プラウド夙川コートテラスってどうですか？

[マンコミュファンさん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/kansai/mansion/chitosecho/index.html
売主：野村不動産株式会社関西支社
施工会社：大鉄工業株式会社
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

物件名 プラウド夙川コートテラス
販売時期 平成29年11月上旬 (予定)
※予告広告
所在地 兵庫県西宮市千歳町11番(地番)
交通情報
東海道線 「さくら夙川」駅 徒歩4分
阪急神戸線 「夙川」駅 徒歩7分
阪神本線 「西宮」駅 徒歩10分
種別 マンション
敷地面積 7,093.28m2
土地権利/借地権種類 定期賃借権
借地権の種類と期間 一般定期借地権（転借地権）/引渡日より2088年11月まで
建築確認番号 第BVJ-S17-10-0150号（平成29年3月31日）
用途地域 第一種中高層住居専用地域・その他(安井地区地区計画、第3種高度地区)
構造・規模 RC造(一部鉄骨造) 地上4階
建物竣工時期 平成30年10月下旬 (予定)
入居時期 平成30年11月下旬 (予定)
分譲後の権利形態 敷地は専有面積比率による一般定期借地権（転借地権）の準共有
総戸数 104戸
販売戸数 未定
※販売戸数が未定の場合のご注意
　間取り、専有面積が変更になることがございます。
　これらと、その他の未定部分については本広告時までに確定致します。
　予めご了承下さい。
予定販売価格 未定
間取り 3LDK ～4LDK
専有面積 73.57m2 ～ 106.15m2 (トランクルーム面積含む)
バルコニー 10.86m2 ～ 21.77m2
管理費(円)/月額 未定
修繕積立金(円)/月額 未定
管理準備金(円)/引渡時一括払 未定
修繕積立基金(円)/引渡時一括払 未定
管理形態 区分所有者全員により管理組合を結成し、野村不動産パートナーズに委託
売主 野村不動産株式会社関西支社
施工 大鉄工業株式会社
お問い合わせ プラウド夙川コートテラス
TEL:0120 - 174 - 104
定休日：水・木曜日
営業時間 [平日] 10:00 ～ 17:30
[土・日・祝] 10:00 ～ 18:00
情報更新日 2017/07/03
次回情報更新日 2017/07/17

[126: マンション検討中さん]

夙川は駅前だけみて判断する人が多いので過剰人気にならなくていい。高級住宅街には地元の車はまず通らないようになってる。

駅前にショッピングモールやファミリーレストランやユニクロが欲しい庶民はニュータウンや伊丹や阪神沿線に住む方がいいだろう。

夙川と西北と梅田を同じ枠で捉えるのがすでにお察しさんだが、西北が寂れてるように見えるのは目の病院にいかれた方がいいだろう。

梅田が駅も街も綺麗と見えるのは心の病院にいった方がいいだろう。

[127: マンション検討中さん]

やまほどええまんしょんでてますやん
それもおもとめやすいねだんで

■【新着物件！！】ライオンズマンション苦楽園
【所在】兵庫県西宮市樋之池町　阪急甲陽線苦楽園口駅徒歩12分
【概要】価格：4,180万円
　　　　専有面積：86.19m2　3LDK+S
　　　　所在階 / 階数：3階/7階建
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■マ－クス夙川松園町
【所在】兵庫県西宮市松園町　阪急神戸線夙川駅徒歩7分
【概要】価格：5,480万円
　　　　専有面積：96.70m2　1LDK+S
　　　　所在階 / 階数：1階/4階建
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■夙川苦楽園口レジデンス
【所在】兵庫県西宮市神園町　阪急甲陽線苦楽園口駅徒歩8分
【概要】価格：4,480万円
　　　　専有面積：78.35m2　3LDK
　　　　所在階 / 階数：2階/6階建
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■ヒルズ夙川菊谷町
【所在】兵庫県西宮市菊谷町　阪急甲陽線苦楽園口駅徒歩5分
【概要】価格：4,880万円
　　　　専有面積：78.43m2　2LDK
　　　　所在階 / 階数：2階/4階建
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■プラネスーペリア西宮北口
【所在】兵庫県西宮市芦原町　阪急神戸線西宮北口駅徒歩8分
【概要】価格：4,280万円
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　　　　所在階 / 階数：2階/10階建
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■レジデンスコート夙川城山
【所在】兵庫県西宮市城山　阪急甲陽線苦楽園口駅徒歩12分
【概要】価格：5,380万円
　　　　専有面積：102.35m2　3LDK
　　　　所在階 / 階数：4階/4階建
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■ステイツグラン夙川
【所在】兵庫県西宮市大谷町　阪急神戸線夙川駅徒歩14分
【概要】価格：5,280万円
　　　　専有面積：84.28m2　3LDK
　　　　所在階 / 階数：2階/6階建
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■ローレルコート夙川レジデンス
【所在】兵庫県西宮市大谷町　阪急神戸線夙川駅徒歩12分
【概要】価格：5,480万円
　　　　専有面積：86.73m2　2LDK
　　　　所在階 / 階数：7階/7階建
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■ワコーレ夙川ザ・ガーデンズ
【所在】兵庫県西宮市若松町　阪急神戸線夙川駅徒歩7分
【概要】価格：5,300万円
　　　　専有面積：80.40m2　3LDK
　　　　所在階 / 階数：3階/4階建
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■アーバンビュー夙川霞町
【所在】兵庫県西宮市霞町　阪急神戸線夙川駅徒歩6分
【概要】価格：5,380万円
　　　　専有面積：83.97m2　2LDK+S
　　　　所在階 / 階数：2階/7階建
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■ジオ・ウェリス西宮北口
【所在】兵庫県西宮市両度町　阪急神戸線西宮北口駅徒歩4分
【概要】価格：5,280万円
　　　　専有面積：90.12m2　3LDK
　　　　所在階 / 階数：2階/14階建
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■ライオンズ苦楽園グランフォート
【所在】兵庫県西宮市樋之池町　阪急甲陽線苦楽園口駅徒歩8分
【概要】価格：4,180万円
　　　　専有面積：70.45m2　3LDK
　　　　所在階 / 階数：2階/6階建
http://www.mansion-review.jp/su/?wIGt

[128: 匿名]

>>127 マンション検討中さん

ほんとですね…
新築からの下落率、はんぱないんですね…

[129: 匿名]

>>128 匿名さん

うん？上の物件は全然下落してないどころか新築時と同じかそれ以上が大半やん。適切な値段で買って立地もええから皆さんきちんとこうてくれるいうことやな。マークスの部屋買おう思うたら今なら新築一億こえるやろ。つうことは10年後に半額いうことやな。

[130: 匿名]

>>129 匿名さん

事情があり、今新築マンション買った大場かものです…

[131: 匿名]

売り出し価格と成約価格とは別と云う事は常識や。
仲介業者は売却依頼を受ける為に甘い査定をする事も多い。
馬鹿価格で売り出して、反応が全くない状態を見てから価格を下げさせる
のがよくあるケースやね。
高値取引は流布され、安値取引は水面下で処理される事が多い。
プロ向けだったレインズも、素人でも成約価格をネットで見れる様になってる、
ビックリする位の安値取引事例があるで。

[132: 匿名さん]

ブリリアって定借ですか？

[133: 匿名]

>>131 匿名さん

売り出し価格じゃなく成約価格見ていうとるねん。もうレインズいらんねんよ。中卒でもできる不動産屋仲介の価値の源が崩壊しとるんや。夙川でビックリするような安値取引なんかあるかいな。どこの事例やねん、言うてみんかいな。マークスがもっと安かったらなおさら新築は大暴落確定やん。これから定期借地権と新築は情弱の老人と旧資産家相手にはめ込むしかないんよ。特に定借は見た目だけ安いから見栄張り相手にはチャンスなんやで。建物派手にできるしな。

[134: 匿名]

>>132 匿名さん

所有権ちゃう？坪400がほんまなら定借やとすると所有権で坪500やがな。バブル以降の関西過去最高価格や。坪400でも誰が買う言う話や。

[135: 匿名]

＞＞133
出鱈目ぬかすな。ノムコムの１１月上旬更新の売り物件情報やないかい！
おのれは「やまほどええまんしょんでてますやん」と言ってるやんけ。
「出てますやん」は在庫が有る事を指し、成約済みなら「終わってますやん」
と言うのが常識なんや。素人が中途半端な知識を振り回すなよボケ。

[136: 検討板ユーザーさん]

>>135 転売仲介屋さん

127はワシとちゃうやろ。勘違いしてプロ様が中途半端にヒステリーおこすな仲介。上の物件で成約済みの部屋は全然下落してないどころか新築時と同じが多いとかいとるんやろFラン。

ほいで、夙川ビックリするような安値取引はどこなんや？お得意のレインズで教えてくれや？どの物件のどの部屋や？市場が歪みまくってるなら業者様は自己売買で儲け放題やな？脱手数料人生や。ほら、どこやねん？

[137: 匿名]

なぜそんなに喧嘩腰…？？
素人にはわかりません。

[138: eマンションさん]

>>137 匿名さん

不動産屋はアホしかいないよ

１３１などで日本語わからず

尋ねられてもいないことを

突っ込んでくるくだり最高さ

営業の口車で

定借や両手にのらないようにね

[139: マンション掲示板さん]

>>131 匿名さん

自称素人に弄られる自称プロ。
あーあ。笑

[140: 匿名]

不動産屋なんてバカにされてることを分かっていないプロ。

[141: マンション掲示板さん]

>>140 匿名さん

日本語が？？

[142: 匿名さん]

最近の夙川のガラの悪さは阪神間でも際立ちますね

[143: 匿名さん]

ウエメセで主ぶってるけどガラ悪いのは
このスレの3.4個の書き込みだけやんね〜
可愛いものです

大阪市内のタワマンと
京都の投資マンションにいってごらん
デベ屋と仲介屋と転売屋と
ヤカラ住人とクズ投資家の＊＊よん

[144: マンション検討中さん]

駅近で3沿線
しかし借地権

売るにも売れないだろうし、子供にマンション譲るにしてもずっと住み続けれる訳じゃないし。
住めば住むほど先に不安を感じないといけない我が家なんてw

[145: 匿名さん]

18日〜26日が第1期の申込期間。
70戸売り出して、何戸売れるのか。
これだけ、定借やめとけ！値段高過ぎ！って言っても買う人間おるんやろなぁ。。。
要望書出したけど、買わへん人も結構いるんやろうけど。

[146: マンション検討中さん]

場所がいいだけに悩みまくったけど、やっぱり借地権はみんなに反対されたわ。
そらそうやんな。
友達や親戚が借地権でマンション購入悩んでたら止めとけ言うしな。

[147: マンション検討中さん]

忠告

マンションの定期借地権はあかんねん

価値のないものをやたら安く見せるたけ

浮いた金で見た目を派手にしてさらに惹きつける

実際は値下がりしなくてもランニングコストたすと土地もないのに総コストは所有権以上

むしろ土地の担保も実績もないので暴落し真っ赤っか

さらに派手な設備と外観と植栽での後先考えない莫大な修繕金

これを三代先の70年後、2089年まで続ける宿命

子孫にはただの負動産

せやろ

[148: マンション検討中さん]

ほんと負動産。
賃貸みたいなもんですね。
賃貸より高いし。
どなたか言ってたように、3沿線使えても毎日3沿線使うわけじゃないし。考え直します。

[149: マンション検討中さん]

ネガティヴな意見が多いですが、第1期どれくらい売れるんでしょうね

[150: 匿名さん]

マンションの所有権ってそんなに大事ですか？
所有権のマンションが50年くらい経った後、建て替えとかになった場合、
解体費用とかその時の建築費用とかってどうなるんでしょうか？
そもそも実例ってあるんでしょうか？

[151: 匿名]

>>150 匿名さん

私なりにこのスレで勉強したことの理解です。

1.中古の値段の安さに飛びつかれる

しかし

2.仲介で定期借地権の話をきいても理解できず避けられる
3.検討に入ってもランニングの高さと資産下落の早さに恐怖を感じ購入を諦める
4.購入したくても中古でローンが組めず脱落する

5.値段が下がる
6.買い手がつかず値段をまた下げる
7.値下げの履歴だけが残る

8.安さだけで飛びつく人が最後に買ってくれる

以下繰り返し

定期的借地権のリスクは資産価値下落による負動産化であり、40-70年先に解体が決まっているかどうかは関係ないかと。現実として誰もそこに価値を感じないから需要がなく、値段が下がるのでしょう。理屈より現実が正解ではないかとおもいます。

5年後に死ぬことがわかっているなら、負動産化するもしれない65年目の所有権と、確実にチャラになる65年目の定期借地権では後者がいいでしょう。それ以外に買うメリットが思いつきません。ただそれなら賃貸でいいですね。

70年先のことを考えてマンションを買う人はおらず、それなら優良な土地をお持ちになるのが確実ではないでしょうか。建物を解体してくれる価値より、一生残る土地の価値。

[152: 匿名さん]

ここは、いま出てる値段で買ったら、野村不動産は一戸当たり1000万円は利益出てるやろなぁ。
やめた方がいい。

[153: マンション検討中さん]

要望書出したけど、やめます。
他の所有権の中古か、戸建て、他の不動産物件探します。

[154: 匿名さん]

神戸みなと元町駅前プロジェクトも定期借地ですが計画頓挫してますね。土地が余ることが確定している世の中で定期借地は負の遺産かもです。

[155: マンション検討中さん]

いざとなれば賃貸で貸せばいいのでは？売却しようとすると定期借地権は苦しくなるのでしょうが、、

[156: 通りがかりさん]

少子高齢化で空家が増えるとよく言われますが、今後アクセスの良い好立地の場所は関係なく売れる気がします。駅がなくなったり、空飛ぶ乗物が出来ればわかりませんが、山手の一戸建より需要はあるかと思います。
建石通りのグラメも即完売したようですし、今後積水や野村のような大きいデベは、高すぎる価格を定借で抑えて、将来もう一仕事する為に土地を確保または、オーナーと切れない関係を築いていくのではないでしょうか。
そうなると銀行としても中古の定借用ローンを作るかも…？というか築５０年のマンションなら所有権でも土地を自分で何か出来る訳でもなく同じなのでは？

[157: マンション検討中さん]

定借だと年数経つごとに支払いは高く、価値は二束三文で売りたくても売れない。
買ったつもりでも所詮人の物。
売るなら買ってすぐ買った値段より大幅に値引きしたら売れると思いますが、需要と供給で考えても欲しい人がそもそも少ない。
このマンションの価値は駅近だけなので、相場の賃貸より安ければいいな。程度しか値段つかないですよね。
自分の物にもならないのに賃貸より高くつく上に不動産価値は無しなので賃貸の方がマシですね。

数年後売ればいいや→買いたい人いない。
賃貸で貸せばいいや→赤字。赤字にならない金額だと借り手はいない。

[158: マンション検討中さん]

少子化で空き家が増えるのは不便な場所だけ。
好立地で買えるのは今も未来もお金持ってる人だけ。そこは何も変わらないよ。

[159: 匿名さん]

>>155 マンション検討中さん

いざとなるリスクを背負ってまでここを買うのは何故でしょう？
そこまでリスクを背負って得たいリターンはなんでしょう？

ランニングがかかっても賃貸需要は見込めるのでキャッシュフローは赤にはならないでしょうが、出口がないので突っ込んだ資金は戻ってこないかと。

シンプルに疑問なんですか、そんなリスクを背負えてキャッシュに余裕があるなら、駅近で100戸もあり売るのが難しいなら間違いなく賃貸もたくさん出ると思いますから、最初から借りればいいのではないかと思うのです。

[160: マンション検討中さん]

>>159 匿名さん
一番の理由はやはり場所でしょうか。オリンピック特需で、建設費が高騰している今、どこのマンションを購入するのもリスクをはらんでいるかと思います。夙川で三駅利用可能な立地にマンションが建設されうるのは今後暫くないでしょうから、次にこの場所で購入できるのは数年先でしょう。
オリンピックが終われば、今度は消費税の増税が控えています。
タイミングと場所ですかね。
賃貸にしないのは住宅ローン控除をうけるため
です。

[161: マンション検討中さん]

>>159 匿名さん
失礼しました。オリンピックの前に消費税増税ですね

[162: マンション検討中さん]

初めから賃貸目的で買う人はオールキャッシュの方だけかと。
地代も将来増減するでしょうが、70年払っても高々１０００万程です。
この立地の所有権野村が＋１０００万で買えるでしょうか？（建築費が下がれば別ですが。）
不動産屋ならともかく今から住む自宅を売却ありきで買いたくはないものです。
一戸建よりは長持ちし、結果ランニングコストは安いように思いますが。
そうでもないのかなあ。

[163: 匿名さん]

中古の話ですが、東京都心部のように近くの中古所有権1億が定借7000万なら山ほど買い手はつくとおもいますが、夙川で中古所有権が5000万で売ってるのに中古定借7000万では売れないとおもいますがどうでしょう。

夙川で新築所有権1億がじゃんじゃん売れる時代がくれば定借7000万もじゃんじゃん売れるでしょうが、すでに阪神間の億ションはあまり売れてないようで、そんな時代は難しいかおもいます。夙川はローカルな実需地域なので投資や外国人マネーはないでしょうし、実需も富裕層は戸建の選択肢がありますし、利便を求めるサラリーマンは7000万以上は総額として難しいでしょう。

よってここの定借は定借としては割高で価格が維持できるとは思えません。ただ、値段が見た目はこのご時世では安いので新築時は売れてしまうというのが見立てです。この価格帯は絶妙かと思います。

[164: 匿名さん]

>>160 マンション検討中さん

場所が理由ならここはよいですが、新築縛りで考えるのがあまり理解できません。築浅の中古の方がこの数年より遥かに質が高いのですが。

売れ行きが鈍化しているといってもまだ売れているのは、駅近の物件に高くても資産価値と利便性を求める人が増えたいるからと言われています。つまり出口ありきです。

逆にいうなら、便利でも資産価値がないなら買う人は少ないとなります。都心部のタワマンや郊外の駅近本線を求める人は特に資産価値には非常に敏感です。

ローン控除を気にされているのですか。最大年40万の削減よりランニングコストと資産下落の額の方が遥かに大きいと思いますが。

[165: マンション検討中さん]

結局売れ行きはどうなんでしょうか？
お金がある富裕層の方は別ですが、サラリーマン世帯の電車通勤にとって、
駅近はやはり魅力です。
戸建てに憧れはありますが、同じくらいの返済額で考えた時に
阪神間ではやはり立地・建物の仕様が落ちる為、
それこそ将来土地の価値しかつかず、それも立地的に微妙な気がします。
リフォーム費もかなりかかるのではと不安です。
皆さんが言うように賃貸が一番リスクがないかもしれませんが、
それは味気がないというか・・・
買う時期を待てる方はオリンピック後が良いかもしれませんが、
主人の年齢を考えると完済時の年齢も気になります。
似たような状況の方はいらっしゃいますか？

[166: 検討板ユーザーさん]

住宅ローン控除だの地代だの解体金だのが気になって賃貸で乗り切るだのいうとるようなお金カツカツの人とか、資産価値は何にも気にせんのに戸建と比較した時の修繕費の知識もないレベルの人が定期借地権ましてやこんな値段で買うたらアカンて言われてるのに、正反対の理屈つける人多いな(笑)。戸建が土地の価値しか残らんとかここはハナから土地がない上に建物の価値が確実に消滅するんやけど何いうてんねんな(笑)。どう思いますって誰かに背中押してほしいだけならここに来ず営業と話したらええんよ。世間知らずがトンチンカンな理屈こねくり回してもしゃあないで。どのみち七十年後や定年後には絶対に他人には売られへん。そんな心配する前に五年十年先の仕事や子供の変化の心配した方がええやろ(笑)。その時に大量のローンが残ってて売っても安値やから現金突っ込まざるをえんとか残債ありで身動きとれんようになるとか想像せんと。定借は皆さんみたいなんが買ってしまうから結局どこかで投げ売りになって変な前例がついて自分のせいじゃなくてもどんどん安くなるんやで。ここの100世帯が全員高値で我慢できる保証がどこにあるねん。破産する人もでたらそんなもんガタ落ちや。やめとき。悪いことは言わん。

[167: 匿名]

まあ、そうやな。
定借マンションに資産価値云々なんてナンセンスそのもの。
それこそ耐久消費財を買う感覚でないとアカンわ。
又、土地持ち分があったとしても猫の額ほどの共有持ち分では価値は限られる。
実需でも購入に際して必要以上に資産価値を意識する様な貧乏人は賃貸住みが正解やで。
不動産を持てば誰でもそれなりの資産家になれたのは高度成長期の時の事。
右肩上がりの時代と、右肩下がりのこれからの時代の違いを理解すべきや

[168: 匿名さん]

お馴染みのバブル自慢の方ですね。

バブルでなくてもこの14.5年にまともな場所にマンション買った人はリーマンショック前も含めてほぼ美味しい思いをしていますよ。資産家になれずとも住宅費はほぼかからないぐらいには。

徒歩10分で夙川なら半分が値上がり、西北なら8割が値上がり、JR芦屋ならほぼ値上がりです。何故なら相対的に安かったのと、よい立地に土地があったからです。所有権で。

新築が出て買ってくれる人がいるのはありがたいですね。お陰様で安く買えた時期の物件の値段が全く落ちず含み益がどんどんつみあがっています。

[169: マンション検討中さん]

何で周りもみんな揃ってやめとけと言うのか、よく考えてそれでもいいなら購入したらいいと思いますよ。
駅近だけで、後の事を考えた上でここまで出せるなんて凄いなぁーと思います。
計算できないのかな？人生設計立てれないのかな？あ。捨てるほどのお金がある人なんでしょうね？
それなら西北駅前中古の方が余程価値あるのに。

賃貸だと味気ないって、人の土地の上なんだからここも賃貸みたいなもんでしょ？
手に入れたマイホームと思ってるのは自分達だけで、少なくとも定借を知ってる周りの人からの価値は高い賃貸みたいなもん。その程度ですよ？

[170: マンション検討中さん]

所詮人の土地ですからね
借りてますからね
購入されるなら老後の計画もきちんと考えられた方がいいよ
ここじゃ計画通りどころか想定外の結末になる可能性の方が高いから手を出したがらないんだけどね

[171: 匿名]

私は永年ノンバンクで管理の仕事をしてきたけど、
破産者には一定の共通項があるね。
物事を近視眼的にしか見る事が出来ず、根拠なき楽観論に支配される人物ね。
まさに１６８みたいな人物ですよ。

[172: マンション検討中さん]

定借のグランドメゾンはなぜすぐに完売したんでしょうか？
積水ハウスの営業マンが優秀なのか、頑張ったんでしょうか？

苦楽園口２分の賃貸も人気ありましたし、駅から２分、５分、８分でかなり価値観が違うんでしょうか？
ご教示お願いします。

[173: 匿名さん]

ノンバンクで管理屋w
しかも168は所有権推しだよねw

[174: 匿名さん]

>>172 マンション検討中さん

売れちゃうんですよ。
安くてお得と勘違いする人が多いから。
ここも完成までに完売するでしょうね。

でも中古になると売れないんですよ。
理由は他の方がかいてる通りです。

[175: マンション検討中さん]

ただただ安いからですね。

ランニングコスト高い事については計算が出来ず計画も立てれないのでしょう。
売ればいい貸せばいいと軽く考えていても、売りたい金額貸したい金額では無理でしょうね。