アトラス品川中延ってどうですか

[マンション検討中さん]

所在地：東京都品川区中延二丁目283番104（地番）
交通：東急池上線 「荏原中延」駅徒歩4分東急大井町線「中延」駅徒歩10分
都営浅草線「中延」駅徒歩11分（A3出口）
公式URL：　http://www.afr-web.co.jp/atlas-club/nakanobu/index.html/
売主：　旭化成不動産ﾚｼﾞﾃﾞﾝｽ株式会社　国土交通大臣(4)第5344号・(一社）
　　　　不動産流通経営協会会員・(公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
設計会社：株式会社日建ハウジングシステム
管理会社：旭化成不動産コミュニティ株式会社
建物竣工予定：平成31年2月下旬予定
入居予定：平成31年3月下旬予定

[51: マンション検討中さん]

ローレルコート大井町と並行検討中。あちらは資料請求したものが昨日届き、徐々に事前案内会への動きが出てきましたね。さて、こちらの荏原中延は次はどうなるかな？全体デザインとかプライベートガーデンとか、そろそろもう少しアップデートがほしいところ。立地条件は文句なしだし、あとは正直価格だけ。市場と作り手の論理を優先して高く付けるか、、買い手の実態に合わせてくるか。

[52: 検討板ユーザーさん]

大井町の上空を航空機が低空飛行することになりますが、それでも良ければ是非大井町にどうぞ。

[53: 検討板ユーザーさん]

>>52 検討板ユーザーさん

まあ大井町と言っても下神明ですから1km位はルートから離れてますし、戸建ならともかく防音性能に優れたマンションならそこまで気にすることもないと思いますけどね。

落ち着いて生活したいならこっち、利便性重視ならあちら、って感じじゃないですか？
そもそも並べて比較するような物件同士じゃない気もしますけど…

[54: マンション掲示板さん]

やっぱり高いんですかね～。
高いようなら、長原、馬込辺りの物件も見る予定です。長原あたりも住みやすそうな気がしてます。

[55: マンション掲示板さん]

買い手の実態にあわせた場合だといくらぐらいだあと思いますか？

[56: 検討板ユーザーさん]

330〜350くらいじゃないですか？
ちなみに荏原中延徒歩2分のレジデンシャル品川中延グランクラスは発売当時335〜365くらい。
1/3が非分譲とはいえ、それでも100戸以上の大規模物件ですしそこまで高値にはならないのでは。
…と希望的観測を述べてみる(苦笑)

[57: マンション掲示板さん]

330-350なら、買いですね。
長原あたりのマンションは評判はどうなんですかね？

[58: 検討板ユーザーさん]

>>57 マンション掲示板さん

旗の台も徒歩圏内の物件は人気なんじゃないでしょうか。
条件に合うので今販売中なのはリストレジデンスくらいかな？
ただ、駅近だけど中原街道沿い（バルコニーは逆ですが）、サイズは大きくても61平米と、ターゲット層が狭いからか残り数戸の販売に苦戦してるみたいですけどね。かといって街道と反対方向に少し離れると今度は坂が多いんですよね、あの辺りは…

供給戸数そのものが少な目の様ですが、値段的には手を出しやすい物件の割合が多い印象なので、仕様が気に入ればなかなか狙い目なエリアな気がします。

[59: マンション掲示板さん]

確かに長原あたりは供給少なめですね。数年前に販売されたパークハウス品川中延は今思えば、いい物件でした。
今販売中のグローリオ長原夫婦坂はどう思われますか？少し駅から遠いですが、値段は安い気がします。

[60: 検討板ユーザーさん]

>>59 マンション掲示板さん

うーん、個人的にはマンションで最寄りから徒歩10分以上は検討対象外ですね…あとバルコニーが狭いのもちょっと気になります。これもマンションを選ぶなら広めが希望なので。
さすがセコムの物件だけあって、セキュリティや消火システム、耐震性能など間取以外の仕様は優れているので、駅からの距離が許容できる人にはなかなかお買い得な物件なのではないでしょうか。

しかし先ほどから色々書いてて思いましたが、やはりこの中延二丁目プロジェクトは希少性の高い物件ですね。

[61: マンション掲示板さん]

当初、ルーフバルコニー付の部屋が何個かあったみたいですが、早々に売れてしまったようですね。

確かに希少価値かなり高いと思います。

[62: 検討板ユーザーさん]

そうだったんですね、知りませんでした。
確かに別スレには占有面積80平米超の部屋があったとの記述がありますね。お幾らだったかはわかりませんが、もし7,000万台だったなら中々にお得感があります。

さて、こちらの物件はどのような値付できますでしょうか…
せっかく小学校が目の前なんだし、若いファミリーでも何とか手が出せる価格を期待したいものです。

[63: マンション掲示板さん]

本当ですね。大井町線や池上線等の物件を数年見てきましたが、かなりいい物件だと思います。将来的な価値も落ちにくいでしょうし。値段いくらなんでしょうね？80平米で7000万台なら即決なのですが・・

[64: 検討板ユーザーさん]

となると坪320万以下ですね。昨今の情勢を見てるとちょっと厳しい気がします…と言いつつ私も期待しちゃってますが 笑
つい5年位前までは「中延で坪単価が平均300万超えるなんてありえない！」って感じだったんですけどねえ (^^;

[65: 検討板ユーザーさん]

7999万なら、低層階で僅かながら可能性あり。

[66: マンション掲示板さん]

低層階でもokなのですが、7000万台ありますかね～。

[67: 検討板ユーザーさん]

この物件に関しては低層階の視覚的なデメリットってあんまりないですよね。むしろ窓から緑がよく見えて気持ち良さそう。

[68: 通りがかりさん]

レジデンシャル品川中延グランクラスを引き合いに出してる方がいましたけど、アレは特殊例ではないですか？駅から100m内、内廊下設計、等々いいトコもイロイロあったけど、どう考えても相場感から+10%は上振れしてましたよ。

アトラスは高級ブランドとは言い難いし、旭化成の様な堅実な大手が変な値付けをするとも考えにくいので、この物件は坪単価300〜330万位が妥当でしょう（今の状況が続けば）。階層や向きなど条件によっては300を切る部屋も十分にあり得るはず。逆に好条件なら350くらいもあるとは思いますが。
いずれにしても195戸（分譲数123戸）、13階建て、32タイプもあれば色んな価格帯から選べるのでは。

[69: 検討板ユーザーさん]

>>68 通りがかりさん
なるほど、確かに駅前のは高級路線な雰囲気ですし、デベも中小ですからあんまり参考にならないかもしれませんね。
300切る部屋出たら人気でしょうね…少なくとも私はノータイムで申し込みます 笑

[70: マンコミュファンさん]

レジデンシャルグランより、アトラスの方が、
ブランド力ずっと上位ですよ。

[71: 通りがかりさん]

>>70 マンコミュファンさん

68です。言葉足らずでしたね。

前半で言いたかったのは、単にあの物件は特殊（高値付けすぎ）でこの物件の価格を推測する際に参考にならないだろうというコトで、もちろんレジにブランド力があるとは考えてませんよ。
当時は「やっちゃったな…」とまで思ったぐらいです。実際完売まで結構苦戦してましたし。

で、後半の文章は、アトラスが他の大手のブランド（パークシリーズ、プラウドとかブリリア）と比べて高値にはなりにくいだろう、という意味です。

以上、長々と失礼しました。

[72: マンション掲示板さん]

350ぐらいが最近の相場な気がします。

[73: 検討板ユーザーさん]

調べてみたら、品川区全体のこの6年半の坪単価平均が337.2万みたいですね。ただ、2015年をピークに下がってきて今年前半は315万位？ですから、68さんの言うようにこの物件も300－330くらいで落ち着いてもおかしくはないかもしれません。中延って平均ど真ん中な気がしますし。。笑
私は感覚で330－350と推測しましたが、ぜひ予想を下回って欲しいところです (^^;

http://www.manen.jp/market/details/13/01/13109/0/

[74: 検討板ユーザーさん]

この6年半って、マンション価格が底だった
2012年を含めて、何の意味があるんだろう。

[75: 名無しさん]

>>74 検討板ユーザーさん

移動平均って言葉ご存知ですか？逆にあなたの言う底値だった2012年のデータを無視する意味は？ついでに言うと、10年単位で見れば底値は2009年です。

[76: マンション比較中さん]

安く予想する人は、共通して希望的観測が必ず入ってる。
安かったらいいなーって気持ちが、現実を素直に見る目を曇らしている。
そんな安いわけがない。

[77: 名無しさん]

>>76 マンション比較中さん

根拠があれば安く予想しても良いのでは？ちなみにこれまで出た予想のどの値を「安い」とおっしゃられてますか？
私は坪300〜330万と予想します。日経平均見てても、国際情勢見ても、いつここ数年の反動が来てもおかしくないかと。そもそもマンションがここ10年で底値だった2009年の翌年の2010年とは言えパークハウスが坪平均275で売られた地域ですから。まあ、それでも高い高い言われてましたけど。
地元志向の強い土地なので多少高くても売れるとは思いますが、350超えたら80平米で当時より2,000万近く高くなる訳で、さすがにそれじゃあ苦戦すると思います。

[78: マンション掲示板さん]

言い争いはやめましょう。その値段でパークハウス買えた人がかなり羨ましい。

[79: 名無しさん]

そうですね、失礼しました。
思えばパークハウスはお買い得物件が多かったですね、上鷺宮とか。

[80: マンション掲示板さん]

早く値段しりたいですね。ここ最近のマンション価格だと共働きかベンチャーの社長等とかじゃないと都内でマンション買うのはほぼ不可能に近いですね。昔は7000万台というと高い印象がありましたが、最近は麻痺してお買い得価格に感じている自分が怖いです。

[81: 匿名さん]

>>80 マンション掲示板さん
同感です。安かったころ購入した事あるので今が異常なのは頭では分かってるはずなのに、
金利が低いのもあり7000万までならと思ってしまったりする。当時6000万円の買った友人には無茶するなと思った。
金利と市況のリスクはかなりあると思います。

[82: マンション比較中さん]

76です。
ここより安かった馬込や久が原でも今7000万超えています。
それらと変わらない値段ってあり得ないと思っただけです。

[83: 検討板ユーザーさん]

なかなか盛り上がってますね (^^;
価格はあと3ヶ月もすればわかってくるでしょうから、今の内に色々と予想して楽しめばいいんじゃないですかね。今は建売なら品川区内でも80平米以上の3LDK駅近戸建が5000万前半から買えちゃう時代ですから、どうしてもマンションが割高に感じますが、リセールバリューを考えるとやはり立地の良いマンションは資産として魅力的です。また永住目的だとしてもここは住みやすさ的に間違いないですし、これからもっと注目度が高まりそうですね。

[84: eマンションさん]

>>82 マンション比較中さん
それ、坪単価いくらの部屋ですか？また坪単価平均はどうなってますか？駅からの距離は？ちょっとデータが粗すぎて何とも判断がつきません。
例えば馬込から駅徒歩5分以内で高層階で70平米超の部屋が7000万を超えていてもなんら不思議ではないかと思いますが。
喧嘩腰の様に聞こえてしまってたら申し訳ありませんが、純粋に知りたいのでよろしければ物件名を教えてください。

[85: 通りがかりさん]

なぜか名前が変わってしまいましたが、
84=77です。

[86: マンション掲示板さん]

馬込とここなら明らかに荏原中延の方がいいでしょ。馬込とここを比べたらいけません。馬込でもそんなに高いんですね・・。

[87: 検討板ユーザーさん]

ここには、お花畑が広がってますね。
現実は忘れて、たくさん夢を見ましょう。

[88: マンション掲示板さん]

仮に80平米で1億近くしたら、私のキャパごえなので、早々にこの掲示板から消えます。

[89: 通りがかりさん]

>>88 マンション掲示板さん
お花畑とおっしゃる方的にはそれが現実の様ですね。残念な話です。まあ何れにせよ坪400超えるような部屋が出てくるなら投資価値はありませんので私も撤退するだけです。

[90: 匿名さん]

>>86 マンション掲示板さん

確かに馬込は環七？のせいか商店街とかないからかあまりイメージ良くありません。
でも駅力だけで考えると同じくらいじゃないんですか？荏原中延ってかなりマイナーかと。
中延が最寄りだと全然違ったと思いますが。

[91: マンション掲示板さん]

周辺地域に住んでますが、駅力は荏原中延が上だと思います。

[92: マンション検討中さん]

人の予想を批判するだけのおバカさんのおかげでスレがすっかり止まったね。せっかくの情報交換サイトなのに。

[93: 周辺住民]

言われてみると駅力ってどうやって評価したらいいんでしょうね？
乗降者数は馬込の方が多いですが駅周辺の商業施設の利便性は荏原中延の上ですし、通勤重視なら都心に直通でアクセスできる浅草線の方が魅力的ですが普段の生活を考えれば東急沿線の荏原中延の方が素敵にも思えますし…
人それぞれと言えばそれまでですが、何か指標ってあったりするんでしょうか？

[94: マンション掲示板さん]

92さん

意見のぶつけあいはいいと思いますが、人の批判はやめましょう・・・。

[95: マンション掲示板さん]

駅力の評価基準は人それぞれだと思いますが、私にとっては周辺地域における商業施設や通勤の利便性だと思います。結局のところ、駅力は駅近マンションの価格にあらわれるのではないでしょうか。なお、東洋経済オンライン等で路線別マンションの1平方メートルあたり平均単価の動向が確認できます。

[96: マンション比較中さん]

荏原中延と馬込の差って、一番大きいのは品川区と大田区の差じゃないかな。

[97: マンション掲示板さん]

確かに。

[98: 検討板ユーザーさん]

>>95 マンション掲示板さん

情報ありがとうございます。なるほど、確かにマンション価格が一番客観的な指標なのかもしれませんね。

坪単価ですが、こんなサイトも見つけましたのでご参考まで。

・池上線
https://s.sumai-surfin.com/market_price_railroad/st_list_69/東急池上線

・浅草線
https://s.sumai-surfin.com/market_price_railroad/st_list_34/浅草線

荏原中延が282万、馬込が254万でした。
あと、ほんの少しですが中延より荏原中延の方が高くてびっくりです。

[99: マンション検討中さん]

ここは坪400はするでしょ？

[100: マンション掲示板さん]

http://toyokeizai.net/articles/-/164633

こっちの方が参考になるかと思います。