パークリュクス虎ノ門ってどうですか？

[マンション検討中さん]

パークリュクス虎ノ門についての情報を希望しています。
街がどんな風に変化するか楽しみですね。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1507/

所在地：東京都港区西新橋3丁目208番1外（地番）
交通：東京メトロ銀座線 「虎ノ門」駅 徒歩10分
　　　都営三田線 「御成門」駅 徒歩7分 、東京メトロ日比谷線 「神谷町」駅 徒歩9分
間取：1R、1LDK、2LDK
面積：25.86平米～60.28平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：熊谷組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス
総戸数：92戸
入居時期：平成31年03月下旬入居予定
構造・階数：鉄筋コンクリート造地上18階

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。

[404: 匿名さん]

竣工直後でも新築、ブランド、を生かして30万円以上の募集でも付くのではと個人的には思っています。更に再開発全部完了の2022年頃から水準見直し？という言葉が前出してますね。
当初の賃貸契約をその頃の期限で区切って水準を見直しできるようにしておくといいかもしれません。
新虎通り沿いはシャンゼリゼ通りに模した風情にしていくと言っていますが、東西それぞれ内側に入った辺りは、中小規模のマンションがこれから多く出てくる可能性もあります。
しかし、その時やはり築浅の三井、パークリュクスと言ったブランドは最も強いと言っても良いと思います。
明らかにココ以上で新虎ノ門駅徒歩5分以内となるとヒルズ横に2021年竣工予定のレジデンス専用では国内最高層となる森レジデンスタワーやホテルオークラの尾根道沿いの高額賃貸物件位しかないわけですから。強気の値付けも可能かと。

ただ、三井が隣でパークアクシスで賃貸商売するわけで、それにはある程度倣いますかね。

[405: 356&PHM399&GCO1113&MSU439&PCA1506]

銀座界隈の大型開業は、東急プラザ銀座・GINZA PLACE・GINZA SIXに続き、
集客・回遊・楽しみ創出等々･･･地区の街区特性も踏まえた大型施設群となるだけに、
大いに賑わって欲しい。

▽「東京ミッドタウン日比谷&シャンテ前シン・ゴジラ像除幕式」(3/22三井不動産&東宝）
本日、標記施設の報道公開が行われ、併せて、日比谷シャンテ前のゴジラ新像の
お披露目除幕式も行われた。
ミッドタウン日比谷概要&シャンテ&ゴジラ像関係概要UP済（コネクトリンク）
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/620878/res/356/

◇「シン・ゴジラ像除幕式」(3/22東宝）
お披露目には東宝社長及び女優の沢口靖子さんと浜辺美波さんも出席し、
除幕ボタンを押すと、白煙が上がり、ゴジラの怒声がとどろく中、新像が現れた。
沢口靖子さんの真っ赤な衣装は映えた。コメントは「ゴジラが日比谷に上陸しました！！
日比谷の新たなシンボルになる」･･･と結んだ。
沢口さんは、かつての日比谷シャンテ開業式にも出席し、ゴジラの映画にも出演しており、
近年の長沢まさみさんなどと共に、東宝の代表的な看板女優の一人。

東京ミッドタウン日比谷4・5階に新たに展開する、TOHOシネマズ日比谷も内覧された。
旧ゴジラ像は、シネマ内に移設設置。

◇「東京ミッドタウン日比谷内覧＝3/29開業」(3/22三井不動産）
「宮崎あおい」さんの三層吹き抜け良い。3/29開業の楽しみのためにも施設プロモの
公式映像のみにして詳細略。大型出店詳細概要もあるがUP略。
①ttps://www.youtube.com/watch?v=oomJzLs6Ssw
②ttps://www.youtube.com/watch?v=Ly-EAmTyJfM

3/29開業日来場注意事項(3/22TM日比谷&TOHOシネマズ日比谷)
https://www.hibiya.tokyo-midtown.com/jp/news/upload/hibiya_grandopen_A...

◇「ブランド体験型施設「LEXUS MEETS...(レクサス ミーツ)」(3/22トヨタ自動車）
有楽町駅方面からのメイン動線（TMHエントランス）に展開するだけに、最高の位置。

内覧では、レクサス説明会も実施し、本体験施設を熱く紹介していた。
女優の片瀬那奈さん(レクサス所有)とタレント・フィギュアスケーターの浅田舞さんが
出席しトークショーでレクサスの魅力を存分に語っていたし、展示車両も既に設置済み。
LC500h(赤)・NX300(青）
概要ttps://newsroom.toyota.co.jp/jp/lexus/21607386.html

[406: 匿名さん]

>>403: 匿名さん

平米6,000円は高くないかな。
4,500円ぐらいでは。

[407: 匿名さん]

再開発後なら問題ないでしょ‼︎

[408: 口コミ知りたいさん]

>>407 匿名さん
期待できます。

[409: 匿名さん]

確実に街が一変しますからね。期待大です。

[410: 評判気になるさん]

投資で、1Rを購入しました。
15万ぐらい貸せますでしょうか。

[411: 匿名さん]

賃金よりキャピタルの方が大きいと思いますよ。
購入できて、羨ましいです。
手遅れて、購入できなかったです。

[412: 匿名さん]

>>411 匿名さん
え？まだ売ってるじゃん。間に合いますからぜひ！

[413: 匿名さん]

>>412 匿名さん
1Rまだありますか？

[414: 匿名さん]

売切れです

[415: 匿名さん]

地所の芝公園は1Kあるみたいですよ。

[416: 匿名さん]

芝公園と虎ノ門じゃ比較対象にならないよ。

[417: 匿名さん]

>>416 匿名さん
良いのはどっちですか？

[418: 匿名さん]

地所の芝公園1K、投資対象にならないと思いますよ。

[419: 匿名さん]

1Rでキャピタルって誰が買うの？
実需で住む人いると思う？

オーナーチェンジ物件になって、買い叩かれるのが落ちだよ。

借り主が出ていくのを待って売る？
定期にして相場より安く貸す？

資金化しにくいよ。

[420: 匿名さん]

>>419 匿名さん
投資家は何のために1Rを購入したのでしょうか？

[421: 匿名さん]

>>419 匿名さん
確かに1Rは厳しそう。
但しエリアの化け具合が半端でないのでソコに賭けるという意味で1R投資の初チャレンジかも。
60平米前後の2LDKは賃料の推移次第で途中売却でもまあイケるのでは。
ビジネス一辺倒だった虎ノ門が2022年以降、表参道ととまではいかないまでも商業地的性格をどれ位帯びてくるか？ですね。ホテルオークラのリニューアルと新虎通りの集客層がどんなかな？欧米系の外人客は多そう。

[422: 匿名さん]

1Rに住むニーズってどこに有るんろうね？
新入社員？

[423: 匿名さん]

ゆりかもめ日の出駅1分のミナトフロントタワーが坪450みたいです。ここよりほんの少し安いくらいの違いにビックリ。買って良かった。

[424: 匿名さん]

投資として、1Rを購入しました。
買って良かったです。

[425: 405&PHC1595&PHM399&GCO1113]

早い桜の満開も、新年度からはじょじょに葉桜になる東京。4月ニューフェースとの
花見宴会に狂いが生じた企業職場やイベントも多数の今日この頃。
好天続きなので出掛けるには絶好。千鳥ヶ淵や上野公園のソメイヨシノ人出も
今日明日が最後のピークとなる。

▽「霞が関ビルディング竣工50周年記念イベント＝4/12から」(3/31三井不動産）
当ビルについても触れてきたが、超高層黎明期1968年に霞が関に竣工。
JR新橋駅外堀通りからの存在感は威風堂々としている。映画「2001年宇宙の旅」での
”モノリス”型が象徴的で、米国連ビルなどとともに、思い浮かぶことが多いビルだ。

標記ビルは、来月4/12で竣工50周年を迎え、それを記念したイベントが開催される
ことが決まった。
目玉は、ビル壁面のデジタルPMだが、開催期間中の時間・回数等は今後発表される。
今回は無理かもしれないが、デジタル・ディメンション&照度光量等を上げれば、
ビルが形を変える等変幻自在の凄い描写が可能だ。
メインは幾何学模様投影のようだが、我が国の超高層ビル時代の先駆けとなった
ビルだけに、新たな話題を期待したい。先行きは五輪等巨大イベント時に適宜
実施してくれると継続話題性となる。

■主な概要
開催期間：2018-平成30年4月12日(木)～5月31日(木）
ビルの規模：延床面積=約153,959㎡／地上36階・地下3階／高さ147m
概要ttp://www.mitsuifudosan.co.jp/corporate/news/2018/0330_01/download/20180330.pdf
特設サイトttp://www.kasumigaseki36.com/50th/

▽「東京ミッドタウン日比谷グランド・オープン3/29」(3/29三井不動産)
開業初日来客は約10万人レベル。昨年のGSIXとほぼ同等、初年度は1200万人来客目標。
TOHOシネマズへも結構流入しているので、銀座等有楽町からの回遊、映画等の来客増・
旧リッカー方面からのプローチ強化･･･を特に期待したい。
シャンテ含め多くUPしてきたので詳細は下記
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/620878/res/356/
セレモニー他概要ttp://www.mitsuifudosan.co.jp/corporate/news/2018/0329/download/20180329.pdf

▽「レムプラス銀座(仮)＝2019冬開業予定」（3/29阪急阪神ホテルズ）
中央通り&昭和通りの沿線近隣ホテル開設は活況だ。
好調なインバウンド&地区大規模再開発等で、内外来訪客が多い。
レムは、話題の日比谷や秋葉原TXヨドバシ傍にも既に展開しており、本計画は
レムの上位ブランドとして銀座8丁目に計画されている。

■主な概要
規模：地上6階・地下1階
客室数：238室
開業：2019-平成31年冬予定
概要ttp://www.hankyu-hanshin.co.jp/file_sys/news/5839.pdf
*なお、同ホテルGは、中央通りの京橋地区にも2019年春開業予定で鋭意工事が
進んでいる。

その沿道関連参考･･･
①「レム、東京京橋出店計画＝2019年春開業予定」（2016阪神阪急H)
ここは良い立地で、日本橋室町～京橋（銀座北部）間の、ビジネス&商業複合地区。
大企業系が多い沿道なので、夜間のライトUP等、中央通り街区は上質景観。
お江戸日本橋からは、キラリト銀座までの一直線景観街区は、今後更に際立って
上質になるので楽しみだ。
■主な概要
規模：地上14階・地下1階（ホテル部は地上7階～14階に展開）
客室数：未定
開業：2019-平成31年春予定
概要ttp://www.hankyu-hanshin.co.jp/file_sys/news/4537.pdf

②「ホテル・インターゲート東京京橋4/1開業」(2017秋グランビスタＨリゾート）
本計画は3年程前に動いていた。
皇居二重橋→馬場先門→東京駅南口→本界隈なので、銀座も近く便利。
■主な概要
規模：地上17階・地下1階
客室数：200室
開業：2018-平成30年4月1日
概要ttp://www.granvista.co.jp/release/detail/20170920.pdf

*なお本物件東部方面にホテル開業計画が進んでいる、近づいたらUP予定。

[426: 405&PHC1595&PHM399&GCO1113]

<<425訂正
▽「レムプラス銀座(仮)＝2019冬開業予定」（3/29阪急阪神ホテルズ）
誤：規模＝地上6階・地下1階
正：規模＝地上16階・地下1階

[427: 匿名さん]

>>422 匿名さん
ニーズがなければ、本物件の1Rがなぜ瞬間蒸発できたのでしょうか？

[428: 匿名さん]

将来的には3割増しくらいでは売れちゃいそうですね

[429: 匿名さん]

1Rでも、儲かる確率は80%以上だと思います。
勿論2022以後ですね。
だから、売れ行きが良いです。
ピアース赤坂、比較対象にならないでしょう！

[430: 匿名さん]

>>427: 匿名さん

購入者が多いと、利益がでるかは別問題。

1Rは実需でなく賃貸投資のために購入した人がほとんどでしょう。

投資目的の購入者が多い＝賃借人が引く手あまたで利益が出る
という等式は成り立たない。

正しくは、利益が出ると思って購入した人が多い。

ここまでが事実。

[431: 匿名さん]

16万円の賃料を予定という方がいました。

20㎡台という狭い部屋に、賃料16万円を出して住みたいというひとを探すのは難しくないのかな。
反対の立場なら住みたいと思いますか？

私は1LDKからだと思っています。
それなりの肩書の方を狙うのであれば、広い部屋を選ぶでしょう。
士業とか書かれていましたが、20㎡台の部屋に住むと思いますか？
1Rはそれなりにリスクがあるのではないでしょうか。

[432: 匿名さん]

1Rであれば、確実に単身しかターゲットにならないのも不利ですね。
独身若手の士業という方がいたとして、1Rを選択する。
ターゲットが狭すぎるのでは？

[433: 匿名さん]

今更1Rについて語ったところで完売してるじゃないですか…

[434: 匿名さん]

>>433: 匿名さん

買った人に疑問を投げかけただけ。
私と違う見解があれば、得るものが有るかと思って書き込んでいるのだが。

完売物件に疑問を投げかける私に問題が有るのでしょうか？

[435: 匿名さん]

新築マンション、「将来価値」トップ30
首都圏格付け　三井不、東急不が三ツ星

https://www.nikkei.com/article/DGXMZO28801050Q8A330C1X11000/

入ってないよ。

[436: 匿名さん]

>>435 匿名さん
うーん、エントリー基準がよくわからない

[437: 匿名さん]

5年後10年後の家族形態や住まい方は今より多様になっているのではないかと。
未来の虎ノ門1R需要は誰にも分からないことで、広ければ安心とも言えない気がします。
あんまり考えちゃうと買えないですし！

[438: 匿名さん]

>>436: 匿名さん　

販売中の物件から選んでるよう。

後は投票者の基準によってバラバラなのでは。

[439: 匿名さん]

>>434 匿名さん
部屋の賃貸ニーズは少なくないと思いますよ。
貧乏人の考え方ですね。将来全然感じてないでしょう！

[440: 匿名さん]

>>434 匿名さん
投資目線がなく、
チャレンジ心もないですね！
心配性で、何もできないでしょう！
あっという間、物件がなくなりましたよ。

[441: 匿名さん]

>>440: 匿名さん

賃貸需要がないかも知らないが、投資する。
それはチャレンジだよ。

普通は出来なよ。

虎ノ門なら何が違うか言って。
どうしてワンルームが流行るの？

1LDKならチャレンジ精神がないのか？
お金があるなら1LDKからだろ。

[442: 匿名さん]

今はワンルーム投資は避けられているのが実情だよ。

なぜワンルームに拘り、将来性なんていうのかな。

[443: 匿名さん]

>>441 匿名さん
1LDKなら、勿論チャレンジ精神があるよ。
但し、購入したのでしょうか？
まだ評論家みたいな口論ばかり？

[444: 匿名さん]

>>443: 匿名さん

問うても答えて頂けないので、全て書きます。

ワンルームで需要がるとすれば、20㎡台を許容できる人、つまり高所得者ではない人が主なターゲットになる。
どうしても虎ノ門のイメージとはマッチしないんだよ。

逆に言えば虎ノ門に住もうという高所得者が20㎡台のワンルームマンションに住むのか。
そういう層があるのか？

という事を投資家なら当然検討したと思う。

考えた結果、どう結論をだしたの？　と聞いているのです。

答えがチャレンジしないとか、
先見性がないとか
は違うことないか？

私の投資を聞きたいの？

[445: 匿名さん]

あと、出口戦略もワンルームなら投資目的でないと買わないでしょ？

投資家にしか需要がないなら売りにくく不利でしょ。

キャピタルがとか言っているけど、当てに出来るほどでると思う？

どう判断したの？

[446: 匿名さん]

パークリュクスだよ。
三井で一番低いグレードだぞ。

日経のランキングにも入っていないでしょ。
バカにしていた赤坂は入っていたのに。

ワンルームの多いマンションは実需で敬遠されるのは知っているよね？

[447: 評判気になるさん]

久しぶりに来てみたら盛り上がってるなーと思ったら、なんだ3連投か。

[448: 匿名さん]

>>444 匿名さん

結構短絡的。虎ノ門に一部屋で住もうという人は居ない、12、3万円しか払えない貧乏人は街に似合わない。ヒルズの坪単1500万円から、の人しか住まない街。コレらの固定化したイメージは変わっていくよ。また、オークラの尾根道や仙谷山、新しい国内最高層のレジデンス専用に住む人が街のメインプレーヤーなのは確かだが、インキュベーターや、シャンゼリゼのスターター達が比較的安く職場の足元に住みたいと思うでしょ。衣食も加わる街にこれから5年かけて形成される。既存のAXISやCUBEも常に埋まっています。ソコに三井が追加でリュクスとAXISを新築するからね。まず大丈夫でしょう。雑誌や報道で知っていても5年後の姿に想像力が追いつかないことはよくあることだからね。

[449: 匿名さん]

448さんの仰る通りです。
投資経験のない人には将来を想像してみることができないのでしょう。
ほとんど広報をせずに売れてしまったのは、ワンルームが〜とか言う人間を相手にしなくても、分かる人にだけ売ったら結構いたと言うことでしょうね。

[450: 匿名さん]

>>446 匿名さん
たった一つのカテゴリーにパーマンから順に並んでいるわけではないのですよ。よく勉強されて下さい。
DINKS、単身用の都市型生活且つラクシュリーをコンセプトにしたブランドですね。

[451: 匿名さん]

プラウド虎ノ門が新発表されましたね。ＨＰを見る限り、間違いなく高値でしょうね

[452: 匿名さん]

800万とかでしょうか？

[453: マンション検討中さん]

↑
いい場所。

でも、オークラの丘上まで上がる坂道の一番下でテッペンより１５mは低い場所だから、９９平米までに抑えてグロスも抑える。
アッパークラスの一つ、二つ下の年収・資産持ちの層に割高に売るつもりかなあ？

床やタイル、特に水栓器具を見ればいくらか大体わかる場合が多いのですが最近は載せないね。
再開発の姿かたちがほぼ形に見える時の分譲に合わせてピークの価格を付けたいのでしょう。しかし標高がまあまあの場所なので100平米は超えず、中途半端なのに崩壊前最割高物件的リスクの臭う物件。

でも神谷町の真ん前なのは救いですね。