プレミスト千早タワー ツインマークス(ロイヤルアーク千早・ザ・タワーズ)Part3

[匿名さん]

さてさて　どーなることやら・・

今後が気になるところです。


【スレッド名を修正しました。管理人 2010.07.13】

[123: 匿名さん]

ここで値段の予想しても、どうせそのうち正式に出る訳だから。

プレミストってプレミアの最上級って意味なんでしょうかね。
名前通り、確かに千早においての立地は最高ですが。

[124: 匿名さん]

No.121
立地は良いかしれませんが、仕様って言ったって、
ダイワのマンションってたいしたことないでしょ。
MJRの方が良いんじゃないですか。
それとも同程度か...

[125: 匿名さん]

ロイアルアークの時１００㎡ちょつとの広さで
６８００万ぐらいだったと思いますけど
もっと下がりますか？そうなれば、もう一度考えますね、

[126: 匿名さん]

階数によるでしょ
同じタイプでも、10階ちがうと1,000万くらい違うはずだよ
高層階になると、仕様も違って更に高くなる

[127: 匿名さん]

たぶん、値引きは考えていないと思う。
事業主も以前の価格帯で十分対応できると読んでいるのでは？
また、それだけの仕様と立地でしょう。

[128: 匿名さん]

ブランドイメージとか資産価値って結局、ある程度お金に余裕のある人達が住んでいるってことでしょう。

だとすれば、価格がどうなるかはわかるじゃないですか。

[129: 匿名さん]

少なくとも最初は「それなり」の価格だろうな。

[130: 匿名さん]

じゃや最低でも年収１千万はないとだめですね～～。うちは少し厳しいかも。
千早ってそんなに高くなってるんですね。知らなかった。
東京じゃいいとこ買えないし、福岡に帰れるからと考えていたのですが・・・東区で・・・ショック。

[131: 匿名さん]

そのうちに正式に価格発表されるでしょう。
年収800万もない友人がここねらってますよ。
D'グラフォートくらいの価格じゃないかな。（4LDKで3000万～）

[132: 匿名さん]

８００もあれば上等でしょう。
階数には制限があるが。

千早が高くなってるんじゃなくて、こういう高層マンションが（特に高層階）が高いのでは。

[133: 匿名]

>>131
その2割は安いと思う。
理由は地価が下がったのと
倒産引継ぎによるコストダウン

[134: 匿名さん]

そうですね。こういうマンションは階数によって違いが大きいでしょうね。８００あればいけますかね。
最初西の方も考えていましたが、調べてるとこっちの方が気に入ってきました。
離れていると情報にも疎くてこちらの情報が有難いです。これからどうなるか楽しみです。

[135: 匿名さん]

ここのマンションに注目してる人って、私の周りでは、
青葉や若宮周辺、香椎浜、アイランドシティ辺りの人たちや、
JRや西鉄電車の千早以北に住んでる人。
近くを通ってて、注目の的みたいですね。
良いと思ってる点は、やはり街の発展と交通の利便性。
たぶん近隣からの買い替えも多いのでは。

西の方に住んでる人って、東区行くこと少ないから知らない方多いですよね。
私もあまり西の方は知らないですし。

[136: 購入検討中さん]

タワーマンションって住む階によって価格、つまり年収がはっきり別れてしまう。

上層階、中層階、下層階に住む人たちってお互いをどう思うのかな？

管理組合での管理費や修繕積立金の増額の話し合いでも揉めるようですね。

[137: 匿名さん]

>>133
では、4LDKが2400万～、3LDKが2000万～くらいですね。
階数が上がることによりどの程度値段が高くなるかですね。
最上階で前回販売時は１億くらいでしたが、今回は１億切りますよね。

[138: 匿名さん]

希望はご自由ですが、4LDKが2400万台〜だなんて、そんな安い訳ないでしょ。
副都心・千早のランドマークタワーですよ。
少なくともDｸﾞﾗﾌｫｰﾄと同等か、もしくはそれ以上の価格であることは間違いありません。

[139: 匿名さん]

８６㎡の４ＬＤＫ　４Ｆか５Ｆの角部屋、たしか３６００万ちょっと
だったけど・・・・それが２４００万～ですか？
それはすごい！　　待った甲斐があった。
しかし　＞＞１３６さんの言われている事も心配ですね。

[140: 匿名さん]

>>139
んなわけないでしょう。
きっと同程度くらいで出してくるって。

[141: 匿名さん]

最上階で1億切ることはありえないけど、見晴らしはそれなりによさそうですね。
まず自分は無理ですが。

福岡市だとこれ以上高層の物件は建ちそうもないから視界が遮られるってこと
もそうないでしょう。

[142: 物件比較中さん]

>>137さんの言われるようなことは、ありえないでしょう。

もしそうだとしたら、ここはアウトレット・マンションってことになり、資産価値やダイワブランドの低下は明らか。

甘い期待ですね。
もうすぐはっきりしますよ。

[143: 匿名さん]

ダイワブランド以前に、ここは破綻によって払い下げされたマンションであることは周知の事実なので。

私も予想通りなのを確信してます。
早く価格が出ませんかね。

[144: 匿名さん]

137です。

ちなみに数年前までは周辺のマンションはその価格でした。
3LDKなんて1000万円代もありましたし。
それが駅前マンションの高騰で、同じ広さで1000万以上高くなっているのが事実です。

[145: 匿名さん]

そんなに安くなったら、
フィットネスルーム・キッズルーム・シアタールーム
ランドリールーム・ゲストルーム・展望ラウンジ
なくなってしまわない？

[146: 匿名さん]

>>142、143

共に信頼できる情報ではなく、ただの予想（143は願望か？）。

間違いないのは、このマンションの何階に住んでいるかによって職業やお金に対する意識が全く異なるということ。

それがいいかどうかは、その人次第。

[147: 匿名さん]

No.144さん

マンションってデベによって価格が大きく違うのではないですか？
特に耐震偽装以来、大手への信頼が高まってるのが、現実ですよ。

[148: 匿名さん]

>>147さん
はい。なので私はD'グラフォートと同じくらいと予測してました。
D'グラフォートは数年前の駅前の立地としては妥当な値段だったと思います。
ここ数年で地価がかなり上昇したものの、再販ということもあり同じくらいになりそうかな、と。
MJRは高過ぎな感じですし。

[149: 匿名さん]

>>148さん
確かに再販物件ではあるでしょうが、MJRという周辺物件の実績があるのも事実ですよね。
大和が１地方デベロッパより大きく価格を下げてくることはなさそうですが。

実際、この物件が倒けて大和に決まる迄には、色々なデベロッパに引継ぎの話があってたんではないでしょうかね。
大和だけが手を挙げたのかな。
それならとことん買い叩いているでしょうが、複数いたのなら、大和が高い価格を提示したんでしょうから、それなりには取ってくるかと思います。

[150: 匿名]

スレの流れ的にはもう解体濃厚という雰囲気だったから、
最後の最後に大和のみが底値で買ったと予測する。
経済状勢もちょうど底だった。


値下げの原資はたっぷりあろうが、利益をどれだけ取るかは売り主次第

[151: 匿名さん]

こちらの物件とプレミスト西新、どちらか迷っています。
４月中旬ぐらいにはどちらも価格がわかるといいのですが。

[152: ご近所さん]

NO.150さんが言われることがその通りだと思います。
結局は大和がどの程度収益を取るか。
実際、去年の春くらいには解体の方向に流れてたのは事実です。
大和ハウスが手を挙げた時も、さすがに520戸という戸数にビビってたそうなので。
数年前周辺マンションを購入しましたが、MJRがかなり高いのも事実です。

[153: 匿名さん]

結局、大和が千早の今後をどのように占うかによって価格が決まりそうですね。

[154: 匿名さん]

ここに限らず、大手の物件ってどれも割高なんですよね。

安心料が含まれてるから、仕方ないけどね。

[155: 匿名]

複数入札ではなく、結局大和が一か八かで責任の一端をとったのでしょうけど、もはや千早は開発実績がある大和が商業開発も含めて尻拭いさせられてる感が否めず、JRは美味しいとこ取りで、漁夫の利を狙ってるのは間違いない。

その証拠にJRが作ったのは中規模マンションのみで、アミュプラザなどの開発を千早に展開させることもなく、近隣に520戸のタワーができれば、所有土地へのJRの新マンションの着工も随分遅れることになるでしょう。もしくは、土地を売るか。

さらに、タワーが完成してもこの不景気（と言うより地方経済の疲弊と社会構造の不況）で、東区の一駅前に継続的にマンション開発が行われる可能性は極めて低く、後続のデベロッパもないまま、大和マンション自体も息切れして、千早は結局便利だけど魅力がないアンバランスな街になるでしょうね。今も既にその兆候ありますからね。

結局マンションと車屋さんとパチスロと大型店…。計画性ゼロ。そもそも何年経っても街の全容が見えないままの千早なんて、まさに価値が定まってない土地に大開発なんかして大和はババを引きましたね。博多駅前以外に街作りをする気がない地場のJRの方がやはり一枚上手ですね。

[156: 匿名]

どうみてもババを引いたのは栄泉で
上手いこと底値で手に入れたのはダイワだと思うが

JRが漁夫の利と
千早の未来が不透明なのは認める

[157: 匿名さん]

大和もかなりリスク背負ってると思うぞ？

[158: 匿名さん]

2009年の九州・沖縄の県庁所在地および政令指定都市における新築マンションの平均坪単価は約125万円だと1月末のＡ新聞に載ってたな。

今年の景気は横ばいか、年末にかけてやや上向き加減らしい。

さて今年の坪単価はどうなる？

[159: 匿名さん]

大和ハウスさん　お願いがあります。

マンションギャラリーの２ＬＤＫ－１４４㎡は
あまりにも現実的ではありません。
一戸しかないのですよね、それにオプションが多すぎて・・・
３ＬＤＫ．４ＬＤＫをもう２部屋ふやして
低層階仕様・中層階仕様・高層階仕様で見たいと思っています。

宜しくお願いします。

[160: 匿名さん]

ここの千早の評価はひとつの意見として読んでますが、
実際は私の周囲は千早、大人気ですよ。
もちろんこのマンションも今、話題の的です。
実際、マンションの売れ行きが好調なことからもわかると思いますけど。

[161: 匿名さん]

無印・ユニクロ・アカチャンホンポの
そこそこ品揃えがいいほうの中型店舗が３つ千早にできると
ファミリー層にはうれしいです。
お金持ちには関係ない店舗かもしれませんが。

そういえばIKEA福岡進出はどうなったかな？

[162: 匿名さん]

コルテオ終了後の跡地にLoftやVIVREがきたらいいなと思う。 もちろん無印やその他雑貨屋や衣料系の店でもいいと思う。

[163: 匿名さん]

コルテオ跡地は東市民センターの予定です。
コルテオは市が千早活性化のために貸してるようです。

[164: 匿名さん]

誰かれの周辺でそのエリアが人気というのは、
それはそれでそんな話はごまんとあると思うが、

本当の人気というのは、実際の住宅不動産の流動実績から判断されるべきで、
千早駅周辺のマンション販売実績からみると、堅実な販売基調ではあるが「人気」
というほどでもない、と言ったところが実感ではないだろうか。

数年前からある物件の売れ行きは、価格にも納得感がありそこそこの実績だったが、
相場よりかなり高めに価格設定されたMJRなんかは、いまだ完売に至らず、
ほぼ同時期に販売されたMJR春日が数ヶ月前に完売したのを見ても、
あれほど力を入れた物件にもかかわらず、とてもよい成績とは言えない。

やはり千早駅前のマンション相場は2500～3200万（3L～4L）程度であり
大和タワーが、それこそ割高な物件を500戸以上作っても完売は難しいと見る方が
現実的だ。当然、今後の街づくりが段階的にせよ良い方に進めば、
もう少し資産価値も上昇するであろうが、サーカスくらいしか誘致できない
現在の経済状況からみれば、企業誘致がある程度成功した百道のような街には
到底ならないし、使えない大型店とマンションと駅では、価値上昇は
絶望的と言っても良い。

だったら、マンション価格はもっと下がるべきだし、ベッドタウンとして
安価な住宅を大量生産、供給することで人口増加を図るべきだろう。

[165: サラリーマンさん]

LoftやVIVRE、無印…。

雑貨が好きなら駅から博多駅にどうぞ。
車でルクルでも良いですね。

近隣にたくさん商業施設あるじゃないですか。

[166: 匿名さん]

でもLoftや無印あたりなら別に悪くはないと思うが…。

[167: 匿名]

価格はかなり引き下げるみたいですね。
JRが割高だっただけでしょう。

[168: 匿名さん]

もしかしたら11日のコルテオ上演時にﾌﾟﾚﾐｽﾄ千早ﾀﾜｰで看板か、壁に張り付けるかなにかで宣伝幕を取り付けしそうな気がします。

[169: 匿名さん]

MJRが９割まで来て完売できないのは、ここが再開するからじゃないの？
ここ待ってた人多いですし。
別に千早に企業誘致なんていらないと思うし、千早に住みたい人は誰もそんなこと望んでない。
百道に勤めてる人にとってあそこがどれだけ不評か知らないでしょ。
千早を望む人は商業施設もだけど、交通の利便性が主な目当て。
逆に千早に企業ができたら百道よかずっと便利だと思いますけどね。

[170: 匿名さん]

北九のＤＣタワーの価格が一つの目安になるそうですよ。

[171: 購入検討中さん]

千早という立地、共有スペースの充実、一応大和の物件という点を考慮すると

10階までが2000万台（3LDK）
11～20階が3000万台（3LDK）
21階以上が4000万～9000万台

というところが妥当なラインだろうね。

[172: 匿名さん]

>>171さん
まさに妥当な値段ですね。

[173: 匿名]

ここ待ってた人多いんだ。知らなかった。

[174: 匿名さん]

>>171
それぞれ500〜1000万円くらい高い価格で出してくるような気がするが。
そんな便利な土地なら、2000万円台なんてあっても2〜3階の低層のみじゃないのかな。

[175: 匿名さん]

>>171
それぞれ500〜1000万円くらい高い価格で出してくるような気がするが。
そんな便利な土地なら、2000万円台なんてあっても2〜3階の低層のみじゃないのかな。

[176: 匿名]

千早に企業誘致が必要かとの話がありますが、不動産開発の視点からみたら当然必要だと思います。

というより、本来なら博多駅や福岡空港からのアクセスからいえば、オフィスビルの開発案件があってしかるべきで、逆にそんな話が一切ないこと自体が、今の千早の価値と考えるべきでしょう。

マンション開発が頭打ちなら企業でも誘致して、駅利用や商業利用を促進させなければ、千早に人は集まらず、結局さびれてゴーストタウン行きです。千早に住みたい方はそれなりにいるのでしょうが、今の価格帯で利便性だけなら都心に住んだ方がマシですからね。

一部の方は千早に企業誘致が要らないと感じてられるようですが、街の発展は、特に千早のような副都心計画の街なら、オフィスや商業、住宅、教育機関、自然環境をバランス良く総合的に包括しないと、それこそJR利用が便利なだけのシンプルな駅前タウンになりますよ。まあ、今の様子ではあまり好材料は見当たらないし、大和にそれができるとも思えないけど。

このスレッド見てると、単なるタワマンマニアが興奮して千早を美化しているようにしか見えませんね。当然ご自由ですが、冷静に見渡したら、本来にたいした街ではないけどね。

[177: 匿名さん]

5階までが2000万台
5〜15階まで3000万台 16〜25階まで4000万台 26階以上が5000万台〜1億

[178: ご近所さん]

ここの小中校区はどこになるのですか？

近所のマンション住人ですが、名島小と松崎中に子供が通っています。　１年後のここの完成を考えると相当の生徒さんの流入が考えられるのですかねぇ。

今現在でも、名島小学校は結構きゅうきゅうみたいですが・・・

[179: 匿名]

で176はどこならお勧め？
詳しそうだし興味あるなあ

[180: 匿名さん]

>>178さん
たしか千早小、香椎一中ですね。
私もかなり増えそうで心配してます。

[181: 匿名さん]

176はたぶんどこかの営業。

[182: 匿名さん]

金融機関かもよ

[183: 匿名さん]

>>170
ということは立地とグレートからして千早は小倉の1.5倍ぐらいの価格がひとつの目安かな。

[184: サラリーマンさん]

偉大だからね・・・

[185: ご近所さん]

今日、モデルルーム向かいの駐車場の前を通りましたが、
アスファルトが綺麗に補修されてました。
１年前に出来た駐車場ですが、使われることなく破綻したので草が伸び放題でしたから。

モデルルームの方はまだですが、何か動きがあるんでしょうかね。
まったく違ってたらすみません。

[186: 匿名さん]

「興奮して美化する」ようなタワマンはまだひとつもないと思うが...
まだ何もない更地状態だから期待もあるってことでしょ。

千早で唯一のタワマンだから注目も浴びるのです。

[187: いつか買いたいさん]

>>171さん､>>177さん

やっぱりそれくらいしますかね。
一度破綻したしたとはいえ、売主・施工業者は全く問題ないし、他のマンションより華がありますからね。
安くなってほしい気持ちもありますが、仕方ないかな。

[189: 匿名さん]

>>188
MJR購入者？

[190: 匿名さん]

>>189
タワマンマニア？

[191: 匿名さん]

MJが興奮してまいりました

[192: 匿名さん]

こういう人が住むMJRって買いたくない･･･。

[193: 匿名さん]

ここの完成が遅れたのは、MJRとアイランドスカイタワーには幸いしたね。
販売時期が被らなかったからどっちも９割以上売れてる。

[194: 匿名]

アイランドスカイタワーってどこ？

[195: 匿名さん]

>>188さん
間取りはそのままじゃないんですか。
でも、価格は少し下がるかもしれませんね。
上の方で言われているのは、希望価格ですね。
確か、１LDK　７戸　５４㎡　で１０００万台後半だったような・・・
さがって、せいぜい２００万～３００万ぐらいかな。
上層階のプレミアム住戸は、かなり下がりますよね。
その分、住居内の設備・仕様もかなり落ちるでしょうね。

[196: 匿名さん]

>>164

数年前と昨今の新築マンションの価格を直接比較しても意味がない。
まずデベの差。
大手と地場を比較してはいけない。地場が大手並みの価格をつけたら、誰も買わない。
占有面積の差。
以前は3LDKで70㎡台が普通だったが、今は80㎡台が常識。やはり坪単価での比較が必要。
共有スペースの充実。
物件によって異なるが、ロビー、コンシェルジュサービス、キッズルーム、ゲストルーム、展望ルーム、シアター等。
数年前の割安なマンションにありますか？

[197: 匿名さん]

>>195さん
ここ1LDKや2LDKがあるのですね、知らなかった。
単身者や投資目的の購入者も多いってことですね。

ちょっと残念だけど、まあ、そうでないと500戸も売れないでしょうからね。

[198: 匿名さん]

>>196さん
３LDK→７１㎡～
４LDK→８６㎡～からありますよ
共有スペースが随分充実してますけど
低層階・中層階・高層階の設備、仕様（オプションじゃない）が
あれだけちがうと・・・・・・・
それとも間取りも設備も仕様も変わるのでしょうか？

[199: 匿名さん]

３LDK→７１㎡、４LDK→８６㎡って狭くない？

[200: 匿名さん]

>>199
都会気取りなんだろ

[201: 匿名さん]

モデルルームの駐車場だったところを通りましたが、
今日、臨時駐車場（有料）になってました。
たぶんコルテオ用？

モデルルームも近々オープンかと思ってましたが、違ったみたいですね。

[202: 匿名さん]

千早の発展、街としての成熟は、いつまで待てばいいのですか？
ポテンシャルは秘めているようですが、景気も先が見えない中で、いつとも知れない利便性の向上や都市環境の整備を待っていいものか不安です。

[203: 匿名]

近いうちに価格発表ですかね！
事実上アウトレットで思い切った値下げが期待できそうで楽しみです。

[204: 匿名さん]

>>202
どんな回答を期待しているのですか？
そんなこと今は誰にも分かるわけありませんよ。
不安なら、整備済みで十分利便性のある場所を選んだらいいじゃないですか。
私は、成熟した街には興味ありませんが。

[205: 匿名さん]

>>203
価格みたら青ざめるんじゃない？

[206: 匿名さん]

安くなるのは確実です。

[207: 匿名さん]

20階 3LDK 80㎡位で3,500万円程度と予想しますが、どうでしょう？

[208: 匿名]

いやもっとインパクトのある！
例えば低層3LDKは1800万とか！
リーマンバブル前は平尾や薬院の駅近でこんな価格だったから

[209: 匿名さん]

>>208
地場なら、その程度だろうが、大手ではありえない。
安売りするなら、最初からプレミスト千早タワーではなく、違う名前にするだろう。

買えない人は他を探してね。

[210: 匿名]

なるほど！
プレミストを冠したのは、値引きはしないという意思表示だね。

[211: 匿名さん]

プレミスト平尾が3Lで2800位だから15～20％安で2400～2600じゃない？

[212: 匿名さん]

あの～～～。

いつまでロイヤルでいきますか？

プレミスト千早タワー

[213: 匿名さん]

>>212
まだ、仮称ですけどね。

ここ、他社が多過ぎ。

[214: 匿名さん]

同じプレミストとネーミングした平尾浄水や西新、やはり同じダイワのタワーマンションの小倉DCタワーあたりが参考になりそう。

[215: 匿名さん]

コルテオのホームページで、ドコモビルに設置された会場の情報カメラがあって、
タイムリーで見れますね。

残念ながらこのマンションは映ってませんけど、場所はカメラの左側ですね。

[216: 匿名]

>>211
だ･か･らー
階数によるってば！

[217: 匿名]

15階建て。建ったら分かります。

[218: 匿名さん]

1年間風雨にさらされてた12階以下はヤダな。。

[219: 匿名さん]

>>214
なにが参考になるといっているのかわからない。
少なくとも価格は千早と小倉じゃ参考にならないよ。

[220: サラリーマンさん]

≫196
ロビー、コンシェルジュサービス、キッズルーム、ゲストルーム、展望ルーム、シアター等。

共用部って受益者負担ですよ。
入居者にとって、将来にわたり負担が強いられるのですよ。

保育園や公園、ホテル、映画館等、近隣に都市機能がそろっていれば、
どれも必要ないでしょう。わざわざ高い共益費を払ってまで欲しくないですよ。
ホテルでもないのに豪華な応接セットやコンシェルジュって誰が使うのか。
子育てが終わった入居者にとってのキッズルームって？
ホームシアターがこれだけ充実しているのに、シアタールーム？

まあ、千早みたいに都市機能が充実していない街にとっては
これくらい自前で賄わなければならないのでしょうかね？

個人的にはサービスは周辺で享受できる街に住んで、
無駄な共用サービスに金を掛けるくらいなら、
内装や仕様、安全性等にじっくり取り組まれたマンションが理想だね。

千早の街の発展が期待できないうちは、3000万以上も出す価値なし。

[221: 匿名]

220 どうかしたのか？

[222: 匿名さん]

わざわざここまで荒らしに来たんでしょう。