リーフィアタワー海老名アクロスコート

[マンション検討中さん]

リーフィアタワー海老名アクロスコートっていかがでしょうか。
駅にも近くて、便利なショッピングエリアもあって、良さそう。
ご意見や情報をお願いします。

所在地：神奈川県海老名市めぐみ町５１２番１１
交通：相模線「海老名」駅　徒歩4分
　　　相鉄本線「海老名」駅　徒歩3分
　　　小田急小田原線「海老名」駅　徒歩3分
間取：1LDK～4LDK
面積：45.25m2～120.65m2

公式URL：https://www.odakyu-leafia.jp/mansion/ebina-tower/index.html
売主：小田急不動産株式会社　三菱地所レジデンス株式会社　小田急電鉄株式会社
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社：小田急ハウジング株式会社（予定）

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[2672: マンション検討中さん]

立地は大きく、使用価値と不動産価値（リセール価値）に分かれると思います。

住んで生活が便利とかどうかを論ずる使用価値に関しては、有名なブロガーさんが仰る通りグレーシアが優位であると感じます。

リセール価値については、部屋の条件や分譲時の
価格、売買タイミング等によるのかなと思います。
同ブロガーさんがリセール価値についても分譲価格が抑えられているグレーシアの方が高いと予想していますが、これは極めて個別性が高いので一概には分からないと思います。

タワマンと言って想像する人気都市ではほぼ例外なく、駅から徒歩10分圏内であれば、人気商業施設により近い物件がNo.1マンションに君臨するのが通例です。

グレード等は置いておいても、立地を論ずる上でネックになる部分でしょう。

自由通路横にも将来的に何か建つのは明らかで、リーフィア、グレーシアの双方に対抗できる物件になるのも確実です。

[2673: 匿名さん]

この物件を選ぶ人は、私の様にリセールを気にしていて少しでも駅近に住みたい人だと感じています。

個人的に良い点は、
駅3分であること/自走式駐車場であること/電柱地中化区域なこと

悪い点は、
（中古市場で競合するので）立地No.1のタワマンが既にあること/自由通路横にタワマンが建設される可能性があること/（まだ確保できるかもわかりませんが、、）リセール時に駐車場を引き継げないこと/三井住友建設であること/階高やグレードが標準よりだいぶ低いこと/（角部屋希望だったので）角部屋に眺望が良い条件がないこと

ただ、悪い点の中でも施工会社、グレード、眺望はリセールには関係が無いと思い、そこは自分が我慢すれば良い点だと感じます。
駐車場を引き継げない点は、多分グレーシアも同じだと思うんですが、リセール価値にかなり影響しそうなので、管理組合で変更できたら良いなと考えています

[2674: マンション検討中さん]

私は毎日車を使うので、圧倒的に自走式駐車場ですね。
機械式タワーパーキングの時は、待たされてイライラしました。
グレーシアはタワーパーキングでは無いのでまた違うかもしれませんが、自分の中で機械式は待たされる偏見があります。
私は他の方と違ってリセールは気にしてません。今は高値ですし、割安な分譲価格でもないので基本的にいくらか損をすると考えています。
グレードや施工会社は散々言われている通り残念ですが、もう決まったことですし、今更何を言っても変えることは出来ません。
そこがその人にとってどうしても妥協できないポイントなら、購入を見送れば良いだけの事です。私は車好きなので、メリットが勝った感じです。
眺望がネックの方も二棟目なら改善されるので、待つのもありかもしれません。

[2675: マンション検討中さん]

>>2671
よろしければコンシュルジュで何を頼まれていたのか教えて頂けないでしょうか。
私は共働きでなかなか日常の業務を平日にこなしきれないのでコンシュルジュに期待していたのですが、時間が9時-5時でガッカリしてしまいました。コンシュルジュを役立てたエピソードなどが知りたいです。

[2676: マンション検討中さん]

>>2675 マンション検討中さん
横浜に住んでた時はコンシュルジュありでしたが、コンシュルジュの主な仕事は高齢の方の話相手でした。
若い世代が話している所はほぼ見たことがありませんし、私にとっては不要です。
恐らく高齢の方にはあると嬉しいサービスなんだと思います。

[2677: マンション検討中さん]

>>2675 マンション検討中さん
あっ、すみません、間違えました。
2671さんへの質問ですね。

失礼しました

[2678: マンション検討中さん]

>>2673 匿名さん
中古で買う人も実際見に来て欲しいかどうかを考える訳ですから、投資目的でない限り、施工会社・グレード・眺望も、当然リセールには関係してきますよ。
勿論分譲価格が割高過ぎない部屋が前提ですが、リセールを気にする人こそ出来るだけ眺望の良い部屋を買うべきだと思います。
前建てがある部屋が多いので、それだけでも結構限定されてくると思います

[2679: マンション検討中さん]

>>2650 マンション検討中さん
同意です。
この掲示板を見て、参考にする人なんていないと思います。
何のための掲示板なんでしょうか。

[2680: マンション検討中さん]

こんなにも役に立たない掲示板なら、とじてしまえばいいのに。
不愉快。

[2681: マンション掲示板さん]

>>2670 マンション検討中さん

東は東でしょ、価格表に方向書いてあるよ。
東は地権者ビューで、中住戸方向。

[2682: eマンションさん]

>>2671 マンション検討中さん

その通りです。
でも、本厚木も気になって決めかねています。
それにしても、一期登録数は圧倒的ですね。いい物件の客観的な証拠ですね。
私も早くきめないと。

[2683: マンション検討中さん]

>>2678 マンション検討中さん
でも前建て無くて眺望が抜けてるのって南だけだよね。
南は結構高かったと思うんですが

[2684: マンション検討中さん]

自分は眺望重視なので見送りを決めましたが、
眺望の他、グレード感や施工会社を飲み込めれば、悪くないのかなとも思いました。

[2685: マンション検討中さん]

>>2682 eマンションさん

要望書は180程で、実売予測は150程らしいですが、何戸売り出すのでしょうね。
そこは正式登録直前に決まると教えてくれませんでした。

[2686: 検討板ユーザーさん]

>>2685 マンション検討中さん
170くらいは確実に売り出すそうです。

[2687: マンション掲示板さん]

>>2671 マンション検討中さん
こういう本当の検討者の方のご意見を知りたいです。
こんな素直な感想の後なのに、またグレーシア信者の否定連投が続く。グレーシア板の気に入らない投稿は削除依頼をして、リーフィア板は荒らし放題。残念すぎます。

[2688: マンション検討中さん]

自分はまだ決めかねています。
相対評価してしまうからだと思いますが、やはりグレードや眺望にかなりの差が出てしまうのをどう考えるだと思います。
何を重視するかですね、難しい

[2689: マンション検討中さん]

>>2687 マンション掲示板さん

あなた、グレーシアにコンプレックスがあり過ぎるよ。
皆感じ方は違うんだから物件のデメリットを信者と決めつけて取り乱すのではなく、もし事実と異なる情報があるのならば反論してしっかり情報を伝えるのが吉

[2690: マンション検討中さん]

>>2687 マンション掲示板さん

そう思われるのなら、あなたが削除依頼されればいいと思います。筋の通った削除依頼なら、管理者が削除するはずです。
以前こちらでも、悪質な荒らしは削除されていましたよ。

[2691: マンション検討中さん]

>>2688 マンション検討中さん

低グレードはいくら気にしても仕方ないです、三井住友建設だからではなくデベの小田急の意向です。
もし嫌なら2棟目以降に期待したら良いと思います

[2692: マンション検討中さん]

グレードが気になるなら、オプションとリフォームで解決すればいいじゃないですか？
解決できる問題で悩むのは何故ですか？

[2693: マンション掲示板さん]

>>2689 マンション検討中さん
まあ、事実としては、リーフィアは希少価値の高い良いマンションだということ。
海老名駅3分、一帯開発地域のタワマンは他にはない。
これより遠いマンションは、ほかで差別化する必要に迫られた。パークやエビミラは価格を安くする一般的な方法で、グレーシアは鹿島施工でグレードを高めたが、価格はリーフィアとほぼ同じ。リーフィアも駅近にもかかわらず自走式駐車場とコンシェルジュありの24時間有人管理で付加価値を高めた。結果として、グレーシアの1期は伸び悩み、リーフィアの1期は要望書180超でまあまあの滑り出し。

[2694: マンション掲示板さん]

>>2692 マンション検討中さん
建ててしまってから駅近のビナガーデンまでタワーを移動する技術は日本にはありません。よって立地を優先するならば、リーフィアです。

[2695: マンション検討中さん]

>>2692 マンション検討中さん
階高、サッシ、下がり天井の様な3次元空間は解決できないからじゃない？
フルリフォームはお金も時間もかかるし、一部の人を除いてあまり現実的では無さそう。

構造上、上がり框の改善も難しいと思うけど、やっぱりわかる人が見ればすぐ分かるよ

[2696: マンション検討中さん]

>>2694 マンション掲示板さん

グレードって立地のことなんですか？

[2697: マンション検討中さん]

ビナテラスは既にやっちゃった感あるよね。
オフィスは本当に頑張ってほしい

[2698: マンション掲示板さん]

>>2696 マンション検討中さん
不動産の価値は9割は立地で決まります。
そして、特に郊外では駅との距離が重要でしす。

[2699: マンション検討中さん]

>>2693 マンション掲示板さん
度重なる値下げと、一期延期までしたけど実際何戸売れるのだろう。
50パー近いグレーシアを叩く位だから80パーとか行くのかな

[2700: 検討板ユーザーさん]

>>2699 マンション検討中さん
まあ、グレーシアよりも売れるだろうから安心しましょう。2020年の1月の引き渡しまであと2年もある中で、8割も売れたら超人気物件ですね。たとえ6割でも販売スケジュールには余裕があります。

[2701: マンション検討中さん]

要望書のマックスで60パーなんだから、契約率が80パー行くわけ無いじゃん。
営業も約5割って言ってるんだから、5割前後でしょう。
延期した甲斐があったと思います

[2702: マンション検討中さん]

せっかく落ち着いて来たのにグレーシア、グレーシア言うバカがまだいるんですね。自分たちが引き寄せてることに気づかないのか？隣人にならないことを祈るばかり。

[2703: マンション検討中さん]

グレーシアとひたすら言ってるのは毎度お馴染みの自演くんだと思うけど
余程きになるのか

[2704: 評判気になるさん]

何回も同じこと聞くなよ。
部屋数で180くらいだって。

[2705: 名無しさん]

第1期は双方半数程度と概ね同等の人気かなと思う。興味関心は2期以降に移るけど、どちらが先に完売にこぎ着けるかな。私はリーフィアなんじゃないかと思っています。角住戸、眺望部屋、富裕層部屋、投資部屋などが売れてしまい、残りの部屋がどうか。グレーシアは坪単価を下げていますが、隣接ウェスト棟とルートインと超絶お見合い、日陰部屋など、人気部屋と比較して一気に条件が悪くなるような気がします。一方、リーフィアは低層階の中住戸でも適当に視界が開けていて極端に条件の悪い部屋がない。売り切るのはリーフィアの方が早そうというのが私の予測です。

[2706: マンション検討中さん]

>>2705 名無しさん

私は、要望書の入り方や数から見て一期は契約率がほぼ同じかリーフィアが若干優勢と見ますが、完売はグレーシアの方が早い予想です。

理由としては、グレーシアは低層やお見合い住戸がかなり割安に設定されていて、中住戸の登録は結構階が分散していました。よって、高いですが角を除けば条件の良い住戸もそれなりに残ってます。

一方リーフィアは、低層が上層とあまり変わらない単価で設定されていて上層ばかりに要望が寄っています。ただでさえダイレクト至近見合い住戸が殆どなので、なるべく上に逃げたいでしょうから下層は投資部屋以外人気が無さそうです。
また旨味がある投資部屋は一期で完売し、二期以降は相当数いたはずの投資家が殆ど居なくなると思われます。
投資家の数を考えると一期で契約率で6から7割は行きたいところですが、供給数でもマックス6割、契約だと5割程度になりそうなのも、そう考える理由です。

そして2棟目はもっとキツくなります。
同じ内容のリーフィアが建つと想定した場合、一棟目で感じる物件グレード等の乖離の影響はより大きくなるのと、グレーシアには2棟目待ちが一定数いることを考えるとかなり厳しいのかなと感じています。

[2707: マンション検討中さん]

東側（東北東）の中層よりちょっと上を希望しているリーフィア信者です。

ホントに検討している方はデメリットよりメリットが上回るところを自分なりに探して決断しているのですね。
メリットとデメリットは表裏一体ですからネガティブな事を解決出来る様な掲示板にしたいですね。

誹謗中傷や揚げ足取り、間違った事や自分の価値観を押し付ける内容は気にせずに(たまに気になり、たまにそーだよなーって気付かされる内容もありますけど・・・)。

因みに地権者の場所はわたくしも気になったので調べたら、海老名駅間開発の地区計画というのがあって、リーフィアの場所がA地区(良好な都市型住宅、商業・業務機能等を集積する地区)、地権者の場所がB地区(商業・業務機能等を誘導する地区)となっていて、その内容を遵守しなければならず強制力があってその内容に合致した建物でなければ建築確認がおりない為、地権者の場所に住宅は難しそう。
まぁ地権者の権力が地区計画をも替えられる方かもしれませんが、それこそびっくりする価格になるだろうし気にならなくなりました。

それ以上に３棟目と４棟目が商業施設・オフィス棟になったら駅間マンション（８５ｍも離れたツインタワー）の希少価値が上がるかなとポシティブに考えています。

[2708: マンション検討中さん]

>>2707 マンション検討中さん
駅間の地区計画で強制力があるのは、建築物の種類や高さに関する制限です。
これについては、リーフィアのA地区と地権者のB地区はほぼ同じで、いずれも住宅建設は禁止されていません。

また土地の利用方針は、ご説明頂いた通りでAとB地区で全然違いますが、地区計画の説明書類には、方針を逸脱する場合は勧告すると記載されていて、強制力まではないのです。

小田急がいくら交渉しても土地を売らなかった地権者ですから、当然土地を最大限に活用したいと考えるでしょうし、一癖も二癖もある人物だと思います。
自分の土地に勝手に方針を決められ利用価値が限定されても面白く無いですし、勧告されても法律上問題なければ建築確認はおり、所有者が断行するケースもあります。

多分そんな高いのは建てないと思うと営業さんは言いますが、建てることは可能な土地なので、地権者100mタワマンを否定しないのだと思います。

[2709: マンション検討中さん]

グレーシアの１棟目とリーフィアの１棟目

グレーシアの１棟目は、入居まであと約１年半で約130戸を売る必要がある。
現在50割弱の販売状況。値下げをして入居前完売は可能か。

リーフィアの１棟目は、入居まであと約２年で約300戸を売る必要がある。
現在の要望書の数からいって、160以上は販売されるだろう。スケジュール的に余裕があるので、入居前完売と予想するのが妥当。

グレーシアの２棟目は、入居まであと２年２ヶ月で240戸。
１棟目の販売があと半分以上残っている中で、２棟目を売り出すタイミングが難しい。
スケジュール的に窮屈なので、入居前までに売り切るのは価格をやや下げる必要があると予想。

リーフィアの２棟目は、駅までの距離が遠くなる上、販売戸数もグレーシアより多いと思われる。
となると、価格を下げてそれまで購入に踏み切れなかった層を取り込まないと厳しいと予想。

よって、最も条件の良いのがリーフィアの１棟目。
リーフィアの２棟目は、販売時期が上記３棟と被らないように調整するだろう。その時の経済状況により販売の成否が変わる。
最も条件が厳しいのがグレーシアの２棟。本来は２棟目を早く売り出したいが、そうすると１棟目の条件が良くない部屋が売れなくなるし、ジレンマを抱えている。

[2710: マンション検討中さん]

【グレーシアの１棟目とリーフィアの１棟目 】
グレーシアの１棟目は、入居まであと約１年半で約130戸を売る必要がある。
現在50割弱の販売状況。値下げをして入居前完売は可能か。

リーフィアの１棟目は、入居まであと約２年で約300戸を売る必要がある。
現在の要望書の数からいって、160以上は販売されるだろう。スケジュール的に余裕があるので、入居前完売と予想するのが妥当。

【グレーシアの２棟目とリーフィアの２棟目】
グレーシアの２棟目は、入居まであと２年２ヶ月で240戸。
１棟目の販売があと半分以上残っている中で、２棟目を売り出すタイミングが難しい。
スケジュール的に窮屈なので、入居前までに売り切るのは価格をやや下げる必要があると予想。

リーフィアの２棟目は、駅までの距離が遠くなる上、販売戸数もグレーシアより多いと思われる。
となると、価格を下げてそれまで購入に踏み切れなかった層を取り込まないと厳しいと予想。

【結論】
よって、最も条件の良いのがリーフィアの１棟目。
リーフィアの２棟目は、販売時期が上記３棟と被らないように調整するだろう。その時の経済状況により販売の成否が変わる。
最も条件が厳しいのがグレーシアの２棟。本来は２棟目を早く売り出したいが、そうすると１棟目の条件が良くない部屋が売れなくなるし、ジレンマを抱えている。

[2711: 通りすがり]

2709: マンション検討中さんと2710: マンション検討中さん

同じ投稿を2回続けてしたり、別板にも同じ投稿をしたり…。
何がしたいのでしょうか。折角良い投稿が続いているのに…。

[2712: マンション検討中さん]

>>2710 マンション検討中さん
1棟目は2期以降投資家層の減少が確実視されているリーフィアは分が悪いと思う。
低層が残ってるし、低層には割高感がある。
でも一期で7割とか売れるなら、投資家減ってもリーフィアの方が売れるかも。

2棟目はグレーシアと時期をずらした方が良いのは同意。もしリーフィアが一棟目と価格を変えなかった場合は悲惨な状況になると予想

[2713: 検討板ユーザーさん]

>>2706 マンション検討中さん
同感です。

グレーシア2棟目は1棟目より、
ホテルや鉄塔から遠くなり、
また眺望が大山富士山方向になるところが
大きな変化点だと思っていて、
条件的には1棟目より良さそうな予想です。
ただ、その分高くなりそうなリスクあり。

リーフィアは多分1棟目との大きな差分は、
駅から遠くなるだけと予想。
駅近重視で駅から遠くなるので、
1棟目より条件が悪い？
ただ、その分価格が安くなる可能性あり。
仕様も良くなれば良いですが。

多分グレーシアは2棟目により良いものを残した売り方で、リーフィアは1棟目により良いものを出した売り方に見えます。

結局は、2棟目が良いグレーシアは価格を上げ、1棟目が良いリーフィアは、2棟目は価格を下げるなどで、価格調整することで両物件とも完売まで調整が出来ると思います。

もし仮に竣工前に完売しなければ、
よほど価格調整が下手か、
利益追求のため、あえて高値にして竣工後も
ズルズル売るスタイルが疑われます。

リーフィアは駅近・駐車場、グレーシアはららぽ近・グレードでどちらもそれぞれ別の特色を持った良い物件なので、価格設定さえ間違えなければ完売余裕と見ています。
どなたかも言ってましたが駅近内の人気商業施設近なので、立地駅近2分の差は個人的にはあまり感じていません。

個人的には相鉄は良く安い側、購入者にとって良い側に価格設定ミスすると聞くので、2棟目が思った以上に安ければなと少しだけ期待。それとリーフィアの2棟目安くなるのが利益追求でそんなに安くならなければ、自走式惹かれる部分もあるが、迷うところになる。

[2714: マンション検討中さん]

>>2713 検討板ユーザーさん
グレーシア２棟目はホテルにより近くないか?

[2715: マンション検討中さん]

>>2714 マンション検討中さん
間違ってますね。
グレーシアの2棟目はホテルに近くなるデメリットと丹沢確定眺望のメリットで、1棟目とほぼ変わらない評価かと思います。

[2716: マンション検討中さん]

>>2715 マンション検討中さん
リーフィアの2棟目も丹沢確定眺望じゃないか？

[2717: マンション検討中さん]

マジレスすると、同じ内容の後発タワマンが来ることがわかっている場合は、後発待ちでより条件の良い部屋を狙う人がいるので、リーフィアもグレーシアも2棟目販売までに完売はほぼ不可能だと思います。
どちらの物件も年内には2棟目の販売を開始すると聞いていますので、売り切る前に2棟目が来ると思いますし、竣工後まで条件の悪い部屋は少数残ると思います。

グレーシアの場合は、2棟目も殆ど条件が変わらないので2棟目を高くし、1棟目の残りに割安感を出す戦略です。
リーフィアは反対で、2棟目は価格勝負か、グレーシアに匹敵するグレードに仕上げて来ると思います。
いずれにしろ2棟目も販売時期は被ります。

1棟目は、投資家増分と皆さんほぼ一棟目狙いのリーフィアが優勢だと思います。
おそらく一期で180売り出し、調整がうまくいけば160契約まで行けるかもしれません。160契約なら約53%の進捗です。

2棟目はリーフィアの戦略次第でしょうか。
もしリーフィアが同じ戦略であれば、リーフィアは2棟目より3棟目の方が条件が良いこと、まだ待っても3棟目があること、グレーシアは最期のチャンスであることからグレーシアに完敗してしまう為、価格勝負に走るのが濃厚だと見ています。

いずれにしろお互いが意識することで、より良い仕様や安値で買える可能性が出てくるので、検討者には良いことばかりだと思います。

[2718: マンション検討中さん]

>>2716 マンション検討中さん


2棟目はグレーシア同様、リーフィアも西半分が開け丹沢確定眺望ですね。
多分グレーシアは1棟目と位置があまり変わらないのに対し、リーフィアは多少位置が離れると言いたいのかなと感じました。

リーフィアも2棟目は眺望が良くなので、それなりに売れると思います

[2719: 評判気になるさん]

>>2714 マンション検討中さん
すみません。
ホテルに距離的には近くなりますが、真正面の眺望がホテルと見合わせにはならない様な気がしていて、眺望的には2棟目の方が有利と感じました。

[2720: 評判気になるさん]

>>2717 マンション検討中さん

その論理から言えば、リーフィアがもしグレーシアと同じ1期半分だった場合、1棟目に売れるのを持ってきた分、半分じゃ進捗悪いとなるんだが。

単純に数の差で、売れてるのでそんな事は無いと思ってます。

[2721: マンション検討中さん]

>>2720 評判気になるさん
より駅近を希望するリーフィア希望者は2棟目待ちが少ない事や投資家分を考えると、やはり一棟目一期は相当有利なはずで、営業さんもより沢山契約したいと考えているはずですよ。

郊外だし高値である中、どちらも一期半分進捗は正直凄いです。
晴海の三井タワマンなんか3次2期で供給がやっと半分、契約数は非開示の厳しい状態です