大正３年 新築 リフォーム 苦心しています。

[ビギナーさん]

皆様のご意見をお願いたします。

敷地面積150坪　建物70坪の物件を購入いたしました。

建物は大正3年で床下を見たところ石の上に木材が載っている基礎でした。
現在雨漏りも一か所あり、建物約1/4の離れの建物が崩れています。
母屋はしっかりしており、白アリの被害もなく、屋根を約6-7年前に張り替えているとのことでした。

リフォームは6社ほどに見てもらい
１３００万円（現状復旧のみでとりあえず住めるような状態にさせる）～６０００万円（家を持ち上げて、基礎をいれる、梁と、屋根だけ残してリフォーム）でしたが、現実的に住めるようにするにはやはり２０００万円前後となりましたが、
やはり、海沿いということもあり、少し不安があります。
２０００万円でリフォームしても、ゆくゆく、今後数年間でまた、出費が来るのではないか？とか、ですね。後は耐震です。いろいろと、リフォームのブログとか見たのですが、皆さん当初の予算よりかなりオーバーしているようですし、２０００万と思っていても、結局２５００くらい行きそうですし、もちろん密閉性も悪いので、冬は寒いと思いますし、
以前の地主さんと私たちは何の関係もないので建物に対する思い入れも、それほどあるわけではありません。
新築で安心して、住むか、リフォームして、住むか、非常に悩んでいます。リフォームが数１００万円なら、まだしも、１０００万円単位なので、真剣に考えないと、思っているのですが、

お力お貸しください。

[1: 匿名さん]

大正時代の趣を残したいのならリフォームに新築に相当する費用を掛けるのもいいですが、なんの拘りがないならさっさと白紙に戻すのがいいんじゃないかなぁ。

[2: 匿名さん]

因みにリフォームに１千万なんて、10年前の家を買うときでも普通に掛かります。

[3: 匿名さん]

当家は先日前の家を建替えで解体しましたが、その家は関東大震災後に建てられたものでした
古い家の割りに小さい母屋だったのですが、解体した時の梁の立派さは見事です
築３０年程度で壊される家とは全く違い、重機で柱を倒しただけでは屋根が落ちて来ません
解体屋さんは、古い家程柱や梁が太くしっかりしているので、解体に手間がかかると言っていました
また、今まで１００年も何もせず傾かない家なら、まだ１００年位持つんじゃないの？
そう言ってました。
ちなみに新築建売をそのまま壊す事があるそうなのですが、これが一番簡単に解体出来るそうです。

我が家は移転の必要があって、しかも母屋が３０坪もない大きさだったので解体しましたが
リフォームを上手く出来るようであれば、それは素晴らしいことだと思います。
一度ご自宅の梁を見て下さい

[4: 匿名さん]

＞敷地面積150坪　建物70坪の物件を購入いたしました。
７０坪の家とは平屋で、２階建ての延べ床でのどちらですか？

延べ床７０坪の家だと使い勝手としてはどうなんですか？
うちは延べ床２５坪しかありませんが体がその広さに慣れてしまって、掃除とか光熱費とか日々かかわっていくことがものすごく大変に思います

もし３０００万位都合がつくならば（ローンも含めて）自分たちにとって快適な住み心地を追求してみてはいかがですか
つまりは建て替えということですが、現状では家族の人数（何人ですか？）・光熱費・家事労働の負担など生活する上で不便に思ったり無駄に冷暖房費がかかったりするかもしれないので、将来のランニングコスト軽減を目指すのも良いかと思いますが
うちは築４０年近い家でさえ建て替えて良かったと思っています
雨漏りしないだけで各種の害虫に悩まされていました
たった２５坪ですが、いまはのびのび暮らしています

[5: 匿名さん]

大昔に建てられた家なら、銘木を使い自然乾燥でしっかりした
無垢の柱や梁を使っている可能性もあります。

それだけの古木であれば、無垢でも反りや狂いもないし、リフォームする価値があるのでは。
立派な柱や梁を使っているのなら耐震性能も現在の新築より良いかもしれないですし。
勾配天井で無垢の立派な梁が見えているのは、かっこいいですね。
気密や断熱もリフォームしだいですし。
世の中には、わざわざ古民家を移築する人もいるぐらいですから。

一方、たいした柱や梁でなければ、新築すれば良いのじゃないですか。
ただ古木は、人気があるらしく高値で買い取ってくれる業者があります。
http://www.kozai.net/

[6: ビギナーさん]

ご意見ありがとうございます、参考にいたします。

[7: ビギナーさん]

皆様、ご意見ありがとうございます、参考にいたします。

建物は、登記簿上は大正3年となっていました。

平屋で建坪70坪・敷地150坪　見える部分は結構細い木を使っているのですが、屋根裏部屋を発見して、
屋根裏へ行ったときにはびっくりするほどの、大きな木が梁で入っていました。

正直言って、残したい部分も多数あります。

新築の家もいろいろと見て回っていますが、この家に入っている柱や、梁をなるべく利用したいという話をしています。

近所の方々のご意見も、昔はものすごく立派な建物・庭だったようでした。

近所のご老人の方々の貴重なお話もあり、かなり気持ちが揺らいでいますが、

やはり、自分が住居として使うのは難しいかもと思っています。
もともと、別荘として、建築されているので、部屋が2つ（８・１２畳）しかなく、無駄に広い廊下（幅２ｍ）、６畳の脱衣所、6畳の納戸など、
この家をリフォームして住居として使うのであれば、どうしても、増築をしないと無理です。

よって、リフォーム費用もかなり高額となり、さらに、海沿い（海目の前）なので、塩害等も考慮すると、
新築・リフォームともに、かなり考えないといけない金額となってきます。

また、ご意見ござい枚したら、お力お貸しください。

たくさんの、ご意見ありがとうございます。

[8: 匿名さん]

>３の方は戦前の家を知ってる様です。

>４の方は戦後の家をご存知の様です。

>５の方は戦前の家に憧れもある様です。

スレ主様は戦前の家、日本本来の家が一体どういうモノなのか、知ってしまいましたね。
平屋で７０坪、おそらく同様の物を今建築しようとしたら、坪１００万は下らないでしょう。
何よりも材木の入手が難しいのです。現代では社寺建築以外、ほぼ採用されない稀有な材木です。

基礎は一見貧相な石かもしれません。折角ですから柱のシロアリ食害や腐食も確認して下さい。
もし相応に食害や腐食が酷い場合は、柱を建て直さなえればならないので、費用は嵩みます。
しかしもし綺麗な状態であれば、それは日本で最高の材料を使われた家だと言えます。
今現在建てられる住宅には、全く使われない程の高品質な木材である証拠です。

コンクリートで覆う訳でもなく、土の直上に立つ柱が腐らない、食害されない
当然一時しのぎの防腐加工されている訳でもない、それでもそこに存在し続ける
現代ではまるで七不思議とも言える程優れた木材が、戦前までは使われていたのです。
１００年存在して来た家は、まだこれから１００年は存在出来るでしょう。
昨今言われる、眉唾の１００年住宅とか２００年住宅とは、全く次元が違います。

[9: 匿名さん]

＞平屋で７０坪
＞この家をリフォームして住居として使うのであれば、どうしても、増築をしないと無理です。

70坪もあれば十分じゃないですか？
平屋で70坪もあれば、屋根裏も広いし天井高も十分取れるので、
屋根断熱にして、そのままで、2階建てにするのも可能ですよね。

本来の在来工法（現在の在来とは違う）ですので、
柱や梁がしっかりしているので、筋交いや、体力壁もいらず、
鉄骨に近い構造だと思いますので、間取り変更の自由度も高いと思います。

また、コーキングや金具、釘を多用した現在の新築より塩害に強いのではないですか。

[10: 匿名さん]

＞床下を見たところ石の上に木材が載っている基礎でした。

一見、頼りなく見えますが、
優れた木材を使用した束と束石、神社や寺に使われ100年は当たり前のように持ちます。

コンクリートのベタ基礎、鉄筋コンクリートの寿命は50年と言われてます。

[11: ビギナーさん]

いろいろなご意見ありがとうございます。

昨日、リフォーム会社様へ行ってきました。

やはり、（屋根部）構造的に難しいようです。
母屋の屋根は高いので、2階建もそのまま可能のようですが、キッチン（7.5畳）・脱衣所（6畳）・お風呂（２畳）がある場所が、増改築を繰り返しているようで、今回、増設する際は屋根が低く、拡張することができないようです。

もし、するとなると、屋根を一度持ち上げてやるようですので、業者さんの話し方では、費用的にあまりお勧めではないようでした。

後、基礎のことも聞きましたが、しぶっていました。
みなさんのご意見を拝見していますと、基礎はそのままでもいいのかなぁーとも思っております。

見れば見るほどやはり残したいという気持ちが強くなってきましたが、
気密性・耐震等の、現実もあり、不安もかなり大きくなってきました。

やはり、別荘としての住み心地は良さそうですが、私たちに別荘としての保存はできません。

常時住む住居として、考えねばなりません。

快適に使える、ダイニングチッキンの広さはどれくらいあればいいのでしょうか？

できればキッチンはアイランド型で考えています。

よろしくお願いいたします。

[12: 匿名さん]

大改造ビフォーアフターにでも応募してみたら？

古民家再生の上手い設計士や建築業者を探すのが一番かと・・・
宮大工もいいかもね？

[13: 匿名さん]

ビフォアーアフターに出て来る施主は、どれもいじられまくって不安そうじゃない？

既存を最大限利用して快適にするのが普通は理想だと思う、予算も重要
あんなに改造しちゃうなら、建替えでいいと思うな。


一度近所の工務店に相談しては如何かな？　数件は廻るべし。
地場工務店はリフォームもやってるのが普通ですから、色々な知識を得られると思いますよ。
特に古い立派な住宅の多い地域の工務店なら、ノウハウも多いと思われます。


間違ってもリフォーム専門店は避けましょう。ボッタクられるのがオチです。

[14: 匿名さん]

古民家再生に熟れた業者なんですか？
一般住宅のリフォームしか手掛けられないような会社は新しいものにしたがるのではないかなぁ。

[15: 匿名さん]

規模から言ってリフォーム『専門』業者は止めたほうが良いでしょう

お住まい地域の日本家屋に詳しい建築家探して依頼した方がいいですよ、きっと。
まず、現家屋を一回図面起こして構造確認してからリフォームが必要なので
在来工法の一戸建を一から設計して建てる技術力が最低限必要です。
在来やらない業者やリフォームしかできないしょぼい業者では、手に余りますよ

あと、ウチのリフォーム経験から、勝手な事を言うと
その規模(70坪)のリフォームしたら
3000万円位は最低かかると思います。
2000万円位でケチってやると、後で相当がっかりします

[16: 入居済み住民さん]

今依頼しているリフォーム会社は、古民家リフォームの実績がありますか？
高断熱高気密へのリフォーム実績がありますか？

建築家や工務店にはそれぞれ得意分野があります。
あなたの希望を実現してくれる設計者を捜すことが、
一番大事なように思います。

古い家屋を移築し、増築した部分を解体した例。
http://toyorder.web.fc2.com/

[17: 匿名]

現状維持が一番～！ 布団があれば寝れるでしょ？

[18: 匿名さん]

一度、専門の古民家鑑定士に調べてもらっては？

費用は、１万円+交通費です。

古民家鑑定の内容は、建物が移築・再生できるコンディションにあるか、古材などの部分が再生可能な強度を有しているかなど建物の耐久性に関しての判定と、その建物を売買する場合の価値を固定資産税の評価基準とは別の観点から判定したものです。
http://www.kozai.net/kantei

[19: ビギナーさん]

皆様、貴重なご意見ありがとうござます。

リフォームは地元の工務店です、新築もやっていますし、
古民家の施工例もたくさん見せていただきました。

古民家の再生はかなりかっこよくできていて、また、見積もり、下見もかなり、早かったので、お願いしようと思っています。

現在のキッチン部分が、やはり、土間の炊事場だったようで、屋根が低く、
お風呂他の増設箇所の屋根がかなり複雑のようです。


平面図はすでに起して、いただいており、方角等も記載されていて、かなり丁寧な、対応です。
また、リフォーム案も4案、CADで作成して出していただいております。

昨日、屋根裏部屋を探検してきましたところ、戦前のはがき、戦前の枕台？や、いろいろなものが出てきて、

かなり古いものだと、思いました。

庭のジャングルも全体の4分の１くらいは昨日一日でチェーンソーを購入して除去できました。

できれば、家屋で残したい気持ちが大きくなってきましたね。

今は、朽ちていますが、立派な家になるかもと思えます。
母屋のリフォーム案はほぼ決まったのですが、ただ、すでに増築した箇所は屋根の問題もあり、難しそうです。

大変です。

[20: 匿名さん]

古民家再生に長けた工務店だったのですね。

素敵な家になりそうですね、うらやましいです。

いろいろ大変でしょうが、楽しくもありますよね。がんばって下さい。