リーフィアタワー海老名アクロスコート

[マンション検討中さん]

リーフィアタワー海老名アクロスコートっていかがでしょうか。
駅にも近くて、便利なショッピングエリアもあって、良さそう。
ご意見や情報をお願いします。

所在地：神奈川県海老名市めぐみ町５１２番１１
交通：相模線「海老名」駅　徒歩4分
　　　相鉄本線「海老名」駅　徒歩3分
　　　小田急小田原線「海老名」駅　徒歩3分
間取：1LDK～4LDK
面積：45.25m2～120.65m2

公式URL：https://www.odakyu-leafia.jp/mansion/ebina-tower/index.html
売主：小田急不動産株式会社　三菱地所レジデンス株式会社　小田急電鉄株式会社
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社：小田急ハウジング株式会社（予定）

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[7251: マンション検討中さん]

>>7248 マンション検討中さん
永住しない人こそ、そうなってリセールバリュー下がる前に逃げ出します。逆に売るまで保てば良いとネックになる2回目の大規模修繕までに自分は知らないと修繕費増額に反対する事が予想されます。

永住する人へ空き家だらけのタワマンへ責任の皺寄せが来るのですよ。

外観影響の価値だけの影響ならばまだ良いですが、住む上でなされなければならない修繕が出来なければ大変になるのは永住すると人達です。

例えば地震で壊れたところがあるが、半壊、全壊認定などの関係で保険で全て補えなければ増額対応必要です。直さなければ耐震性に影響あるのならば、最悪住めなくなるって事も考えられるのではないでしょうか？

もちろん地震が無ければ、そこまでの内容が発生しないなら良いですが、タワマンは修繕方法が確立無かったり、高層階を維持する為に軽くする必要があり、壊れ易い部分があったりと聞きます。

[7252: マンション検討中さん]

7251に貼り忘れました。
https://www.dailyshincho.jp/article/2018/01090630/?all=1&page=2

永住する人達への為にも管理組合でのきちんとした修繕に対する対応が必要です。早め早めに増額した方が予測しきれないタワマン修繕に対するリスクは下がるのです。

[7253: 匿名さん]

>>7248
管理費や修繕積立金が今後一切値上がりしないなどと考えているのでしょうか？通常のメンテナンスを続けていくだけでも必ず値上がりするはずですよ。
タワーマンションの大規模修繕は普通のマンションよりも費用がかかるのは素人でもわかると思いますが、まだ事例がなく修繕計画の中の見積り金額が妥当かどうか検証されていません。これが大きなリスクです。（7246さんはこの事を言っておられます）
そうでなくても、物価が上がったり消費税が上がっただけで修繕費用は値上がりしますよね。こういった事がどの程度織り込まれて徴収金額が決められているのか、理解されているのでしょうか？

[7254: マンション検討中さん]

>>7253 匿名さん

必ず予定より上がるなら、何のための計画なのでしょうか？リーフィアはタワマンとしては維持費が安いと言われましたが、そうでないかもしれないということですか？それってひどすぎませんか？維持費の安さもタワマンの比較ポイントだったはずなのに。

[7255: マンション検討中さん]

頭金や親の支援など状況は人により異なるので一概には言えませんが、5000-7000万をフルローンで組むならば世帯年収で1000万はないと無理ではないでしょうが辛いだろうと思います。あくまで個人ではなく世帯でですけど。年収1000万の人が最上階とか一部だけということはないと思います。

[7256: 口コミ知りたいさん]

>>7254 マンション検討中さん
デベが新築時修繕金を低め設定する傾向が大きいので、実際には足りなくなる形だけの計画になっている場合が多いらしいです。
https://president.jp/articles/-/25974?display=b
http://yonaoshi-honpo.hatenablog.com/entry/2018/08/28/161212

後はそもそもタワマンの修繕方法がしっかりと確立されてはなくて、そもそも予め必要になる金額を計画で読みきれないという事情もあるそうです。

なので、不足しそうならば、不足しないでも、早めに余裕を見て修繕金を値上げするのが重要と言われる時もある模様。

[7257: マンション検討中さん]

タワマン修繕の確立に関しての記事。
https://www.excite.co.jp/news/article/Bizjournal_mixi201709_post-10706...

[7258: 通りがかりさん]

>>7243：検討板ユーザーさん
すごい写真の角度ですね。参考になります。
住むのもそうなんですが、売る時を考えて部屋を選んでいます。ブリスも含めて。
やはり西ですかね。

[7259: 匿名さん]

>>7254
その修繕計画は誰が作ったものですか？
誰しも維持費を気にしますよね。そして、他よりも維持費が高かったら買うのを躊躇しますよね。もう、どういうバイアスが掛かった計画になるか想像出来ますね（笑）

デペの示すものはあくまで案ですから、最終的にはそれを承認した管理組合（＝住人）に責任があるというのがデペの論理。こんな基本的な事、マンションコミュニティーを良くみていればわかるはずですよ。

[7260: 匿名さん]

営業の言う事を鵜呑みにして予約してしまった人は、無理な返済計画になっていないかシミュレーションをやり直してみた方がよさそうですね。今ならばまだやり直せますよ！

[7261: 口コミ知りたいさん]

>>7260 匿名さん
そんなのどこのマンションも一緒でしょ。

[7262: 匿名さん]

>>7261 口コミ知りたいさん

ほんとに一緒
当時新築マンションを購入しましたが、常に修繕積立金が議題
結局値上げやむ無しみたいになった
マンション購入経験者には当たり前みたいな話

[7263: マンション検討中さん]

>>7260 匿名さん
機械式駐車場じゃないだけまだマシ。

[7264: マンション掲示板さん]

>>7262 匿名さん
いずれにせよ、2757の記事通り一般マンションに比べ、最大5倍程度の修繕積立金負担になるらしいから、値上げやむなしは一緒でも、額が大分違いそう。

だから、7225の様な値上げ無い前提で、余裕の無い返済計画はマズイ。
7260の言う通り、無理のない返済計画か確認必須と思う。デベ側の大丈夫は当てにならないので、もしFP相談なら出来ればデベ紹介とは別途で。

もし余裕の無い返済計画にしかならない年収ならば、自分は良くても、それで修繕金増額で結果的に他の住人の迷惑に繋がる事は勘弁欲しい。

只でさえタワマンなので修繕に対して一丸となる事が必要。それら考えると結果的にある程度の世帯年収は必要と思う。

[7265: マンション検討中さん]

頭金など細かい状況で異なるが、一般的には年収の5倍が購入の目安みたい。5000万のタワマンなら1000万年収が余裕のある年収。
http://towermansion.biz/about/salary.html
https://kawlu.com/journal/2017/09/09/20458/

一方ローン組めるのは年収の10倍までだから、デベとしては買った後は知らんので、組めれば勧める傾向あるはず。でも破綻するリスクがある。
タワマンは一般マンションより修繕費増額が高いので尚更。
https://president.jp/articles/-/26320?page=2&display=b

買うなって事は無いが、他人に迷惑はかけないでが言いたい。

[7266: 匿名さん]

うちは本当に大丈夫か？って青くなった人もいるでしょうね。
そう思った人は早く独立系のFPに相談して下さい。家族だけでなく他人にも迷惑をかける事になりますから。

[7267: マンション検討中さん]

今後建つ2棟目売行きによっては、1棟目が値下げされる可能性ってありますかね？

[7268: マンション検討中さん]

このマンションを買った人ってそんなには稼いでいるのですね。世の中金持ちもたくさんいるのですね。
管理費や修繕積立金の見直しって反対する人はいないものなのですか？
300戸以上あれば反対する人も一定数いそうな気がするのですが。小田急側が資金計画ギリギリの人にも売っているのであれば余計に。
あげるのが当たり前な金持ちと、上げられては困る一般的な家庭でもめそうな気がします。
それから、上がるのが当たり前と言う方に聞きたいのですが、具体的にはいくらくらいに想定されているのでしょうか？予想がついていなければ当たり前とは言えないと思うので。具体的な額を知りたい人はたくさんいるはずなので、是非教えていただきたいです。入居後の不安を減らすためにもどうかよろしくお願いします。

[7269: 口コミ知りたいさん]

>>7268 マンション検討中さん

金持ちってケチが多いし、年収高くても値上げします、はいそうですか。とはいかないでしょ

[7270: マンション検討中さん]

>>7268 マンション検討中さん

管理費はコンシェルジュ体制をやめるなどで下げること可能。だけど修繕費下げるのは自殺行為。

[7271: 匿名さん]

ここの修繕積立金って、均等積立方式ですか？それとも、段階増額積立方式ですか？
後者の場合、最初から値上げする事が計画されているのですけど、、、。

[7272: 匿名さん]

均等積立方式でも、高い確率で値上げが必要になってきますよ。
なぜなら、修繕積立金が高いと売りづらいという販売側の都合の為、販売時に示される長期修繕計画は大抵資金計画が甘いからです。

[7273: 匿名さん]

>>7268 マンション検討中さん
タワマンは修繕法が未確立なので事前に費用読めなく計画外徴収する事が多いので、余裕を持った資金計画必要。頭金や預貯金あれば別だが、5000万ローンならば世帯年収1000万が目安。

反対する人が多ければ、最悪国懸念のスラム化懸念。

そもそも修繕費は一般マンションでも上がるものってのが常識らしい意見もあるので、ギリギリはやめましょうって話。

具体的にいくらか分からないから、想定外の出費リスクに含まれるって話なんだが、理解できてるのかなあ。

資金計画ギリギリであれば、何かあれば周りへの迷惑の前に、まず本人が困るので真剣に考えましょう。そういうギリギリの人に限って、全て変動金利だとかなら目も当てられない。

[7274: 検討板ユーザーさん]

>>7273 匿名さん
そういう人はリスクが正確に読めないから、生活がいつも苦しいのです。
年収に見合ったローンを組んで、節制しながら慎ましく生活している人はいくらでもいます。

[7275: マンション検討中さん]

>>7274 検討板ユーザーさん
もちろん年収に見合ったローンなら良いかと。
もし年収の10倍ローンで変動35年とかなら資金計画として甘々で、見合ってない気が・・。

頭金やら贈与あれば別だが、単独年収ではなく世帯年収で500万はキツいと思いまして。

[7276: 匿名さん]

>>7268
>それから、上がるのが当たり前と言う方に聞きたいのですが、具体的にはいくらくらいに想定されているのでしょうか？
国土交通省が修繕積立金のガイドラインというものを出しています。それによると20階以上のマンションの長期修繕計画の相場は均等積立方式で170 円～245 円／㎡・月。70㎡で約1万2千～1万7千円／月との事です。もしこれよりも安い設定なら、将来絶対に値上げが必要になるでしょう。
さらに、相場並みでもまだ安心はできません。販売時の修繕計画は工事費用が安目に見積もられるので、国土交通省の示した相場値も多分にその影響を受けていると推測されるからです。感覚ですが、タワーマンションの場合70㎡で2万円／月以上は必要になるのではないかと思います。

[7277: マンション検討中さん]

>>7276 匿名さん

それなら、リーフィアの予定はかなりしっかりたてられているのですね。やっぱり信頼して良さそうです。
修繕積立金関連は上がる上がると騒げばそのマンションには悪影響なので、一般論ではなく、物件ごとの評価が重要ですね。

[7278: マンション掲示板さん]

>>7268 マンション検討中さん
修繕計画から2、3倍に跳ね上がる例や3桁万円の追加徴収がある様です。
https://etcetra.net/post-9870/

また一般マンションとの比較では、
https://topics.smt.docomo.ne.jp/article/bizjournal/life/bizjournal-bj-...
＞タワーマンションは通常のマンションに比べて当初十数年の間は修繕積立金が2.5倍程度。その後の10年から20年で3倍から5倍程度の修繕積立金負担が発生し、それは建物を取り壊すか建て替えるまで半永久的に続くと考えるべきなのだ。

だから、売り抜け前提の人もいるからそこもリスクで、一層一丸となる事が必要。
https://president.jp/articles/-/19100?page=4

[7279: 7276]

>>7277
ちょっと何を言っているのかわかりません。
修繕積立金の話をしているのですけど、もしかしたら月々徴収される管理費を含めた金額と勘違いされていませんか？初めに徴収される修繕積立基金を含めて考えても、相場に届いていないと思いますけど。

[7280: マンション検討中さん]

>>7279 7276さん
届いてないというのなら、きちんと証明してほしいですね。
基金と積立計画で、国交省のガイドラインに届いてないことを。
プラウド購入者が、単にタワマンのネガをしているようにしか見えませんね。
説得力がまるでない。

[7281: 7276]

>>7279 マンション検討中さん
プラウド？見当違いもいいところですよ。
随分と攻撃的になられていますが、自分の判断に自信がなくて、ネガティブな意見を見ると心配でたまらないのでしょうか？

　修繕積立基金：7年間分
　修繕積立金：100円／㎡

国交省のガイドラインに届いているのかいないのかは、あなたが示して見せて下さい。簡単な計算ですから出来ますよね？

[7282: 名無しさん]

>>7277 マンション検討中さん
国のガイドラインは最低限で、
最悪それ以上かかると思った方が良いですよ。

タワマンは修繕が確立してない以上、
事前に計画や見込められない部分があると、
いつになったら理解してくれるのやら。

そういった事前に読めない事もちゃんとその時に対応出来る様に、資金計画余裕であるべきって話だけ。

>>7281 7276さん
リスクを理解して余裕のある資金計画の人になっている人に同じ住人になってほしいとの想像が出来ない人もいるみたいですね。理解に時間がかかり、お互い疲れますね。。

その時なるべく揉めない為にも、ここら辺のリスクを納得した上で買って欲しいと思います。

デベは修繕積立金を低く見積もったところで痛くも痒くもありませんから。タワマンって以上、修繕積立金を安いと考える事自体が間違いに思います。機械式駐車場なんてタワマンに比べたら微々たるもの。その差に注目するなら、今後タワマンとして上がるリスクを理解してほしいものです。

[7283: マンション検討中さん]

>>7281 7276さん
きちんと計算できる情報を持っていないのに足りない足りないと連呼しているようなので、ネガ確定です笑。

[7284: マンション検討中さん]

>>7283 マンション検討中さん

本当にそうですね。
反論になってなくて笑える。
むしろ、リーフィアのよさが際立ってる。
ネガのやり方も考えないと逆効果ですよ。
購入者全員が年収1000万以上なんてあり得ない。リーフィアは一般的な収入の人もいっぱいいます。
もう少し現実味のある話でないと。

[7285: マンション検討中さん]

>>7284 マンション検討中さん

こっちは年収の話ではなく修繕積立金の話ですけどね。。
金食い虫の機械式駐車場じゃないので、修繕積立金の話でもリーフィアの良さが際立っているのはその通りだが。

[7286: マンション検討中さん]

>>7281 7276さん
いや俺はすぐに計算できるし、十分理解して納得して買ってるけど、あなたが長期積立計画を知らずに
ネガしているようなので、もう少し答えは書かずに恥を書かせてあげますよ笑笑。

[7287: 匿名さん]

なんか、すごい荒れていますね。

こちらのマンションは大体が売却前提での購入なのに、そこまで将来的な修繕維持費の話を今して意味ありますか？

タワーマンションの修繕維持費が高いのはどこも一緒ですよ。
差があっても将来的に2-3万程度。

それぐらいの差なのに先のことで今揉めるのはあまり建設的ではありませんよ。
もっとマンションについての良さを話していきましょう。

[7288: マンション検討中さん]

>>7287 匿名さん

駅に近いところ
構造がしっかりしているところ
デザイン
室内空間(フラットスラブ)
駐車場
管理体制
開発の持続性
維持費
ステータス

[7289: 7276]

>>7283
>>7284
>>7285
>>7286
単なるネガじゃありませんよ。あまりにも年収1000万円以下の世帯が多い多いと言われるので心配しているのです。当初は修繕積立金が安目に設定されてますが、計画されている値上げが反対にあって出来ず、修繕積立金が足りなくなったりしないかという事です。
ふざけていないで、是非、真面目なご意見をお願いします。

[7290: マンション検討中さん]

>>7289 7276さん
30年間の長期修繕積立計画を知ってから、足りないかどうか書き込んでくださいね。
最初は低くなっているのはどのマンションも同じだし、計画を知らないで騒ぐのは本当単なるネガ。
本当に足りないと思うなら国交省の試算より低いことを証明してください。
まぁ、この人何にも知らないからできないだろうけど。

[7291: 評判気になるさん]

>>7287 匿名さん
タワマンで永住は私もイメージ無いが、
売却前提じゃない人もいて議論になってそう。

[7292: マンション検討中さん]

>>7291 評判気になるさん
7290だが俺は固定資産税上がる前の5年で売るつもり。
ただここの修繕積立金は高くないでしょ。タワマンで維持費がかからない自走式はほんと貴重。

[7293: マンション検討中さん]

売主である三菱地所から拾ってきたタワマン年収層データ。
https://www.mecsumai.com/sumai/knowledge/1812-1/

郊外駅近の不明割合除いた残りを100%とすると、
700万以下は30.5%
700万~1000万は23.6%
1000万~1400万は17.3%
1400万~2000万は11.0%
2000万以上は17.6%

年収1000万以上は45.9%で、1000万以下が54.1%。

半分超が1000万以下で、半分満たない位が1000万以上と考えれば良いかと。

参考までにだけど、結構あってる予想。

[7294: 匿名さん]

タイムリーな記事。タワマンが問題なのではなく、自分に甘い購入者が問題

https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20190428-01570069-sspa-soci&p=...

[7295: 検討板ユーザーさん]

まんまじゃん

[7296: マンション検討中さん]

>>7293 マンション検討中さん

1000万ないと買えないとほざいてた輩はネガ確定。
しかもこんな田舎のタワマンなんで郊外駅近の中でも安い部類。
多分年収500万以下の買えない人の妬みだったんでしょうね笑。

[7297: 口コミ知りたいさん]

>>7296 マンション検討中さん
年収割合がバラバラで、7294さんの記事が起きてるのでは？多分1000万以上が多ければ記事の問題は少なくなりそう。

買える買えないで言えば買えるだろうが、
今は借りれる借りれないの話じゃなく、
余裕で返せるか返せないかの話と理解してる。

余裕で返せないから、予想が難しいタワマン修繕の追加徴収が難しいに繋がる。

まー、世帯年収1000万以上で予約のある資金計画にして欲しいってのも、永住したい富裕層からの単なる希望ってだけなのかもしれないけど。

[7298: マンコミュファンさん]

7297です。

予約のある資金計画 → 余裕のある資金計画
笑

極論、庶民はタワマン買うなって事だろうね…
https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20190428-01570069-sspa-soci&p=...

[7299: マンション検討中さん]

>>7297 口コミ知りたいさん
記事を書いてる人もタワマンに乗り遅れてひがんでる人だろう。
そういう記事書いてれば、ひがんでる読者にウケるからね笑。
別スレでも誰かが書いてたが、この低金利で有利な税制がある時代、自分の信用がある限り目一杯借りて、そのレバレッジで資産を気づくのが正解。
そういう発想が出来ない人は結局ずっと借金を払う側。

[7300: 検討板ユーザーさん]

途中で払えなくなる人はリーフィアタワマンに限らずどのマンションでもでてくるでしょう。