プラウド夙川コートテラスってどうですか？

[マンコミュファンさん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/kansai/mansion/chitosecho/index.html
売主：野村不動産株式会社関西支社
施工会社：大鉄工業株式会社
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

物件名 プラウド夙川コートテラス
販売時期 平成29年11月上旬 (予定)
※予告広告
所在地 兵庫県西宮市千歳町11番(地番)
交通情報
東海道線 「さくら夙川」駅 徒歩4分
阪急神戸線 「夙川」駅 徒歩7分
阪神本線 「西宮」駅 徒歩10分
種別 マンション
敷地面積 7,093.28m2
土地権利/借地権種類 定期賃借権
借地権の種類と期間 一般定期借地権（転借地権）/引渡日より2088年11月まで
建築確認番号 第BVJ-S17-10-0150号（平成29年3月31日）
用途地域 第一種中高層住居専用地域・その他(安井地区地区計画、第3種高度地区)
構造・規模 RC造(一部鉄骨造) 地上4階
建物竣工時期 平成30年10月下旬 (予定)
入居時期 平成30年11月下旬 (予定)
分譲後の権利形態 敷地は専有面積比率による一般定期借地権（転借地権）の準共有
総戸数 104戸
販売戸数 未定
※販売戸数が未定の場合のご注意
　間取り、専有面積が変更になることがございます。
　これらと、その他の未定部分については本広告時までに確定致します。
　予めご了承下さい。
予定販売価格 未定
間取り 3LDK ～4LDK
専有面積 73.57m2 ～ 106.15m2 (トランクルーム面積含む)
バルコニー 10.86m2 ～ 21.77m2
管理費(円)/月額 未定
修繕積立金(円)/月額 未定
管理準備金(円)/引渡時一括払 未定
修繕積立基金(円)/引渡時一括払 未定
管理形態 区分所有者全員により管理組合を結成し、野村不動産パートナーズに委託
売主 野村不動産株式会社関西支社
施工 大鉄工業株式会社
お問い合わせ プラウド夙川コートテラス
TEL:0120 - 174 - 104
定休日：水・木曜日
営業時間 [平日] 10:00 ～ 17:30
[土・日・祝] 10:00 ～ 18:00
情報更新日 2017/07/03
次回情報更新日 2017/07/17

[141: マンション掲示板さん]

>>140 匿名さん

日本語が？？

[142: 匿名さん]

最近の夙川のガラの悪さは阪神間でも際立ちますね

[143: 匿名さん]

ウエメセで主ぶってるけどガラ悪いのは
このスレの3.4個の書き込みだけやんね〜
可愛いものです

大阪市内のタワマンと
京都の投資マンションにいってごらん
デベ屋と仲介屋と転売屋と
ヤカラ住人とクズ投資家の＊＊よん

[144: マンション検討中さん]

駅近で3沿線
しかし借地権

売るにも売れないだろうし、子供にマンション譲るにしてもずっと住み続けれる訳じゃないし。
住めば住むほど先に不安を感じないといけない我が家なんてw

[145: 匿名さん]

18日〜26日が第1期の申込期間。
70戸売り出して、何戸売れるのか。
これだけ、定借やめとけ！値段高過ぎ！って言っても買う人間おるんやろなぁ。。。
要望書出したけど、買わへん人も結構いるんやろうけど。

[146: マンション検討中さん]

場所がいいだけに悩みまくったけど、やっぱり借地権はみんなに反対されたわ。
そらそうやんな。
友達や親戚が借地権でマンション購入悩んでたら止めとけ言うしな。

[147: マンション検討中さん]

忠告

マンションの定期借地権はあかんねん

価値のないものをやたら安く見せるたけ

浮いた金で見た目を派手にしてさらに惹きつける

実際は値下がりしなくてもランニングコストたすと土地もないのに総コストは所有権以上

むしろ土地の担保も実績もないので暴落し真っ赤っか

さらに派手な設備と外観と植栽での後先考えない莫大な修繕金

これを三代先の70年後、2089年まで続ける宿命

子孫にはただの負動産

せやろ

[148: マンション検討中さん]

ほんと負動産。
賃貸みたいなもんですね。
賃貸より高いし。
どなたか言ってたように、3沿線使えても毎日3沿線使うわけじゃないし。考え直します。

[149: マンション検討中さん]

ネガティヴな意見が多いですが、第1期どれくらい売れるんでしょうね

[150: 匿名さん]

マンションの所有権ってそんなに大事ですか？
所有権のマンションが50年くらい経った後、建て替えとかになった場合、
解体費用とかその時の建築費用とかってどうなるんでしょうか？
そもそも実例ってあるんでしょうか？

[151: 匿名]

>>150 匿名さん

私なりにこのスレで勉強したことの理解です。

1.中古の値段の安さに飛びつかれる

しかし

2.仲介で定期借地権の話をきいても理解できず避けられる
3.検討に入ってもランニングの高さと資産下落の早さに恐怖を感じ購入を諦める
4.購入したくても中古でローンが組めず脱落する

5.値段が下がる
6.買い手がつかず値段をまた下げる
7.値下げの履歴だけが残る

8.安さだけで飛びつく人が最後に買ってくれる

以下繰り返し

定期的借地権のリスクは資産価値下落による負動産化であり、40-70年先に解体が決まっているかどうかは関係ないかと。現実として誰もそこに価値を感じないから需要がなく、値段が下がるのでしょう。理屈より現実が正解ではないかとおもいます。

5年後に死ぬことがわかっているなら、負動産化するもしれない65年目の所有権と、確実にチャラになる65年目の定期借地権では後者がいいでしょう。それ以外に買うメリットが思いつきません。ただそれなら賃貸でいいですね。

70年先のことを考えてマンションを買う人はおらず、それなら優良な土地をお持ちになるのが確実ではないでしょうか。建物を解体してくれる価値より、一生残る土地の価値。

[152: 匿名さん]

ここは、いま出てる値段で買ったら、野村不動産は一戸当たり1000万円は利益出てるやろなぁ。
やめた方がいい。

[153: マンション検討中さん]

要望書出したけど、やめます。
他の所有権の中古か、戸建て、他の不動産物件探します。

[154: 匿名さん]

神戸みなと元町駅前プロジェクトも定期借地ですが計画頓挫してますね。土地が余ることが確定している世の中で定期借地は負の遺産かもです。

[155: マンション検討中さん]

いざとなれば賃貸で貸せばいいのでは？売却しようとすると定期借地権は苦しくなるのでしょうが、、

[156: 通りがかりさん]

少子高齢化で空家が増えるとよく言われますが、今後アクセスの良い好立地の場所は関係なく売れる気がします。駅がなくなったり、空飛ぶ乗物が出来ればわかりませんが、山手の一戸建より需要はあるかと思います。
建石通りのグラメも即完売したようですし、今後積水や野村のような大きいデベは、高すぎる価格を定借で抑えて、将来もう一仕事する為に土地を確保または、オーナーと切れない関係を築いていくのではないでしょうか。
そうなると銀行としても中古の定借用ローンを作るかも…？というか築５０年のマンションなら所有権でも土地を自分で何か出来る訳でもなく同じなのでは？

[157: マンション検討中さん]

定借だと年数経つごとに支払いは高く、価値は二束三文で売りたくても売れない。
買ったつもりでも所詮人の物。
売るなら買ってすぐ買った値段より大幅に値引きしたら売れると思いますが、需要と供給で考えても欲しい人がそもそも少ない。
このマンションの価値は駅近だけなので、相場の賃貸より安ければいいな。程度しか値段つかないですよね。
自分の物にもならないのに賃貸より高くつく上に不動産価値は無しなので賃貸の方がマシですね。

数年後売ればいいや→買いたい人いない。
賃貸で貸せばいいや→赤字。赤字にならない金額だと借り手はいない。

[158: マンション検討中さん]

少子化で空き家が増えるのは不便な場所だけ。
好立地で買えるのは今も未来もお金持ってる人だけ。そこは何も変わらないよ。

[159: 匿名さん]

>>155 マンション検討中さん

いざとなるリスクを背負ってまでここを買うのは何故でしょう？
そこまでリスクを背負って得たいリターンはなんでしょう？

ランニングがかかっても賃貸需要は見込めるのでキャッシュフローは赤にはならないでしょうが、出口がないので突っ込んだ資金は戻ってこないかと。

シンプルに疑問なんですか、そんなリスクを背負えてキャッシュに余裕があるなら、駅近で100戸もあり売るのが難しいなら間違いなく賃貸もたくさん出ると思いますから、最初から借りればいいのではないかと思うのです。

[160: マンション検討中さん]

>>159 匿名さん
一番の理由はやはり場所でしょうか。オリンピック特需で、建設費が高騰している今、どこのマンションを購入するのもリスクをはらんでいるかと思います。夙川で三駅利用可能な立地にマンションが建設されうるのは今後暫くないでしょうから、次にこの場所で購入できるのは数年先でしょう。
オリンピックが終われば、今度は消費税の増税が控えています。
タイミングと場所ですかね。
賃貸にしないのは住宅ローン控除をうけるため
です。

[161: マンション検討中さん]

>>159 匿名さん
失礼しました。オリンピックの前に消費税増税ですね

[162: マンション検討中さん]

初めから賃貸目的で買う人はオールキャッシュの方だけかと。
地代も将来増減するでしょうが、70年払っても高々１０００万程です。
この立地の所有権野村が＋１０００万で買えるでしょうか？（建築費が下がれば別ですが。）
不動産屋ならともかく今から住む自宅を売却ありきで買いたくはないものです。
一戸建よりは長持ちし、結果ランニングコストは安いように思いますが。
そうでもないのかなあ。

[163: 匿名さん]

中古の話ですが、東京都心部のように近くの中古所有権1億が定借7000万なら山ほど買い手はつくとおもいますが、夙川で中古所有権が5000万で売ってるのに中古定借7000万では売れないとおもいますがどうでしょう。

夙川で新築所有権1億がじゃんじゃん売れる時代がくれば定借7000万もじゃんじゃん売れるでしょうが、すでに阪神間の億ションはあまり売れてないようで、そんな時代は難しいかおもいます。夙川はローカルな実需地域なので投資や外国人マネーはないでしょうし、実需も富裕層は戸建の選択肢がありますし、利便を求めるサラリーマンは7000万以上は総額として難しいでしょう。

よってここの定借は定借としては割高で価格が維持できるとは思えません。ただ、値段が見た目はこのご時世では安いので新築時は売れてしまうというのが見立てです。この価格帯は絶妙かと思います。

[164: 匿名さん]

>>160 マンション検討中さん

場所が理由ならここはよいですが、新築縛りで考えるのがあまり理解できません。築浅の中古の方がこの数年より遥かに質が高いのですが。

売れ行きが鈍化しているといってもまだ売れているのは、駅近の物件に高くても資産価値と利便性を求める人が増えたいるからと言われています。つまり出口ありきです。

逆にいうなら、便利でも資産価値がないなら買う人は少ないとなります。都心部のタワマンや郊外の駅近本線を求める人は特に資産価値には非常に敏感です。

ローン控除を気にされているのですか。最大年40万の削減よりランニングコストと資産下落の額の方が遥かに大きいと思いますが。

[165: マンション検討中さん]

結局売れ行きはどうなんでしょうか？
お金がある富裕層の方は別ですが、サラリーマン世帯の電車通勤にとって、
駅近はやはり魅力です。
戸建てに憧れはありますが、同じくらいの返済額で考えた時に
阪神間ではやはり立地・建物の仕様が落ちる為、
それこそ将来土地の価値しかつかず、それも立地的に微妙な気がします。
リフォーム費もかなりかかるのではと不安です。
皆さんが言うように賃貸が一番リスクがないかもしれませんが、
それは味気がないというか・・・
買う時期を待てる方はオリンピック後が良いかもしれませんが、
主人の年齢を考えると完済時の年齢も気になります。
似たような状況の方はいらっしゃいますか？

[166: 検討板ユーザーさん]

住宅ローン控除だの地代だの解体金だのが気になって賃貸で乗り切るだのいうとるようなお金カツカツの人とか、資産価値は何にも気にせんのに戸建と比較した時の修繕費の知識もないレベルの人が定期借地権ましてやこんな値段で買うたらアカンて言われてるのに、正反対の理屈つける人多いな(笑)。戸建が土地の価値しか残らんとかここはハナから土地がない上に建物の価値が確実に消滅するんやけど何いうてんねんな(笑)。どう思いますって誰かに背中押してほしいだけならここに来ず営業と話したらええんよ。世間知らずがトンチンカンな理屈こねくり回してもしゃあないで。どのみち七十年後や定年後には絶対に他人には売られへん。そんな心配する前に五年十年先の仕事や子供の変化の心配した方がええやろ(笑)。その時に大量のローンが残ってて売っても安値やから現金突っ込まざるをえんとか残債ありで身動きとれんようになるとか想像せんと。定借は皆さんみたいなんが買ってしまうから結局どこかで投げ売りになって変な前例がついて自分のせいじゃなくてもどんどん安くなるんやで。ここの100世帯が全員高値で我慢できる保証がどこにあるねん。破産する人もでたらそんなもんガタ落ちや。やめとき。悪いことは言わん。

[167: 匿名]

まあ、そうやな。
定借マンションに資産価値云々なんてナンセンスそのもの。
それこそ耐久消費財を買う感覚でないとアカンわ。
又、土地持ち分があったとしても猫の額ほどの共有持ち分では価値は限られる。
実需でも購入に際して必要以上に資産価値を意識する様な貧乏人は賃貸住みが正解やで。
不動産を持てば誰でもそれなりの資産家になれたのは高度成長期の時の事。
右肩上がりの時代と、右肩下がりのこれからの時代の違いを理解すべきや

[168: 匿名さん]

お馴染みのバブル自慢の方ですね。

バブルでなくてもこの14.5年にまともな場所にマンション買った人はリーマンショック前も含めてほぼ美味しい思いをしていますよ。資産家になれずとも住宅費はほぼかからないぐらいには。

徒歩10分で夙川なら半分が値上がり、西北なら8割が値上がり、JR芦屋ならほぼ値上がりです。何故なら相対的に安かったのと、よい立地に土地があったからです。所有権で。

新築が出て買ってくれる人がいるのはありがたいですね。お陰様で安く買えた時期の物件の値段が全く落ちず含み益がどんどんつみあがっています。

[169: マンション検討中さん]

何で周りもみんな揃ってやめとけと言うのか、よく考えてそれでもいいなら購入したらいいと思いますよ。
駅近だけで、後の事を考えた上でここまで出せるなんて凄いなぁーと思います。
計算できないのかな？人生設計立てれないのかな？あ。捨てるほどのお金がある人なんでしょうね？
それなら西北駅前中古の方が余程価値あるのに。

賃貸だと味気ないって、人の土地の上なんだからここも賃貸みたいなもんでしょ？
手に入れたマイホームと思ってるのは自分達だけで、少なくとも定借を知ってる周りの人からの価値は高い賃貸みたいなもん。その程度ですよ？

[170: マンション検討中さん]

所詮人の土地ですからね
借りてますからね
購入されるなら老後の計画もきちんと考えられた方がいいよ
ここじゃ計画通りどころか想定外の結末になる可能性の方が高いから手を出したがらないんだけどね

[171: 匿名]

私は永年ノンバンクで管理の仕事をしてきたけど、
破産者には一定の共通項があるね。
物事を近視眼的にしか見る事が出来ず、根拠なき楽観論に支配される人物ね。
まさに１６８みたいな人物ですよ。

[172: マンション検討中さん]

定借のグランドメゾンはなぜすぐに完売したんでしょうか？
積水ハウスの営業マンが優秀なのか、頑張ったんでしょうか？

苦楽園口２分の賃貸も人気ありましたし、駅から２分、５分、８分でかなり価値観が違うんでしょうか？
ご教示お願いします。

[173: 匿名さん]

ノンバンクで管理屋w
しかも168は所有権推しだよねw

[174: 匿名さん]

>>172 マンション検討中さん

売れちゃうんですよ。
安くてお得と勘違いする人が多いから。
ここも完成までに完売するでしょうね。

でも中古になると売れないんですよ。
理由は他の方がかいてる通りです。

[175: マンション検討中さん]

ただただ安いからですね。

ランニングコスト高い事については計算が出来ず計画も立てれないのでしょう。
売ればいい貸せばいいと軽く考えていても、売りたい金額貸したい金額では無理でしょうね。

[176: 匿名]

ランニングコストにはあまり触れずに販売するから売れちゃうんでしょうか？ しっかり調べない方が悪いのでしょうがなんか詐欺のようですね。

[177: 匿名さん]

他人が買うマンションの資産価値に、皆さん熱心ですね。
買える人は買うし、必要な人は買う。
後々、そのマンションの売却に困るのも買った人の問題でどっちでもいいと思います。
まぁ、そういうことも含めて何でも投稿できる場所なんでしょうけど・・・。

[178: 通りがかりさん]

先日、長期修繕計画を教えてもらいました。
24年後に約130万の徴収金、5年毎に少しずつ修繕費が上がるようです。最後は修繕しない為、安くなるみたいです。
たしかにランニングは高いと思います。
でも地代って1万くらいですよ？
それ以外かかる費用は一緒です。
また、ここは戸数が多い為、最近建築される20戸クラスのマンションに比べるとランニングコストに関するリスクは少ないように思います。
また、通常定借でよくある更地渡しではないので、解体準備金がありません。
将来どうなってるかわかりませんが、地主さんはその時の社会情勢に合わせてコンバージョンするんでしょうね。
私はずっと所有するつもりですので、20坪ほどに値する自分単独ではどうにもできない土地持分より、将来考えてもなかった解体費を賄いたくないので、定借でかまいません。
みんなマンションの解体がどのくらいするかわかってるんでしょうかね。
所有権のマンションでその辺の話をする会社がないから駄目なんでしょうか。
戸建以外で土地を持ってる感覚がそもそも違う気がするんですが。
まあ捉え方や購入動機は人それぞれなので、これから定借がもっと一般化すればいいですね。笑

[179: マンション検討中さん]

人それぞれですね。
主人は車通勤なので、うちは子供の通学のみで選ぶ駅近なので15年住みません。駅近でこの値段が相場云々よりも利便性のみで選びます。

[180: 匿名さん]

定期借地権は全国どこでももりあがりますね。

>>178 通りがかりさん

解体する頃まで誰も住む気がないから、そんな話に誰も興味ないんですよ。

70年も手放さないことを決める必要もないし、必ず解体されることも決まってるブツなんていらないんです。

70年後に自分が別のところに移れるか、それまでに死んだら家族や他人が親切にも受け取ってくれる前提での大決断をされたんですね。

自己破産リスクのないように現金一括購入、長生きした場合の老後の資金は潤沢、早死にした場合の相続人とは70年後にむけた引き取りは合意済みなんですよね。

他にも離婚はしない、転勤もない、転校や遠方への通学や通勤もないから夙川に永住なんですね。

隣や前にマンションが建って眺望が悪くなってマンションを出たくなったり、駅近に大型マンションができて賃料やリセールが悪化しないこともないことも織り込み済みと。

普通の人には難しい人生デザインと決断ですね。

そもそも皆さんが気にされてるのは本質的にはリセールバリューとモビリティであって、端金の地代や一時金じゃないですよ。

[181: 匿名さん]

>>179 マンション検討中さん

論理的な購入動機だとおもいます。いい場所ですよね。

15年後に買ってくれる人は、自分の次に買ってくれる人は少ないと思う人ですから、買うときは値段の目線が厳しそうですね。おまけに所有権ですらマンションの価値も大きく下がる時期で、教育費も振れ幅が大きい時期です。とても資金が余裕なんでしょうね。

ちなみに小中高の場所はすでに決まってるのですか？ご主人が病気で寝たきりになってここに住むのですか？

[182: 通りがかりさん]

他人の懐事情までご心配頂き、ありがとうございます。
もちろんあらゆるリスクは想定しているつもりですが、そんな細々したリスクばかり気にしていると家なんて買えなくなりそうです(^^)楽観的と言われればそれまでですが^^;
私が思うここのメリットは場所と地区計画内に定められた高さ制限に基づく低層マンションだという事でしょうか。
マンションが建つエリアには大体他のマンションかビルが建ちますもんね。

ではあなたが思うオススメの物件をお教え頂けませんか？
是非参考にさせてください(^^)

[183: 検討板ユーザーさん]

何度か書き込みあるプラウド六甲赤松町はえらいことなっとるねんな。個人破産で管財人の売り出しらしいが坪当り220万が築5年で売り出し167万。よくみたら同じ物件が2年も買いてつかへんのとちゃうの？なんぼやったら約定するねんな。駅5分やで。高く売れる所有権なら破産せんですんだんかもな。残念な話やが困るんはこいつの後に物件売りたい普通の人らや。最初に安物の値段ついてるから周りのり数千万安くても決まらへんねん。こんなリスクもあるんやで。

https://mansion-market.com/mansions/detail/100296

[184: マンション検討中さん]

ここは現金での購入となりますので、売る時に値下がり二束三文になるかもしれないのは承知の上です。
主人が寝たきりになる事は考えてもみませんでしたが、車含めローンは無いし保険と貯金でなんとか子供の高校卒業くらいまでは塾なども含めて生活はできるくらいはあるし。そこまでに対策します。
小学校はもう決まっていますが、中高は合格いただけないと(笑)
このマンションからですと、どこへ決まっても電車通学どんとこーい！です(笑)
戸建ても悩んだんです。でも戸建てとマンションのお付き合いの煩わしさを考えた時に、人付き合いを出来るだけしたくない私はマンションが合うのかなと。
賃貸で探しても気に入った部屋や場所が無くてここになりました。
ここも長く住むつもりが無いからか、賃貸みたいな気分ですけどね。

[185: 匿名さん]

そうですね、純粋にいい場所なんですよね〜
だからこれだけ盛り上がるんでしょうね。

自分自身がずっと住み続けて、資産として子供たちに残す予定（と言っても70年後の所有権マンションがどれほどの資産か甚だ疑問ですが…）が無ければ、選択肢として有りかと思います。

[186: 匿名]

ここを買うべき人のモデルケースですね。
こういう方以外は買ってはいけませんね。

[187: マンション検討中さん]

18日以降、申込で行かれた方、どれくらい花が貼ってあったか教えてください！

[188: マンション検討中さん]

パッと買って必要時期だけ住んだらパッと引っ越せるなんて羨ましい。ここはどうしても定借が引っかかって決めかねる。
大規模マンション繋がりでプレミストも調べてみたら、高くて売れない部屋と条件が悪い部屋しか残ってなさそうだ。阪急本線まで徒歩10分圏内の小規模マンション以外でいいとこ無いかな。

[189: 匿名さん]

>187
購入者でここ見てる人いるのか？

[190: マンション検討中さん]

>189

定借での購入に不安がないなら見ないだろうね