ウエリス仙川調布の森ってどうですか？

[マンション検討中さん]

ウエリス仙川調布の森についての情報を希望しています。
「つなぐTOWNプロジェクト」の第５弾なんだそうです。
マンションとサービス付き高齢者向け住宅の一体開発でどんな街になるのか気になります。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.wellith.jp/sengawa/

所在地：東京都調布市入間町2-28（地番）
交通：小田急小田原線 「成城学園前」駅 バス5分 「NTT中央研修センタ」バス停から 徒歩4分
京王線 「つつじケ丘」駅 バス11分 「NTT中央研修センタ」バス停から 徒歩4分 、「稲荷前」バス停から 徒歩9分
間取：3LDK、4LDK
面積：70.61平米～100.37平米
売主：エヌ・ティ・ティ都市開発
販売代理：伊藤忠ハウジング、丸紅不動産販売
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：エヌ・ティ・ティ都市開発ビルサービス

完成時期：2018年11月中旬完成予定
入居時期：2019年1月下旬予定
総戸数：155戸（他にサービス付き高齢者向け住宅131区画、食堂1区画等）
構造・階数：鉄筋コンクリート造　地上6階

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[281: 匿名さん]

仙川に出るのにＮＴＴ敷地を（迂回しないで）突っ切ると
時間の節約になるけれど、
どうなんだろうね。

[282: 匿名さん]

住居侵入罪で逮捕されます。このマンションは、仙川に自転車や徒歩で出ることは想定しておらず、あくまでもバスで成城学園前かつつじヶ丘に出ることを推奨しています。

[283: 匿名]

周辺住民は、守衛に言えばNTTの敷地内を縦断させてもらえますよ。

[284: 匿名さん]

敷地内を通れば
島忠や仙川駅前商店街は
徒歩での買い物圏になりますよね。

でもいちいち守衛さんにお願いするのもいやだね。

[285: マンション検討中さん]

あそこが仙川圏内とは。どれだけ歩くことやら。ご苦労様です。

[286: マンション検討中さん]

ぜんぜんありですよ。
守衛さんへは、挨拶するだけですから
ごく普通のことです。

[287: 匿名さん]

でも関係者以外立ち入り禁止の看板があったような．．．
通る人も少ない、目立たない範囲の利用なら大目に見てくれている
という事でしょうか。

[288: 匿名さん]

NTTの敷地の話はあてにしない方がいいよ。最初は見逃してくれても、何百世帯ともなると必ずマナーの悪い人が現れて問題起こして入れなくなるから。そうなってから後悔しても遅いよ。

[289: 匿名さん]

見逃すとか大目に見るとかじゃなくじゃなくて公に許可されてることだけど。そもそもNTT研修センターは、誰でも宿泊で利用できるような施設ですからね。

[290: 匿名さん]

そうなんですか！浮浪者でも宿泊出来るんですか？

[291: マンション検討中さん]

宿泊費を払えるならできるんじゃないですか？

[292: 匿名さん]

研修の為宿泊が必要になった場合に、利用するための宿泊施設と思っていました。一般のホテルと同じように、宿泊だけでも利用出来るんですね！

[293: 匿名さん]

研修で来たり、宿泊するNTT社員等関係者以外
立ち入り禁止の私有地。
あの広大な敷地と
歩行もままならない狭いバス通り（成城８丁目/せんがわ間）や
曲がりくねった路地。
貧弱な現実。
障害（敷地）を迂回するのでなく、
誰もがまっすぐ通り抜けできると良いね。

[294: 匿名さん]

ウエリス仙川調布の森という名前だけあって、
緑がマンション周辺にたくさんあって穏やかな毎日が過ごせそう。

共有施設も充実しています。
ただ、駅までの距離があるので迷ってしまうかなって思います。
バスに乗りなれている人であれば大きな問題ではないかもしれませんが。

この立地で価格は高めなのも悩むなと感じるところかもしれないです。

[295: 匿名さん]

定借物件はどうしても引っ掛かるね。

引き渡し開始日より土地返却日に向けて
不動産価値が毎日減価していくんですよね、理論的には。
余程の人気物件なら値持ちは良いかもしれないけれど．．

良い土地なので流石にＮＴＴも
土地を手放したくなのだろう。

[296: マンション検討中さん]

定借なので期限が来たら更地にして返還する必要があるのは私もネックです。

まぁ、この立地だと中古で売るのは難しいから、それでいいのかな。悩ましい。

[297: 匿名さん]

第一期７戸、第二期６戸と少なすぎませんか？

[298: マンション検討中さん]

環境がいいことで、木が生い茂った人気のない道を通らないとたどり着かないのがネックです。
私のようなおばさんですら怖いのだから、
娘が中高生になってから習い事や塾で遅くなるときに1人で歩かせるのが怖い。

[299: 検討板ユーザーさん]

>>298 マンション検討中さん

じゃあ明るく見通し良い駅近物件、
例えば国領の物件とかを検討したら？

[300: 匿名さん]

すいません、国領のマンションは利便性も環境もいまいちなのに価格だけは高いから早々に検討外としました。

[301: マンション検討中さん]

国領は各駅しか停まらないので通勤が不便すぎて却下です。
とはいえ、ここは駅までかなり遠いので、さらに不便ではあるのですが。

環境は気に行ったけれど夜道が怖いのです。とくに娘が心配。なので、あきらめる予定です。

[302: 匿名さん]

>295

良い土地じゃないから定借物件で稼ごうとしてるんだよ
研修所とか社員寮は不要になってるので処分してBSを軽くしたいんだけどこの場所じゃ大した値段にならない

だから定借物件にして定期的な収入を確保しようとしてる。

[303: 匿名さん]

通勤は成城学園前で便利なんだけど、買い物は仙川が便利。でも。仙川まではバスもないので歩いて実質20分は残念。

[304: 通りすがり]

>>300 匿名さん

じゃあ東府中の駅近物件は？

ここも見通しがよくて、
怖い路はないよ。

[305: 匿名さん]

東府中は、新宿まで遠いし、国道沿い線路沿いだよ。

[306: マンション掲示板さん]

>>305 匿名さん

じゃあ調布の南口物件じゃね？

[307: 匿名さん]

喜多見がいいですよ！

でも、こんなこと言ってたら、八王子近辺の人たちなんてどうしたらいいんでしょうか。
埼玉、千葉から通勤している人だっているし、
まだまだ調布、府中市なんて近いほうじゃないですか？

[308: 匿名さん]

価格表みました。
かなり割安、お得感ありますね。

[309: 匿名さん]

定借物件だからな．．．

[310: 匿名さん]

定借物件であることを差し引いても、定借物件はお得にできている。
そうしないと売れないから。
逆に、売れる値段になっている以上は、リセールも大丈夫になっている。

[311: 匿名さん]

見かけは安いけれどね。
土地代を毎月支払い、
時期が来ると自費で建物壊して、退去して
土地を返す必要があります。
リセールにしても時間が経過するほど
買い手は尻込み、
リセール価格もどんどん下落しますよ。

環境重視、住み潰す覚悟ならいい物件です。

[312: 匿名さん]

ずっと住めないのは困るね

[313: マンション比較中さん]

ここが安いって言ってる人は、本当に全貌が理解できているのかな？
ローンの他に土地レンタル代や将来の解体費用にムダ金払い続けるんだよ。
だったら、賃貸で良くないか？
お金が有り余っている方が言ってるなら、理解できるけど。

[314: マンション比較中さん]

>定借物件であることを差し引いても、定借物件はお得にできている。

んなわきゃない。
もしもそういう状況があるならば、定借物件がもっと売れるから、
ディベロッパーも定期借地権物件をもっと増やすはず。
実情はデメリットを差し引いたら価格相応か、割高だからこその現状なんでしょう。
「リセールも大丈夫」とか軽々しく書いて、本当にここの営業は悪質。

[315: マンション検討中さん]

定借物件のメリットって、普通は高くて買えないような都会の駅近でも、
現実的な価格帯で住める（買えるじゃなくて）ってとこでしょ。
ここはそもそも経済面重視の立地なのに、見せかけの安さに騙されて買うと将来後悔するのでは？
毎月の支払額の「内訳」を所有権マンションのそれと比べた方がいい。
環境は良いから、金銭的に余裕がある方が老後を過ごすにはピッタリだけどね。

[316: マンション検討中さん]

仙川を名のってるわりに、仙川駅行くにはバス停まで10分近く歩くんだね。
そこからバス乗っても、仙川駅入口バス停から駅までは更に3分。
晴天時はチャリで行くとして、荒天時は仙川駅まで30分ぐらいかかる。
崖下って馬鹿にしてるマンションの方がよっぽど楽に仙川駅に行ける。

[317: 匿名さん]

マンション名に仙川が冠されているので紛らわしいことですが、電車で新宿方面は成城学園前に、調布・府中方面はつつじが丘に出ることを想定しています。崖下のマンションは仙川駅に行けるバス停まで時間がかかります。

[318: eマンションさん]

>>317 匿名さん

崖下のマンションから仙川駅行きのバス停まで、５分もかかりませんよ？？

[319: 匿名さん]

定借物件のメリット、価格が安いことと思います。本来ならば価格が高いけれど、定期借地権になっていることで少し安くなっているんだと聞きました。

古い人間だからかわかりませんが、所有権があるから「私のもの」といった気持ちになるんですが、定期借地権は「いずれ返さなくてはいけない」んですよね。借地権がかなり長期なものもありましたが、老後に返さなくてはいけないのならドキドキしそうな気もします。

[320: 匿名さん]

土地借地代って毎月払うんですか？

[321: マンション比較中さん]

>>317 匿名さん

318さんのおっしゃる通りのようでした。
あちら（崖下？）は仙川方面のバス停まで3～4分、成城方面なら2～3分でバス停。
どちらも実用圏内って感じですね。

出来れば人気の仙川駅を利用したいので、
気軽に仙川に行けないとなると辛いですね。
いっそウエリス成城にしてもらえば良かったかな～

[322: マンション比較中さん]

公式の概要には、

通常の所有権物件にもある、

管理費（月額）19,410円

修繕積立金（月額）8,880円

に加えて、


地代（月額）11,984円

解体積立金（月額）5,950円

と書いてあります。
通常のマンションと比べて、月額18,000円づつ多く払うとして、
年間216,000円、仮に35年なら7,560,000円が余計に掛かるってこと。

ここのマンションが安いって言ってる方、
これを理解しているのかな？
マンションのローンの他に、何だかんだで毎月50,000円ぐらい払うんですよ？

[323: マンション検討中さん]

壊すものに修繕費を払うというパラドックス。

[324: マンション検討中さん]

>>317 匿名さん

仙川が使えるって広告してますけどね・・・

[325: 匿名さん]

>>322　ローンを完済しても毎月5万円かかるってことですよね。年金暮らしでそれはキツイですね。

解体積立金も、すでに更地に戻すカウントダウンが始まっているようで萎えますね。

[326: 匿名さん]

ちょっと待ってください。
これって、サービス付き高齢者住宅がついてるじゃないですか。

マンションからそちらへの住み替えができます、なんて謳ってますが、
７０年弱の借地権で、今２０代で購入した人が、５０年後に移っても
長生きすると、その時点で高サ住宅も返却、追い出されるってことですかね。

[327: マンション検討中さん]

こちらを検討しているので、ここが買い得って方の意見も伺いたいです。
自転車通勤って割り切れば仙川へも行けますし、環境が気に入ってるので。
崖下？は売りに出てもすぐ売れちゃうようなので。

[328: マンション検討中さん]

>>326 匿名さん

その通りだと思います。
なんで、都会に疲れた50代以上のそこそこ裕福な方にはピッタリ。
これからまだまだ働いて子育ても。という若い方には向いていないのかな。

[329: 匿名さん]

サービス付き高齢者住宅って
心身とも自立した生活できる事が前提ですよね。
重度の介護が必要になれば退去して
老人ホームを探し、移らなければならないと
理解しています。

[330: 匿名さん]

高サ住、身内が入ってますが
食堂などがあれば
ヘルパーさんを使いながら終身暮らせると思います。
寝たきりとかは無理ですが。。

[331: 匿名さん]

将来入居可能なサ高住も約70年の定期借地権なのですか？

[332: マンション検討中さん]

>>331

一体開発を謳っているので、残念ながらそうでしょうね。
でもまあ70年後ですから・・・

お隣？のマンションはどうしてそんなに人気なのでしょうか？
坂があって大変そうなのに。

[333: 匿名さん]

グランドメゾンですか？
住人同士は仲が悪いし、マナーもなってないし
ルールも二転三転し、なかなか難しいですよ‥

[334: 匿名さん]

駅近くのブリリアやプラウドほどではないですが、中古もなかなかの価格で売れてますよね！

[335: 匿名さん]

サ高住は通常所有じゃないと
思うけれど。　ここはどうなのかな？

[336: 匿名さん]

⇑　追加です。
建物を含め所有じゃないと思うけれど。

[337: 匿名さん]

崖下マンションの方にお聞きしたいのですが、成城学園前朝7時半の小田急に乗るには、何時頃のバスに乗れば大丈夫ですか？

[338: 匿名さん]

老人ホームってめちゃ高いね

[339: マンション検討中さん]

デメリットばかり書かれてますが、
買った方がいらっしゃったら決め手になったポイントなどを教えて頂けないでしょうか？

[340: マンション検討中さん]

皆さん、仙川にこだわりがなければ「ジオ多摩センター」はいかがでしょうか？
駅前は賑やかですし、きちんとマイホームを取得出来る物件ですよ。

[341: 匿名さん]

多摩センター？其処まで落ちぶれたくないな！

[342: マンション検討中さん]

固定資産税が安いのがメリットなのだと思いますが、
所有権物件と比べてどの程度安いのでしょうか？
地代と解体費用を相殺できるぐらいに安ければ納得できるのですが。

[343: マンション検討中さん]

多磨センター在住の人も(仙川なんかと比べるな)と怒ると思うよ。

[344: マンション検討中さん]

342です。自己解決しました。

そもそも、ここの「地代と解体費用」×12ヶ月より、
3LDK新築の平均的固定資産税の方が低い金額のようです。
相殺なんて無理ですね。

[345: マンコミュファンさん]

所詮仙川。

[346: 通りがかりさん]

少し値下げした？

[347: 匿名さん]

>>345
ここは名前は仙川だが、最寄駅は成城学園前

[348: マンション検討中さん]

>>347

どう計測したらそうなるの？
バスが便利なのは成城だけど、歩いてなら「やや」近いのは仙川だよ。
どちらも遠いけど。
仙川駅へのバス停が遠い（7分!）ので、アクセス表記を成城利用にせざる負えないのが実情。
中高一貫校が出来てバス路線に変化があれば良いだろうけど。

あまり語られていないけど、目の前が学校というのは実際どうなんだろう。
人目があるので防犯上のメリットはありそうだけど、グラウンドの土埃とか騒音は心配。

[349: 匿名さん]

>>348

新設される中高一貫校は全寮制と聞きました。バスも電車も使わないから交通がそれで便利になることはなさそうです。

[350: 匿名さん]

先生や職員も全寮制？

[351: 周辺住民さん]

「全寮制」って言ってる人がいるけど、全寮制ではないよ。
確かに計画段階ではそのような話もあったようですが。
※ソースは学校からのアナウンスです、マンションの営業が言ってるならガセ。

将来的には一部の生徒向けに寮を設置する可能性もあるかも知れないが、
少なくともあのスペース内に全員分の部屋を用意するのは物理的に無理でしょ。

だからと言ってバス路線に良い変化があるかはわからないけれど。
まあ当分は現状維持なのではないかな。

[352: 周辺住民さん]

https://www.satsuki-jutaku.jp/search/detail.php?house_id=100543
「(仮称)ウエリスオリーブケア調布入間」だって。
こちらも当然、土地は「賃借権」になっちゃってるね。

[353: 匿名さん]

西調布にある明大明治中高は、調布や飛田給から専用のスクールバスが大量に走ってるのを見かけます。
そこに通う子どもたちが路線バスに乗ることは、遅刻などの理由がなければ皆無かと。

ここは規模が小さいから路線バス使用なのかな？
だとしても、始業時間帯はバスが大混雑しますよね・・・

[354: 匿名さん]

1学年 生徒100人×6学年=600人+職員・教師だから少人数制の学校とは言ってもかなりの人数ですね。

[355: 周辺住民さん]

このマンションに500人、学校に600人、お隣のマンションに600人？、加えてNTT研修センターに通う人、数年のうちに限定されたエリア内でかなり人が増える印象ですね。もう少しお店が増えて欲しいな。

[356: 匿名さん]

これって、高サ住宅と敷地が一緒になるわけですよね？

批判を覚悟で書きますが、今、高齢者トラブル多いし、感じの悪いお年寄り、たくさん…。

介護を受けたり、若干痴呆ぎみの人もウロウロしているんですよね。
ちょっと気持ち的に躊躇してしまいます。
誰しも通る道なのですが…すみません。

[357: マンション検討中さん]

確かに批判を受けそうな意見だけど、理解できなくもない。
時々は困難な状況を目にすることになるかもね。
でも、子育てには良い影響があるような気もする。

てか、大抵のスレッドでは購入者らしき人の擁護意見も散見されるのだけど、
ここは全くと言っていいほどないな。

[358: 匿名さん]

まあ、定年退職して通勤しないのであれば良いのかも。

でも通勤するのであれば、毎朝バス使うのはちょっと。なんだかんだで玄関から成城まで最低20分はかかる。
しかも成城から帰宅する時のバスの本数が物凄く少ない。夜10時過ぎるとほぼなし。

なので通勤する人ならもう少し離れても駅近物件を探すという手もあります。

駅近のほうが値崩れしにくいのは確かですし、圧倒的に売りやすいです。

[359: 匿名さん]

https://www.sumu-log.com/archives/6384/

バス便マンションについて

[360: マンション検討中さん]

わざわざバス便マンションのスレッド探して、訳知り顔でその書き込み。
「同程度の価格帯」で駅近探すとなると、多摩市あたりまで下るでしょ。
結局、通勤時間は同等、もしくは長くなる（乗り換えも発生したり）のでは？
このマンション擁護するわけでは無いけど、
ここ検討する人たちはその程度は解かったうえで考えてると思うよ。

[361: 匿名さん]

以前340のレスで仙川にこだわりがなければ「ジオ多摩センター」はいかがでしょうか？というお誘いがありましたが…どんな点がここのほうが良いのでしょう？

[362: マンション検討中さん]

とても惹かれています。定年目前の年代には、高齢者サービスが優先的に受けられる点も、現地の開放感や学校誘致などや、両駅の環境や利便性もいい。
なによりこの価格でこの広さが得られるなら定期借地でも。

日常生活は車なので困らないけれど、通勤などやはり駅から遠いのはデメリット。
環境いい＝森が鬱蒼としている、寂しい？高齢者住宅や学校＝人が繋がれたり、若者で明るくなる反面、問題もある？などなど検討しています。

バスもすごく便利で、降りたらすぐ改札で、成城の街や仙川まで20分歩くのも時間があれば悪くないし、考え方かなと思いつつ検討中です。

[363: 周辺住民さん]

成城の駅近なら・・・・仙川まで20分って！多摩駅前の方が良いかな？

[364: 匿名さん]

高齢者に優しいサービスが売りなんでしょうが、逆に高齢になったら20分歩くのは辛いから引きこもりになりそう。

[365: 匿名さん]

こういう場合は駅まで送迎バスが出るでしょうし、スーパーの移動販売も来るでしょう。
あまり不自由なく、環境の良いところで過ごせるのではないでしょうか。
高齢者という目線では、良い物件だと思います。

[366: 匿名]

バス便マンションではあるが、、
駅から離れるとどんどん寂しくなり
最後は数名の乗客が下りる一般的な郊外マンションとの違いは
成城学園と仙川、調布など主要駅を結んでいるので
上り下りとも絶えず乗客が多いですね。
だから便数も多い。
効率が良いので多分バス会社は儲かっているでしょう。
上に書いてある”しかも成城から帰宅する時のバスの本数が物凄く少ない。夜10時過ぎるとほぼなし”　は事実に反します。

[367: 匿名]

＞３６１

ジオ多摩センター
昨年2月竣工の300戸マンション。
まだ28戸売れ残っていて、
在庫処分で困った業者が勧誘の書き込み？

[368: 周辺住民さん]

生活スタイルにもよるでしょうね、駅近で買えない人にはねらい目かな？成城と調布利用は便利でしょう、仙川はいらんけど。

[369: 匿名さん]

そうなんですよ、それなのになんで仙川？こんな遠いマンションが仙川なんて、誤解しますよね。

[370: 匿名]

日常的に調布利用はないだろう、現実問題として。

[371: 匿名さん]

ここは、成城学園前とつつじヶ丘だよね。

[372: 周辺住民さん]

つつじが丘なんですね。

[373: 周辺住民さん]

この辺りは緑が濃いですね。
仙川（駅南側）に住んでいますが
ＮＴＴ研修所周辺や野川に下るのが好きな散歩道です。

[374: マンション検討中さん]

「この価格でこの広さが得られるなら定期借地でも。」という書き込みがありましたが、
確かにパッ見は安いけど、解体費の積立、土地のレンタル代が毎月発生するから、
実際には通常のマンションと同等、もしくはそれ以上に割高になってしまいますよね。
長生きするほど損するマンションって嫌じゃないですか？

[375: マンション検討中さん]

「解体費の積立、土地のレンタル代」＝月約1万5000円、
70年払ったとして約1200万円。

価格に換算すると安くはないかもしれませんが、
ローンで払うか、毎月地代払うかということですよね。
同じことなのでは・・？売れば不要になります。

所有権はありませんが、分譲マンションの土地所有分は所詮わずかですし
マンション老朽化の末はいずれにしても暗いです。

[376: 匿名さん]

じゃあ、マンション検討なんか止めれば。

[377: 周辺住民さん]

＞３７５

土地返還期日が決まっている
定借マンションは月日がたつほど
相当の値引きをしないと
リセールが難しいと思うけれど。

最後は資産価値ゼロだからね。

[378: 匿名さん]

定借だとあとくされがないというか、年数たてばその時代に合わせて新しく生まれ変わる可能性もあるので期待できる部分もあるかと思います。街づくりの環境や技術も変わりますし、自分のライフスタイルも変わるかもしれません。資産として持つとなると早く賃貸に出すとか活用しないといけないでしょう。

[379: マンション検討中さん]

「解体費の積立、土地のレンタル代」の件、
70年は極端かと思うので、半額の600万であっても、
修繕積立金、管理費の他に払うことに疑問を感じてしまいました。

376さんの言う通り、売れば払わなくて済む、
どうせ老朽化するというのなら、
買わない方が良いのでは？賃貸で充分。

全くわからないのが、378さんの書き込み。
定借だと、「新しく生まれ変わる可能性がある」って、
具体的に何が期待できるのでしょうか？
※まさか費用売主持ちで建て直してくれると期待してる？

定借のほうが所有権物件と比べて急激に資産価値が落ちていくから、
売る時に不利（安くなる、もしくは売れない）のは定借です。
つまり、自身のライフスタイルの変化に対応しづらいのは定借ですよ。

[380: マンション検討中さん]

↑その分、販売価格が安いということですよ。
調布市で70平米超3千万台は希少でしょう。

定借にこだわるかどうか人によって違うと思います。
サ高住付も付加価値になりうる。

自分にとってメリット、デメリットや嗜好を考慮して選べばよいのでは？

すでにかなり分譲済みのようです。

以前の投稿にあった野川沿いに地下外観道路建設中との情報、直接影響はないようですね。