ファインレジデンス住吉山手ってどうですか？

[マンション検討中さん]

ファインレジデンス住吉山手についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://sumiyoshi22.jp/

所在地：兵庫県神戸市東灘区住吉山手一丁目1513番（地番）
交通：JR神戸線「住吉」駅徒歩9分
阪急神戸線「御影」駅徒歩9分
間取：2LDK～4LDK
面積：80.25m²～130.39m²
売主：京阪電鉄不動産株式会社
施工会社：大末建設株式会社
管理会社：京阪カインド株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[50: マンション検討中さん]

立地環境も駅からの距離も教育環境も良いのに何故あまり人気がないのでしょうか？検討中です。

[51: マンション検討中さん]

先日見学してきました。4部屋しか空いてなかったです。全てモデルルームになっててどの部屋もそれぞれ良かったです。特に間取りが良かったです。私たちはキッチン、浴室が大きい点とリビング20畳以上希望してたので。建物の外観タイルも気に入ってます。お得な提案もして頂いたので前向きに検討してみます。

[52: 匿名さん]

残っているのはプレミアムプランとモデルルームなど。
他は完売御礼ですね。
個人的にはリビングダイニングは普通の広さでいいから、バルコニーを普通のサイズにして欲しかった。
ライフスタイルにもよるんでしょうけど、バルコニーがコンパクトだとワイドスパンの良さが生きないような気がします。

[53: 匿名さん]

最上階のプレミアムプランはすごい贅沢なプランだと思います。
いくつかのリフォームプランの例に二人暮らしの1LDKなどもあって、広々とした空間が素敵だなと思いました。
現実の生活を考えると広すぎる気もするけれど、常にお客様を招待するような家庭にはもってこいなのでしょう。

バルコニーの狭いワイドスパン、たしかに惜しいような気もします。
ただ、バルコニーのない場所の窓は採光がとても良さそうに思いますので、室内は明るくなるのではとも思います。
それより、リビングダイニングの動線に多少無理がありそうな気もします。

[54: 匿名さん]

https://sumiyoshi22.jp/outline/
名称 ファインレジデンス住吉山手
所在地 兵庫県神戸市東灘区住吉山手一丁目1513番（地番）
交通 JR神戸線「住吉」駅徒歩9分、阪急神戸線「御影」駅徒歩9分
地域・地区 用途：第１種低層住居専用地域、防火地区：法22条区域、
高度地区：第１種高度地区（10m制限）、
その他：住吉川・赤塚山風致地区（第3種）、宅地造成工事規制区域
地目 宅地
建ぺい率 39.85％
容積率 79.96％
私道負担 無
道路幅員 西側約11.18～11.80ｍ
敷地面積 2,231.44m2
建築面積 889.12m2
建築延床面積 2,690.69m2
構造・規模 鉄筋コンクリート造・地下1階建 地上3階建
建築確認番号 第NK15-1387号（平成28年5月19日付）
計画変更建築確認番号 第NK15-1387A号（平成29年5月30日付）、
第NK15-?1387B号（平成30年3月13日付）
総戸数 22戸
間取り 3LDK～4LDK
住居専有面積 83.84m2～130.26m2
バルコニー面積 6.97m2～27.21m2
竣工時期 平成30年9月25日竣工済
入居時期 即入居可
駐車場 18台・月額使用料：9,000円～39,000円
自転車置場 22台（ラック式）・月額使用料：500円・600円
バイク置場 3台（内大型バイク1台）・月額使用料：3,000円・5,000円
分譲後の敷地権利形態 建物専有部：区分所有、敷地及び共用部：専有面積持分割合による所有権の共有
管理形態 区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に委託
事業主（売主）
京阪電鉄不動産株式会社
〒540-6591大阪市中央区大手前1-7-31（OMMビル15階）
TEL.[phone]
［国土交通大臣免許（4）第6056号、（一社）不動産協会会員、
（一社）不動産流通経営協会加盟、
（公社）近畿地区不動産公正取引協議会加盟］
販売提携（代理）
株式会社 フル・ステージ
〒541-0045大阪市中央区道修町2丁目6番6号 塩野日生ビル3Ｆ
TEL.[phone]
［大阪府知事免許（5）第46503号、社団法人 全日本不動産協会会員、社団法人 不動産保証協会会員、社団法人 近畿圏不動産流通機構会員］
設計・監理 大末建設株式会社
施工 大末建設株式会社
管理会社 京阪カインド株式会社
※上記概要は2019年6月11日現在のものです。

[55: 匿名さん]

https://sumiyoshi22.jp/outline/
名称 ファインレジデンス住吉山手

先着順販売概要
販売戸数 3戸
販売価格（税込） 8,590万円～14,980万円
間取り 3LDK
専有面積（防災倉庫面積含む） 85.09m2～114.82m2
バルコニー面積 6.93m2～14.31m2
アルコーブ面積 2.95m2～3.78m2
サービスバルコニー面積 5.07m2
管理費（月額） 22,120円～29,850円
修繕積立金（月額） 10,210円～13,780円
管理準備金（引渡時一括払い） 85,000円～114,800円
修繕積立一時金（引渡時一括払い） 680,700円～918,500円
備考 ■申込受付期間：先着順申込受付中
■申込受付場所：ファインレジデンス住吉山手
■申込時にご持参いただくもの
・印鑑（認印）
・本人確認書類（運転免許証、パスポート等）
・直近2年分の源泉徴収票または確定申告書の写し等の収入証明書が必要となる場合があります。（詳しくは係員にお問い合わせください）
■先着順申込受付につき、ご希望の住戸が売約済みの場合がございます。予めご了承ください。

最終期（第5期）予告販売概要
販売戸数 1戸
販売価格（税込） 7,990万円
間取り 3LDK
専有面積（防災倉庫面積含む） 85.09m2
バルコニー面積 7.83m2
アルコーブ面積 3.78m2
管理費（月額） 22,120円
修繕積立金（月額） 10,210円
管理準備金（引渡時一括払い） 85,000円
修繕積立一時金（引渡時一括払い） 680,700円
予告広告
本広告を行い取引を開始するまでは、契約または予約の申込みに一切応じられません。また申込みの順位の確保に関する措置は講じられません。
予めご了承ください。□販売開始予定時期／2019年8月上旬

[56: 匿名さん]

ファインレジデンス住吉山手　価格表　情報更新日：2019/6/26

[57: 匿名さん]

マンションに住むのであれば上階に住んでみたいなと思ってましたが、
低層階でも立地や周辺環境に恵まれていたら
高さはあまり関係ないかなと思うようになりました。
最寄り駅までの距離もちょうど良さそうですが、ここは価格が高すぎかな。
既に1年過ぎているし、値下げ待っている人多いでしょうね。

[58: 匿名さん]

ほんとですね、もうすぐ一年経過しますね。
でもまだ第5期販売中？なのかな？
現物を見られるのは買う側としては安心感があって良いと思います。
他に先着順が3戸あるようですから、
57匿名さんが言われるように値下げ待ちの方もいらっしゃるかも？
今お得なのは家具付き分譲のモデルルームでしょうか。
ｗ家具付きとなっていますが、どういう意味なのでしょう？
竣工ギャラリーに移っているような家具が付いてくるのでしょうか。
かなり大きめのソファとか置いてあったり、洒落た照明などが付いていますが、
そういうものが付いてくるのかなあ。

[59: 匿名]

つい先日モデルルームを見学してきました。
残り3邸でした！
W家具付きのお部屋は一つが売れてしまっていて、残り1つといった状況ですね。
お部屋も素敵で中学校が近いのはどうかなと思っていましたが私は特に気にならなかったです。検討中のお部屋が主人と考えていた予算より少し高かったのですが、営業の方から良いご提案をいただいたので前向きに検討中です。

[60: 匿名さん]

中学校近いと、部活の音とかお休みの日でもしてきてしまいそうですが、
窓閉めていれば気にならない程度なのかな。
運動会みたいに音楽やアナウンスを流すようなものでなければ、
ある程度は大丈夫なのかもしれないですね。
なんだか粛々と売れていっている…という印象。
部屋自体は悪くないからでしょうね。

[61: 匿名さん]

[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[62: 匿名さん]

>>60
>>中学校近いと、部活の音とかお休みの日でもしてきてしまいそう
中学校にもよりますよね。
部活動は多いです。
神戸市立住吉中学校で検索。月刊行事予定を調べてみたら、完全下校１８：００とあったので、18時以降は静かかなと思います。夜まで騒がれるわけではないですし、外で働いている人にとっては19時ごろに帰宅したら関係ないんじゃないでしょうか。

9月スケジュール
http://www2.kobe-c.ed.jp/smy-ms/?action=common_download_main&upload_id...

[63: 匿名さん]

中学が近いって、子供が通うことを考えるとプラスだなと思うのですが
それはファミリー層だけの考え方なんですね。
ただ、子供の声などであれば小学校よりも逆に静かなのではないでしょうか?
うちは子供がもう社会人となりましたが、子供の声とかあまり気にならないなぁ。

[64: 匿名さん]

応援の練習とか音楽の演奏とか部活などの音はそれなりにしそうな感じではあるでしょうが、気にならない人もいるのでは。
街中育ちだと静かすぎるのが落ち着かないといった感じの人もいると思いますから、大丈夫ではないですか。

竣工1周年記念なんてのをやってます。
総額300万円のサービスとかで諸費用や返済にあてることができるそうです。
竣工写真を見た感想では、なかなか素敵なたたずまいだと思いました。

[65: デベにお勤めさん]

毎週のように広告が入りますが、なかなか売れないようですね。
確か、初期の工事工事段階で隣接する住民と設計か工事のことで揉めたりして、
やり直した費用なんかも上乗せされたのかな？かなり、近隣相場より割高です。
下がれば欲しい人は多そうですが、１年前に新築で買った人への配慮で大胆な値下げもできず、旅行券つけたり、色々やっています。
先週末の広告では、総額300万円サービスでしたね。
京阪も早く売り切りたくて仕方ないって、販売店の営業から聞きました。
中学校は、吹奏楽部の音以外は、そんなに騒音というようなものはないですよ。

[66: 匿名さん]

中学校は、開いている時間は決まっていますから、吹奏楽部の音がしたとしても深夜まで行うわけじゃないですしね。
夕方くらいまでですから、
仕事をされている方だと
普段はそもそもあまり耳にすることも少ないかもしれないです。
あとは気になることがあるとすれば、運動会くらいじゃないでしょうか。年に1回だけのことです。

[67: 匿名さん]

最上階は、60型の薄型テレビつき、ということでした。
最上階でプレミアムと謳っているので、値引きをするというよりは
そういうものでサービスをしていくという方針なのかな？と言うように感じました。
あの広さがあれば
60型のテレビは圧迫感はでないだろうなぁ?なんて感じます。

[68: 匿名さん]

家電とか家具とかについては、こだわりがある方も多いと思うので（使いたい機種とかメーカーが有るなど）
あまりテレビがついているからといって
大きな動機にはならないかもしれません。
が、なにかしらのサービス的な物をしよう、というのは
伝わってきますね。

[69: 匿名さん]

値引きというのが何らかの決まりがあって難しいらしいというのを聞いたことがありますので、プレゼントとかになるのだと思われます。お菓子じゃないですが、何かしらおまけがついていたりすると気持ち的には嬉しいものですよね。
エントランスアプローチもエントランスホールもきれいですね。通りの雰囲気にも違和感なくマッチしていると思います。桜の季節には楽しみでもありますね。
あと3邸、駐車場もまだ空きがあるのでしょうか。モデルルーム302号室は価格が改定になっているようですね。

[70: 匿名さん]

こういうマンションを契約する人ほど値引きにこだわるんでしょうかね。
金持ちは基本ケチっていいますし、高い買い物をするときは値切るのが普通だと聞きました。
エントランスが2つあるのは便利でいいですね。
車のシャッターが木製なんて凝ってる。

[71: 匿名さん]

基本的に一軒家ビューだし、寝室の窓が開けられない、高い癖にコンシェルジュも居ない、よく見たらコストカットだらけだから売れないのでは？
これだと周辺中古の方が良いかな

[72: 匿名さん]

物件概要では、あと2戸になっていました。
眺望は戸建て並みな感じでマンションらしさは無いのかもしれませんが、
住宅という感じの落ち着きは感じられて、
地面が近いことで安心感も得られるような気はします。
眺望よりもそういうものを求める方々もいるような気はします。
それにしても価格が高額なので一般の方の収入では買えない感じもします。
約8千万円と1億5千万円台ですから、サクサク売れる金額ではない気がします。

[73: 匿名さん]

低層のマンションは根強いニーズはあると聞きます。
何かが起きたときに、自分の足で逃げられる程度の階というのを想定して行くと、
高層マンションでは難しいですし…。
それにここの場合は第一種低層住居専用地域ということで
静かな環境というのを考えて検討されている方が多いかと思われます。

[74: 匿名さん]

どこが販売対象になっているのか、というのが一目瞭然でした＞公式サイト
最上階の角部屋がまだ販売対象になっているようです。
そのLタイプと、低層のBタイプが
モデルルームがありつつ販売対象になっているようになっているのかもしれません。

[75: 匿名さん]

住吉山手1丁目アドレスってそんなに良いの？

[76: 匿名さん]

今、Bタイプ２邸とLタイプ1邸が販売中のようです。
最寄駅はかなり距離があるのですが
このあたりの相場って、ここまで高いとは思いませんでした。
電車を利用しないにしても、車は絶対に必要です。
普通のサラリーマンで購入は厳しいですね。

[77: 匿名さん]

新価格が出ましたね！
85㎡となるとBタイプですか。
家具も付いているとのこと。
8千万円を下回る7999万円。
700万円弱のお値下げになるのかな。
家具もそれなりに質の良いものが付いているのではと思いますが
実際のところは見学できるのでしょうから要チェックですね。
シングルベッドが二台置ける部屋が一室あると余裕のある暮らしができそうに思います。

[78: マンション検討中さん]

徒歩9分で3居室とも陽のささない暗い居室。
7990万円のバブル価格で買う人がいると思っているのかな。

[79: 匿名さん]

低層マンションは階段利用ができるので、災害時の避難をする場合には安心
台風や地震、火災時にタワーマンションの不便さは今のご時世不安があります。
断水になった時、エレベーターが利用できないとき、水を運ぶ荷物を運ぶことを考えるとやはり
若い時は良いですが、年齢がある程度いったときに低層物件の方がメリットが大きいです。

[80: 匿名さん]

低層マンションの方が、タワータイプよりも大規模修繕も容易っていうのは聞いたことがあります。
長く暮らしていくのだったら
低層っていうのはいいんでしょうね。災害のときのことも確かにそうです。

ただ、やはり低層マンションだと1戸1戸の物件価格は高めになりやすいのと
毎月の固定費は高くなりやすい点もあるので
そのあたりはよく考えて、ですね。

[81: 匿名さん]

戸数少ないけど、この価格だったら居ても良いかなぁって思う

[82: 匿名さん]

7990万円になったのは最近ですか？元々は8685万円なので700万円ほど安くなっている計算です。
また、お米プレゼントキャンペーンも実施しています。広さは85㎡。モデルルームに使った部屋だそう。
値下げして売り切りたい気持ちが伝わってきます。

関西だと駅から遠かったりするマンションもあるものの、住吉駅、御影駅まで9分で坂もないロケーションです。

>>80　匿名さん
>>低層マンションだと1戸1戸の物件価格は高めになりやすい
ちょっと高いですよね。固定費や修繕費の値上がりの可能性はありますか？そのあたりも気になります。

[83: 匿名さん]

総戸数22戸。あと2戸で完売っぽいでしね。
片方が億ションなので、
一方がモデルルームとしてお安くなっているということです。
億越えてしまうと
安売りしたからって売れるわけじゃないので
そのまま販売しているのかなぁ？

[84: 匿名さん]

大々的に値下げなどはしないとは思います。値下げがあったとしてもブランドもあるので、口外できないようになっている可能性も。

修繕費について書いている方がおられますが
こちら長期修繕計画が建てられているのではないでしょうか。
言えば見せてもらえる類の書類なので、
それを見て判断していくようになります。10年目、20年目、30年目の額を確認するといいらしいですよ。

[85: 匿名さん]

https://sumiyoshi22.jp/outline/
物件概要｜【公式】ファインレジデンス住吉山手 |JR「住吉」駅徒歩9分・阪急「御影」駅徒歩9分|新築分譲マンション【住吉山手22】

物件概要
ファインレジデンス住吉山手 トップ ＞ 物件概要
名称 ファインレジデンス住吉山手
所在地 兵庫県神戸市東灘区住吉山手一丁目1513番（地番）
交通 JR神戸線「住吉」駅徒歩9分、阪急神戸線「御影」駅徒歩9分
地域・地区 用途：第１種低層住居専用地域、防火地区：法22条区域、
高度地区：第１種高度地区（10m制限）、
その他：住吉川・赤塚山風致地区（第3種）、宅地造成工事規制区域
地目 宅地
建ぺい率 39.85％
容積率 79.96％
私道負担 無
道路幅員 西側約11.18～11.80ｍ
敷地面積 2,231.44m2
建築面積 889.12m2
建築延床面積 2,690.69m2
構造・規模 鉄筋コンクリート造・地下1階建 地上3階建
建築確認番号 第NK15-1387号（平成28年5月19日付）
計画変更建築確認番号 第NK15-1387A号（平成29年5月30日付）、
第NK15-?1387B号（平成30年3月13日付）
総戸数 22戸
間取り 3LDK～4LDK
住居専有面積 83.84m2～130.26m2
バルコニー面積 6.97m2～27.21m2
竣工時期 平成30年9月25日竣工済
入居時期 即入居可
駐車場 18台・月額使用料：9,000円～39,000円
自転車置場 22台（ラック式）・月額使用料：500円・600円
バイク置場 3台（内大型バイク1台）・月額使用料：3,000円・5,000円
分譲後の敷地権利形態 建物専有部：区分所有、敷地及び共用部：専有面積持分割合による所有権の共有
管理形態 区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に委託
事業主（売主）
京阪電鉄不動産株式会社
〒540-6591大阪市中央区大手前1-7-31（OMMビル15階）
TEL.[phone]
［国土交通大臣免許（4）第6056号、（一社）不動産協会会員、
（一社）不動産流通経営協会加盟、
（公社）近畿地区不動産公正取引協議会加盟］
販売提携（代理）
株式会社 フル・ステージ
〒541-0045大阪市中央区道修町2丁目6番6号 塩野日生ビル3Ｆ
TEL.[phone]
［大阪府知事免許（5）第46503号、社団法人 全日本不動産協会会員、社団法人 不動産保証協会会員、社団法人 近畿圏不動産流通機構会員］
設計・監理 大末建設株式会社
施工 大末建設株式会社
管理会社 京阪カインド株式会社
※上記概要は2019年6月11日現在のものです。

先着順販売概要
販売戸数 2戸
販売価格（税込） 8,073.8494万円～15,172.2万円
間取り 3LDK
専有面積 85.09m2～114.82m2
バルコニー面積 7.83m2～14.31m2
アルコーブ面積 3.02m2～3.78m2
サービスバルコニー面積 5.07m2
管理費（月額） 22,120円～29,850円
駐車場料金 12,000円～39,000円
自転車置場（スライドラック式） 500円～600円
バイク置場 5,000円
ミニバイク置場 3,000円
修繕積立金（月額） 10,210円～13,780円
管理準備金（引渡時一括払い） 85,000円～114,800円
修繕積立一時金（引渡時一括払い） 680,700円～918,500円
備考 ■申込受付期間：先着順申込受付中
■申込受付場所：ファインレジデンス住吉山手
■申込の際には印鑑(認印)および本人確認書類(健康保険証、運転免許証、パスポート等)、給与取得者は2017年分と2018年分の源泉徴収票を確定申告者は2016年分と2017年分と2018年分の確定申告書をご持参ください。
■先着順につきご希望の住戸が売約済みの場合がございます。予めご了承ください。

[86: 匿名さん]

ファインレジデンス住吉山手　価格表　更新日：2020/2/26

[87: 匿名さん]

低層マンションは昨今の災害等を考えると徐々に人気が上がってきているのかなと思います。
エレベーターいらずで自宅に帰れるという所、広い敷地に建っているので余裕があります
日当たりや景観等はタワーマンションよりも劣ってはしまいますが、それよりも安心して暮らせるし、
ストレスなく暮らせるのはメリットでしょう
管理費の面では月額が戸数が多い物件と比べると多少は高いのはデメリットですが、住みやすさはタワーよりもいいんじゃないかしら？

[88: 匿名さん]

わたしも低層マンションが好みです。
実家の隣の空き地が売れたときにはどうなることかと思っていたのですが
低層の小ぢんまりとしたマンションが静かにあっという間に建ってほっとしたことがありました。
低層マンションは住む人だけではなく隣近所の住民のことを考えても思いやりがあって良いのではと思います。
日照問題とか圧迫感とかそういうものもあまり無いでしょうし。
植栽なども考えてきれいな建物になれば周辺の住民さんたちにも受け入れられやすくなるのではないでしょうか。

ここは敷地もゆったりとしていて植栽だけでなく柵も設けているのでプライバシーも守られデザインも主張が強すぎず品があると思います。

[89: 匿名さん]

低層マンションは、なんだかんだで需要は高いと思います。総戸数は少なくなってしまうかもしれないが、
将来的に大規模修繕がきちんとできる、というのが大きい。
あまりに高層すぎると、
大規模修繕も計画だけでも長く時間がかかり、その実行もゴンドラを吊るしての作業も多くなるので大変になると聞きます。
ここだとさほど高くない足場で対応出来るのが良い。

[90: 名無しさん]

後残り２戸ですよね？
広い方はどうやっても手が届かないので、2階のお部屋8000万超えのお部屋を検討しています。
お値引きがあったとして、どのくらいで購入出来そうか…
現地に行かれて提案された方がいらっしゃれば教えて下さい。

[91: 名無しさん]

↑値下げに関しては口外出来ないのは承知しております。
ただそれでもどの程度の値下げがあるか…
ご存知の方がいらしたらお願い致します。
東京在住なので直ぐには内覧に行けず、もどかしい毎日です。

[92: 匿名さん]

中古買えば良いのでは？

[93: 匿名さん]

91さんのケースはこのご時世でもあるので現地へ行く前に購入の意思を伝えて営業さんに電話などで問い合わせてみたらどうかなと思いました。

「現地マンションサロンにつきましては当面の間、営業活動を休止」するとのことでもありますからそもそも現地へは行けないもようでもありますし。

よく読むと営業しないってことらしいので当面は販売しないってことなのかな？

[94: 名無しさん]

>>93 匿名さん
わざわざありがとうございます。
先月末くらいから、東京や横浜でも現地モデルルームを閉鎖しているところが多いので、もう少し様子を見ようと思います。

[97: マンション検討中さん]

販売事務所で使ってた部屋みたいで、ラスト1室になったので値下げしたのでしょうね

[98: 匿名さん]

モデルルーム使用住戸が6980万円まで下がっているようですがまだ売れてないみたいですね…

[99: 販売関係者さん]

ここはコンシェルジュさんがいたりしますか？管理人のみですか？共用部などキレイにされてますか？4階の物件検討しています。ゴミ置き場はどうでしょう？