リーフィアタワー海老名アクロスコート

[マンション検討中さん]

リーフィアタワー海老名アクロスコートっていかがでしょうか。
駅にも近くて、便利なショッピングエリアもあって、良さそう。
ご意見や情報をお願いします。

所在地：神奈川県海老名市めぐみ町５１２番１１
交通：相模線「海老名」駅　徒歩4分
　　　相鉄本線「海老名」駅　徒歩3分
　　　小田急小田原線「海老名」駅　徒歩3分
間取：1LDK～4LDK
面積：45.25m2～120.65m2

公式URL：https://www.odakyu-leafia.jp/mansion/ebina-tower/index.html
売主：小田急不動産株式会社　三菱地所レジデンス株式会社　小田急電鉄株式会社
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社：小田急ハウジング株式会社（予定）

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[5851: マンション検討中さん]

>>5848 匿名さん
パークシティ豊洲は安かったですね、シティタワーは余裕で300超えしてますが、ららぽ隣接立地なので相場は逆転しています。

[5852: 通りがかりさん]

>>5845 マンション検討中さん

200と聞きましたよ‼

[5853: マンション検討中さん]

>>5852 通りがかりさん

もう200行きましたか！
一つの区切りですね。
引き続き、6月末までにさらに伸ばしてくれるでしょう。

[5854: 通りがかりさん]

>>5850 マンション検討中さん

そう思っていても構わないけど、そうじゃない見方もあるので。
逆にグレーシアをNo.1て言い過ぎてて驚きます。それぞれどのマンションも良い物件なので順位をつけなくて良いと思うし、海老名が他の都心に近い物件と同じ見方をするのも違うと思いますが。

[5855: マンコミュファンさん]

>>5854 通りがかりさん
実際の相場でららぽーと隣接が強いのが証明されたのに、それでも必死で反抗したりネガを続ける貴方の方かよっぽど恥ずかしいですよ。

現実を見て、荒らしをやめてください。

[5856: マンション検討中さん]

>>5854 通りがかりさん
どう思う人がいようとも、タワマンの人気や立地の市場評価は

ららぽーと隣接（駅10分位まで、駅遠で無ければOK？）＞＞駅直結＞＞駅近

と言う序列で動いているのは重要な事でしょう。

だからこそ立地偏重の三井健太さんも海老名No.1物件としてグレーシアを取り上げ、
マンマニさんは、海老名で買うならグレーシアだと言っています。

[5857: マンション検討中さん]

何故20階も低いタワーBが最高評価なのか不思議に思いましたが、よりららぽーとに近いんですね。
タワーAだと8分から更に2分位かかりそうです。

ただそうなると、駅10分でも、ららぽ隣接物件は、駅1分より強いという事になりますね。

[5858: マンション検討中さん]

海老名とは土地も建物も環境も全く異なるところの例を挙げて、必死に頑張っているが、直接的なアピールポイントがないからこうなってるんでしょうか。誰も豊洲にも小杉にも興味はないですよ。

[5859: 検討板ユーザーさん]

>>5858 マンション検討中さん
直接的なアピールポイントはこちらでしょうか。

▼グレーシア
安全性やNo.1マンションを求める若年層ファミリーに人気
・駅近ららぽ隣接のNo.1立地 
・スーゼネ鹿島の免震物件
・海老名一のハイグレード

▼リーフィア
近隣の戸建から買替の高齢者に人気
・駅近高齢者施設一体の立地
・タワマン唯一の自走式駐車場
・買取保証があり、買い替えしやすい

[5860: 検討板ユーザーさん]

この様に分散している様ですね。

>それぞれの購入者属性を見ても、戸建買換層の高齢者は施設一体のリーフィアを選ぶ傾向にあるし、
>子持ちファミリー、プレファミリー層は総じてNo.1のグレーシアを選んでる。

>車信仰が強く、高齢者施設との一体化に魅力を感じる高齢者は、リーフィア
>※入居時平均年齢53歳
>※20代はたった5%
>※60、70代は20代の6倍の30%


>子持ちなので安全性第一、グレード立地ともに地域No.1狙いの若年層の方は、グレーシア
>※30代子持ちファミリー、プレファミリー中心

[5861: 坪単価比較中さん]

もう見飽きた。

[5862: マンション検討中さん]

[前向きな情報交換を阻害する投稿の為、削除しました。管理担当]

[5863: 匿名さん]

豊洲1分のシエルタワーの最高倍率は、70倍近かったそうです。
ただ中古市場では、駅8分のららぽ隣接のパークシティ豊洲の方が遥かに資産価値が高いですね。

ちなみに、リーフィアは最高倍率は3倍、グレーシアは3倍倍率込みで10倍になります。

[5864: マンコミュファンさん]

>>5862 マンション検討中さん
自演君が荒らしをやめさえすれば、反論されることも無くなると思います。

[5865: 坪単価比較中さん]

>>5863 匿名さん

もうグレーシア販売不振からの現実逃避で、今や豊洲のことしか頭にないですね笑笑。
海老名と何にも関係ないのに、必死に豊洲、豊洲って言っているから滑稽。

ここは海老名のマンションの板ですよ。

[5866: 匿名さん]

>>5852 通りがかりさん

おー、とうとう販売数２００いったんですね。
２期が物足りないと思ってましたが、先着住戸の消化も順調に進んでいるようですね。
マンマニさんも、「すごいペース」と絶賛するだけあってここは好調ですね。

[5867: マンション検討中さん]

実際の売れ行きは、グレーシアは約7割、リーフィアは5割の中盤です。
グレーシアが不調なら、リーフィアは全然売れていない事になりますね。

すごいペースなのは供給だけです、これが小田急戦略です。

[5868: マンション検討中さん]

どうしても認めたくないようですが、本当の立地価値は自演君が操作出来ないところで残酷なまでに明暗が分かれています。
事実をしっかりと見つめ、まずは荒らしを止めるところから始めて見ましょう。

>どう思う人がいようとも、タワマンの人気や立地の市場評価は
>ららぽーと隣接（駅10分位まで、駅遠で無ければOK？）＞＞駅直結＞＞駅近
>と言う序列で動いているのは重要な事でしょう。

>だからこそ立地偏重の三井健太さんも海老名No.1物件としてグレーシアを取り上げ、
>マンマニさんは、海老名で買うならグレーシアだと言っています。

[5869: 匿名さん]

連打くん今日だけでも

●グレーシア板で22連投
●リーフィア板で実に21連投
合計43連投です。

グレーシア北角住戸の上の方に住むんでしたっけ？
ウエストも同じ管理組合なので、ついて回りそうですね。

[5870: マンション検討中さん]

もう反論もできなくなって、訳のわからないカウントマンになってしまいましたね。
リーフィア2棟目大丈夫でしょうか？

[5871: 匿名さん]

>>5870 マンション検討中さん
最初にやってたの君だけどね

[5872: マンション検討中さん]

>>5871 匿名さん

別に連打くんがしてたかどうか知らないけど、いちいち反論もめんどくさいので、時々カウントするぐらいだったら1分もかからないので。

まぁ稀に真に受ける人もいるから、まとめてダメ出しするには楽な手法。

中身読む気ないし解釈する必要ないしね。

[5873: 通りがかりさん]

>>5867 マンション検討中さん

ちゃんと見に行ってから書いたらどうですか？

[5874: マンション検討中さん]

リーフィアの１期の先着住戸ですが、さらに2戸減って17戸になってますね。

https://www.odakyu-leafia.jp/mansion/ebina-tower/misc_redirect/outline...

suumoの19戸は紙媒体だから多少タイムラグがあるようですが、それでもこの短期間でさらに2戸も消化するとは。

ただ200戸の書き込みはこれを含んでるかもしれないので、2期の先着住戸の戸数が出るまでは200戸にしときましょう。

[5875: マンション検討中さん]

実際の市場評価はこちらの方の説明が詳しいです。

>ところで、豊洲タワマンの人気・相場が分かりやすい資料を見つけました。

>パークシティ豊洲と言う駅8分のららぽ隣接物件が圧倒的No.1です。
>次点で、ららぽ5分駅1分のシエルタワーです。

>駅ららぽ隣接物件に続き、駅近物件の順に相場が形成されている様です。
>ファミリーに人気なタワマン街ではどこも同じ現象が見られますね。

>海老名でも全く同じです。

[5876: マンション検討中さん]

唐突にすみません、5875は海老名での立地評価の話です。

>実は、このパークシティ豊洲、リーフィア程ではないにしろかなり低グレードなんです。
>シエルタワーもグレードが高いとは言えませんが、下位にいるシティタワーなんかは豊洲でグレード高めです。

>豊洲ではシティタワーは下位ですが、武蔵小杉ではシティタワーがNo.1でした。
>やはり武蔵小杉ではグランツリー隣接の立地が全て、駅直結1分のタワマンより価値が高いです。
>グレードの善し悪しは、人気や資産価値にあまり関係ないのだと痛感します。

[5877: マンション検討中さん]

ところで年内に発売予定だった2棟目が延期するって本当ですか？
最近名前も決まりましたし、そろそろ売り出しだと思っていました。

3棟目と同じで頓挫しないか心配しています。

[5878: マンション検討中さん]

>>5877 マンション検討中さん

名前決まったんですか？
初耳でした。

[5879: マンション検討中さん]

連打くん昨日だけでも

●グレーシア板で36連投
●リーフィア板で実に24連投
合計60連投です。

それにしてもなぜ全く参考にも何にもならない書き込みのコピペを繰り返すんでしょうね。

[5880: 匿名さん]

>>5879 マンション検討中さん
自演君は、半年前から5000投稿はしてますね。

荒らしの貴方には参考にならないでしょうが、これらは全て事実なので一般の検討者にはとても参考になります。

・住みたいマンションでグレーシアが海老名No.1物件として取り上げられた事
・マンマニさんが最も高い価格維持を予想し、買うならグレーシアだと言っている事
・タワマン林立地域の相場は、駅8分のららぽ隣接物件がNo.1である事
・買取保証を使わないと買えない戸建買替の高齢者が多い事（坪200万台の低価格物件で、平均年齢53歳は異常）

[5881: 匿名さん]

3棟目頓挫というのは推測？
私的には頓挫してくれるとありがたいのですが笑

[5882: マンション検討中さん]

2棟目頓挫なら1棟目の希少性がましますね。
2棟目頓挫確定なら南角に決めちゃいますけどね・・・。

[5883: マンション検討中さん]

どうしてもこう都合の良い解釈ができるのであろうか。

>・住みたいマンションでグレーシアが海老名No.1物件として取り上げられた事

記事に取り上げられただけでナンバーワンなどと幸せな解釈をしているようですが、
たまたま海老名で先に販売されたから取り上げただけ。
そもそも海老名なんて価値ないと思っているのに2件も取り上げないでしょ。
どう記事で"同時期にリーフィアという同レベルの強力なライバルが販売を開始するのですから、建物の内容を負けないものレベルにしたうえで価格をできるだけ上げずに販売するという厳しい課題に取り組んだ"と書いてありますね。
http://sumitaimansion.blogspot.jp/2017/11/175.html

>・マンマニさんが最も高い価格維持を予想し、買うならグレーシアだと言っている事

グレーシアから取材の仕事を受けてますからね。主観という前置きをした彼なりのリップサービスですね。
取材を受ける前には別記事で以下のように書いてますね。
”正直なところ立地条件などを考えると同じ価格なら余程のことがない限り小田急タワーを選ぶ方ばかりになってしまうでしょう。そのため最低でも坪単価20万円の差は付けてくると思われます。差がこれ以下だと相鉄タワーの動きが鈍くなってしまうでしょう。”
https://manmani.net/?p=7202

>・タワマン林立地域の相場は、駅8分のららぽ隣接物件がNo.1である事

まぁこれは真面目に反論しなくても学校出ている人なら無理ポジだということは察しがつきますから、永久放置です笑笑。

>・買取保証を使わないと買えない戸建買替の高齢者が多い事（坪200万台の低価格物件で、平均年齢53歳は異常）

他はグレーシアの無理ポジだか、これはリーフィア ネガのつもり？
ネガになってないけどね。
販売戦略としては、いろんな年齢層を取り込むのは重要なこと。

[5884: 匿名さん]

>>5883 マンション検討中さん

自演君がどう考えようとも、百聞は一見にしかず。
実際の相場が全てを物語ります。

希望とは違うのでしょうが、これは海老名でも同様です。

[5885: 匿名さん]

立地評価のプロが選んでいる時点で分かりきった話ではありますが、荒らしばかりしている自演君に質問です。

豊洲の駅8分ららぽ隣接タワマン、
武蔵小杉の駅4分グランツリー隣接タワマンが、
何故それぞれ駅直結1分のタワマンより、人気があって高値がついているのか教えてください。

[5886: マンション検討中さん]

平均年齢53ってのは、客層が分散してたら出ない数字だよ。

算数すらまともに出来ない様なのに、
実際に相場が出てしまっている商業施設隣接タワマン人気No.1を論理的に否定する不可能だと思います。

自演君は全く反論できなくなると、カウント、自演、模倣、爆笑で逃げる癖があるから良くないね。

[5887: 匿名さん]

>>5885 匿名さん
武蔵小杉でいうと、
武蔵小杉は特殊で、複数路線通っているが、中でも横須賀線と東横線の2路線の力が強いです
で、シティタワーがなぜ高いか？グランツリーに近いからではなく、横須賀線と東横線の間にあるマンションの中で1番新しいからです
また、販売が住友不動産で近隣の価格を無視して高値で販売してるからですね
高すぎて竣工してから結構な期間が経ってますが、まだ売れ残っています

[5888: 名無しさん]

>>5886 マンション検討中さん

リーフィアの実際の年齢構成比です。40代が1位で、30代が3位、全世代バランスが取れていると思うが、これをネガの材料にしたければご遠慮なく。

[5889: マンション検討中さん]

>>5887 匿名さん

やっぱり期待するだけ無駄でしたね。

武蔵小杉には、東横線、横須賀線の両方がより近い物件が複数ありますし、駅直結物件もあります。
また、築年分を減価したとして、グランツリー隣接のシティタワーの相場が突出しているのは何故でしょう？

また豊洲では、築年数の浅い駅4分、高額のシティタワーが
築年数の古い低価格の駅8分ららぽ隣接タワマンよりかなり低い評価の様ですが、何故しょうか。

リーフィア契約者の方の説が正しいとするならば、
新しくて、分譲価格が高くて、駅近だったら、負ける訳ないはずなのですが、これも人気商業施設隣接立地の力ですかね？

[5890: マンション検討中さん]

>>5888 名無しさん

高齢者が多いことは、ネガでも何でもないですよ。
戸建買替の高齢者が6割超ですから、買取保証サービスとマッチしてシニアに受けたのでしょう。

ちなみに坪100高い武蔵小杉購入者属性は、平均42.5歳みたいです。
平均年齢を10以上上げるのは、容易ではないですよ。
全員10歳年を取らなくてはなりません。

[5891: 匿名さん]

>>5889 マンション検討中さん
あなたが自分の説を他人に伝えたいならば、築年数、東横線からの距離、横須賀線からの距離を表にして可視化する必要があります。
また、上記が正しいとして、シティタワー武蔵小杉がナンバーワンだというのなら、海老名のナンバーワンはリーフィアですよね
坪単価が1番高いのがナンバーワンなのでしょう？
海老名ではリーフィアですよ

[5892: マンション検討中さん]

>>5891 匿名さん
相変わらず理解力が乏しいですね。

新築時の坪単価は、デベの言い値。
豊洲では、より高い単価で提供された、新しく、駅に近く、グレードの高めのシティタワーの評価が厳しいと説明したはずですよ。

豊洲、武蔵小杉での共通点は、
・ファミリーに人気のタワマン林立地域で
・どちらも地域では駅距離がある物件ですが、
・人気商業施設隣接である為にNo.1の市場評価を受けている
と言う事です。

これに照らし合わせると、グレーシアがNo.1物件になるのは自然な流れでしょう。

だからこそ立地偏重の三井健太さんも海老名No.1物件としてグレーシアを取り上げ、
マンマニさんは、海老名で買うならグレーシアだと言っています。

[5893: 匿名さん]

>>5892 マンション検討中さん
いや、だから君の感想じゃなく数字を出せと言ってるの
面倒くさくて誰も調べないから連呼してるんだろうけど、商業施設隣接じゃない理由がありすぎて正確な分析できてないでしょ

[5894: マンション検討中さん]

>>5885 匿名さん

この無理ポジネタを真に受けてグレーシアを選択している人は皆無と思いますので、永久放置です笑笑。
反論が不要なネタには反論しません。

[5895: 匿名さん]

グレーシア購入者なの？
相鉄の関係者なの？

意見を述べるのは勝手だけど同様のものは一度にして欲しい。
邪魔です。

[5896: マンション検討中さん]

>>5894 マンション検討中さん
結局、反論ができないと爆笑で逃げるんだから。。。

誰か、他の人でも構いませんから、

・豊洲・武蔵小杉等の若年層ファミリーに人気のタワマン街で
・地域では駅距離がある方の人気商業施設隣接物件が、
・駅直結1分等のタワマンを抑えNo.1の市場評価を受けている事実について

論理的に反論できる人は居ませんか？

画像の通り、ららぽ隣接のパークシティ豊洲と豊洲シエルタワーの駅距離の差は7分です。
同じく、ららぽ隣接のグレーシアとリーフィアの駅距離の差はその3分の1以下の1〜2分になります。

また、豊洲シエルタワー、リーフィアともに、ららぽまでは5分表示です。

[5897: マンション検討中さん]

[他の利用者様に対する暴言や中傷のため、削除しました。管理担当]

[5898: マンション検討中さん]

二棟目は同じ建物なのかな
一棟目より駅から少し離れてるので坪単価安くなるのでしょうか？

[5899: マンション検討中さん]

>>5892 マンション検討中さん
そんなグレーシアタワー海老名を施工しているのは鹿島建設です。大手ですね。
さて、リニア談合で鹿島建設の建設担当部長が逮捕されている件についてのお考えをお聞かせ願えませんか？
今回の件に関わった他の会社は事実を認めていますが、鹿島建設と大成建設は認めずに最高裁まで争う姿勢です。どう思いますか？
また、幹部社員が逮捕されたという事は、鹿島建設が会社全体として法令違反を良しとする考え方が蔓延しているのではないかと感じてしまいます。
もちろん判決はまだ出ていません。最終的に無罪となる可能性も僅かながらあるでしょう。
現状でのあなたのお考えを知りたいのです。
ご回答によって納得できれば、グレーシアタワー海老名を検討させていただきたいと思っています。

[5900: マンション検討中さん]

>>5890マンション検討中さん
武蔵小杉と比べてもね・・

[5901: マンション検討中さん]

>>5899 マンション検討中さん
談合に参加できる企業かどうかと言う観点もありますが、談合は良くないですよね。

傾きマンションは、単純に怖いです。

[5902: マンション検討中さん]

>>5901 マンション検討中さん

たかだか3行の文に「参考になる！」が6個も付いてるってどういう事でしょうね。笑

今は鹿島建設の談合についてだけ話してるのではないですか？

[5903: 匿名さん]

>>5896 マンション検討中さん

そもそもそれについて反論をする必要あるんでしょうか。
武蔵小杉と比較する必要あるんでしょうか。
No.1をコピペの連投を繰り返してまで決定する必要あるんでしょうか。

[5904: マンコミュファンさん]

>>5902 マンション検討中さん

鹿島が良いと言う人はいますが、三井住友建設が良いと言う人はいないと思いますよ。

[5905: マンコミュファンさん]

>>5903 匿名さん

同意。

[5906: マンション検討中さん]

>>5904 マンコミュファンさん

鹿島がいいと思う人はグレーシアにすればいいと思う。
立地や街並みを犠牲にすることにはなりますが。

[5907: 通りがかりさん]

もはやこの掲示板もグレーシアタワーの掲示板もグレーシアタワーの方ばかりが見ている感じなので、何もしなければそのうち掲示板の機能はなくなりますね。
多分少人数しか書き込んでないし、嫌気がさして見なくなったのでしょう。

[5908: マンション検討中さん]

>>5907 通りがかりさん

えー、大丈夫ですか？
グレーシアの方はたったの１名ですよ。
投稿した後自分で参考になるを連打する人だけ。
それが複数人に見えるのは、連打くんもやっている甲斐がありますね。

[5909: マンション検討中さん]

両掲示板にて、自演君のグレーシアネガが激しいので、今一度事実を共有します。


グレーシアが、立地・グレード・施工会社において、海老名No.1であるのに疑いの余地はないでしょう。

住替投資家のマンマニさんが海老名最高の価格維持率を予想し、自分がもし海老名で買うならグレーシアだと言っています。
物件選択ミスは住替投資家にとって致命的ですからね。

>グレーシア　　　価格維持率88.2%
>パークホームズ　価格維持率87.8%
>リーフィア　　　価格維持率85.9%

また、立地評価のプロの三井健太さんが海老名で唯一「住みたいマンション」に選んだのもグレーシアです。
立地、デザイン、建物等の全ての資産価値評価項目で、ミクロでは何も問題ない、これだけ品質が高ければ申し分ないと評価しています。 
http://sumitaimansion.blogspot.jp/2017/11/175.html?m=1 

百聞は一見に如かず、実際の相場を見てみましょう。
画像の通り、豊洲等のファミリーに人気なタワマン林立地域では、駅8分のららぽ隣接タワマンが駅1分タワマンを抑えてNo.1の市場評価となっています。
海老名では、ららぽ隣接のグレーシアとリーフィアの駅までの差はたった1〜2分、グレードや施工会社は月とスッポンです。

この先はもう良いですね、、、

[5910: マンション検討中さん]

「リセールバリュー重視なら海老名は論外、それでも海老名でという事なら立地・資産価値の観点からグレーシアがベスト」と言うのが、三井健太さんのご意見だそうです。

リーフィアも、グレーシアの次点につける可能性があることは確認できますね。
No.1に拘らず、傾きマンションや低グレードに目を瞑れる方なら、リーフィアもさほど悪くはないと思います。

　↓ ↓ ↓

海老名でマンションを購入するに当たっては、地域一、二を争う物件であり、物件内でも価値あるものを 選択することが必須です。その点、本物件も合格点にあると言えます。
しかし、地域の購買力は総じて低い地域なので、中古マンションが豊洲や武蔵小杉のように、あるいは「みなとみらい」や 東京都心のように高値を期待することは無理があるのです。

地域内競争という意味から、次の視点で本物件を見たとき、どのような印象になるでしょうか?

1差別化された(明確な差別感がある)物件であるか?

2感動を与えてくれる(与え得る)要素がある物件か?

本物件は、グレーシアタワーとの比較に限れば決定的なものはありません。むしろ、価格が高いというハンディを負っています。
3階で坪単価@242 万円、グレーシアは 11 階で@243 万円です。おそらく 11 階の方が価値は高いはずです。

つまり、二つの比較では本物件は割高です。割高な買い物をしてしまうと、将来価値に期待を寄せることはできません。どの住戸を選んでも同じです。

以上の考察から、本物件のRV格付けは、「C」とさせて頂きました。現地調査抜きの簡易評価ですので、ラフな点はご賢 察・ご容赦願います。「C」とは、地域の平均的な価格維持率(=購入価格からの変動率。詳細は割愛)のキープは困難とい う意味になります。

[5911: 匿名さん]

今一度もいらないのですが
やるならせめて情報変えて？
あなたは誰なの？

[5912: 通りがかりさん]

>>5911 匿名さん

さすがにここまでやるとグレーシアタワーの購入者も嫌な思いをしているはずです。

[5913: マンコミュファンさん]

>>5912 通りがかりさん

最近連打くん以外のグレーシア購入者の発言が無いですからね。
連打くんのコピペと連打が増えれば増えるほど、グレーシアが売れない現状に対して、
グレーシア購入者も物申した方がいいと思うのだが。

[5914: 匿名さん]

>>5910 マンション検討中さん

論理的に語れてる自分に満足って感じですけど、それこそブロガーさんがご自身のブログで意見を述べるのはともかく、あなたの感想でここで勝手にランク付けされても。

まるで参考にならない。

[5915: マンション検討中さん]

マンマニさんが以下のように言及しているように坪単価20万円リーフィアが高いのが適正価格。
平均坪単価でいうとリーフィアが260万円、グレーシアが240万円が妥当なところ。

>正直なところ立地条件などを考えると同じ価格なら余程のことがない限り小田急タワーを選ぶ方ばかりになってしまうでしょう。そのため最低でも坪単価20万円の差は付けてくると思われます。差がこれ以下だと相鉄タワーの動きが鈍くなってしまうでしょう。
https://manmani.net/?p=7202

それを相鉄がどう勘違いしたか、平均坪単価250万円で売り出した。
つまり、グレーシアは「高値チャレンジ」をしてしまったということ。
リーフィアは260万円とマンマニさんの予想通りに販売したものだから、価格差が小さくなりマンマニさんの言う通りグレーシアの「動きが鈍く」なってしまった。

相鉄は慌てて、オプション50万円無料のオファーを付けるも、坪単価10万円載せているって言うことは適正価格より230万円程度高くなっているということだから、検討者も50万円ぐらいのオファーでは食指が動かない。
その結果グレーシアの4期は２戸しか購入者が集まらず、１ヶ月半の大幅な延期を余儀なくされた。

今後グレーシアは適正価格の坪単価240万円に合わせてくるだろうと思うが、すでに高値で購入してしまった人は、入居前から230万円程度の資産価値減少したことになる。

[5916: マンション検討中さん]

それは階数と間取りと方角によるのでは？

[5917: マンション検討中さん]

自演君、今日も朝から連投お疲れ様です。
毎朝早朝からの自演君の必死なネガは日々痛々しさを増していきますが、

グレーシアは、

・駅近ららぽ隣接のNo.1立地 
・スーゼネ鹿島建設施工の安心感 
・海老名一のハイグレード物件

この事実は変えることができません。 

住替投資家のマンマニさんが海老名最高の価格維持率を予想し、
立地評価のプロの三井健太さんが唯一「住みたいマンション」に選んだ海老名No.1物件です。
海老名で当物件がダメなら、他は全て論外です。

皆さんも荒らしに負けずに頑張りましょう！

[5918: マンション検討中さん]

立地偏重の三井さんは、各地域No.1物件しか住みたいマンションに取り上げません。
http://sumitaimansion.blogspot.com.co/2017/11/175.html?m=1

参考までに住みたいマンションの掲載基準をどうぞ

>※過去・現在の優良マンションを紹介するブログ※
>選定基準：
>➀立地条件が良い（駅に近い。または抜群の環境。都心や中核都市にあるなど）
>②デザイン性が高い
>③ある程度のスケール感・存在感がある
>④売主または施工会社に信頼を置ける
>➄総じて特徴が明確な物件

[5919: マンション検討中さん]

三井さん曰く、「リセールバリュー重視なら海老名は論外、それでも海老名でという事なら立地・資産価値の観点からグレーシアがベスト」だそうです。

リーフィアのRV評価は、C。
グロスは安くとも、典型的な高値掴み物件ですね。
地域内では合格点ですが、グレーシアと比較してしまうと優位性が無いそうです。

ただ、リーフィアも、グレーシアの次点につける可能性があることは確認できます。
No.1に拘らず、傾きマンションや低グレードに目を瞑れる方なら、リーフィアもさほど悪くはないと思いますよ。

[5920: マンション検討中さん]

　↓ ↓ ↓ 以下、三井さんの評価のコピぺだそうです。ご参考まで

海老名でマンションを購入するに当たっては、地域一、二を争う物件であり、物件内でも価値あるものを 選択することが必須です。その点、本物件も合格点にあると言えます。
しかし、地域の購買力は総じて低い地域なので、中古マンションが豊洲や武蔵小杉のように、あるいは「みなとみらい」や 東京都心のように高値を期待することは無理があるのです。

地域内競争という意味から、次の視点で本物件を見たとき、どのような印象になるでしょうか?

1差別化された(明確な差別感がある)物件であるか?

2感動を与えてくれる(与え得る)要素がある物件か?

本物件は、グレーシアタワーとの比較に限れば決定的なものはありません。むしろ、価格が高いというハンディを負っています。
3階で坪単価@242 万円、グレーシアは 11 階で@243 万円です。おそらく 11 階の方が価値は高いはずです。

つまり、二つの比較では本物件は割高です。割高な買い物をしてしまうと、将来価値に期待を寄せることはできません。どの住戸を選んでも同じです。

以上の考察から、本物件のRV格付けは、「C」とさせて頂きました。現地調査抜きの簡易評価ですので、ラフな点はご賢 察・ご容赦願います。「C」とは、地域の平均的な価格維持率(=購入価格からの変動率。詳細は割愛)のキープは困難とい う意味になります。

[5921: 匿名さん]

>>5918 マンション検討中さん

本日もコピペ・連投お疲れ様です。
あなたにとって三井さんが絶対なのはよくわかりました。いいんじゃないですか、あなたの基準。
勝手なんで。

が、おそらくそれは少数派で大体は参考程度ですよね。
こんなコピペ要りません。

[5922: 名無しさん]

>>5919 マンション検討中さん
だから、取り上げられないのですね。

[5923: 匿名さん]

>>5920 マンション検討中さん
でも今の高値が今後こなれてくれば、
間違いなく評価は変わりそうですね

[5924: マンション検討中さん]

>>5921 匿名さん
私の基準ではなく、立地評価のプロから見た基準です。

確かに、住替投資家のマンマニさんはグレーシアを海老名最高の価格維持率と予想し、
立地評価のプロの三井健太さんはグレーシアをNo.1物件として「住みたいマンション」で紹介しています。

ただ私個人的には、他の地域での実績が最も参考になると考えています。
三井さんやマンマニさんも、市場を見ての判断でしょう。

画像の通り、豊洲等のファミリーに人気なタワマン林立地域では、
駅8分のららぽ隣接パークシティ豊洲が、駅1分の豊洲シエルタワーを抑えてNo.1です。

海老名では、ららぽ隣接のグレーシアとリーフィアの駅までの差はたった1〜2分、グレードや施工会社は月とスッポンです。

[5925: マンション検討中さん]

>>5924 マンション検討中さん

5921さんではないですが・・・
マンションブロガーを絶対とするあなたの基準て意味じゃないですか？
それにコピペいらないって何回も言われてるのに理解力ないんだなあ。

[5926: 通りがかりさん]

>>5925 マンション検討中さん

同意。
グレーシアタワー購入者にこんなしつこい人がいると思うと、折角良い物件なのに、購入するの躊躇してしまいますよ。

[5928: マンション検討中さん]

>>5926 通りがかりさん

グレーシアもリーフィアもどちらも躊躇します。コピペのしつこい人がいるグレーシアとそれを毎回煽る人がいるリーフィアだと思いますが。皆さんそろそろ相手するのやめませんか？新しい情報がないか確認しに来ても同じやりとりばかりで本当にうんざりです。

[5929: マンション検討中さん]

自演君がまたグレーシア板を荒らしていますね。

演君をここまで突き動かすのは何なんでしょうか。

必死な姿を見て、なんとなくリーフィア不振の原因がわかってきたような気がします。 
No.1マンションが他にあり、傾きマンションの三流ゼネコン、海老名で一番低グレードだからですね。

・立地・資産価値で選ぶなら、グレーシア
・施工会社・安全性で選ぶなら、グレーシア
・物件グレードで選ぶなら、グレーシア
・売主ブランドで選ぶなら、パーク
・駐車場で選ぶなら、エビミラ

ただ買い替えで買取保証を使わないと買えない層は、残念ながらリーフィアしか買えません。
買替が6割を超えるらしいので、そこは残念ですね。
高値掴みで買った瞬間からババを引いているようなものです。

[5930: 口コミ知りたいさん]

>>5920 マンション検討中さん
嘘はやめましょう

[5931: 通りがかりさん]

>>5929 マンション検討中さん

あなたも相手にしなければいいと思います。
みんな二人のやりとりにうんざりしているので、自分達が足を引っ張っている事実に気づいてほしい。

[5932: マンション検討中さん]

毎回毎回、同じことをコピペして一人で「参考になる」を押しまくって、何が楽しいのだろうか？
熱心に頑張っているが、
そのせいで、グレーシアは、4期２戸しか販売できず、大幅延期になるわけですね。

[5933: 匿名さん]

良いと思って買った物件を貶されると頭に来るのは当たり前で、それぞれの購入者の意見が一致するわけがない。
ただ、最近は犯人扱いみたいに、この書き込みは何号室の購入者で低所得だ！とかあなたは○○角の購入者！とかと書いている方がいて、さすがにモラルはどうなってるんだ！と思いました。
お互いの購入者にとってもマイナスにしかならない。

[5934: マンション検討中さん]

連打くんの主観的な解釈に反して、１、２、３の選択基準全てリーフィアが勝ってますね。
客観的な根拠も合わせて参照ください。
（再掲になりますが、あまりにも主観を繰り返す方が一人いるので、５回に１回ぐらいは訂正しときます）

>①立地条件（利便性と環境）
→リーフィア＞グレーシア
・”不動産としての立地はリーフィアタワー海老名アクロスコートには勝てません" by グレーシア営業
・”不動産立地としてはリーフィアタワー海老名アクロスコートが有利"　by マンマニさん
・”デッキに屋根がついていたらグレーシアは「ライバルでさえなかったかもしれない」”　by モモレジさん

>②スケール（存在感）
→リーフィア＞グレーシア
・物件規模はリーフィアの方が大きく、建物の高さも海老名最高層とリーフィアの方が高い。
・”「タワマンらしさ」をより高めたと言えるのがこちらの物件で、最高層であることも後押しし、海老名を代表するタワマンを1つだけ挙げなければならないのであればこちらの方が若干リードしている印象にはなるでしょうね。”　by モモレジさん

>③外観・玄関・空間デザイン
→リーフィア＞グレーシア
・"デザイン面ではグレーシアタワーズを上回っているのは間違いないでしょうね。" by モモレジさん
・”外観に関してはコーナー部分にダイレクトサッシを採用したこちらの方が明らかに華があるように感じます” by モモレジさん

いちおソース記載しておきます。
https://www.sumu-log.com/archives/10499/
http://sumitaimansion.blogspot.jp/2017/11/175.html
https://manmani.net/?p=10029
http://mansion-madori.com/blog-entry-5507.html
http://mansion-madori.com/blog-entry-5508.html

[5935: マンション検討中さん]

また自演君が来てますね。
実際の契約はグレーシア7割、リーフィア6割ですよ。

自演君の必死なネガは日々痛々しさを増していきますが、

グレーシアは、

・駅近ららぽ隣接のNo.1立地 
・スーゼネ鹿島建設施工の安心感 
・海老名一のハイグレード物件

この事実は変えることができません。 

住替投資家のマンマニさんが海老名最高の価格維持率を予想し、
立地評価のプロの三井健太さんが唯一「住みたいマンション」に選んだ海老名No.1物件です。
海老名で当物件がダメなら、他は全て論外です。

皆さんも荒らしに負けずに頑張りましょう！

[5936: マンション検討中さん]

立地偏重の三井さんは、各地域No.1物件しか住みたいマンションに取り上げません。
http://sumitaimansion.blogspot.com.co/2017/11/175.html?m=1

参考までに住みたいマンションの掲載基準をどうぞ

>※過去・現在の優良マンションを紹介するブログ※
>選定基準：
>➀立地条件が良い（駅に近い。または抜群の環境。都心や中核都市にあるなど）
>②デザイン性が高い
>③ある程度のスケール感・存在感がある
>④売主または施工会社に信頼を置ける
>➄総じて特徴が明確な物件

[5937: マンション検討中さん]

グレーシアが、立地・グレード・施工会社において、海老名No.1であるのに疑いの余地はないでしょう。

住替投資家のマンマニさんが海老名最高の価格維持率を予想し、自分がもし海老名で買うならグレーシアだと言っています。
物件選択ミスは住替投資家にとって致命的ですからね。

>グレーシア　　　価格維持率88.2%
>パークホームズ　価格維持率87.8%
>リーフィア　　　価格維持率85.9%

また、立地評価のプロの三井健太さんが海老名No.1物件として唯一「住みたいマンション」に掲載したのもグレーシアです。
立地、デザイン、建物等の全ての資産価値評価項目で、ミクロでは何も問題ない、これだけ品質が高ければ申し分ないと評価しています。 
http://sumitaimansion.blogspot.jp/2017/11/175.html?m=1 

百聞は一見に如かず、実際の相場を見てみましょう。
画像の通り、豊洲等のファミリーに人気なタワマン林立地域では、駅8分のららぽ隣接タワマンが駅1分タワマンを抑えてNo.1の市場評価となっています。

海老名では、ららぽ隣接のグレーシアとリーフィアの駅までの差はたった1〜2分、グレードや施工会社は月とスッポンです。

この先はもう良いですね、、、

[5938: マンション検討中さん]

三井さん曰く、「リセールバリュー重視なら海老名は論外、それでも海老名でという事なら立地・資産価値の観点からグレーシアがベスト」だそうです。

リーフィアのRV評価は、C。
グロスは安くとも、典型的な高値掴み物件ですね。
地域内では合格点ですが、グレーシアと比較してしまうと優位性が無いそうです。

ただ、リーフィアも、グレーシアの次点につける可能性があることは確認できます。
No.1に拘らず、傾きマンションや低グレードに目を瞑れる方なら、リーフィアもさほど悪くはないと思います。

　↓ ↓ ↓ 以下、三井さんの評価のコピぺだそうです。ご参考まで

海老名でマンションを購入するに当たっては、地域一、二を争う物件であり、物件内でも価値あるものを 選択することが必須です。その点、本物件も合格点にあると言えます。
しかし、地域の購買力は総じて低い地域なので、中古マンションが豊洲や武蔵小杉のように、あるいは「みなとみらい」や 東京都心のように高値を期待することは無理があるのです。

地域内競争という意味から、次の視点で本物件を見たとき、どのような印象になるでしょうか?

1差別化された(明確な差別感がある)物件であるか?

2感動を与えてくれる(与え得る)要素がある物件か?

本物件は、グレーシアタワーとの比較に限れば決定的なものはありません。むしろ、価格が高いというハンディを負っています。
3階で坪単価@242 万円、グレーシアは 11 階で@243 万円です。おそらく 11 階の方が価値は高いはずです。

つまり、二つの比較では本物件は割高です。割高な買い物をしてしまうと、将来価値に期待を寄せることはできません。どの住戸を選んでも同じです。

以上の考察から、本物件のRV格付けは、「C」とさせて頂きました。現地調査抜きの簡易評価ですので、ラフな点はご賢 察・ご容赦願います。「C」とは、地域の平均的な価格維持率(=購入価格からの変動率。詳細は割愛)のキープは困難とい う意味になります。

[5939: マンション検討中さん]

今日も長文コピペ4連投ですね。
そして「参考になる」を自ら連打。
価値のないレポートと関係のない物件の情報でこの掲示板を埋め尽くすのはやめてほしんだけど。

[5940: 匿名さん]

三井さんが、リセール評価をCにした物件ってリーフィア以外にありましたっけ？

[5941: マンション検討中さん]

>>5939 マンション検討中さん

その無駄なコピペカウントもやめてほしいんだけど。他の検討者からしたら迷惑です。

[5942: 検討板ユーザーさん]

今日の現場写真です。
先週より、何やら鉄骨組が見えてきました。
あれ、リーフィアって鉄骨造なのかなと驚きましたが、よく見ると資材供給用の仮設建物の様です。

[5943: 検討板ユーザーさん]

北から撮った 写真です。
仮設建物らしきものは、建設クレーンの横にあります。

[5944: 検討板ユーザーさん]

>>5942 検討板ユーザーさん
これは駐車場の可能性もあります。

[5945: マンション検討中さん]

グレーシアNo.1もいいが、一日60回グレーシアとリーフィア板に投稿しなければならないほど、自信ないんでしょうね。
さらに自分で「参考になる！」を押しまくる。
努力は認めるが、必死すぎで逆効果ですね。

[5946: 匿名さん]

>>5945 マンション検討中さん

これではグレーシアタワーの購入者も同意しますね。

[5947: 通りがかりさん]

>>5944 検討板ユーザーさん

駐車場です。

[5948: 検討板ユーザーさん]

>>5947 通りがかりさん

これが駐車場ならば、西向き低層階は日当たりが少し悪そうですね。

[5949: マンション検討中さん]

ルートインより低いから大丈夫。

[5950: マンション検討中さん]

>>5949 マンション検討中さん
確かに南だし大分いたい。
低層影響もだが、コミュナルガーデンの
日照は大丈夫なのだろうか