リーフィアタワー海老名アクロスコート

[マンション検討中さん]

リーフィアタワー海老名アクロスコートっていかがでしょうか。
駅にも近くて、便利なショッピングエリアもあって、良さそう。
ご意見や情報をお願いします。

所在地：神奈川県海老名市めぐみ町５１２番１１
交通：相模線「海老名」駅　徒歩4分
　　　相鉄本線「海老名」駅　徒歩3分
　　　小田急小田原線「海老名」駅　徒歩3分
間取：1LDK～4LDK
面積：45.25m2～120.65m2

公式URL：https://www.odakyu-leafia.jp/mansion/ebina-tower/index.html
売主：小田急不動産株式会社　三菱地所レジデンス株式会社　小田急電鉄株式会社
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社：小田急ハウジング株式会社（予定）

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[8386: 職人さん]

一時金を入れて月額を抑えているように見せたいのがデベロッパーの意向かと思います。
それを理解して買うか買わないかを判断するのが良いでしょう。

もうすでに検討外にしているのであれば、この板には御用がないかと思いますので、
検討中の板に移動されるのがよろしいかと。時間の節約にもなりますし。

[8387: マンション検討中さん]

修繕積立金不足は売却にも不利だよ。
後から増額するのは色々難しいし、段々払わなくなる人も出てくるから、あらかじめ多目に積み立てておくのも一つの考えだと思うよ。
多く積んで、後年、積立を減額するのは簡単なんだからさ。
強引(？)かも知れないけど、初期の積立金が安いうちに対策を開始するのがいいと思うけどね。

[8388: 検討板ユーザーさん]

>>8387 マンション検討中さん
たしかにはじめから高めにした方が良さそう。
https://www.fujitsu.com/jp/group/fri/knowledge/opinion/2018/2018-10-4....

[8389: マンション検討中さん]

タワーマンションは築15年以内に売った方がいいと思います。
修繕積立金が将来三倍以上になるのは確実ですので普通の家庭では負担が大きすぎると思います。
本来は均等払いにして新築当初から積立金額を多めにするべきですが売主は売らんがために当初のランニングコストを低く見せて買いやすいように積立金を低めに試算しています。

[8390: マンション検討中さん]

>>8383 匿名さん
全然高い計画になってないから問題なんだと思いました
高いなら問題ないですね

[8391: マンション検討中さん]

>>8386 職人さん

一時金入れても修繕積立金と管理費の合計は、グレーシアより30年で100万円程度安くなるし、永住ならさらに毎月1万円以上グレーシアが高くなる。
これじゃどっちがNo.1マンションかわからんがな。

[8392: 職人さん]

修繕積立金の肝は収入部分だけでなく支出部分の話も重要です。

例えば、５年程度で管理会社の再検討を行なって、小田急から日本ハウジングなどに変更して
コンシェルジュサービスをなくせば毎月の管理費を数千円カットできます。その分を修繕積立金に変更するということも可能です。
この辺りは管理組合の質によるので購入する私たち次第であります。

結局、積立不足起こすようなマンションは理事会が機能していない、住民が無関心、管理会社が不誠実（特に大京系）など引き渡し後に差が出てきます。
それらを今から推測するのは困難でしょう。

どんなに修繕積立金が高くても、理事会に愚か者が集まれば、すぐに底をついてしまうのです。
そのため現時点でできることは現実的な最低限の計画が整っているか、国交省のガイドラインに沿っているかを見るしかないのです。

[8393: 職人さん]

どうしても修繕積立金心配な方はまずガイドラインを読みましょう。
額がどのように決まっているのか根拠を把握してからの方が納得もできるでしょう。

https://www.mlit.go.jp/common/001172737.pdf

３ 修繕積立金の額の設定方法
長期修繕計画における計画期間の推定修繕工事費の累計額を計画期間（月数）で除
し、各住戸の負担割合を乗じて、月当たり戸当たりの修繕積立金の額を算定します。
また、新築マンションにおいて、購入時に修繕積立基金を負担する場合の月当たり
戸当たりの修繕積立金の額は、上記で算定された修繕積立金の額から修繕積立基金を
一定期間（月数）で除した額を減額したものとします。
なお、大規模修繕工事の予定年度において、修繕積立金の累計額が推定修繕工事費
の累計額を一時的に下回るときは、その年度に一時金の負担、借入れ等の対応をとる
ことが必要です。また、災害や不測の事故などが生じたときは、一時金の負担等の対
応に留意が必要です。

[8394: マンション掲示板さん]

>>8392 職人さん

すみません、コンシェルジュサービスが良くてここにしたんですが無くしてしまうんですか？

[8395: マンション検討中さん]

ももレジさんも言われているようにここの管理費は嵩んでしまっているようなので早めにコンシェルジュは無くしてしまったほうが良いですね。
それには賛成します。
https://mansion-madori.com/blog-entry-5508.html

[8396: 匿名さん]

いや、ここの管理費は安いでしょう。
ここで高いと言ってたらどこのマンションも住めないですよ。

特に修繕費が毎月40000円まで上がるグレーシアに比べてればここは全然安いです。

[8397: マンション検討中さん]

管理費と修繕費を混同してませんか？

[8398: マンション検討中さん]

>>8397 マンション検討中さん

あえて混同させると20年後はリーフィアが月約6万、グレーシアが約7万てな感じでしょうか。リーフィアがコンシェルジュがいるのに関わらず。
よくリーフィアは修繕積立金が甘いという意見がでるが機械式駐車場かどうかで維持費が相当変わってくるんだよね。またグレーシアの建物一棟に占める戸数が少ないことも影響しているでしょう。

[8399: マンション検討中さん]

上で誰かが指摘していたとおり、コンクリが良くないと建物自体の修繕サイクルが早くなる可能性もあるし、個人的にはエレベーターの改修費用が甘いように見える。

あと、グレーシアと比較するのは意味ないよ。
問題はリーフィアが大丈夫か否かだから。
ちなみにあちらさんは、コスパが悪いと判断されれば、最後は機械式駐車場を放棄出来るからね。
無くても困らない設備だし。

[8400: 匿名さん]

>>8398 マンション検討中さん

すみません、ここの管理費は月6万まで上がるのでしょうか？
最終的に月3万までと伺っていたのですが。。。

[8401: マンション検討中さん]

.>>8400 匿名さん

修繕積立金と管理費の合計で最終的に6万ぐらいにはなるでしょう。

[8402: マンション検討中さん]

>>8399 マンション検討中さん

確かに仰る通り、グレーシアより安いからうまく行くのか？って言われるとそういう訳ではないですよね。

ここの管理組合に期待します。
ちなみに、私もコンシェルジュの廃止には賛成です。

[8403: マンション検討中さん]

>>8399 マンション検討中さん
パンフレットにあるようにコンクリート強度はリーフィアもグレーシアも同じ30Ｎ/?以上、最大70Ｎ/?。
しかも橋梁に強い三井住友建設なので、劣化をそこまで気にしなくて良いのでは。
エレベーターは書き込むなら根拠を提示してくださいね。場合によっては多少の見直しは必要かもしれませんし、そのままでいいかもしれません。

グレーシアで機械式駐車場を放棄すれば管理費を相当上げざるを得ないでしょね。誰でもわかる話です笑。

[8404: 匿名さん]

>>8403 マンション検討中さん

それではなんでこちらは耐久、可変の基準を満たせていないのでしょうか...？

[8405: マンション検討中さん]

そうだね。
小田急からは全く説明がないけど、どうしてフラットの耐性評価でグレーシアと差をつけられているのか知りたいね。
かぶり厚が少ないのかな。

[8406: eマンションさん]

>>8403 マンション検討中さん
多分その以上、最大の範囲が広く、実際の値か見た目上分からないから同じと混同してしまうのかと。

下記のホームページでは違う様です。
>>8372 マンション検討中さん

[8407: マンション検討中さん]

劣化対策等級3だと、フラットの耐久可変基準を満たすみたい。

等級３　⇒　75～90年程度、大規模改修工事が不要
等級２　⇒　50～60年程度、大規模改修工事が不要

仮にリーフィアが等級2だとすると、50年後頃には大規模改修が必要になる。

今の修繕計画では50年後までは考慮されてないから、その頃になって急に問題化するんだろうな。

[8408: マンション掲示板さん]

>>8407 マンション検討中さん
まー、どちらかと言えばリーフィアは立地が1番上のアピールポイント。グレーシアは鹿島や階高も贅沢にしてるところから、建物や部屋の中の仕様を1番上のアピールポイントにしてそう。そしたら、自ずと建物は修繕計画75?90年程度まで持ったとしても不思議では無いかもね。

[8409: 匿名さん]

50年と75年では大分違うね。
やはり修繕計画はある程度長期を見据えないと、いずれ問題化するように思います。
修繕費は早いうちに値上げした方が良さそうです。

[8410: マンション検討中さん]

>>8409 匿名さん
同感です。多分グレーシアの修繕費が高いのは機械式駐車場だけが理由じゃなく、鹿島やデベロッパー方針可能性もあると思う。

将来を真剣に考えてるタワマンほど、当初の2倍以上などあげるなどは聞くので、75～90年程度持つにせよ高めで持っておく的な。

リーフィア修繕費比べて安いと言ってる方もいらっしゃるが、修繕費は売主は低くても痛くも痒くも無く、寧ろ集客上安くしたい。

デベロッパーの言い値にならず、まずは修繕費を早いうちに上げてく事が本当に重要だろうね。

[8411: 購入者]

>>8409 匿名さん
50年先まで考えてマンション買う人って、どれだけ居るの？

[8412: マンション検討中さん]

で、結局整理すると

グレーシアの修繕積立金は38000円まで上がり
リーフィアの修繕積立金は28000円まで上がる。

この差はほぼ機械式駐車場と2棟タワーか1棟かの違いで説明できるのだが。
それ以外の要素はどちらが高いか低いかは誰も証明できませんので20年後まで待ちましょう。

[8413: マンション検討中さん]

あなた、小田急の回し者？

グレーシアは関係ありません。
リーフィアの修繕計画が長期で評価しても適当か否かがポイントなのです。
値上げするなら早い方が傷が浅いです。

[8414: マンション検討中さん]

あとこれも明確になっていますね。

>リーフィア : 等級２　⇒　50～60年程度、大規模改修工事が不要
>グレーシア : 等級３　⇒　75～90年程度、大規模改修工事が不要
>と、劣化対策等級の差がある。

正直、どっち選んでも満足できる結果になると思いますよ。
コスト抑えつつ駅近いリーフィアに住むのか、品質の高いグレーシアに住むのか。

[8415: マンション検討中さん]

どうしてすぐにグレーシアと比較したがるんだろう。
グレーシアが10年もとうが、100年もとうが、リーフィアには関係ないんだけどね。

維持コストはデベの都合で過小評価されている可能性があるから、気をつけないとね。
(30年目後以降については、目をつぶるとか)

[8416: eマンションさん]

やっぱり、コンシェルジュは無駄なのね
それに、修繕積立金こそ資産なのね
リーフィアにしなくてよかった

[8417: マンション検討中さん]

>>8400 匿名さん
おめでたいですね
タワーマンションは40年後とかにエレベーターのリプレースや電気設備の交換、ALC壁の補修とか考えると管理費と修繕費合わせて6万は覚悟しています

[8418: 買い替え検討中さん]

>>8413 マンション検討中さん

じゃ機械式駐車場があるグレーシアはどんだけ上がるんだっていること。

[8419: 買い替え検討中さん]

>>8416 eマンションさん
資産というより不良資産だな。
グレーシアは38000円の積立金を払い続けなければならないとう債務を背負うことと同じ。
その維持費のせいで皆敬遠するから売却価格は大幅に下がることになる。
一方リーフィアはコンシェルジュがあるエリアNo. 1なので、かつ維持費も競合より低いとなれば、それ程資産価値の低下は心配ないだろう。

[8420: 匿名さん]

>>8414 マンション検討中さん
大規模修繕90年程度不要とか言ってるし、グレーシアはスラム化決定です笑笑。

[8421: 匿名さん]

>>8414 マンション検討中さん
俺生きてないしそんな先のことどーでもえーわ笑。

[8422: 匿名さん]

基本的にグレーシアは余計なものが多いですね笑笑

ジムに無駄に高い品質、機械式駐車場。
金食い虫になってしまって将来の維持費がどうなることやら笑

[8423: 名無しさん]

今日内覧会行ってきました。
エアリーガーデンは期待してなかったのによかったです。

[8424: 名無しさん]

思ったより広く開放感ありました。
商業施設の上の屋上ガーデン的な。

[8425: 匿名さん]

>>8419 買い替え検討中さん

確かに、商業施設はいつかなくなるかもですが駅はまずなくならないですね。

そう考えたときに駅に近い価値とサービスのグレードでリーフィアがNo.1なのが明らかですね。

[8426: 購入経験者さん]

なんか粘着してここの悪口書く気持ち悪い人がいます。それらの方はここには絶対に来ないでね

[8427: 契約済みさん]

リーフィアNo.1 とかわざとらしい書き方は悪口と同じです。

[8428: 販売関係者さん]

相対的なNo1 は人によって異なりますし、
絶対的なNo1 は海老名立地である以上50歩100歩、論じるだけ無駄でしょう。
それぞれの生活にあったマンションを選べば良いのです。

[8429: マンション検討中さん]

>>8426 購入経験者さん
具体的にどれのことですか？
グレーシアの悪口はいくつか書き込みがありますが、リーフィアの悪口はどこにも書かれていないように思います。

[8430: 匿名さん]

>>8429 マンション検討中さん
凄い、この返し。
昔いて低グレード連呼してた人と全く同じ返しですね。
低グレードのどこが悪口なんですかー、って。また復活したんですかね。だとしたらまた盛り上がりそうです。個人的には楽しみではありますが。

[8431: 評判気になるさん]

気づかないのでしょうかね？
No.1と褒め殺しするのは、悪口と同じと言われているのを。

[8432: マンション検討中さん]

褒めても貶しても悪口認定。。。

[8433: マンション検討中さん]

私はグレーシア契約者ですが、マンションマニアさんが言うように客観的にみてNo.1はリーフィアじゃないでしょうか？
皆さんそれを認めたところから始めないと荒れるだけだと思いますが。

https://manmani.net/?p=23014

“その中でも一番人気は当然ながらリーフィアタワーです。駅前でも駅直結でもなく駅間という希少性のある立地条件で文句なしの海老名№1マンションですから売れ行きは絶好調です。”

“（グレーシアは）ららぽーと近接であることや鹿島建設施工であるなどリーフィアタワーに負けないものとはなっていますが客観的に見ても№1はリーフィアタワーかな？と。”

[8434: マンション掲示板さん]

>>8433 マンション検討中さん
8428の販売関係者さんが仰る通りと思います。

マンマニさんは立地No.1。
これは例の透明区画にマンション無ければ、
多くの人が疑い様ないかと。

但し、駅近立地を第一にしてない人にとってはNo.1とは感じないだけ。駅じゃなくてららぽ横の方が利便性で秀でてる立地と思う人もいそうだし。勿論売買においては利便性だけで無く、駅からの絶対距離が重要なのは理解。

マンマニさん後半のグレーシアと比較しての総合的なNo.1かどうかは、「かな？」とハテナマークある通り、マンマニさん個人の考えかもしれないので疑問符。

誰もが認める総合No.1では無い。

上と下の書き方の違いに客観的に読まればすぐに気付く筈。

正直同じマンション買った住民かと思うと心苦しい。No.1は駅近立地以外は絶対的なものでは無いので、みんな絶対は無いので、仲良くしましょう。

[8435: マンション検討中さん]

海老名の特徴は東口、駅間、西口と各々違った発展をしているところで
駅自体に小田急ステーションスクエアのような駅直結施設がないのが残念。
相鉄は駅舎改装で相鉄テラスつくるのかわかりませんが東口には利点かと。

東口はビナマークス、駅間はリーフィア、西口はグレーシア
こんな感じで良いんではないですか？
ただ、西口から東口に行くのは面倒ですよ。逆もしかりですが・・・。
かといって、駅間からはどちらに行くのも面倒。
リーフィアがペデ直結になっていればなんのことはなかったのでしょうけど