リーフィアタワー海老名アクロスコート

[マンション検討中さん]

リーフィアタワー海老名アクロスコートっていかがでしょうか。
駅にも近くて、便利なショッピングエリアもあって、良さそう。
ご意見や情報をお願いします。

所在地：神奈川県海老名市めぐみ町５１２番１１
交通：相模線「海老名」駅　徒歩4分
　　　相鉄本線「海老名」駅　徒歩3分
　　　小田急小田原線「海老名」駅　徒歩3分
間取：1LDK～4LDK
面積：45.25m2～120.65m2

公式URL：https://www.odakyu-leafia.jp/mansion/ebina-tower/index.html
売主：小田急不動産株式会社　三菱地所レジデンス株式会社　小田急電鉄株式会社
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社：小田急ハウジング株式会社（予定）

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[7232: 通りがかりさん]

>>7231マンション検討中さん
ありがとうございます。干せるもんなんですね！
西日はブリスでカバーできるとして、ブリスから窓が見えてしまうことを考えると、南向きの中部屋がベストですかね？

[7233: マンション検討中さん]

>>7232 通りがかりさん
でもブリスからは斜めだし家の中までは見えないかも。
南中はいいですが、西よりは割高。
誤解がないよう言っておきますが、私は西ではないですが、西の方がリセールはいいような気がします。

[7234: 通りがかりさん]

>>7233：マンション検討中さん
なるほど。西側は大山が見えるような感じはしませんが、角部屋などは窓も外に広く出ていますし、そういう部分がリセールの良さを生み出しているのですかね？
南向きの中部屋は、高いだけでリセールは難しいですかね。

[7235: 検討板ユーザーさん]

>>7219 マンション検討中さん

そうなんですね、それはとても残念。

[7236: マンション検討中さん]

>>7232 通りがかりさん

距離がかなり離れていりから、家の中が見えることはないと思います。。心配しすぎでは？実際に行けばかなり離れているのがわかるかと。

[7237: 名無しさん]

ベランダのガラスが透明なのが少し気になります。駅間通路からベランダに置いてある荷物、洗濯物が丸見えになりそうですがそんな事はないですか？タワマンの景観が悪くなってしまいそう。

[7238: マンション検討中さん]

こちら、完売は完成まで難しそうですね。。（完成してからもわかりませんが。）
やはり海老名はそもそも都心部から離れすぎてて、どうしても資産価値目的で買う人を巻き込みきれていないのが正直なところかと。

住む環境としては駅前としては優秀ですが、普段の買い物や小中学校への通学面ではどうしても距離が出て来てしまい、他の中古、新築マンションに劣っている状況です。

どうにか海老名の価値をマンションと街を上げてプッシュしないとここと2棟目、その先のマンションの早めの完売は難しいと考えられます。

海老名に住む人のニーズに対し、マンションが微妙にマッチしていないのが残念です、、、

もっと駅近を所望する層が増えれば話は別ですが。。。

[7239: 評判気になるさん]

11階以上は中部屋も透明ガラスになっているのでベランダに置いたものは見えやすいと思いますよ。順梁で外観上の梁と柱が細くなっているので今でもガラス面内側が目立ってます。
でも計画されてる建物が建ったら駅間通路からは見えにくくなるんじゃないかな。

[7240: マンション検討中さん]

>>7234 通りがかりさん
西から大山見えると思いますよ。
担当者に確認してみては。

[7241: マンション検討中さん]

>>7237 名無しさん
10階までは半透明だから景観にも配慮されてますよ。

[7242: 検討板ユーザーさん]

今朝のリーフィアです。

[7243: 検討板ユーザーさん]

今後は内装工事主体だと思います

[7244: 匿名さん]

>>7225
>営業さんやFPさんとも相談して無理ではないことを確認しています。
営業は売りたいのだからそうそう無理とは言いませんし、そのFPさんとやらも販売サイドのFPではないですか？
7225さんはかなり頭金を入れたらしいから大丈夫なのかもしれませんが、世帯年収が1000万ない人がフルローンで5000万以上の物件を購入するのはやめた方が良いと思います。

>>7220さん。真剣に購入を考えているならば、自分でFPさんを探して相談して、さらに別のFPさんにもセカンドオピニオンを求めてみて下さい。不可能ではないが今よりも生活が苦しくなり、物価上昇や収入減、金利上昇、増税、管理費・修繕積立金の値上げ、病気や予定外の出産、子供が私学に進学、、、などが２、３重なっただけで返済が滞るような事態になる。きっとこういう結果になる事でしょう。
無理してきれいなマンションに住んでギリギリの生活を送るより、古い家に住んでいても経済的に安定して落ち着いた生活を送る方が絶対に良いと思います。

[7245: マンション検討中さん]

なんだか収入が少ない人への偏見が。
これから収入上がるかもしれませんよ。

このマンションの3LDK以上を購入した人は皆年収1000万以上なのでしょうか？

[7246: マンコミュファンさん]

>>7225 マンション検討中さん
タワマンは修繕費、予定通りいかない可能性が高いそうです。
https://matome.naver.jp/m/odai/2152186616646845501

増額案が出ても否決されるのならば、修繕や管理的にダメとなり、資産価値にも影響します。

タワマンを買うならば増額ありきで考えるべきですよ。

身の丈に合わない購入や投資向け、買い替え前提などで、増額否決され、必要な修繕管理が為されない様ならば逆に資産価値は落ちて行くので注意が必要です。最悪スラム化なんて国の懸念もあるみたいです。

[7247: 評判気になるさん]

>>7244 匿名さん
完全に同意です。

住居費が支出に多く占めるギリギリの余裕無い生活ならば、収入はそれほど多くなくても、ローンは組めるのでしょう。
でも想定外の何か大きな変化があれば破綻するかもしれない懸念が大きい筈です。
タワマン住むだけで満足ならば価値観は人それぞれなので良いのですが・・
修繕費補填などで、住民含むマンション全体の一共同体への迷惑にならない様にはしてほしいと期待します。管理組合として責任があると思うので。

もちろん全体で否決され、資産価値が下がる様な事が皆許容される様ならば個人的には苦しいですが。その様な事がないと思いたいです。マンション全体で一丸となり問題に取り組まず、そんな事続けていたら国の懸念通りになってしまいます。リーフィアは管理組合でしっかり管理出来ているマンションと評価されたいですよね。

[7248: マンション検討中さん]

>>7247 評判気になるさん

価値はそんなに気にしなくてはならないのでしょうか？もちろん、きれいなマンションを保ちたいですが、過度な期待はしない方がいいと思います。価値を守るためにお金かけたら意味がないような。いずれにしても永住する人には関係ない話です。リセールバリューを気にする人たちは自分達で頑張ればいい。
それを他の住民にまで押し付けて管理費上げるとか、それこそ本当に迷惑です。

[7249: 匿名さん]

永住すればリセールバリューは関係ないですか？購入者が亡くなって住人がいなくなった部屋の管理費はどうするのですか？

[7250: 匿名さん]

>>7245
>これから収入上がるかもしれませんよ。
7220さんの収入が上がるか下がるかなんて、本人にも誰にもわかりません。だから、経済的に安全圏に留まれる範囲で考えた方が良いですよという話をしています。
目一杯ローンを組んでマンションを購入し、その後収入が下がった場合どうなるか？最悪の結果は差し押さえられて競売。それでも負債が残るのですよ。
いくら匿名だからって、無責任な発言は慎んだ方が良いと思います。

[7251: マンション検討中さん]

>>7248 マンション検討中さん
永住しない人こそ、そうなってリセールバリュー下がる前に逃げ出します。逆に売るまで保てば良いとネックになる2回目の大規模修繕までに自分は知らないと修繕費増額に反対する事が予想されます。

永住する人へ空き家だらけのタワマンへ責任の皺寄せが来るのですよ。

外観影響の価値だけの影響ならばまだ良いですが、住む上でなされなければならない修繕が出来なければ大変になるのは永住すると人達です。

例えば地震で壊れたところがあるが、半壊、全壊認定などの関係で保険で全て補えなければ増額対応必要です。直さなければ耐震性に影響あるのならば、最悪住めなくなるって事も考えられるのではないでしょうか？

もちろん地震が無ければ、そこまでの内容が発生しないなら良いですが、タワマンは修繕方法が確立無かったり、高層階を維持する為に軽くする必要があり、壊れ易い部分があったりと聞きます。

[7252: マンション検討中さん]

7251に貼り忘れました。
https://www.dailyshincho.jp/article/2018/01090630/?all=1&page=2

永住する人達への為にも管理組合でのきちんとした修繕に対する対応が必要です。早め早めに増額した方が予測しきれないタワマン修繕に対するリスクは下がるのです。

[7253: 匿名さん]

>>7248
管理費や修繕積立金が今後一切値上がりしないなどと考えているのでしょうか？通常のメンテナンスを続けていくだけでも必ず値上がりするはずですよ。
タワーマンションの大規模修繕は普通のマンションよりも費用がかかるのは素人でもわかると思いますが、まだ事例がなく修繕計画の中の見積り金額が妥当かどうか検証されていません。これが大きなリスクです。（7246さんはこの事を言っておられます）
そうでなくても、物価が上がったり消費税が上がっただけで修繕費用は値上がりしますよね。こういった事がどの程度織り込まれて徴収金額が決められているのか、理解されているのでしょうか？

[7254: マンション検討中さん]

>>7253 匿名さん

必ず予定より上がるなら、何のための計画なのでしょうか？リーフィアはタワマンとしては維持費が安いと言われましたが、そうでないかもしれないということですか？それってひどすぎませんか？維持費の安さもタワマンの比較ポイントだったはずなのに。

[7255: マンション検討中さん]

頭金や親の支援など状況は人により異なるので一概には言えませんが、5000-7000万をフルローンで組むならば世帯年収で1000万はないと無理ではないでしょうが辛いだろうと思います。あくまで個人ではなく世帯でですけど。年収1000万の人が最上階とか一部だけということはないと思います。

[7256: 口コミ知りたいさん]

>>7254 マンション検討中さん
デベが新築時修繕金を低め設定する傾向が大きいので、実際には足りなくなる形だけの計画になっている場合が多いらしいです。
https://president.jp/articles/-/25974?display=b
http://yonaoshi-honpo.hatenablog.com/entry/2018/08/28/161212

後はそもそもタワマンの修繕方法がしっかりと確立されてはなくて、そもそも予め必要になる金額を計画で読みきれないという事情もあるそうです。

なので、不足しそうならば、不足しないでも、早めに余裕を見て修繕金を値上げするのが重要と言われる時もある模様。

[7257: マンション検討中さん]

タワマン修繕の確立に関しての記事。
https://www.excite.co.jp/news/article/Bizjournal_mixi201709_post-10706...

[7258: 通りがかりさん]

>>7243：検討板ユーザーさん
すごい写真の角度ですね。参考になります。
住むのもそうなんですが、売る時を考えて部屋を選んでいます。ブリスも含めて。
やはり西ですかね。

[7259: 匿名さん]

>>7254
その修繕計画は誰が作ったものですか？
誰しも維持費を気にしますよね。そして、他よりも維持費が高かったら買うのを躊躇しますよね。もう、どういうバイアスが掛かった計画になるか想像出来ますね（笑）

デペの示すものはあくまで案ですから、最終的にはそれを承認した管理組合（＝住人）に責任があるというのがデペの論理。こんな基本的な事、マンションコミュニティーを良くみていればわかるはずですよ。

[7260: 匿名さん]

営業の言う事を鵜呑みにして予約してしまった人は、無理な返済計画になっていないかシミュレーションをやり直してみた方がよさそうですね。今ならばまだやり直せますよ！

[7261: 口コミ知りたいさん]

>>7260 匿名さん
そんなのどこのマンションも一緒でしょ。

[7262: 匿名さん]

>>7261 口コミ知りたいさん

ほんとに一緒
当時新築マンションを購入しましたが、常に修繕積立金が議題
結局値上げやむ無しみたいになった
マンション購入経験者には当たり前みたいな話

[7263: マンション検討中さん]

>>7260 匿名さん
機械式駐車場じゃないだけまだマシ。

[7264: マンション掲示板さん]

>>7262 匿名さん
いずれにせよ、2757の記事通り一般マンションに比べ、最大5倍程度の修繕積立金負担になるらしいから、値上げやむなしは一緒でも、額が大分違いそう。

だから、7225の様な値上げ無い前提で、余裕の無い返済計画はマズイ。
7260の言う通り、無理のない返済計画か確認必須と思う。デベ側の大丈夫は当てにならないので、もしFP相談なら出来ればデベ紹介とは別途で。

もし余裕の無い返済計画にしかならない年収ならば、自分は良くても、それで修繕金増額で結果的に他の住人の迷惑に繋がる事は勘弁欲しい。

只でさえタワマンなので修繕に対して一丸となる事が必要。それら考えると結果的にある程度の世帯年収は必要と思う。

[7265: マンション検討中さん]

頭金など細かい状況で異なるが、一般的には年収の5倍が購入の目安みたい。5000万のタワマンなら1000万年収が余裕のある年収。
http://towermansion.biz/about/salary.html
https://kawlu.com/journal/2017/09/09/20458/

一方ローン組めるのは年収の10倍までだから、デベとしては買った後は知らんので、組めれば勧める傾向あるはず。でも破綻するリスクがある。
タワマンは一般マンションより修繕費増額が高いので尚更。
https://president.jp/articles/-/26320?page=2&display=b

買うなって事は無いが、他人に迷惑はかけないでが言いたい。

[7266: 匿名さん]

うちは本当に大丈夫か？って青くなった人もいるでしょうね。
そう思った人は早く独立系のFPに相談して下さい。家族だけでなく他人にも迷惑をかける事になりますから。

[7267: マンション検討中さん]

今後建つ2棟目売行きによっては、1棟目が値下げされる可能性ってありますかね？

[7268: マンション検討中さん]

このマンションを買った人ってそんなには稼いでいるのですね。世の中金持ちもたくさんいるのですね。
管理費や修繕積立金の見直しって反対する人はいないものなのですか？
300戸以上あれば反対する人も一定数いそうな気がするのですが。小田急側が資金計画ギリギリの人にも売っているのであれば余計に。
あげるのが当たり前な金持ちと、上げられては困る一般的な家庭でもめそうな気がします。
それから、上がるのが当たり前と言う方に聞きたいのですが、具体的にはいくらくらいに想定されているのでしょうか？予想がついていなければ当たり前とは言えないと思うので。具体的な額を知りたい人はたくさんいるはずなので、是非教えていただきたいです。入居後の不安を減らすためにもどうかよろしくお願いします。

[7269: 口コミ知りたいさん]

>>7268 マンション検討中さん

金持ちってケチが多いし、年収高くても値上げします、はいそうですか。とはいかないでしょ

[7270: マンション検討中さん]

>>7268 マンション検討中さん

管理費はコンシェルジュ体制をやめるなどで下げること可能。だけど修繕費下げるのは自殺行為。

[7271: 匿名さん]

ここの修繕積立金って、均等積立方式ですか？それとも、段階増額積立方式ですか？
後者の場合、最初から値上げする事が計画されているのですけど、、、。

[7272: 匿名さん]

均等積立方式でも、高い確率で値上げが必要になってきますよ。
なぜなら、修繕積立金が高いと売りづらいという販売側の都合の為、販売時に示される長期修繕計画は大抵資金計画が甘いからです。

[7273: 匿名さん]

>>7268 マンション検討中さん
タワマンは修繕法が未確立なので事前に費用読めなく計画外徴収する事が多いので、余裕を持った資金計画必要。頭金や預貯金あれば別だが、5000万ローンならば世帯年収1000万が目安。

反対する人が多ければ、最悪国懸念のスラム化懸念。

そもそも修繕費は一般マンションでも上がるものってのが常識らしい意見もあるので、ギリギリはやめましょうって話。

具体的にいくらか分からないから、想定外の出費リスクに含まれるって話なんだが、理解できてるのかなあ。

資金計画ギリギリであれば、何かあれば周りへの迷惑の前に、まず本人が困るので真剣に考えましょう。そういうギリギリの人に限って、全て変動金利だとかなら目も当てられない。

[7274: 検討板ユーザーさん]

>>7273 匿名さん
そういう人はリスクが正確に読めないから、生活がいつも苦しいのです。
年収に見合ったローンを組んで、節制しながら慎ましく生活している人はいくらでもいます。

[7275: マンション検討中さん]

>>7274 検討板ユーザーさん
もちろん年収に見合ったローンなら良いかと。
もし年収の10倍ローンで変動35年とかなら資金計画として甘々で、見合ってない気が・・。

頭金やら贈与あれば別だが、単独年収ではなく世帯年収で500万はキツいと思いまして。

[7276: 匿名さん]

>>7268
>それから、上がるのが当たり前と言う方に聞きたいのですが、具体的にはいくらくらいに想定されているのでしょうか？
国土交通省が修繕積立金のガイドラインというものを出しています。それによると20階以上のマンションの長期修繕計画の相場は均等積立方式で170 円～245 円／㎡・月。70㎡で約1万2千～1万7千円／月との事です。もしこれよりも安い設定なら、将来絶対に値上げが必要になるでしょう。
さらに、相場並みでもまだ安心はできません。販売時の修繕計画は工事費用が安目に見積もられるので、国土交通省の示した相場値も多分にその影響を受けていると推測されるからです。感覚ですが、タワーマンションの場合70㎡で2万円／月以上は必要になるのではないかと思います。

[7277: マンション検討中さん]

>>7276 匿名さん

それなら、リーフィアの予定はかなりしっかりたてられているのですね。やっぱり信頼して良さそうです。
修繕積立金関連は上がる上がると騒げばそのマンションには悪影響なので、一般論ではなく、物件ごとの評価が重要ですね。

[7278: マンション掲示板さん]

>>7268 マンション検討中さん
修繕計画から2、3倍に跳ね上がる例や3桁万円の追加徴収がある様です。
https://etcetra.net/post-9870/

また一般マンションとの比較では、
https://topics.smt.docomo.ne.jp/article/bizjournal/life/bizjournal-bj-...
＞タワーマンションは通常のマンションに比べて当初十数年の間は修繕積立金が2.5倍程度。その後の10年から20年で3倍から5倍程度の修繕積立金負担が発生し、それは建物を取り壊すか建て替えるまで半永久的に続くと考えるべきなのだ。

だから、売り抜け前提の人もいるからそこもリスクで、一層一丸となる事が必要。
https://president.jp/articles/-/19100?page=4

[7279: 7276]

>>7277
ちょっと何を言っているのかわかりません。
修繕積立金の話をしているのですけど、もしかしたら月々徴収される管理費を含めた金額と勘違いされていませんか？初めに徴収される修繕積立基金を含めて考えても、相場に届いていないと思いますけど。

[7280: マンション検討中さん]

>>7279 7276さん
届いてないというのなら、きちんと証明してほしいですね。
基金と積立計画で、国交省のガイドラインに届いてないことを。
プラウド購入者が、単にタワマンのネガをしているようにしか見えませんね。
説得力がまるでない。

[7281: 7276]

>>7279 マンション検討中さん
プラウド？見当違いもいいところですよ。
随分と攻撃的になられていますが、自分の判断に自信がなくて、ネガティブな意見を見ると心配でたまらないのでしょうか？

　修繕積立基金：7年間分
　修繕積立金：100円／㎡

国交省のガイドラインに届いているのかいないのかは、あなたが示して見せて下さい。簡単な計算ですから出来ますよね？