ウエリス仙川調布の森ってどうですか？

[マンション検討中さん]

ウエリス仙川調布の森についての情報を希望しています。
「つなぐTOWNプロジェクト」の第５弾なんだそうです。
マンションとサービス付き高齢者向け住宅の一体開発でどんな街になるのか気になります。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.wellith.jp/sengawa/

所在地：東京都調布市入間町2-28（地番）
交通：小田急小田原線 「成城学園前」駅 バス5分 「NTT中央研修センタ」バス停から 徒歩4分
京王線 「つつじケ丘」駅 バス11分 「NTT中央研修センタ」バス停から 徒歩4分 、「稲荷前」バス停から 徒歩9分
間取：3LDK、4LDK
面積：70.61平米～100.37平米
売主：エヌ・ティ・ティ都市開発
販売代理：伊藤忠ハウジング、丸紅不動産販売
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：エヌ・ティ・ティ都市開発ビルサービス

完成時期：2018年11月中旬完成予定
入居時期：2019年1月下旬予定
総戸数：155戸（他にサービス付き高齢者向け住宅131区画、食堂1区画等）
構造・階数：鉄筋コンクリート造　地上6階

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[241: 匿名さん]

仮に4000万をフラット35の団信込みで借りるとして、今ならARUHIだと金利1.37%ですね。
ローンだけで月12万弱。地代や管理費等が月4万として、合計16万。あとは建物分の固定資産税が年一回か。
初期費用も100万円単位でかかることを考えると、決してお得ではないです。

仙川～成城学園で月16万出せばそれなりの賃貸が借りられます。あえて借地権で妥協してまでこのマンションにこだわる理由は自分にはありません。

[242: 匿名さん]

定期借地権付マンションは、一般的に3割安いそうです。それが正しいとすると、A棟は4000万〜4100万が最多価格のようでなので、この物件が土地所有権マンションでは5700万円前後となってしまいますので、とても妥当な価格とは言えません。
https://jin-plus.com/mansion-time-kenri/

[243: 匿名さん]

定期借地で金額安くなかったら売れないでしょ

[244: 匿名さん]

3LDK 73㎡超 3800万円台～（坪172万円）となっていますが、3年前となりのグランドメゾンの1階73.09㎡が4100万円(坪185万円）でしたので借地権なのに7％しか安くない価格設定です。しかし、本物件は単なる定借マンションではなくサ高賃や特養が併設されるのが売りですから、それらに特別な価値を見出す人だけが検討ありの物件でしょうね。

[245: 匿名さん]

新築時に7%安いんだったらそんなもんですよ。
15年前なら、借地権は2割引きだったけど、今はそこまで差がないことが多いです。
1割安くなってれば御の字ですね。

ただ、借地権の場合は減価が早い（＋ローンがつかなくなる）ので
年数が進めばその分価格の開きは大きくなります。

このあたりの立地ならさほど問題にならない（所有権でも値下がりが大きい立地だから）かもしれませんが・・・

[246: 匿名さん]

それだったら少し予算頑張ってでも所有権マンションのがいいね

[247: 迷っています]

今日現地まで散歩に行きました。まだ敷地内には入れません（ファミマまで）でしたが、「立地（土地）の性格」は高台でとてもいいと思いました。さすがに、もとＮＴＴ研修所の野球場跡地だと思います。ただし、高台が通勤には成城にも、仙川にいくにも谷をおりる感じになります。弱点でもあります。

バス停は研修所前にありますが、バス便があまりに少ないです。この高台に下に去年できたセキスイのグランド仙川は約４５０戸、このマンションだけで１５５戸、計６００戸。一戸２名平均がでかけるとして、１２００名、うち６割が成城方面だとすると、７２０名。時間差をいれてもバスにのれるか心配です。１０分に１本ですが、自転車の人が多くなりそうです。しかし、雨の日は混雑が激しそうです。

この通勤の課題が解決できれば買いもありかと考えています。値段は高いと思います。ランニングコストもそれなり、またさらに厳しいのは、駐車場が機械式なこと。これだけの立地ですから、もっと平面を用意してほしかったです。
売りの「サ高住」のサービス利用に期待しています。定期借地権はマンションですから、もともと気になりません。ただし、１次取得層で将来に売却を考える方には、おすすめできないですね。私は永住層なので、住み切り派です。

多世代がたくさん出入りしそうで面白いですね。しかし、通勤が厳しい。自転車でぐいぐいという年齢ではないので、あとは成城まで車でいって、パーキング利用ですか。２４時間１２００円（不正確）月２０日で２４０００円。悩みます。

[248: 匿名さん]

>>247さん
>>「立地（土地）の性格」は高台でとてもいい

いいですね。高台の野球場、すごく素敵な立地。ベランダからの眺めもきっといいことでしょう。
ただ、やっぱり通勤でおりる→帰りはのぼるが気になります。行きより帰りの方が辛いと感じそうですし、年齢が高くなるとヒザに来る人もいますから。

自転車なら電動機つきでしょう。車を利用できるのはリッチな層と思いますがどうでしょうか。

[249: 匿名さん]

バス便じゃなければな

[250: 匿名さん]

>247

機械式駐車場は定期借地だと理にはかなってる。
メンテナンス費も使い潰す気なら程々ですみますし。

価格なりとは言え、バスは厳しいですね。
この立地なら徒歩で仙川メインのほうが色々とマシだとは思います。

[251: マンション住民さん]

眺望に関してですが、
西側には中高一貫校、南側に保育所と老人ホームなんで、
期待できそうなのは東側だけじゃない？
西と南も上層階なら問題ないのかもですが。

[252: マンション検討中さん]

とはいえこれはお買い得。買って、5年後に売るならいい感じで家賃稼げそうです。
相場の半額ですからねー。

[253: 匿名さん]

この立地でファミリー向けなんて家賃稼げる以前に入居者を探すので一苦労でしょ。

[254: 匿名さん]

相場の半額って、ここが定借物件でなければ7000万円以上と言うことですか？

[255: マンション検討中さん]

保育園は二階建てで、マンションと少し離れてるそうですから、南側の4階以上位なら眺望が良いのでは。

成城学園前まで電動自転車だと10分位で着きますかね？駅前の月極駐輪場は屋根無しでした。やはり、雨の日はバス利用しかないかも。うーん

[256: 匿名さん]

近所の賃貸に住んでいる者です。現地見学とギャラリー見学に行きました。指摘されていますが、強気に思える価格と月々のランニングコストで二の足を踏みまくりです。

ざっくり、ランニングコストは修繕積立金、管理費、解体積立金、地代、フレッツなどで5万弱だったかと。賃貸では不要の固定資産税（月割）を合算すると、月々およそ6〜7万円です。駐車場は含んでいません。

どなたかご指摘のとおり、ローンに加えて6万円もかかるのであれば、同支出でそれなりの賃貸に住めると思います…

[257: 匿名さん]

借地権だから価格に期待して見に行ったが高い

[258: 匿名さん]

現地の状況に詳しいのでいくつかお答えしますと、成城学園前と仙川については高低差ないです。フラットな道のりで駅近辺までは自転車で飛ばして5分といったところ。

新しく開店したスーパー八百幸は品揃え&お惣菜、大満足でした。西友だいじょうぶかな〜と心配になるほど。

保育園は低層なので眺望に支障はありません。むしろ、崖側の老人ホームが同程度の高さなので、なぜこの配置で設計したの？？？と謎だらけです。

隣の学校はグローバル人材を育成する特殊な中高一貫校なので、エリートな生徒の方たちが行き来するでしょう。マンション手前のファミリーマートも、NTTの研修所に来た方がよく利用していますが、皆さん落ち着いた印象の方々です。

[259: 匿名さん]

グランドメゾン仙川との価格比較については、どなたかおっしゃるとおり、借地の割に高い！のはその通りですが、湿気の少なさと空を見渡せる解放感と明るさは、崖の上、ならではなので、そこの差異はなきにしもあらずです。

また、グランドメゾン仙川よりコンパクトにまとまりつつ、広い中庭というコミュニティが作られるので魅力的ではあります（が、いかんせん、サ高住の恩恵を受けない層には、割高！である事実は覆せないのですが…）

[260: マンション住民さん]

皆さんの評価は、
借地権物件なのに安くない。と言うかランニングコストを考えると高い。
アクセスは悪いけど、自転車なら可。
眺望は高層階なら良さそうって感じかな。
小金持ちの高齢者が余生をゆったりと過ごすには良いのかも。

[261: 買い替え検討中さん]

ここは、何を根拠に高めの値段設定なんでしょうか？
耐震設計もされていないし、防音も考慮されてない（普通レベル）だし
ディズポーザーも水道と連動式ではないし、かゆいところで手が届いていない感じがいっぱいなんですが、、、、
ランニングコストで、ローンにプラス５万してると購入時のコストメリットがないですよね。
あと２割、１０００万は下がらないと売れない予感がしてます。
このままの価格で買う人いるのかなぁ、、、、

[262: 匿名さん]

駅近のマンションを買えない高齢者が退職金＋僅かな貯金の取り崩しで買える範囲内ですし、修繕積立金、管理費、解体積立金、地代などで5万弱なら、年金でもやり繰り可能なので余生を細々と過ごすには良いのでは？

[263: マンション検討中さん]

ここで情報取集する程度にアンテナ張ってる人間なら、選ばない物件ということになるのかな。
現地を見てきましたが、ここで言われてる印象より周辺の環境はずっと良い印象を受けました。
やはり販売方法や価格帯が残念ですね。

[264: マンション検討中さん]

そもそも余生をのんびりと過ごしたい年配向け物件だからネットなんて見ないんじゃないですかね。
普通に考えて大して安くない価格設定で駐車場(機械式なのに高い)借りたらランニングコスト七万て、どうやって暮らすんでしょうか。
しかも広告には定借についての説明は老眼では読めぬほどの小ささ。
一見価格だけを見て飛び込んでくる人達を言いくるめる作戦なのかな。
まぁガツガツ営業せずとも売出し好調のようですが。

[265: マンション検討中さん]

定借物件について凄く迷いましたが、マンコミュの定借物件てどうですか？の掲示板を見てきて、やはり都心や駅近でないと買わない方が良いのかなと思いました。自分は後々賃貸や中古で売りに出せればと思っていたので。
成城も仙川も自転車置き場は一杯だし、バス通りは狭くて渋滞は必至だし、通勤世代には向きませんね。

[266: マンション検討中さん]

我が家の求める条件をかなり満たしてくれているので、
先日要望書を出してきました。
ただ気になるのは駐車場の少なさ､､全戸数の
2/3ほどでしょうか？もっと少なかったかも。
周囲に月極の駐車場もあるそうですが、
各家庭1台分は用意してほしかったなぁ。

[267: 匿名さん]

最近は、駅から距離がある物件でも、車を持たない人が増えて、
2/3くらいでも、満車にはならないようですよ

[268: 匿名さん]

ここと同じようなマンションを野村不動産が所有権物件と分譲高齢者用住宅を、三鷹市の日本無線跡地2.6haに作る。近くには公園新設、同じ敷地内には他に共用施設約15施設、保育園、児童保育所、商業施設も併設されるらしいよ。2021年2月完成予定。

[269: マンション検討中さん]

最近、いかにも営業さんって感じの方からの書き込みが無くなりましたね。
より周到になったのか、もしくは皆さんの論調を覆せないと諦めたのか。
意外と売れている？という情報もあるので、一安心という感じなのかな。
私も周辺環境だけは気に入っています。

[270: マンション検討中さん]

向かいにできるという学校は
いつごろ開校なのでしょうか？
全寮制と聞いて、なかなか雰囲気が想像できません。

[271: 匿名さん]

2019年4月開校予定です。
http://www.daltonschool-tokyo.jp/

[272: マンション検討中さん]

全寮制ではないはずですが、ショールームでそういう説明があったのでしょうか？

[273: 匿名さん]

１学年100人なので全校生徒600人の小規模の学校。通学制としても、成城学園前やつつじが丘からバスは通勤とは逆になりますので混み合うことはないですね。

[274: マンション検討中さん]

諸経費考えると、通常の分譲物件が買えそうですね。
金額的なメリットがない借地権物を選択する意義はあるのでしょうか？
営業さん、教えて下さい。

[275: 匿名さん]

定借物件とはいえ、建物の固定資産税が約22万（73㎡の場合）かかるそうです。
軽減措置も適用になるようですが、永年ではないので
ランニングコストは大きく感じました。
日曜日に近隣住民の方を招いて住み心地をヒアリングできる機会があり
参考にはなりました。

[276: マンション検討中さん]

営業さんではないですが、とにかく所有権物件は将来建て替えでもめる負の財産(遺産)になるからとの一点張りで。ランニングコスト高めもこの環境が気に入ったら買うでしょうと強気のあらわれで。どなたかも言っていましたが退職金プラスアルファで購入可能、かつ月々のコストは年金で支払える年輩者向けの物件だと思います。モデルルームも特に目新しい物もなかったですしね。ランニングコストだけでもう一軒借りられますよね。

[277: 匿名さん]

借地なのに固定資産税がかかるのですか？？

普通は、借地を出してる側が支払いますよね？
マンションは、そういうシステムなのでしょうか。。

[278: マンション比較中さん]

色々見てるけど、ここだけは検討の余地なしですね。
有難う御座いました。

[279: マンション検討中さん]

私はアリ派です。現実的に考えて、借地のメリットは大きいです。
仙川という土地も魅力的ですし、
価格がお安めなのはいいですね。
レビューも、良いこと書かれてました。

[280: マンション比較中さん]

営業さん、嘘だけは止めなよ。

[281: 匿名さん]

仙川に出るのにＮＴＴ敷地を（迂回しないで）突っ切ると
時間の節約になるけれど、
どうなんだろうね。

[282: 匿名さん]

住居侵入罪で逮捕されます。このマンションは、仙川に自転車や徒歩で出ることは想定しておらず、あくまでもバスで成城学園前かつつじヶ丘に出ることを推奨しています。

[283: 匿名]

周辺住民は、守衛に言えばNTTの敷地内を縦断させてもらえますよ。

[284: 匿名さん]

敷地内を通れば
島忠や仙川駅前商店街は
徒歩での買い物圏になりますよね。

でもいちいち守衛さんにお願いするのもいやだね。

[285: マンション検討中さん]

あそこが仙川圏内とは。どれだけ歩くことやら。ご苦労様です。

[286: マンション検討中さん]

ぜんぜんありですよ。
守衛さんへは、挨拶するだけですから
ごく普通のことです。

[287: 匿名さん]

でも関係者以外立ち入り禁止の看板があったような．．．
通る人も少ない、目立たない範囲の利用なら大目に見てくれている
という事でしょうか。

[288: 匿名さん]

NTTの敷地の話はあてにしない方がいいよ。最初は見逃してくれても、何百世帯ともなると必ずマナーの悪い人が現れて問題起こして入れなくなるから。そうなってから後悔しても遅いよ。

[289: 匿名さん]

見逃すとか大目に見るとかじゃなくじゃなくて公に許可されてることだけど。そもそもNTT研修センターは、誰でも宿泊で利用できるような施設ですからね。

[290: 匿名さん]

そうなんですか！浮浪者でも宿泊出来るんですか？