ウエリス仙川調布の森ってどうですか？

[マンション検討中さん]

ウエリス仙川調布の森についての情報を希望しています。
「つなぐTOWNプロジェクト」の第５弾なんだそうです。
マンションとサービス付き高齢者向け住宅の一体開発でどんな街になるのか気になります。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.wellith.jp/sengawa/

所在地：東京都調布市入間町2-28（地番）
交通：小田急小田原線 「成城学園前」駅 バス5分 「NTT中央研修センタ」バス停から 徒歩4分
京王線 「つつじケ丘」駅 バス11分 「NTT中央研修センタ」バス停から 徒歩4分 、「稲荷前」バス停から 徒歩9分
間取：3LDK、4LDK
面積：70.61平米～100.37平米
売主：エヌ・ティ・ティ都市開発
販売代理：伊藤忠ハウジング、丸紅不動産販売
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：エヌ・ティ・ティ都市開発ビルサービス

完成時期：2018年11月中旬完成予定
入居時期：2019年1月下旬予定
総戸数：155戸（他にサービス付き高齢者向け住宅131区画、食堂1区画等）
構造・階数：鉄筋コンクリート造　地上6階

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[101: マンション検討中さん]

駅から遠い
電車通勤の人はまず選ばない

[102: 匿名さん]

>97 追加します。

正確には幹線道路が近くを通るんですよね。野川に沿って。　
外環道路の工事は始まっており3年後開通めどとか。
ただ、このエリアでは大深度で排気塔もないので、
工事が見えていないないだけです。

野川が小田急線の下を通った先で、地上に出て
東名高速に接続　（東名JCT（仮称｠が
新しく設置されるようです。

[103: 匿名さん]

>>101 マンション検討中さん
思い込みの激しい方ですね。あなた様は選ばないのでしょうけど、世の中環境重視の方だってたくさんいらっしゃいますよ。あなた様がおっしゃるとおりなら、グランドメゾン仙川やパークホームズ調布桜堤通りとかも売れないはずですよね⁈バス利用の立地でも、住環境に恵まれていれば欲しがる方はいらっしゃるんですよ。それでなければ、頭のいい方の多い大手デベロッパーの方々が、そういう立地を選ばないと思いますよ。私の主人は大手町まで通っておりますが、むしろその主人がこの環境を望んでいるくらいですから…。駅近しかご興味がないのなら、わざわざレスされなくてもよろしいのではないでしょうか。もっとあなた様に相応しい高級マンションが、あるのではないでしょうか⁈

[104: 匿名さん]

近くのマンションに住んでいる方のようですが、何をムキになっているのですか？ここはウエリス仙川調布の森の検討スレですよ。

[105: 匿名さん]

>>104 匿名さん
ウエリス仙川調布の森を擁護したつもりでレスしたのですが…汗）ご近所の方の癇に障るような物言いをした覚えはございませんが、ご理解いただけませんでしょうか⁈

[106: 匿名さん]

>>105 匿名さん
お気持ちはよくわかりますが、少し冷静になられては？
いきなりの感情的な書き込みには皆さんびっくりしちゃいますよ。

[107: マンション検討中さん]

大手町まで行ってるイコール所得が高いとも限らない

バス物件を選ぶ将来のリスクは大きい
資産価値にしても老後住み続けるには不便

[108: 匿名さん]

>>103 匿名さん
駅からの距離がデメリットであるのもまた事実でしょう。ネガコメが多いのは確かに気になりますが、頭ごなしに否定されてはせっかくの検討版も荒れかねません。一検討者として、メリットデメリットを整理できるのが情報交換の場の良さだと思います。あくまで冷静に行きましょう。

>>107 マンション検討中さん
所得の話は関係ないのでは？103さんは都心勤めでアクセスに多少難があっても環境重視で選ぶ人もいるというお話をされているので。東京にいながら緑に恵まれた住環境は得難いものだと思いますよ。

[109: 匿名さん]

>>107
大手町まで行ってるイコール所得が高いとも限らないって、誰もそんなこと言っていないんじゃない？！
通勤時間が長くても、環境重視でチョイスする人もいるという例えなんじゃないの。あなたの思うバス便物件の将来のリスクや資産性、老後の生活を踏まえた上でも環境を優先して購入する人だってたくさんいるんだよ！ただ一つはっきりしていることは、あなたにとっては不要な物件だということ。つまり、この掲示板への書き込みも無用だということだ！

[110: 匿名さん]

私は成城が好き、そして仙川も大好きです！ちょっと欲張りな私にとって、ここは最高の立地です！立地の評価なんて、人それぞれということでいけませんかね。私は長く住むつもりでいるので、資産価値とかあまり意識はしていませんし、自分自身が満足して住めるのならば、値下がりしても後悔はしません。

[111: 匿名さん]

定期借地権の住宅ローンは所有権と比較して審査が厳しく携帯電話、公共料金、税金の延滞が何回か有る人は融資する銀行、信金が少ないと聞いたけど本当なの？（ここも提携する銀行など有ると思うけどやはり審査厳しいですかね？）

[112: 匿名さん]

初耳ですね…
誰から聞きましたか？

[113: 匿名さん]

>>110
最終的には当然、人それぞれの判断になりますが、のっけからそれでは検討スレの意味がないのではないでしょうか？
誰が何と言おうとこの物件を高く評価し、買うと決めているのなら、このスレに来る意味もないのでは？

[114: 検討板ユーザーさん]

>>112 匿名さん

口座振替やコンビニでは遅滞してもほぼ影響は無い、ただしクレジットカード払いの延滞リストに載ってしまうと銀行、信金の住宅ローンはまず通らない。延滞しないのが一番良い。

[115: 匿名さん]

>>113 匿名さん
それは大きなお世話だよ！
それを言うなら、バス便で駅遠はあり得ないという者が、物件概要を把握しながら、あえてレスする方がはるかに不自然じゃないか。

[116: 匿名さん]

>>115 匿名さん
意味不明ですね。それはこの物件への大切な意見であり、その表明は消費者として自然なことでは？115さんはこの物件を気に入っているようなので癇に触るのかもしれませんが、他の検討者のためにも異論を排除するのはどうかと思います。

[117: 匿名さん]

>>112
定期借地権のマンションは住宅ローンを借りにくいのは事実ですよ。
試しに「借地権　住宅ローン」とでもググッてみるとよくわかります。

まあ新築マンション購入時は大丈夫でしょう。販売するデベの提携ローン使えば。
問題はローンを借り換える時や中古で販売した時に購入希望者のローンが通らないケースがあることです。定期借地権マンションのデメリットの一つですね。

それにしても荒れてますね。
マンションの立地としてはかなり特殊な場所だからでしょうね。
（国分寺崖線上の非常に恵まれた環境であり、かつ駅から極めて遠い）

しつこくネガを書き込むのはどうかと思いますが、それを感情的に書き込みで排除しようとするのもいかがなものかとも思いますね。

私自身はとてもこのマンションにひかれています。
ここから成城、岡本、瀬田、上野毛、等々力、尾山台、田園調布と言った高級住宅地に連なる国分寺崖線上で奇跡的に残された大きな土地のマンション。環境的、地形的には非常に魅力的なマンションです。

私にとって問題なのは駅からの距離より定期借地権ですね。もう少し定期借地権のメリット、デメリットを勉強して決めたいと思います。ですのでポジ、ネガともに冷静かつ活発な書き込みをお願いしたいと思います。

[118: 通りがかりさん]

>>117 匿名さん
スレの流れをご覧になればデメリットは明白でしょう。価格が安い＝入居者(購入希望者)の質が低下するということです。対話のできないヒステリックな方がご近所さんになると思うと頭が痛いですね(笑)

[119: 匿名さん]

>>117
確かに物件価格と住民の質は比例しますね。

しかし経験上、例えば駅近のマンションと環境の良い住宅地の中にある駅遠の広めなマンションが同じ価格だとすると、不思議と住宅地の中の駅遠のマンションの方が民度が高かったような気がします。たぶん環境にこだわりのある人が住んでのかなと思ってます。当然駅から遠くて工場街や幹線道路沿いなど安いだけのマンションならそのまま住民の質は比例すると思います。
だからその点はあまり気にしてません。

[120: 匿名さん]

>>118 通りがかりさん
価格か安い＝入居者の質が低下というが、そのクラスのマンションスレをうろつく、上から目線の貴方は一体何者？全く何様だよ！笑かしてくれんよな Ｗ）

[121: 匿名さん]

ダメだこりゃ

[122: マンション検討中さん]

駅近マンションに居住中です。
定年退職を機にもう少し静かで環境のよい場所という事で
ここを検討中です（メリットは既述されているので繰り返しません）

駅からやや遠いですが、郊外の駅のバス便によくあるように
行けば行くほど田舎になるような場所でなく、
仙川、成城の中間という事でバス便も多く
将来とも過疎る心配は少ないと思っています。

私の場合金融資産もそれなりにありますので
ローンなし、現金買いです。
居住中のマンションは賃貸に出す予定。
買い物の不便さは今も使っている西友の
ネットスーパー（玄関宅配）を使う予定で
時々歩いて仙川にぶらっと散歩を兼ねて
ショッピングや食事を考えています。

リセールについては多少の減価も覚悟、ですが、
そうならないと思ってます。
（その時は他の物件も下がっていますから）
自分のライフスタイル優先で考えています。

[123: 匿名さん]

>駅からやや遠いですが、郊外の駅のバス便によくあるように
>行けば行くほど田舎になるような場所でなく、
>仙川、成城の中間という事でバス便も多く
>将来とも過疎る心配は少ないと思っています。

おっしゃる通りですね。
都の財政が健全であり続けるのなら、将来シルバーパスも使えますしね(笑)

>リセールについては多少の減価も覚悟、ですが、
>そうならないと思ってます。
>（その時は他の物件も下がっていますから）
>自分のライフスタイル優先で考えています。

ここが読めません。所有権であれば駅近のマンションに比べれば減価も多いとは思いますがある程度は予測ができます。しかしここは定期借地権です。駅から遠い定期借地権のマンションは破壊的に下がってしまう可能性もあるのではと考えています。(定期借地権のマンションが発売されたにはここ10数年ですからエビデンスがありません)
私が生きている間はともかく、死んだり、施設に入ったあとこのマンションを子供達が売れに売れないまさに負動産になる可能性も無いことでは無いないと。

もう少し定期借地権のマンションを勉強します。

[124: マンション検討中さん]

バス便についてですが、最寄りのバス停からだと朝夕以外のバス本数はかなり少ないですね。

特に21時以降はほとんど本数がないようなので、残業される方は仙川経由のバスで遠くの稲荷前下車とかになるんでしょうか？

[125: 匿名さん]

まず、定期借地権に関しては、自分の土地では
有りませんので、銀行の抵当権を設定出来ません。
その為、取り扱いが出来る金融機関が限られており、
金利が低いネット系銀行は使えないと思います。

また、建物に関しても70年後に取り壊さなければ
ならないため（リフォームやリノリノベーションも
難しい）、将来的なリセールも難しいと思われます。

30年の長期修繕が終わった後、どうなるかも疑問ですし、取り壊しが決まっている、駅から遠い物件を
高金利で購入したいと思う方がいるかですが・・・。

[126: 匿名さん]

定借全然ありっしょ！駅近はもちろん、駅遠だって結局売れっちゃってるしね。俺は、今んとこ某マンションと迷ってて腹は決めてないけんど、いい線いってんじゃね。ま、いろんな意見もあんし、デカい買いもんだから迷っちゃってギスギスしてるみたいだけんど、みんな夢買おう思ってんだろうからさ、少し穏やかになった方がいいんじゃね。

[127: 匿名さん]

同感です。
ポジネガ投稿参考になりますが、
ちょとギスギス．．．．．心穏やかに冷静に．．．
（と言ってもここに限らず、
どこのマンションも似たようなものですね）

[128: 匿名さん]

今日建設地を見てきたよ。成城と仙川の中間あたりの今まで足を踏み入れたことはなかったエリアだけど、いや静かでいい所だったよ。残ってたんだね～、あんな所が。普通にありだと思ったよ、もともと駅近のザワザワした場所は肌に合わない方だからね。環境を重視する人には２８０％おすすめだね。見たら惚れこむと思うよ。楽しみだね、モデルのオープン！期待してるよ！

[129: マンション比較中さん]

通勤は成城学園前、買い物は仙川駅が利用できる緑の多い高台と立地は秀逸。しかも同建物内の「サービス付き高齢者向け住宅」の見守りサービスなども提供されるので隠居生活に最高の物件。でもそれを望むのなら、賃貸で十分では？ここでわざわざ借地権付のマンションを購入する必要があるのでしょうか？

[130: 匿名さん]

>>129 マンション比較中さん

>>129 マンション比較中さん
定借なんだから、売却も可能な賃貸物件みたいに考えたらいいのでは。親子三代が近くに住める、その部分だけでも大きなメリットだと私は思っています。

[131: マンション検討中さん]

過度なネガは単なる嫌がらせと、競合する業者だとして、
過度なポジを書き込む販売ディベ以外の方って、どんな人なんでしょう？
私の所にはまだ資料も届いていないのですが、なぜそんなに必死に擁護したくなるのか？
最近は多少冷静な意見も出てきてますが・・・

また、サービス付き高齢者向け住宅が別施設として建設されるとの書き込みがありましたが（92さん）、
公式HPのコンセプトページにウエリスの一部として建設されることが書かれてます。※別棟ではありますが
東側に別事業者が建設予定の「保育所と老人ホーム」とは別に、やはりサービス付き高齢者向け住宅がマンションに併設されるという認識が正しいと思われます。

概要ページを見ると、広大とは言えない土地に155の住居と、131の高齢者向け住宅になりますので、
せっかくの大規模なのに共有施設が限られた内容にならないかが心配です。
一方で、高齢者向けエリアの「食堂」も一般住民に開放されるなど、
かえって併設がメリットになるような内容があれば嬉しいです。
まだ情報が限られていますので、冷静に続報を待とうではないですか。

[132: マンション検討中さん]

こちらは賃貸物件って事ですよね？

[133: マンション検討中さん]

定期借地権の問題は、一長一短だと思うので各個人の事情により良し悪しを判断されることだと思うのですが、
現在提示されている価格が、よく言われる「所有権より3割引き」に照らし合わせた場合に、
値ごろ感があるのか？無いのか？そこを皆さんにお聞きしたいです。

[134: 匿名さん]

＞131さん

ですよね。同感です。

[135: 匿名さん]

価格の妥当性は難しいですね。ただよく比較されやすいお隣のマンションとは、高台と崖崩落の危険や洪水時には1ｍ近くの浸水も予想される崖下では立地条件が全然違いますのでそこを基準にはできませんね。
参考に調布市のハザードマップで見れば一目瞭然です。
http://www.city.chofu.tokyo.jp/www/contents/1183592386922/files/tizu-n...

[136: マンション検討中さん]

お隣のマンションと比較されると困る方が散見されるようですが・・・
浸水の問題は底上げした土台に建築することでクリアされているし、
崖崩れというのも個人的に調べた範囲ですが、現実的ではなさそうです。

という事でやはり比較してしまうのですがｗ
まだこちらは正式な価格表が出てきているわけでは無いので、期待して待ちたいところですが、
現状の情報だけですと、やはりこちらは若干割高感があるような気がします。
※立地自体は当然こちらの方にアドバンテージがあると思います。
※一方で、仙川へバス利用ならあちらの方が便利です。成城利用ならこちらがずっと便利ですね。

極端な？擁護派の方には申し訳ないですが、ディベロッパーの方々はプロですので、
よくよく調べると「微妙に高め」の設定をしていると考える方が自然です。
お隣はいったん販売が終了していて、購入できる部屋は限られているわけですし。

いずれにしても、お隣や他のマンション（みなさん「桜堤」は検討されてないですか？）も含めて、
フラットに比較していった方が良い買い物ができるはずですので、
強固にいずれかのマンションに肩入れすることなく、意見が交換できればと思います。

[137: マンション住民さん]

このマンションは、定期借地権のマンション。
一括購入できる程度の財力があり、将来的にマンションを売却する予定も、
家族に残す必要もない方なら、メリットが多い買い物になるけど、
そうでない人が目先の安さに飛びつくと後々後悔する可能性もありそうです。

前者の条件がマッチする人は、高齢者が多いと思われるので、
このマンションのコンセプトと、定期借地権という販売方法とが上手く合致している。
人は選ぶけど、良いマンションですよ。

[138: 匿名さん]

>>137 マンション住民さん
そのとおりかもしれませね。キャッシュで買える方でしたら、リゾート感覚の珠玉の物件であることは疑う余地もありませんが、住宅ローンを組んで買われ、いずれ売却を考える方々からすると、多少の戸惑いを感じてしまうこともわかるような気がします。ただ我が家の場合は、賃貸のつもりで住み続け、いざという時に僅かな足しにさえなればというくらいに考えています。だって私たちにとっては、めったに出会えない素晴らしい立地ですから。

[139: 匿名さん]

>>137 マンション住民さん
高齢者向けとは良いながら、変に資産を持ってると亡くなった後に相続で揉めますよ。
利便性を重視する現役世代からすれば、中途半端に築年数の経った駅遠の定借物件を相続したところで売るに売れず、維持費ばかり取られる可能性もあります。そうなってしまっては文字通り負の遺産です。

[140: 匿名さん]

>>139 匿名さん
どんどん人口が減って行くんだから、そんなこと言ったら、都心とかの一部を除けば不動産は大半が負の遺産だよ ｗ）何も定借に限ったことじゃないさ。所詮、私もそうだか頑張っても５千万円台クラスのものしか買えない庶民には、一層厳しい世の中になって行くんじゃないかな。悲しいけど、これが現実！

[141: マンション検討中さん]

度々「賃貸と思って」をキラーフレーズとして使われているようですが、
場合によってはローンを背負いつつも、土地の賃料、解体費用まで別途払っていくのですから、
その程度の覚悟で買うくらいなら、本当に賃貸の方が良い気がします。

業者の方とお見受けしますが、
安易に「賃貸と思って」とか「めったに出会えない素晴らしい立地」とか歯が浮くようなワードを使うと、
かえって掲示板が荒れて、この物件のイメージが悪くなりますよ。
皆さん真剣にマンション選びをしていて、素人ながら勉強していますので・・・

まだ、情報が少ないから表面的なイメージで語るしかないかもですが。

[142: 匿名さん]

>>141

確かにリスクとベネフィットを冷静に計算して検討したいですね。
140さんのようにどうせどこも同じだろうなんて考えは安易過ぎると思います。
今まで上がってきたことをまとめると
リスク
通勤の便
資産価値
ベネフィット
住環境
年老いた親と安心して住める
といった事でしょうか。
それらを精査していきたいですね

[143: 匿名さん]

>>138 匿名さん
いざという時に僅かな足しに、とはどういう意味ですか？

[144: 匿名さん]

言葉の通りなんじゃないですか。

[145: 匿名さん]

「5000万円のマンションが、いざという時に僅かな足しぐらいにはなるかな？」と割り切らないと買えない物件です。

[146: 匿名さん]

ホント僅かな足しって何だよ、売ったら少しでもプラスになるとか思ってんのか？だとしたらバカすぎる。定借バス便なんて値下がり要素のコンボだよ？新築で高値づかみしといてプラスになんてなるわけない。いい加減なこと言うなよ。

[147: 匿名さん]

たぶん自己資金がたくさんあって、あまりローンを組まない方なんじゃないですか。売却した時に残債を上回ればそれでいいという、かなり余裕のある方なんでしょう。私の家とは資金的にだいぶ違うので、あまり参考にはなりませんが。

[148: マンション検討中さん]

>>147 匿名さん
それだと足しになるどころか、頭金払ってる分マイナスですね。

[149: ご近所さん]

仙川の名前を冠し、仙川の文化に触れると謳いながら仙川へ行くにはバス停まで徒歩10分以上かかる。
将来地代値上がりの懸念もある定借物件で5000万円近い価格は、近隣のグランドメゾンより高い。
謳い文句のサ高住サービスも、運営会社の経営状況が管理費値上げされる材料となる懸念。
眺望に恵まれた静かな環境に惹かれますが、決して無二ではないのでよく精査することが必要ですね。

[150: 匿名さん]

>>148 マンション検討中さん
きっと自己資金のマイナス分を賃料に見立ているのしょうけど、私のように大半を住宅ローンで考えてるものからすると、理解に苦しみますが。