プレミスト千早タワー ツインマークス(ロイヤルアーク千早・ザ・タワーズ)Part3

[匿名さん]

さてさて　どーなることやら・・

今後が気になるところです。


【スレッド名を修正しました。管理人 2010.07.13】

[61: ご近所さん]

今日、マンションの周りの囲いについていた
「ロイヤルアーク」の表示を全てはがしていました。
新しい名前に貼りかえられるのかな？楽しみ。

[62: 匿名さん]

>>61
多分そうでしょう。
｢千早駅まで徒歩1分 利便性を兼ね備えたﾗｲﾌｽﾀｲﾙ 駅前超高層ﾂｲﾝﾀﾜｰ ﾚｼﾞﾃﾞﾝｽ千早 ﾂｲﾝﾀﾜｰｽﾞ 好評分譲中 ｶﾁｯ⇒[大和ハウス__________｣ みたいなCMが流れるのでしょう。

[63: 匿名さん]

日経に載ってるね
プレミスト千早タワー（仮称）だって。

[64: 匿名さん]

事業計画に変更はないみたいですね。
ツインタワーが出来ると千早駅前が賑やかになります。
よかった。

[65: 匿名さん]

大和も思い切りましたね。福岡の不動産購入において、今や一番の検討要素である、開発が進む博多駅前と数分で直結した環境が良い駅前立地であるという点は、例え不況でもプレミアと考えたのだろうし（千早や春日エリアが好調なことでもわかる）共感できます。博多駅前開発の影響で、将来に渡って資産価値も安定することから、スマートな購入検討者もえそうですが、あとは価格でしょうか。JRのマンションと比較して割安であれば自分も住み替え検討したいですね。

[66: 匿名さん]

完成すれば周辺のマンションより注目度や利便性で群を抜く存在になるでしょうね。
友人に話す時も間違えようがないですし。

[67: 匿名さん]

すいません。今福岡を離れているし、こちらのホームページなどは今ないので教えて頂きたいのですが、この辺りはどの程度の年収の方が買われてるんでしょうか。
昔は千早なんて（失礼）考えもしませんでしたが、帰省したら駅も綺麗なのが出来てましたね。
年収８００位ではきついですか？見当がつかないので教えてください。

[68: 匿名さん]

上に追加で２千万位なら頭金で出せると思います。

[69: いつか買いたいさん]

800あれば全然余裕じゃないですか？

自分も福岡帰って住みたいなあーって思ってますけど、
まだまだ先なので今回は見送りですけど、
千早はいいですね。

百道が新規のマンション建てる余裕ないと思いますので、まだ空地がたくさんある
千早周辺は結構有望だと思います。

[70: 匿名さん]

元々MJRより若干安かった気がしますが、それよりさらに安くなるらしいので、
800万（頭金2000万）なら高層階も夢じゃないと思います。

[71: 匿名さん]

>>66
いや、マンション名を間違えられる。
「ロイヤルアークじゃなかったっけ？」

[72: 物件比較中さん]

一年間、放っておかれて劣化は問題ないのでしょうか？
素人目にはとても気になります。
またそれに伴う風評も。

一番心配なのは、このご時勢に520戸も完売できるかということです。
買ったはいいが、お隣がずっと空室っていうのは一番避けたいですね。

[73: 匿名さん]

>>71
これから大々的にCMがあれば、１年もありますから忘れるかも？

[74: 匿名]

お隣が空室 全然良いじゃん？
もともと3年くらいかけて売る計画でしょうし

[75: 匿名さん]

たぶん３年もかからないでしょう。
１年放置したことによる劣化は、過去スレで施工関係者（ここじゃないですけど）の方が心配無いと言われてましたね。

[76: 匿名さん]

設計変更による経費増大や許認可の問題があるのはわかるが、もう少しコンパクトな戸数にして完売を目指してもよかっただろうに。

５２０戸はやっぱり痛いよ！

[77: 匿名さん]

でも千早に関しては、MJRが完売したらここしか選択肢は無いですよね。
近い将来周辺人口が２万人を超えるらしいとテレビでも言ってましたし。

[78: 匿名さん]

今市内に大型物件ないから行けるかもよ

[79: 匿名さん]

大和の発表では520戸じゃなく500戸程度となっている。
とすれば、かなりの設計変更があるのか？

[80: 匿名さん]

たしか以前、センターレジデンスが変わると言ってた気がします。
センターだけで20戸ぐらいでしたから。

[81: 賃貸住まいさん]

ＭＪＲ完売後、ここしか選択肢がないのなら、やっぱり大和はふっかけてくるんだろうな。

[82: 匿名さん]

前回より安くなるらしいです。

[83: 匿名]

三年くらいの在庫リスクは織り込み済みでしょう。
ダイワ側としては在庫や風評を最大限に見積もり、値切りに値切ってこの物件を承継したわけですから。

[84: いつか買いたいさん]

プレミストの周りに目ぼしいマンションがないので
ちょうどいいんじゃないですか？

新規のまともなマンションなんてないから独占
状態でしょう。

[85: 匿名さん]

ﾄﾞｺﾓﾋﾞﾙの高架側の道路挟んで向かいの空き地にﾍﾘﾎﾟｰﾄ付きの120mくらいのﾏﾝｼｮﾝが1棟建てば最高にいいのだが… そうすればｱｲﾗﾝﾄﾞﾀﾜｰと千早のﾋﾞﾙ群でかなり強烈な景観になると思うのだが。

[86: 匿名さん]

ここってあの放置されてたマンション？

[87: 匿名さん]

９億円で売地に出てるとこですよね。
すでに３号線側から見たら高層ビル群になりつつある気がします。
ここも11階くらいまでできてますが、通常の11階より高いですね。

[88: 匿名さん]

完成は来春位ですか？

[89: 匿名さん]

悲劇が繰り返されないことを祈りたいが、個人消費の先行きは暗いしなあ．．

[90: 匿名さん]

３年も在庫抱えるなんて…。
大和はともかく、入居者は不安だろう。

[91: 匿名さん]

>>90
逆じゃないの？

[92: 匿名さん]

ダイワが千早の市場を独占するのなら、売り手市場なんだから値下げなんてしないのでは？
値下げってのは希望的観測じゃないかな。

田舎者のMJRと違い、ダイワは生粋の関西企業だから、計算高いよ。

[93: 匿名さん]

ほんと千早ってダイワタウンになったね

[94: 匿名さん]

日経の記事見る限りだと、販売再開は今年の夏までにって書いてありますね。
すぐかもしれないし、今夏かもしれないし、でよくわかりません。

[95: 匿名さん]

この辺りの空いてる土地はどこが持ってるのですか。今後どうなるんでしょう。
今福岡ではないので、調べても良くわかりません。もうすぐ帰れそうでどうかなと思っているのですが、頑張って買う価値はあるのかな。

こういうご時世ですからわからないですかね。

[96: 匿名さん]

副都心としての開発は、福岡市も力入れているのがわかります。
ただ、看板が出ている売地などは今後どうなるかは未知数です。
その空地もだいぶ少なくなりましたけどね。
ちなみにこのマンションの北側はコルテオが終わったら市民センターの予定で、
南側はダイワの大型商業施設の予定です。

千早のマンションの価値としては横ばいか上がることはあっても、大きく下がることは無いと思います。

[97: ご近所さん]

http://prw.kyodonews.jp/open/release.do?r=201002027413

上記に正式な発表が載ってました。

[98: 匿名さん]

さんざんできないできない、
正式発表がないからデマだデマだっていってた人は。

もっともらしく何か言ってたなあ

[99: 匿名さん]

しかしほんとに大丈夫なんか。
第一と大和。
どっちもオーナー会社。

[100: 匿名さん]

>>99
大丈夫じゃないならどうなるって言うんですか? 失礼だろが!! 言葉に気をつけろ。

[101: 匿名さん]

100も脅しはやめましょう。

[102: 物件比較中さん]

破綻後とはいえ、栄泉からダイワの物件になってしまい、かえって価値が向上したように思えるのは自分だけか？
そうなると、もう値下げは期待できないのかな？

同じ千早のD’グラフォートより格下ってイメージになるしなぁ。

[103: 匿名さん]

>>101
脅しじゃない。注意しただけだ。見てるんならそれぐらいわかるやろ。

[104: 匿名さん]

>>99

大和って…オーナー会社なの？？

[106: 匿名さん]

>>102

D'グラフォート千早のアーバン棟の住人が他の棟より仕様をグレードダウンされて憤慨しているが、ここもグレードダウンさせて値下げってのは可能だろう。
ダイワなら、やるんじゃない。

参照
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/26250/　

[108: 匿名さん]

ダイワのマンションっていまいち...
なんでこのあたりダイワだらけなの。
裏でなんかあるんですか。

[109: 購入検討中さん]

>>106
そんなことしなくても大和が値切って取得した物件だから安くなりますって。

[110: 匿名さん]

個人的に今、コルテオの臨時駐車場になってる側の空き地にVIVREやOPAなどの商業施設ができたら嬉しいですね。千葉や埼玉でいうららぽーとやイトーヨーカドーのような施設でも構わないのでそのようなものができると千早も賑やかになるでしょうね。

[111: 匿名]

都市型の道の駅みたいなのがいいな。
商業施設は夢タウンやイオンで十分

[112: 匿名さん]

大和だったら、値下げせずに利益取るんじゃないの？

[113: 匿名さん]

収益取るためには売れなくちゃいけないから、必然的に下がるでしょ。500戸もあるのに。
以前、下がるという書き込み（関係者？）もありました。
過去レス全部読んでみて下さい。

[114: 匿名]

足元みてどれくらい値切っただろうなあ

土地3割引
今までの建設費・諸費用は9割引
今からの建設費2割引 くらいかな？

[115: 匿名さん]

値引き？
甘いね。

ＭＪＲを見てもわかるように、千早は値引きせずに売れる立地だよ。

景気回復すれば、ここなら500戸くらい売れるよ。
最初はそういう計算だったのだからね。


値引きなんかするとブランドイメージが低下して、ますます積水ハウスとの差がつくだけ。

[116: 匿名さん]

ちなみに正確には値引きではありませんから。
これから発表されるのは当初価格かと･･･。
値引きはよほど売れなければともかく、無いでしょうね。

[117: 匿名さん]

値決めは難しそうだな。
高いと売れないし、安いと資産価値なさそうでやっぱり売れないし．．

[118: 匿名]

思い切って安く売らないかなあ
かなり安く仕入れただろうし

[119: 匿名さん]

大和だからMJRより高く決めてくるような気はするけどね。
いくら足元みて買い叩いているとはいえ、ブランドイメージ出してくるだろうし。
がっつり利益取りにくると思う。
>>113
因みに過去レスは全部読んでます

[120: 匿名さん]

>>119
ありえない･･･。
売れる方考えると思うけど。

[121: 匿名さん]

安売りなんて甘いですね。東区では最強のマンション立地で、仕様も立地もMJRより上ですから、高いのは間違いないと思います。

[122: 匿名さん]

あのーそれで高いとなると幾ら位ですかねーー。

[123: 匿名さん]

ここで値段の予想しても、どうせそのうち正式に出る訳だから。

プレミストってプレミアの最上級って意味なんでしょうかね。
名前通り、確かに千早においての立地は最高ですが。

[124: 匿名さん]

No.121
立地は良いかしれませんが、仕様って言ったって、
ダイワのマンションってたいしたことないでしょ。
MJRの方が良いんじゃないですか。
それとも同程度か...

[125: 匿名さん]

ロイアルアークの時１００㎡ちょつとの広さで
６８００万ぐらいだったと思いますけど
もっと下がりますか？そうなれば、もう一度考えますね、

[126: 匿名さん]

階数によるでしょ
同じタイプでも、10階ちがうと1,000万くらい違うはずだよ
高層階になると、仕様も違って更に高くなる

[127: 匿名さん]

たぶん、値引きは考えていないと思う。
事業主も以前の価格帯で十分対応できると読んでいるのでは？
また、それだけの仕様と立地でしょう。

[128: 匿名さん]

ブランドイメージとか資産価値って結局、ある程度お金に余裕のある人達が住んでいるってことでしょう。

だとすれば、価格がどうなるかはわかるじゃないですか。

[129: 匿名さん]

少なくとも最初は「それなり」の価格だろうな。

[130: 匿名さん]

じゃや最低でも年収１千万はないとだめですね～～。うちは少し厳しいかも。
千早ってそんなに高くなってるんですね。知らなかった。
東京じゃいいとこ買えないし、福岡に帰れるからと考えていたのですが・・・東区で・・・ショック。

[131: 匿名さん]

そのうちに正式に価格発表されるでしょう。
年収800万もない友人がここねらってますよ。
D'グラフォートくらいの価格じゃないかな。（4LDKで3000万～）

[132: 匿名さん]

８００もあれば上等でしょう。
階数には制限があるが。

千早が高くなってるんじゃなくて、こういう高層マンションが（特に高層階）が高いのでは。

[133: 匿名]

>>131
その2割は安いと思う。
理由は地価が下がったのと
倒産引継ぎによるコストダウン

[134: 匿名さん]

そうですね。こういうマンションは階数によって違いが大きいでしょうね。８００あればいけますかね。
最初西の方も考えていましたが、調べてるとこっちの方が気に入ってきました。
離れていると情報にも疎くてこちらの情報が有難いです。これからどうなるか楽しみです。

[135: 匿名さん]

ここのマンションに注目してる人って、私の周りでは、
青葉や若宮周辺、香椎浜、アイランドシティ辺りの人たちや、
JRや西鉄電車の千早以北に住んでる人。
近くを通ってて、注目の的みたいですね。
良いと思ってる点は、やはり街の発展と交通の利便性。
たぶん近隣からの買い替えも多いのでは。

西の方に住んでる人って、東区行くこと少ないから知らない方多いですよね。
私もあまり西の方は知らないですし。

[136: 購入検討中さん]

タワーマンションって住む階によって価格、つまり年収がはっきり別れてしまう。

上層階、中層階、下層階に住む人たちってお互いをどう思うのかな？

管理組合での管理費や修繕積立金の増額の話し合いでも揉めるようですね。

[137: 匿名さん]

>>133
では、4LDKが2400万～、3LDKが2000万～くらいですね。
階数が上がることによりどの程度値段が高くなるかですね。
最上階で前回販売時は１億くらいでしたが、今回は１億切りますよね。

[138: 匿名さん]

希望はご自由ですが、4LDKが2400万台〜だなんて、そんな安い訳ないでしょ。
副都心・千早のランドマークタワーですよ。
少なくともDｸﾞﾗﾌｫｰﾄと同等か、もしくはそれ以上の価格であることは間違いありません。

[139: 匿名さん]

８６㎡の４ＬＤＫ　４Ｆか５Ｆの角部屋、たしか３６００万ちょっと
だったけど・・・・それが２４００万～ですか？
それはすごい！　　待った甲斐があった。
しかし　＞＞１３６さんの言われている事も心配ですね。

[140: 匿名さん]

>>139
んなわけないでしょう。
きっと同程度くらいで出してくるって。

[141: 匿名さん]

最上階で1億切ることはありえないけど、見晴らしはそれなりによさそうですね。
まず自分は無理ですが。

福岡市だとこれ以上高層の物件は建ちそうもないから視界が遮られるってこと
もそうないでしょう。

[142: 物件比較中さん]

>>137さんの言われるようなことは、ありえないでしょう。

もしそうだとしたら、ここはアウトレット・マンションってことになり、資産価値やダイワブランドの低下は明らか。

甘い期待ですね。
もうすぐはっきりしますよ。

[143: 匿名さん]

ダイワブランド以前に、ここは破綻によって払い下げされたマンションであることは周知の事実なので。

私も予想通りなのを確信してます。
早く価格が出ませんかね。

[144: 匿名さん]

137です。

ちなみに数年前までは周辺のマンションはその価格でした。
3LDKなんて1000万円代もありましたし。
それが駅前マンションの高騰で、同じ広さで1000万以上高くなっているのが事実です。

[145: 匿名さん]

そんなに安くなったら、
フィットネスルーム・キッズルーム・シアタールーム
ランドリールーム・ゲストルーム・展望ラウンジ
なくなってしまわない？

[146: 匿名さん]

>>142、143

共に信頼できる情報ではなく、ただの予想（143は願望か？）。

間違いないのは、このマンションの何階に住んでいるかによって職業やお金に対する意識が全く異なるということ。

それがいいかどうかは、その人次第。

[147: 匿名さん]

No.144さん

マンションってデベによって価格が大きく違うのではないですか？
特に耐震偽装以来、大手への信頼が高まってるのが、現実ですよ。

[148: 匿名さん]

>>147さん
はい。なので私はD'グラフォートと同じくらいと予測してました。
D'グラフォートは数年前の駅前の立地としては妥当な値段だったと思います。
ここ数年で地価がかなり上昇したものの、再販ということもあり同じくらいになりそうかな、と。
MJRは高過ぎな感じですし。

[149: 匿名さん]

>>148さん
確かに再販物件ではあるでしょうが、MJRという周辺物件の実績があるのも事実ですよね。
大和が１地方デベロッパより大きく価格を下げてくることはなさそうですが。

実際、この物件が倒けて大和に決まる迄には、色々なデベロッパに引継ぎの話があってたんではないでしょうかね。
大和だけが手を挙げたのかな。
それならとことん買い叩いているでしょうが、複数いたのなら、大和が高い価格を提示したんでしょうから、それなりには取ってくるかと思います。

[150: 匿名]

スレの流れ的にはもう解体濃厚という雰囲気だったから、
最後の最後に大和のみが底値で買ったと予測する。
経済状勢もちょうど底だった。


値下げの原資はたっぷりあろうが、利益をどれだけ取るかは売り主次第

[151: 匿名さん]

こちらの物件とプレミスト西新、どちらか迷っています。
４月中旬ぐらいにはどちらも価格がわかるといいのですが。

[152: ご近所さん]

NO.150さんが言われることがその通りだと思います。
結局は大和がどの程度収益を取るか。
実際、去年の春くらいには解体の方向に流れてたのは事実です。
大和ハウスが手を挙げた時も、さすがに520戸という戸数にビビってたそうなので。
数年前周辺マンションを購入しましたが、MJRがかなり高いのも事実です。

[153: 匿名さん]

結局、大和が千早の今後をどのように占うかによって価格が決まりそうですね。

[154: 匿名さん]

ここに限らず、大手の物件ってどれも割高なんですよね。

安心料が含まれてるから、仕方ないけどね。

[155: 匿名]

複数入札ではなく、結局大和が一か八かで責任の一端をとったのでしょうけど、もはや千早は開発実績がある大和が商業開発も含めて尻拭いさせられてる感が否めず、JRは美味しいとこ取りで、漁夫の利を狙ってるのは間違いない。

その証拠にJRが作ったのは中規模マンションのみで、アミュプラザなどの開発を千早に展開させることもなく、近隣に520戸のタワーができれば、所有土地へのJRの新マンションの着工も随分遅れることになるでしょう。もしくは、土地を売るか。

さらに、タワーが完成してもこの不景気（と言うより地方経済の疲弊と社会構造の不況）で、東区の一駅前に継続的にマンション開発が行われる可能性は極めて低く、後続のデベロッパもないまま、大和マンション自体も息切れして、千早は結局便利だけど魅力がないアンバランスな街になるでしょうね。今も既にその兆候ありますからね。

結局マンションと車屋さんとパチスロと大型店…。計画性ゼロ。そもそも何年経っても街の全容が見えないままの千早なんて、まさに価値が定まってない土地に大開発なんかして大和はババを引きましたね。博多駅前以外に街作りをする気がない地場のJRの方がやはり一枚上手ですね。

[156: 匿名]

どうみてもババを引いたのは栄泉で
上手いこと底値で手に入れたのはダイワだと思うが

JRが漁夫の利と
千早の未来が不透明なのは認める

[157: 匿名さん]

大和もかなりリスク背負ってると思うぞ？

[158: 匿名さん]

2009年の九州・沖縄の県庁所在地および政令指定都市における新築マンションの平均坪単価は約125万円だと1月末のＡ新聞に載ってたな。

今年の景気は横ばいか、年末にかけてやや上向き加減らしい。

さて今年の坪単価はどうなる？

[159: 匿名さん]

大和ハウスさん　お願いがあります。

マンションギャラリーの２ＬＤＫ－１４４㎡は
あまりにも現実的ではありません。
一戸しかないのですよね、それにオプションが多すぎて・・・
３ＬＤＫ．４ＬＤＫをもう２部屋ふやして
低層階仕様・中層階仕様・高層階仕様で見たいと思っています。

宜しくお願いします。

[160: 匿名さん]

ここの千早の評価はひとつの意見として読んでますが、
実際は私の周囲は千早、大人気ですよ。
もちろんこのマンションも今、話題の的です。
実際、マンションの売れ行きが好調なことからもわかると思いますけど。