プレミスト千早タワー ツインマークス(ロイヤルアーク千早・ザ・タワーズ)Part3

[匿名さん]

さてさて　どーなることやら・・

今後が気になるところです。


【スレッド名を修正しました。管理人 2010.07.13】

[151: 匿名さん]

こちらの物件とプレミスト西新、どちらか迷っています。
４月中旬ぐらいにはどちらも価格がわかるといいのですが。

[152: ご近所さん]

NO.150さんが言われることがその通りだと思います。
結局は大和がどの程度収益を取るか。
実際、去年の春くらいには解体の方向に流れてたのは事実です。
大和ハウスが手を挙げた時も、さすがに520戸という戸数にビビってたそうなので。
数年前周辺マンションを購入しましたが、MJRがかなり高いのも事実です。

[153: 匿名さん]

結局、大和が千早の今後をどのように占うかによって価格が決まりそうですね。

[154: 匿名さん]

ここに限らず、大手の物件ってどれも割高なんですよね。

安心料が含まれてるから、仕方ないけどね。

[155: 匿名]

複数入札ではなく、結局大和が一か八かで責任の一端をとったのでしょうけど、もはや千早は開発実績がある大和が商業開発も含めて尻拭いさせられてる感が否めず、JRは美味しいとこ取りで、漁夫の利を狙ってるのは間違いない。

その証拠にJRが作ったのは中規模マンションのみで、アミュプラザなどの開発を千早に展開させることもなく、近隣に520戸のタワーができれば、所有土地へのJRの新マンションの着工も随分遅れることになるでしょう。もしくは、土地を売るか。

さらに、タワーが完成してもこの不景気（と言うより地方経済の疲弊と社会構造の不況）で、東区の一駅前に継続的にマンション開発が行われる可能性は極めて低く、後続のデベロッパもないまま、大和マンション自体も息切れして、千早は結局便利だけど魅力がないアンバランスな街になるでしょうね。今も既にその兆候ありますからね。

結局マンションと車屋さんとパチスロと大型店…。計画性ゼロ。そもそも何年経っても街の全容が見えないままの千早なんて、まさに価値が定まってない土地に大開発なんかして大和はババを引きましたね。博多駅前以外に街作りをする気がない地場のJRの方がやはり一枚上手ですね。

[156: 匿名]

どうみてもババを引いたのは栄泉で
上手いこと底値で手に入れたのはダイワだと思うが

JRが漁夫の利と
千早の未来が不透明なのは認める

[157: 匿名さん]

大和もかなりリスク背負ってると思うぞ？

[158: 匿名さん]

2009年の九州・沖縄の県庁所在地および政令指定都市における新築マンションの平均坪単価は約125万円だと1月末のＡ新聞に載ってたな。

今年の景気は横ばいか、年末にかけてやや上向き加減らしい。

さて今年の坪単価はどうなる？

[159: 匿名さん]

大和ハウスさん　お願いがあります。

マンションギャラリーの２ＬＤＫ－１４４㎡は
あまりにも現実的ではありません。
一戸しかないのですよね、それにオプションが多すぎて・・・
３ＬＤＫ．４ＬＤＫをもう２部屋ふやして
低層階仕様・中層階仕様・高層階仕様で見たいと思っています。

宜しくお願いします。

[160: 匿名さん]

ここの千早の評価はひとつの意見として読んでますが、
実際は私の周囲は千早、大人気ですよ。
もちろんこのマンションも今、話題の的です。
実際、マンションの売れ行きが好調なことからもわかると思いますけど。

[161: 匿名さん]

無印・ユニクロ・アカチャンホンポの
そこそこ品揃えがいいほうの中型店舗が３つ千早にできると
ファミリー層にはうれしいです。
お金持ちには関係ない店舗かもしれませんが。

そういえばIKEA福岡進出はどうなったかな？

[162: 匿名さん]

コルテオ終了後の跡地にLoftやVIVREがきたらいいなと思う。 もちろん無印やその他雑貨屋や衣料系の店でもいいと思う。

[163: 匿名さん]

コルテオ跡地は東市民センターの予定です。
コルテオは市が千早活性化のために貸してるようです。

[164: 匿名さん]

誰かれの周辺でそのエリアが人気というのは、
それはそれでそんな話はごまんとあると思うが、

本当の人気というのは、実際の住宅不動産の流動実績から判断されるべきで、
千早駅周辺のマンション販売実績からみると、堅実な販売基調ではあるが「人気」
というほどでもない、と言ったところが実感ではないだろうか。

数年前からある物件の売れ行きは、価格にも納得感がありそこそこの実績だったが、
相場よりかなり高めに価格設定されたMJRなんかは、いまだ完売に至らず、
ほぼ同時期に販売されたMJR春日が数ヶ月前に完売したのを見ても、
あれほど力を入れた物件にもかかわらず、とてもよい成績とは言えない。

やはり千早駅前のマンション相場は2500～3200万（3L～4L）程度であり
大和タワーが、それこそ割高な物件を500戸以上作っても完売は難しいと見る方が
現実的だ。当然、今後の街づくりが段階的にせよ良い方に進めば、
もう少し資産価値も上昇するであろうが、サーカスくらいしか誘致できない
現在の経済状況からみれば、企業誘致がある程度成功した百道のような街には
到底ならないし、使えない大型店とマンションと駅では、価値上昇は
絶望的と言っても良い。

だったら、マンション価格はもっと下がるべきだし、ベッドタウンとして
安価な住宅を大量生産、供給することで人口増加を図るべきだろう。

[165: サラリーマンさん]

LoftやVIVRE、無印…。

雑貨が好きなら駅から博多駅にどうぞ。
車でルクルでも良いですね。

近隣にたくさん商業施設あるじゃないですか。

[166: 匿名さん]

でもLoftや無印あたりなら別に悪くはないと思うが…。

[167: 匿名]

価格はかなり引き下げるみたいですね。
JRが割高だっただけでしょう。

[168: 匿名さん]

もしかしたら11日のコルテオ上演時にﾌﾟﾚﾐｽﾄ千早ﾀﾜｰで看板か、壁に張り付けるかなにかで宣伝幕を取り付けしそうな気がします。

[169: 匿名さん]

MJRが９割まで来て完売できないのは、ここが再開するからじゃないの？
ここ待ってた人多いですし。
別に千早に企業誘致なんていらないと思うし、千早に住みたい人は誰もそんなこと望んでない。
百道に勤めてる人にとってあそこがどれだけ不評か知らないでしょ。
千早を望む人は商業施設もだけど、交通の利便性が主な目当て。
逆に千早に企業ができたら百道よかずっと便利だと思いますけどね。

[170: 匿名さん]

北九のＤＣタワーの価格が一つの目安になるそうですよ。

[171: 購入検討中さん]

千早という立地、共有スペースの充実、一応大和の物件という点を考慮すると

10階までが2000万台（3LDK）
11～20階が3000万台（3LDK）
21階以上が4000万～9000万台

というところが妥当なラインだろうね。

[172: 匿名さん]

>>171さん
まさに妥当な値段ですね。

[173: 匿名]

ここ待ってた人多いんだ。知らなかった。

[174: 匿名さん]

>>171
それぞれ500〜1000万円くらい高い価格で出してくるような気がするが。
そんな便利な土地なら、2000万円台なんてあっても2〜3階の低層のみじゃないのかな。

[175: 匿名さん]

>>171
それぞれ500〜1000万円くらい高い価格で出してくるような気がするが。
そんな便利な土地なら、2000万円台なんてあっても2〜3階の低層のみじゃないのかな。

[176: 匿名]

千早に企業誘致が必要かとの話がありますが、不動産開発の視点からみたら当然必要だと思います。

というより、本来なら博多駅や福岡空港からのアクセスからいえば、オフィスビルの開発案件があってしかるべきで、逆にそんな話が一切ないこと自体が、今の千早の価値と考えるべきでしょう。

マンション開発が頭打ちなら企業でも誘致して、駅利用や商業利用を促進させなければ、千早に人は集まらず、結局さびれてゴーストタウン行きです。千早に住みたい方はそれなりにいるのでしょうが、今の価格帯で利便性だけなら都心に住んだ方がマシですからね。

一部の方は千早に企業誘致が要らないと感じてられるようですが、街の発展は、特に千早のような副都心計画の街なら、オフィスや商業、住宅、教育機関、自然環境をバランス良く総合的に包括しないと、それこそJR利用が便利なだけのシンプルな駅前タウンになりますよ。まあ、今の様子ではあまり好材料は見当たらないし、大和にそれができるとも思えないけど。

このスレッド見てると、単なるタワマンマニアが興奮して千早を美化しているようにしか見えませんね。当然ご自由ですが、冷静に見渡したら、本来にたいした街ではないけどね。

[177: 匿名さん]

5階までが2000万台
5〜15階まで3000万台 16〜25階まで4000万台 26階以上が5000万台〜1億

[178: ご近所さん]

ここの小中校区はどこになるのですか？

近所のマンション住人ですが、名島小と松崎中に子供が通っています。　１年後のここの完成を考えると相当の生徒さんの流入が考えられるのですかねぇ。

今現在でも、名島小学校は結構きゅうきゅうみたいですが・・・

[179: 匿名]

で176はどこならお勧め？
詳しそうだし興味あるなあ

[180: 匿名さん]

>>178さん
たしか千早小、香椎一中ですね。
私もかなり増えそうで心配してます。

[181: 匿名さん]

176はたぶんどこかの営業。

[182: 匿名さん]

金融機関かもよ

[183: 匿名さん]

>>170
ということは立地とグレートからして千早は小倉の1.5倍ぐらいの価格がひとつの目安かな。

[184: サラリーマンさん]

偉大だからね・・・

[185: ご近所さん]

今日、モデルルーム向かいの駐車場の前を通りましたが、
アスファルトが綺麗に補修されてました。
１年前に出来た駐車場ですが、使われることなく破綻したので草が伸び放題でしたから。

モデルルームの方はまだですが、何か動きがあるんでしょうかね。
まったく違ってたらすみません。

[186: 匿名さん]

「興奮して美化する」ようなタワマンはまだひとつもないと思うが...
まだ何もない更地状態だから期待もあるってことでしょ。

千早で唯一のタワマンだから注目も浴びるのです。

[187: いつか買いたいさん]

>>171さん､>>177さん

やっぱりそれくらいしますかね。
一度破綻したしたとはいえ、売主・施工業者は全く問題ないし、他のマンションより華がありますからね。
安くなってほしい気持ちもありますが、仕方ないかな。

[189: 匿名さん]

>>188
MJR購入者？

[190: 匿名さん]

>>189
タワマンマニア？

[191: 匿名さん]

MJが興奮してまいりました

[192: 匿名さん]

こういう人が住むMJRって買いたくない･･･。

[193: 匿名さん]

ここの完成が遅れたのは、MJRとアイランドスカイタワーには幸いしたね。
販売時期が被らなかったからどっちも９割以上売れてる。

[194: 匿名]

アイランドスカイタワーってどこ？

[195: 匿名さん]

>>188さん
間取りはそのままじゃないんですか。
でも、価格は少し下がるかもしれませんね。
上の方で言われているのは、希望価格ですね。
確か、１LDK　７戸　５４㎡　で１０００万台後半だったような・・・
さがって、せいぜい２００万～３００万ぐらいかな。
上層階のプレミアム住戸は、かなり下がりますよね。
その分、住居内の設備・仕様もかなり落ちるでしょうね。

[196: 匿名さん]

>>164

数年前と昨今の新築マンションの価格を直接比較しても意味がない。
まずデベの差。
大手と地場を比較してはいけない。地場が大手並みの価格をつけたら、誰も買わない。
占有面積の差。
以前は3LDKで70㎡台が普通だったが、今は80㎡台が常識。やはり坪単価での比較が必要。
共有スペースの充実。
物件によって異なるが、ロビー、コンシェルジュサービス、キッズルーム、ゲストルーム、展望ルーム、シアター等。
数年前の割安なマンションにありますか？

[197: 匿名さん]

>>195さん
ここ1LDKや2LDKがあるのですね、知らなかった。
単身者や投資目的の購入者も多いってことですね。

ちょっと残念だけど、まあ、そうでないと500戸も売れないでしょうからね。

[198: 匿名さん]

>>196さん
３LDK→７１㎡～
４LDK→８６㎡～からありますよ
共有スペースが随分充実してますけど
低層階・中層階・高層階の設備、仕様（オプションじゃない）が
あれだけちがうと・・・・・・・
それとも間取りも設備も仕様も変わるのでしょうか？

[199: 匿名さん]

３LDK→７１㎡、４LDK→８６㎡って狭くない？

[200: 匿名さん]

>>199
都会気取りなんだろ

[201: 匿名さん]

モデルルームの駐車場だったところを通りましたが、
今日、臨時駐車場（有料）になってました。
たぶんコルテオ用？

モデルルームも近々オープンかと思ってましたが、違ったみたいですね。

[202: 匿名さん]

千早の発展、街としての成熟は、いつまで待てばいいのですか？
ポテンシャルは秘めているようですが、景気も先が見えない中で、いつとも知れない利便性の向上や都市環境の整備を待っていいものか不安です。

[203: 匿名]

近いうちに価格発表ですかね！
事実上アウトレットで思い切った値下げが期待できそうで楽しみです。

[204: 匿名さん]

>>202
どんな回答を期待しているのですか？
そんなこと今は誰にも分かるわけありませんよ。
不安なら、整備済みで十分利便性のある場所を選んだらいいじゃないですか。
私は、成熟した街には興味ありませんが。

[205: 匿名さん]

>>203
価格みたら青ざめるんじゃない？

[206: 匿名さん]

安くなるのは確実です。

[207: 匿名さん]

20階 3LDK 80㎡位で3,500万円程度と予想しますが、どうでしょう？

[208: 匿名]

いやもっとインパクトのある！
例えば低層3LDKは1800万とか！
リーマンバブル前は平尾や薬院の駅近でこんな価格だったから

[209: 匿名さん]

>>208
地場なら、その程度だろうが、大手ではありえない。
安売りするなら、最初からプレミスト千早タワーではなく、違う名前にするだろう。

買えない人は他を探してね。

[210: 匿名]

なるほど！
プレミストを冠したのは、値引きはしないという意思表示だね。

[211: 匿名さん]

プレミスト平尾が3Lで2800位だから15～20％安で2400～2600じゃない？

[212: 匿名さん]

あの～～～。

いつまでロイヤルでいきますか？

プレミスト千早タワー

[213: 匿名さん]

>>212
まだ、仮称ですけどね。

ここ、他社が多過ぎ。

[214: 匿名さん]

同じプレミストとネーミングした平尾浄水や西新、やはり同じダイワのタワーマンションの小倉DCタワーあたりが参考になりそう。

[215: 匿名さん]

コルテオのホームページで、ドコモビルに設置された会場の情報カメラがあって、
タイムリーで見れますね。

残念ながらこのマンションは映ってませんけど、場所はカメラの左側ですね。

[216: 匿名]

>>211
だ･か･らー
階数によるってば！

[217: 匿名]

15階建て。建ったら分かります。

[218: 匿名さん]

1年間風雨にさらされてた12階以下はヤダな。。

[219: 匿名さん]

>>214
なにが参考になるといっているのかわからない。
少なくとも価格は千早と小倉じゃ参考にならないよ。

[220: サラリーマンさん]

≫196
ロビー、コンシェルジュサービス、キッズルーム、ゲストルーム、展望ルーム、シアター等。

共用部って受益者負担ですよ。
入居者にとって、将来にわたり負担が強いられるのですよ。

保育園や公園、ホテル、映画館等、近隣に都市機能がそろっていれば、
どれも必要ないでしょう。わざわざ高い共益費を払ってまで欲しくないですよ。
ホテルでもないのに豪華な応接セットやコンシェルジュって誰が使うのか。
子育てが終わった入居者にとってのキッズルームって？
ホームシアターがこれだけ充実しているのに、シアタールーム？

まあ、千早みたいに都市機能が充実していない街にとっては
これくらい自前で賄わなければならないのでしょうかね？

個人的にはサービスは周辺で享受できる街に住んで、
無駄な共用サービスに金を掛けるくらいなら、
内装や仕様、安全性等にじっくり取り組まれたマンションが理想だね。

千早の街の発展が期待できないうちは、3000万以上も出す価値なし。

[221: 匿名]

220 どうかしたのか？

[222: 匿名さん]

わざわざここまで荒らしに来たんでしょう。

[223: 匿名さん]

千早にもタワーにも興味ない奴がイチイチ書き込むなよな。大きなお世話だろ。

[224: 周辺住民さん]

220にほぼ同意。

コンシェルジュサービスは自分で出来ることばかり。そこまで人に頼りたくない。
キッズルームは数年だけ使うかな。使わない期間のほうが長いからなくていい。
ゲストルーム使うことなんてあるんだろうか。広い部屋に住めばいい。
展望ルームでお酒飲んでいいの？なら景色を見飽きる１年位は使うかな。
シアタールームは５００世帯もあって取り合いにならないのだろうか。
なんか面倒くさそう。映画館に行くのも好きだし部屋にいいやつがあればいらない。
これらの分の維持管理費は５００世帯で負担すればたいした金額じゃないと思いますが、
自分自身が使わない共有部分の維持費まで負担し続けるのはどうなんだろって考えてしまいます。

否定的な意見が出るとまともに内容について反論せずに子供みたいな書き込みをする住人がいますね。
こんな人と同じマンションに住むのも考えてしまいます。

[225: 匿名さん]

でも持ち上げるばかりではなくて、いろいろな見方があるのは参考になります。

[226: 匿名さん]

お子ちゃまみたいな事を言ってるのは住人の方なんですか・・・・・。
ホント考えてしまいますね。
てっきり、いろいろなマンションの営業の方かと思ってた（すみません）

[227: 匿名さん]

まあ長文は読んでない。近隣住民さん、メディア、公式HPなどの情報のみ傾聴に値す。

長文ガンバ

[228: ｻｲﾊﾞｰｳｪﾌﾟ]

だいたい街にケチつけるやつがどうしてわざわざこんなところに書き込みに来るんかな??

[229: 匿名さん]

提灯つけるだけが、掲示板じゃないから良いやん。
俺は参考になるし、２２０の意見には共感するよ。
ただ、千早は化けると思う。
大和が本気で再開発やってる。

[230: 匿名]

リッチな共用部は利用する、しないではなく一種のステータスシンボルですね。むしろ、管理費払ってるから利用しなきゃ損だとばかりに使いまくるのは貧乏性。高所得者や資産家なら管理費なんて些細な出費でしょう。

が、しかし無駄が徹底的に嫌われる現在のトレンドから考えると、最近の富裕層なら、今後は見た目の豪華さよりは、内容の充実を重視するはずで、住宅に求める本当の価値は、安全性、交通利便性、周辺環境であることは周知の事実。資産性、流動性がある立地環境の中でシンプルに過ごし、都市機能は外部に求める風潮は流れは加速している。

だからこそ、千早の最大のメリットは、開発が進む博多駅へのアクセスが良いことであり、供給過剰な商業施設や有り得もしないオフィスビルなど、無理矢理都市機能を千早に作り出すのはそもそもナンセンス。せっかくの立地を活かしてシンプルで安価な物件と公共公園でも作れば、理想的な博多駅へのサテライト的ベッドタウンが完成し、それを追いかける形で必要に応じた周辺商業開発も行われ、間違いなく栄えると考えるが…。

とにかく千早に豪華なタワマンは必要無いと思います。

[231: 匿名さん]

>>226
正確には住人じゃなくて皆検討中です。
他の物件の営業やここへの中傷があるのも事実。
私は１年以上前から見てるから見分けられますけどね。
過去レスなんか読んで、そこを区別しないといけませんね。

[232: 物件比較中さん]

このマンションの特徴は500戸もあるため、いろいろな階層の人が住むということ。
上流の中から中流の下、ファミリー層から単身者や投資目的等。
それぞれ価値観が違うのは当たり前だから、居住者の間で内輪揉めがない方がおかしいだろうね。

内覧会なんて売主の立会いはなく、「どうぞご自由に」だろうね。

[233: 匿名さん]

>>224
もう他のマンション購入してるんですよね？
意味不明です。

[234: 匿名さん]

戸数が多いと非常識的な意見が管理組合内で通りにくくなるというメリットもある。
この掲示板でも理事長が暴走とかモンスター住民がいて大変とかなっているのは大抵小～中規模物件。
1票の価値が大きくなるから仕方が無いことではあるけど・・・。

[235: 匿名さん]

先日、管理の問題で新聞に記事が出てた所も小規模マンションでしたね。

[236: 匿名さん]

何いっても無駄＾＾。いくら騒いでも
できるものはできるし買う奴は買う。粛々と。

大和の事業引き継ぎの時もデマだ何だギャーギャー言ってたし。
己が現実と対峙する事こそ焦眉の課題。

[237: 匿名さん]

>>236
だからこそ、価格が気になるね。
それによって、このマンションの格付けが決まる。
駅前格安アウトレットマンションか、それとも千早のランドマークとなるか。

どっちだと思う？

[238: 匿名さん]

格付けなんて私は気にしてません。

ただ唯一言えるのは、この不況下で他のデベは在庫かかえて新規分譲を控えてる上に、
こと千早においてはここが再開したことにより、立地・戸数・ブランド力（？）などで
太刀打ちできないことで、今後しばらくは新規マンションってできないような気がしてます。

[239: 匿名さん]

購入希望者（検討者）にとっては安くなるに越したことはないと思いますが。

[240: 匿名さん]

千早に新規参入がないならば、やっぱり大和の言い値になるのだろうなあ。

[241: 匿名さん]

>>236さん
その通りですね。
ここをずっと見てて、他を検討する気が失せましたもん。

[242: 匿名さん]

すぐにきれいな中古が出回りますよ。供給過剰もいいところ。

おもろない街にマンションばっか。

[243: 匿名]

ここ以外検討できないなんてセンス無いね。

[244: 匿名さん]

そういう書き込みがあるから他のマンション嫌になるんでしょ？

[245: 匿名]

マンションの格付けとか（笑）

[246: 匿名さん]

一人？役か知らないが、頑張れ、ダイワマン！

[247: 匿名さん]

残念ながらここはダイワマンは一人も来てません。

[248: 匿名さん]

どなたか以前の価格帯を知っている方おられませんか？

コルテオの敷地跡は何ができるのかな？

[249: 236]

>>237

例えば12階以下の「若干曰く付き」フロアは多少ディスカウントの余地はあり得ると思いますが、
通常言われる高層階はほぼないんじゃないですか。

自分は今首都圏に住んでいますが、タワマンで「ワケあり」なのでディスカウントします
っていうのがよく報道されるけど、首都圏のタワマン市場は場所によっては飽和の極みに
達していますので、千早とは話が違うと思います。

今の千早では明らかに圧倒的なランドマーク的な物件になるのは間違いないと思います。
埼玉などでも、急行停車駅では必ず２、３のタワマンがありますが、物件としては
やはり堅いです。

ただ放置状態だった既存低層階はディスカウント期待OKだと思います。

[250: 匿名]

>>249
んーだったら複数の業者が手を上げてもっと早く再開したと思うんだよねえ。
どうみてもダイワは叩きまくって底値で手に入れてると思うし
だとしたら思い切った値下げ（というか値付け）は理論的には可能ではないかと。
あとブランドが落ちるというのもよく分からない。値下げではなく時価で価格設定するだけだから