パークリュクス虎ノ門ってどうですか？

[マンション検討中さん]

パークリュクス虎ノ門についての情報を希望しています。
街がどんな風に変化するか楽しみですね。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1507/

所在地：東京都港区西新橋3丁目208番1外（地番）
交通：東京メトロ銀座線 「虎ノ門」駅 徒歩10分
　　　都営三田線 「御成門」駅 徒歩7分 、東京メトロ日比谷線 「神谷町」駅 徒歩9分
間取：1R、1LDK、2LDK
面積：25.86平米～60.28平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：熊谷組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス
総戸数：92戸
入居時期：平成31年03月下旬入居予定
構造・階数：鉄筋コンクリート造地上18階

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。

[381: 匿名さん]

現地は何か薄暗い感じで、囲まれ感がちょっと強い感じですね

[382: マンション検討中さん]

↑
愛宕アドレスや西新橋アドレスは愛宕下通りや新虎シャンゼリゼに面した喧騒の真ん前でも良しとするか、または虎ノ門アドレスで坪単が２倍以上の高台や奥まった所に住むかでなければこの辺りは、皆大体ココと同じ感じです。

これから新駅供用開始と超高層３本が竣工する２〜４年くらいの間に相当賑やかになってしまいますから、まあ好き好きでしょうけど、１本入ったこの様な静かな立地の高層・中層を選んで、出来ればお見合いでない窓外の風景が抜けた部屋位置を選ぶのが賢い選択の一つだと思いますね。

[383: 匿名さん]

↑ 全く仰せの通りだと思います。私もそうやって部屋を決めました。

[384: マンション検討中さん]

>>383 匿名さん
どこの部屋にしましたか？
このマンションで抜ける部屋位置だと最上階しかないような気がしますが？

[385: 匿名さん]

完全に眺望があるのは最上階くらいですかね、たしかに。
低層階のように全く抜けないのではなく、中層以上である程度抜ける、くらいの感じです。ただし中層以上でも前建てがありほとんど抜けない部屋もあるので、それは避けました。

[386: 匿名さん]

キャピタルは期待できますか？

[387: マンション検討中さん]

部屋によってはキャピタル出るでしょう！2LDKなら面白い！

[388: 匿名さん]

都心で進む数ある再開発エリアの中で絶対と言っても過言でないくらいのど真ん中物件。
他エリアにもあることはあるが、財閥で且つグロスの手頃なものとしては都心現行物件中ピカイチと思い決めた。
2LDKがなお良い。賃貸はまずフルに回るし、中期、場合によっては施工ゼネコンもまあまあなので20年近い長期で持っても大丈夫なのでは？と思う。

[389: 匿名さん]

今から賃貸募集が楽しみですね。
焦って安く出す方が少なければいいですが。まぁ、物件が払底したら高く出す方がいいかな。

[390: 検討板ユーザーさん]

三井がわざわざ隣の敷地に賃貸マンション作るくらいですからね。賃貸収益が手堅いエリアなんだろうね

[391: 匿名さん]

どれ位空けておいてからなら賃貸2巡目になりますかね？

安値出しの人を終えてから出したいところですが、同時竣工のお隣の三井、パークキューブ？の値に引っ張られますから、出し値の裁量幅はそもそも狭いのではないでしょうか？

[392: マンション検討中さん]

賃貸 どの位で貸せそうでか？
1k 25m2 低層で管理費込み 13.2
中階層以上で max 14.2-14.5万円位
流石に15万以上は無理では？

[393: 匿名さん]

賃料は新駅のできる20年には水準訂正があるでしょうから、最初の募集は悩ましいところです。

[394: 評判気になるさん]

2019年3月入居できね。
いつから募集をすれば、良いでしょうか？
教えて下さい。

[395: 匿名さん]

しばらく住んで賃貸かな

[396: 匿名さん]

残り2戸だけ？

[397: 匿名さん]

1年間はセカンドかな。

[398: 匿名さん]

たぶん55平米の2LDKが1列10数戸これからではないでしょうか？
59平米の角住戸と反対側の角住戸です。
抽選倍率付きそうですね。。

[399: 匿名さん]

もうほとんど営業マンも異動しちゃったみたいだね。なんか寂しいね。

[400: 匿名さん]

隣の三井はパークアクシスって言ってた気がするけど、たぶんリート向けだよね。
賃料も限界に挑戦してくる予感。

[401: 匿名さん]

新駅は2020年の何月に完成予定ですか？

[402: マンション検討中さん]

オリンピック開催前予定なのはデフォルト。

[403: 匿名さん]

56平米だと将来的には34万くらいで貸せますでしょうか？

[404: 匿名さん]

竣工直後でも新築、ブランド、を生かして30万円以上の募集でも付くのではと個人的には思っています。更に再開発全部完了の2022年頃から水準見直し？という言葉が前出してますね。
当初の賃貸契約をその頃の期限で区切って水準を見直しできるようにしておくといいかもしれません。
新虎通り沿いはシャンゼリゼ通りに模した風情にしていくと言っていますが、東西それぞれ内側に入った辺りは、中小規模のマンションがこれから多く出てくる可能性もあります。
しかし、その時やはり築浅の三井、パークリュクスと言ったブランドは最も強いと言っても良いと思います。
明らかにココ以上で新虎ノ門駅徒歩5分以内となるとヒルズ横に2021年竣工予定のレジデンス専用では国内最高層となる森レジデンスタワーやホテルオークラの尾根道沿いの高額賃貸物件位しかないわけですから。強気の値付けも可能かと。

ただ、三井が隣でパークアクシスで賃貸商売するわけで、それにはある程度倣いますかね。

[405: 356&PHM399&GCO1113&MSU439&PCA1506]

銀座界隈の大型開業は、東急プラザ銀座・GINZA PLACE・GINZA SIXに続き、
集客・回遊・楽しみ創出等々･･･地区の街区特性も踏まえた大型施設群となるだけに、
大いに賑わって欲しい。

▽「東京ミッドタウン日比谷&シャンテ前シン・ゴジラ像除幕式」(3/22三井不動産&東宝）
本日、標記施設の報道公開が行われ、併せて、日比谷シャンテ前のゴジラ新像の
お披露目除幕式も行われた。
ミッドタウン日比谷概要&シャンテ&ゴジラ像関係概要UP済（コネクトリンク）
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/620878/res/356/

◇「シン・ゴジラ像除幕式」(3/22東宝）
お披露目には東宝社長及び女優の沢口靖子さんと浜辺美波さんも出席し、
除幕ボタンを押すと、白煙が上がり、ゴジラの怒声がとどろく中、新像が現れた。
沢口靖子さんの真っ赤な衣装は映えた。コメントは「ゴジラが日比谷に上陸しました！！
日比谷の新たなシンボルになる」･･･と結んだ。
沢口さんは、かつての日比谷シャンテ開業式にも出席し、ゴジラの映画にも出演しており、
近年の長沢まさみさんなどと共に、東宝の代表的な看板女優の一人。

東京ミッドタウン日比谷4・5階に新たに展開する、TOHOシネマズ日比谷も内覧された。
旧ゴジラ像は、シネマ内に移設設置。

◇「東京ミッドタウン日比谷内覧＝3/29開業」(3/22三井不動産）
「宮崎あおい」さんの三層吹き抜け良い。3/29開業の楽しみのためにも施設プロモの
公式映像のみにして詳細略。大型出店詳細概要もあるがUP略。
①ttps://www.youtube.com/watch?v=oomJzLs6Ssw
②ttps://www.youtube.com/watch?v=Ly-EAmTyJfM

3/29開業日来場注意事項(3/22TM日比谷&TOHOシネマズ日比谷)
https://www.hibiya.tokyo-midtown.com/jp/news/upload/hibiya_grandopen_A...

◇「ブランド体験型施設「LEXUS MEETS...(レクサス ミーツ)」(3/22トヨタ自動車）
有楽町駅方面からのメイン動線（TMHエントランス）に展開するだけに、最高の位置。

内覧では、レクサス説明会も実施し、本体験施設を熱く紹介していた。
女優の片瀬那奈さん(レクサス所有)とタレント・フィギュアスケーターの浅田舞さんが
出席しトークショーでレクサスの魅力を存分に語っていたし、展示車両も既に設置済み。
LC500h(赤)・NX300(青）
概要ttps://newsroom.toyota.co.jp/jp/lexus/21607386.html

[406: 匿名さん]

>>403: 匿名さん

平米6,000円は高くないかな。
4,500円ぐらいでは。

[407: 匿名さん]

再開発後なら問題ないでしょ‼︎

[408: 口コミ知りたいさん]

>>407 匿名さん
期待できます。

[409: 匿名さん]

確実に街が一変しますからね。期待大です。

[410: 評判気になるさん]

投資で、1Rを購入しました。
15万ぐらい貸せますでしょうか。

[411: 匿名さん]

賃金よりキャピタルの方が大きいと思いますよ。
購入できて、羨ましいです。
手遅れて、購入できなかったです。

[412: 匿名さん]

>>411 匿名さん
え？まだ売ってるじゃん。間に合いますからぜひ！

[413: 匿名さん]

>>412 匿名さん
1Rまだありますか？

[414: 匿名さん]

売切れです

[415: 匿名さん]

地所の芝公園は1Kあるみたいですよ。

[416: 匿名さん]

芝公園と虎ノ門じゃ比較対象にならないよ。

[417: 匿名さん]

>>416 匿名さん
良いのはどっちですか？

[418: 匿名さん]

地所の芝公園1K、投資対象にならないと思いますよ。

[419: 匿名さん]

1Rでキャピタルって誰が買うの？
実需で住む人いると思う？

オーナーチェンジ物件になって、買い叩かれるのが落ちだよ。

借り主が出ていくのを待って売る？
定期にして相場より安く貸す？

資金化しにくいよ。

[420: 匿名さん]

>>419 匿名さん
投資家は何のために1Rを購入したのでしょうか？

[421: 匿名さん]

>>419 匿名さん
確かに1Rは厳しそう。
但しエリアの化け具合が半端でないのでソコに賭けるという意味で1R投資の初チャレンジかも。
60平米前後の2LDKは賃料の推移次第で途中売却でもまあイケるのでは。
ビジネス一辺倒だった虎ノ門が2022年以降、表参道ととまではいかないまでも商業地的性格をどれ位帯びてくるか？ですね。ホテルオークラのリニューアルと新虎通りの集客層がどんなかな？欧米系の外人客は多そう。

[422: 匿名さん]

1Rに住むニーズってどこに有るんろうね？
新入社員？

[423: 匿名さん]

ゆりかもめ日の出駅1分のミナトフロントタワーが坪450みたいです。ここよりほんの少し安いくらいの違いにビックリ。買って良かった。

[424: 匿名さん]

投資として、1Rを購入しました。
買って良かったです。

[425: 405&PHC1595&PHM399&GCO1113]

早い桜の満開も、新年度からはじょじょに葉桜になる東京。4月ニューフェースとの
花見宴会に狂いが生じた企業職場やイベントも多数の今日この頃。
好天続きなので出掛けるには絶好。千鳥ヶ淵や上野公園のソメイヨシノ人出も
今日明日が最後のピークとなる。

▽「霞が関ビルディング竣工50周年記念イベント＝4/12から」(3/31三井不動産）
当ビルについても触れてきたが、超高層黎明期1968年に霞が関に竣工。
JR新橋駅外堀通りからの存在感は威風堂々としている。映画「2001年宇宙の旅」での
”モノリス”型が象徴的で、米国連ビルなどとともに、思い浮かぶことが多いビルだ。

標記ビルは、来月4/12で竣工50周年を迎え、それを記念したイベントが開催される
ことが決まった。
目玉は、ビル壁面のデジタルPMだが、開催期間中の時間・回数等は今後発表される。
今回は無理かもしれないが、デジタル・ディメンション&照度光量等を上げれば、
ビルが形を変える等変幻自在の凄い描写が可能だ。
メインは幾何学模様投影のようだが、我が国の超高層ビル時代の先駆けとなった
ビルだけに、新たな話題を期待したい。先行きは五輪等巨大イベント時に適宜
実施してくれると継続話題性となる。

■主な概要
開催期間：2018-平成30年4月12日(木)～5月31日(木）
ビルの規模：延床面積=約153,959㎡／地上36階・地下3階／高さ147m
概要ttp://www.mitsuifudosan.co.jp/corporate/news/2018/0330_01/download/20180330.pdf
特設サイトttp://www.kasumigaseki36.com/50th/

▽「東京ミッドタウン日比谷グランド・オープン3/29」(3/29三井不動産)
開業初日来客は約10万人レベル。昨年のGSIXとほぼ同等、初年度は1200万人来客目標。
TOHOシネマズへも結構流入しているので、銀座等有楽町からの回遊、映画等の来客増・
旧リッカー方面からのプローチ強化･･･を特に期待したい。
シャンテ含め多くUPしてきたので詳細は下記
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/620878/res/356/
セレモニー他概要ttp://www.mitsuifudosan.co.jp/corporate/news/2018/0329/download/20180329.pdf

▽「レムプラス銀座(仮)＝2019冬開業予定」（3/29阪急阪神ホテルズ）
中央通り&昭和通りの沿線近隣ホテル開設は活況だ。
好調なインバウンド&地区大規模再開発等で、内外来訪客が多い。
レムは、話題の日比谷や秋葉原TXヨドバシ傍にも既に展開しており、本計画は
レムの上位ブランドとして銀座8丁目に計画されている。

■主な概要
規模：地上6階・地下1階
客室数：238室
開業：2019-平成31年冬予定
概要ttp://www.hankyu-hanshin.co.jp/file_sys/news/5839.pdf
*なお、同ホテルGは、中央通りの京橋地区にも2019年春開業予定で鋭意工事が
進んでいる。

その沿道関連参考･･･
①「レム、東京京橋出店計画＝2019年春開業予定」（2016阪神阪急H)
ここは良い立地で、日本橋室町～京橋（銀座北部）間の、ビジネス&商業複合地区。
大企業系が多い沿道なので、夜間のライトUP等、中央通り街区は上質景観。
お江戸日本橋からは、キラリト銀座までの一直線景観街区は、今後更に際立って
上質になるので楽しみだ。
■主な概要
規模：地上14階・地下1階（ホテル部は地上7階～14階に展開）
客室数：未定
開業：2019-平成31年春予定
概要ttp://www.hankyu-hanshin.co.jp/file_sys/news/4537.pdf

②「ホテル・インターゲート東京京橋4/1開業」(2017秋グランビスタＨリゾート）
本計画は3年程前に動いていた。
皇居二重橋→馬場先門→東京駅南口→本界隈なので、銀座も近く便利。
■主な概要
規模：地上17階・地下1階
客室数：200室
開業：2018-平成30年4月1日
概要ttp://www.granvista.co.jp/release/detail/20170920.pdf

*なお本物件東部方面にホテル開業計画が進んでいる、近づいたらUP予定。

[426: 405&PHC1595&PHM399&GCO1113]

<<425訂正
▽「レムプラス銀座(仮)＝2019冬開業予定」（3/29阪急阪神ホテルズ）
誤：規模＝地上6階・地下1階
正：規模＝地上16階・地下1階

[427: 匿名さん]

>>422 匿名さん
ニーズがなければ、本物件の1Rがなぜ瞬間蒸発できたのでしょうか？

[428: 匿名さん]

将来的には3割増しくらいでは売れちゃいそうですね

[429: 匿名さん]

1Rでも、儲かる確率は80%以上だと思います。
勿論2022以後ですね。
だから、売れ行きが良いです。
ピアース赤坂、比較対象にならないでしょう！

[430: 匿名さん]

>>427: 匿名さん

購入者が多いと、利益がでるかは別問題。

1Rは実需でなく賃貸投資のために購入した人がほとんどでしょう。

投資目的の購入者が多い＝賃借人が引く手あまたで利益が出る
という等式は成り立たない。

正しくは、利益が出ると思って購入した人が多い。

ここまでが事実。