リーフィアタワー海老名アクロスコート

[マンション検討中さん]

リーフィアタワー海老名アクロスコートっていかがでしょうか。
駅にも近くて、便利なショッピングエリアもあって、良さそう。
ご意見や情報をお願いします。

所在地：神奈川県海老名市めぐみ町５１２番１１
交通：相模線「海老名」駅　徒歩4分
　　　相鉄本線「海老名」駅　徒歩3分
　　　小田急小田原線「海老名」駅　徒歩3分
間取：1LDK～4LDK
面積：45.25m2～120.65m2

公式URL：https://www.odakyu-leafia.jp/mansion/ebina-tower/index.html
売主：小田急不動産株式会社　三菱地所レジデンス株式会社　小田急電鉄株式会社
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社：小田急ハウジング株式会社（予定）

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[2651: マンション検討中さん]

多分この掲示板は、数人でやりあってるんじゃないですか？
ずっと同じことで揉めてて、全然役に立つ情報がありませんね。

[2652: 匿名さん]

大多数がみっともないからやめてほしいと思ってても、一人か二人が暴れれば終わらないのがインターネット掲示板なので諦めが肝心ですね

[2653: マンション検討中さん]

リーフィア名物の連投自演が始まりましたね。

[2654: マンション検討中さん]

この掲示板を見て、参考にする人なんていないと思います。
何のための掲示板なんでしょうか。

[2655: 匿名さん]

>>2653 マンション検討中さん
みっともないってのは君のことを言ってるんだよ
中学生くらいかな？いい加減やめようね

[2656: マンション検討中さん]

>>2655 匿名さん
いい加減自演をやめて下さい

[2657: マンション検討中さん]

ここにいる人たちは中学生よりレベル低いですね笑

[2658: マンション検討中さん]

ご存知の方教えてください。ダイレクトウィンドウは、UVカット機能はありますか？

[2659: マンション検討中さん]

>>2599

>私は他物件契約者で、海老名の情報を得るためにここまで読んできましたが、ここはネガの応酬が醜すぎます…

>リーフィア無理ポジさんが変なのはわかりますが、私はグレーシア信者？のほうが問題が大きいと思いました。
>なんで買う気のない物件のスレに常駐してネガを繰り返すのか、理解できません。
>少しでもポジの書き込みがあれば潰しにくるし、そんな暇があるなら自分とこのスレで建設的な書き込みをして欲しいものです。

>「客観的な正しい意見を伝えるために」などの大義名分を掲げることもありますが、もし仮にこれが正しい意見だったとしてもしつこくネガを繰り返すのはただの荒らしにすぎません。

>同じ海老名新築の物件として理性的なの意見交換のできる掲示板になるよう願ってます。

>どうせこの書き込みもリーフィア信者扱いされたり、板マンは引っ込んでろ！とか言われたりするんだろうなぁ…悲しいなぁ…


今日投稿した方々は、もう一度よく読まれた方がよろしいかと思います。
それと、このままこの状態が続くと、むしろグレーシアの評判が落ちていくと危惧しています。
私はグレーシアを検討している者として、売れ行きに影響しないかと心配です。

[2660: 口コミ知りたいさん]

>>2640 マンション検討中さん

グレードの低さや階高については事前登録者なら当然知っています。
お見合いも気になる人なら出来るだけ避ければいいだけのことです。
あと、南東中住戸はお見合いには

[2661: マンション検討中さん]

>>2659 マンション検討中さん

あなたも黙った方がいいですよ。
火に油を注いでいるようなものです。

皆様、両信者の無駄な応酬が続くと思いますがスルーしましょう。反応しなければいつか収まると思います。

[2662: 口コミ知りたいさん]

なりませんよ

[2663: 名無しさん]

>>2661 マンション検討中さん
わかりました。
グレーシアが失った信頼を回復するためにも、お互い賢明な判断をしましょう。

[2664: マンション検討中さん]

>>2663
本当の検討者はだれも信じないと思いますが、少しでもグレーシアの印象がよくなるようにこれからも頑張ろうと思います。

[2665: 匿名さん]

このスレに有意義な情報はありませんでした。
ここまで無意味なスレはオハナ町田ぐらいしか見たことない。
別のスレをたてられるならたてたいぐらい。

[2666: マンション検討中さん]

>>2660 口コミ知りたいさん

同意です。
いくらグレードが低くても、リーフィアの駐車場には光るものがあると思います。

[2667: 通りすがり]

2650: マンション検討中さん

私は投資目的で幾つかの掲示板を見ていますが、本当にここと、そのライバルのもう1つの掲示板は酷い状態になっていて、この書き込みがもし住人になる方だったら…と怖くなります。(他の掲示板は倍率が付かないように、みたいな書き込みはあってもこんなに繰り返し相手を侮辱したりというのは見たことが無いのです)

今、一戸は物件を海老名に持っているのですけれど、これが海老名の風土ならちょっと考えないと、と思ってしまいます…

[2668: マンション検討中さん]

>>2660 口コミ知りたいさん
南東中住戸はお見合いでは無いですよね。
あと南東角もお見合い感は少なめだと思います。
全方角が至近見合いな訳ではありません。

[2669: マンション検討中さん]

東側の中層よりちょっと上を希望しているリーフィア信者です。
最初は西側の大山眺望を考えていましたが、共働きで休みも出かけて昼間に家の中に居ることが少ない為、朝日と夜景が楽しめそうな東側に決めました。

また、最初の計画段階だと東側の商業施設？は１７階くらいで抜けそうなのと商業施設と真正面では無く少し駅の方に向いているので商業施設が１７階以上になったとしても抜け感がある事も決め手です。

それに、自由通路に出来た飲食店施設の奥に高いオフィス棟が出来るので夜景が楽しみです。
マンションの灯りより商業施設、オフィス棟の灯りがキレイかなと、言いすぎだけどみなとみらいのクィーンズスクエアビューを妄想しています。

確かにここの掲示板を見ていると「低グレード」とか「傾き」とか気になりますけど、「低グレード」は変えられても立地は変えられませんし、低い階高も実際の部屋の中の天井の高さは満足出来る高さで自分の希望部屋はギロチン梁じゃないし、「傾き」も不祥事や事故は他の建設会社も殆どやっちゃっているし・・・
「傾き」はリーフィアを担当している建設関係者達のプライドとここを買った人達の運に掛けるしかないかなと。。。

因みに最初は西側を検討していたから覚えていますけど２棟目との距離は８５ｍで、真向かいにならない様な配棟計画で２棟目と３棟目の間を抜ける眺望でしたよ（眺望写真だと）。
南側もビナマークスと真向かいではなくてその横の低いマンション方面なので中層から抜けますとマンションギャラリーの２階から建設地を見下ろす窓で担当者が言っていたのを覚えています（南側は金額が高くて検討不可の為、眺望写真をしっかり見ていないので間違えていたらすみません）。
北側は決まって無いけど最初の計画だとサービス付き高齢者住宅？何にせよ３棟目が出来たら残った敷地の狭さから模型で表現している高さくらいだと思いますと言っていました。
配棟が逆になったらモロ被りだけど、そんな事は怖くて小田急さんもしないでしょう。

まあ駅近なので囲まれてもしかたないと思いますけど、駅近の割には解放感がある一体開発に魅力を感じました。

グレーシアも南側にビナガーデンのオフィス棟が建って夜景はキレイそうだけど南のルートイン抜ける高層は金額高くて検討出来ませんし、東側は線路が隣で鉄塔が近く、西側はまるで同じ敷地にあるような他社のマンションが隣接し、その手前にあるマンションギャラリーもマンションになりそうですし、北側の道路渡った駐車場、ルートインの南側の駐車場も将来的に建物が建つと密集した混雑開発になってしまうと思い検討しませんでした。

どんな攻撃がされるのかドキドキですけど決断した時の正直な気持ちと感想です。
P.S.
スカイラウンジからの眺望写真気になって貰ったパンフレット見たらビナマークス写り込んでいましたよ（下のほうに小っさくですけど）。

[2670: マンション検討中さん]

>>2669 マンション検討中さん

文章からすると、東って北東のこと言ってるの？
北東は東と言うよりは北

[2671: マンション検討中さん]

全くの個人的な感想ですので、あしからず。

私は海老名の大規模な駅前マンションが発売されるのを、首を長くして待っていました。
資料請求しモデルルームで周辺の開発状況や価格、間取りなどが判明していく中で、リーフィアの魅力と不安点が見えてきました。

「魅力」
やはり駅から最も近い大規模新築マンションという１点において、現時点で海老名でNo.１だと思いました。
どの駅でも、その駅でもっとも条件の良いシンボリックな物件は、特別な価格維持をするので、そんな存在になりそうだと期待しました。
駅前で自走式の駐車場があるのも希少な存在だと感じました。
また、なんだかんだ言ってコンシェルジュがいると便利だと思いました（現在の住まいにもコンシェルジュがいるもので）。

「不安・不満」
連絡通路脇の地権者所有地にマンションが建つと、駅から最も近い中規模マンションになり、リーフィアの価値がどうなるのか心配に思いました。
できればリーフィアがそこにあれば、即決したのにと思いました。

グレーシアという近隣の大規模タワーと比べて、階高が低く、バリアフリーになっていない点は、がっかりしました。
階高については一般的なマンション並なので我慢するとして、バリアフリーになっていない点は人によってはあきらめる要素になると感じました。
トイレがタンクレスでないこと、トランクルームがないこと、80m2前後の部屋でも風呂が1418でやや狭く感じること、細かいことですが残念でした。

エレベーターの数が３００戸ちょいに対して３機なのは、どう考えても少ないと思いました。朝は時間がかかることは覚悟しました。

２棟目、３棟目との距離が近いと感じました。正対しないように配慮されているとはいえ、眺望が確保できる方角と階数にする必要があると思いました。

最後に、価格は正直に言って高いと感じました。あと１割安ければ即決したのですが、最近の建築費と不動産価格の高騰はここまできたのかと思いました。

グレーシアの購入も少し考えましたが、やはり駅から５分は正直に言ってリセール価格に大きく響くと考えました。実際に歩いてららぽーと前から建設予定地を眺めてみましたが、思っていた以上に遠く感じました。これならば新百合の駅近戸建てや長津田・二俣川・相模大野の近隣の駅近タワーの方が魅力的に思えました（中古になりますが、駅からの条件は格段に良い）。そして、グレーシアは駅からの距離がリーフィアよりもさらに離れるにも関わらず、価格的にあまりかわらないのは、正直に言ってリーフィア以上に高値だと思いました。

上記の魅力と不安・不満を考慮し、グレーシアとの比較をしたのですが、最終的に最近の海老名の発展とリーフィアの持つ立地の魅力が上回り申し込むことにしました。

[2672: マンション検討中さん]

立地は大きく、使用価値と不動産価値（リセール価値）に分かれると思います。

住んで生活が便利とかどうかを論ずる使用価値に関しては、有名なブロガーさんが仰る通りグレーシアが優位であると感じます。

リセール価値については、部屋の条件や分譲時の
価格、売買タイミング等によるのかなと思います。
同ブロガーさんがリセール価値についても分譲価格が抑えられているグレーシアの方が高いと予想していますが、これは極めて個別性が高いので一概には分からないと思います。

タワマンと言って想像する人気都市ではほぼ例外なく、駅から徒歩10分圏内であれば、人気商業施設により近い物件がNo.1マンションに君臨するのが通例です。

グレード等は置いておいても、立地を論ずる上でネックになる部分でしょう。

自由通路横にも将来的に何か建つのは明らかで、リーフィア、グレーシアの双方に対抗できる物件になるのも確実です。

[2673: 匿名さん]

この物件を選ぶ人は、私の様にリセールを気にしていて少しでも駅近に住みたい人だと感じています。

個人的に良い点は、
駅3分であること/自走式駐車場であること/電柱地中化区域なこと

悪い点は、
（中古市場で競合するので）立地No.1のタワマンが既にあること/自由通路横にタワマンが建設される可能性があること/（まだ確保できるかもわかりませんが、、）リセール時に駐車場を引き継げないこと/三井住友建設であること/階高やグレードが標準よりだいぶ低いこと/（角部屋希望だったので）角部屋に眺望が良い条件がないこと

ただ、悪い点の中でも施工会社、グレード、眺望はリセールには関係が無いと思い、そこは自分が我慢すれば良い点だと感じます。
駐車場を引き継げない点は、多分グレーシアも同じだと思うんですが、リセール価値にかなり影響しそうなので、管理組合で変更できたら良いなと考えています

[2674: マンション検討中さん]

私は毎日車を使うので、圧倒的に自走式駐車場ですね。
機械式タワーパーキングの時は、待たされてイライラしました。
グレーシアはタワーパーキングでは無いのでまた違うかもしれませんが、自分の中で機械式は待たされる偏見があります。
私は他の方と違ってリセールは気にしてません。今は高値ですし、割安な分譲価格でもないので基本的にいくらか損をすると考えています。
グレードや施工会社は散々言われている通り残念ですが、もう決まったことですし、今更何を言っても変えることは出来ません。
そこがその人にとってどうしても妥協できないポイントなら、購入を見送れば良いだけの事です。私は車好きなので、メリットが勝った感じです。
眺望がネックの方も二棟目なら改善されるので、待つのもありかもしれません。

[2675: マンション検討中さん]

>>2671
よろしければコンシュルジュで何を頼まれていたのか教えて頂けないでしょうか。
私は共働きでなかなか日常の業務を平日にこなしきれないのでコンシュルジュに期待していたのですが、時間が9時-5時でガッカリしてしまいました。コンシュルジュを役立てたエピソードなどが知りたいです。

[2676: マンション検討中さん]

>>2675 マンション検討中さん
横浜に住んでた時はコンシュルジュありでしたが、コンシュルジュの主な仕事は高齢の方の話相手でした。
若い世代が話している所はほぼ見たことがありませんし、私にとっては不要です。
恐らく高齢の方にはあると嬉しいサービスなんだと思います。

[2677: マンション検討中さん]

>>2675 マンション検討中さん
あっ、すみません、間違えました。
2671さんへの質問ですね。

失礼しました

[2678: マンション検討中さん]

>>2673 匿名さん
中古で買う人も実際見に来て欲しいかどうかを考える訳ですから、投資目的でない限り、施工会社・グレード・眺望も、当然リセールには関係してきますよ。
勿論分譲価格が割高過ぎない部屋が前提ですが、リセールを気にする人こそ出来るだけ眺望の良い部屋を買うべきだと思います。
前建てがある部屋が多いので、それだけでも結構限定されてくると思います

[2679: マンション検討中さん]

>>2650 マンション検討中さん
同意です。
この掲示板を見て、参考にする人なんていないと思います。
何のための掲示板なんでしょうか。

[2680: マンション検討中さん]

こんなにも役に立たない掲示板なら、とじてしまえばいいのに。
不愉快。

[2681: マンション掲示板さん]

>>2670 マンション検討中さん

東は東でしょ、価格表に方向書いてあるよ。
東は地権者ビューで、中住戸方向。

[2682: eマンションさん]

>>2671 マンション検討中さん

その通りです。
でも、本厚木も気になって決めかねています。
それにしても、一期登録数は圧倒的ですね。いい物件の客観的な証拠ですね。
私も早くきめないと。

[2683: マンション検討中さん]

>>2678 マンション検討中さん
でも前建て無くて眺望が抜けてるのって南だけだよね。
南は結構高かったと思うんですが

[2684: マンション検討中さん]

自分は眺望重視なので見送りを決めましたが、
眺望の他、グレード感や施工会社を飲み込めれば、悪くないのかなとも思いました。

[2685: マンション検討中さん]

>>2682 eマンションさん

要望書は180程で、実売予測は150程らしいですが、何戸売り出すのでしょうね。
そこは正式登録直前に決まると教えてくれませんでした。

[2686: 検討板ユーザーさん]

>>2685 マンション検討中さん
170くらいは確実に売り出すそうです。

[2687: マンション掲示板さん]

>>2671 マンション検討中さん
こういう本当の検討者の方のご意見を知りたいです。
こんな素直な感想の後なのに、またグレーシア信者の否定連投が続く。グレーシア板の気に入らない投稿は削除依頼をして、リーフィア板は荒らし放題。残念すぎます。

[2688: マンション検討中さん]

自分はまだ決めかねています。
相対評価してしまうからだと思いますが、やはりグレードや眺望にかなりの差が出てしまうのをどう考えるだと思います。
何を重視するかですね、難しい

[2689: マンション検討中さん]

>>2687 マンション掲示板さん

あなた、グレーシアにコンプレックスがあり過ぎるよ。
皆感じ方は違うんだから物件のデメリットを信者と決めつけて取り乱すのではなく、もし事実と異なる情報があるのならば反論してしっかり情報を伝えるのが吉

[2690: マンション検討中さん]

>>2687 マンション掲示板さん

そう思われるのなら、あなたが削除依頼されればいいと思います。筋の通った削除依頼なら、管理者が削除するはずです。
以前こちらでも、悪質な荒らしは削除されていましたよ。

[2691: マンション検討中さん]

>>2688 マンション検討中さん

低グレードはいくら気にしても仕方ないです、三井住友建設だからではなくデベの小田急の意向です。
もし嫌なら2棟目以降に期待したら良いと思います

[2692: マンション検討中さん]

グレードが気になるなら、オプションとリフォームで解決すればいいじゃないですか？
解決できる問題で悩むのは何故ですか？

[2693: マンション掲示板さん]

>>2689 マンション検討中さん
まあ、事実としては、リーフィアは希少価値の高い良いマンションだということ。
海老名駅3分、一帯開発地域のタワマンは他にはない。
これより遠いマンションは、ほかで差別化する必要に迫られた。パークやエビミラは価格を安くする一般的な方法で、グレーシアは鹿島施工でグレードを高めたが、価格はリーフィアとほぼ同じ。リーフィアも駅近にもかかわらず自走式駐車場とコンシェルジュありの24時間有人管理で付加価値を高めた。結果として、グレーシアの1期は伸び悩み、リーフィアの1期は要望書180超でまあまあの滑り出し。

[2694: マンション掲示板さん]

>>2692 マンション検討中さん
建ててしまってから駅近のビナガーデンまでタワーを移動する技術は日本にはありません。よって立地を優先するならば、リーフィアです。

[2695: マンション検討中さん]

>>2692 マンション検討中さん
階高、サッシ、下がり天井の様な3次元空間は解決できないからじゃない？
フルリフォームはお金も時間もかかるし、一部の人を除いてあまり現実的では無さそう。

構造上、上がり框の改善も難しいと思うけど、やっぱりわかる人が見ればすぐ分かるよ

[2696: マンション検討中さん]

>>2694 マンション掲示板さん

グレードって立地のことなんですか？

[2697: マンション検討中さん]

ビナテラスは既にやっちゃった感あるよね。
オフィスは本当に頑張ってほしい

[2698: マンション掲示板さん]

>>2696 マンション検討中さん
不動産の価値は9割は立地で決まります。
そして、特に郊外では駅との距離が重要でしす。

[2699: マンション検討中さん]

>>2693 マンション掲示板さん
度重なる値下げと、一期延期までしたけど実際何戸売れるのだろう。
50パー近いグレーシアを叩く位だから80パーとか行くのかな

[2700: 検討板ユーザーさん]

>>2699 マンション検討中さん
まあ、グレーシアよりも売れるだろうから安心しましょう。2020年の1月の引き渡しまであと2年もある中で、8割も売れたら超人気物件ですね。たとえ6割でも販売スケジュールには余裕があります。

[2701: マンション検討中さん]

要望書のマックスで60パーなんだから、契約率が80パー行くわけ無いじゃん。
営業も約5割って言ってるんだから、5割前後でしょう。
延期した甲斐があったと思います

[2702: マンション検討中さん]

せっかく落ち着いて来たのにグレーシア、グレーシア言うバカがまだいるんですね。自分たちが引き寄せてることに気づかないのか？隣人にならないことを祈るばかり。

[2703: マンション検討中さん]

グレーシアとひたすら言ってるのは毎度お馴染みの自演くんだと思うけど
余程きになるのか

[2704: 評判気になるさん]

何回も同じこと聞くなよ。
部屋数で180くらいだって。

[2705: 名無しさん]

第1期は双方半数程度と概ね同等の人気かなと思う。興味関心は2期以降に移るけど、どちらが先に完売にこぎ着けるかな。私はリーフィアなんじゃないかと思っています。角住戸、眺望部屋、富裕層部屋、投資部屋などが売れてしまい、残りの部屋がどうか。グレーシアは坪単価を下げていますが、隣接ウェスト棟とルートインと超絶お見合い、日陰部屋など、人気部屋と比較して一気に条件が悪くなるような気がします。一方、リーフィアは低層階の中住戸でも適当に視界が開けていて極端に条件の悪い部屋がない。売り切るのはリーフィアの方が早そうというのが私の予測です。

[2706: マンション検討中さん]

>>2705 名無しさん

私は、要望書の入り方や数から見て一期は契約率がほぼ同じかリーフィアが若干優勢と見ますが、完売はグレーシアの方が早い予想です。

理由としては、グレーシアは低層やお見合い住戸がかなり割安に設定されていて、中住戸の登録は結構階が分散していました。よって、高いですが角を除けば条件の良い住戸もそれなりに残ってます。

一方リーフィアは、低層が上層とあまり変わらない単価で設定されていて上層ばかりに要望が寄っています。ただでさえダイレクト至近見合い住戸が殆どなので、なるべく上に逃げたいでしょうから下層は投資部屋以外人気が無さそうです。
また旨味がある投資部屋は一期で完売し、二期以降は相当数いたはずの投資家が殆ど居なくなると思われます。
投資家の数を考えると一期で契約率で6から7割は行きたいところですが、供給数でもマックス6割、契約だと5割程度になりそうなのも、そう考える理由です。

そして2棟目はもっとキツくなります。
同じ内容のリーフィアが建つと想定した場合、一棟目で感じる物件グレード等の乖離の影響はより大きくなるのと、グレーシアには2棟目待ちが一定数いることを考えるとかなり厳しいのかなと感じています。

[2707: マンション検討中さん]

東側（東北東）の中層よりちょっと上を希望しているリーフィア信者です。

ホントに検討している方はデメリットよりメリットが上回るところを自分なりに探して決断しているのですね。
メリットとデメリットは表裏一体ですからネガティブな事を解決出来る様な掲示板にしたいですね。

誹謗中傷や揚げ足取り、間違った事や自分の価値観を押し付ける内容は気にせずに(たまに気になり、たまにそーだよなーって気付かされる内容もありますけど・・・)。

因みに地権者の場所はわたくしも気になったので調べたら、海老名駅間開発の地区計画というのがあって、リーフィアの場所がA地区(良好な都市型住宅、商業・業務機能等を集積する地区)、地権者の場所がB地区(商業・業務機能等を誘導する地区)となっていて、その内容を遵守しなければならず強制力があってその内容に合致した建物でなければ建築確認がおりない為、地権者の場所に住宅は難しそう。
まぁ地権者の権力が地区計画をも替えられる方かもしれませんが、それこそびっくりする価格になるだろうし気にならなくなりました。

それ以上に３棟目と４棟目が商業施設・オフィス棟になったら駅間マンション（８５ｍも離れたツインタワー）の希少価値が上がるかなとポシティブに考えています。

[2708: マンション検討中さん]

>>2707 マンション検討中さん
駅間の地区計画で強制力があるのは、建築物の種類や高さに関する制限です。
これについては、リーフィアのA地区と地権者のB地区はほぼ同じで、いずれも住宅建設は禁止されていません。

また土地の利用方針は、ご説明頂いた通りでAとB地区で全然違いますが、地区計画の説明書類には、方針を逸脱する場合は勧告すると記載されていて、強制力まではないのです。

小田急がいくら交渉しても土地を売らなかった地権者ですから、当然土地を最大限に活用したいと考えるでしょうし、一癖も二癖もある人物だと思います。
自分の土地に勝手に方針を決められ利用価値が限定されても面白く無いですし、勧告されても法律上問題なければ建築確認はおり、所有者が断行するケースもあります。

多分そんな高いのは建てないと思うと営業さんは言いますが、建てることは可能な土地なので、地権者100mタワマンを否定しないのだと思います。

[2709: マンション検討中さん]

グレーシアの１棟目とリーフィアの１棟目

グレーシアの１棟目は、入居まであと約１年半で約130戸を売る必要がある。
現在50割弱の販売状況。値下げをして入居前完売は可能か。

リーフィアの１棟目は、入居まであと約２年で約300戸を売る必要がある。
現在の要望書の数からいって、160以上は販売されるだろう。スケジュール的に余裕があるので、入居前完売と予想するのが妥当。

グレーシアの２棟目は、入居まであと２年２ヶ月で240戸。
１棟目の販売があと半分以上残っている中で、２棟目を売り出すタイミングが難しい。
スケジュール的に窮屈なので、入居前までに売り切るのは価格をやや下げる必要があると予想。

リーフィアの２棟目は、駅までの距離が遠くなる上、販売戸数もグレーシアより多いと思われる。
となると、価格を下げてそれまで購入に踏み切れなかった層を取り込まないと厳しいと予想。

よって、最も条件の良いのがリーフィアの１棟目。
リーフィアの２棟目は、販売時期が上記３棟と被らないように調整するだろう。その時の経済状況により販売の成否が変わる。
最も条件が厳しいのがグレーシアの２棟。本来は２棟目を早く売り出したいが、そうすると１棟目の条件が良くない部屋が売れなくなるし、ジレンマを抱えている。

[2710: マンション検討中さん]

【グレーシアの１棟目とリーフィアの１棟目 】
グレーシアの１棟目は、入居まであと約１年半で約130戸を売る必要がある。
現在50割弱の販売状況。値下げをして入居前完売は可能か。

リーフィアの１棟目は、入居まであと約２年で約300戸を売る必要がある。
現在の要望書の数からいって、160以上は販売されるだろう。スケジュール的に余裕があるので、入居前完売と予想するのが妥当。

【グレーシアの２棟目とリーフィアの２棟目】
グレーシアの２棟目は、入居まであと２年２ヶ月で240戸。
１棟目の販売があと半分以上残っている中で、２棟目を売り出すタイミングが難しい。
スケジュール的に窮屈なので、入居前までに売り切るのは価格をやや下げる必要があると予想。

リーフィアの２棟目は、駅までの距離が遠くなる上、販売戸数もグレーシアより多いと思われる。
となると、価格を下げてそれまで購入に踏み切れなかった層を取り込まないと厳しいと予想。

【結論】
よって、最も条件の良いのがリーフィアの１棟目。
リーフィアの２棟目は、販売時期が上記３棟と被らないように調整するだろう。その時の経済状況により販売の成否が変わる。
最も条件が厳しいのがグレーシアの２棟。本来は２棟目を早く売り出したいが、そうすると１棟目の条件が良くない部屋が売れなくなるし、ジレンマを抱えている。

[2711: 通りすがり]

2709: マンション検討中さんと2710: マンション検討中さん

同じ投稿を2回続けてしたり、別板にも同じ投稿をしたり…。
何がしたいのでしょうか。折角良い投稿が続いているのに…。

[2712: マンション検討中さん]

>>2710 マンション検討中さん
1棟目は2期以降投資家層の減少が確実視されているリーフィアは分が悪いと思う。
低層が残ってるし、低層には割高感がある。
でも一期で7割とか売れるなら、投資家減ってもリーフィアの方が売れるかも。

2棟目はグレーシアと時期をずらした方が良いのは同意。もしリーフィアが一棟目と価格を変えなかった場合は悲惨な状況になると予想

[2713: 検討板ユーザーさん]

>>2706 マンション検討中さん
同感です。

グレーシア2棟目は1棟目より、
ホテルや鉄塔から遠くなり、
また眺望が大山富士山方向になるところが
大きな変化点だと思っていて、
条件的には1棟目より良さそうな予想です。
ただ、その分高くなりそうなリスクあり。

リーフィアは多分1棟目との大きな差分は、
駅から遠くなるだけと予想。
駅近重視で駅から遠くなるので、
1棟目より条件が悪い？
ただ、その分価格が安くなる可能性あり。
仕様も良くなれば良いですが。

多分グレーシアは2棟目により良いものを残した売り方で、リーフィアは1棟目により良いものを出した売り方に見えます。

結局は、2棟目が良いグレーシアは価格を上げ、1棟目が良いリーフィアは、2棟目は価格を下げるなどで、価格調整することで両物件とも完売まで調整が出来ると思います。

もし仮に竣工前に完売しなければ、
よほど価格調整が下手か、
利益追求のため、あえて高値にして竣工後も
ズルズル売るスタイルが疑われます。

リーフィアは駅近・駐車場、グレーシアはららぽ近・グレードでどちらもそれぞれ別の特色を持った良い物件なので、価格設定さえ間違えなければ完売余裕と見ています。
どなたかも言ってましたが駅近内の人気商業施設近なので、立地駅近2分の差は個人的にはあまり感じていません。

個人的には相鉄は良く安い側、購入者にとって良い側に価格設定ミスすると聞くので、2棟目が思った以上に安ければなと少しだけ期待。それとリーフィアの2棟目安くなるのが利益追求でそんなに安くならなければ、自走式惹かれる部分もあるが、迷うところになる。

[2714: マンション検討中さん]

>>2713 検討板ユーザーさん
グレーシア２棟目はホテルにより近くないか?

[2715: マンション検討中さん]

>>2714 マンション検討中さん
間違ってますね。
グレーシアの2棟目はホテルに近くなるデメリットと丹沢確定眺望のメリットで、1棟目とほぼ変わらない評価かと思います。

[2716: マンション検討中さん]

>>2715 マンション検討中さん
リーフィアの2棟目も丹沢確定眺望じゃないか？

[2717: マンション検討中さん]

マジレスすると、同じ内容の後発タワマンが来ることがわかっている場合は、後発待ちでより条件の良い部屋を狙う人がいるので、リーフィアもグレーシアも2棟目販売までに完売はほぼ不可能だと思います。
どちらの物件も年内には2棟目の販売を開始すると聞いていますので、売り切る前に2棟目が来ると思いますし、竣工後まで条件の悪い部屋は少数残ると思います。

グレーシアの場合は、2棟目も殆ど条件が変わらないので2棟目を高くし、1棟目の残りに割安感を出す戦略です。
リーフィアは反対で、2棟目は価格勝負か、グレーシアに匹敵するグレードに仕上げて来ると思います。
いずれにしろ2棟目も販売時期は被ります。

1棟目は、投資家増分と皆さんほぼ一棟目狙いのリーフィアが優勢だと思います。
おそらく一期で180売り出し、調整がうまくいけば160契約まで行けるかもしれません。160契約なら約53%の進捗です。

2棟目はリーフィアの戦略次第でしょうか。
もしリーフィアが同じ戦略であれば、リーフィアは2棟目より3棟目の方が条件が良いこと、まだ待っても3棟目があること、グレーシアは最期のチャンスであることからグレーシアに完敗してしまう為、価格勝負に走るのが濃厚だと見ています。

いずれにしろお互いが意識することで、より良い仕様や安値で買える可能性が出てくるので、検討者には良いことばかりだと思います。

[2718: マンション検討中さん]

>>2716 マンション検討中さん


2棟目はグレーシア同様、リーフィアも西半分が開け丹沢確定眺望ですね。
多分グレーシアは1棟目と位置があまり変わらないのに対し、リーフィアは多少位置が離れると言いたいのかなと感じました。

リーフィアも2棟目は眺望が良くなので、それなりに売れると思います

[2719: 評判気になるさん]

>>2714 マンション検討中さん
すみません。
ホテルに距離的には近くなりますが、真正面の眺望がホテルと見合わせにはならない様な気がしていて、眺望的には2棟目の方が有利と感じました。

[2720: 評判気になるさん]

>>2717 マンション検討中さん

その論理から言えば、リーフィアがもしグレーシアと同じ1期半分だった場合、1棟目に売れるのを持ってきた分、半分じゃ進捗悪いとなるんだが。

単純に数の差で、売れてるのでそんな事は無いと思ってます。

[2721: マンション検討中さん]

>>2720 評判気になるさん
より駅近を希望するリーフィア希望者は2棟目待ちが少ない事や投資家分を考えると、やはり一棟目一期は相当有利なはずで、営業さんもより沢山契約したいと考えているはずですよ。

郊外だし高値である中、どちらも一期半分進捗は正直凄いです。
晴海の三井タワマンなんか3次2期で供給がやっと半分、契約数は非開示の厳しい状態です

[2722: マンション検討中さん]

>>2721 マンション検討中さん

間違えました、3期の2次です。
もう8回近く売り出してるらしいです

[2723: マンション検討中さん]

一期176戸、約58%弱の供給です！
この掲示板での予想通りですね。

実売も予想通りで、
150〜160位になるのでしょうか。

[2724: マンション検討中さん]

>>2723 マンション検討中さん
ほぼ要望書が出てる部屋なので、160後半は契約する感じですよ。

[2725: マンション検討中さん]

>>2724 マンション検討中さん
抽選破れても、第２希望で皆ばらけるって事？
180近く要望入ったと言われたに見せてもらった価格表では、色ついてたの152だったよ。
高層階の角部屋は被りすぎ

[2726: マンション検討中さん]

>>2725 マンション検討中さん
わたしが見せてもらった時は160でした。

[2727: マンション検討中さん]

聞いた感じでは155前後を想定してるみたいです。
高層角部屋の落選者、低層投資部屋の落選者が部屋移動して契約するかにかかっていると。
2棟目もあること考えると、そんなに移動させられるのかなと思います。

[2728: マンション検討中さん]

今日16:00に、リーフィアからこんなメールきましたよ。
1期176戸販売みたいです。
------------------
小田急不動産×三菱地所レジデンス×小田急電鉄の3社が贈る全304邸
第1期 176戸 1月27日（土）より登録受付開始!!
------------------

[2729: マンション検討中さん]

>>2728 マンション検討中さん

おそっ！

[2730: 評判気になるさん]

近隣駅物件の詳細も少しずつ発表されてますね。どちらもいいマンションなので、圏央地区はしばらく人気が出そうです。

[2731: マンション検討中さん]

>>2730 評判気になるさん

どちらって何？
圏央って圏央道のこと？

[2732: マンション検討中さん]

投資家を多数抱え、一期から延期で購入者を沢山ストックしたのにも関わらず、まさか供給で6割行かないとは無念です。
やはりコストダウンを追求した傾きや圧縮階高、グレードの低さが原因でしょうか、
実売はどうなるのか注視したいと思います。
天下の小田急が実売数を隠すわけないと信じています

[2733: マンション検討中さん]

こちらの信者さんが相変わらず出張して荒らしてます。正直迷惑です。嫌悪マンションリーフィアって言われても仕方ないですよ。

[2734: マンション検討中さん]

シンプルにグレードが低いからだと思います。

[2735: マンション検討中さん]

>>2732 マンション検討中さん
同じ思いです。
正直1棟目は1番売れるはずだと思ってたので、延期もしたので、せめて200はいって大差つけて欲しかった。

[2736: 通りがかりさん]

良くも悪くも、注目の物件が荒れるのは、この掲示板の日常です。自分の信じた物件を、自分なりの根拠で選択頂ければと思います。

[2737: マンション検討中さん]

また荒らしが増えてきましたね。
176に対する焦りなのか、なんなのか。

[2738: マンション検討中さん]

圧縮とかガチ見合いとかは分かりやすいですが、どの辺が低グレードなんでしょう？

[2739: マンション検討中さん]

グレーシアと比較するから階高圧縮とか低グレードとか見劣りするだけであって、分譲マンションとしては良い線行ってると思います。

[2740: マンコミュファンさん]

>>2739 マンション検討中さん
タワーマンションとしては？

[2741: マンション検討中さん]

>>2739 マンション検討中さん

ポジティブですね。
リーフィアのグレードは、分譲マンション全体で下の下です。

[2742: マンション検討中さん]

>>2707 マンション検討中さん

2707です。
地区整備計画の建築物の用途の制限ですね。
なるほど確かに。

だけど自分が購入できる予算で今のところリーフィアが一番駅に近く最短で入居出来るので良いのかなと・・・
ビナガーデンが完成する7年後？としても住宅ローンを使うなら少しでも早い方が良いと思っていますし、自由通路直結になんかになったら検討出来ない金額になるだろうし、何より囲まれるように商業施設の土地があるのでちょっと窮屈な感じがします。

そもそも不動産屋に売らなかった土地を分譲にするのか分かりませんし、分譲のビナマークス２棟より駅近好立地のビナフロントみたいに下層が商業、上層が賃貸住宅みたいになる可能性もありますからね。
分譲で売るより負債を負って収益を続けた方が税金面で有利なんじゃないですかね。
どれだけの資産家は分かりませんが。

って、すみません。押し付ける様な意見になってしまって。こんな風にポシティブ(能天気？)に考えないと、購入に踏み切れないので。
駅近商業地域にありながらあの解放感は自分にとって丁度良いマンションだと思ってます。

[2743: マンション検討中さん]

2707、2742です、間違えました。

>>2707 マンション検討中さんへではなく
>>2708 マンション検討中さんへです。

[2744: マンション検討中さん]

>>2732
グレーシアイースト第1期
2017年11月登録　239戸中120戸供給（うち契約数 111戸）
2019年7月入居予定
　→入居まで１年８ヶ月の時点で供給率約50％　契約率約46%

リーフィア第1期　2018年1月 304戸中176戸供給（うち契約数？）
2020年1月入居予定
　→入居まで２年の時点で供給率約58% 契約率？%

グレーシアイースト：リーフィア
120【供給戸数】176 （その差56戸）
111【契約戸数】?
50%【供給率】58% （その差８％）
46%【契約率】?%
１年８ヶ月【入居予定まで】２年

冷静に判断すれば、現時点ではリーフィアが優勢。
リーフィア板とグレーシア板でのグレーシア礼賛とリーフィア叩きの声が世間一般の評価ならば、
こんな結果にはならない。いかにも何かの力が働いているよう思う。
すでに契約した人たちの書き込みは心情的に理解できるとして、それにグレーシアネット対策部隊が応援をするから、どこまでいっても最終的にはグレーシア礼賛とリーフィア叩きになるまで徹底的にやり続けることになる。

最終的には、世間一般の評価（供給戸数や率などの実数）と大幅な乖離が生じる。
この掲示板の限界を感じる。

[2745: マンション検討中さん]

残念だけど、ここまで低グレードの物件は無理だわ。
傾きも怖いし。

延期してもこれはヤバイね。
一棟目が一番良い条件と聞いてたけど

[2746: マンション検討中さん]

>>2745 マンション検討中さん
三井住友建設なのは、そこまで気にする必要ないのでは？
必ず傾く訳ではない。

安全性やグレードを選ぶか、自走式駐車場にメリットを見出すかのどちらかだと考える

[2747: マンション検討中さん]

>>2742 マンション検討中さん
南以外はどこを選んでも基本お見合い。自由通路横がまだ何が出来るか決まってない分チャンスはあるよ。最悪100mタワマンが出来ても、北西角の様に超至近で見合うことは無いし、好きな所を買えば良し

[2748: マンション検討中さん]

>>2744 マンション検討中さん
相変わらず無理ポジですね。

リーフィアはグレーシアと比べて竣工よりだいぶ前からモデルルームを始めていますし、
グレーシアはもうすぐ2期です。
一期供給数が決まったのは昨年11月上旬だったと記憶していますので、もう3ヶ月以上前の数値と比べるとは、相当厳しいという事なんでしょうか。

この掲示板ではリーフィアは250や200契約はかたいと予想されている信者の方がいましたが、実際は契約ではなく供給でも176の58%でした。
抽選落ちで見送り、ひやかしや、直前で怖くなってキャンセルする人も一定数います。
それらを加味した営業さんの予想契約数が155とのことですが、それだと契約率51%です。
まず難しいと思いますが、仮に全戸売れたとして58%です。一期から延期したり、一棟目に明らかな優位性があると言われているリーフィアの初動としては、かなりいまいちな印象は拭えないのかなと思います。

[2749: マンション検討中さん]

>>2744 マンション検討中さん
同じことを思っていました。でも、たぶんなんだかんだ難癖をつけて無理ポジと結論づけるんだと思いますけど。
無理なバイアスをかけずに、１期登録時点での数字の比較をすると、はっきりと見えてくることがあるのですね。

[2750: マンション検討中さん]

仮に全部売れても58パーか、予想から大分下振れしたね。

昨日時点では花つけるボード出てなかったんだけど、隠しだしたら厳しいと考えて良いのかな？