ファインレジデンス住吉山手ってどうですか？

[マンション検討中さん]

ファインレジデンス住吉山手についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://sumiyoshi22.jp/

所在地：兵庫県神戸市東灘区住吉山手一丁目1513番（地番）
交通：JR神戸線「住吉」駅徒歩9分
阪急神戸線「御影」駅徒歩9分
間取：2LDK～4LDK
面積：80.25m²～130.39m²
売主：京阪電鉄不動産株式会社
施工会社：大末建設株式会社
管理会社：京阪カインド株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[1: ご近所さん]

住吉本町住人です。最近、この界隈の入れ替わりが激しく、あちらこちらで工事が行われています。
さて、この物件、住吉駅から徒歩９分で住所が住吉山手。どこでしょう？
ホームページでは、場所がまだ明記されていません。ただ、トップページの写真からは住吉駅の真北付近っぽいです。
人気が出そうな立地ですね。

[2: 匿名さん]

現地案内図出てますね。中学校のすぐ東側みたいです。
敷地が変わっているのでどの方角を向くんだろうと思いましたが
南東がメインとなるんですかね。西向きの部屋もいくつかあるんでしょうか。
どの部屋もプレミアムプランで高級感ありますが。
プレミアムオーダーのプランは凄かったですがこういうのをする方は実際いるんでしょうか…。

[3: 匿名さん]

周りはほぼ戸建ばかりで緑が多く閑静な立地ですね。
住吉にも阪急御影にも10分以内、山手の坂もこの辺りまでなら大したことない。
近所中マンションだらけのマンション村とは一味違う小規模マンションになりそうかな。
でも買い物不便そう。

[4: 匿名さん]

南東向きだと朝から日中に掛けては日当たりが良いですが、夕方には日陰になるので
夏場は比較的涼しいと思いますよ

すぐ隣は中学校の校庭になるのでしょうか？校庭が土だとすると風がすごい日などは砂埃がバルコニーまでくる可能性がありますよね

畑や公園、校庭や園庭等、砂埃が建ちやすい地域はバルコニーや網戸が汚れやすいという難点があります。

[5: 匿名さん]

プレミアムオーダーコーディネートですか、ほんと、すごいです。
コンセプトが別荘というだけあって、あまり生活感の無い部屋に思えます。
暮らすとしてもせいぜ二人でしょうし、かなり贅沢だと思います。
普通のプランのままでも、130㎡超もあると、どの部屋も広くてすごくゆったりしています。
価格はどうでしょう、億越えでしょうか。

[6: 匿名さん]

見ていると、掲載されているプラン２つとも居室の面積はきちんととっているのだなという印象。もう少しだけ見やすい間取り図だったらもっとありがたいのだけど。
浴室サイズってどれくらいなんでしょうか。
サイズが書かれていなくってどうなのかな〜って思ったものですから。
さすがに狭くは無いのでしょうけれどね。

[7: 匿名さん]

一般分譲に先駆けて会員優先分譲を実施する予定

という記載をみつけました。
22戸だけなので一般分譲分は、ごく少ない戸数になるかも？

Jタイプ、どの部屋をとっても広々としていていいなと思います。
Eタイプも悪くないけれど、Jタイプを見てしまうと見劣りしてしまって。

浴室のサイズを計算してみようかと思ったのですが、めげました。
㎡、坪、帖、詳しい人ならパパっと計算できるのでしょうけど。

[8: 匿名さん]

イマドキ、行灯和室なんていらないよ。

[9: 匿名さん]

総戸数が２２戸って、とても小規模なマンションです。

小規模マンションを購入するのなら…と
戸建住宅と比較するという人も多いかもしれないですね。

ただ、プラン内容を見ると
こだわりのある設備内容で、フルオーダーも可能とあります。
マンションならではの良さがあると感じました。

[10: 匿名さん]

戸建住宅感覚で選ぶマンションのような感じです。
総戸数が２２戸と小規模ということもあるのですが、
どのプラン内容も面積が広いだけあって、広々とした設計になっています。
これだけ家の中が広いと、ゆったりとした気持ちに過ごせて良いだろうなと思いました。

[11: 匿名さん]

行灯和室というのは、窓のない和室と思って良いのかな。
そういう名称だとは知りませんでした。
雰囲気があって良いなとも思いますが、息苦しさもあるということなのかな。
日の当たる和室ならお昼寝が気持ちいいだろうなと思うけど。
それこそ、行灯でも置けば夜はいい感じにくつろげるのでは。
客間には便利だと思いますよ。
小さな子供と一緒に寝るのも和室だと安心だと思います。
ベッドのように転がり落ちたりしないので。

[12: 匿名さん]

庭が見えるようになっているエントランスは
日本の良さがとてもよく出ていて高級感もあるなと思います。
静かな住宅街にあるのに、駅も坂道を通らず行けるアクセスの良さ。
住み心地がとても良さそうだと感じました。
駅付近のザワザワしている感じが苦手な人におすすめの物件だと思いました。

[14: 匿名さん]

こじんまりとしていて落ち着いた感じが好印象。
桜の木と植栽に囲まれていて、周囲にも威圧感を感じさせないのでは。
石垣があって一階が外から見えないのもいい感じに思えます。

土地が斜めなのがちょっと気になります。
やはり、地下1階があるようです。
山の斜面などではなさそうなので、湿気がひどいなんていうことはないのだろうけれど。
もしかして、地下は駐車場なのかな。

[15: 匿名さん]

最上階のルーバル付きのプランはさすが、というかんじですが…お値段もさすが、という感じになってきてしまうのかな？？
常々不思議なんですが、公式サイトにあるようにソファがルーバルに出ているのって
いつも出しているからじゃないのですよね？？
出したり入れたりが面倒そう。でもパーティを開く場合だったらこういう使い方もあるかもしれないですねぇ。

[16: 匿名さん]

いわゆる集合住宅的なマンションとは一線を画した物件になりそうですね。

[17: 匿名さん]

ルーバルに出ているソファは屋外に対応したソファで、雨にぬれても大丈夫なように
防水加工されているものだと思います。汚れても丸洗いしてお掃除も簡単だとか。
ルーバル付きを購入したら、外にソファを置いて日光浴をしながら読書とか憧れますね。
小さなテントを張り、ベランダグランピングをするのも楽しそうです。

[18: 匿名さん]

15さんと同じ疑問をもっていました。
17さんのご回答でスッキリしました。
そんなソファがあるなんてすごいです。
丸洗いできるソファなんて考えもしませんでした。
ソファに寝転がって星空観測なんてできちゃうんでしょうか。
素敵すぎます。
とはいえこちらの場所は星の見えそうな場所なんでしょうか。
Iタイプのルーバルは囲いもあって素敵です。
囲いや床はオプションでしょうか？

[19: 匿名さん]

全体的にクオリティが高いゴージャスなマンションっていうのは見ていると面白いですよね。値段はそれなりにしてくるのはわかっていますが、その分、贅沢に作られているので面白いなと思いました。
それぞれの住戸に特徴があるので
好みに合わせて行くことができるのはいいのかもしれません。

[20: 匿名さん]

ほんと、面白いです。プレミアムオーダーコーディネートのプラン例なんて、実際にオーダーする人がいるのだろうかという豪華さというか、奇抜さ。4ＬＤＫを1ＬＤＫにしちゃったりしています。キッチンやバスの有償オプションも豪華ですね。そこまでしたら、リセール大変じゃないでしょうか。またリフォームすればいいだけのことなのかなあ。

[21: 匿名さん]

価格でましたね。
かなり安いのでは！？

[22: N]

すぐ近くに お墓あります

[23: 匿名さん]

近くに中学
学区は 渦が森？らしい
すぐ近所にお墓があり 夜は かなり暗いです。
物件が建つ土地を実際 観に行きました。

[24: 匿名さん]

渦が森まで、かなりの距離がありますがバス通学なのでしょうか？

[25: 匿名さん]

西岡本とか御影とかこの辺、いい場所に結構お墓あるよね。

[26: 匿名さん]

ルーフバルコニーつきの104平米のプランを見ていますが、
最上階のプレミアム的な部屋だと思いますが4.5畳の
和室がついている事に驚きました。
マンションのテーマが和洋折衷という事もあるのか、
和室はいまだに人気が高いプランなのでしょうか。

[27: 匿名さん]

カスタムデザインシステムのコース内容が公開されていますが、
フィットスタイルとカスタムスタイルはエントリー（申し込み？）だけで
コストが発生するんですね。
オプション代金が有償というのは理解できますが、エントリー費用は
人件費になるのでしょうか。

[28: 匿名さん]

１００平米の広さがあるのはとてもうらやましいです。
残念なのはバルコニーのスペースがほぼないこと、それに加えて避難ハッチがあるのが邪魔かなと思います。
リビングスペースはとてもゆとりがあって過ごしやすそうなこと、
部屋が独立しているのでそれぞれの生活スタイルに支障がなさそうというのは良いですね。
欲を言えば、収納力がもう少しあるとよかったかな
荷物が増えると収納に困りそうに思えます

[29: 匿名さん]

東が戸建てと隣接しすぎているのは残念でした。
ランドプランというより土地の形として仕方ないのかな。

戸建てが気にならない四階だとお値段がたかすぎて厳しかったです。

あと小学校が山の上ですね。毎日バス通学というのも無理でした。

それ以外はワイドスパン、プライバシーへの配慮、共用や設備類なども今時の手抜きがなくて大変良かったです。

ただ、これなら住吉ザハウスなどを中古で買う方が立地も物件レベルも値段も良いですね。

[30: 匿名さん]

浴室洗い場のタイルがどんな感じか分かりづらいですね。

[31: 匿名さん]

現地案内図を見ましたが、西側が住吉中学校。通学は楽そう。小学校が地図にはなくて、山に行かないと通学できないということでしょうか。

スーパーマーケットはライフが一番近そうです。住吉駅まで出てしまうのもいいかもしれません。神戸屋レストランに行ったことがありますが、パンも売っているので、翌日のパンを買うのも便利そう。あのあたりってかなり道が細くて、車で通るには対向車が来ると困る道がありました。

神戸屋まで行って、そこから大通りに出るのが一番スムーズな気がしますね。

[32: 匿名さん]

外観デザインがモダンな感じ。
マンションは自宅内のデザインも大切ですが
来客などのことを考えると、外観デザインも重視して考えたいところ。
ここならエントランスもおしゃれなので永住を考えている人にぴったりかもしれない。

[33: マンション検討中さん]

小学校はグーグルで徒歩27分です。
全て山登りですから片道40分以上はかかるでしょうね。
となると中学校以降の子供がいる人でないとまず買わないかと。

[34: マンション比較中さん]

小学校はバス通学です。住吉川のとこで市バスに乗って集団登校みたいですよ。

[35: マンション検討中さん]

バス通学は厳しいですね。
学童の環境はどうなのでしょう？

[36: マンション検討中さん]

ネットでみまして、管理費と修繕費が、高くてびっくりしました。
小規模だからこんなものでしょうか？
車は、機械でしょうか？全部平面でしょうか？わかる方教えてください。

[37: 匿名さん]

駐車場はシャッター付きの屋内型と屋外型の2箇所に分かれていますよ。
屋内の方の一部が平面で他は全て機械式です。
ただ、上の部屋の方から優先的に決まるそうなので平面はもう埋まってるんじゃ無いでしょうか。

[38: マンション検討中さん]

最上階居住者は専用の地下平面駐車場、それ以外は建物北側の機械式駐車場

[39: 匿名さん]

販売価格により駐車場が決まっているんですね。管理費も一律じゃないので仕方ないのかもしれませんが。
全住戸フルオーダー対応というマンションは珍しいですね。
カスタマーオーダーはよく見ますが。
自分でマンションをデザインできるのは魅力的ですが、値段もそれなりですね。

[40: 匿名さん]

毎日マンションの当たりを散歩している者です。
小学校は渦が森小学校となります。バス通学で、住吉川沿いの観音林から乗ります。
学校は山の上の方にあるので、バス通学する児童は多いです。
評判のよい小学校です。
バスの本数は多いです。昼間でも1時間に3～4本あります。
昔は混み合ったけれど、今は余裕があります。それに通学時間は、ラッシュの
反対方向だから、空いています。
私立なら近くに甲南小学校もあります。
昔は、鴨子ヶ原に神大附属小と中学校があったけれど、今は中学校だけになりましたね。

[41: 匿名さん]

設備仕様に掲載されている写真は一部オプション仕様等が含まれているとあります。
何が標準装備で何がオプションなのでしょうか。
プレミアムオーダーコーディネートのページも見ましたが
かっこよくておしゃれな仕様に、ため息が出ますね。
見ているとアレもこれもと考えて、お値段が恐ろしいことになりそうです。
でも何か一つ、一箇所変更するだけでも、かなりテンションも上がりそうです。

[42: ご近所さん]

二重床は不採用か

[43: マンション検討中さん]

あまり売れてないみたいですね。
管理費が高い

[44: マンション検討中さん]

先日現地見学してきました。建物は高級感があってすごく良かったです。部屋の中も水回りに御影石を使っており上質な感じがしました。いい物件でしたので正直悩んでます。

[45: 匿名さん]

水まわりに天然石を使う等、高級そうに見せかけているが、ツメの甘い箇所が沢山有るのが残念。
まず、二重床を採用していないこと。関西圏では一部の高級物件にしか採用されないが、東京では直床の高級物件なんて有り得ない。歩くとフワフワとするフローリングなんて高級感ゼロだ。
つぎに、専有面積に対してリビングが過剰に広く、そのしわ寄せで主寝室をはじめとする各個室が狭すぎる。面積のバランスが悪過ぎる。
最近は「リビ充」といって、家族全員がリビングで過ごすスタイルが流行りだとか。たとえば子供が個室ではなく、リビングで勉強するらしいが、この物件は、そんな中流サラリーマン家庭では資金的に無理だろう。無理して買っても維持に苦しむだけだ。
ここを買う人というのは、現役世代ならば車通勤の小金持ち以上で、子育てファミリーではない小家族が多いはず。
そうなると、こま切れの狭すぎる洋室は窮屈、使い勝手も駄目。子育ての庶民をターゲットに含めてしまったので中途半端な間取りになっている。これが、売れ行き不振の一因だろう。
あと、80平米台で3LDKもせせこましい、リビングも個室もゆったりした2LDKにすべきだ。これも、二人の子供がいる子育て層を捨て切れなかったことに起因しているのだろう。
総括すると、この界隈の地域性に疎い人が、ターゲットに据えるべきペルソナを誤って企画した物件と評する。

[46: マンション検討中さん]

>>45 匿名さん

全く同感です。
中に入るとめちゃめちゃ安っぽいですよ。
コスカの嵐。

まあ、今はどこもハリボテになりますね。
昔のような好仕様にすると高くなってさらにターゲット層が少なくなり、待っても売り切れない物件が増えました。

かたや、ここみたいに仕様を少しでも削ると今度はターゲット層にリーチしない安物になり中古や都心部に流れてしまうという。

阪神間小規模はもう特殊層向けしかまともなものはないと思います。ブリリア夙川は即完売でしたが、神戸はほんとうに落ち目だからパークコート御影もどうなりますかね。ブランズ芦屋はどうなのかな。

実需で住むのだから、良質な5年ぐらいまでの中古を買うのがよいでしょうね。転売益を狙うようなものでもないですし。

[47: 通りがかりさん]

>>45 匿名さん

では新築でおすすめ物件はどちらになりますか？

[48: マンション検討中さん]

私もおすすめ物件どこか教えてほしいです！

そもそも第1種低層住居地域で2重床のマンションてあるのでしょうか？

[49: 匿名さん]

中古のマンションだったら有りますよ
でもこの辺だと中古も新築価格です

[50: マンション検討中さん]

立地環境も駅からの距離も教育環境も良いのに何故あまり人気がないのでしょうか？検討中です。