ジオ南青山

[匿名さん]

公式URL：http://www.geohankyu.com/minami-aoyama/sp/
売主：阪急不動産
施工会社：奥村組
管理会社：阪急ハウジングサポート

所在地：東京都港区南青山4丁目228-1、229番地(地番)
交通：銀座線「表参道」駅 徒歩8分
　　　千代田線「表参道」駅 徒歩8分
　　　半蔵門線「表参道」駅 徒歩8分

【物件情報を追加しました　2017.6.19　管理担当】

[135: 匿名さん]

くれぐれもババはひかないようお気を付けください

[136: 通りがかりさん]

パークハウスグラン南青山4丁目は坪800かららしいですが
パークハウスグラン高樹町でキャンセルになったガタガタに優先販売らしいです。

[137: 匿名さん]

もうじき完売みたい

[138: マンション比較中さん]

もう最終2邸ですか。販売戸数が少ないというのもあるのかもしれませんが、このご時勢に順調に売れてますね。。。

[139: マンション比較中さん]

先着順で終わりかと思ったら、第2期3次で3-4戸の販売。。。
1期販売も、当初予定より随分後ろ倒しして、1桁後半の抽選倍率の部屋もあったみたいだし、
東京での知名度向上のために、わざと時間をかけて少しづつ売ってる気がするのは気のせいだろうか？

[140: 匿名さん]

単に人気がないのでしょう

[141: 匿名さん]

関東だとジオ自体3流ブランド扱いですからね。
四谷の物件も苦戦して長期販売だし(ようやく片方完売)
あんまり良いイメージはないですね。

[142: 口コミ知りたいさん]

阪急って、メジャー7の東急より下、大京より上というイメージだが、おれは。

[143: マンション検討中さん]

都心に似たような新築物件が多い気がする。一億～二億
の物件はライバル多くてどこも最終段階で苦戦しているよう。

[144: 名無しさん]

ディスポーザーさえあれば楽勝だったのに。

[145: 匿名さん]

自治体認可商品なら後付できますよ。

[146: 匿名さん]

フロラシオン解体工事はじまりましたね。

[147: 匿名さん]

フロラシオン跡地開発工事　　　　　　　　　　　　　　土地5700㎡　建物地下三階地上六階16600㎡
商業施設と賃貸マンションが建つかもって噂です。

[148: 口コミ知りたいさん]

阪急は関西でもグランデクラスじゃないとディスポーザー付けないんだよな。
まあ、ある意味、良心的ではある。間違って手首入れちゃう事故防げるし。

[149: 匿名さん]

この価格帯でディスポーザーないのって致命的だよね。
青山の物件だと期待したが大したこと無かった。
青山もこんな物件レベルなんだね。

[150: 名無しさん]

おしいとしか言いようが無い。
計画担当さんもう一息だった。

[151: 匿名さん]

今時、この立地、この価格帯の新築マンションでディスポーザがつかないのはオーブンとここくらい。オープンなら仕方ないと諦めつくけど、ジオだと許されない。ジオへの期待の裏返し。

[152: 口コミ知りたいさん]

いや、ここがジオというか、阪急の大阪商人的メンタリティー。東京がわからないんだ。
立地がいいとき（土地が高いとき）は、物件でけちる。立地がだめなときは物件のクオリティーをあげる。
京都の一等地、京都市役所前に建てたジオグランデ寺町御池はディスポーザーなし。
ところが人気ない五条通に建てたジオ烏丸五条にはディスポーザー付ける。やりかたが姑息なんだなあ。

[153: 匿名さん]

北青山都営住宅解体してタワーマンションと周辺商業施設の開発始まりますね。オリンピック後も開発続くから相場は更に上がってしまいそう。

[154: 匿名さん]

都心を理解していないな。
ダメダメやん阪急。

[155: 匿名さん]

大阪に帰ってほしい。

[156: 匿名さん]

大阪には帰りまへん。
帰っても儲かりまへんのや。

阪急はマンションだけやなく、レムなどのホテルでも活発に都心エリアに投資してまんのや。

あ〜かくいうわいも、千代田や港区の億ションを数部屋買ってますわ。基本的に立地のいいヴィンテージも混ぜての節税ですわ。利回りは表面3.3%は下回らんようにしてますわ。東京はそもそも高いでっから、そない儲かりまへんが。

[157: 口コミ知りたいさん]

いんちき関西人のおでましやね。春になるとこういうやつが湧いてくるね

[158: 検討者さん]

関西人はケチだが、質に関してはうるさいよ。その関西で、阪急の物件は騰落率１位だから、
品質がたしかなことは関西人も認めている。仕様のグレードは落とすが、材質はいいもの使ってる。
https://www.sumai-surfin.com/price/UrinushiTouraku2017/

[159: 匿名さん]

次に表参道駅徒歩圏内で新築がでるのは2019竣工のパークハウスグラン南青山四丁目が＠800～
フロラシオン跡地のマンションが仮に分譲となれば　　　＠900か1000になりそう。

[160: 名無しさん]

もお買えない
ダサいけど白金ならなんとかなるかな

[161: マンション検討中さん]

パークハウスグラン南青山四丁目は、グラン南青山高樹町のキャンセル顧客に既に販売済みで、一般販売は無いと噂で聞きましたが、本当なんでしょうか？

だとしたら、フロラシオン 跡地も賃貸のみかもですし、青山第一マンションも地権者交渉が難航してるみたいなので、南青山は当分新築物件が出てこないんですね。。。

[162: 名無しさん]

パークハウスグラン南青山四丁目はもしかしたら数戸売りにでるかも。その場合抽選20倍はつきそう。フロラシオンはテナントビルと一部超高級賃貸でになりそうか噂です。南青山第一マンションは立て替え協議もめてるのでだいぶ先になりそう。坪1200から1500になりそうですね。

[163: 名無しさん]

フロラシオン跡地マンション賃貸価格は神宮前のパークアクシスプレミア表参道が㎡7000円位だから南青山だと㎡8000円位になるんじゃないかな。でもラトゥールみたいなのだったらもっと高い。

[164: 名無しさん]

ラトゥール代官山の家賃はが279㎡で318万円だから南青山だと㎡13000以上になるでしょう。
高級賃貸の噂なので
ラトゥール南青山になるでしょうか。

[165: マンション検討中さん]

>>161 マンション検討中さん
噂ではザパークハウスグラン南青山高樹町をキャンセルしてザパークハウスグラン南青山、最近ではザパークハウスグラン南青山四丁目を購入した人は希少とのこと。
なぜなら高樹町は実需の購入者が多く、また坪単価大分違うため購入層が違うのではとの事。

[166: マンション検討中さん]

パークハウスグラン南青山四丁目は一戸あたり平均100㎡みたいだから坪800予定らしいので一戸平均24000万円ってことになりますね。道路向のお店の先はお墓だからお墓ビューってことが気になる以外はよい立地だと思う。

[167: 通りがかりさん]

これじゃあ表参道駅徒歩圏内は買うことも借りることも出来ないじゃない。

[168: マンコミュファンさん]

中古も強気の値付けだし

[169: マンション検討中さん]

>>166 マンション検討中さん

平均の広さも、1戸あたりの平均価格もずいぶん適当な情報ですね。

[170: 通りがかりさん]

青山通り3丁目駐車場が解体され巨大なプレハブ建築してるけどあれはなんなん？村上ファンドが購入したみたいだけどなにするんだろう。
その少し奥の空き地にもプレハブ建ててる。

[171: 名無しさん]

村上ファンドから香港のファンドが買ったらしい。

[172: 匿名さん]

1位 内幸町 984万1250円/m2 +7.91％
2位 虎ノ門 553万5000円/m2 +10.04％
3位 青山 547万3636円/m2 +8.68％
4位 新橋 538万6250円/m2 +5.13％
5位 汐留 529万3333円/m2 -13.51％
6位 表参道 511万9285円/m2 +35.71％
7位 溜池山王 420万4285円/m2 +6.75％
8位 外苑前 416万7500円/m2 +9.60％
9位 青山一丁目 406万4000円/m2 +7.29％
10位 神谷町 369万0000円/m2 +4.98％
11位 赤坂見附 334万8333円/m2 +5.24％
12位 赤坂 312万6428円/m2 +6.19％
13位 御成門 297万6666円/m2 +6.18％
14位 乃木坂 288万3333円/m2 +6.00％
15位 芝公園 285万0000円/m2 +6.54％
16位 品川駅 284万0444円/m2 +6.84％
17位 六本木 270万5714円/m2 +6.85％
18位 大門 264万2500円/m2 +6.02％
19位 六本木一丁目 260万0000円/m2 +7.63％
20位 三田 246万8333円/m2 +5.41％
21位 田町 246万3333円/m2 +5.27％
22位 浜松町 234万5000円/m2 +6.71％
23位 泉岳寺 228万0000円/m2 +11.95％
24位 麻布 204万8260円/m2 +6.93％
25位 麻布十番 204万1111円/m2 +8.64％
26位 元麻布 195万3333円/m2 +5.21％
27位 高輪 187万6666円/m2 +7.72％
28位 広尾 183万3333円/m2 +6.11％
29位 赤羽橋 174万2000円/m2 +4.81％
30位 白金高輪 170万7777円/m2 +7.41％
31位 高輪台 162万2333円/m2 +5.67％
32位 白金/白金台 156万1142円/m2 +24.77％
33位 芝浦 155万3333円/m2 +4.72％
34位 お台場 61万4000円/m2 +3.37％
港区内の地区で最も高価格なのは内幸町（984万1250円/m2）、最も低価格なのはお台場（61万4000円/m2）です。

[173: 匿名さん]

［ 前向きな情報交換を阻害のため 、削除しました。管理担当］

[174: マンション比較中さん]

表参道・青山エリアは、単価も高くて上昇幅も一際高いですねー。
無知で恐縮ですが、こちらは何のデータですか？

[175: マンション検討中さん]

青山の物件レベルも落ちてるな。
そりゃディスポーザーなしの物件も
販売するよな。何だかガッカリ感が半端なかった。

[176: 匿名さん]

公示価格です。

[177: 匿名さん]

平成29年度港区の。

[178: 通りがかりさん]

3A」とは？ 東京を代表するブランド地区
「3A」とはなんでしょうか。投資格付けの最高位「AAA（トリプルA）」でも、人気の音楽ユニットの名前でもありません。“超”の付く高級マンションが立ち並ぶ「麻布・青山・赤坂（Azabu・Aoyama・Akasaka）」の頭文字をとったエリアのことです。

この「3A地区」は、「住んでみたい街」調査のランキング上位にはほとんど出てきません。「身近な憧れエリア」というより、セレブやエグゼクティブに限られた「手が届かない別格エリア」というニュアンスが伴っているのでしょうか。海外のインバウンド投資家からも指名が入る、不動産投資の対象として「鉄板の街」でもあります。しかし、実は「住まいとしての立地」としても、求められるあらゆる要素が詰まっているエリアといっても過言ではありません。

[179: マンコミュファンさん]

あと一戸。あっという間だった。

[180: 通りがかりさん]

[複数のスレッドで同じ内容の投稿のため削除しました。管理担当]

[181: 匿名さん]

こういう情報に踊らされて微妙なデベロッパーが
仕様落としても、売れるんだなと感じる。
実際のマンションの善し悪しもピンキリだし、
同じエリアでも格差あるね。
知ってる人からすると４丁目は割と微妙なエリアだね。

[182: マンション比較中さん]

そりゃー、日本で一番良い場所である南青山３丁目・５丁目と比較したら、４丁目の立地が劣るのは当たり前でしょ。。。１・２・６・７丁目に比べたら、４丁目の方がよほど良いと思いますが。。。

[183: 通りがかりさん]

四丁目も場所次第ですよね。崖下の外苑西通り沿いはひどいですし。

[184: 匿名さん]

４丁目と7丁目はイマイチだと思う。

[185: 名無しさん]

7丁目はもはや広尾ですね。

[186: マンション比較中さん]

7丁目は表参道、広尾からも遠すぎて陸の孤島でありえない。1・2丁目も、青山1丁目・外苑前は表参道からも遠いし、生活するには何もなくてイマイチ。４丁目と６丁目だと場所次第だけど、6丁目の方が骨董通りに面してるから、３・５＞６＞４＞２＞７＞１という序列のイメージ。

[187: 匿名さん]

フロラシオン四丁目跡地の解体が始まりました。三井でも落札出来なかった100億の土地をスミフはどのような計画をたてているのでしょうか？

[188: 通りがかりさん]

え、スミフなんですか。残念。。。

[189: 匿名さん]

高級賃貸らしい

[190: 匿名さん]

7丁目と4丁目に住むならまだ１丁目の方が雰囲気は良いな。

[191: 匿名さん]

>>186 マンション比較中さん
どこの田舎ご出身？
序列が滅茶苦茶

[192: マンション比較中さん]

私は過去の歴史はあまり知らないですが、1・2丁目はスーパーや良いレストランも少なくて人が少ない印象で、住むイメージがわかないです。南青山でも渋谷や広尾に近いほうが、お店もレストランも多くて楽しい生活が送れるのではないでしょうか。

[193: 評判気になるさん]

ランク順、最寄り駅表参道駅〈3.4.5.6丁目〉最寄り駅神宮前駅〈2丁目〉最寄り駅青山一丁目駅〈1丁目〉最寄り駅無し〈7丁目〉

[194: 匿名さん]

最寄り駅じゃないんだよね

[195: 匿名さん]

４丁目も高級感あるのは一部だけで他は割と庶民的だよ。だからあんまり評価は高くはない。
大したものもないし、この物件のようにどの駅も遠いと生活利便性もあまり高くない。

[196: 通りがかりさん]

フロラシオン跡地どうなるか

[197: 匿名さん]

立地的には中の下くらいかなぁ。だからこそディスポーザーもケチった仕様なのかもしれないけど。。
何とも残念な物件に思える。

[198: マンション比較中さん]

皆さまそれぞれの考え方があると思いますが、表参道が最寄駅・徒歩8分で青南小という非常に良い学区というだけでも、非常に魅力的な物件ですよ（私には、手が出ない価格ですが）。当面この近辺には、新築出ないですしね。

[199: マンション検討中さん]

青南小はそんなにいいの？

[200: 通りがかりさん]

東京の三大名門公立小学校といわれるのは、「青南」・「番町」・「白金」小学校です。

青南は、港区立青南小学校。
番町は、千代田区立番町小学校。
白金は、港区立白金小学校。

昔から、青南・番町・白金小学校の卒業生が日比谷高等学校〜東京大学へと進学するケースが多く、人気のエリート進学校としてそのように称されたようです。

[201: 評判気になるさん]

なんだかんだ言っても、このマンションの購入者は社会のエリートであり、勝ち組だね。
東大教授だって、このマンションには手が出ないよ。

[202: 匿名さん]

そだね。あくまで青山の中では下ってだけで。
全体で見れば上の方だわ。

[203: 評判気になるさん]

同じ階層なら乃木坂タワーだけど、同一価格で比べたらパークハウス白金二丁目タワー上層と乃木坂タワー低層になる。実際、現地まで電車でいき部屋に入ったときの印象は眺望のよい白金二丁目タワーに軍配が上がるでしょうね。

[204: 名無しさん]

タワーで低層階はありえない。低層マンションの上層階がいい。

[205: 名無しさん]

ザタワー横浜北中が人気あるけど！

[206: マンション比較中さん]

実需で検討している人は、この物件とパークコート乃木坂との比較はしていると思うが、パークハウス白金タワーとの比較はしていないと思う。南青山と白金とでは、立地の価値が全く違う。

[207: 名無しさん]

学区で選ぶ人もいるから南青山買えない人でも白金にしたら白金小があるから青山か白金かで検討すると思う。
青南小じゃなくても十分自慢できる。

[208: 匿名さん]

普通に私立入れた方がいいな。学区のためにこの立地と仕様で我慢するのは酷だなと感じる

[209: 通りがかりさん]

そだねぇ

[210: 検討者さん]

>>208 匿名さん
ディスポーザー愛のために学区を犠牲にする人の気がしれん。

[211: 匿名さん]

たいした学区じゃないってことだ。

[212: 匿名さん]

そっ？そぅだねぇ泣

[213: 匿名さん]

http://www.oshimaland.co.jp

この物件周辺含め事故物件が多いですね。自殺や刺殺など..

[214: 名無しさん]

表参道駅周辺で歩いている小学生はめったにみないです。

[215: 通りがかりさん]

（仮称）ザ・パークハウスグラン南青山4丁目　港区南青山4丁目新築計画
2016/07/18 23:36
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南青山4丁目、根津美術館から徒歩2分に位置する三菱地所レジデンスの新築マンションです。元々はデンマークハウスという賃貸マンションがあった場所を2009年に三菱地所レジデンスが取得し、最近まではザ・パークハウスグラン南青山などの新築マンションのモデルルームとして利用していました。先月周辺住民に対して、説明会を実施していました。

図1

立地
本マンションは表参道駅から徒歩8分、乃木坂駅から徒歩9分に位置します。若干駅から距離がありますが、半蔵門線、千代田線、銀座線が利用できる表参道駅の交通利便性は都内でも屈指となります。表参道駅からは、A5出口を出て、御幸通りを通って青南小学校前を通り、根津美術館前の交差点を左折してすぐになります。乃木坂駅には、青山陸橋を渡って青山霊園の突っ切るルートとなります。

DSC_0325
東側接道より

周辺環境
青南小学校が徒歩2分の距離にあり、南青山4丁目の中でも非常に良い住環境の良いエリアとなります。東側の通りはそれなりに交通がありますが、あまりうるさいというレベルでの交通量ではありません。シャトー東洋と本マンションの間にある南側の通り沿いは非常に閑静な住宅街で港区の中でも屈指の住宅エリアだと個人的に思っています。根津美術館には大きな森林庭園があり、年間パスポートを利用して、子供と散歩するにも楽しいです。

DSC_0329
南側接道から表参道駅方面

あえて難点を挙げるとすると、スーパーが近くにない点になります。表参道駅付近にスーパーあずまと紀伊国屋がありますが、両方とも徒歩10分オーバーになります。西麻布のマルシェは上の二つのスーパーよりも近いのですが、帰りに坂を上ることと、このクラスのマンションの購買層は庶民的なスーパーでは買いものをしないような気がします。

学区
小学校は青南小学校、中学校は青山中学校となります。本マンションから徒歩数分の距離には認可保育園が2つあり、そのうち、最近できた青南第二保育室は1歳児クラスに空きがあるくらいですので、共働きだとしても、安心して引っ越すことができます。

周辺新築時のマンション坪単価
プレミスト南青山 南青山6丁目　468万円→2014年築
オープンレジデンシア表参道est 西麻布2丁目　322万円→2014年築
オープンレジデンシア南青山 南青山3丁目　474万円→2015年築
ザ・パークハウスグラン南青山　南青山5丁目　788万円→建設中
グランドメゾン表参道 渋谷4丁目 596万円→建設中

想定坪単価
あまりにも高価格で販売が好調でないため、新築マンションの供給数低下が見えてきている中ですが、坪単価は800万円は下回らないと思われます。5丁目のザ・パークハウスグラン南青山よりも駅から遠いものの、非常に良い立地であり、一般販売が20戸しかなかったことにもよるのですが、ザ・パークハウスグラン南青山が超高倍率となったため、残念ながら、本マンションを安く販売する理由が三菱地所レジデンスにはないと思われます。

[216: 匿名さん]

これだけ路線がある都心で駅から遠いだけで
魅力半減だな。ここも含めて
陸の孤島のようだわ

[217: マンション検討中さん]

ここを購入したかたはなぜここにきめたのか決め手を教えて下さい。
赤坂や麻布にも似たようた物件たくさんあるので気になりました。

[218: 匿名さん]

表参道駅徒歩8分の立地は今後なかなか出ないでしょうね。

[219: 匿名さん]

第一期価格表によると6階86㎡20500万円坪780万円、
５階86㎡19500万円坪740万円でした。

[220: 通りがかりさん]

米マンハッタン、「平均的」マンション1戸の価格が1.3億円超に
2015年12月18日 14:57　発信地：ニューヨーク/米国

[221: 名無しさん]

［ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当］

[222: 匿名さん]

83㎡の3LDKはルーフバルコニーが2面についていて贅沢ですね。
よく見るとメインとなるルーフバルコニーは北向きでしょうか。
既に竣工しているマンションですし、リビングの採光性はどのようなものか、
しっかり確認できるのは良いと思います。

[223: 通りがかりさん]

２００００００００円の部屋はすぐ売れた見たいけど。

[224: 匿名さん]

緑が豊かで見晴らしが良く、落ち着きのある環境であると思います。
表参道駅にも乃木坂駅にも簡単にアクセスできるのも魅力的ですね。
車のアクセスに関して気になるのは、どこか通りやすい道ってあるのでしょうか？

[225: 通りがかりさん]

ここは表参道駅か外苑前駅利用です。

[226: マンション検討中さん]

間取りがなあ、、、なんで12Jしかないんだリビング狭すぎて笑える

[227: 通りがかりさん]

このアドレスはそれだけ坪単が高いってことか。

[228: 匿名さん]

公式サイトにアップされている間取りを見る限りでは、ですが、収納がそこまで広くないと言うのは感じられるのかなと思いました。
その分、部屋の広さに転換しているのだろうということは汲み取ることができます。
収納広すぎて部屋を狭くするのと
どちらが良いのかというのはほとんど好みの問題でしょうね。

[229: 匿名さん]

けっこう収納との折り合いも大切ですよね。
どれくらい荷物がある家族なのかとか、あとでちょっと荷物を減らすとか。
意外にその他の条件でも折り合いとかが気になってしまいますけど。

[230: 匿名さん]

今後出てくる表参道駅徒歩圏内の新築マンションは最低でも坪800万円からになる。

[231: 匿名さん]

収納は狭いですか？
間取り図に収納面積は表記されていませんが、3LDK+WIC+SICの601号室は
各居室にウォークインクローゼットとクローゼットがついているようです。
リビングと居室面積を少しずつ削れば全ての部屋にウォークインクローゼットが
設置できたのかと思いますが、居室の広さは確保したいですよね。

[232: 匿名さん]

随所に快適に生活できる工夫が見られて好感度ですね。
風の通り道が計算されていますし、リビングの明るさと開放感は素晴らしいものですね。
ところで、室内物干しはどの部屋に設置してあるのでしょう。
エアコンのある部屋？リビングの一箇所だけですかね？

[233: 通りがかりさん]

港区新築マンションで部屋干しする設定はない。

[234: 匿名さん]

収納抜群で実用的です。

[235: 匿名さん]

戸建ての雰囲気もあるマンション。価格、最終2邸が発表されていましたが、3LDKで、16480万円と18080万円。やっぱり2億弱するんですね。

最上階も残っていて、窓も多く、LDKは18.5畳あります。お風呂も1620。収納も広いです。そして、リビング側のバルコニーのほか、ルーフバルコニーも部屋の一部なんですね？コリドーから、ルーフバルコニーだけ独立したドアがあります。柵などあれば子供がプールしたりなわとびしたり、家庭菜園やったり楽しい生活ができるかしらなんて思います。

部屋も明るそうです。

[236: 匿名さん]

近くの旧フロラシオンはオリンピック取材クルーの宿舎に
改装してますね。オリンピック後に建て替えすることになったので世界が注目する施設になりそう。近隣の資産価値がまた上がりますね！

[237: 通りがかりさん]

まだ販売してるんだ、ここ。
3年くらい売れ残ってないか？

[238: マンコミュファンさん]

どこと勘違いしてるんですか？ここの第1期は去年の12月でしたよ。

[239: 匿名さん]

オリンピック取材クルーの宿舎なんてものがあるのですか。
大勢の取材クルーが世界中から集まるので、専用の宿舎を用意しなければいけないんですね。
オリンピック後は建て替えとの事ですが、どのような施設ができるか、もう決まっているのですか？

[240: 名無しさん]

上のほうでだれか部屋干しをどこでするのかって聞いてたけれど、
バスルームでしょう。そこで「乾燥」って機能を使えば、１時間で乾くよ。

[241: 匿名さん]

マンションの価格は多少高くついてしまいますが、なかなかここまで綺麗な物件なんてありませんので是非購入してみたい物です。駅からも近いですし、なによりマンションが綺麗です。憧れる物件です。

[242: 匿名さん]

実際みると綺麗というかカッコイイ

[243: 通りがかりさん]

三戸まとめ買いした方もいるみたいですね。残り二戸も
もうすぐ売れてしまうのではないでしょうか。

[244: 通りがかりさん]

旧フロラシオンはオリンピック後に本格的解体して立て替えするみたいです。どのようになるかはまだ未定らしいです。敷地面積からいうと南青山の表参道駅徒歩圏内で最大級のプロジェクトになります。

[245: 匿名さん]

外観の画像のリンクとかないのかな？出来がいいなら是非見たい。

[246: 匿名さん]

まとめ買いされた方がいるのですか。わかる気はします。
ただ凄いなぁとも思いますけどねw
この場所だったら、それだけの価値があるというふうに見る人が多いのだと思います。
残りの間取りも
かなりゆったりとしていて、実需で考えていても
相当いいのではないでしょうか。

[247: 匿名さん]

とはいっても億ション買える人そんなにいませんよ。

[248: 匿名さん]

通報しました。

[249: 匿名さん]

隠れ家的でそれでいて存在感があり重厚感もしっかり持ち合わせていますね。間取りもゆったりしていてワイドスパン、戸建感もありしっかりそれぞれの役割がある感じがします。北向きの部屋ではゆっくり寝られそう。キッチンにも窓があったり外も出られるような。
家具配置イメージは温かみもあり臨場感がわきます

[250: 通りがかりさん]

麻布や赤坂の低層マンションは最上階は坪1000万超えてきてるところもあるからある意味バーゲンプライスかもしれない。このあたりでは土地の仕入れは当面できないから
希少価値でると思う。あの時買ってたらなあと後で思ったりして。

[251: 匿名さん]

マンション自体はとても綺麗でオシャレなデザインをしていると思います。
ただ83J-rタイプとかどこか珍しい間取りのように感じました。
3LDKでかなりワイドな作りになっていますが、これもまた洒落ていて良いですね。
最終二邸とありますが、立地も良いですしそれなりに注目を浴びているのでしょうか。

[252: 匿名さん]

これはオシャレでいい物件ですね。駅からの距離も非常に近いので快適に生活を送る事が出来そうですね。最近は暑くなってきましたけど、風通しはいいんでしょうかね。

[253: 通りがかりさん]

ピーコック近いから便利

[254: 通りがかりさん]

表参道スパイラル裏にジオが建つ予感。
建物解体中。

[255: 匿名さん]

あそこ区の所有じゃないか

[256: 匿名さん]

とにかく場所が良いですね。表参道も近いですし渋谷へもすぐに行けてしまえます。
山手線の内側というのもやはり魅力を感じる一つです。
この辺の地域性についてあまり知りませんが、治安の方はどうでしょうか？

[257: 匿名さん]

治安はワルいです。

[258: マンション検討中さん]

マンション周囲は治安悪くないですが、4丁目でも外苑西通り沿いの崖下は怖いですね
特に陸橋の辺りは夜は怖くて歩けないです

[259: 匿名さん]

確かにマスターズハウスの駐車場入り口あたりは怖いです。外灯はあるけど墓に囲まれてるし公園の樹木の影が怖い。あそこのマンションは引っ越す人多いですね。

[260: 匿名さん]

公園の樹木の影が怖いって！

[261: マンション掲示板さん]

円安になってきましたね。１ドル120円こえたらまた海外富裕層が一気に都心マンション買いあさりさらなる価格上昇になりそうです。

[262: 匿名さん]

表参道で周辺の環境がよさそうなので人気が高そうだと思っていました。
人気がある地域だけに値段設定もそれなりになっていましたが、消費税前の駆け込みもあるのでしょうか。
やっぱり、売れていくんですね。
値段よりもクオリティが重視される時代だということなんでしょうか。

[263: 通りがかりさん]

平成がおわり新年号になるころから本当のバブルが始まります。3aは海外富裕層が買い占めが始まり今の相場の倍になるでしょう。

[264: マンション検討中さん]

最終1戸になったようです

[265: 匿名さん]

これから中古で出るとしたら、価格はどんな風になるのでしょうね。
販売末期でも、レスが続いているところをみると、注目度が高いのかなと思われますが、そうなると価格も高めになるのではないですか？
売ろうと思っている方には嬉しいことでしょうけれど、買いたい方にとっては少しでも安いといいですよね。

[266: 匿名さん]

最終の1邸は3LDK＋N＋SIC、504号室だそうですが、こちらは最上階の角部屋ですか？
もしそうだとすれば、とても条件の良い部屋が残っているんですね。
間取りを見ると、リビングインで中央にトイレ、浴室の水廻りが配置される
少し珍しい造りだと感じました。

[267: 匿名さん]

>>266 匿名さん
LDが狭苦しいし収納も少ない
こんな間取りで買う人はまずいないかと
坪600程度まで値下げしないと厳しいと思います

[268: 匿名さん]

仕様も立地も残念な感じだが、部屋の間取りも残念な感じですね。
やはり阪急さんじゃこのあたりが限界かと思いました。

[269: マンション検討中さん]

504は東京タワービューの眺望もあるので良いんだけど。部屋の間取りがかなり厳しいような気がします。

[270: 通りがかりさん]

広いルーフバルコニーから東京タワー見えるならお買い得かも。夏は
花火も見えますね。

[271: 匿名さん]

眺望を取るか、間取りを取るかみたいな感じだったら、間取りかなぁ
ただ、例えば賃貸に出すとして、東京タワー見えますよみたいなセールストークができるとかなり強そうな感じではある。
長く住むわけではない、という状況だったらそういう選択する人は居るのではないかなと感じました。

[272: 匿名さん]

[ご本人様からの依頼の為、削除しました。管理担当]

[273: 匿名さん]

なんだかんだでもう選択肢は１戸だけ。
駐車場優先権がついている。
このマンションの中でも特別な物件ということなんだと思います。
値段もものすごく高い。高いけれど、この場所だと思うと仕方がない部分もあります。
ただ、間取り的に
もう少しゆったり目な感じだったりすると
印象はもう少し異なったかもしれません。

[274: マンション検討中さん]

最近出て来てる近辺の新築物件が、考えられないぐらい高いから、この金額でも安く見えますね。どこまで上がっていくのやら。。。

[275: 検討板ユーザーさん]

>>274 マンション検討中さん

感覚おかしくなりますよね。一昨年と昨年も乗り遅れた感がして見送ったら、こんなに相場が上昇するとは。オリンピック過ぎても上がったら、格差社会が広がったとしか思えません。

[276: 匿名さん]

グローバルでは依然、人口増加でインフレ継続
10年で1.5倍のマンション値上がりは続きそう
サラリーマンが多摩川や隅田川を越えないとマンションを買えない状況はむしろ自然
でなければ、誰も川を越えないからね

[277: 匿名さん]

外観がオフィスのようでかっこいいです。コンクリート打ちっぱなしのようでもあり、四角いモダンなマンションで表参道の街にも合っています。価格は高いんだろうと思ったら、案の定で最終1邸3LDKが16480万円。1億超えなのも納得。

憧れる人も多い街なので、買える人とのめぐりあわせがあれば、すんなりと決まるんでしょう。
間取りを拝見したところ、北向きなのがネックでしょうか。ルーフバルコニーが北にありました。日当たりはどうなんでしょうね。西、東にも小さめのバルコニーもあります。横長の特徴ある間取りで個性的です。

[278: 匿名さん]

デベに聞いたら都心では土地が高騰して採算合わないので地方都市の開発に絞り込んでいるそうです。この先都心では新築マンションは上がることはあっても下がることはないみたいです。

[279: マンション検討中さん]

iPhoneの値段が下がらないのと同じですね
3Aの不動産は日本で外国人が欲しがる数少ない商品ですから、庶民の稼ぎが減ろうが国際基準の価格がつきますね

[280: 名無しさん]

ここの土地の仕入れは2008年で今の土地価格の半額で仕入れてます。建設費は高騰しましたが、これから土地を仕入れて建設すると更に今の３割増し位になるみたいです。そうなると買いたくても買えないけど住みたい人は多いのでこれから建つマンションは分譲より超高級賃貸マンションになる傾向になると思われます。

[281: 匿名さん]

やはり長期的に見れば、安心して住めることが条件になるかと思います。
無難な環境のほうが、長期的に大切になると思います。
自分でもできる限り、このあたりの環境に注目してみたいです。
そうすれば、のんびり、安心して住み続けることができると思います。

[282: 名無しさん]

ついに都心は新新価格に突入しましたね。

パークコート青山一丁目
予定販売価格（1,000万円単位） 
1LDK、48.81㎡、11,000万円台、坪745〜813万円（1戸） 
2LDK、69.42㎡、15,000万円台、坪714〜762万円（2戸） 
3LDK、107.59㎡、30,000万円台、坪922〜952万円（3戸） 

最寄り駅が青山一丁目駅の小規模マンションでこの価格ってことは最寄り駅が表参道駅の小規模マンションになおすと
この2割増し位になりますね。

買えない。

[283: 匿名さん]

>>282 名無しさん
2割増しとか100%無い。
同じ3Aだし、駅からの距離と、三井プランドかつパークコートと差引考えると妥当なところ。

[284: マンション検討中さん]

残っている１戸は金額だけ見ると安く見えるけど、間取りが残念

[285: マンション検討中さん]

この物件が適正価格なのかはわからないが、青山一丁目のあの場所で、70平米で16000万とかどう考えても高すぎる。3Aの中でも一番価値が低い方の立地なのに。。。

[286: マンション検討中さん]

表参道で港区アドレスの物件って、当面出てこないから、そういう条件で買う人はいそう。学区も青南小学校だし。

[287: マンション検討中さん]

物件全体で考えれば適正価格（大部分は昨年に売れたので適正）と言っても良いのでしょうが、この部屋は残っているので少し高いのでしょうね。１．６億円までは値引きできるのですかね。

[288: 匿名さん]

仮に2020年頃にこの付近にパークコートが建ったとしたら土地が既に倍になっているので建設費据え置きとしても@1000からになるでしょうね。

[289: 通りがかりさん]

公式サイト消えたので最後の一戸も売り切れたみたいですね。

[290: マンション検討中さん]

もう買えないとわかると安かったのかと思うのが不思議ですね。

[291: 名無しさん]

投資で購入した人もいるだろうから新築未使用で低層階の部屋が二割増し位で売りに出そう。

[292: 匿名さん]

>>289
あの間取りで買った人いるんですね。。。
賃貸用かな？

[293: 匿名さん]

ここは土地取得が2014〜2015にかけてだから、まだ上がりきる前のプロジェクトでしたね
これから出てくる2016年以降に土地取得してますから必然的にさらに高くなります

[294: マンション検討中さん]

近辺の高級マンションが売れ残ってる中で、このマンションは1年足らずで完売しましたね。やはり表参道という立地が良いということでしょうか。。。

[295: マンション検討中さん]

表参道最寄りの南青山アドレスが評価されたと思いますが、単純に近辺のマンションが高すぎるだけなような気がします。

[296: 名無しさん]

ここの土地取得は2008年です。近隣住民の建設反対がありなかなか着工できなかったようです。当時はリーマンショックのあとだったので今の半額で土地所得できたわけです。将来今の土地が半額まで下がらない限りこの価格では買えませんね。今の所南青山3、4、5、6丁目で新たな土地所得はないので当分は新築建設予定はないようです。オリンピック後に南青山第一マンション建て替えが予定されてますがいまだもめてるみたいですしフロラシオン跡地も賃貸か分譲か商業施設かまったく未定みたいです。

[297: 通りがかりさん]

>>296 名無しさん
なぜ知っているんですか？？

[298: 名無しさん]

近隣住民です。

[299: マンション検討中さん]

フロラシオン跡地は分譲なら坪1000万円からで賃貸なら坪35000円からぐらいですかね。

[300: 名無しさん]

4丁目は高さ17m規制になったので5階建てになります。分譲だと高すぎてしまうので、フロラシオン同様L型に建設された場合、奥は南向きになるので賃貸マンションになり道路に面した方は商業施設になるのではないかと思います。もし分譲ででたら容積率が少ないので、タワーマンションに建て替え予定の南青山第一マンションと互角の金額になると思います。個人的には商業施設になれば近隣が活性化され周辺相場も上がっていくのでよいのではと思います。

[301: マンション検討中さん]

鋭い分析ありがとうございました。大変、参考になりました。

[302: 名無しさん]

フロラシオン跡地は野村不動産が1429坪を100億円で落札しました。坪700万円です。建物解体費用と土地の高低差があるので建築費は通常より高くなります。もし分譲で＠1000で販売されたらお買い得ですね。

[303: マンション検討中さん]

野村なら残念ながら分譲確定ですね
立地的にリテールかホテルで攻めて欲しかったのですが
切り売りされて都心の超一等地が死んでしまうのはもったいないなー

[304: マンション検討中さん]

野村ではなく、住友ですよね

[305: 匿名さん]

住友ですね
解体工事は住宅分譲事業本部が発注してる。
つまりラトゥールではなく分譲？？
https://www.kensetsu-databank.co.jp/kaitai-tokyo/osirase/detail.php?id...

[306: マンション検討中さん]

坪700万円であの地域は容積率200%なので坪1000万円は利益が取れる水準かと素人考えで思ってます。もしかしたら容積率160%だともう少し高いですかね。

[307: 匿名さん]

住友のことですから、所有したまま稼ぐか？売り切って儲けるか？シビアな判断をしてくるでしょう。広尾も結局はラトゥールでしたしね。

[308: マンション検討中さん]

住友かー
ますます残念
金ピカの下品なラトゥールになるんでしょうね
住友に南青山のポテンシャル引き出すのは無理でしょう
三井三菱森あたりにやってほしかった…

[309: 匿名さん]

四丁目は建ぺい率60％容積率300％です。逆算すると
＠800～1000が販売価格ですがこのまま土地価格があかりつづけると便乗値上げしてくるのでやはり＠1000超えだと思います。中古マンションの周辺価格もいまよりさらに一割位あがりそうですね。

[310: マンション検討中さん]

高さ17メートル規制の４丁目は容積率２００％、高さ22メートル規制の４丁目は容積率３００％ですよね。ジオ南青山は高さ17メートル規制で基準容積率が２００％で接道要件を満たさないので容積率１６０％に変わっているはずですよね。

[311: 匿名さん]

違います

[312: 匿名さん]

イオンとビックロできたら渋谷に行かなくて済む。

[313: 匿名さん]

坪800万円で早速売りにでてますね。

[314: eマンションさん]

>>313 匿名さん
坪800万円での反応はどうなんでしょうね？

[315: 匿名さん]

成約は坪７５０万円ぐらいではないでょうか。

[316: 口コミ知りたいさん]

>>315 匿名さん
住友不動産が構想するフロラシオン跡地が完工される頃は更に資産価値は上がる可能性ありですかね。

[317: 匿名さん]

>>316 口コミ知りたいさん
資産価値は上がるのは間違いないと思います。それも織り込んでの坪800万円の売り出しなんだと思います。

[318: 購入経験者さん]

最上階の3LDKはルーフバルコニーも広く元々の販売価格が坪800万円前後だったと伺っております。1年強で更に資産価値が上がったのですかね。

[319: 匿名さん]

2017年末販売だったかと思いますので、そのころより相場的には5％前後の上昇はしているかもしれません。

[320: 匿名さん]

現在最上階は坪1000万は下らないと思います。
フロラシオン跡地が開発されたら周辺相場は確実に吊られて上がりますね。
ここは南青山最後のお買い得物件だったと思います。

[321: 匿名さん]

フロラシオン跡地はラトゥール南青山になるのでは。
青山でこれだけまとまった土地は今後数十年でないでしょうから価値は下がりようがありません。分譲にするより超高級賃貸マンションにして半永久的に収益を上げたほうが良さそうです。
そうなると家賃はラトゥール南麻布より高い坪40000円近くになりそうですね。

[322: 匿名さん]

最上階3ＬＤＫは86.46ｍ３（26.15坪）、ルーフバルコニー34.71ｍ３（10.49坪）と記載されておりました。坪1000万円ならば2億6千万円となります。当時の販売価格が2億円と伺いましたので6千万円のキャピタルゲインですか。勿論、不動産売却益の譲渡税はそれなりにかかるかと思いますが。

[323: 匿名さん]

最上階だと坪１０００万円もありえそうですね。

[324: 匿名]

>>323 匿名さん

その後、坪800万円の売却は順調に進んでいるのでしょうか？

[325: マンション検討中さん]

その後の状況は如何ですか？オリンピック開催まで1年を切った中、場所柄、南青山４丁目はそれなりに需要は見込めるのでしょうか？

[326: マンション検討中さん]

その後、コロナ騒ぎが続く中、オリンピックも延期されて同マンション並びに南青山4丁目界隈のマンショの売買状況は如何なのでしょうか？

[327: マンション検討中さん]

その後、建設が始まらないですがフロラシオン跡地の計画は頓挫でしょうか？一方、南青山４丁目界隈での新築マンションの販売予定があるかご存知の方、教えて下さい。

[328: 名無しさん]

2023.1～2024.12基礎解体になりました
なにが建つのか楽しみです

[329: 名無しさん]

ホテルフロラシオン解体

[330: 名無しさん]

現在ジオ南青山坪1000万円で売り出しされているけど
3年後過ぎにフロラシオン跡地に建つマンションは坪2000万円位になるだろうから吊られてもっとあがりそう

[331: マンション検討中さん]

住友不動産の近隣住民説明会では、住宅分譲事業部となってましたが、分譲なのでしょうか？？？
ラトゥール南青山だと思っていたのですが、グランドヒルズになるのでしょうか？？？

確かに最近のグランドヒルズは目黒とか南青山とかイマイチな物件が多いのと事故物件のシティータワー恵比寿をグランドヒルズ恵比寿に改名させられるなど迷走してましたからね。。。

[332: 口コミ知りたいさん]

>>330 名無しさん

住友のフロラシオンの取得簿価が坪1000万円って言ってましたから、まーとんでもない単価になるのは間違いないですね

[333: 匿名さん]

仮称ですが、南青山4丁目計画と呼ばれており、設計は日建設計、施工は西松建設のようです。住友不動産の賃貸マンションが計画されいるようです。

[334: マンション検討中さん]

住宅分譲事業部が説明会してたのでまさかのグランドヒルズかと思いましたが、賃貸マンションは確定のようなのです、ラトゥール南青山ですかね。ラトゥール南麻布のような素晴らしいマンションを期待します！

南青山6丁目の骨董通り沿いに三井レジで解体が進んでますが、パークコートでしょうか？？？どなたかご存じしたらお教えください！