リーフィアタワー海老名アクロスコート

[マンション検討中さん]

リーフィアタワー海老名アクロスコートっていかがでしょうか。
駅にも近くて、便利なショッピングエリアもあって、良さそう。
ご意見や情報をお願いします。

所在地：神奈川県海老名市めぐみ町５１２番１１
交通：相模線「海老名」駅　徒歩4分
　　　相鉄本線「海老名」駅　徒歩3分
　　　小田急小田原線「海老名」駅　徒歩3分
間取：1LDK～4LDK
面積：45.25m2～120.65m2

公式URL：https://www.odakyu-leafia.jp/mansion/ebina-tower/index.html
売主：小田急不動産株式会社　三菱地所レジデンス株式会社　小田急電鉄株式会社
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社：小田急ハウジング株式会社（予定）

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[751: マンション比較中さん]

>>750 マンション検討中さん

坪単価220くらいになりますか？

[752: マンション検討中さん]

>>751 マンション比較中さん
北の低層階は角でも220位じゃなかった？

[753: マンション検討中さん]

>>752 マンション検討中さん
北西角は100mタワー３棟目が至近距離でそびえ立つ予定だからね。角はダイレクトウィンドウ同士でガチ見合いだから、窓を開けるのは余程オープンな人以外無理でしょう。
もし３棟目が頓挫したら眺望抜けてお得だけど、立った時は最悪だからリスクを理解して買わないと危険だね

[754: マンション掲示板さん]

>>750 マンション検討中さん
どんどん値下げすれば、検討し易くなり良いですね！

[755: マンション検討中さん]

>>750 マンション検討中さん
投資部屋の投資目的以外は駐車場と高さで選ぶならリーフィアとの事だと思うのですが、それ以外に優れている点があれば、検討の上で他にも是非知りたいです。優位点は私は後はグレーシアよりタワー間が広く、南側ホテルも無いので狭く感じない所かと思ってます。

[756: マンション比較中さん]

>>752 マンション検討中さん

マンション全体の平均坪単価の話です。
220ぐらいが適正かと思いますが。

[757: マンション検討中さん]

>>755 マンション検討中さん
グレーシアの西方向以外は至近距離見合いですが、他はグレーシアの方が全然開けてて眺望良いと思いますよ。
リーフィアは南東以外どこもお見合いになってしまいます。３棟たたないなら、西方向も抜けますね。

[758: マンション検討中さん]

>>755 マンション検討中さん
グレーシアの西方向は至近距離見合いですが、他はグレーシアの方が全然開けてて眺望良いと思いますよ。
リーフィアは南東以外どこもお見合いになってしまいます。３棟たたないなら、西方向も抜けますね。

[759: マンコミュファンさん]

>>757 マンション検討中さん
コメントありがとうございます。
そうなるとやはり駐車場と建物が数m高い所以外あまり固有の優位点は無いのでしょうか？
もちろん立地が海老名内では最優位でない前提です。対グレーシアなら良い認識。

[760: マンション検討中さん]

>>759 マンコミュファンさん
固有なのは最高層なとこじゃないですか？
駐車場はタワー限定にはなりますが、対グレーシアで有利です。
ビナマークスはとりあえず置いとくとすると、リーフィア、グレーシアは共に好立地だと思います。向こうは駅距離ある分、ららぽ隣接なので難しいとこです

[761: eマンションさん]

>>760 マンション検討中さん
ありがとうございます。駅近自走式は間違いなく利点だとは思ってます。
しかしもしも立地に有意差があまり無いのなら、大分状況は変わりそうですね。
投資向け物件はグラス含め立地有意差もかなり感じられるが、投資向け物件で無ければ、リセールの際の有意差は部屋・建物仕様の実需的な部分やららぽ近接利便性でどちらも好立地で有意差少なくなるのではと思いました。

[762: eマンションさん]

すみません。誤記ありました。
×グラス→○グロス

[763: マンション検討中さん]

>>761 eマンションさん
立地差とはどのような視点で話されているのでしょうか？
見る限りではリセールバリューを気にされているようですが。

有名ブロガーのマンションマニアさんは、より駅近な点で不動産立地はリーフィア有利、買い物利便性で実需面立地はグレーシア有利と判断しています。
リセールバリューは不動産立地が良いリーフィアの方が良さそうなイメージもありますが、グレーシアは分譲価格が抑えめの為、グレーシアの方がリセールバリューが高いと判断されています。

より駅近に住みたいのか、リセールをとにかく気にしたいのか、実需で快適に住みたいのか等、立地差と言っても視点によって全然違ってくるでしょう

[764: マンション検討中さん]

ちなみにマンションマニアさんのソースはこちらです。
https://manmani.net/?p=10029

[765: マンション検討中さん]

>>763 マンション検討中さん
駅徒歩5分以内の事なので、それ以上駅近に住みたいよりは、自分で住むので、快適に住みたいです。また転勤が絶対無いとも言い切れないため、リセールバリューも気にしています。
そうすると仰られる様に、実需とリセールバリューを気にしてるのでグレーシアの方が合っているのかもしれませんね。
自分にとっては、駅2分の差よりも実需とリセールバリューの方が重要視します。後、図書館などの文化施設よりはららぽ近接の利便性重視かな。

[766: マンション検討中さん]

>>758 マンション検討中さん
マンマニさんは3棟目は建たないと予想していますね。

北西角は、超至近距離でのダイレクトサッシガチお見合いが考慮された低価格ですが、上手くいけば一転リーフィアNo.1の眺望に化ける可能性があり面白いです。
もし3棟目が建たなかったら、眺望がNo.1だと思われてかなり割高な住戸を買った南東の方は小田急に怒りを覚えることでしょう。

[767: マンション検討中さん]

そもそも立地だけで良しとして、建物自体や部屋仕様をコストカットし過ぎで怒りを覚える…
投資向けには良いけど、階高圧縮や賃貸に負けない低仕様

[768: 通りがかりさん]

普通は目に見えないところでコストカットするもんだけど、それだけじゃ収まらず素人でも分かりやすい階高や、一番最後に手をつけるべき専有部まで思いっきりコストダウンしてるので、どうしても叩かれやすくなりますね。
他にライバル物件が無ければまだ良かったのですが、相手のグレードが高いので相対比較で更に悲惨な状況になってる印象。

[769: マンション検討中さん]

マンションブロガーのマンションマニアさんもリーフィアとグレーシアどちらが良いかと聞かれたら、不動産価値的にはリーフィアの方が若干高いが趣味嗜好に合ってるのでグレーシアらしいです。言い回しが正に叩かれる内容に気を遣って、趣味嗜好から好きとフォローしていると思ってしまうのは私だけですかね。
https://manmani.net/?p=10029

[770: マンション検討中さん]

投資向け以外ではリセールバリューの面で永住出来なければ、グレーシアが多少優位。また永住なら駅徒歩3分や駐車場、市文化施設近接利便性ならリーフィア優位。建物・部屋の住まい重視や、ららぽ近接利便性、駅徒歩5分許容ならグレーシア優位。
が大きくざっくりした結論？

[771: マンション検討中さん]

>>770 マンション検討中さん
このスレ読んでると、全然違うでしょ

リーフィアは、ターゲットが
・非居住の投資家層（投資部屋のみ、初めから賃貸に出す方には価値高し）
・相続税対策の高齢者層（自身の居住エリアで、グロスが高い物件を買いたい為）
・実需層では、ビナマークスに大きく劣るが駅近絶対主義、高さ絶対主義・機械式駐車場NG層

投資家層や相続税対策者に梁、階高等の空間のレベルや構造・グレード談義は無用な為、低グレードで安さのバリューを出している。その分実需で考えていた人には辛い仕様。

一方グレーシアの、ターゲットは
・ほぼ実需のみで、居住快適性、グレード、買い物利便優先層
・スーゼネ構造マニア層
・リセール重視層（ただし、リーフィアの狭小投資部屋には劣る）
リーフィアの方が駅近な為、対抗する為に居住空間のレベルや構造、仕様をいずれもハイグレードに仕上げてきたが、蓋を開けるとリーフィアのメインターゲットが実需で無かった為に相当な仕様差が生まれており、きっちり住み分けが出来ている。

ターゲットが違うので、検討者の視点は違い、意見は相容れない

[772: マンション検討中さん]

>>771 マンション検討中さん
分かり易過ぎる！ありがとうございます！

770は投資向け以外の実需層での言及のつもりでした。771さんの視点は投資向け含めた全ての視点が端的に分かり易くまとめられている様に思う。けど実需部分は似通ってる認識。
多少の差異は、人が違えば感じ方考え方も違うのでご勘弁を

[773: マンション掲示板さん]

実需でも圧倒的にリーフィアでしょ。
駅2分の差はかなり大きい。
電車通勤の人が10年住めば、160時間も差がでるから。
実需で駅遠物件を選ぶ理由がわからん。
仕様なんて住めば変わらん。

[774: マンション検討中さん]

元から低グレード物件に住んでる層は気にならないかもしれないが、高所得層やタワマン住替層からすると妥協が難しいレベル。
そこは個々の判断だから、入居者のタイプも変わってくるでしょう

[775: 口コミ知りたいさん]

>>774 マンション検討中さん
確かにそうかもしれません。
元から賃貸レベルならそう大差は無いので長く住んでいたのが変わっても気にはならない。自ずと入居者のタイプも変わるのでしょうね。
しかし、駅近絶対主義・高さ絶対主義・機械式NG層の中には、リセールバリュー度外視で、補えない所は妥協し、補える部分は補う事を苦にしない層もいるかもしれません。
その場合はそれまでの住宅と大きな開きがあっても、自ら補える為そこまでマイナスに捉えず、実需もあるのでしょう。

[776: マンション検討中さん]

投資用の部屋って、予定価格から既に下がってますか？

[777: マンション検討中さん]

>>776 マンション検討中さん
投資部屋、プレミアム等相続対策用、眺望が良い南東は今のところ値下げなし。
その他、中途半端な部屋は全体的に値下げあり。
全体で値上げ住戸はなし。

[778: マンション検討中さん]

>>747 マンション検討中さん
確認しましたが、ダイレクトウィンドウをlow-eにする事は出来ないようです。
私はタワマン買換組なので、南、西は最初から検討外なんですが、low-eなしだと東も辛いかも知れませんね。

ダイレクトサッシがない中住戸で選ぶとすれび、人気はやっぱり確定眺望の南東ですかね。惹かれる反面、窓側の梁なのか下がり天井が半端じゃないので、どうしたもんだろと思っています。

[779: マンション検討中さん]

>>773 マンション掲示板さん
徒歩2分差を気にする位なら、リコーに転職した方がいいよ。
電車通勤の方がよっぽど無駄だから、、
リコーならグレーシアの方が近くなっちゃうかも知れないけど

[780: eマンションさん]

>>779 マンション検討中さん
多分773さんは近隣駅に通勤している方かもしれませんね。海老名で都心通勤ならば、それこそドアtoドア1時間前後かかると思うので
、それこそ海老名で無い方が良いはずなので。通勤20〜30分の中の2分なら10%程なので、気にされる方はいらっしゃると思います。

[781: マンション検討中さん]

>>773 マンション掲示板さん
そうしましたら、ビナマークスをお勧めします。仕様が気にならない方は、中古物件でも気にならないかと。

[782: マンション検討中さん]

大分コストダウンされているマンションだと気付きつつも、発表会からフル参加で熱が上がってしまっていた事もあり、盲目的信者になり思考停止してしまっていましたが、先日貼られていた傾きマンションの画像を見て、我に帰りました。

グレードは完全に負けています、駅近さでは勝っています、実需面の立地では甲乙つけがたい、これが事実です。
ただ、そんなことを考える前に、本当に大丈夫？と問いたくなります。
特にお子さんがいる家庭は、一度周りの信頼できる方に相談すべきだと思いました。

[783: マンション検討中さん]

>>782 マンション検討中さん
まさにその通りかもしれませんが、大多数は自己居住しないと思いますので響きにくいと思います。
実需の方にとっては有難い書き込みですね。デメリット、リスクを認識・許容した上で選択されるはずですから、後悔も少なくなります。
自然とファミリーは少なくなるでしょう。

[784: 名無しさん]

海老名一の立地でこの有様か…。
一等地の宿命?
物件の仕様が拍車をかけたのか…?

[785: 評判気になるさん]

>>784 名無しさん
立地は海老名一だが、それ以外が付いて来なかったばかりか、おざなりだったので仕方ないかと。デベがコストカット多、投資向けマンションにしてしまった。一等地でもデベ方針によっては結果は違ったと思われる。

[786: マンション検討中さん]

>>785 評判気になるさん
海老名一はビナマークスでしょ、徒歩2分、ペデストリアンデッキ直結は最強。
賃貸も入れると、ビナフロントがナンバーワン

[787: マンション検討中さん]

個人的に思うのは、デベの買える人を多くしたい・間口を広げたくて、コストカット多くして、初期価格を安くするの知らんが、多少高くても良いので立地に見合うものを作るべきだった？
リーフィアだけならまだ良かったが、競合グレーシアがその立地以上のものを作ってきていて、個人的に非常に残念な状況。

>>786 マンション検討中さん
中古市場で海老名一立地では無いなら尚更の事。これで、否定する事が出来ない、自由通路脇にマンション建った日には更に苦境。

[788: マンション検討中さん]

実需向け既存客を逆に逃してしまってそう。
もし2棟目があるなら二の舞にならない事祈る。

[789: マンション検討中さん]

ビナフロントとリーフィアの投資部屋は、賃貸市場で常に比較対象になりそう。
仕様も似通ってる

[790: マンション掲示板さん]

かなりの良スレですね、参考になります

[791: マンション検討中さん]

>>783 マンション検討中さん
大多数が自己居住しない、というのは少々大袈裟な言い方な気がします。80平米超の部屋も投資にまわすのでしょうか。海老名ってそんな投資として魅力的な街でしたっけ。。

またファミリー向けの部屋タイプも多数あるので、賃貸だろうが購入だろうがファミリーは住むと思いますよ。ファミリーが少ない場合は単に売れ残ってるだけだと思います。

[792: マンション検討中さん]

リーフィアの設備ページが公開されましたね。
https://www.odakyu-leafia.jp/mansion/ebina-tower/equipment/index.html

[793: 周辺住民さん]

>>792 マンション検討中さん

素人から見ると、十分すぎる設備に感じるのですが、そうでもないのでしょうか？

[794: マンション検討中さん]

まれにみる低仕様ですよね。自分が住むにはコスパが悪すぎます。あのトイレは15年前の戸建て仕様のトイレです。
玄関のドアスコープも考えられません。ほんと、賃貸仕様です。普通の仕様にするといくら上乗せしないといけないのか。
やはり、投資用でしょうが賃貸で借りてがつかないとゴーストマンションになりかねない。
グレーシアもあまり売れていない様でしたし、マンションの過剰供給なのではないでしょうか？なかなか横浜市の方からは移り住まないですよね？駅の近くは渋滞だらけです。

[795: マンション検討中さん]

>>794 マンション検討中さん
確かに海老名は供給過多感ありますね、、

http://mansion-madori.com/blog-entry-5414.html?sp

これ見る限りでは、11月の新築マンション契約率は67.9％。
グレーシアは120戸販売で先着9戸出てるから、最低でも111戸契約は確定。供給過多の海老名で、西棟待ちもいる中、半数出して契約率90%超えてる訳だから、正直かなりの進捗だと思うよ。
西棟も捌けるの相当速いんじゃないかな。

海老名の発展を願うものとしては、リーフィアもグレーシアを超える勢いで好調に売れて、頓挫が噂されてる2・3棟目もしっかり建つよう期待したいです。

[796: マンション検討中さん]

>>794 マンション検討中さん
横浜市民の方がみたら怒るかもしれませんが、個人的には下手な横浜アドレスでしたら、海老名の方がよっぽどいいかと思っています。

特に子育て世代にとって海老名は良いです。子育て関連の商品は全て徒歩圏内で購入できますし、医療費も中3まで無料です。またすぐに高速にのることもできて、レジャー施設にも行きやすいです。圏央道が開通したのも大きいです。群馬方面や中央道にもすぐにでれます。
これが例えば相鉄線沿いの中途半端な横浜アドレスですと、なかなか難しいです。唯一の利点は横浜駅までの距離が短いだけかと思います。基本的に住宅街ですので、利便性があまりないです。

確かに供給過多感は否めません。
795さんと同様、海老名の発展を祈ります。

[797: マンション検討中さん]

どうやら、リーフィアもグレーシアと同じか、それ以上の個数が第1期で販売されるようです。抽選になる部屋も結構あるようです。

マンションの価値は、立地によって決まります。
あと、タワーマンションは高さが重要です。
新築でこれ以上のタワーマンションは、海老名ではしばらく出ません。
これ以上の新築タワーが出るまでは、価格は維持されると思われます。

人気（価格、需要）を維持するためには、ランドマーク性が何より重要です。

グレーシアは永住するには、とてもよい物件だと思います。ただ、転売する際には、リーフィアと駅までの距離、高さを比較されます。残念ながら、中古市場や賃貸相場にこの程度の設備の差は大した影響はありません。
その証拠に、どんなにオプションをつけた中古マンションの一室も隣の部屋と同じかほんの僅かだけ高値でないと売れていないからです。（無い方がよいオプションもあります）

[798: マンション検討中さん]

>>797 マンション検討中さん

でも、投資部屋以外は元が高いから意味ないよ。元が同じ値段で高く売れるなら意味があるけど、元が高ければ高く売れて当たり前。

[799: マンション検討中さん]

マンションの価値を決めるのは、立地だけではありませんよね。

１．立地　リーフィア　＞　グレーシア
２．高さ　リーフィア　＞　グレーシア
３．販売会社　リーフィア（小田急）　＝　グレーシア（相鉄）（実績でやや小田急に分がある）
４．施工会社　三井住友　＜　鹿島（どちらも過去に施工ミスありだが、三井住友は印象が悪すぎ）
５．標準仕様　リーフィア　＜　グレーシア

以上のような理由で、ややリーフィアの方がグレーシアよりも高値で販売しているのだと思われます。
あとは、購入価格がどれだけ下がらずに維持されるのかがポイントなのでしょうね。
マンションは基本的に購入後は値下がりするので、値下がりしない場合はどんな場合か考えると良いのではないでしょうか。

品川の品川Vタワー、武蔵小杉のエクラスタワー、二子玉のプラウドタワーなど、地域で一番のランドマーク的マンションは違う相場を形成します。
どこにでも富裕層や、「ステータス性のある物件に住みたい。」という需要はあるため、予算無制限で、富裕層が買い支えます。だから、価格を維持することができます。

近場だと、町田のアトラスタワー、相模大野のプラウドタワー、新百合ケ丘のプライムアリーナなどが挙げられます。これらの物件は、新築時の価格よりも高くないと購入できません。

[800: マンション検討中さん]

>>797 マンション検討中さん
嘘おっしゃいw
最近行ったけど、営業さんの話だとグレーシアをかなり意識してて、同じ120戸を何とか売り出す為に頑張ってると言ってたぞ。小田急の後ろにいる三菱はライバル物件を意識しすぎて無理な戸数を出し、未契約大量の自爆をよくやる企業だから、販売戸数だけじゃなくて、実売も良く見とくといいよ。

投資用のリーフィアが、住む為のタワーとか言ってるグレーシアより転売しやすく無い訳ないでしょ、そこ負けたら完全に敗北。
自分は外野が何と感じようとリーフィアの投資部屋に複数登録して、儲けさせて頂きますよ。
１棟目が売れなければ２棟目が立たないなら、不人気は投資家にとって好都合。
これだけ違うとだいたいグレーシアに流れるだろうから、自分たち投資家はウハウハです。儲けの勝ちパターンにのってるね