アトラス品川中延ってどうですか

[マンション検討中さん]

所在地：東京都品川区中延二丁目283番104（地番）
交通：東急池上線 「荏原中延」駅徒歩4分東急大井町線「中延」駅徒歩10分
都営浅草線「中延」駅徒歩11分（A3出口）
公式URL：　http://www.afr-web.co.jp/atlas-club/nakanobu/index.html/
売主：　旭化成不動産ﾚｼﾞﾃﾞﾝｽ株式会社　国土交通大臣(4)第5344号・(一社）
　　　　不動産流通経営協会会員・(公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
設計会社：株式会社日建ハウジングシステム
管理会社：旭化成不動産コミュニティ株式会社
建物竣工予定：平成31年2月下旬予定
入居予定：平成31年3月下旬予定

[61: マンション掲示板さん]

当初、ルーフバルコニー付の部屋が何個かあったみたいですが、早々に売れてしまったようですね。

確かに希少価値かなり高いと思います。

[62: 検討板ユーザーさん]

そうだったんですね、知りませんでした。
確かに別スレには占有面積80平米超の部屋があったとの記述がありますね。お幾らだったかはわかりませんが、もし7,000万台だったなら中々にお得感があります。

さて、こちらの物件はどのような値付できますでしょうか…
せっかく小学校が目の前なんだし、若いファミリーでも何とか手が出せる価格を期待したいものです。

[63: マンション掲示板さん]

本当ですね。大井町線や池上線等の物件を数年見てきましたが、かなりいい物件だと思います。将来的な価値も落ちにくいでしょうし。値段いくらなんでしょうね？80平米で7000万台なら即決なのですが・・

[64: 検討板ユーザーさん]

となると坪320万以下ですね。昨今の情勢を見てるとちょっと厳しい気がします…と言いつつ私も期待しちゃってますが 笑
つい5年位前までは「中延で坪単価が平均300万超えるなんてありえない！」って感じだったんですけどねえ (^^;

[65: 検討板ユーザーさん]

7999万なら、低層階で僅かながら可能性あり。

[66: マンション掲示板さん]

低層階でもokなのですが、7000万台ありますかね～。

[67: 検討板ユーザーさん]

この物件に関しては低層階の視覚的なデメリットってあんまりないですよね。むしろ窓から緑がよく見えて気持ち良さそう。

[68: 通りがかりさん]

レジデンシャル品川中延グランクラスを引き合いに出してる方がいましたけど、アレは特殊例ではないですか？駅から100m内、内廊下設計、等々いいトコもイロイロあったけど、どう考えても相場感から+10%は上振れしてましたよ。

アトラスは高級ブランドとは言い難いし、旭化成の様な堅実な大手が変な値付けをするとも考えにくいので、この物件は坪単価300〜330万位が妥当でしょう（今の状況が続けば）。階層や向きなど条件によっては300を切る部屋も十分にあり得るはず。逆に好条件なら350くらいもあるとは思いますが。
いずれにしても195戸（分譲数123戸）、13階建て、32タイプもあれば色んな価格帯から選べるのでは。

[69: 検討板ユーザーさん]

>>68 通りがかりさん
なるほど、確かに駅前のは高級路線な雰囲気ですし、デベも中小ですからあんまり参考にならないかもしれませんね。
300切る部屋出たら人気でしょうね…少なくとも私はノータイムで申し込みます 笑

[70: マンコミュファンさん]

レジデンシャルグランより、アトラスの方が、
ブランド力ずっと上位ですよ。

[71: 通りがかりさん]

>>70 マンコミュファンさん

68です。言葉足らずでしたね。

前半で言いたかったのは、単にあの物件は特殊（高値付けすぎ）でこの物件の価格を推測する際に参考にならないだろうというコトで、もちろんレジにブランド力があるとは考えてませんよ。
当時は「やっちゃったな…」とまで思ったぐらいです。実際完売まで結構苦戦してましたし。

で、後半の文章は、アトラスが他の大手のブランド（パークシリーズ、プラウドとかブリリア）と比べて高値にはなりにくいだろう、という意味です。

以上、長々と失礼しました。

[72: マンション掲示板さん]

350ぐらいが最近の相場な気がします。

[73: 検討板ユーザーさん]

調べてみたら、品川区全体のこの6年半の坪単価平均が337.2万みたいですね。ただ、2015年をピークに下がってきて今年前半は315万位？ですから、68さんの言うようにこの物件も300－330くらいで落ち着いてもおかしくはないかもしれません。中延って平均ど真ん中な気がしますし。。笑
私は感覚で330－350と推測しましたが、ぜひ予想を下回って欲しいところです (^^;

http://www.manen.jp/market/details/13/01/13109/0/

[74: 検討板ユーザーさん]

この6年半って、マンション価格が底だった
2012年を含めて、何の意味があるんだろう。

[75: 名無しさん]

>>74 検討板ユーザーさん

移動平均って言葉ご存知ですか？逆にあなたの言う底値だった2012年のデータを無視する意味は？ついでに言うと、10年単位で見れば底値は2009年です。

[76: マンション比較中さん]

安く予想する人は、共通して希望的観測が必ず入ってる。
安かったらいいなーって気持ちが、現実を素直に見る目を曇らしている。
そんな安いわけがない。

[77: 名無しさん]

>>76 マンション比較中さん

根拠があれば安く予想しても良いのでは？ちなみにこれまで出た予想のどの値を「安い」とおっしゃられてますか？
私は坪300〜330万と予想します。日経平均見てても、国際情勢見ても、いつここ数年の反動が来てもおかしくないかと。そもそもマンションがここ10年で底値だった2009年の翌年の2010年とは言えパークハウスが坪平均275で売られた地域ですから。まあ、それでも高い高い言われてましたけど。
地元志向の強い土地なので多少高くても売れるとは思いますが、350超えたら80平米で当時より2,000万近く高くなる訳で、さすがにそれじゃあ苦戦すると思います。

[78: マンション掲示板さん]

言い争いはやめましょう。その値段でパークハウス買えた人がかなり羨ましい。

[79: 名無しさん]

そうですね、失礼しました。
思えばパークハウスはお買い得物件が多かったですね、上鷺宮とか。

[80: マンション掲示板さん]

早く値段しりたいですね。ここ最近のマンション価格だと共働きかベンチャーの社長等とかじゃないと都内でマンション買うのはほぼ不可能に近いですね。昔は7000万台というと高い印象がありましたが、最近は麻痺してお買い得価格に感じている自分が怖いです。

[81: 匿名さん]

>>80 マンション掲示板さん
同感です。安かったころ購入した事あるので今が異常なのは頭では分かってるはずなのに、
金利が低いのもあり7000万までならと思ってしまったりする。当時6000万円の買った友人には無茶するなと思った。
金利と市況のリスクはかなりあると思います。

[82: マンション比較中さん]

76です。
ここより安かった馬込や久が原でも今7000万超えています。
それらと変わらない値段ってあり得ないと思っただけです。

[83: 検討板ユーザーさん]

なかなか盛り上がってますね (^^;
価格はあと3ヶ月もすればわかってくるでしょうから、今の内に色々と予想して楽しめばいいんじゃないですかね。今は建売なら品川区内でも80平米以上の3LDK駅近戸建が5000万前半から買えちゃう時代ですから、どうしてもマンションが割高に感じますが、リセールバリューを考えるとやはり立地の良いマンションは資産として魅力的です。また永住目的だとしてもここは住みやすさ的に間違いないですし、これからもっと注目度が高まりそうですね。

[84: eマンションさん]

>>82 マンション比較中さん
それ、坪単価いくらの部屋ですか？また坪単価平均はどうなってますか？駅からの距離は？ちょっとデータが粗すぎて何とも判断がつきません。
例えば馬込から駅徒歩5分以内で高層階で70平米超の部屋が7000万を超えていてもなんら不思議ではないかと思いますが。
喧嘩腰の様に聞こえてしまってたら申し訳ありませんが、純粋に知りたいのでよろしければ物件名を教えてください。

[85: 通りがかりさん]

なぜか名前が変わってしまいましたが、
84=77です。

[86: マンション掲示板さん]

馬込とここなら明らかに荏原中延の方がいいでしょ。馬込とここを比べたらいけません。馬込でもそんなに高いんですね・・。

[87: 検討板ユーザーさん]

ここには、お花畑が広がってますね。
現実は忘れて、たくさん夢を見ましょう。

[88: マンション掲示板さん]

仮に80平米で1億近くしたら、私のキャパごえなので、早々にこの掲示板から消えます。

[89: 通りがかりさん]

>>88 マンション掲示板さん
お花畑とおっしゃる方的にはそれが現実の様ですね。残念な話です。まあ何れにせよ坪400超えるような部屋が出てくるなら投資価値はありませんので私も撤退するだけです。

[90: 匿名さん]

>>86 マンション掲示板さん

確かに馬込は環七？のせいか商店街とかないからかあまりイメージ良くありません。
でも駅力だけで考えると同じくらいじゃないんですか？荏原中延ってかなりマイナーかと。
中延が最寄りだと全然違ったと思いますが。

[91: マンション掲示板さん]

周辺地域に住んでますが、駅力は荏原中延が上だと思います。

[92: マンション検討中さん]

人の予想を批判するだけのおバカさんのおかげでスレがすっかり止まったね。せっかくの情報交換サイトなのに。

[93: 周辺住民]

言われてみると駅力ってどうやって評価したらいいんでしょうね？
乗降者数は馬込の方が多いですが駅周辺の商業施設の利便性は荏原中延の上ですし、通勤重視なら都心に直通でアクセスできる浅草線の方が魅力的ですが普段の生活を考えれば東急沿線の荏原中延の方が素敵にも思えますし…
人それぞれと言えばそれまでですが、何か指標ってあったりするんでしょうか？

[94: マンション掲示板さん]

92さん

意見のぶつけあいはいいと思いますが、人の批判はやめましょう・・・。

[95: マンション掲示板さん]

駅力の評価基準は人それぞれだと思いますが、私にとっては周辺地域における商業施設や通勤の利便性だと思います。結局のところ、駅力は駅近マンションの価格にあらわれるのではないでしょうか。なお、東洋経済オンライン等で路線別マンションの1平方メートルあたり平均単価の動向が確認できます。

[96: マンション比較中さん]

荏原中延と馬込の差って、一番大きいのは品川区と大田区の差じゃないかな。

[97: マンション掲示板さん]

確かに。

[98: 検討板ユーザーさん]

>>95 マンション掲示板さん

情報ありがとうございます。なるほど、確かにマンション価格が一番客観的な指標なのかもしれませんね。

坪単価ですが、こんなサイトも見つけましたのでご参考まで。

・池上線
https://s.sumai-surfin.com/market_price_railroad/st_list_69/東急池上線

・浅草線
https://s.sumai-surfin.com/market_price_railroad/st_list_34/浅草線

荏原中延が282万、馬込が254万でした。
あと、ほんの少しですが中延より荏原中延の方が高くてびっくりです。

[99: マンション検討中さん]

ここは坪400はするでしょ？

[100: マンション掲示板さん]

http://toyokeizai.net/articles/-/164633

こっちの方が参考になるかと思います。

[101: 検討板ユーザーさん]

このスレ、５年前にタイムスリップしたみたいで、のんびりしてていいですね。

[102: 検討板ユーザーさん]

>>100 検討板ユーザーさん
ありがとうございます、参考にします。

>>101 検討板ユーザーさん
土地柄なんですかね 笑

[103: 通りがかりさん]

平均坪単価は370〜380万ですよ、ここ。

[104: 周辺住民]

いつの間にか駅近くの駐車場でモデルルーム作り始めてたんですね…気がつきませんでした。

[105: マンション掲示板さん]

>>103 通りがかりさん

確定ですか？推定ですか？

[106: 通りがかりさん]

>>105 マンション掲示板さん

確度の高い推定情報です。もうある程度情報が回りはじめてるのでは？品川区内のMRまわってみてはどうでしょうか。

[107: マンション掲示板さん]

やはり手が届かない価格でした。

[108: 匿名]

>>107 マンション掲示板さん
詳しくお願いします！

[109: マンション掲示板さん]

>>108 匿名さん

80平米で8000万を希望してましたが、厳しそうですね。

[110: 匿名]

>>109 マンション掲示板さん

そんなに高いんですか！？
ぼりすぎですね。。

[111: マンション検討中さん]

>>106 通りがかりさん

意味がよくわかりません。他のデベがこの物件の情報を持ってるということですか？
それともあなたが区内の他物件を回っての感想ですか？

[112: 検討板ユーザーさん]

>>110 匿名さん

ぼりすぎ？ではないでしょ。
土地の仕入れ高いんだから。
今どき並みですよ。

[113: 匿名さん]

周辺で競合するデベは土地の仕入値からコストと利益を上乗せして、ここの価格を推定しているのでしょう。経験上、だいたいは実際の販売価格と一致する。

[114: マンション検討中さん]

>>113 匿名さん

なるほど、ありがとうございます。
ちなみに本物件、「中延二丁目旧同潤会地区防災街区整備事業」として区が積極推進した背景も考えると公的な資金も多少は入ってたりするんですかね？

[115: 匿名さん]

>>114 マンション検討中さん
無いんじゃないですか。たとえ公的資金があったとしても、それは地権者に向けられるでしょうから、デベや購入者には影響しないと思いますよ。

[116: マンション掲示板さん]

>>103 通りがかりさん

最近のマンション相場からするとそのぐらいになりそうですね。

[117: 匿名さん]

自演臭いのかいるな。
つーか価格予想はもういいわ、どうせその内発表されんだからさ。
それより公式サイトに間取りが3パターンのってるがどれもいまいちだ。立地はいいがマンションそのものの売りがわからん。

[118: 匿名さん]

旭化成不動産と首都圏不燃建築公社のタッグで思い出すのは糀谷のツインタワー。価格も品質も良いイメージが無いんだよな～

[119: 検討板ユーザーさん]

ステーションツインタワー糀谷より、ここは立地的に当然高くなることは自明の理ですしね。

[120: 匿名]

>>117 匿名さん

アップされたの見てみました。まあ普通のよくある間取りですね。
間取りは妥協できるけど価格は限界があるので気になるな…

[121: マンション検討中さん]

立地がいいと言っても池上線だから地元需要が主でしょう。だとするとあんまり高いと苦戦しそう。雪が谷大塚（田園調布）や久が原と違って富裕層が住みたい街ではないし。

[122: マンション掲示板さん]

>>121 マンション検討中さん

富裕層は雪が谷大塚や久が原でマンション買って住みたいと思わないのでは？マンションより戸建てだと思いますよ。

マンションの資産価値は品川中延の方が上だと思います。品川区だし、都内により近いし。

[123: 検討板ユーザーさん]

>>122 マンション掲示板さん

その通り。
どう考えても、品川区は大田区より高い。

[124: マンション検討中さん]

>>121 マンション検討中さん
田園調布って単価で考えたらそんな高くないですよ。大きい戸建てがあってその分高いだけ。前の人が言う様にその辺の富裕層はマンションではない。いやしかし、池上線ってローカル線だと思ってたけど意外に人気なんですね、

[125: 匿名さん]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため削除しました。管理担当]

[126: マンション掲示板さん]

>>125 匿名さん

私は何度もコメントしません笑。批判じゃなくて意見交換しましょう。そういう掲示板だと思うので。

[127: 周辺住民さん]

>>126
同意です。建設的な意見交換をしましょう。
意見交換の流れを117さんや125さんが批判気味の書き込みをして台無しにしてますね。
まあ同一人物でしょうけど。

[128: マンション検討中さん]

>>122 マンション掲示板さん

いや、久が原ならマンションではなく戸建どうこうというより、八千万以上するような物件は裕福な方でないと買えないし、そういう方が荏原中延に興味を示すのかな？という意味で言っただけです。資産価値を考えても、さすがに坪400とか言われたらどう考えても高値掴みですしね。

[129: 匿名さん]

また同じ奴が端末だけ変えて書き込んでるなー
過去レス見てもいちいち高値が当たり前だなんだとフォローしまくりってこたデベかディーラーで確定か？
つーか自分で言ったこと自分で擁護しといて何が建設的な意見交換だよw

あと117も125もオレに決まってんだろーが
だから何だって話だけどな.

[130: マンション比較中さん]

本当に裕福な人はここに興味は示さないとは思うけど、昔のバブル期のことを考えたら、ここが坪400でも安いって考える人もいる。
だから高値掴みって言い切れない所が悩ましい。
サラリーマンとしてはあり得ない相場になっちゃってる。

[131: マンション検討中さん]

まあバブル期は超が付く異常値ですから…
それと比較される方はちょっと特殊な気がしますけどね。

とにかく最近の23区の相場は高いですよ。
仰る通り、ほんとサラリーマンにはあり得ない状況です。
世帯年収が1000万程度では手が出せません(泣)

[132: マンション検討中さん]

>>126 マンション掲示板さん
124ですが私も連投してません。良い意見交換できたらいいですね。

[133: マンション掲示板さん]

>>130 マンション比較中さん

将来のことはなかなかわかりませんね。立地は本当にいいので、早く値段をしりたい限りです。

[134: マンション掲示板さん]

>>132 マンション検討中さん

そうですね(笑)

[135: マンション検討中さん]

戸越銀座と旗の台はたまに行きますが、荏原中延はほぼ行ったことなくまだ地図上でしか見てませんが、
あえてネックを上げると、①大きな公園が近くにない点、②池上線が若干アクセス弱いかなという点が気になります。
あと、今後出てくるであろう最大のネックは価格かな、、、

[136: マンション掲示板さん]

>>135 マンション検討中さん

地元じゃないとなかなか行きませんよね。私は旗の台に住んでるのでたまにいきますが、商店街が立派ですよ。あと、このマンションの場合、武蔵小山と戸越銀座にも徒歩圏なのがいいかと。

値段次第ですね。

[137: 検討板ユーザーさん]

坪350なら即決、390以上なら撤退です。

[138: 評判気になるさん]

>>137 検討板ユーザーさん

平均380ならどうしますか？375とかその辺が一番困ります、私は。

[139: 匿名さん]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため削除しました。管理担当]

[140: マンション比較中さん]

坪３７０って、７０ｍ3で７９８０万円とかだから、一番ありそうなんだよな～　

[141: マンション検討中さん]

>>136 マンション掲示板さん

旗の台は大井町線も使えて良いですよね。戸越と小山はまさに商店街のイメージですが、荏原中延も商店街立派なんですね。
行かない割には、実は自転車でいけるくらいのとこに住んでいるので今度行ってみます。
書いてて思い出しましたが、昔そこそこおいしいもつ鍋屋行ったけどもしかしたら荏原中延だったかも。

[142: マンション検討中さん]

>>137 検討板ユーザーさん

私は350 までです。で、その中で階数向きは妥協するので330くらいの部屋ないかなと。
今の市況で予算ぎりぎりだとリスキーなので7000万円くらいまでに抑えたいです。

[143: マンション掲示板さん]

80平米で8000万未満だといいんですけど、難しいかな？

[144: マンション掲示板さん]

>>141 マンション検討中さん

私は池上線大好きなので、池上線沿いのマンションは一通り見てます。戸越銀座、長原あたりの雰囲気は特に好きです。

[145: マンション検討中さん]

>>143 マンション掲示板さん

前にも出てたかもしれませんが、1坪が3.24平米だから坪単価で324万以下になりますね。
下限でも330以下は厳しいんじゃないでしょうか…
階数とか日照条件、また売行次第によっては販売後期に出てくる可能性もあるかもしれませんが。

[146: マンション掲示板さん]

>>145 マンション検討中さん
確かに・・。そこまでは安くないでよね。

[147: マンション検討中さん]

>>145 マンション検討中さん

平均が350くらいであれば、西または東向きの前建てありの低層なら330切ってもおかしくないと思いますけどね。

[148: マンション検討中さん]

>>144 マンション掲示板さん

長原って大田区でしたっけ？私はできれば区をまたぎたくないのですよね。戸越銀座、旗の台あたりは希望エリアですが、
一定規模の新築って他にありましたっけ？武蔵小山のタワーは価格で諦めました。

[149: マンション掲示板さん]

>>148 マンション検討中さん

武蔵小山以外だとここか、あとは大田区の物件になります。

[150: マンション検討中さん]

>>149 マンション掲示板さん

ありがとうございます。なかなか大規模マンション出ないエリアですよね。工場とか施設が少ないエリアだから当たり前なんでしょうけど。

[151: マンション掲示板さん]

>>150 マンション検討中さん

今日、近所を散歩してたら、香蘭女子高の横辺りに旗の台六丁目プロジェクトとか言う名でマンションらしき工事をしてました。ネットではまだ出てないみたいですが、立地は良いです。

[152: マンション検討中さん]

>>151 マンション掲示板さん

そうなんですね。早速、地図検索したら昭和医大のちょっと先あたりなんですね。分譲マンションなら気になります。
個人的な感覚なのであまり参考になりませんが最近の不動産市況厳しくなってきてると感じるので、今後出る物件は徐々に価格期待できるようになると思いますね。

[153: マンション掲示板さん]

だといいんですけどね。

世の中にはお金を持っている人は結構多いですからね。

[154: マンション検討中さん]

>>153 マンション掲示板さん

そうですね。超都心あたりはいくら高くても買うって富裕層がいますよね。
ただ、6000万円〜8000万円くらいの物件見てるとかなり動き鈍くなってますね。この辺りは供給自体が少ないからそれでも強気の価格で来るかもしれませんが。早く価格落ち着いて欲しいなと思ってます。

[155: マンション検討中さん]

http://www.kensetsu-databank.co.jp/osirase/detail.php?id=37842

うまくリンク貼れてるかわかりませんが…これですかね。15階建。分譲か賃貸かまではわかりません。
土地取得と建材類の契約時期で、どうにも下げられないデベ側の立場があるのでしょうが、庶民は都内に住めないんですかね。

中延2丁目のこの物件は地権者割当ての分、地代がかかってないと期待をして良いのかどうか…

[156: 匿名さん]

昔の話をしてもしょうがないとは思いますが・・
本物件と同規模のブリリア品川中延（2006年販売、166戸）では坪単価260～270だったようで、
今じゃ考えられない価格でした。あと10年たてばこれくらいに落ち着くのか？
10年も待てないなら、オリンピック後に期待でしょうか。

[157: マンション掲示板さん]

>>155 マンション検討中さん

そうです。これです。
中原街道沿いではなく、少し中に入った場所なので、場所は悪くないと思いますよ。

[158: マンション検討中さん]

>>155 マンション検討中さん
おーすごいですね、ありがとうございます。なんか分譲マンションではなさそうですね。
よほどの事がない限り今後下がるはずなので、また庶民が都内（城南エリア）で買える時代は来ると思ってます。オリンピックは一つですが、サブプライムの様なトリガーがあればそこが節目だと思ってます。過去の市況を見る限り忘れた頃にやってきます。

[159: マンション掲示板さん]

>>156 匿名さん

このマンションいいマンションですよね。一度、賃貸で住もうか悩みました。

10年前はそんなに安かったんですね。

[160: マンション検討中さん]

昨日、プロジェクト説明会の案内がメールで来ました。予定価格もそこでわかるでしょうし、いよいよ動き出し始めましたね。