アトラス品川中延ってどうですか

[マンション検討中さん]

所在地：東京都品川区中延二丁目283番104（地番）
交通：東急池上線 「荏原中延」駅徒歩4分東急大井町線「中延」駅徒歩10分
都営浅草線「中延」駅徒歩11分（A3出口）
公式URL：　http://www.afr-web.co.jp/atlas-club/nakanobu/index.html/
売主：　旭化成不動産ﾚｼﾞﾃﾞﾝｽ株式会社　国土交通大臣(4)第5344号・(一社）
　　　　不動産流通経営協会会員・(公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
設計会社：株式会社日建ハウジングシステム
管理会社：旭化成不動産コミュニティ株式会社
建物竣工予定：平成31年2月下旬予定
入居予定：平成31年3月下旬予定

[1205: 匿名さん]

>>1183 通りがかりさん

契約したものですが、早く教えてほしかったです。
今更取り消せないとのこと。
http://mansion-value.com/atlas-nakanobu/

家や立地は気に入っているのですが、価格が妥当でないのですか…

[1206: 匿名さん]

>>1205 匿名さん
1184を読んだ上でも納得いかないのなら、手付金放棄すれば良いだけの話ですね。一部の方が執拗に印象操作をしてるように感じます。

[1209: 匿名さん]

[No.1207から本レスまで、前向きな情報交換を阻害する投稿、および、削除されたレスへの返信の為、削除しました。管理担当]

[1210: 1184]

>>1206 匿名さん

この価格帯を検討する人が1183の様な個人ブログを鵜呑みにするとは思えないので大丈夫だと思いますよ。面白そうなので計算してみました。

池田山（東五反田5）→都内有数の高級住宅地の城南五山の中でも随一と言われ皇后様のご実家があった場所としても有名。最寄りはJR五反田または浅草線高輪台。品川シーサイド駅（東品川4）→江戸時代くらいからの埋立地で近年大規模マンションが複数建つ。
路線価 池田山（平均600くらい） シーサイド駅前 （平均800くらい）
ブログ計算方式、シーサイド駅前→70㎡で9100万に広宣費と利益を乗せるので1億くらいがブログ主さんとしては適正といったとこでしょうが販売中のプライムタワーは条件によりますが坪300ちょいらしいので70㎡平均6500万、1205さんは手付放棄してもこちらを買った方が良さそうです。
ちなみに仮に池田山に新築ができたとして、7400万に利益分などで8000万半ばで買える事になりそうです（実際にはその1.5倍近くにはなるでしょう）。

[1211: 1184]

ついでにブログの品川区最新記事だけのぞいてみましたので下記コピペになります。

「ブリリア品川 Canal Sideの販売価格を改めて確認しましょう。販売価格は、5240万円です。路線価を880千円として計算すると、販売経費と利益の上乗せ金額は存在しない計算になってしまいます。土地を安く仕入れることができたのかもしれませんね。」

ここまでくると既に天然の方なのかなとも思ってしまいますが、昨今土地を安く仕入れる事はできません。単純に計算のロジックが破綻している事に気付いてもらいたいです。マンションの査定なんかでも路線価は使いません。ここに限らず誤った情報を流し続けるのは素人さんの個人ブログとはいえ良くない事だと思います。

[1212: 匿名さん]

ブリリア品川 Canal Sideはまだマシな例だけど、商店街付近に建つタワマンが酷い。まず敷地面積を総戸数で割る等の調整が必要だし、使う路線価も商店街サイドではなく路地サイドだろうし。この計算では、敷地面積が狭く戸数が多い物件ほど割安になる。

[1213: マンション掲示板さん]

池上線が許容できたので、立地は良かったんですが、価格とディスポーザー無いので我が家は見送ったんですよね。
ポジでもネガでも無いです。

[1214: 購入者]

>>1176さん,>>1177さん,>>1178さん

ホームセンターについて回答ありがとうございました！
すこし遠そうですが、馬込あたりも行ってみたいので、ホーマック見てみます！
TOCは何でも揃ってますね。百貨店の催事も好きなので、催事会場にも使われているというのはわくわくします。

[1215: 匿名さん]

>>1211: 1184　

まあ、ブリリア品川 Canal Sideは瞬間蒸発したから、割安という評価自体は正しかったのでは？

[1216: 匿名さん]

>>1215 匿名さん

あそこは分譲戸数が30と大分少なかったので販売期間はあまり参考にならないかと。

[1217: 1211]

>>1215 匿名さん

割安どころかデベロッパーの利益と営業費用がないという結果になるのは、誰がみても分かる通り計算方式が間違ってるという事です。他物件の話なのでこの辺にしますが、厚顔無恥というかよくこんなものを公衆の目に晒せるなと。

[1218: 匿名さん]

ルームプランを見ました。

1Rからあるんですよね。W-4bのプランは、1RにWICつきのプランで33.45㎡。洋室10畳。よくある1Rと違うのは、廊下を短くしてキッチンを洋室に組み込んでいること。

よく、賃貸の1Rはキッチンが寒くて、冬は暖房必須だったりしますが、ここは大丈夫そうです。

ここは割安なんですか？ホームページに価格がしっかり明記されていて良心的と思ったんですけど、1Rでも3000万円以上するのはさすが都内と感じました。2LDKだと7000万円弱になります。

[1219: マンコミュファンさん]

>>1218 匿名さん

決して安くはなくむしろ高いのではと思ってしまいますが、厳しい市況の中では相対的に割安感があるのと大規模駅近住宅地に商店街や区民センターなどの要因で一定の人気があるのだと思います。仰る通り価格が明記されていたり残住戸に偽りがなかったりと、販売方法が実直だなという印象を持っています。

[1220: 匿名さん]

東急池上線と都営浅草線に簡単に乗り入れられるのは魅力的ですね。
東京の場合は色々乗り換えも必要で、移動がスムーズに行えるのは大きいと思います。
ところで、車での移動はスムーズに行えるのでしょうか。
特に通勤や仕事終わりの時間といった混雑しそうな時間帯が気になります。

[1221: 口コミ知りたいさん]

>>1220 匿名さん

大井町線も良いですよ。商店街とは違う買い物がしたければ10分で自由が丘行けますし大井町とか二子玉川もすぐ、しかも電車賃が安い。この点は割と見過ごされているかなと思います。車はよく使いますが、国道1号や中原街道は環七や環八と違い渋滞はほぼありません。高速は五反田から首都高で関越など色々アクセスできます。1号まっすぐの横浜は下道で1時間かかりませんが、下道で勝島か平和島あたりから横羽線だと若干早いかな。

[1222: マンション掲示板さん]

スーモ見るとまだ結構余ってるんですねえ

[1223: マンション検討中さん]

>>1222 マンション掲示板さん

いやほとんど余ってないよ。

[1224: 匿名さん]

>>1223 マンション検討中さん

一期で見学して、自分の合否ライン(設備、仕様等)に達していなかったためそのことをハッキリ知らせて断りました。
しかし未だにDMが頻繁に送られてきます。本当に売れているんでしょうか？

[1225: 通りがかりさん]

工事ストップしてるんですか？
入口側？のが1ヶ月くらい、進んでませんね。

[1226: 匿名さん]

>>1224 匿名さん

DM停止依頼しないと完売するまではくると思いますよ。来場者へのDMなんて一番コスパ良い集客方法ですからやらない会社はアホですし、ないと思います。なのでそれを知らないで判断するのは安直すぎますね。来場者に商品券配る→集客不足、値引き告知的なものや家具付き販売など→販売不振、といった目安はありますが。

[1227: 匿名さん]

東 完売
西 1LDK以外完売
南 残12戸？合ってますか？

[1228: マンション検討中さん]

>>1227 匿名さん

見た感じそうかと。西側の売れ行きが良かったですね。。

[1229: 匿名さん]

>>1228 マンション検討中さん
うちも西側購入しました。
日中日当たりを心配して南か東を考えていましたが、ここはどの方角でも日当たりが悪くないのと、西側に面している道は車が通らないこともあり、問題ないと思い決めました。

[1230: 検討板ユーザーさん]

>>1229 匿名さん

西もですが南も歩道なので車は通らないし東側もほとんど通らないですよ。だから西と南の1階は他のマンションより随分良いはずですが、南は庭がないから残ってるのかな。日照は南が一番だと思いますが、残りが南の低層のみなのを見ると眺望を重視する人が多いか、広い分値段がはるからかどっちかでしょうね。

[1231: マンション検討中さん]

朝日は欲しいところですよね。

[1232: 匿名さん]

方角だけで考えると、南が一番人気がありそうなものですが
周辺の建物とかその他要因を考えると
ここの場合はそうではなかったんですね。
S棟の一番東にある物件は、角部屋なので窓はありますが
小さい窓細かくついているパターン。大きな窓は付けられないということなんでしょうか

[1233: 口コミ知りたいさん]

>>1232 匿名さん

単純に値がはるからじゃないでしょうか。窓の件はデザイン？あるいは建築基準法によるもの？わかりませんが、いずれにせよ南東角部屋は最高だと思いますけどね。この掲示板も残り僅かで動き少なくなってからすっかり落ち着いてますね。

[1234: 匿名さん]

>>1232 匿名さん

南向きだと外廊下側の洋室は北向になって、日当たりのない部屋ができてしまうのでイマイチなのでは？しかも南向きは高いし。バランスを考えると西向きがベストというのは納得感ある。

[1235: 通りがかりさん]

>>1234 匿名さん
西向きの部屋を購入したのですが、東と南は高いし、南だからと言って必ずしも部屋全体が明るいわけじゃないのかなと思い、西にしました。朝日が入らないことは冬場なんかは気になりますが。。

[1236: 匿名さん]

南は西に比べると若干広い部屋が多いので、坪単価はそこまで変わらなくてもグロスで見ると高くなってしまうんでしょうね。
南で68〜70くらいの3LDKで若干価格抑えられた部屋あれば需要ありそうですが。でも、全体的に良い価格設定だったと思いますけどね。

[1237: 住民板ユーザーさん1]

現地の写真を住民スレに貼ったので、検討中の方も参考にしていただければと思います。

[1238: 匿名さん]

公式サイトに、結構具体的にお値段が出ています。
見ていると、価格は高いなぁと思うところと、まあまあいいのかなぁ、と思うところと
１つのマンションの中でも評価が別れるような気がしました。
広さと、開口部の方角とのバランスで
そう思うところが出てきてしまうのかもしれません。

[1239: 匿名さん]

>>1237 住民板ユーザーさん1さん
よく分かりませんでした、、

[1240: eマンションさん]

とうとう最終期になりましたね

[1241: 匿名さん]

半年くらいで8割がた売れた様ですが、そこから急にペース落ちた様に見えます。
とはいえ、9月の最終期販売で1年弱、当初の予想からすれば随分良い感じで売れましたね。

[1242: 匿名さん]

近隣の武蔵小山や大井町が高騰する中でかなり割安感がありますね。

[1243: eマンションさん]

>>1241 匿名さん

このエリアで動くと思いませんでした。竣工前には完売しそうですね。

[1244: 匿名さん]

>>1243 eマンションさん

残り11戸の様ですが、3LDKは低層だけっぽいからターゲットが限られそうで割と長引く可能性もあるでしょうね。住環境や内装外観に特に欠点はないのでもし完売しなくても竣工すれば即売れる気がします。

[1245: マンション掲示板さん]

>>1244 匿名さん

先着順住戸が5戸、後は最終期の住戸が６戸という感じでしょうか？

[1246: 匿名さん]

>>1245 マンション掲示板さん

その様ですね。2LDKは完売してますが1Rの部屋が何部屋かあるので、3LDKは一桁だと思います。
最終期の3LDK6998って初期の告知住戸取っておいたのか？分かりませんが、この物件の3LDKでは最安値なので抽選になってもおかしくないかなと思います。

[1247: 匿名さん]

>>1246

おそらく最終期のために作ったパンダ部屋でしょうね。間取りが出てないので、良い部屋なのか否か判断つきかねますね。。

[1248: マンション検討中さん]

朝通勤時、七時半頃荏原中延駅から乗車した時の混み具合はどのような感じでしょうか??

[1249: マンション検討中さん]

>>1248 マンション検討中さん

追記します。五反田方面です。

[1250: マンション検討中さん]

学生時代このあたりに住んでいて、
荏原中延から五反田が通学路でした。

そこそこ混みますが、押し潰されるレベルではないです。
他の問題視されている路線と比べるとまだマシ、
といったレベルですね。

ただ10年くらい前なので最近も同じかはわかりません。
ご参考まで。

[1251: マンション検討中さん]

>>1250 マンション検討中さん

教えて頂きありがとうございます!
参考にさせて頂きます!

[1252: マンション検討中さん]

まだ完売してないのですね。

[1253: eマンションさん]

いい物件ですね。竣工前には確実に完売かな。

[1254: 名無しさん]

>>1252 マンション検討中さん

半年くらいで9割近く売れてそのあと突然動きが鈍くなった感じです。当初は1R以外は1年以内で完売しそうな勢いで驚いていましたが、現状は竣工前に完売するのかな？といった予想です。中に入れる様になったらエントランスとか見て欲しくなる人はいると思います。