プレミスト千早タワー ツインマークス(ロイヤルアーク千早・ザ・タワーズ)Part3

[匿名さん]

さてさて　どーなることやら・・

今後が気になるところです。


【スレッド名を修正しました。管理人 2010.07.13】

[264: 匿名さん]

>>263
人それぞれでしょう。
超高層タワマンに住んでいる、というだけで一種のステイタスを感じる人もいるでしょうし。
スカイラウンジ等の高層階共用部を住人として利用できることに満足感を得る人もいるでしょう。
実際、低層階は早く売れるという話も聞きます。

[265: ご近所さん]

確かに低層階と最上階は早く売れますね。
あとは角部屋の順でしょうか。
ここって以前は、センターの部分だったと思いますが、コンビニなどのお店が入る予定でしたよね。
やはりお店が入るんでしょうか。
それに近くで見ると、A棟とB棟は1,2階の屋根の高さが高いですね。

価格に関しては、もし以前に比べて値上がりも値下がりもしないのなら、
販売途中でかなり値引きということになりそうですね。

[266: 匿名さん]

MJRの価格帯でかなり売れているとの実績がありながら、大和が大きく値引きするかね。
MJRがグランドメゾンだったのならともかく、１地方のデベロッパの物件だし引かないんじゃないの

[267: 匿名さん]

戸数がMJRの３倍ですよ。
おまけにこちらはアウトレット。
MJRとは比較にならないと思います。
どっちにしろMJRよりは安いことは確実だと思います。

[268: 匿名]

アウトレットを前面に出しては売らないんじゃないのかな
ま、期待して待ってたらいいんじゃないでしょうか。

[269: 匿名さん]

アウトレットを前面に押し出すわけないよ。客が敬遠するだろ。
買う立場からすれば、資産価値が低くなるアウトレットより、
正価はそのままで、こっそり値引きしてくれた方がいいはず。
値引き交渉の材料には事欠かないだろうからね。

[270: 匿名さん]

たしかにアウトレットのMJより高くなることはないですね。


５~７階くらいなら魅力ありそうですね。

[271: 匿名さん]

駅隣接のダイワやMJRのときと違い、リーマンバブルが崩壊し、
デフレが進んだ今から販売するんだから
分譲価格が下がるのは当然のこと。

上記のマンションを買われた方にはお気の毒だが
現実を受け入れるしかありません。

[272: 匿名さん]

>>271
もうマンションを買った人なんて、どうでもいいよ。
問題はこれからマンションを買う者が得するか、損するかでしょう？

それにしても具体的なニュースソースを示さず、希望小売価格を述べられる方が多いようですね。

[273: 匿名さん]

またMJR？
誰も価格なんで出してないよ。
価格が安くならなければ、当然値引き交渉になるだろ。

[274: 匿名さん]

タワマンの管理費は高めに設定されることが多いと聞いたのだが、前回発表時の管理費はどれくらいだったのか？

[275: 匿名さん]

>>273
価格が安くならず、買う者が現れなければ、当然値引き交渉になるだろ。

だろ？

[276: 匿名さん]

千早の注目度は高いから強気の価格設定で来ると思う。
売れなければ当然値引きですけど

[277: 匿名]

>>272
259とかのことなら、情報源は破綻前のパンフに添付された価格表だろ。
正確なデータ。

[278: 匿名さん]

価格がどうなるかは正式に出ないとわからないですが、
大和ハウスが商業施設を含めて千早の発展を担っているのは事実です。

[279: 匿名]

大和がいくら値引きに応じてくれるかねぇ〜。

[280: 匿名]

値引きと言うより新価格ですね。
関東の同様の事例からして安い部屋で１０％、高層階は最大３０％％くらい下がるど思います。

もちろん仕様や条件はも細かく改善改悪しますから単純比較はできませんが。

[281: 匿名さん]

値引されてる方多いみたいだけど、竣工していない以上アウトレット扱いには当然ならないでしょう。
また売る側も隣のMJRが全戸完売すれば尚更値引きなど微塵も考えないと思う。
購入検討されてる方も以前の価格で考えてた方が無難。

[282: 匿名さん]

>>281
２年前とは経済情勢が違うでしょう？
あなたのボーナスは減らなかったの？

[283: 匿名]

はい、ボーナスは減ってはいません。
確かに経済情勢は変わっていますが、要は大和が購入対象層をどのあたりに絞っているかじゃないの？
もちろん、上の方は富裕層でしょうが、中層以下のメインの層を福岡でいえば、九電とか福銀などの地元での高所得者層にするのか、その下の層にするのかで価格は全く変わってくるだろうし。

仕込みは買い叩いているのであれば、大和くらいの規模ならある程度戸数はあるにせよ、大きく値引きして売り急ぐより、ある程度余裕を持った期間中にそれなりの価格帯で売れればって感じにならないかな。

[284: 匿名さん]

その七社会ですらボーナスが減ってるから問題なんでしょ。

[285: 匿名]

七社会でも減っていない企業もありますよ

[286: 匿名さん]

揚げ足取られたので、その七社会ですらボーナスの平均が・・・・。 に訂正しておきます。
まあ近いうちに発表があるでしょうから。

[287: 銀行関係者さん]

この時代、高所得者層が、その分お金を使うという発想が
そもそも貧困です。景気や不動産をよく理解しているからでしょう。

最近の高所得層サラリーマンはもっと賢いですよ。
不動産の取り扱いにも慣れていますし、
個々人での出費は、所得にかかわらず真面目です。

そもそも将来に備え資産を守るという発想ですから、
駅前の利便性が高い中古マンションや、低層階の
価格が安い住戸を購入し、金融資産として転売や賃貸
を視野に入れて不動産取得する方が多いし、社宅派や賃貸派も多い。
年収1000万でもだいたい購入するのは3000万以下。
ボーナス併用せずに早期返済。

高所得者層ほどお金の取り扱いには慎重ということ。

そもそも七社会や県市職員など比較的所得が高位水準で
安定している層は、互助会的にお得な不動産や金融情報を交換
してキャンペーンを張っているので、地場財界にそこまで
パイプがない大和のマンションに行きつくのは難しい。

さらに、JRや西鉄は自社マンション(戸建土地)があるので
社割を利用して、個人成績として自社物件を検討するし、
さらにそれぞれのグループ社員にもその波は押し寄せる。

NCBやFFGの社員もそれぞれ主要取引先から割引、
キャンペーン金利などを利用しますから、
大和の出る場面は無いでしょう。

という訳で、七社会グループ(FJグループなど新興勢力も含め)
地場の安定した所得層のサラリーマンがこの物件の高価格帯
を取得する可能性は低いと考えられ、やはり有力な購入層は
自営業者か、不動産取得のなんたるかを理解していない、
イメージ先行型の無理無理ローンの低所得サラリーマン
となるでしょう。定年後の夫婦も対象ですかね。

そうなると問題は500戸を超す戸数です。

高価格帯のマンションは市内にも売れ残りがたくさんあり
それぞれ、水面下での値引き合戦を繰り広げています。

たとえ、この物件が他にはない付加価値(駅前タワー)
だとしても、売れゆきはかなり厳しくなるでしょうし、
購入後にローン破綻者も出る可能性は高い。

当然、転勤族は転勤先で不動産購入する割合は低いでしょうから。
個人的にこの計画は大和にとって非常に厳しいものとなると確信しています。

[288: 匿名さん]

>>287
MJRって社割で購入が多いから高くても売れたんですね。
なんだかよくわかりませんが、私がどれにも該当しないってことはわかりましたｗ

[289: 匿名さん]

結局、七社会は当てにならないし、福岡という狭い市場において新築マンションの在庫過剰ってことでしょうかね。

普通に考えたら、在庫過剰であれば価格競争。比較的利便性が高いとされる駅前物件であれ売れ残りが多く残る状況を考えると、千早に一定のポテンシャルがあるにせよ、競争は避けられないし、他のエリアを圧倒するというところまではいきついていないのが現状かな。駅前タワーは珍しいけど、福岡は東京と違いバスや郊外からの乗り入れも簡単で、駅前の意味も関東圏とは違う。果たして500戸数も売れるのかな～。

[290: 匿名さん]

MJでさえ売れるんだからまあ大丈夫でしょう。

全戸売れるのにどれくらいかかるかわからないが。

[291: 銀行関係者さん]

>>287さん
某金融機関に勤務しています。
主要取引先から割引云々とのことですが、私の周辺の人達をみる限りでは、皆さん達と同じように、普通にモデルルームを見てまわり、大和も含めた所謂大手デベの物件を購入している人がほとんどです。
値引き交渉もその人の腕次第ですし、住宅ローンについても、あくまでも一般の方と同じ条件・金利で住宅ローンを組んでいますよ。(正直、社員割引みたいに金利を安くしてくれても良いのにと思ったりもしますが(笑))

この物件や西新の物件を検討しようとしている方も結構いますから、｢大和の出る場面はない｣ということまではないかと思います。

各銀行によっても違うと思いますし、他の銀行のことは分からないので、287さんが仰られることも否定はしません(NCBさんは地所さんの物件が安くなったりするんでしょうかね？)が、ご参考まで。
横レス失礼しました。

[292: 匿名さん]

地場の大手デベ（九電、JR、西鉄、福岡地所など）は地場企業の強み（転勤が無いなど）でグループ社員、その家族、はたまた取引先に対して割引を含むサービスを付加して販売促進を計っています。当然MJR千早も例外ではないので、販売が健闘していますよね。もちろん全戸とは言いませんが…。

福岡は何といっても地方都市。地場経済が強い印象は否めません。リーマンショック前までは中央大手や外資も資本流入していましたが、ショック後はいっきに市場から姿を消しましたもんね。おかげで以前通り地場経済界の発言権が強くなりましたね。今、福岡で話題の中心は何と言っても博多駅開発ですからね。

まあ、でもこんだけ地場が自社社員や取引先にまで手を伸ばして草の根営業で必死こいてマンション売っていて、それでも苦戦しているのに、千早駅前のタワーだからと言ってダイワが殿様商売で520世帯も完売するとは私も思えませんね。何もせずプロパー価格で千早タワーの真価を市場に問うてみるのも一興かと思いますが、正直売れないし、価格破壊は避けられんのじゃないかな。

[293: 匿名さん]

要するに値段下がるといいですね。

[294: 匿名さん]

>>287
そのとおりとしても、それらの要素は十分織り込んだ条件でこの物件を承継したわけですから

＞個人的にこの計画は大和にとって非常に厳しいものとなると確信しています。
は該当しないと思います。


あとはダイワの担当の考え方次第ですね。
利益は薄くなっても割安にして一気に裁くか、
あまり安くせずじっくり売るか。

[295: 通りすがり]

千早のタワマン、価格下げないと（下げても）完売はないでしょう。今は市中のキャッシュフローが少なすぎる。

福岡の景気が完全に回復するのには長くてあと10年はかかると言われる。その間、中小のサラリーマンはコストカットで給料減かリストラ。自営業も厳しい。七社会や公務員も頭打ち。それでも福岡は九州山口の他の地方よりはまだましらしいけど。

とは言え、こんな状況で新築高額物件を購入するなんて狂気の沙汰と思う。

老後の資金、学費、生活費など金はいくらあっても足りず不安は募る。

身の丈にあった物件をじっくり見極めて家計破綻しないようにすることが何より大事なのだからよく考えるた方が良い。

豪華な共用部やらタワーからの景観やらは本当に無駄な贅沢だと思う。

年収、将来性共には悪くない友人が買ったマンションは市内駅前中古の低層。立地とビルの構造、日当たりと管理のみにこだわったらしい。

頭金も入れ、変動35年でボーナス払い無しで月々のローンは四万円代。諸費用合わせて七万円代らしく。彼いわく、目的は早期一括返済で抵当を外すこと。悪いことは言わないから、不動産の高値掴みだけは止めておいた方が良いですよ、とのこと。

[296: 匿名さん]

MJみたいなババ掴んだ人はどうなるんですか？

[297: 匿名さん]

↑　どこも買えないような人が吠えてます。哀れです、みじめです。

[298: 匿名さん]

今の時代に高額なマンションはやめたほうがいいという話ですが、
ここは百道や他の人気（高級と言われる）エリアに比べても安い方です。
まだ値段も出てない時点でどうこう言われる理由はないと思います。
それにローン破たんのリスクはどこのマンションでも同じ。

[299: 匿名さん]

買わなくてよかったMJR

フライングしてババ掴んだ人は己を嗤うしかない

[300: 匿名さん]

俺もMJR買わなくてよかった。

危うくババ引くとこだった…

[301: 匿名]

あーでも287の意見は結構貴重ですよ。地場経済界とパイプがないと、閉ざされたマーケット・福岡での成功はまず難しいでしょうから、私もダイワの担当者は読みが甘いと思います。一カ所に520戸ですもんね。ダイワなんざどーでも良いけど、財務体質悪化は避けられない。

[302: 匿名さん]

>>301
だから一カ所に520戸ですということは織り込み済みじゃん。
３年くらいで販売しても採算が取れる価格で譲り受けてるでしょ。

[303: 匿名]

》298
確かに価格発表はされていないけど、住宅にかける費用は低いに越したことは無いよ。

このマンションスレは全体的に現実的じゃない夢見がちな素人意見ばかりだからね。

福岡や日本の経済市況とローン破綻についてもっと勉強した方が良いよ。

他のエリアと比べて安いとかいうのは問題の本質じゃないから。

個人的には大量供給される住戸の売れ残りを安価で狙いたいけどね。それか破綻物件を中古で買い叩くか。

その頃は千早ももう少し住みやすくなってんじゃない？

[304: 匿名さん]

》302
その折り込まれかたが甘いんだって。3年かけても無理矢理。ダイワは分かってないよ。

[305: 匿名さん]

ここは販売も既に決定してるし、いい加減に他でやってもらえません？
購入検討者のスレだということをお忘れなく。
大和がどうこういうスレじゃないでしょ。

[306: 匿名さん]

MJRまもなく完売しそうだ。
後は、一気にここの物件に殺到しそうだ。

なんかいろいろネガティブ人が煽っているけど、売れる売れないは立地とグレードで決まるんだよ。

[307: 匿名さん]

520戸が出現するとしたら簡単に考えて在庫が増えるってことだから、千早駅前の相場は下がるね。MJRやシルフの購入者は面白くないね。希少性が無くなるんだから。楽しみだなあ。

[312: 匿名さん]

>>303

価格発表されていない現状で、
売れ残りを安く買い叩くとか言ってしまうあなたも夢見がちだと思う。


>住宅にかける費用は低いに越したことは無い

これはある意味その通りだと思うけど、
不動産購入の目的が「住宅にかける」と言った意味以外の人も居るんじゃないかな？

[313: 匿名]

だってどう考えたって売れ残るでしょ？520戸だよ、520戸！在庫過剰で周辺マンションも大打撃だね。だいたいMJRでさえ未完売だよ。ここは最初の発表価格が高くても待ってたら絶対下がるよ。立地はそれなりでも何がなんでも千早に520は多過ぎだもん。しかも東区で。住むにでも投資目的でも売れ残りを安く買い叩くのは悪くない発想だと思うけどね。ひとまずMJRの破綻物件の方も期待してるけどね。あそこは高すぎ。踊らされたね。