オープンレジデンシア吉祥寺御殿山について

[マンション検討中さん]

オープンレジデンシア吉祥寺御殿山ってどうですか。
井の頭公園にも近くて、暮らしやすいところかなと思いますが、いかがでしょうか。
間取りやキッチンスタイルなど、室内の雰囲気はどんな感じなのか気になってます。

公式HP：http://www.ohd.co.jp/mansion/kichijojigotenyama/
所在地：東京都武蔵野市御殿山一丁目2745番6 他（地番）
交通：中央本線（JR東日本） 「吉祥寺」駅 徒歩6分 、京王井の頭線 「吉祥寺」駅 徒歩6分

構造・規模：鉄筋コンクリート造 地上5階地下1階
総戸数：16戸
間取：1LDK～3LDK
面積：43.55平米～83.56平米
売主：オープンハウス・ディベロップメント
施工会社：小柳建設
管理会社：東急コミュニティー

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[21: 匿名さん]

隣の国有地以外に、教会の隣も更地になったけど何か出来るのかな。

[22: 通りがかりさん]

>>19 匿名さん
6分と書いてあるのに、何で10分と書き直しているのでしょうか。
吉祥寺には魅力がたくさんあるのに、あえてドンキを挙げている点に悪意を感じてしまいます。

[23: 匿名さん]

それってドンキには魅力がないってことですか？

[24: 匿名さん]

物件概要で6分でもアトレ内や吉祥寺南口は人の混雑で思ってるよりも歩くのに時間掛かるよ。
途中に信号もあるしね。

いせやんとこ曲がる最短ルートはなんの面白みもない道なので
仮に吉祥寺通りから回っていくとそれでさらに時間プラス。

10分まで掛かるとは思わないけど改札から最低8分は掛かるんじゃないかね。
誤差範囲の話だけど、不動産広告の表記xx分というのには要注意。

[25: 匿名さん]

駅距離については自分の足で現地まで歩いてみることが一番。
表記が何分になっていようが、自分がどう感じたかが全て。
10分かかったとしても吉祥寺に住みたいなら検討するし、
意外と5分で歩けたとしても高いから無理かな、と思えばそれも正解。

吉祥寺の魅力は人それぞれであって、ドンキが魅力と思えばそれでも良い。
魅力がたくさんあるんだったら、何が魅力なのかを具体的に提案して欲しい。

仕様については財閥にはるかに劣る。
おそらく営業トークで仕様は悪くない、と説明を受けると思うが、
それは競合のモリモトやサンウッドや一建設などと比べているただけで中堅同士の争い。
気になる人は是非モデルルーム見学をオススメする。

そのため、ブランドを気にする人は絶対にオススメしない。
すでに書かれているように共用部を極限まで削っているため、
無駄な設備を排除して専有面積を最大限まで伸ばすコンセプトになっている。

コンパクトタイプも多くあるので、投資目的で購入する人も確実にいると思われる。
ただ、価格が高いはずなので利回りがしっかり確保できるかは不安。

オプレジといえども周辺に競合物件がないので、価格は@450～500くらいはいくのではないだろうか？

[26: 匿名さん]

ええっ、ということは、3LDKで9000万は超すってことですね！
そこまでして、眺望いまいち、大手より仕様のレベルが下がるこの物件に住みたいかは微妙です。

[27: 匿名さん]

よほどこのマンションに拘りが無い限りは永住目的でファミリーが購入するケースは少なそうですし。
数年後には半分以上が賃貸か民泊になってそうな物件ですね。

[28: 匿名さん]

とにかく場所が良い！という人向けですね。
値段も仕様もデベも受け入れた上で立地にこだわる人です。
住みたい街ランキング1位ですから、日本全国探せばその値段でも投資用も含めて16組くらいは見つかるのでは？

[29: 検討板ユーザーさん]

>>23 匿名さん
ドンキがなくても吉祥寺は人気でしょう。吉祥寺の老舗でもないし、なぜ筆頭に上がるのかが不明です。

[30: 匿名さん]

3LDKは1億円超えるでしょう。
共有部はともかく、専有部の仕様なんていくらでも変えられるから、
わけのわからない共有部に管理費つぎ込むよりも
お買い得という考え方もあるでしょう。

[31: マンション検討中さん]

中古だと同じ御殿山アドレス、築5年、駅徒歩10分で坪360くらいで出てます。
そちらは大手デベ分譲で100戸超えの規模なので単純比較はできませんが、、、
仮に2割増しで計算すると3LDKのプラン（21坪ちょい）で9000万超になりますね。あり得る価格だと思います。

[32: 匿名さん]

9000万出せるなら地域関係なく幅広く検討できそうな気もしますが、
それでもここ選ぶ人はやはり吉祥寺に徒歩で行けることに拘る人になるのでしょうかね。

[33: 匿名さん]

今売りに出ている御殿山の中古物件は地下住戸ですので
地上階であれば階数にもよりますが坪400～450万円が相場です。

ここはディベロッパーのブランド力は期待できませんが、
駅近であることを考えると、やはり金額は張るでしょう。

[34: 匿名さん]

この場所に拘る人向け。
このマンション自体に拘る人はそうそういないと思う。
ブランドで例えるなら

財閥:ヴィトン、エルメス、シャネル
オプレジ:ユニクロ

というイメージ。
いい意味で見栄やプライドが無いので、飾らない人にオススメ。
共用部も少ないので、無駄な管理費も払わずお得感はある。
決して美人ではないが、結婚したらエステや女子会にも行かないし、お金がかからないコスパの良い嫁のようなもの。

また、例によってオプレジお得意の地下住戸もあるだろうから、眺望を期待する人にはオススメできない。
この物件の9割は眺望が悪いと思う。
眺望の良さそうな西の協会側は単価が高いだろうから、億超えも十分ありうる。
眺望重視の人はオプレジではなく、財閥のタワマンを検討して欲しい。

将来的に賃貸や民泊中心になることもありうる。
特にコンパクトタイプはミーハーなOLや学生に人気が出そう。

いずれにしても、仕様やデベブランドや眺望を乗り越えてでも、立地を重視したい人にとってはとても魅力的な物件だと思う。

[35: 名無しさん]

的確な意見ですね。

[36: 匿名さん]

西が唯一眺望が良さそうと言っても、「北西」ですよね。これまた微妙だな。

[37: 匿名さん]

微妙と判断する場合は絶対に検討しない方が良い。
買ったら100%後悔する。
エリアを譲ってでも快適なお部屋を検討して欲しい。
ここは場所が大好きでそれ以外の全てを捨ててでも住みたい！という人を呼んでいる。

[38: 匿名さん]

角住戸100%はいいね。
でも眺望は本当に期待しないほうがいいだろうね。

御殿山アドレスと言う響きもあまり期待しないほうがいい。
この辺は御殿山でももっと西側の住宅街とはまるで異なる雰囲気だから。
御殿山っぽい雰囲気で暮らしたいなら戸建てかここ数年で供給されてた築浅中古マンション買ったほうがいい。

でも吉祥寺駅も公園も直ぐ近くと言うのは大きな魅力。
これがありそうで案外無い。両方満たしてる物件はそれだけで魅力。

他の人も言ってるようにマンションそのものよりもこの場所であることに価値を感じる人向けだね。

[39: 匿名さん]

供給戸数が少ないし、
エリアに魅力を感じる人はそれなりにいるだろうから
あっという間に掃けちゃうんだろうな。

オープンレジが手を出したってことは
ブランド力を振りかざさなくても勝てるということだろうし。

[40: 匿名さん]

ここのマンションの部屋内部の評判はどうなんですか？
中がチャチくないと良いのですが。

[41: 匿名さん]

このデベがオープンシリーズを手がけ始めた初期(もう数年前です)にこの沿線沿いのとある駅にも物件があり、投資向けに物色したことがあります。

正直、その物件は賃貸仕様と言われても仕方ないレベルでした。
初期シリーズはオール電化のもの多くあったりマンションと言うよりそれこそ「近代長屋」と言った趣でした。
しかし、価格が相場より絶対的に安く、駅数分だったので賃貸投資にはもってこいでした。

事業が順調に拡大していく中、仕様やデザインがグレードアップして中堅デベのマンションと変わらないようになった印象が近年はあります。

その分価格も高くなり(それは市況の影響もあるでしょうが)投資物件としての妙味は減ってるとは思います。

オーダーメイドシステムは弄れば弄った分大手デベ価格と変わらなくなる可能性はあると思います。
マンション版LCCとお考えください。

[42: 匿名さん]

>>41さん
詳しくありがとう。
参考になります。

[43: 匿名さん]

初期シリーズはエントランスホールすら設けない徹底ぶり。
他所と差別化したかったのかメゾネット中心のレイアウトが目を引いたけど最近はすっかりその辺にある仕様・デザインに。ある意味平凡で個性はなくなったね。
まあ購入する側がそれほど個性は求めてないってことなのだろうね。
戸数少ないから割と早く売れるんじゃない?

[44: 匿名さん]

戸数が少ないので落ち着いた感じがします
駅までは6分ですから便利に生活もできそう
ＨＰではあまり詳しいことは分かりませんが7月からいろいろ相談会もあるようです
完成前には売れちゃうでしょうね

[45: 検討板ユーザーさん]

あとは値段ですな。
価格によって金をつぎ込めるか否かの判断になります。
ま、どこの物件も同じことですが。

[46: 匿名さん]

まだ公表されていないですよね。

公式ホームページを見ましたが、トップしかなかったので現地案内図見ました。吉祥寺から徒歩6分。
井の頭公園の近く。教会の隣でした。アトレから出てくるとかなり近く感じるかなと思いました。買い物があるならライフによってから帰ってもいいのだし、買い物も便利そうです。

他の方も書いていますが、あとは値段。

有料になりますが、オーダーメイド家具、キッチン、収納追加、照明など希望を叶えてくれるので自由度も高いです。三面鏡の下をタイルにするだけで印象がガラッと変わります。3LDKを2LDKにしたりもできるみたいです。

[47: 匿名さん]

坪500万円超えないで欲しい、

[48: 周辺住民さん]

広告には6分って記載されてるけど実際には7-8分掛かると思うよ。

この物件位置ならアトレは雨の日は重宝するのは間違いない。
でも特に夕方から夜にかけてアトレは人が多くて思うように歩けないから余計時間掛かる。

ライフの話が出てたけどライフは駅挟んで反対側だから寄ると遠回りだよね。
時間と金に余裕があるならロンロン市場か紀ノ国屋のほうが時間ロスは少ないだろうね。

坪500?
どうしても吉祥寺で買いたい人は出すのかもしれないけど、
そこまで出せるなら三鷹の駅直結も選択肢に入ってくるんじゃないのかね？

なんにせよ家格が楽しみだね。

[49: マンション検討中さん]

価格が気になる物件の１つです。坪単価は450万と予想！

[50: マンション検討中さん]

>>48 周辺住民さん
三鷹駅直結もありですが、三鷹よりも吉祥寺の街が好きな人は多いのでは。

[51: 通りがかりさん]

直結だと住友の国分寺や八王子もありますが、街のブランドはかなり下がりますよね。
全ては選べないということで。

[52: 匿名さん]

そうですね。
同窓会で自慢するときには、「三鷹で住友」よりも「オープンだけど吉祥寺」の方がいいな。
最悪オープンは伏せておけば良いわけだし。

[53: 周辺住民さん]

>50さん
否定はしないよ。
選択肢があることを述べただけで吉祥寺に拘る人はどんなに高くても買うでしょうよ。
そうでない人は他所を買うでしょう。
ただ、それだけの話。

[54: 匿名さん]

しかし、ここのすぐ近くの公園ビューのマンションは、築40年ぐらいでも1億ぐらいする、びっくりするマンションですね。
ここの金額がどうなることやら。強気でも驚かないですね。

[55: 匿名さん]

パークサイドマンションは井の頭公園の眺望があるからね。
周辺物件では取り分け異質の存在。
既存不適格で建替えするには容積率の問題があるとかないとか。
さぞかし眺めいいだろうね、あそこは。

[56: マンション掲示板さん]

>>52 匿名さん
すみふ直結は国分寺・八王子ですよ。

街と駅のブランドは 吉祥寺＞＞三鷹＞＞国分寺＞八王子
デベは 国分寺（すみふ×竹中）＞八王子（すみふ×三井住友建設）＞三鷹（相鉄不・三菱）＞吉祥寺（オープンハウス）
でしょうか。

体面という意味では吉祥寺アドレスが一番響きがいいですね。普通デベや駅距離まで言いませんからね。

[57: 匿名さん]

誰かも書いてたけどここはどうしても吉祥寺じゃないと嫌だという人が買う物件だね。
もしくはそういう人相手に賃貸ビジネスしたい人。

たった16戸なので多少高くてもそういうニーズ持った人は居るでしょうから無理なく売れるでしょう。

[58: 匿名さん]

変な街よりなんだかんだ吉祥寺が良いですね！

[59: 名無しさん]

そう思う人はここを買うし、そう思わない人は他所で買う。
それだけのことだしそれで良いんだよ。だから不動産業が成り立つ。

[60: 口コミ知りたいさん]

>>59 名無しさん

[61: 匿名さん]

今日あたりから事前案内会ということですが、価格帯を聞いた方はいますか？

[62: 匿名さん]

角部屋率100％、ワンフロアに2戸設定になっているのかな
プライバシー感があるという事からDINKS世帯にはうれしい設計になっていますね。
間取りタイプも広めの２LDKなので、ペットを飼っている夫婦2人もしくは子供1人世帯や広い間取りを探している単身世帯が中心になってくるのかなと予想しています。
ワンフロアに戸数が少ないだけに小さなお子さんがいらっしゃる世帯は少し住みにくさはあるかもしれませんね

[63: マンション検討中さん]

>>54 匿名さん
吉祥寺の資産価値は素晴らしいですね。他駅ではこうはいかないでしょう。40年前に購入された方は幸運ですね。

[64: 匿名さん]

総戸数が１６戸とは、とても小規模なマンションですが、
吉祥寺駅に近いマンションということで注目されていると思います。
詳しい間取りなどがまだ掲載されていないのですが、やはり気になります。
もうすぐ販売開始となるようですので価格発表などが楽しみです^^

[65: 匿名さん]

吉祥寺北口約徒歩10分、敷地面積約1.326m2（周りは吉祥寺の高級住宅街）に三菱地所レジデンスが総戸数28戸の高級マンションを建設する計画有るよ。

[66: マンション検討中さん]

65さん
とても気になります。
まだホームページなどは出来ていないのですか？

[67: 匿名さん]

マンションというより、「高級マンション」なんですか？
その物件のことは、どこからの情報なんでしょう。
この物件の掲示板で恐縮ですが、具体的な場所が知りたいです。

[68: 匿名さん]

66、67さん
65さんではありませんが、場所は吉祥寺西コミセン至近、
とても立派なお屋敷とお庭と大きな松の木もある一角です。
あとはご自分でお調べになってください。

[69: 匿名さん]

吉祥寺徒歩圏内と戸数からすると超高そう。

[70: 匿名さん]

確かに人気のある街ですからね、吉祥寺から徒歩６分という距離の立地条件というだけあって価格も高そうだな
吉祥寺駅から１０分圏内にできるマンションって４年ぶりなんですね。
こういったことも高い価格になる要素がありそう
小戸数物件となっていますので、管理修繕費も高いことを考慮すると月々の支払価格は結構な価格になってくるのかな