¥3,708,600
＋　30年目　¥3,708,600
＋　45年目　¥3,708,600
＋　60年目　¥1,907,300　

タイプ別負担額資産表ですが、中途半端じゃないね。
更に、管理費　¥19,700／月、地代　¥15,647／月、その他、駐車場代 ¥24,000、専用庭使用料、ネット利用料、、、

380：マンション検討中さん[2017-10-28 11:15:16]
>>354 匿名さん

めちゃくちゃ高いですね。

管理費、修繕積立金、地代、駐車場代、10年ごとの一時金を含めると、月々にして10万円。

これに固定資産税が加わると、最低のランニングは月13万。

ここに定借のリセールjの高速下落が加わる。

最低でも年2.5%として10年後に25%、ざっくり2500万下落。月にすると月21万下落。

合わせて月34万になりますね。ひえー。

もちろん新築時の諸費用や修繕一時金数百万は別です。
リーマンと素人は手を出さない方かいいでしょう。

[71: 匿名さん]

定借が良いか悪いかはケースバイケースでしょ。
普通の新築マンションでも築50年未満で殆どのマンションは土地価格だけまで下がるし、定借じゃなければもっと購入価格も高い。
一般的にローン額が少ない人は定借なんて買うものでは無いとは思うが,ローン比率が高い人はメリットが多くなる可能性もある。
掲示板なんて過半数以上は何らかの作為による書き込みなので振り回されてはいけない、何でも鵜呑みにせず考えましょうね。

[72: 投資家]

>>71 匿名さん

そうそう。君の書き込みに怪しさを感じ取らないとな、笑

まず50年後云々なんて書かれてないよね。ランニングコストが高いのに資産価値が落ちやすいって話でしょう。ケースバイケースではなく定借の常識だよ。それを全否定されても、購買への誘導作為しか感じないよね、笑

ローン云々も意味不明。定借新築なら所有権新築より安いから返済が楽ってこと？グロス抑えるなら中古一択になるよ。この時世の新築ありきだから定借推しになって論理破綻しちゃうんだよ、笑

そもそも変動0.5未満の控除1%で金を借りるだけ儲かり、黒田続投で低金利&日本株買い込み継続がほぼ確定の中、ローン金利のために現金突っ込む人はいないよ。それを気にする人はまず資産下落を気にするから、笑

何言ってんだ？笑

[73: 匿名さん]

検討しているものです。
もうすぐ申し込み説明会、細かい料金＆第１期の売り出し住戸確定→申し込みです。
詳しい人に聞きたいのですが、第１期の売り出し住戸の数≒要望書を出した人の数でしょうか？
プラウド苦楽園の不人気と、価格の高さで迷っています。

[74: 匿名さん]

>>73 匿名さん

野村は要望があった分だけ売り出すよ。

積水は坪270万で蒸発してたけどここはそうでもないのかな？スケールメリットあるし大通りから外れて三駅使えて買い物も夙川で一番便利なような。

積水より前はシティハウス千歳町が15年ぐらい前か。中古は見たことないね。定借だけどここも希少だからどこかでピタッと下げ止まるんじゃないのかな。

[75: 匿名さん]

とはいえ、便利で閑静なところをもとめてるなら、定借リスク背負って無理してここを買わなくてもと思うけどね。いわゆる憧れの夙川感がすごくあるわけでもなく、木々や公園が多いわけでもなく、学区がピカピカなわけでもなく。

もう少し庶民に門戸厄神南東側か、もう少し高級に甲子園口北側か、苦楽園口西側か、住吉北側にすればもっとお安く、中古の選択肢も増えるけどね。

[76: 匿名さん]

>>74 匿名さん

ありがとうございます。
では例えば第1期の売り出しが50戸ならともかく30戸なら、なかなか厳しい人気ということですよね？
第1期の戸数の発表はこれからですが。

また詳しい人に聞きたいのですが、戸数の多いマンションほど、中古で売り出した時に、価格が下がりやすそうな気がするのですが、いかがでしょうか？
理論的に、そのマンションの中古の売り出し物件が多くなれば、値下げ競争が起きる確率が高まりそうな気がするのですが。

[77: マンション検討中さん]

売出しが厳しい人気の場合、転勤とかで売却の場合はもっと厳しいですかね。
10年後に経済が好調になったら、買ってて良かった、、とはいかんのやろうな〜。
たらとレバは大好きですが、考えない方がいいでしょうね。

[78: 匿名さん]

>>76 匿名さん

何をもって厳しいというかは難しいですね、
3割なら竣工までに完売しそうなきもします。

値段は新築はデベ都合ですが、リセールは需要と供給で決まります。

夙川は需要があるわりに供給が少ないです。できても数十戸単位。この辺りもまず供給がありません。低層の100戸できても需要を食い尽くすことはないでしょう。ランドマーク的規模もあり指名もあると思います。競合も少なく松園町の定借プラウドのようにはならないと思います。

ただ、ターゲットとなる人達にこの価格と定借という形態がどうなのかは全くわかりませんね。

価格は転勤族には有難い立地ですが定借を買わないでしょう。戸建てまでの繋ぎを考えてたり、資産意識の高い人は定借は買わないでしょう。

ご存知だと思いますが、新築ではローンはついても中古だと土地の担保がないのでローンがつきません。定借専用ローンもありますが変動で1.5%で金額も限られます。フラットも対応できるようですが、最近はよく知りません。リセールだけでなく借り換えも同様の条件です。

買うならやはりずっと持っておく覚悟が必要でしょうね。賃貸ニーズは高いので空室にはならないと思いますが、ランニングコストがかかりますから、所詮郊外の賃料なのにタワマン以上にかかりますから、利回りはきついでしょう

なお、4.5年前にジオグランデ夙川、プラウド夙川、プラウド夙川北名次、ローレルコート夙川北名次などの名作をここより安い〜同じ物件をみていると、定借＝建物代だけでこの値段は「なんでやねん」という感じです。かつてのグランフロントともさほど変わりません。

というわけで、お金に余裕があって、永住するつもりの方向けかと。

[79: マンション検討中さん]

大変参考になります。
プラウド苦楽園は厳しいという感じでしょうか。

[80: 匿名さん]

>>79 マンション検討中さん

どれぐらい残っているのでしょうね。竣工まで一年近くあるのでそれまでに完売するのでは。わかりませんが。

定借かつ二度と出ない立地ですから買った人は手放さないでしょうから欲しい人は今買うしかないですね。ここと違ってサラリーマンパワーカップルはいないと思いますが。

池と山と屋敷が見えるので旧プラウドより立地は優れてます。

ただ、旧プラウドがすぐに完売したのに、値段も安く立地もよいのにそうならないのは、何が原因でしょうね。定借のせいか、マンション市場がかわったのか、間取りなどに原因があるのかはわかりません。

定借でも千里中央シエリアは売れてますね。駅前一番物件、他のタワーより安い、サラリーマン、コスパ重視と条件が揃ってます。周りと同等の下落率で行くでしょう。

夙川や名次町の定借は完売して中古が出ないと今後判断しづらいです。

[81: マンション検討中さん]

迷いが無くなりました、ありがとうございます。
文章の前半が同意見です、プラウド苦楽園購入します。

[82: 名無しさん]

>>81 マンション検討中さん

苦楽園住民です。
苦楽園へようこそ！

[83: 匿名さん]

>>81 マンション検討中さん

ここと名次で悩んでいたのですね。
利便性命か、風流命か、対局の物件ですが、、

資産価値が気になるのですか？
あえめ定借で選ぶならこちらでしょう。
名次は不便なので検討者が限定的です。

おなじニテコ沿いの所有権ジオが坪180ぐらいでよく出てますし。

どちらも兼ねるプラウド夙川の中古でよいのではと思いますが。よくでてきますが、これなどはワイドスパンのハイサッシ角部屋ですね。名次より間取りは良いかと。

https://www.nomu.com/mansion/id/EB8T8002/

[84: 匿名さん]

>>82 名無しさん

名次町は苦楽園ではないですね。
地元でそう呼ぶ人はいませんよ。

苦楽園は番地方面です。

[85: 周辺住民さん]

どこに住んでんの？　「苦楽園」
（苦楽園口駅を利用する地域のことです）

[86: 匿名さん]

[87: 住人]

>>85 周辺住民さん

全く違いますよ。
七園や苦楽園の歴史を知らなさすぎでしょう。

マンション屋が規制の範囲で呼んだり、外野が通俗的に呼ぶの構わないけど、そんな言い切られても。

菊谷も松ヶ丘も苦楽園とは誰も思ってません。
苦楽園口界隈です。
格の話ではなく単なる事実です。

[88: マンコミュファンさん]

>>85 周辺住民さん

出鱈目のドヤで吹いたわ〜

[89: 匿名]

確かに苦楽園と苦楽園口（駅名）界隈とは違うわ。
苦楽園とは番町街の事やな。
著名人では故黒岩さん故藤岡さん健在山田さんの家知ってるで。

[90: 周辺住民さん]

どこに住んでんの？　「夙川」
（夙川駅を利用する地域のことです、夙川で泳いでる訳ではありません）

[91: 匿名]

＞＞90
だから苦楽園と云う駅はないと言ってるのだが。
あんたの理屈なら苦楽園口と言うべきでやね。
夙川駅と苦楽園口は別物。

[92: 周辺住民さん]

でも大半が苦楽園という。
今では違和感もないです。

[93: 周辺住民さん]

私は樋之池町に住んでいますが苦楽園と言えば番町住民の事で、その他の苦楽園口利用者は苦楽園口と言うのは地元では常識です。

だから私の場合はある程度土地勘のある人に詳しく説明する時は苦楽園口の樋之池に住んでると説明するし名次も同じ、そして苦楽園番町に住んでる人は苦楽園◯番町に住んでると説明します。

[94: 匿名さん]

>>78 匿名さん

ありがとうございます。
色々勉強になります。
定借は、中古で売り出した時に買い手のローンが組みにくいのですね。
値段が落ちやすい理由よく分かりました。
プラウド六甲赤松町のように、売り出しで苦戦すると、中古の下落率も激しそうですね。
ここの近くのグランドメゾンの早さで完売すると、下落率も抑えられるのでしょうが。

第1期が30戸くらいでは厳しいのでは？と言ったのは、ここの１〜３階で周りに植える木が日当たりを遮る部屋は今の値段では売れないと思うからです。虫も気になりますし。
植栽は地主さんの意向なんですかね？

[95: マンション検討中さん]

プラウド赤松はリーマンショック直後に分譲開始となったのも不運だったかな。とはいえ、定期借地権で近隣の野村より2割安い値段でも、1年前に駅前の所有権ジオグランデが同じ値段で売ってたわけで、そりゃ売れないよ。

結果として、近くの野村より2割安くかったものの、買値よりさらに2割以上落ちてるという、安物買いの銭失いの典型となった。

今はリーマンショック前と近似してる。マンションはグロス下げるために定借売り。方や、外部環境はトランプ、北朝鮮、消費税増税、オリンピックバブルでの建設費高騰、インバウンド需要バブルでの地価高騰と、景気崩壊のスイッチがたくさん。

景気が崩れたら高値の定借なんて誰も手を出さないよ。私は株のポジはほとんど整理した。皆さんは今からこの上物にポジを突っ込むのかな。

ちなみに野村はすでに他は利益削って1割ほどさげてるらしいよ。ここは建物代だけしか原価にかからないからボロ儲けなのかもね。

[96: 転勤族]

私の住まいも樋之池町ですが、地元の人には樋之池町って言いますね。
でも、地元ではない人には苦楽園と言います。

遠方の人に樋之池町って言ってもわからないですもん。
苦楽園と言った方がわかってもらいやすいです。

間違ってるんですかね？

[97: 匿名]

定借物件はデベにとっては土地を一時的とはいえ抱える事がないので
リスクが少なく美味しい案件かもわからんね。
土地は先行取得の必要があるが、上物についてはゼネコンとなんとでも交渉出来るしね。
野村は甲子園番町でも計画してるが借地なのか興味深いよ。

[98: 匿名さん]

96
もういいよ。

[99: 匿名さん]

最初から検討している人は知ってると思いますが、野村はこの物件も当初の予定から部屋によっては値下げしてますよ。
西側とか、南側の一階とか。
だから、思ったより厳しい状況なんだと思います。
値段の正式発表は、11月中旬ですが。

[100: 匿名さん]

グラメが売れてここが売れない理由はないと思うけどな。

グラメの立石筋沿いなんて人間の住む場所じゃないでしょ。
山手幹線より交通量多いいレベルなのに。
車でいつも見るけどあんなところで角部屋のダイレクトウインドウなんて露出狂としか思えない。
賃貸かワコーレが立つような立地だな。

ここは場所は静かで阪神も徒歩圏なのに、、定借じゃなければ、、

[101: 匿名]

＞＞100
「売れない理由はない」と言いながら「定借でなければ」と理由を言ってるやん（笑）

[102: 匿名さん]

>>101 匿名さん

売れるけど、個人的にはいらないということでしょうね。買えないあなたはどちらでも同じことでしょう。笑い

[103: 匿名さん]

ここは坪あたりいくらになりました？
積水より少し落として265ぐらいかな？

[104: マンション検討中さん]

いま半分の戸数だけ出ている予定価格の平均坪単価は

西側16戸 242万円
南側36戸 270万円
東側10戸 268万円

[105: 匿名さん]

異常に高いね

５〜６年後には中古が200切って出てるよ

[106: 名無しさん]

ここがツボ270万円なら
周辺の近い築年数の所有権が2割高の
ツボ337万円で売られる必要がある

築浅がないから言い切れないが
そんな価格で売れるとは考えない

夙川南で比較できるのは松園町だろう
野村の定期借地権が築5年でツボ200万円少々

70年を考慮してもツボ230万円までが
ここの５年後の未来だろうか さてさて

[107: マンション検討中さん]

東京建物がステイツヒルズ夙川の隣に建てるやん。
駅南西の山手幹線沿い。
東京建物は西北で酷すぎる安物を作ってたからどうなるかな。
場所が駅数分やし、規模も25戸やから300前半は軽くいくやろね。
ここの定借資産価値に貢献してくれるやろ。

[108: マンション検討中さん]

ちゃうわ、南西じゃなく南東やな。

南はお屋敷の林、西は私道で車通らないから、悪くないんちゃう。ジオグラに続くまともなマンションの二番手になるわな。お値段と中身次第。

西側の関電と積水はなんぼにするんやろね。

まあ、夙川南のマンションなんて、風格がある場所にもたたへんし、無茶苦茶便利わけでもないから、そんなに金を出してくれるもんとちゃうけどね。

そこが芦屋との違い。

[109: マンション検討中さん]

ここって、プラウド苦楽園のスレッドにある、修繕積立金の一時徴収って説明ありました？
↓プラウド苦楽園の投稿より


プラウド苦楽園　修繕積立金　（段階増額型）I タイプ（105.96m2)の場合
1年〜10年　¥8,500〜¥12,800／月
11年〜55年 ¥17,000／月
56年〜65年 ¥14,900／月
66年〜70年 ¥4,300／月

更に、一時徴収があり、
＋　15年目　¥3,708,600
＋　30年目　¥3,708,600
＋　45年目　¥3,708,600
＋　60年目　¥1,907,300　

タイプ別負担額資産表ですが、中途半端じゃないね。
更に、管理費　¥19,700／月、地代　¥15,647／月、その他、駐車場代 ¥24,000、専用庭使用料、ネット利用料、、、



一時徴収の金額や何年目に徴収か決まっているんでしょうか？

[110: マンション検討中さん]

上の一時金、年間24万、月2万になるやん。
月々の積立金より多いがな。
なんのために積み立てとるか訳わからんなあ。
おまけに最初に一時金も100万以上払うわけで。

この時点で説明ないのはまずくない？

[111: 職人さん]

　『撒き餌』
修繕積立金　¥9,800（月額）食べて。

[112: マンション検討中さん]

新築時の一時金
15年目の一時金
毎月の一時金

全部合わせたら毎月4万円も修繕代を払うことになるんだね。

15年で700万以上の修繕って戸建てならありえないよな。

せいぜい壁と屋根をやりなおして150万円ぐらい。

他に土地の賃料や管理費や駐車場代もかかるんだよね。

集合分譲は高値で売却できない限り金銭的には贅沢品ということかな。

ここを買える方なら近くで戸建てを買った方が賢明なのかもね。

[113: マンション検討中さん]

第1期の売り出しは70戸らしい

要望書出した人の数がそれくらいなんでしょうが、さすがに値段ボッタくり過ぎ

やめる人も多いのでは

修繕費用も後出しが酷過ぎる

[114: マンション検討中さん]

>>113 マンション検討中さん

でも販売は順調ですね。

冷静になった後にここを見てキャンセルが出る流れでしょうか。

[115: マンション検討中さん]

>>114 マンション検討中さん

野村不動産の人が思うほど、検討中の人は馬鹿ではないですよ。

少なくともここを見ている人は、定借＋相場＋説明されてない修繕費用（一時金）を知って、本当に買うかどうか迷うはずです。
定借＋修繕費用を鑑みれば、今の金額＋2000万円程が実際の金額と気付く人も多いのでは。
今の金額−2000万円が定価の物件です。
70戸も売れるはずはないですよ。
そんな馬鹿な人は多くないです。

[116: マンション検討中さん]

本命はココだったから情報出るまで待ってたんだけど…なんかもう買う気失せてきた。
3沿線利用できて駅近なこの場所は最高なんだけど、コストパフォーマンスが崩壊し過ぎてる。

なので高いと思って保留にしてた西北のプレミスト見てきたけど、なかなか良かったよ。
駅まで9分は許容範囲かな。
まだ決めかねているけど、夙川も西北もマンション飽和状態だし、そろそろ決めないと場所もないし。
駅徒歩なら許容範囲もそれぞれだし、校区や利便性…それぞれ条件はあるだろうが、みなさんは比較はどこのマンションでされてますか？

[117: 匿名さん]

>>コストパフォーマンスが崩壊し過ぎてる。

値段が高いですか？
3駅3路線使えるための値段なのかと思ったりしましたが・・・

前、夙川公園に桜を見に行ったことがあって、自然が多くていいところだと感じました。周辺施設、ラケットプラザとかあるみたいです。最初のうちはただ散歩するだけでも楽しいかな。

西北プレミストいいと116さんが言っているので、ホームページもチェックしてみたいと思います。子育て環境がいい環境がいいんですけど、地元の人の意見を聞いてみたいです。

[118: マンション検討中さん]

夙川で探しているので、これからの
グランドメゾン
シエリア
ブリリア
は値段気になりますね

周りの誰に聞いても「定借は絶対にやめとけ」と言われるので、上の３つのマンションにシフトしようかな

[119: マンマン]

>>118 マンション検討中さん

郊外新築は今はどれもカス

グラメなら松園のマークス中古
シエリアなら高塚のプラウド中古
ブリリアなら駅前のジオグラ中古
プレミストなら西北7分の全中古
定借ならあらゆる所有権

[120: マンション検討中さん]

>107
>108
ブリリアは坪400万円程度です。

[121: マンション検討中さん]

ここは今後を考えると借地がやはり気になりますね。
夙川という場所なのと、毎日3沿線使う訳では無いですが、それでも3沿線使えるのは便利。
北口駅近に出来るジオ2つに関しては、駅近くても住所がどうしても飲み込めない。

場所だけで言うとこんな条件いいマンション無いのに勿体無い。売れ行きはどうなんでしょうね？
借地を気にしながら生活したくないので他で検討します、、、
私も名前の出た4つのマンション調べてみます。

[122: マンション検討中さん]

グランドメゾンとシエリアは駅からの遠さが無ければなぁ、という感じですね

ブリリアは高いけど、資産として考えれば、人気は出そうかな

ここは、５〜10年後に月々の修繕費の上昇と、総額1000万円近い修繕一時金を嫌って、中古の売り出しがそこそこ出て、値段の暴落見えてますもんね。。

[123: 匿名さん]

プラウド苦楽園
定借、第４期販売、いかがですか。

[124: 夙川住人]

驚きました。ブリリアさんが本当に坪400なら5年前のジオグランデの60%も高くなりますね。

建築費と資材費の高騰したとはいえ、東京都心ですらこの５年で20%値上がりなので、全く市場と連動していないようです。

築浅のマ中古を見ても坪200少々で売られているようで、10年前からさほど変わりませんね。

入札で土地を高値掴みしただけでそんな価格帯のニーズはないと思います。売れないでしょう。資産価値は数千万はすぐに減損するかと。

夙川は昔から人気地域ですし西宮人気もあがっているのは確かですが、再開発があったわけでもなく、この15年の変化は阪急に特急が止まるようになり、さくら夙川ができただけで、何も変わってませんよ。駅前の風景はずっと同じですので。

雲井にマンションができれば別でしょうが、山手幹線南は住み良さはあっても実需でお金に糸目をつけずに買われるような場所でもないと思います。近くの戸建てを見てください。堅実でしょう。

せいぜい相続対策で売れるぐらいじゃないですか。一億数千万も出すなら戸建てを買えばよいとおもいます。芦屋川のウエリスやパークハウスも動いていませんよ。

定借はもし後発の所有権がその値段で数多くでてくるなら、築浅のうちはお買い得になりますね。その後は、、

[125: 匿名]

夙川も西北もなぜそんなに人気なのでしょう。
梅田と比べると、ガーデンズもしょぼいです。
人は少ないし活気に欠ける。

夙川も西北も駅も綺麗ではないし。
西北は、住みたい町ナンバーワンらしいですが、それ本当？
普通に寂れた町にしか見えません。

[126: マンション検討中さん]

夙川は駅前だけみて判断する人が多いので過剰人気にならなくていい。高級住宅街には地元の車はまず通らないようになってる。

駅前にショッピングモールやファミリーレストランやユニクロが欲しい庶民はニュータウンや伊丹や阪神沿線に住む方がいいだろう。

夙川と西北と梅田を同じ枠で捉えるのがすでにお察しさんだが、西北が寂れてるように見えるのは目の病院にいかれた方がいいだろう。

梅田が駅も街も綺麗と見えるのは心の病院にいった方がいいだろう。

[127: マンション検討中さん]

やまほどええまんしょんでてますやん
それもおもとめやすいねだんで

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　　　　専有面積：96.70m2　1LDK+S
　　　　所在階 / 階数：1階/4階建
http://www.mansion-review.jp/su/?N5eM


■夙川苦楽園口レジデンス
【所在】兵庫県西宮市神園町　阪急甲陽線苦楽園口駅徒歩8分
【概要】価格：4,480万円
　　　　専有面積：78.35m2　3LDK
　　　　所在階 / 階数：2階/6階建
http://www.mansion-review.jp/

■ヒルズ夙川菊谷町
【所在】兵庫県西宮市菊谷町　阪急甲陽線苦楽園口駅徒歩5分
【概要】価格：4,880万円
　　　　専有面積：78.43m2　2LDK
　　　　所在階 / 階数：2階/4階建
http://www.mansion-review.jp/su/?LQ0q


■プラネスーペリア西宮北口
【所在】兵庫県西宮市芦原町　阪急神戸線西宮北口駅徒歩8分
【概要】価格：4,280万円
　　　　専有面積：75.04m2　3LDK
　　　　所在階 / 階数：2階/10階建
http://www.mansion-review.jp/su/?IQoX

■レジデンスコート夙川城山
【所在】兵庫県西宮市城山　阪急甲陽線苦楽園口駅徒歩12分
【概要】価格：5,380万円
　　　　専有面積：102.35m2　3LDK
　　　　所在階 / 階数：4階/4階建
http://www.mansion-review.jp/su


■ステイツグラン夙川
【所在】兵庫県西宮市大谷町　阪急神戸線夙川駅徒歩14分
【概要】価格：5,280万円
　　　　専有面積：84.28m2　3LDK
　　　　所在階 / 階数：2階/6階建
http://www.mansion-review.jp/su/?KDKj


■ローレルコート夙川レジデンス
【所在】兵庫県西宮市大谷町　阪急神戸線夙川駅徒歩12分
【概要】価格：5,480万円
　　　　専有面積：86.73m2　2LDK
　　　　所在階 / 階数：7階/7階建
http://www.mansion-review.jp/su/?Jc3L


■ワコーレ夙川ザ・ガーデンズ
【所在】兵庫県西宮市若松町　阪急神戸線夙川駅徒歩7分
【概要】価格：5,300万円
　　　　専有面積：80.40m2　3LDK
　　　　所在階 / 階数：3階/4階建
http://www.mansion-review.jp/su/?Jc3M

■アーバンビュー夙川霞町
【所在】兵庫県西宮市霞町　阪急神戸線夙川駅徒歩6分
【概要】価格：5,380万円
　　　　専有面積：83.97m2　2LDK+S
　　　　所在階 / 階数：2階/7階建
http://www.mansion-review.jp/su/?Jc3N


■ジオ・ウェリス西宮北口
【所在】兵庫県西宮市両度町　阪急神戸線西宮北口駅徒歩4分
【概要】価格：5,280万円
　　　　専有面積：90.12m2　3LDK
　　　　所在階 / 階数：2階/14階建
http://www.mansion-review.jp/su/?qrYk


■ライオンズ苦楽園グランフォート
【所在】兵庫県西宮市樋之池町　阪急甲陽線苦楽園口駅徒歩8分
【概要】価格：4,180万円
　　　　専有面積：70.45m2　3LDK
　　　　所在階 / 階数：2階/6階建
http://www.mansion-review.jp/su/?wIGt

[128: 匿名]

>>127 マンション検討中さん

ほんとですね…
新築からの下落率、はんぱないんですね…

[129: 匿名]

>>128 匿名さん

うん？上の物件は全然下落してないどころか新築時と同じかそれ以上が大半やん。適切な値段で買って立地もええから皆さんきちんとこうてくれるいうことやな。マークスの部屋買おう思うたら今なら新築一億こえるやろ。つうことは10年後に半額いうことやな。

[130: 匿名]

>>129 匿名さん

事情があり、今新築マンション買った大場かものです…

[131: 匿名]

売り出し価格と成約価格とは別と云う事は常識や。
仲介業者は売却依頼を受ける為に甘い査定をする事も多い。
馬鹿価格で売り出して、反応が全くない状態を見てから価格を下げさせる
のがよくあるケースやね。
高値取引は流布され、安値取引は水面下で処理される事が多い。
プロ向けだったレインズも、素人でも成約価格をネットで見れる様になってる、
ビックリする位の安値取引事例があるで。

[132: 匿名さん]

ブリリアって定借ですか？

[133: 匿名]

>>131 匿名さん

売り出し価格じゃなく成約価格見ていうとるねん。もうレインズいらんねんよ。中卒でもできる不動産屋仲介の価値の源が崩壊しとるんや。夙川でビックリするような安値取引なんかあるかいな。どこの事例やねん、言うてみんかいな。マークスがもっと安かったらなおさら新築は大暴落確定やん。これから定期借地権と新築は情弱の老人と旧資産家相手にはめ込むしかないんよ。特に定借は見た目だけ安いから見栄張り相手にはチャンスなんやで。建物派手にできるしな。

[134: 匿名]

>>132 匿名さん

所有権ちゃう？坪400がほんまなら定借やとすると所有権で坪500やがな。バブル以降の関西過去最高価格や。坪400でも誰が買う言う話や。

[135: 匿名]

＞＞133
出鱈目ぬかすな。ノムコムの１１月上旬更新の売り物件情報やないかい！
おのれは「やまほどええまんしょんでてますやん」と言ってるやんけ。
「出てますやん」は在庫が有る事を指し、成約済みなら「終わってますやん」
と言うのが常識なんや。素人が中途半端な知識を振り回すなよボケ。

[136: 検討板ユーザーさん]

>>135 転売仲介屋さん

127はワシとちゃうやろ。勘違いしてプロ様が中途半端にヒステリーおこすな仲介。上の物件で成約済みの部屋は全然下落してないどころか新築時と同じが多いとかいとるんやろFラン。

ほいで、夙川ビックリするような安値取引はどこなんや？お得意のレインズで教えてくれや？どの物件のどの部屋や？市場が歪みまくってるなら業者様は自己売買で儲け放題やな？脱手数料人生や。ほら、どこやねん？

[137: 匿名]

なぜそんなに喧嘩腰…？？
素人にはわかりません。

[138: eマンションさん]

>>137 匿名さん

不動産屋はアホしかいないよ

１３１などで日本語わからず

尋ねられてもいないことを

突っ込んでくるくだり最高さ

営業の口車で

定借や両手にのらないようにね

[139: マンション掲示板さん]

>>131 匿名さん

自称素人に弄られる自称プロ。
あーあ。笑

[140: 匿名]

不動産屋なんてバカにされてることを分かっていないプロ。

[141: マンション掲示板さん]

>>140 匿名さん

日本語が？？

[142: 匿名さん]

最近の夙川のガラの悪さは阪神間でも際立ちますね

[143: 匿名さん]

ウエメセで主ぶってるけどガラ悪いのは
このスレの3.4個の書き込みだけやんね〜
可愛いものです

大阪市内のタワマンと
京都の投資マンションにいってごらん
デベ屋と仲介屋と転売屋と
ヤカラ住人とクズ投資家の＊＊よん

[144: マンション検討中さん]

駅近で3沿線
しかし借地権

売るにも売れないだろうし、子供にマンション譲るにしてもずっと住み続けれる訳じゃないし。
住めば住むほど先に不安を感じないといけない我が家なんてw

[145: 匿名さん]

18日〜26日が第1期の申込期間。
70戸売り出して、何戸売れるのか。
これだけ、定借やめとけ！値段高過ぎ！って言っても買う人間おるんやろなぁ。。。
要望書出したけど、買わへん人も結構いるんやろうけど。

[146: マンション検討中さん]

場所がいいだけに悩みまくったけど、やっぱり借地権はみんなに反対されたわ。
そらそうやんな。
友達や親戚が借地権でマンション購入悩んでたら止めとけ言うしな。

[147: マンション検討中さん]

忠告

マンションの定期借地権はあかんねん

価値のないものをやたら安く見せるたけ

浮いた金で見た目を派手にしてさらに惹きつける

実際は値下がりしなくてもランニングコストたすと土地もないのに総コストは所有権以上

むしろ土地の担保も実績もないので暴落し真っ赤っか

さらに派手な設備と外観と植栽での後先考えない莫大な修繕金

これを三代先の70年後、2089年まで続ける宿命

子孫にはただの負動産

せやろ

[148: マンション検討中さん]

ほんと負動産。
賃貸みたいなもんですね。
賃貸より高いし。
どなたか言ってたように、3沿線使えても毎日3沿線使うわけじゃないし。考え直します。

[149: マンション検討中さん]

ネガティヴな意見が多いですが、第1期どれくらい売れるんでしょうね

[150: 匿名さん]

マンションの所有権ってそんなに大事ですか？
所有権のマンションが50年くらい経った後、建て替えとかになった場合、
解体費用とかその時の建築費用とかってどうなるんでしょうか？
そもそも実例ってあるんでしょうか？

[151: 匿名]

>>150 匿名さん

私なりにこのスレで勉強したことの理解です。

1.中古の値段の安さに飛びつかれる

しかし

2.仲介で定期借地権の話をきいても理解できず避けられる
3.検討に入ってもランニングの高さと資産下落の早さに恐怖を感じ購入を諦める
4.購入したくても中古でローンが組めず脱落する

5.値段が下がる
6.買い手がつかず値段をまた下げる
7.値下げの履歴だけが残る

8.安さだけで飛びつく人が最後に買ってくれる

以下繰り返し

定期的借地権のリスクは資産価値下落による負動産化であり、40-70年先に解体が決まっているかどうかは関係ないかと。現実として誰もそこに価値を感じないから需要がなく、値段が下がるのでしょう。理屈より現実が正解ではないかとおもいます。

5年後に死ぬことがわかっているなら、負動産化するもしれない65年目の所有権と、確実にチャラになる65年目の定期借地権では後者がいいでしょう。それ以外に買うメリットが思いつきません。ただそれなら賃貸でいいですね。

70年先のことを考えてマンションを買う人はおらず、それなら優良な土地をお持ちになるのが確実ではないでしょうか。建物を解体してくれる価値より、一生残る土地の価値。

[152: 匿名さん]

ここは、いま出てる値段で買ったら、野村不動産は一戸当たり1000万円は利益出てるやろなぁ。
やめた方がいい。

[153: マンション検討中さん]

要望書出したけど、やめます。
他の所有権の中古か、戸建て、他の不動産物件探します。

[154: 匿名さん]

神戸みなと元町駅前プロジェクトも定期借地ですが計画頓挫してますね。土地が余ることが確定している世の中で定期借地は負の遺産かもです。

[155: マンション検討中さん]

いざとなれば賃貸で貸せばいいのでは？売却しようとすると定期借地権は苦しくなるのでしょうが、、

[156: 通りがかりさん]

少子高齢化で空家が増えるとよく言われますが、今後アクセスの良い好立地の場所は関係なく売れる気がします。駅がなくなったり、空飛ぶ乗物が出来ればわかりませんが、山手の一戸建より需要はあるかと思います。
建石通りのグラメも即完売したようですし、今後積水や野村のような大きいデベは、高すぎる価格を定借で抑えて、将来もう一仕事する為に土地を確保または、オーナーと切れない関係を築いていくのではないでしょうか。
そうなると銀行としても中古の定借用ローンを作るかも…？というか築５０年のマンションなら所有権でも土地を自分で何か出来る訳でもなく同じなのでは？

[157: マンション検討中さん]

定借だと年数経つごとに支払いは高く、価値は二束三文で売りたくても売れない。
買ったつもりでも所詮人の物。
売るなら買ってすぐ買った値段より大幅に値引きしたら売れると思いますが、需要と供給で考えても欲しい人がそもそも少ない。
このマンションの価値は駅近だけなので、相場の賃貸より安ければいいな。程度しか値段つかないですよね。
自分の物にもならないのに賃貸より高くつく上に不動産価値は無しなので賃貸の方がマシですね。

数年後売ればいいや→買いたい人いない。
賃貸で貸せばいいや→赤字。赤字にならない金額だと借り手はいない。

[158: マンション検討中さん]

少子化で空き家が増えるのは不便な場所だけ。
好立地で買えるのは今も未来もお金持ってる人だけ。そこは何も変わらないよ。

[159: 匿名さん]

>>155 マンション検討中さん

いざとなるリスクを背負ってまでここを買うのは何故でしょう？
そこまでリスクを背負って得たいリターンはなんでしょう？

ランニングがかかっても賃貸需要は見込めるのでキャッシュフローは赤にはならないでしょうが、出口がないので突っ込んだ資金は戻ってこないかと。

シンプルに疑問なんですか、そんなリスクを背負えてキャッシュに余裕があるなら、駅近で100戸もあり売るのが難しいなら間違いなく賃貸もたくさん出ると思いますから、最初から借りればいいのではないかと思うのです。

[160: マンション検討中さん]

>>159 匿名さん
一番の理由はやはり場所でしょうか。オリンピック特需で、建設費が高騰している今、どこのマンションを購入するのもリスクをはらんでいるかと思います。夙川で三駅利用可能な立地にマンションが建設されうるのは今後暫くないでしょうから、次にこの場所で購入できるのは数年先でしょう。
オリンピックが終われば、今度は消費税の増税が控えています。
タイミングと場所ですかね。
賃貸にしないのは住宅ローン控除をうけるため
です。