パークコート代々木初台について

[買い替え検討中さん]

パークコート代々木初台ってどうでしょうか。
高台の立地で、落ち着いた環境だと思いますが暮らしやすいところですか？
間取りもいろいろなタイプがあるのでいいですね。
将来性や資産価値、相場についても情報交換したいです。
どうでしょうか。

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1410/
所在地：東京都渋谷区初台2丁目16番8・16番9（地番）
交通：京王線 「初台」駅 徒歩8分 （メインエントランスより9分）、京王線 「幡ケ谷」駅 徒歩9分
小田急小田原線 「代々木上原」駅 徒歩13分 、東京メトロ千代田線 「代々木上原」駅 徒歩13分

面積：63.12平米～91.93平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：株式会社安藤、間
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
総戸数：46戸
入居時期：平成２９年１２月中旬予定
構造・階数：鉄筋コンクリート造地上3階地下1階

[121: 通りがかりさん]

>>120 匿名さん

ネットには掲載されてないですね。何平米のどんな間取りですか？

[122: 通りがかりさん]

>>121 通りがかりさん

失礼しました、物件概要に書いてありました。今日更新されたのかな。60平米台の小さめのお部屋ですね。

[123: 匿名さん]

>>122 通りがかりさん
62平米のお部屋、6000万円台はお買い得な気がしますね。今は不動産高くて、一時期は湾岸エリアでもそんな感じの価格でしたからね。
ただ、個人的には75平米以上で2LDKぐらいあるとゆとりがあるなあと感じることが出来ますね。

[124: 匿名さん]

6000万円台1000万円単位なんてことはないよね？

[125: 匿名さん]

>>124 匿名さん
物件概要には6870万円とありますね。

[126: 匿名さん]

半地下住戸かな？投資的にありですかね？キャピタル狙い。

[127: 匿名さん]

>>125 匿名さん

それなら6800万円台って記載してほしいですねー

[128: 口コミ知りたいさん]

北向き 又は 地下住戸
は、実際に住むなら
論外だな。

[129: 匿名さん]

MRの予約状況を見ると、土日だけでなく、平日も残席が少ないとは・・・

やはりパークコートで、戸数も少ないので、検討の動きが早い感じですね。

[130: 匿名さん]

周辺相場くらべても坪単価360万は安いね。半地下で北向きでもありじゃない。

[131: 匿名さん]

>>130 匿名さん

周辺の相場って具体的にどこと比べてですか？別に安くはない印象ですが。

[132: 匿名さん]

安くはないですが、そんなに高くもないので。

駅前の築浅パークホームズの中古価格と比較すれば、なおさら。

第一種低層パークコートですから、北バルコニー、半地下でも納得出来る人にはありかと。

大山町のパークコートとは客層も違うと思いますし。

[133: 匿名さん]

中古売り出し価格は、査定とかけはなれた価格の物件が少なからずありますよ。
いわゆる他を安く見せかけるための、引き立て役物件です。
成約価格はレインズマーケットインフォメーションを参考にされると良いと思います。
あと最近　長谷工リアルエステートが個人情報入力不要で、中古の単価と
成約価格を表示するサービスを始めたので、参考になるかと思います。

[134: マンション検討中さん]

60平米は価格的にこのエリアで安く感じる。すぐ売れちゃうんじゃない？

[135: 匿名さん]

同感です。
北バルコニーでファミリーには狭いですが、
収納スペースに配慮され、間取りもまずまずなので、
倍率がつく可能性もありそう。

[136: マンション比較中さん]

予約状況をみると、早めに決めないと・・・
パークコートの新築は、そうそう出てこないし。

[137: 匿名さん]

>>136 マンション比較中さん
そんなこと、本気で検討してる人は絶対に言わないよ。上手じゃないなー

[138: 匿名さん]

配置図を知りたいのデスガ…

[139: 匿名さん]

外観と内装のデザイン、どちらも高級感が漂う雰囲気があって、とても良いと思いました。
全部ではありませんが、間取りはリビングに通じている洋室が多く見られたので、
もっと廊下で各部屋に分けられている方が良いように思えました。

[140: マンション検討中さん]

>>132 匿名さん
中古と迷っていますが、パークコートでこの価格のものはやはり珍しいのでしょうか。どなたか助言ください！

[141: 匿名さん]

>>140
安いなら安いなりの理由があるのが不動産
それが設備の仕様グレードを落としているのか、立地の問題なのか、間取りの問題なのか理由は様々だけど
ブランドに対して値付けが安いというならばそれはそれなりの理由があってのこと

100戸以上の規模のマンションなら値付けのポカがあるだろうがここの販売戸数を考えるとそれも考えにくい
お買い得物件といのは疑ってかかったほうがいい

ただし初台において新築マンションの供給も戸建用地も多いわけではないので
この地域に住みたいというのであれば、それだけでデメリットはペイできると思います

[142: マンション検討中さん]

>>141 匿名さん

この地域に住みたいか。。結局はそこなんですよね。多少気になるところはあっても、この数年、駅近のパークホームズ&リュクス、山手通り沿いのマンションをいくつも見送ってきた者としては、やっとファミリー向けに欲しいと思える物件かな、と。場所はプラウドのがいいですけどね。

[143: 通りがかりさん]

外観と仕様ともにひどすぎ
これでパークコートとは。

[144: 匿名さん]

>>143 通りがかりさん
実際のお部屋をご覧になったのですか？
仕様はホームページに載っていないので、いろいろ教えて頂きたいです！

[145: マンション検討中さん]

今の時期にモデルルームいかんとか買う気ないだろ

[146: 通りがかりさん]

>>144 匿名さん
もちろん見ました
外観はエントランス面はタイル張りですが、裏側は全て吹き付けで、あれでは汚れや雨染みなど気になるところです。。
内装仕様は自分の知っているパークコートとはかけ離れており、キッチンはフィオレストーン、扉やクロス、洗面所も基本的にはグレードは劣るものでした。

何より場所の問題にあります。
確かに邸宅の並びなので、地上げした経緯含めパークコートなんでしょうが、比較軸のない方でこれで納得される方であれば、どこであっても納得できる方との巡り会いが一番なんでしょう。
私は少し違ったというだけです。
業者的批判でなく私の価値観による事実を述べます。

[147: マンション検討中さん]

まぁそれも含めて今回の値付けでしょ。大山町見てないですが、これで90平米２億超えとかの大山町の値段出されたら、検討できなかったし。パークコートブランドファンでわざわざ見にいらしたとかなら文句も仕方ないですけど。。

少なくとも高級感は演出できてると思いますがね。。

[148: マンション検討中さん]

>>144 匿名さん

私も見学してきました。
仕様はまあまあといったところ。最近のパークホームズとあまり変わらないような気もしました。
天井カセット、玄関廊下タイル、食洗機・食器棚標準、結晶天板、洗面鏡下のタイル仕様などは良かったですが、ドアストッパーが一部手動、シンク下の収納の一部が観音開き辺りはマイナスでしょうか。
真剣に検討されるなら、一度見学に行った方が良いと思いますよ。

[149: マンション検討中さん]

結構勘違いしてる人が多いんだけど、フィトレストーンの天板て、御影石とかの天然石と値段変わらないんだけどね。

こちらに簡潔にまとまってるよ。
https://kawlu.com/journal/2015/10/04/7874/

御影石とかの天然石だと、水シミ、耐久性の観点では劣るしね。

まあ、ここは好き嫌いの問題で価値はそんなに変わらないよ。浜離宮のパークコートもフィトレストーンと天然石で無料で選べたし。

https://s.sumai-surfin.com/contents/20160509/article/10

モデルルームの営業の方も同じって言ってた。

[150: マンション検討中さん]

>>149 マンション検討中さん

そうだったんですね、私は結晶天板の方が天然石より高いと言われました。同じくらいで、物によっては高いということかも知れませんね。勉強になりました。

[151: 通りがかりさん]

観音開きは芦花公園でもそうでしたね。今後はコストカットの一貫で増えてくのかな？

[152: 匿名さん]

>>151 通りがかりさん
観音開きはシンク下のディスポーザーが入っている所だけですよ。
コストカットというよりはディスポーザー設置の為だと思います。

[153: マンション検討中さん]

18日が締め切りらしいですね。
どれだけ売れるのでしょうか。
南向きの間取りは良い気がしますが。

[154: 匿名さん]

このエリアに魅力を感じて尚且つブランドとしてパークコートに住みたいって人にはいいかもね
中身は車寄せなかったり相応な気もしますが。それでもパークコートがこの価格なら
結構早く売れてしまうかもしれませんね。西参道のサンウッドなんかも同等くらいの価格ですし
それだったらパークコートという考えも理解できなくはないかな。

ブランドはともかく造り的には代々木５丁目で販売された
オープンの方がまだマシだったというレベルかな。
ですがフィオレストーンはいいですね。
サイルストーンなんかと並んで高級人工大理石天板ですし
下手な天然石なんかより全然高価ですしね

[155: マンション検討中さん]

サンウッドはよさそうでしたけど、外廊下＋ディスポーザーなしという時点で検討から外しましたね。。

[156: 匿名さん]

利便性でみたらサンウッドや代々木の駅前で販売するオープンの方が全然いいだろう。ここの場合は駅近でもないしな。閑静な環境とブランドに拘りたいならいいかも。中身はパークホームズだけどね。

[157: 匿名さん]

最近の機械式駐車場の音って気になるものなのでしょうか？
北側バルコニーの部屋はマンションの機械式駐車場に面していますが
グーグルマップで見ると南側は南側で隣のファミールグランの機械式駐車場に面してるんですよね

[158: 匿名さん]

仕様については、色々な意見有りますが。
最近と都心物件スレだと頻出の価格が高い！
と言うカキコミ殆ど無いですね。

仕様に納得できれば、第1種低層の
パークコートブランドとしては安い、
または適正と言うことなんでしょうか？

[159: マンション検討中さん]

相場はかなり意識してると思いますよ。完成売りですし、早く売りたいでしょうから、高値でふっかけるよりも売れそうな金額で出して来たと思います。価格調整も入りましたしね。

[160: 評判気になるさん]

第１期１次の販売住戸出てますね
３５戸ということは割と好調？
やはり価格が相場なりということですかね

[161: 匿名さん]

パークホームズより高めだが、パークコートにしてはそう高くない。そんなプライスかと。

[162: 匿名さん]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため削除しました。管理担当]

[163: マンション検討中さん]

今日は1期の登録日ですね。抽選になったのでしょうか。

[164: マンション検討中]

>>163 マンション検討中さん
何部屋か抽選になってるようですよ。私の申し込んだ部屋も抽選ですが、抽選会には行けないので連絡待ちで緊張します。

[165: マンション検討中さん]

>>164 マンション検討中さん

ありがとうございます。
やはり抽選もあったんですね。
どうだったでしょうか。

[166: マンション検討中]

>>165 マンション検討中さん
落選の連絡が来ました。ですが、気に入っていた部分と同じくらい気になってしまう部分もあったので、縁がなかったと諦めます。

[167: マンション検討中さん]

>>166 マンション検討中さん
それは残念でしたね。。
100%気にいる物件はどこにも存在しないでしょうから、きっとまた良い物件に巡りあえることをお祈りしています(^^)

[168: 匿名さん]

渋谷や新宿、表参道だけでなく、代々木公園のような自然の近い地域は魅力的ですね。
最寄駅から8分とやや離れてはいますが、マンション周辺が騒がしくならないような魅力でもあります。
プランはよくありがちのシンプルな間取りではありますが、住みやすそうな印象を受けますね。

[169: マンション検討中さん]

急に今さら何言ってるんだ

[170: 匿名さん]

1期分の申し込みは18日だけで終わってしまって、立地や住み心地を検討してる場合ではもう無いですよ

[171: マンション検討中さん]

HP更新されましたね。
やはり一番安い部屋は売れたみたいです。
日当たりはどうだったんでしょうか。

[172: 評判気になるさん]

>>171 マンション検討中さん

北側ですが、離隔が取れてて明るい印象でした。
周囲に高い建物もないので、空が広かったと思います。

[173: マンション検討中さん]

>>172 評判気になるさん

2階、3階なら採光は少しは大丈夫かもしれませんね。
見て感じたのは周りの道が狭いのが不便そうでした。

[174: 匿名さん]

ここ現物の部屋見られるんだから、
実際の部屋に行って、景色も日当たりも確認すれば良いだけでは？と思いますが。

[175: 匿名さん]

とは言っても残りの2期販売分は戸数が少なくて北側の部屋も1部屋が2部屋ぐらいしかなかったような

[176: マンション検討中さん]

一番安い間取りは消えましたから、
それよりかは条件は良いのではないでしょうか。
次も抽選かもしれませんが。

[177: 匿名さん]

9月下旬で、即二期登録突入のようですね。抽選落ち組が離脱せず他の部屋に動く人が多く、ほぼ買い手が決まっているんでしょう。

[178: 匿名さん]

46戸中ほぼ40戸で買いの目処がついてるとのこと

[179: 検討中さん]

1期の抽選は10数戸だったらしいですね。うーむ、それだけ調子いいと気になってくるものですね(笑)

[180: 匿名さん]

価格がホームページに書いてありました。かなり詳しく「3階」とか「2階」とか階数までありました。4階になると9000万円台、1億の間取りもあるんですね。やっぱり価格は7000万円台から。

抽選だったと聞いて、お金があるところはあるんだと思いました。

抽選落ちた人も次に応募したら、完売は目に見えています。順調な売れ行きのマンションです。

[181: 匿名さん]

建物やお部屋自体はよかったですが、周辺の環境がネックで検討から外しました。正面の古いアパートに狭い道路…初めて見に行った時に驚きました。広々としたエントランスがなくても、トランクルームなど実用的な部分を重要視する方には好まれるのでしょうね。

[182: 匿名さん]

>>181 匿名さん
目の前のアパートがきになるのはともかく、
第1種低層エリアのマンションでそんなに広くてインパクトのあるエントランスは普通無いですよ。準工業エリアで埋立地の湾岸タワマンと違って

[183: 検討中さん]

トランクルームいいですねー。収納大事！

[184: 匿名さん]

>>182 匿名さん
それはもちろんそうですね。ただ、プラウド上原やパークコート渋谷大山町といった低層住宅街と比べても、見劣りがしましたが、価格が全然違いますからね。

[185: マンション検討中さん]

完全に満足する物件は余程の価格を払わないとないってことですねー。あとは何を優先するか。
そもそも我が家はこの物件を買う資金もないので(汗)羨ましい限りです。

[186: マンション検討中さん]

一期の瞬間蒸発&半数が抽選という絶好調ぶりから推察されるのは、建物×エリア×価格の絶妙バランス、でしょうか。
残り数戸、、もっと早く気付けば良かった！

[187: 匿名さん]

いつの間にか1期2次もあってプラス4戸申し込み増えてますね
当初の価格発表から何戸か値下げ調整されてたんですが
ここまで好調だと値下げしなくても売れてたのではないかなと

[188: 検討中さん]

地元民先行案内会での声を重視して価格調整したと聞きました。早くにツバつけた方、買えた方はかなりラッキーですね。

[189: 通りすがりさん]

戸田建設の会長さんの邸宅だったのであれば地権者住民がいなかったのも良心価格の理由のひとつですね。
よくある複数地権者の価格釣り上げや優良部屋独占が発生しなかった。

[190: 匿名さん]

>>189 通りすがりさん
戸田建設の会長が自宅に選ぶエリアというだけで、なんか間違いなさそうな印象受けちゃいますね^ ^

[191: 通りがかりさん]

戸田会長御殿だけでなくスクエア御殿にロッテ御殿、新婚時代の手塚治虫も初台住みだった

[192: 通りがかりさん]

私の父が昔出入りしており馴染みがあるのですが、建設地は戸田建設前会長のご自宅があった場所で、相続に絡んで売りに出たのだろうと思います。南側はずっと富士銀行の施設があり、私が嫁ぎに出る前なのでバブルの頃だと思いますが、立派な迎賓館が建ち狭い道を黒塗りの車が行き来していたのを覚えています。その後の不況でか敷地は南北に分割して売られ、北は丸紅商事のマンションが、南は今のお屋敷が建ちました。多くの財界人に愛された緑豊かな高台で、初台では稀有な一画ですが、以前あった豊かな植栽が新しいマンションに引き継がれなかったのは少し寂しい思いがあります。景色も大きく変わり記憶が不確かなのですが、敷地から西に下り今は郵便局がある通りには小さな川が流れていたはずで、水害には少し注意された方がいいかもしれません。それを除けば閑静で本当にいい場所だと思います。

[193: 匿名さん]

貴重な情報ありがとうございます！
ここは高台40mに立地してるので水害は問題なさそうですね^ ^
バブルの30年前には及ばずとも、マンション敷地内には多くの植樹が植わってるので2-3年して育つと緑を楽しめそうです^ ^

それにしてもどんな街にも歴史あり！
その変遷はとっても興味深いですねー。

[194: 検討中さん]

週末は代々木上原でランチしたり、子供と代々木公園で遊び、たまに表参道でウインドウショッピングやお茶をして、ちょっとしたお買い物は新宿。高速も近いので気が向いたら不定期にドライブ、なんてライフスタイルが実現しそうな場所だったので、二期購入を本気で検討していたのですが、駐車場がすでに定員枠以上埋まっているとの事で、断念しました(涙)

[195: 検討中さん]

悪いコメント無い。

完璧に上手く行った物件でしたね。

[196: 匿名さん]

>>195 検討中さん
100の言葉を尽くすより、絶好調な売れ行きが何よりの証ですね(^｡^)

[197: 匿名さん]

これから当面は初台に新築マンションは出ないでしょうからね

駅から少々離れていても逆にオーケーが近くなり、渋谷や中野方面のバス停も近く
代々木上原なんかも徒歩圏に入ってくるので、近隣の人は立地でのマイナス面を
あまり感じない場所なんですよね

[198: 名無しさん]

>>197 匿名さん
ふむふむ、代々木上原の洗練と、渋谷、新宿、中野の利便性両面を得られるのはこのエリアの特性ですね！
そしてさりげなく近所にスターバックスリザーブがあるのが羨ましいです。

[199: 検討中さん]

>>194 検討中さん
ここの駐車場は道路が狭く、非常に使いにくそうでした。。。近くの駐車場に停めることも考えてみたのですが、空いてたりするんですかね。

[200: 評判気になるさん]

駐車場はいくつか空いているようでした。
近く限定だと空き枠を早めに抑えておいたほうが良いかも知れませんね。
すでに契約してる人もいると思います

[201: 評判気になるさん]

>>200 評判気になるさん
確かに12月入居だし、抑える期間も短いから抑えるのは有りですね

[202: 検討中さん]

>>199 検討中さん
駐車場10枠に対して契約者の10数組が保有者とのことで、すでに定員こえているようです。交通量は極めて少ないので、運転は問題なさそうですよー。

[203: 匿名さん]

>>198 名無しさん
スターバックスリザーブあるんですね！羨ましい！池尻にもありますねー。
インテリアも接客も特別で大好きです♪

[204: マンション検討中さん]

>>194 検討中さん
なるほど、住んだ後の生活を想像してみると、街の選び方の視点がぐっと広がりますね。

[205: 匿名さん]

>>187 匿名さん
外向け告知をせず、抽選落ち組救済で即日1期二次実施して39戸完売、
2期も10月上旬という事で、売れる目処がほぼ立っている感じでしょうか？
多分、この超好調ぶりで、初めて気付く&興味を持つ新規客も増えるでしょうし。

[206: 匿名さん]

パークコートは、やっぱ強いわ

[207: マンション検討中さん]

日本人はブランドに弱いですね。まさか北向きが売れるとは。

[208: 匿名さん]

築７年近いパークリュクス初台の中古ですら、8180万円。

北バルコニーでも、パークコートなら…、みなさん、早めの決断ということでしょうね。

２期の一番安いお部屋、現地をみて機械式駐車場が気になりましたが、

この勢いだと、売れ残ることはないんでしょうね。

[209: 匿名さん]

>>208 匿名さん
築11年の近隣プラウドとも
低層階だと坪単価あまり変わらないからね。
パークコートなのに、そりゃ売れるでしょ。

[210: 匿名さん]

パークホームズを格上げしたパークコートという感じですが、
サラリーマンでも手が届く価格、チャンスはチャンスだと思います。

[211: マンション検討中さん]

俺はそうでもないと思ったが嫁は完全にパークコート補正がかかってるような感じ。凄く気に入ってた。

[212: マンション検討中さん]

>>211
うちもそうでした。私自身は正直、何十年も住む気にはなれませんでした。

[213: 匿名さん]

奥さまの視点はまた違いますからねー。うちの妻はトランクルームやストレージルームなど収納の多さに反応してました。

[214: マンション検討中さん]

なんか笑ってしまいます。うちも収納を気にしていました。あと家具のレイアウトとか。

[215: マンション検討中さん]

70平米の3LDKってパークコート史上初では
三井ならグロス1億超でも売れる立地だしせめて80平米は確保して欲しかった
駐車場も少な過ぎだがよく売れているところ見るとマーケティング的には正しいのだろうね

[216: 匿名さん]

80ヘーベー超の物件のほうが多いから、どっちのニーズにも応えてるマーケティングですね！

[217: 匿名さん]

マンション選びは、細君に逆らうことはできませんよね（＾＾）

[218: マンション検討中さん]

>>212 マンション検討中さん
同じく。住んで10年で飽きそうかなと思い見送りました。良くも悪くも普通のマンションですよね。

[219: 検討者]

悩ましいですね。
逆に小生は、程良く上質な外観と内廊下や部屋の質感が、ぎらぎらしすぎてなくて落ち着いて永く住めるなと感じました。
価値観は様々ですな(^^)

。。なんて悩んでいるうちにもう完売しそうな勢いですが(笑)

[220: マンション好きさん]

売り手にも買い手にも久しぶりのスマッシュヒット物件。
今後三井は完成売りがもっと増えるかもなー。