ウエリス仙川調布の森ってどうですか？

[マンション検討中さん]

ウエリス仙川調布の森についての情報を希望しています。
「つなぐTOWNプロジェクト」の第５弾なんだそうです。
マンションとサービス付き高齢者向け住宅の一体開発でどんな街になるのか気になります。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.wellith.jp/sengawa/

所在地：東京都調布市入間町2-28（地番）
交通：小田急小田原線 「成城学園前」駅 バス5分 「NTT中央研修センタ」バス停から 徒歩4分
京王線 「つつじケ丘」駅 バス11分 「NTT中央研修センタ」バス停から 徒歩4分 、「稲荷前」バス停から 徒歩9分
間取：3LDK、4LDK
面積：70.61平米～100.37平米
売主：エヌ・ティ・ティ都市開発
販売代理：伊藤忠ハウジング、丸紅不動産販売
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：エヌ・ティ・ティ都市開発ビルサービス

完成時期：2018年11月中旬完成予定
入居時期：2019年1月下旬予定
総戸数：155戸（他にサービス付き高齢者向け住宅131区画、食堂1区画等）
構造・階数：鉄筋コンクリート造　地上6階

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[361: 匿名さん]

以前340のレスで仙川にこだわりがなければ「ジオ多摩センター」はいかがでしょうか？というお誘いがありましたが…どんな点がここのほうが良いのでしょう？

[362: マンション検討中さん]

とても惹かれています。定年目前の年代には、高齢者サービスが優先的に受けられる点も、現地の開放感や学校誘致などや、両駅の環境や利便性もいい。
なによりこの価格でこの広さが得られるなら定期借地でも。

日常生活は車なので困らないけれど、通勤などやはり駅から遠いのはデメリット。
環境いい＝森が鬱蒼としている、寂しい？高齢者住宅や学校＝人が繋がれたり、若者で明るくなる反面、問題もある？などなど検討しています。

バスもすごく便利で、降りたらすぐ改札で、成城の街や仙川まで20分歩くのも時間があれば悪くないし、考え方かなと思いつつ検討中です。

[363: 周辺住民さん]

成城の駅近なら・・・・仙川まで20分って！多摩駅前の方が良いかな？

[364: 匿名さん]

高齢者に優しいサービスが売りなんでしょうが、逆に高齢になったら20分歩くのは辛いから引きこもりになりそう。

[365: 匿名さん]

こういう場合は駅まで送迎バスが出るでしょうし、スーパーの移動販売も来るでしょう。
あまり不自由なく、環境の良いところで過ごせるのではないでしょうか。
高齢者という目線では、良い物件だと思います。

[366: 匿名]

バス便マンションではあるが、、
駅から離れるとどんどん寂しくなり
最後は数名の乗客が下りる一般的な郊外マンションとの違いは
成城学園と仙川、調布など主要駅を結んでいるので
上り下りとも絶えず乗客が多いですね。
だから便数も多い。
効率が良いので多分バス会社は儲かっているでしょう。
上に書いてある”しかも成城から帰宅する時のバスの本数が物凄く少ない。夜10時過ぎるとほぼなし”　は事実に反します。

[367: 匿名]

＞３６１

ジオ多摩センター
昨年2月竣工の300戸マンション。
まだ28戸売れ残っていて、
在庫処分で困った業者が勧誘の書き込み？

[368: 周辺住民さん]

生活スタイルにもよるでしょうね、駅近で買えない人にはねらい目かな？成城と調布利用は便利でしょう、仙川はいらんけど。

[369: 匿名さん]

そうなんですよ、それなのになんで仙川？こんな遠いマンションが仙川なんて、誤解しますよね。

[370: 匿名]

日常的に調布利用はないだろう、現実問題として。

[371: 匿名さん]

ここは、成城学園前とつつじヶ丘だよね。

[372: 周辺住民さん]

つつじが丘なんですね。

[373: 周辺住民さん]

この辺りは緑が濃いですね。
仙川（駅南側）に住んでいますが
ＮＴＴ研修所周辺や野川に下るのが好きな散歩道です。

[374: マンション検討中さん]

「この価格でこの広さが得られるなら定期借地でも。」という書き込みがありましたが、
確かにパッ見は安いけど、解体費の積立、土地のレンタル代が毎月発生するから、
実際には通常のマンションと同等、もしくはそれ以上に割高になってしまいますよね。
長生きするほど損するマンションって嫌じゃないですか？

[375: マンション検討中さん]

「解体費の積立、土地のレンタル代」＝月約1万5000円、
70年払ったとして約1200万円。

価格に換算すると安くはないかもしれませんが、
ローンで払うか、毎月地代払うかということですよね。
同じことなのでは・・？売れば不要になります。

所有権はありませんが、分譲マンションの土地所有分は所詮わずかですし
マンション老朽化の末はいずれにしても暗いです。

[376: 匿名さん]

じゃあ、マンション検討なんか止めれば。

[377: 周辺住民さん]

＞３７５

土地返還期日が決まっている
定借マンションは月日がたつほど
相当の値引きをしないと
リセールが難しいと思うけれど。

最後は資産価値ゼロだからね。

[378: 匿名さん]

定借だとあとくされがないというか、年数たてばその時代に合わせて新しく生まれ変わる可能性もあるので期待できる部分もあるかと思います。街づくりの環境や技術も変わりますし、自分のライフスタイルも変わるかもしれません。資産として持つとなると早く賃貸に出すとか活用しないといけないでしょう。

[379: マンション検討中さん]

「解体費の積立、土地のレンタル代」の件、
70年は極端かと思うので、半額の600万であっても、
修繕積立金、管理費の他に払うことに疑問を感じてしまいました。

376さんの言う通り、売れば払わなくて済む、
どうせ老朽化するというのなら、
買わない方が良いのでは？賃貸で充分。

全くわからないのが、378さんの書き込み。
定借だと、「新しく生まれ変わる可能性がある」って、
具体的に何が期待できるのでしょうか？
※まさか費用売主持ちで建て直してくれると期待してる？

定借のほうが所有権物件と比べて急激に資産価値が落ちていくから、
売る時に不利（安くなる、もしくは売れない）のは定借です。
つまり、自身のライフスタイルの変化に対応しづらいのは定借ですよ。

[380: マンション検討中さん]

↑その分、販売価格が安いということですよ。
調布市で70平米超3千万台は希少でしょう。

定借にこだわるかどうか人によって違うと思います。
サ高住付も付加価値になりうる。

自分にとってメリット、デメリットや嗜好を考慮して選べばよいのでは？

すでにかなり分譲済みのようです。

以前の投稿にあった野川沿いに地下外観道路建設中との情報、直接影響はないようですね。

[381: マンション検討中さん]

379です。

まさにご指摘頂いている「70平米超3千万台」に安易に飛びつくと、
前出の「解体費の積立、土地のレンタル代」や、378さんのような「思い違い？」をして、
早々に後悔をするのではないかと感じたので、老婆心ながら書かせて頂きました。

販売好調なのは、調布市民の私にとっても喜ばしいことですが、
特に長く住むことを想定される方、若い方はよく考えたほうが・・・

外環道の影響など現実的ではないですし、サ高住付、周辺の環境も素晴らしいです。
しかしながら、377さんの書かれている実情が、
近い将来に生活の足かせになるケースがあると思われます。

最後に恐れながらですが、380さんの書かれているように、
ネガ意見に対して「人による」って話にしちゃうと、検討板に書き込む意味がなくなります。
様々な意見があって当然だと思いますよ。

[382: 住民板ユーザーさん2]

年取ると病院通いなどあるから年寄りほど駅近の方が良いんでは？
ここは小・中学生の子供の居る人向けじゃ無いかと思います。

[383: マンション比較中さん]

現在近くに住んでいますが、成城学園（小田急）と仙川（京王）が使え、
都心に近くて緑や野川の自然を満喫できる、環境としてはいいと思います。

現地高台の広大な空間も都心ではなかなかないですね。
その分、バスにはなりますが。

[384: マンション検討中さん]

駅からは離れてますが、その分環境も良いので検討しようと思います。

[385: 匿名さん]

そう、環境はいいんですよ。お隣の大型マンションも
苦労なく売れていましたから。

ただ問題はひとつ、借地権、それなんですよね・・・

[386: マンション検討中さん]

おっしゃる通りだと思います！
借地権は引っかかります！
ただ、借地権も70年と長いのでその点は他の借地権付き物件よりは少しデメリットを埋めてくれるのかなーと思います。
この価格でランニングコスト含めて、広さ環境が整ってる物件が他にないのも事実なので悩みます。

[387: 匿名さん]

70年…それもまた微妙で。例えば夫婦二人で買ったのが30歳だとして、
子供が結局いない夫婦だと、100歳で何も財産がない状態で
放り出されることになりますよね。
もちろん、それまでに寿命がくれば問題ないのですが…

じゃあ、100なんて言わずに60歳くらいで売ろうとすれば
あと40年しか住めないマンションが転売できるのか？
転売できても、すごい買いたたかれて何も残らないのでは？
というリスクもあります。

あとは、借地物件なので、初期費用は安めですが
その分、毎月のコストが倍近くになりませんか？

[388: 匿名さん]

ご指摘の通りかと思います。
先程マンションに電話で問い合わせしたところ、
解体費用が月6000円、地代が約10000円かかるようです。
ただ、土地代の固定資産税が掛からないので、ランニングコストとしては所有権付きマンションと10000円程しか変わらないみたいですよ。

[389: 匿名さん]

所有権のマンションだって築50年も経てば二束三文だろ？

[390: マンション検討中さん]

将来の快適で幸せな生活の為にマンションを買うはずが、
初期費用をケチったばかりに、ランニングコスト増と急激な資産価値の減少。

経済的に余裕のある高齢な方にならおススメできるけど、
家族や友人が買おうとしたら全力で止める。

借地権のメリットって、一般的に普通じゃ住めない好立地に現実的な金額で住めること。
好立地であれば、借地権のデメリット（資産価値の減少）を相殺できる場合もある。

この物件はただただ安かろう悪かろうでしょ？
たまに「借地権」自体を擁護する人が居るようだけど、
※そういう人はたいてい「所有権物件だって・・・だ」って論調。
「借地権」にも良いケースと悪いケースがあって、
このマンションは圧倒的に後者なんで、勝手に「借地権物件」を代表しないで欲しい。

そこまで理解してて買うならしょうがないけどね。
※既に買っちゃったならごめん。

[391: 匿名さん]

自分は高齢者だけど、介護サービスエリアも受けられそうだし借地権で将来価値が下がるのは全く気にしないが歩いて駅に行けないのが残念、何かここに隔離されてしまわれそう！

[392: マンション検討中さん]

いや、貴方が買わなきゃ誰が買う？
よろしくお願いします。

[393: マンション検討中さん]

３９０さん、
安かろう悪かろう
っていうのはあなたの主観でしょう。
この立地やサ高住の付加価値など気に入って購入している人もいるんだよ。

[394: マンション検討中さん]

シニア購入者は2割程度とのことでした。
保育所もできるので便利か。

[395: マンション検討中さん]

敷地内に保育所があったって、マンション住民が優先されることはないそうなので、結局空きのある遠い保育所への送り迎えになったら逆にストレスだし、この待機児童だらけの調布市で保育所に入れるかもわからない。点数足らず入れなかったら、敷地内にある保育所さえも目障りになるでしょうね。

[396: マンション検討中さん]

393さん、混乱されているようなので僭越ながら補足しますが、
390の「安かろう悪かろう」は、一般的な借地権物件とこの物件を比較して、
この物件は「一般的な借地権物件のメリット（駅近でも比較的安い）」を持ち合わせていないって事を言ってます。

あと、ここは主観を持ち寄る場所でもあるので、残念だけど購入者のご機嫌を伺いながら、
書き込んでくれる方ばかりではありません。
申し訳ないですが、嫌なら住民スレの開設を待ちましょう。
盲目的な擁護より、395さんの様な具体的な情報の方が耳痛いかも知れませんが有益です。

[397: マンション検討中さん]

小学校についてご存知のかた、教えてください。このマンションから通学するのは若葉小になると思いますが、近年、学区内でマンション建設が増えていますね。児童数も急増しているのではと思いますが、学級数は足りているんでしょうか？その他、学校の雰囲気、PTA活動など教えていただければありがたいのですが…

[398: マンション検討中さん]

仙川の町と価格に惹かれて、魅力のある情報を得られるかと思って見学に行ったけれど、
担当営業がとても感じが悪く、こちらから質問しないとあまり話も続かない感じでした。
問い合わせした時は、現地もタクシーで案内してくれるということだったのに、案内してくれる様子もなく、
他ではいただける価格表や月々の費用の資料ももらえませんでした。
単身者なので相手にされてないような、ちょっと嫌な感じがしました。
物件がいいのが一番ですが、営業担当によってだいぶ印象が変わると思いました。
物件そのものは、駅から遠いことと定期借地権のことは気になりましたが、悪くなかったです。
ただ、担当がそのようなかんじだったのもあり、今回はなしかな。。

[399: マンション検討中さん]

相手を見て対応を変えるなら嫌な感じですね。
少なくても購入を検討しているから見学に行っているのに。

実は、ここのマンションの担当営業は掲示板への書き込みも雑で、
何度も自作自演見え見えの文章が書き込まれていました。

営業さんは、そもそもこの物件に思い入れが無いのかも知れませんね。
私が見学に行った時も素っ気ない印象でしたし。

確かに駅からは遠いですが、周辺は最近開発が入っていて、
数年で見違えるように綺麗になってきました。
定期借地権が気にならない方にはおススメなんですが。

[400: 匿名さん]

>>398
営業さんも人間だからねぇ。向こうもどう思っていたのかわかりませんぞ！お互い気持ちよく接すること！それが一番！

[401: 住民板ユーザーさん2]

>>398 マンション検討中さん

単身者なら都心か駅近、将来伴侶が見つかった時に貸したり売ったりしやすいところにされた方がいいですよ。今時代共働き多いですし駅に近くないと借り手もいないし自分たちが通勤家事をするのも大変ですよ。

ここは自転車で行ける範囲内の通勤(車通勤含む)、チャリ通できる範囲の学校に通う子供のいる専業主婦家庭向きだと思います。


前に借地権のメリットを書かれた方がいらっしゃいましたが私のキョウダイが番町の定借マンションにいますが確かにあそこなら最後の5年でも賃貸で入ってくれる人もいそうです。

[402: マンション検討中さん]

担当の販売の方はとても良い印象で、押しが強いわけでなく話も的確、
これまでで一番かと思ったくらいです。
人によってちがうのでしょうか。
確かに販売員の良し悪しは購入に影響しそうですが、
大事な決断なので販売員を変えてもらうなどされていかがでしょう。
資料をくれない営業がいると思えないのですが頼まれましたか？

[403: 匿名さん]

>>担当の販売の方はとても良い印象で、押しが強いわけでなく話も的確、

同じモデルルームでも、Aさんに担当してもらうかBさんに担当してもらうかでも違いがありそうですね。

402さんと398さんは同じ人に担当してもらったわけじゃない気がしました。

総開発面積13200㎡超。155邸が販売になっているので、営業担当も1人ではないでしょうね。担当してもらう人によって違いが出てきてしまうのは仕方ないのかとも思いました。美容院みたいに担当指名できるといいですよね。

[404: 匿名さん]

担当者は契約まで、住むのは何十年、担当者が感じが悪いだけで見送るのは後々の後悔につながりますよ。

[405: 購入経験者さん]

とあるウエリスのマンションの購入経験者で、敷地内の自転車置き場不足に苦慮。

基本、ファミリータイプのマンション。
立地はスーパーマーケットにも自転車を使いたい距離感。
私鉄の駅は歩けますが、都心に通うのに便利は一番最寄りのＪＲの駅にも
歩くには距離があります。
にもかかわらず、自転車置き場は、戸数に１台。上下二段の立体式。

入居後まもなく、自転車置き場不足が露呈。
住民の不満が爆発し、その数年後に、やっと腰を上げて対応を検討した
NTT都市開発ビルサービスの対応は、
「建ぺい率の関係で、屋根つきの自転車置き場は建てられない」
とのことで、問題が解決していません。

ＮＴＴ都市開発は、マンションの企画段階からの細かい配慮がなされて
いただけていないマンションデベロッパーです。
ＮＴＴ都市開発のマンション検討の際は、まずは自転車置き場の台数も
確認されたほうがいいです。
他にも注意がいろいろ必要ですので。

[406: マンション検討中さん]

同じディベロッパーから購入された方がここまで仰るのですから、
ご指摘の件に限らず、様々な面で苦労させられる事になりそうですね。
ここは同じ敷地内に老人ホームがありますから、余計に繊細な気配りが必要なのに。

万が一、既に購入された方がいらっしゃったら、気になる事は極力ＮＴＴ都市開発側に質問をして、
記録を残しておくことをお進めします。

[407: 名無しさん]

駐車場の方が気になります。
数が少なくて、機械式地下二段というのが困りますね。
雨に濡れるなど。

[408: 匿名さん]

間取りや設備関係をじっかりと見させていただきましたが
けして悪い物件ではないと思うので、人気があっても不思議ではないかと思います。
立地など周辺環境など合わせて選ぶ基準はそれぞれかと思いますけど。

[409: 名無しさん]

同感です。
逆に他にはない立地条件や付加価値があると思います。
現地をみるとわかりますが、
都会の喧騒から一歩離れただけで、この緑と空の開放感はいいですね。

[410: 匿名さん]

ネーミング間違えたね、成城学園で売った方が良かったのに。

[411: マンション検討中さん]

住所が成城ではないので、成城とつけると
成城地区の住民から怒られるんですよ。

[412: 匿名さん]

どの駅に行くにしても、バスを利用しないとという立地なんですよね？
バスで5分ってそれはそれでまあまあ離れていることになってくると思います。

だからこそ、こんなに広い敷地が確保できているわけで。

資料請求者には価格表を送るって書いてあるのですが、
全戸分の価格表とか送ってもらえるんですか？
それともちょっとだけ？

[413: 匿名さん]

価格表ですか？
もうほとんど売却済みですよ。

[414: マンション比較中さん]

今までこの物件のMRを２回内見しました。
かなり気にいっていました。
場所はすごく良いと思います。西友、ヤオコウもぎりぎり徒歩圏内にあり、
メインエントランスからバス停まで徒歩５分。
成城、つつじヶ丘などにバスで行けます。仙川は自転車で１０分以内で行けると思います。
４LDKで５０００万台で購入可という非常に魅力k的な物件です。
しかし、とにかくランニングコストが高い。
駐車場代を入れて、月７万越え。
せめて５万台であれば、前向きに検討したのですが、リセールせずに
永住と考えた場合、将来の年金生活で月７万の出費は痛いです
皆さんはどうお考えでしょうか？

[415: マンション検討中さん]

何度も指摘されていますが、マンション自体の価格帯に惑わされてしまいそうですよね。
人を選ぶ物件ですので、自分はもちろん、近親者にもすすめたくないです。
高齢で金銭的に余裕がある方なら、選択肢に入れても良いと思います。

[416: 名無しさん]

チラシはいってましたね。
価格表もついていました。
かなり売れていますがまだありますよね。
第三次がこれからですね。

[417: マンション検討中さん]

今日、現地いってみました。
確かに通勤は不便ですね
坂もあるし、駅からはどこも遠いし。

でも、環境抜群ですね。
綺麗だし、見晴らしがよいし、
隣？コンビニと学校で通勤に自由が利く人には
とっても良い場所だなと思いました。

あとは借地の問題が解消されればね・・。
老人になったら、ぜひ敷地内の施設に入りたいと思いました（笑）

[418: 匿名さん]

2089年までここのマンションは住んでいられるということなんですね。
一般借地権という風にかかれていましたが
これって借地権の更新とかはできる感じだったりするのですか？
期限が来たら、更地にして返さないといけないみたいなこともあったりするのでしょうか。
借地権、難しいですね。

[419: マンション検討中さん]

将来的に自費で更地にして返す必要があるから「一見」安めの価格設定なんで、
借地権を更新出来るなんてことはないです。

414さんの言う通り、ランニングコストが高すぎですよね。
マンション買ったのに、土地のレンタル費とせっかく買ったマンションの解体費用を払い続けるなんて・・・

だったらその分をちゃんとした分譲マンションのローンにあてた方が賢明でしょう。
利子はつくけど、自分の借りたお金を返していくのと、無駄金を払っていくのとでは全然違う。

買っている方は、文字通り捨てるほどお金に余裕のある方なんだろうと思います。
現地を見ましたが、環境は本当にいいですよ。

[420: 匿名さん]

普通の所有権のマンションでも70年後には解体しなければ、建替えも売却も出来ないわけですから、70年後に解体費が発生しますよ。

[421: マンション比較中さん]

4000万クラスの部屋で
修繕積立金が、ゆくゆくは３倍から４倍の２万から３万になりますし、
（ご検討の方は長期修繕計画をご確認されると良いと思います。）
建物にかかる固定資産税も最初は十数万円ですが、5年間の軽減税率が解除されると倍の二十万後半になります。
もろもろを考えるとローン抜きで７万くらいのランニングコストがかかりそうです。

[422: 421: マンション比較中さん]

駐車場入れたら、月々８万〜９万弱円のですね。

[423: マンション検討中さん]

>>420

なにかやむを得ない理由があって、このマンションを擁護されるのでしょうから、
心中お察ししますが、材料に無理がありますよ。
だまされる人が買ってるんでしょうけど。

[424: 評判気になるさん]

騙される人呼ばわりはひどいね。

固定資産税や駐車場は普通にみな同じ、
管理費には含めない。

[425: マンション検討中さん]

当然、固定資産税や駐車場の問題じゃなくて、
管理費や修繕積立金に加えて、「土地のレンタル費と解体費用」を月々払うんだったら、
普通のマンション買えるでしょ？って話なのでしょう。

「死に金」払うよりローン返した方が有意義と感じる人が多い「はず」。
※これは個人の感じ方ですが。
だからこそ、マンションの「購入」を検討したのではなかったですか？

それから、検索サイトで調べて貰えばわかるけど、ちゃんと管理されている所有権物件は築50年経っても、
ちゃんと市場価値が残っています。
しかし、仮に20年後に解体が確定している物件にしっかりと管理が行き届くでしょうか？
市場価格が保たれるでしょうか？（あなたはそんな物件が欲しいですか？）
※所有権物件との「差」は思ったより早く表れるはずです。

人はフェイクであっても信じたい話を信じるものだそうです。
営業さんの「所有権物件だって～」というロジックには注意しましょう。

[426: 匿名さん]

確かに駐車場や解体費なんかでおっしゃるように9万月々ローンにプラスされるならもっと都心で賃貸車なしで便利な生活を望む都心勤務サラリーマンは多いでしょうね。

[427: マンション購入者さん]

１，駐車場代，車が必要なので代金設定が妥当か。２，解体費，解体時一括負担か、減価償却のようにするかの違い。時象を加味して妥当か。3，地代、所有での固定資産税と比較し妥当か。即ちイニシャルかランニングか。4，介護施設併設と利用権、環境、立地、ロケーション、予算、設備など総合的に判断して購入。価値は個々人の事情で異なる。

[428: 匿名さん]

>>確かに駐車場や解体費なんかでおっしゃるように9万月々ローンにプラスされる
月々の支払いは10万円以上になるでしょうか。ちょっと高額になってきますね・・・。

身近な人だと、小学校に上がって働きはじめるママもいますが、あまり稼げないみたいで。住宅ローンがきついと、週末に遊びにいけなかったり、旅行できなかったり。兄弟が多いと部活もあるし大変そうです。

どのくらいなら月々の金額を支払っていけるのかが問題です。子供1人とか、高収入で子供2人ならいいでしょうか。
固定資産税も賃貸と違ってかかってくるんですよね……。

[429: マンション購入者さん]

>>428 匿名さん
建物は所有権で課税、土地は賃貸なので、地代と固定資産税の比較。

[430: 匿名さん]

築50年のケースは少ないけど、
40年ぐらいなら23区の物件は値段がつくことが多い。

ただ、市部で駅から遠いこの物件と同じ条件の所有権物件だったとして
30年後、40年後に値段が付く可能性は低いだろうから、
ここは賃借権で正解だと思いますよ。

[431: 名無しさん]

9万もにはならないですよね。
TVやネット代も含んでいます。
駐車場も都心よりずっと安いのでは？

何より高齢者に常に見守りの付加価値があるのは安心。
夫一人になっても。
バスも高齢者には助かる。

[432: マンション検討中さん]

擁護される方は色々と事実誤認されている方が多いような印象ですね。
別途契約（更に課金！？）をしなければ「常に見守りの付加価値」なんて無いですよ。
※施設が併設している安心感は確かにあります。

また解体費をどうとらえるかですが、所有権物件の建て替えに実情では数えるぐらいしか例が無いことも鑑みると、多くの所有権物件所有者は将来も補修しながら住み続けることになるはず、確実に無に帰すマンションと「住める」所有権物件とではやはり別物、解体費の支払いを所有権物件の減価償却と同列に語るのはいささか無理があります。

最終的に個々人の感じ方って話にされちゃうと、そもそも意見を交わす意味もないので、結論としては「どうぞ買ってみて下さい！」って感じですね。

[433: マンション検討中さん]

解体費って、住む人にとっては何の恩恵もない費用なんですよね。解体なんて期限がきたら土地の持ち主が勝手にやってくれって感じ。金額の多寡ではなく、たとえ僅かな額でも支払いたくない感じです。

[434: 名無しさん]

見守りの付加価値、誤認していませんよ。
別途契約なのは当然じゃありませんか。
施設併設の安心感と
さらにサ高住に優先的に入居できるのも助かるのです。
年齢によっても考えることもちがいます。

432さんは、そんなに否定されたいなら、
どこをよい点として検討されているのですか。

[435: ななし]

資金的にかなり余裕のある方向けの物件ですね。
定期借地権による初期の割安感だけを目当てに購入を検討される方には全く向いていないです。
購入された方が高齢者向け住宅へ移行された場合に定期借地権の住宅自体をどう利用・処分するかが非常に難しいです。

■高齢者向け住宅へ移行するタイミングでは売りにくいもしくは売れない
数十年後で定期借地権の残期間が残り少なくなればなるほど、売却をしようとして買い手の
住宅ローンが降りない等の要因で買い手がつかない。
考えれば分かりますが、定期借地権残期間が20年〜30年の状態で
ローン完済直後に取り壊される物件に30年でローンを組もうとする人は少ないですし、
そんな物件に銀行もお金を貸そうとしませんので買い手がおらず非常に低い価格での売却かそもそも売れません。

■売れないイコール高齢者向け住宅の費用と定期借地権の住居の維持費を２重で払うことになる。
住宅ローン完済後の維持費が高いというのは何回か書き込みがあったと思いますが
この物件の魅力の一つである「高齢者向け住宅」の優先的入居を利用前提としている場合には
高齢者向け住宅の費用と定期借地権の住居の維持費を２重で払わなければならない
可能性がでてくるのを考慮にいれる必要があると思います。

[436: 匿名さん]

解体と同時に定年し故郷に帰る人には良いかもですね。

[437: 名無しさん]

賃貸にも回せます。
そんなに長く持つ人はいないでしょうが。

[438: マンション検討中さん]

すでに進行中の空き家問題が顕在化していく将来、
わざわざ不便な部屋を借りてくれる人が居るでしょうか？

周辺の環境が良いので検討してみましたが、
現実的なご意見を拝見して、私にはこのマンションは向いていないと感じました。
皆様有難う御座いました。

[439: マンション検討中さん]

買った方のご意見も聞いてみたいのですが、
434さんはご購入者様でしょうか？
他に検討されていた物件や決め手等をお聞かせ頂ければ幸いです。

[440: 匿名さん]

>>437 名無しさん
築うん10年駅からうん十分。
需要あるかな…

[441: 住民板ユーザーさん5]

価格次第ではいくらでも需要があるのが不動産

[442: 匿名さん]

定借で賃貸向きじゃないっていうのは非常なリスクだと思いますよ。
定借期限が近づいてくると、管理費削減派の圧力が強くなって、管理の質は確実に下がります。
賃貸に回せればそれでも活用できるんですが、賃貸に回せないと売れない、住み心地は落ちるで手詰まりになってしまいますよね。

[443: マンション掲示板さん]

今日、仙川駅前でパンフレット&ティッシュを配っていました。
パンフにあった、分譲中と次期以降販売住戸を数えると、49戸ありました。
12月までの完成迄の完売は無理だし、
完売は大分先になるのでしょうね。

[444: マンション検討中さん]

435様
初期の割安感の割に、実際は高くつく物件というご説明、
非常に納得なのですが、

公式HPを見ると、購入（定期借地権）した部屋に居住しながら高齢者向けのサービスを受けられる、（当然有料ですが）とのことですので、身体の状態によるのでしょうが、
「高齢者向け住宅の費用と定期借地権の住居の維持費を２重に払う」という状況はレアケースになるようにも思えるのですが、いかがお考えでしょうか？

私も、皆様の「将来身動きが取れなくなる」とのご指摘に、
買わなくて良かったと安堵している所ですが、
この部分だけ気になっております。
周辺は本当に環境が良いので、残念です。

[445: 名無しさん]

定期借地への批判や、不便とか否定ばかり、しかも事実でないことまで書く人がいますが、
何が目的ですかね。このマンションを検討されてないですよね。
デマを流す前にきちんと話を聞きにいかれたほうがよいのでは。
好まれる立地条件もたくさんあっても、これでは前向きな情報交換ができません。

[446: マンション検討中さん]

定借で賃貸に回せないなどはないよ。
だいたい、分譲マンションでも70年たてば売れない。
住人が一時金だして建て替えなければならず、これから増えるのが老朽化マンション問題。
定借は解体費用まで積み立てているから、その心配はない。
そんな先まで生きていないが。
分譲がベターだが、価格が相当だろうね。

[447: マンション検討中さん]

僭越ながら曲解されているようなので、
もう一度、素直に読まれた方が良いと思いますが、要点を。

・「定借は賃貸に回せない」なんて低レベルな書き込みはないです。
　書かれたのは、「将来このマンションには借り手がつかなそう」って事でした。

・ご指摘の通り70年後まで生きてるかはわかりませんが、
　この物件はずっと早い段階に困ったことになる可能性があるって事が語られています。
　買い手が35年ローン組んで、35年後に解体されるマンションを買うでしょうか？
　っていうような指摘です。つまり30年過ぎたあたりから買い手がつきにくい物件になります。
　永住する方にも、住民が減っていく事でスラム化するというリスクが、
　分譲よりも高いレベルであるという事でしょう。

・ご指摘頂いている様に、「この物件に関しては」分譲がベターだったと思いますが、
　必ずしもすべてのケースで定借が分譲に劣っているわけでは無いはずです。
　しかしながら、「この物件に関して」は価格相応とは言えないという書き込みがされていますし、
　私自身も、維持費を鑑みると、「この物件は割高」な物件なのだと感じます。



確かに否定的な意見ばかりが目立ち、前向きに検討されている方、もしくは購入された方には耳痛い内容かと思いますが、特段のデマや誹謗中傷は見受けられないどころか、理論的なものが多く、私の様に検討している人間にとっては、第三者の意見は進んで取り入れたいところです。
455さんの様な方には申し訳ないですが、あくまで「検討スレ」である事をご理解頂き、
是非、前向きなご意見もお聞かせ頂ければ幸いです。
　

[448: 435を書いたものです]

444様へ
購入したマンションで受けられる高齢者の方向けのサポートは
隣接している「サービス付き高齢者向け住宅」に比べ簡易※1なものになると思います。
高齢者の方の要介護度が進みマンションで受けれるサポートでは不十分となったときに
隣接している「高齢者向け住宅」かどうかは別として受け入れ可能な要介護度や症状が
提示されている「高齢者向け住宅」にご入居されることになるかと思います。
マンションで受けれるサポートでずっと大丈夫ということはないと思います。

※1 このページの4高齢者の方々の暮らしサポート
https://www.wellith.jp/sengawa/concept/
基本的には自立・自活できる方のサポートや緊急的なものへのサポートと読めます。

P.S.
「と思います。」と書きましたので、もし大丈夫！と思われる方がいらっしゃいましたら
大事な事ですのでマンション内（隣接の高齢者住宅でないことに注意）で受けれる高齢者向けのサービスで
どこまでの要介護度の状態をサポートできるかをお問い合わせされることをおすすめします。

[449: 名無しさん]

439さん、
都心で良い住環境の物件を探していましたが、高額になりすぎて半ば諦めた次第です。
都心ではこのマンションの価格ではほぼワンルームです。同じ広さなら価格は倍以上などします。
しかもごちゃごちゃした環境の小さな建物だったり、築30年だったり。

そんなところに高額なローンを組むのも気が進みません。
持ち家もありますので、ここでゆったり過ごせたらよいと思っています。

成城学園前と仙川はどちらも良い環境で都心も近い、
部屋の広さも十分得られ、疲れて帰る自宅が木々の自然に囲まれた場所というのが癒しです。
現地の広々した周辺環境が気に入り、これはバスでも仕方がないかと。
車を使いますので日常は困りません。
健康のため歩ける時は歩こうと思いますが、バスに乗っても10分もあればつきます。

介護施設併設もしかり、ゲストルームもあって家族や友人も呼べます。
購入者は意外とお若いご家族が多いようで七割と言われていました。
日々楽しそうに思います。隣には中高も開校します。

私もマイナス面は定借ですが、分譲と同じく売買や賃貸借などもできます。
それはそれでと思います。

[450: マンション検討中さん]

448様　（444です）


丁寧にご回答頂き、有難う御座いました。

ご説明頂いた通り、
定借部分の住居で受けられるサポートが限定的であろうというニュアンス、よく理解出来ました。
個人の、しかも将来の時点での体調に関わる事なので、現時点で一概に良し悪しは言えないですが、期待し過ぎない方が良さそうですね。

[451: 通りがかりさん]

すみません、ここの物件に興味があって時々のぞいている通りすがりの者ですが、何故、住民スレたたないんですか？
購入決めた方のご意見とか、拝見したいです。

[452: 評判気になるさん]

購入者です。

購入した理由は抜群の環境と安い価格です。

ご承知の通り成城付近から田園調布に至るまで国分寺崖線のすぐ上は最高の住宅地ですが、そもそも立っているマンションは稀少で、かつその多くは築年数がかなり経っています。
また成城付近は築浅の大規模マンションはほとんど例がありません。
駅から遠く調布アドレスになるおかげで、かつ定期借地権のおかげでこのご時世でこの価格帯です。

「ヒートアイランド　熱波は練馬へ」という日経の記事をお読みになりましたか。23区内でどこが暑く、どこが冷涼なのかをマップ化したものですが、西側で一番気温が低いのがNTT中央研修所付近（アドレスは調布ですが）です。ことほど左様に、このマンションの環境は最高です。

私は大手町への勤務者でいまは当該マンションの近くに住んでいますが、小田急線が複々線になったおかげで通勤も最高です。
朝は成城始発が2本あり、少し待てば座れます。帰りも早い時間帯なら座れますし、いまや半数は千代田線直通で乗り換えなしです。

定期借地権については70年後を想像するのが大変難しいのですが、名古屋にある旧借地法の月見ヶ丘マンションはご存知ですか。このマンションは築４５年ほどで借地権の残存が14年ですが、大変に管理状態がよく、環境も最高なのでいわゆるビンテージマンションになってます。かなり高額な管理費にもかかわらず、直近でも売買は盛んです。もちろん空き部屋なんてほとんどありません。定借はスラム化する？本当にそうでしょうか？

わたしも４４９さんと同様にこの素晴らしい環境のマンションでゆっくり過ごせると思うと大変楽しみです。

いろいろ考え方はありますが、皆さんそれぞれが納得のいくマンションライフをおくれることを祈っております。長々と失礼いたしました。

[453: 匿名さん]

定期借地権と旧借地法は、地主に有利か借り主に有利かが真逆なので一緒にしない方が良いです。

定期借地権はもともと旧借地法の借り主に有利な制度を地主に有利な形に
修正したもの（貸す人いなくなってしまうので）になります。
借り主に有利な対象がビンテージ化・価値が上がるのは普通の流れかと思います。

旧借地法：借り主に有利
・【建物】解約が行われれば建物の買取請求出せる
・【契約】状況次第で延々と契約を更新することも可能

定期借地権：地主に有利
・【建物】解体費用を借り主が負担
・【契約】設定年数を超えて更新することはできない

https://www.kaitaiguide-blog.net/shakuchihou-8837/

定期借地権と旧借地法を混同される方がいらっしゃると不幸ですので
老婆心ながら投稿しました。
ご参考まで

[454: マンション検討中さん]

肯定派のご意見、大変参考になりました。前向きな意見もあって嬉しいです。
私も駅前以外の選択肢として、充分検討に値する環境だと思います。
しかしながら、現行法と旧借地法を一緒くたに理解しつつ、購入にまで及んでいたり、
本マンションの検討で引き合いに出すのが、都市部のビンテージマンションだったり・・・
マンション選びの難しさを痛感しました。私もまだまだ勉強せねばと思います。

[455: 販売関係者さん]

色々言われてるけど、竣工まで売り切れるから見てて。

[456: マンション検討中さん]

色々な意見がありますね。肝心なことは住む人が何に価値を置くかでしょうか。購入者各自の目的が何かで決められるものですね。その観点から、価格予算、地域立地環境、設備、地盤強度、防災地震耐震性、方位、交通の便、販売者建築者の信頼性、集合住宅なので居住者の質、付加価値などを総合的に勘案し比較購買すると思います。このサイトは様々な立場の方が使われ参考になるものもあります。しかし明らかにフェーズ、前提条件、与件が不確かなものが散見され、局所的な与件で意見が述べられている気がします。
今の居住地よりある目的のため都心に近い、環境がよい、販売者の信頼性、価格と見合いのSpec、
そして早晩高齢になるときの介護サービスがあること。これは保険と同感覚で、どこかのマンションに居住していて必要性が出たとき慌てて介護施設を探す大変さが、ここでは担保されていること、それが東京都(=厚労省)のモデル事業、がこのマンションを選ぼうと思っている理由です。
投機でもなく実際の居住での観点です。

[457: マンション比較中さん]

購入者の意見も出てきて有意義ですね。

因みにですが、本マンションを購入したとしても、
「必ず介護施設に入居できる」とは書かれてないように記憶しております。
確かに「担保されている」事案でしょうか？

また、こちらも不勉強で恐縮なのですが、
ウエリス仙川が「厚労省のモデル事業」であるというお話、
詳しく知りたいのですが、どこに書かれておりましたでしょうか？
また、モデル事業である事で、具体的に利点はありそうでしょうか？

[458: 匿名さん]

サービス付き高齢者向け住宅は、
要介護高齢者が多く入居する有料老人ホームと異なり、主に自立（介護認定なし）あるいは軽度の要介護高齢者を受け入れます。

つまり　中、重度の介護状態になった場合は　有料老人ホームを探し出し、
移らなければならないという事ですよね。　家族が介護しない限り。

[459: 匿名さん]

そんなの知っているわ！だから、何がモデル事業なの？

[460: マンション比較中さん]

恐れながらですが、ここまでの流れでは前向きに検討されている方、
もしくは購入された方のほうに事実誤認やリサーチ不足が見受けられるのが実情です。
しかしながら、「必ず介護施設に入居できる」、「厚労省のモデル事業」の件が本当なら、
比較検討している自分にとっても、有益な情報ですので是非情報をお寄せください。
私も今一度パンフレットを見直します。