ウエリス仙川調布の森ってどうですか？

[マンション検討中さん]

ウエリス仙川調布の森についての情報を希望しています。
「つなぐTOWNプロジェクト」の第５弾なんだそうです。
マンションとサービス付き高齢者向け住宅の一体開発でどんな街になるのか気になります。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.wellith.jp/sengawa/

所在地：東京都調布市入間町2-28（地番）
交通：小田急小田原線 「成城学園前」駅 バス5分 「NTT中央研修センタ」バス停から 徒歩4分
京王線 「つつじケ丘」駅 バス11分 「NTT中央研修センタ」バス停から 徒歩4分 、「稲荷前」バス停から 徒歩9分
間取：3LDK、4LDK
面積：70.61平米～100.37平米
売主：エヌ・ティ・ティ都市開発
販売代理：伊藤忠ハウジング、丸紅不動産販売
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：エヌ・ティ・ティ都市開発ビルサービス

完成時期：2018年11月中旬完成予定
入居時期：2019年1月下旬予定
総戸数：155戸（他にサービス付き高齢者向け住宅131区画、食堂1区画等）
構造・階数：鉄筋コンクリート造　地上6階

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[381: マンション検討中さん]

379です。

まさにご指摘頂いている「70平米超3千万台」に安易に飛びつくと、
前出の「解体費の積立、土地のレンタル代」や、378さんのような「思い違い？」をして、
早々に後悔をするのではないかと感じたので、老婆心ながら書かせて頂きました。

販売好調なのは、調布市民の私にとっても喜ばしいことですが、
特に長く住むことを想定される方、若い方はよく考えたほうが・・・

外環道の影響など現実的ではないですし、サ高住付、周辺の環境も素晴らしいです。
しかしながら、377さんの書かれている実情が、
近い将来に生活の足かせになるケースがあると思われます。

最後に恐れながらですが、380さんの書かれているように、
ネガ意見に対して「人による」って話にしちゃうと、検討板に書き込む意味がなくなります。
様々な意見があって当然だと思いますよ。

[382: 住民板ユーザーさん2]

年取ると病院通いなどあるから年寄りほど駅近の方が良いんでは？
ここは小・中学生の子供の居る人向けじゃ無いかと思います。

[383: マンション比較中さん]

現在近くに住んでいますが、成城学園（小田急）と仙川（京王）が使え、
都心に近くて緑や野川の自然を満喫できる、環境としてはいいと思います。

現地高台の広大な空間も都心ではなかなかないですね。
その分、バスにはなりますが。

[384: マンション検討中さん]

駅からは離れてますが、その分環境も良いので検討しようと思います。

[385: 匿名さん]

そう、環境はいいんですよ。お隣の大型マンションも
苦労なく売れていましたから。

ただ問題はひとつ、借地権、それなんですよね・・・

[386: マンション検討中さん]

おっしゃる通りだと思います！
借地権は引っかかります！
ただ、借地権も70年と長いのでその点は他の借地権付き物件よりは少しデメリットを埋めてくれるのかなーと思います。
この価格でランニングコスト含めて、広さ環境が整ってる物件が他にないのも事実なので悩みます。

[387: 匿名さん]

70年…それもまた微妙で。例えば夫婦二人で買ったのが30歳だとして、
子供が結局いない夫婦だと、100歳で何も財産がない状態で
放り出されることになりますよね。
もちろん、それまでに寿命がくれば問題ないのですが…

じゃあ、100なんて言わずに60歳くらいで売ろうとすれば
あと40年しか住めないマンションが転売できるのか？
転売できても、すごい買いたたかれて何も残らないのでは？
というリスクもあります。

あとは、借地物件なので、初期費用は安めですが
その分、毎月のコストが倍近くになりませんか？

[388: 匿名さん]

ご指摘の通りかと思います。
先程マンションに電話で問い合わせしたところ、
解体費用が月6000円、地代が約10000円かかるようです。
ただ、土地代の固定資産税が掛からないので、ランニングコストとしては所有権付きマンションと10000円程しか変わらないみたいですよ。

[389: 匿名さん]

所有権のマンションだって築50年も経てば二束三文だろ？

[390: マンション検討中さん]

将来の快適で幸せな生活の為にマンションを買うはずが、
初期費用をケチったばかりに、ランニングコスト増と急激な資産価値の減少。

経済的に余裕のある高齢な方にならおススメできるけど、
家族や友人が買おうとしたら全力で止める。

借地権のメリットって、一般的に普通じゃ住めない好立地に現実的な金額で住めること。
好立地であれば、借地権のデメリット（資産価値の減少）を相殺できる場合もある。

この物件はただただ安かろう悪かろうでしょ？
たまに「借地権」自体を擁護する人が居るようだけど、
※そういう人はたいてい「所有権物件だって・・・だ」って論調。
「借地権」にも良いケースと悪いケースがあって、
このマンションは圧倒的に後者なんで、勝手に「借地権物件」を代表しないで欲しい。

そこまで理解してて買うならしょうがないけどね。
※既に買っちゃったならごめん。

[391: 匿名さん]

自分は高齢者だけど、介護サービスエリアも受けられそうだし借地権で将来価値が下がるのは全く気にしないが歩いて駅に行けないのが残念、何かここに隔離されてしまわれそう！

[392: マンション検討中さん]

いや、貴方が買わなきゃ誰が買う？
よろしくお願いします。

[393: マンション検討中さん]

３９０さん、
安かろう悪かろう
っていうのはあなたの主観でしょう。
この立地やサ高住の付加価値など気に入って購入している人もいるんだよ。

[394: マンション検討中さん]

シニア購入者は2割程度とのことでした。
保育所もできるので便利か。

[395: マンション検討中さん]

敷地内に保育所があったって、マンション住民が優先されることはないそうなので、結局空きのある遠い保育所への送り迎えになったら逆にストレスだし、この待機児童だらけの調布市で保育所に入れるかもわからない。点数足らず入れなかったら、敷地内にある保育所さえも目障りになるでしょうね。

[396: マンション検討中さん]

393さん、混乱されているようなので僭越ながら補足しますが、
390の「安かろう悪かろう」は、一般的な借地権物件とこの物件を比較して、
この物件は「一般的な借地権物件のメリット（駅近でも比較的安い）」を持ち合わせていないって事を言ってます。

あと、ここは主観を持ち寄る場所でもあるので、残念だけど購入者のご機嫌を伺いながら、
書き込んでくれる方ばかりではありません。
申し訳ないですが、嫌なら住民スレの開設を待ちましょう。
盲目的な擁護より、395さんの様な具体的な情報の方が耳痛いかも知れませんが有益です。

[397: マンション検討中さん]

小学校についてご存知のかた、教えてください。このマンションから通学するのは若葉小になると思いますが、近年、学区内でマンション建設が増えていますね。児童数も急増しているのではと思いますが、学級数は足りているんでしょうか？その他、学校の雰囲気、PTA活動など教えていただければありがたいのですが…

[398: マンション検討中さん]

仙川の町と価格に惹かれて、魅力のある情報を得られるかと思って見学に行ったけれど、
担当営業がとても感じが悪く、こちらから質問しないとあまり話も続かない感じでした。
問い合わせした時は、現地もタクシーで案内してくれるということだったのに、案内してくれる様子もなく、
他ではいただける価格表や月々の費用の資料ももらえませんでした。
単身者なので相手にされてないような、ちょっと嫌な感じがしました。
物件がいいのが一番ですが、営業担当によってだいぶ印象が変わると思いました。
物件そのものは、駅から遠いことと定期借地権のことは気になりましたが、悪くなかったです。
ただ、担当がそのようなかんじだったのもあり、今回はなしかな。。

[399: マンション検討中さん]

相手を見て対応を変えるなら嫌な感じですね。
少なくても購入を検討しているから見学に行っているのに。

実は、ここのマンションの担当営業は掲示板への書き込みも雑で、
何度も自作自演見え見えの文章が書き込まれていました。

営業さんは、そもそもこの物件に思い入れが無いのかも知れませんね。
私が見学に行った時も素っ気ない印象でしたし。

確かに駅からは遠いですが、周辺は最近開発が入っていて、
数年で見違えるように綺麗になってきました。
定期借地権が気にならない方にはおススメなんですが。

[400: 匿名さん]

>>398
営業さんも人間だからねぇ。向こうもどう思っていたのかわかりませんぞ！お互い気持ちよく接すること！それが一番！

[401: 住民板ユーザーさん2]

>>398 マンション検討中さん

単身者なら都心か駅近、将来伴侶が見つかった時に貸したり売ったりしやすいところにされた方がいいですよ。今時代共働き多いですし駅に近くないと借り手もいないし自分たちが通勤家事をするのも大変ですよ。

ここは自転車で行ける範囲内の通勤(車通勤含む)、チャリ通できる範囲の学校に通う子供のいる専業主婦家庭向きだと思います。


前に借地権のメリットを書かれた方がいらっしゃいましたが私のキョウダイが番町の定借マンションにいますが確かにあそこなら最後の5年でも賃貸で入ってくれる人もいそうです。

[402: マンション検討中さん]

担当の販売の方はとても良い印象で、押しが強いわけでなく話も的確、
これまでで一番かと思ったくらいです。
人によってちがうのでしょうか。
確かに販売員の良し悪しは購入に影響しそうですが、
大事な決断なので販売員を変えてもらうなどされていかがでしょう。
資料をくれない営業がいると思えないのですが頼まれましたか？

[403: 匿名さん]

>>担当の販売の方はとても良い印象で、押しが強いわけでなく話も的確、

同じモデルルームでも、Aさんに担当してもらうかBさんに担当してもらうかでも違いがありそうですね。

402さんと398さんは同じ人に担当してもらったわけじゃない気がしました。

総開発面積13200㎡超。155邸が販売になっているので、営業担当も1人ではないでしょうね。担当してもらう人によって違いが出てきてしまうのは仕方ないのかとも思いました。美容院みたいに担当指名できるといいですよね。

[404: 匿名さん]

担当者は契約まで、住むのは何十年、担当者が感じが悪いだけで見送るのは後々の後悔につながりますよ。

[405: 購入経験者さん]

とあるウエリスのマンションの購入経験者で、敷地内の自転車置き場不足に苦慮。

基本、ファミリータイプのマンション。
立地はスーパーマーケットにも自転車を使いたい距離感。
私鉄の駅は歩けますが、都心に通うのに便利は一番最寄りのＪＲの駅にも
歩くには距離があります。
にもかかわらず、自転車置き場は、戸数に１台。上下二段の立体式。

入居後まもなく、自転車置き場不足が露呈。
住民の不満が爆発し、その数年後に、やっと腰を上げて対応を検討した
NTT都市開発ビルサービスの対応は、
「建ぺい率の関係で、屋根つきの自転車置き場は建てられない」
とのことで、問題が解決していません。

ＮＴＴ都市開発は、マンションの企画段階からの細かい配慮がなされて
いただけていないマンションデベロッパーです。
ＮＴＴ都市開発のマンション検討の際は、まずは自転車置き場の台数も
確認されたほうがいいです。
他にも注意がいろいろ必要ですので。

[406: マンション検討中さん]

同じディベロッパーから購入された方がここまで仰るのですから、
ご指摘の件に限らず、様々な面で苦労させられる事になりそうですね。
ここは同じ敷地内に老人ホームがありますから、余計に繊細な気配りが必要なのに。

万が一、既に購入された方がいらっしゃったら、気になる事は極力ＮＴＴ都市開発側に質問をして、
記録を残しておくことをお進めします。

[407: 名無しさん]

駐車場の方が気になります。
数が少なくて、機械式地下二段というのが困りますね。
雨に濡れるなど。

[408: 匿名さん]

間取りや設備関係をじっかりと見させていただきましたが
けして悪い物件ではないと思うので、人気があっても不思議ではないかと思います。
立地など周辺環境など合わせて選ぶ基準はそれぞれかと思いますけど。

[409: 名無しさん]

同感です。
逆に他にはない立地条件や付加価値があると思います。
現地をみるとわかりますが、
都会の喧騒から一歩離れただけで、この緑と空の開放感はいいですね。

[410: 匿名さん]

ネーミング間違えたね、成城学園で売った方が良かったのに。

[411: マンション検討中さん]

住所が成城ではないので、成城とつけると
成城地区の住民から怒られるんですよ。

[412: 匿名さん]

どの駅に行くにしても、バスを利用しないとという立地なんですよね？
バスで5分ってそれはそれでまあまあ離れていることになってくると思います。

だからこそ、こんなに広い敷地が確保できているわけで。

資料請求者には価格表を送るって書いてあるのですが、
全戸分の価格表とか送ってもらえるんですか？
それともちょっとだけ？

[413: 匿名さん]

価格表ですか？
もうほとんど売却済みですよ。

[414: マンション比較中さん]

今までこの物件のMRを２回内見しました。
かなり気にいっていました。
場所はすごく良いと思います。西友、ヤオコウもぎりぎり徒歩圏内にあり、
メインエントランスからバス停まで徒歩５分。
成城、つつじヶ丘などにバスで行けます。仙川は自転車で１０分以内で行けると思います。
４LDKで５０００万台で購入可という非常に魅力k的な物件です。
しかし、とにかくランニングコストが高い。
駐車場代を入れて、月７万越え。
せめて５万台であれば、前向きに検討したのですが、リセールせずに
永住と考えた場合、将来の年金生活で月７万の出費は痛いです
皆さんはどうお考えでしょうか？

[415: マンション検討中さん]

何度も指摘されていますが、マンション自体の価格帯に惑わされてしまいそうですよね。
人を選ぶ物件ですので、自分はもちろん、近親者にもすすめたくないです。
高齢で金銭的に余裕がある方なら、選択肢に入れても良いと思います。

[416: 名無しさん]

チラシはいってましたね。
価格表もついていました。
かなり売れていますがまだありますよね。
第三次がこれからですね。

[417: マンション検討中さん]

今日、現地いってみました。
確かに通勤は不便ですね
坂もあるし、駅からはどこも遠いし。

でも、環境抜群ですね。
綺麗だし、見晴らしがよいし、
隣？コンビニと学校で通勤に自由が利く人には
とっても良い場所だなと思いました。

あとは借地の問題が解消されればね・・。
老人になったら、ぜひ敷地内の施設に入りたいと思いました（笑）

[418: 匿名さん]

2089年までここのマンションは住んでいられるということなんですね。
一般借地権という風にかかれていましたが
これって借地権の更新とかはできる感じだったりするのですか？
期限が来たら、更地にして返さないといけないみたいなこともあったりするのでしょうか。
借地権、難しいですね。

[419: マンション検討中さん]

将来的に自費で更地にして返す必要があるから「一見」安めの価格設定なんで、
借地権を更新出来るなんてことはないです。

414さんの言う通り、ランニングコストが高すぎですよね。
マンション買ったのに、土地のレンタル費とせっかく買ったマンションの解体費用を払い続けるなんて・・・

だったらその分をちゃんとした分譲マンションのローンにあてた方が賢明でしょう。
利子はつくけど、自分の借りたお金を返していくのと、無駄金を払っていくのとでは全然違う。

買っている方は、文字通り捨てるほどお金に余裕のある方なんだろうと思います。
現地を見ましたが、環境は本当にいいですよ。

[420: 匿名さん]

普通の所有権のマンションでも70年後には解体しなければ、建替えも売却も出来ないわけですから、70年後に解体費が発生しますよ。

[421: マンション比較中さん]

4000万クラスの部屋で
修繕積立金が、ゆくゆくは３倍から４倍の２万から３万になりますし、
（ご検討の方は長期修繕計画をご確認されると良いと思います。）
建物にかかる固定資産税も最初は十数万円ですが、5年間の軽減税率が解除されると倍の二十万後半になります。
もろもろを考えるとローン抜きで７万くらいのランニングコストがかかりそうです。

[422: 421: マンション比較中さん]

駐車場入れたら、月々８万〜９万弱円のですね。

[423: マンション検討中さん]

>>420

なにかやむを得ない理由があって、このマンションを擁護されるのでしょうから、
心中お察ししますが、材料に無理がありますよ。
だまされる人が買ってるんでしょうけど。

[424: 評判気になるさん]

騙される人呼ばわりはひどいね。

固定資産税や駐車場は普通にみな同じ、
管理費には含めない。

[425: マンション検討中さん]

当然、固定資産税や駐車場の問題じゃなくて、
管理費や修繕積立金に加えて、「土地のレンタル費と解体費用」を月々払うんだったら、
普通のマンション買えるでしょ？って話なのでしょう。

「死に金」払うよりローン返した方が有意義と感じる人が多い「はず」。
※これは個人の感じ方ですが。
だからこそ、マンションの「購入」を検討したのではなかったですか？

それから、検索サイトで調べて貰えばわかるけど、ちゃんと管理されている所有権物件は築50年経っても、
ちゃんと市場価値が残っています。
しかし、仮に20年後に解体が確定している物件にしっかりと管理が行き届くでしょうか？
市場価格が保たれるでしょうか？（あなたはそんな物件が欲しいですか？）
※所有権物件との「差」は思ったより早く表れるはずです。

人はフェイクであっても信じたい話を信じるものだそうです。
営業さんの「所有権物件だって～」というロジックには注意しましょう。

[426: 匿名さん]

確かに駐車場や解体費なんかでおっしゃるように9万月々ローンにプラスされるならもっと都心で賃貸車なしで便利な生活を望む都心勤務サラリーマンは多いでしょうね。

[427: マンション購入者さん]

１，駐車場代，車が必要なので代金設定が妥当か。２，解体費，解体時一括負担か、減価償却のようにするかの違い。時象を加味して妥当か。3，地代、所有での固定資産税と比較し妥当か。即ちイニシャルかランニングか。4，介護施設併設と利用権、環境、立地、ロケーション、予算、設備など総合的に判断して購入。価値は個々人の事情で異なる。

[428: 匿名さん]

>>確かに駐車場や解体費なんかでおっしゃるように9万月々ローンにプラスされる
月々の支払いは10万円以上になるでしょうか。ちょっと高額になってきますね・・・。

身近な人だと、小学校に上がって働きはじめるママもいますが、あまり稼げないみたいで。住宅ローンがきついと、週末に遊びにいけなかったり、旅行できなかったり。兄弟が多いと部活もあるし大変そうです。

どのくらいなら月々の金額を支払っていけるのかが問題です。子供1人とか、高収入で子供2人ならいいでしょうか。
固定資産税も賃貸と違ってかかってくるんですよね……。

[429: マンション購入者さん]

>>428 匿名さん
建物は所有権で課税、土地は賃貸なので、地代と固定資産税の比較。

[430: 匿名さん]

築50年のケースは少ないけど、
40年ぐらいなら23区の物件は値段がつくことが多い。

ただ、市部で駅から遠いこの物件と同じ条件の所有権物件だったとして
30年後、40年後に値段が付く可能性は低いだろうから、
ここは賃借権で正解だと思いますよ。