プラウド夙川コートテラスってどうですか？

[マンコミュファンさん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/kansai/mansion/chitosecho/index.html
売主：野村不動産株式会社関西支社
施工会社：大鉄工業株式会社
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

物件名 プラウド夙川コートテラス
販売時期 平成29年11月上旬 (予定)
※予告広告
所在地 兵庫県西宮市千歳町11番(地番)
交通情報
東海道線 「さくら夙川」駅 徒歩4分
阪急神戸線 「夙川」駅 徒歩7分
阪神本線 「西宮」駅 徒歩10分
種別 マンション
敷地面積 7,093.28m2
土地権利/借地権種類 定期賃借権
借地権の種類と期間 一般定期借地権（転借地権）/引渡日より2088年11月まで
建築確認番号 第BVJ-S17-10-0150号（平成29年3月31日）
用途地域 第一種中高層住居専用地域・その他(安井地区地区計画、第3種高度地区)
構造・規模 RC造(一部鉄骨造) 地上4階
建物竣工時期 平成30年10月下旬 (予定)
入居時期 平成30年11月下旬 (予定)
分譲後の権利形態 敷地は専有面積比率による一般定期借地権（転借地権）の準共有
総戸数 104戸
販売戸数 未定
※販売戸数が未定の場合のご注意
　間取り、専有面積が変更になることがございます。
　これらと、その他の未定部分については本広告時までに確定致します。
　予めご了承下さい。
予定販売価格 未定
間取り 3LDK ～4LDK
専有面積 73.57m2 ～ 106.15m2 (トランクルーム面積含む)
バルコニー 10.86m2 ～ 21.77m2
管理費(円)/月額 未定
修繕積立金(円)/月額 未定
管理準備金(円)/引渡時一括払 未定
修繕積立基金(円)/引渡時一括払 未定
管理形態 区分所有者全員により管理組合を結成し、野村不動産パートナーズに委託
売主 野村不動産株式会社関西支社
施工 大鉄工業株式会社
お問い合わせ プラウド夙川コートテラス
TEL:0120 - 174 - 104
定休日：水・木曜日
営業時間 [平日] 10:00 ～ 17:30
[土・日・祝] 10:00 ～ 18:00
情報更新日 2017/07/03
次回情報更新日 2017/07/17

[161: マンション検討中さん]

>>159 匿名さん
失礼しました。オリンピックの前に消費税増税ですね

[162: マンション検討中さん]

初めから賃貸目的で買う人はオールキャッシュの方だけかと。
地代も将来増減するでしょうが、70年払っても高々１０００万程です。
この立地の所有権野村が＋１０００万で買えるでしょうか？（建築費が下がれば別ですが。）
不動産屋ならともかく今から住む自宅を売却ありきで買いたくはないものです。
一戸建よりは長持ちし、結果ランニングコストは安いように思いますが。
そうでもないのかなあ。

[163: 匿名さん]

中古の話ですが、東京都心部のように近くの中古所有権1億が定借7000万なら山ほど買い手はつくとおもいますが、夙川で中古所有権が5000万で売ってるのに中古定借7000万では売れないとおもいますがどうでしょう。

夙川で新築所有権1億がじゃんじゃん売れる時代がくれば定借7000万もじゃんじゃん売れるでしょうが、すでに阪神間の億ションはあまり売れてないようで、そんな時代は難しいかおもいます。夙川はローカルな実需地域なので投資や外国人マネーはないでしょうし、実需も富裕層は戸建の選択肢がありますし、利便を求めるサラリーマンは7000万以上は総額として難しいでしょう。

よってここの定借は定借としては割高で価格が維持できるとは思えません。ただ、値段が見た目はこのご時世では安いので新築時は売れてしまうというのが見立てです。この価格帯は絶妙かと思います。

[164: 匿名さん]

>>160 マンション検討中さん

場所が理由ならここはよいですが、新築縛りで考えるのがあまり理解できません。築浅の中古の方がこの数年より遥かに質が高いのですが。

売れ行きが鈍化しているといってもまだ売れているのは、駅近の物件に高くても資産価値と利便性を求める人が増えたいるからと言われています。つまり出口ありきです。

逆にいうなら、便利でも資産価値がないなら買う人は少ないとなります。都心部のタワマンや郊外の駅近本線を求める人は特に資産価値には非常に敏感です。

ローン控除を気にされているのですか。最大年40万の削減よりランニングコストと資産下落の額の方が遥かに大きいと思いますが。

[165: マンション検討中さん]

結局売れ行きはどうなんでしょうか？
お金がある富裕層の方は別ですが、サラリーマン世帯の電車通勤にとって、
駅近はやはり魅力です。
戸建てに憧れはありますが、同じくらいの返済額で考えた時に
阪神間ではやはり立地・建物の仕様が落ちる為、
それこそ将来土地の価値しかつかず、それも立地的に微妙な気がします。
リフォーム費もかなりかかるのではと不安です。
皆さんが言うように賃貸が一番リスクがないかもしれませんが、
それは味気がないというか・・・
買う時期を待てる方はオリンピック後が良いかもしれませんが、
主人の年齢を考えると完済時の年齢も気になります。
似たような状況の方はいらっしゃいますか？

[166: 検討板ユーザーさん]

住宅ローン控除だの地代だの解体金だのが気になって賃貸で乗り切るだのいうとるようなお金カツカツの人とか、資産価値は何にも気にせんのに戸建と比較した時の修繕費の知識もないレベルの人が定期借地権ましてやこんな値段で買うたらアカンて言われてるのに、正反対の理屈つける人多いな(笑)。戸建が土地の価値しか残らんとかここはハナから土地がない上に建物の価値が確実に消滅するんやけど何いうてんねんな(笑)。どう思いますって誰かに背中押してほしいだけならここに来ず営業と話したらええんよ。世間知らずがトンチンカンな理屈こねくり回してもしゃあないで。どのみち七十年後や定年後には絶対に他人には売られへん。そんな心配する前に五年十年先の仕事や子供の変化の心配した方がええやろ(笑)。その時に大量のローンが残ってて売っても安値やから現金突っ込まざるをえんとか残債ありで身動きとれんようになるとか想像せんと。定借は皆さんみたいなんが買ってしまうから結局どこかで投げ売りになって変な前例がついて自分のせいじゃなくてもどんどん安くなるんやで。ここの100世帯が全員高値で我慢できる保証がどこにあるねん。破産する人もでたらそんなもんガタ落ちや。やめとき。悪いことは言わん。

[167: 匿名]

まあ、そうやな。
定借マンションに資産価値云々なんてナンセンスそのもの。
それこそ耐久消費財を買う感覚でないとアカンわ。
又、土地持ち分があったとしても猫の額ほどの共有持ち分では価値は限られる。
実需でも購入に際して必要以上に資産価値を意識する様な貧乏人は賃貸住みが正解やで。
不動産を持てば誰でもそれなりの資産家になれたのは高度成長期の時の事。
右肩上がりの時代と、右肩下がりのこれからの時代の違いを理解すべきや

[168: 匿名さん]

お馴染みのバブル自慢の方ですね。

バブルでなくてもこの14.5年にまともな場所にマンション買った人はリーマンショック前も含めてほぼ美味しい思いをしていますよ。資産家になれずとも住宅費はほぼかからないぐらいには。

徒歩10分で夙川なら半分が値上がり、西北なら8割が値上がり、JR芦屋ならほぼ値上がりです。何故なら相対的に安かったのと、よい立地に土地があったからです。所有権で。

新築が出て買ってくれる人がいるのはありがたいですね。お陰様で安く買えた時期の物件の値段が全く落ちず含み益がどんどんつみあがっています。

[169: マンション検討中さん]

何で周りもみんな揃ってやめとけと言うのか、よく考えてそれでもいいなら購入したらいいと思いますよ。
駅近だけで、後の事を考えた上でここまで出せるなんて凄いなぁーと思います。
計算できないのかな？人生設計立てれないのかな？あ。捨てるほどのお金がある人なんでしょうね？
それなら西北駅前中古の方が余程価値あるのに。

賃貸だと味気ないって、人の土地の上なんだからここも賃貸みたいなもんでしょ？
手に入れたマイホームと思ってるのは自分達だけで、少なくとも定借を知ってる周りの人からの価値は高い賃貸みたいなもん。その程度ですよ？

[170: マンション検討中さん]

所詮人の土地ですからね
借りてますからね
購入されるなら老後の計画もきちんと考えられた方がいいよ
ここじゃ計画通りどころか想定外の結末になる可能性の方が高いから手を出したがらないんだけどね

[171: 匿名]

私は永年ノンバンクで管理の仕事をしてきたけど、
破産者には一定の共通項があるね。
物事を近視眼的にしか見る事が出来ず、根拠なき楽観論に支配される人物ね。
まさに１６８みたいな人物ですよ。

[172: マンション検討中さん]

定借のグランドメゾンはなぜすぐに完売したんでしょうか？
積水ハウスの営業マンが優秀なのか、頑張ったんでしょうか？

苦楽園口２分の賃貸も人気ありましたし、駅から２分、５分、８分でかなり価値観が違うんでしょうか？
ご教示お願いします。

[173: 匿名さん]

ノンバンクで管理屋w
しかも168は所有権推しだよねw

[174: 匿名さん]

>>172 マンション検討中さん

売れちゃうんですよ。
安くてお得と勘違いする人が多いから。
ここも完成までに完売するでしょうね。

でも中古になると売れないんですよ。
理由は他の方がかいてる通りです。

[175: マンション検討中さん]

ただただ安いからですね。

ランニングコスト高い事については計算が出来ず計画も立てれないのでしょう。
売ればいい貸せばいいと軽く考えていても、売りたい金額貸したい金額では無理でしょうね。

[176: 匿名]

ランニングコストにはあまり触れずに販売するから売れちゃうんでしょうか？ しっかり調べない方が悪いのでしょうがなんか詐欺のようですね。

[177: 匿名さん]

他人が買うマンションの資産価値に、皆さん熱心ですね。
買える人は買うし、必要な人は買う。
後々、そのマンションの売却に困るのも買った人の問題でどっちでもいいと思います。
まぁ、そういうことも含めて何でも投稿できる場所なんでしょうけど・・・。

[178: 通りがかりさん]

先日、長期修繕計画を教えてもらいました。
24年後に約130万の徴収金、5年毎に少しずつ修繕費が上がるようです。最後は修繕しない為、安くなるみたいです。
たしかにランニングは高いと思います。
でも地代って1万くらいですよ？
それ以外かかる費用は一緒です。
また、ここは戸数が多い為、最近建築される20戸クラスのマンションに比べるとランニングコストに関するリスクは少ないように思います。
また、通常定借でよくある更地渡しではないので、解体準備金がありません。
将来どうなってるかわかりませんが、地主さんはその時の社会情勢に合わせてコンバージョンするんでしょうね。
私はずっと所有するつもりですので、20坪ほどに値する自分単独ではどうにもできない土地持分より、将来考えてもなかった解体費を賄いたくないので、定借でかまいません。
みんなマンションの解体がどのくらいするかわかってるんでしょうかね。
所有権のマンションでその辺の話をする会社がないから駄目なんでしょうか。
戸建以外で土地を持ってる感覚がそもそも違う気がするんですが。
まあ捉え方や購入動機は人それぞれなので、これから定借がもっと一般化すればいいですね。笑

[179: マンション検討中さん]

人それぞれですね。
主人は車通勤なので、うちは子供の通学のみで選ぶ駅近なので15年住みません。駅近でこの値段が相場云々よりも利便性のみで選びます。

[180: 匿名さん]

定期借地権は全国どこでももりあがりますね。

>>178 通りがかりさん

解体する頃まで誰も住む気がないから、そんな話に誰も興味ないんですよ。

70年も手放さないことを決める必要もないし、必ず解体されることも決まってるブツなんていらないんです。

70年後に自分が別のところに移れるか、それまでに死んだら家族や他人が親切にも受け取ってくれる前提での大決断をされたんですね。

自己破産リスクのないように現金一括購入、長生きした場合の老後の資金は潤沢、早死にした場合の相続人とは70年後にむけた引き取りは合意済みなんですよね。

他にも離婚はしない、転勤もない、転校や遠方への通学や通勤もないから夙川に永住なんですね。

隣や前にマンションが建って眺望が悪くなってマンションを出たくなったり、駅近に大型マンションができて賃料やリセールが悪化しないこともないことも織り込み済みと。

普通の人には難しい人生デザインと決断ですね。

そもそも皆さんが気にされてるのは本質的にはリセールバリューとモビリティであって、端金の地代や一時金じゃないですよ。

[181: 匿名さん]

>>179 マンション検討中さん

論理的な購入動機だとおもいます。いい場所ですよね。

15年後に買ってくれる人は、自分の次に買ってくれる人は少ないと思う人ですから、買うときは値段の目線が厳しそうですね。おまけに所有権ですらマンションの価値も大きく下がる時期で、教育費も振れ幅が大きい時期です。とても資金が余裕なんでしょうね。

ちなみに小中高の場所はすでに決まってるのですか？ご主人が病気で寝たきりになってここに住むのですか？

[182: 通りがかりさん]

他人の懐事情までご心配頂き、ありがとうございます。
もちろんあらゆるリスクは想定しているつもりですが、そんな細々したリスクばかり気にしていると家なんて買えなくなりそうです(^^)楽観的と言われればそれまでですが^^;
私が思うここのメリットは場所と地区計画内に定められた高さ制限に基づく低層マンションだという事でしょうか。
マンションが建つエリアには大体他のマンションかビルが建ちますもんね。

ではあなたが思うオススメの物件をお教え頂けませんか？
是非参考にさせてください(^^)

[183: 検討板ユーザーさん]

何度か書き込みあるプラウド六甲赤松町はえらいことなっとるねんな。個人破産で管財人の売り出しらしいが坪当り220万が築5年で売り出し167万。よくみたら同じ物件が2年も買いてつかへんのとちゃうの？なんぼやったら約定するねんな。駅5分やで。高く売れる所有権なら破産せんですんだんかもな。残念な話やが困るんはこいつの後に物件売りたい普通の人らや。最初に安物の値段ついてるから周りのり数千万安くても決まらへんねん。こんなリスクもあるんやで。

https://mansion-market.com/mansions/detail/100296

[184: マンション検討中さん]

ここは現金での購入となりますので、売る時に値下がり二束三文になるかもしれないのは承知の上です。
主人が寝たきりになる事は考えてもみませんでしたが、車含めローンは無いし保険と貯金でなんとか子供の高校卒業くらいまでは塾なども含めて生活はできるくらいはあるし。そこまでに対策します。
小学校はもう決まっていますが、中高は合格いただけないと(笑)
このマンションからですと、どこへ決まっても電車通学どんとこーい！です(笑)
戸建ても悩んだんです。でも戸建てとマンションのお付き合いの煩わしさを考えた時に、人付き合いを出来るだけしたくない私はマンションが合うのかなと。
賃貸で探しても気に入った部屋や場所が無くてここになりました。
ここも長く住むつもりが無いからか、賃貸みたいな気分ですけどね。

[185: 匿名さん]

そうですね、純粋にいい場所なんですよね〜
だからこれだけ盛り上がるんでしょうね。

自分自身がずっと住み続けて、資産として子供たちに残す予定（と言っても70年後の所有権マンションがどれほどの資産か甚だ疑問ですが…）が無ければ、選択肢として有りかと思います。

[186: 匿名]

ここを買うべき人のモデルケースですね。
こういう方以外は買ってはいけませんね。

[187: マンション検討中さん]

18日以降、申込で行かれた方、どれくらい花が貼ってあったか教えてください！

[188: マンション検討中さん]

パッと買って必要時期だけ住んだらパッと引っ越せるなんて羨ましい。ここはどうしても定借が引っかかって決めかねる。
大規模マンション繋がりでプレミストも調べてみたら、高くて売れない部屋と条件が悪い部屋しか残ってなさそうだ。阪急本線まで徒歩10分圏内の小規模マンション以外でいいとこ無いかな。

[189: 匿名さん]

>187
購入者でここ見てる人いるのか？

[190: マンション検討中さん]

>189

定借での購入に不安がないなら見ないだろうね

[191: eマンションさん]

購入者が二束三文の覚悟で買われてるのだからその通りになるんだろう。

車なら新車でベンツを買うようなものだな。小銭持ちが実需なのに節税対策か見栄も兼ねて新車で買うから、すぐに売られて中古市場は暴落するのと同じ。

見栄も実もとりたいひとは外車4ドアの四年落ちを買う。所有権の中古高級マンションがこれにあたる。

趣味性と資産価値の意識たかければフェラーリを買う。所有権の駅直結のタワー最上階がこれにあたる。

実需でそれなりのリセールを期待する人はトヨタやSUVやミニバンを買って10年乗る。数年前の所有権の駅近新築がそれにあたる。

カーシェアリングは賃貸。

安物軽自動車のハイグレードのフルカスタマイズの高値買いが西北の新築。

賢いのはどれか。

[192: マンション検討中さん]

検討しているものです。

野村からもらった長期修繕計画案には今後30年の修繕費が予定として出てます。
ここは一戸当たりの修繕費は平均月１万円です。（入居時に約70万円の修繕積立基金もとられますが、それは除きます）

1〜5年目 月 1万円
6〜13年目 月 1万4000円
14〜30年目 月 2万2000円
さらに24年目に一戸当たり130万円の修繕費

それ以降は未定ですが、修繕費が下がるのは最後の10年くらいでしょうか。
かつ、24年目のような取り立てが何回かあると思われます

計算すると
毎月の1万円の修繕費とは別に、入居時の70万円の修繕積立基金も除き、30年目までに、約413万円の別途修繕費用が必要で、それ以降も同様の費用を求められそうです。
解体準備金は要らないですが、それを上回る出費です。

詳しい人教えてください。
①定借では当たり前
②野村不動産では当たり前
③分譲マンションでは当たり前

どれが答えですか？

[193: 検討板ユーザーさん]

購入直前で他の新築の常識すら見に調べてないとは驚くな。結局ボリュームゾーンはこういう人やろね。そんな数百万のコストより値下がりの方が遥かに激しいから実際は悩むに足らんわな。

[194: マンション検討中さん]

そんなにここに住みたいなら、中古で買ってすんだらいいのに。安ーく買えるからさ。

[195: マンション検討中さん]

なかなか売りには出ませんよ。

この辺は立地がよく数が少ないので中古はほんとうに出ません。住むにも貸すにも良しです。

そして、売り手がリセールが安すぎて売るのを諦めるか、お金があるのでマンションをいくら持ってても平気な人かのどちらかしかいないからです。

ほしいなら今か最初の中古だけでしょう。
ただし売りに出ないのは様々な理由があります。

[196: 匿名さん]

>>192 マンション検討中さん

解体しないということは、地主か別用途で70年後もそ使うわけですから、適切な修繕金が値段が設定されてるのかもですね。

でも、今時の高い修繕費を設定されているのに途中一時金ありきのマンションは見たことがないですね。逆に、30年で一時金が前提ということはさらに一時金が必要になるかもしれません。

70年の定借で30年分の計画しか作らないのも変な話です。これまで三件すみましたがどれも50年の計画でしたよ。修繕の意識が低かった時代とはいえ40年目以降のマンションはどこも悲惨な風貌ですから、あと30年もまともな状態に保つには相当のお金がかかると思われます。

[197: 夙川ファン]

第一期70戸販売。
どれくらい売れるのでしょうか。楽しみです。

[198: マンション検討中さん]

>>187 マンション検討中さん
花は40-50くらいです

[199: 匿名さん]

半分ですか。

花は契約完了ではないですからね。
売り込み中の部屋も含まれます。
客の契約の煽りと買わせたい部屋への嵌め込み、他の客のブロックに使います。

一年前に行った時とその後に行った時に花の数が同じなんてザラにあります。
焦る必要はありません。
野村で花を使うときは自信のない時です。

本当の契約に至るのは30ぐらいではないでしょうかね。

[200: 匿名さん]

>>198 マンション検討中さん

情報ありがとうございます。
もう申し込まれたのですか？

70戸売り出すということは、要望書が70〜80は出てるでしょうから、50戸は超えそうですね。

花があるのが、申込があったとこなのか、その前の要望書があった部屋なのかは分からないですが。

[201: マンション検討中さん]

これだけ言われて買う人がいるんですね。
我が家は早々に撤退しました。

デベロッパーや仲介会社の知り合いを探して相談しましたが今は新築は買わないほうがいい、定期借地権は特別な人以外は手をだしてはいけないと、一応に苦笑という感じでした。

[202: マンション検討中さん]

我が家も不動産関係の友人全員と親戚に定借を反対され、ここを新築で買うなら、絶対近所の中古で探す方がいいと言われました。

確かに人の土地に我が城を構えても、返さないといけない城なら買っても借り物と同じですもんね。住めば住むほど負動産になるので落ち着きはしないですね。
ここの小学校区がいいので後ろ髪ひかれますが、ここは諦めます。

[203: マンション検討中さん]

とはいえ、ここのお値段も西宮北口の残念地域や東灘区の二国沿いや山手幹線沿いの賃貸立地と同じぐらいですから安く見えて売れるんでしょうね〜お値段が下がらないのを見極められたら将来引越しても良いなと思ってます

[204: 匿名]

＞＞202
学区がいいとは初耳ですね。
安井も大社も岩盤の中須佐中前田津田が混じってるから
ここの様な高額物件？を買う層なら私学は必須だと思いますよ。
その不動産関係の人は地元の人ですか？

[205: 匿名]

定借物件は新築購入時が最高値。
購入後は明け渡しに向かって確実な右肩下がり価格だよ。
２０３さんは下げ止まりのタイミングを待った結果買わないと思うよ。
少なくとも新築で買わないと云う点では賢明だとは思うね。

[206: マンション検討中さん]

>>205 匿名さん

東京は周りが高すぎるか売りだしが安過ぎてあがってるところもあるんですけどね。場所はいいけど周りより高い郊外の定期借地権の行く末は興味ありますね。老後の立地としては最高なんですけどね〜。ちょっと先が長いな。

[207: マンション検討中さん]

>>204さん

学区は、今現在安井に子供が通っているのでそのままで。と思ったまでです。
今はこの近所の賃貸なので検討していました。

[208: マンション検討中さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[209: マンション検討中さん]

208です

失礼しました。
なぜかURLが載せられないので、
「榊淳史 定期借地権を買ってはいけない理由」で検索してみてください。
勉強になりました。

やっぱり定借はやめた方がいいですね

ここの6000万円の部屋が、中古で売り出そうとすると、5年後には5000万円、10年後には4000万円、15年後には3000万円となるイメージですね

[210: マンション検討中さん]

二束三文どころか、まさに負動産ですね
自分の物にもならず修繕費は相場より高く
なんのこっちゃですねー