ザ・パークハウス 神戸タワーってどうですか？

[マンション検討中さん]

公式URL：http://www.mecsumai.com/tph-kobetower/
売主：三菱地所レジデンス株式会社 JR西日本不動産開発株式会社
　　　三菱倉庫株式会社 安田不動産株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

所在地：兵庫県神戸市中央区相生町１丁目1番1号（地番）
交通：ＪＲ東海道本線「神戸」駅（南口）より　徒歩5分
　　　神戸高速線東西線「西元町」駅（防災ビル出入口）より　徒歩2分
　　　神戸高速線東西線「高速神戸」駅（15号出入口）より　徒歩6分
　　　市営海岸線「みなと元町」駅（出口1）より　徒歩6分
　　　市営海岸線「ハーバーランド」駅（出口1）より　徒歩6分
　　　神戸高速線東西線「花隈」駅（西口）より　徒歩7分
　　　市営西神・山手線「大倉山」駅（東出口2）より　徒歩9分

【物件情報を追加しました　2017.6.10　管理担当】

[6325: マンション検討中さん]

ハザードマップでは浸水リスクのあるところですから去年の高潮が大丈夫だから今後も問題ないということもないかと。ここは一括受電なので地下1Fの借室に受変電設備があると思います。タワーマンションの弱点が露呈しましたが、今後の対策次第ではリスクを下げていくことはできると思います。

[6326: 匿名]

今回は川に近い所の被害が大きかったので、ハザードマップにある様に地震による津波の心配だけで良いかと、大雨で海の水位が上がってもハーバーランド辺りは心配だけど、ここのマンション辺りはギリギリかと

[6327: マンション検討中さん]

川が近くなくてもどこでも雨量が排水の限界を超えたら冠水する。
ハーバーランドのマンションは高潮の危険が高いぶん、浸水対策は他よりされてると聞いた。
ここはどうだろうね。武蔵小杉もまさかあんなことになるとは思ってなかったはず。

[6328: 匿名さん]

台風くらいここは大丈夫。対策済とは言え南海トラフの津波の高さによっては地下が水没可能性はある。

[6329: 匿名さん]

ここは海抜3m位？

[6330: マンション検討中さん]

2.5とかじゃないですか？去年発表された高潮のハザードマップではかなりやばいですね。神戸駅でも2m近く浸水する予想。一番最悪な想定なのでよほど運悪くない限り大丈夫だとは思いますが。

[6331: マンション検討中さん]

近年強力な台風が毎年本州を襲来することがあり、今後も続くと予想されます。武蔵小杉の二の舞にならないよう管理組合等で地下への浸水の対策が検討されるといいですね。

[6332: 匿名さん]

満潮に重なった高潮でも余裕。津波は沿岸部全部ヤバイ。

[6333: マンション検討中さん]

確か屋上に自家発電室と太陽光発電があって電気室が低層用地下と高層用27階でしたね。津波が来たら武蔵小杉みたいに低層停電、高層だけ電気灯いてるみたいな事になるのでしょうか。

[6334: マンション掲示板さん]

その27階の電気室が気になったからそこより高い階数の部屋で契約したんだけど気にし過ぎかな
27階はダイレクトに電気室があるから保守点検の人らが頻繁に来ると思って絶対に外してた

[6335: 名無しさん]

年に数回計画停電で点検するくらいかな。25階以上が電気ついても地下ポンプが停電なら水が出ないしあんまり意味ないかも。

[6336: マンション検討中さん]

非常用電源はポンプに優先的に使われるはず。でも百年に一回の災害くらいまで心配することはいいことですね。もし淀川が氾濫したら大阪の中心も大変なことになるし、どこに住んでも100%安全なんてない。少なくとも命を守るのが最優先。その点木造家屋より丈夫な建物の方がいいかな。

[6337: 匿名さん]

20年位前に台風でこの辺り潮びたしになったことあると思うけど。エアコンの室外機とかあちこちで壊れて、車も故障した家が結構あったのにそれ程報道されてなかったような記憶。大丸周辺が水に浸かったのはTVに映ってました。
去年の高潮の時よりその時の方がずっとひどかったような気がしますが、憶えてる人いませんか？

[6338: マンション検討中さん]

https://web.pref.hyogo.lg.jp/ks17/takashioshinso/documents/shinsouzu_k...

台風による高潮でかなりやばい状況になる事も想定されます。

[6339: 名無しさん]

十年一昔、20年以上前とは状況が違います。

[6340: 匿名さん]

確かにその台風以来、台風来ると大丸が早く店を閉めて入口に土嚢を積むように変わりましたね。

[6341: 匿名さん]

ポーアイでも、中心部は安全なんだね。ハザードマップは、大切だね。住友ツインは、つらい場所だね。

[6342: マンション検討中さん]

住友ツインは被災リスク高すぎですね。物件価格を安くしてくるでしょうか。

[6343: マンション検討中さん]

建設費は高騰してるからね。関東でも　マンションは売れてないけど、価格は上昇してるよ。

[6344: マンコミュファンさん]

メルカロード?ハーバーロードの下は宇治川の暗渠がある
洪水しないか?

https://www.google.com/url?sa=t&source=web&rct=j&url=https://w...

[6345: マンション検討中さん]

上の図怖いね。大雨降ったらやばいかな？せめて電気室を地上2Fとかにおいてくれたら浸水しても安全やったのにな。デベの儲けのためにやむを得なかったのかな。

[6346: 匿名さん]

これから計画されるタワーマンションは、電気室を上階にするんだろうね。

[6347: 名無しさん]

河口に近く過大な流量でも余裕の容積で暗渠になってるから溢れようが無い。気になるなら役所に聞けばいい。

[6348: マンション検討中さん]

電気室は27階にあるんですよね。

[6349: 匿名さん]

汚水雨水分流なので何も問題無いでしょ。小杉は一緒くたで問題有り。

[6350: マンション検討中さん]

マンションの生命線となる電気設備は地下一階にありますよ。借室電気室と書いている部屋が業者管理の受変電設備が置かれているはずです。ここで高圧から低圧に変換され各住戸に電気が送られるものと思います。この周辺地域が大雨、高潮、津波などで浸水した際にとにかくこの借室電気室を死守することが大事になってきます。

[6351: 匿名さん]

津波しか気にしなくていい。南海来たときは受電も何も全域停電と沿岸壊滅で無駄な抵抗。命が守れれば十分ですね。津波が退けば別宅に帰ればヨシ。

[6352: 匿名さん]

業者に場所を貸している電気設備が浸水した時の復旧費用って、どちらの負担なんでしょうかね。関空が浸水した時でも、宇治川の水位は問題なかったので、地下が浸水する時は高潮か津波でしょうね。

[6353: マンション検討中さん]

マンション管理組合の負担になりそうな気がしますけどね。ここはタワーパーキングなので車は守れそうですね。

[6354: マンション検討中さん]

武蔵小杉の負担がどうなるかが今後参考になる

[6355: 匿名さん]

防水壁つけてほしいな

[6356: マンション検討中さん]

ローソンより高いので海抜3m以上あるでしょう。高潮は到達出来ないから大丈夫ですよ。

[6357: 名無しさん]

プリズム感あっていい出来 by こべるん

[6358: 匿名さん]

ライオンズタワー神戸元町のように白を基調とした方が基壇部分と合ってたように思うが、コストカットかな。
どうもスラっとせず、ずんぐりむっくりな印象。

[6359: 匿名さん]

忠実に復元すると公言してホワイトに脱色したら炎上必至

[6360: マンション検討中さん]

ライオンズタワーは白いけど薄汚れて重厚感も無い。比較するまでも無いね。数十年経って渋味が増す色合いと感じます。

[6361: 通りがかりさん]

とても考えられた作りになっていると思います。
特に夜は基壇部にライトアップされて、上の住居部分あまり気にならないようになっています。
より遺産部分が際立って綺麗です。

[6362: 匿名さん]

ライオンズタワーは敷地がゆったりしていて閉塞感もなく、植樹や芝もあって明るいイメージですね。
ここはどうしても薄暗い印象なんだよな。

[6363: 匿名さん]

エントランスそろそろですね。

[6364: 匿名さん]

エントランスなど全体的に黒を基調にしているのは、遺産部分を際立たせる黒子的なデザインなんですね。ライトアップに期待します。

[6365: 匿名さん]

ここのエントランスの自動ドア狭すぎる
ぶつからずにすれ違えるのかな?

[6366: 名無しさん]

宇治川水系 洪水浸水想定区域内 0.5m未満
高潮浸水想定区域内 3m未満

[6367: マンション検討中さん]

公開空地がハーバーロードの逆側にあるのでしょうか?裏側がかなり広々とした感じになりましたね。ここは基壇部分がすばらしいのでドーンと目立つように建つのが最高だと思います。

[6368: マンション検討中さん]

公開空地は北角のスペースにこじんまりとありますよ。エントランスの出来素晴らしいですね。パンフレットどおりの重厚感です。

[6369: マンション検討中さん]

裏の植栽工事。

[6370: 名無しさん]

またモデルルームのシアターで上映されていた
PR動画を見たいです。

[6371: マンション検討中さん]

>>6369 マンション検討中さん
やっぱり薄暗いわ。

[6372: 通りがかりさん]

>>6371 マンション検討中さん
現地行って見てみたら？

[6373: 匿名さん]

この地域自体が薄暗いんだから仕方ないよね
それはどうすることもできません

[6374: マンション検討中さん]

この付近は最近眩しい

[6375: 匿名さん]

本当ずば抜けてますね

[6376: マンション検討中さん]

この辺タワマン多いけどこの建物はやっぱり目立つね。基壇部を目立たせるためにタワマン部真っ黒にしたのは悪くないと思うけどね。

[6377: 名無しさん]

下は黒いけど上の方は透明に見えますね。

[6378: マンション検討中さん]

近くを通ったんだけど、ここ北、西、南側の3分の1の基壇部は真っ黒やん。
迫力あるマンションやなと思ったらなんか騙されたわ。

[6379: 匿名]

真っ黒のマンションかっこいいと思います。

[6380: マンコミュファンさん]

最近他の地域でも見かけますが黒いマンションっていいですよね。ここは特に基壇部分とのコントラストが最高。

[6381: 評判気になるさん]

真っ黒じゃなくて、濃い茶色と思いましたが…

[6382: マンション検討中さん]

やはり復元部素晴らしい！

[6383: マンション検討中さん]

復元部は文句無しに素晴らしい。
だからこそ、大通りから見えないその他半分以上のやっつけ感が余計に目立つよなぁ。

[6384: 通りがかりさん]

>>6383 マンション検討中さん
そういうことよりも、解体してみたら使える
石が思った以上に少なくて、それでもここまで
再現してもらえたことがありがたいです。
その経過を大事にしたいと思います。

[6385: マンコミュファンさん]

そういう経緯なんですね。
設計段階でこれではあんまりですもんね。

[6386: マンション検討中さん]

あんまりも何も元々こんな感じ

[6387: 買い替え検討中さん]

裏側は中庭だったんですね。納得。

[6388: 名無しさん]

中庭と言うよりホールだったのでは

[6389: マンション検討中さん]

養生ネット全部とれてますね。植樹もすすんでいよいよ完成間近

[6390: マンション検討中さん]

タワマン大好きのこべるんがまた絶賛してる。
ここの中古は高値で取引されるといってますな。

[6391: マンション検討中さん]

>>6390 マンション検討中さん
これですか？
https://koberun.net/blog-entry-%e3%82%b6%e3%83%bb%e3%83%91%e3%83%bc%e3...

[6392: マンション検討中さん]

図面集みて思ったけど20階以下とそれより上の階でゴミステーションの仕様が違うんだね。扉があったほうがいいよね。

[6393: 買い替え検討中さん]

ここの長期修繕積立金は段階増額積立方式？
それとも均等積立方式ですか？

[6394: マンション検討中さん]

段階ですよ。初期の積立金めちゃ安い。

[6395: 名無しさん]

低層中層階のごみステーションは引き戸ですね。高層階の共用部の仕様は高級になってるんでしょうか。

[6396: マンション検討中さん]

賃貸もう一件でましたね。今度は2LDKです。

[6397: 買い替え検討中さん]

段階増額積立方式ですか？！
いずれ過疎化するな

[6398: 匿名]

神戸市の他のタワーマンションに比べて、このマンションは管理費が少し高い気がするけど設備は他のタワーマンションと大して変わらないから、遺産部分の管理費用があるのかね。

[6399: マンコミュファンさん]

こんなに人気だったのだから、売り出し時に修繕積立金を均等方式でやっても良かったのでは　
三菱地所は修繕積立金の設定が安すぎる　管理組合に修繕積立金の値上げを任せている恰好だ

[6400: マンション検討中さん]

管理費は周辺のタワマンより確かに高いよね。ジム、水を使った派手な共用施設などもあるわけでもないし。その分積立金を安くして維持費を安くみせようとしたのかな？

[6401: 匿名さん]

管理費？積立？そんな些細なもの気にする時点で賃貸か市営住宅がお似合い。

[6402: 購入済]

私も友人や知り合いも買いましたがそんな事気にする人はいない。今後話題になる事もない。一回の食事にも満たない金額でしょ。

[6403: 匿名さん]

みなさん、お金持ちだね。ちなみに、普通の富裕層はプレミアムしか購入しない。上層階は　税金対策が多い　もちろん住まないし貸さないことも多い。１０年以内に売却するので、維持費は安いほうがいいかも

[6405: 匿名さん]

[No.6404と本レスは、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害する投稿、および、削除されたレスへの返信の為、削除しました。管理担当]

[6406: 匿名]

資産管理できなければ数十億単位使い果たして破産した人は、知合いの中でも聞く話で
資産を管理できる能力が必要なのは確かだよ。
想像が出来ないのは可哀そうだが、以下の記事の50億以下が変動する様に
ただお金が有れば安心と思っている様では話にならないよ
http://media.yucasee.jp/posts/index/14846

[6407: マンション検討中さん]

資産の話になったところで悪いけど、ステキな神戸遺産の写真がみたいです！

[6408: 匿名さん]

中も凄そう

[6409: マンション検討中さん]

来月内覧会で明らかになりますね！

[6410: 匿名さん]

内覧会は予算があるならインスペクターの同行を依頼した方が良いです。
最近の建設業者のでたらめな仕事ぶりには呆れます。
職人不足というか手抜きというかサッシの取り付け調整や床のひずみなんか素人では判りません。
素人検査は傷ばっかりに目が行って肝心なところを見ない、見えないことが多いです。

[6411: 匿名さん]

私はインスペクション頼みました。明らかな不具合以外は、良い悪いの判断は難しいですから。5万円くらいで頼めましたよ。できれば、管理組合でもアフター2年までに共用部のインスペクションもして欲しいです。

[6412: マンコミュファンさん]

共用部の指摘を2年以内に行えば売主が無料でなおすやつですね。スムログとかで活躍されてる、はるぶーさんがその重要性について言ってましたね。

https://www.sumu-log.com/archives/7686/

[6413: 匿名さん]

内覧の予定日時が決まったら直ぐにインスペクターを予約した方が良いです。
皆が同じ事を考えるので土日などは混み合います。
そして担当にインスペクターの同行を伝えて時間の制約を解除して貰って下さい。
相手の態度が変わります。

[6414: 買い替え検討中さん]

>>6399
三菱地所は修繕積立金の設定が安すぎる　管理組合に修繕積立金の値上げを任せている恰好だ
↑
確かに・・・こういうところが三菱の姑息なところなんだよな。

[6415: マンコミュファンさん]

35年計画の積立金が異様に安かったので、営業担当に安すぎません？！てたずねたら、「大丈夫です！正確な資産の上でだしてますから、大丈夫です！」て元気よくいわれたわ

[6416: マンション検討中さん]

＞6415
この物件は金持ち相手の殿様商売だから、細かいことは気にするなという意味だよ。

[6417: 匿名さん]

パークハウス中之島やシティタワーとかも安いけどタイルや吹付け最小限でガラス張りだからですね。

[6418: マンション検討中さん]

まぁデベなんか売ってしまえばおしまいですからね。後は野となれ山となれですよ。第2回修繕頃に厳しくならないよう管理組合がしっかりしないとですね。

[6419: 匿名さん]

心配しなくても金食い虫のタワーパーキングがあるから積立金ガンガン上がって物件価格さがるよ

[6420: 匿名さん]

タワーパーキングが絶えず満車だと大丈夫なんだがな
空きが沢山続く場合は厳しいね
ココは空きがあった場合はよその人には貸せないの？
もしかして規約で住民専用？
その場合は空きが出るだろうね～

[6421: 匿名さん]

管理組合で駐車場外部貸しの議決取って、セキュリティの工事すれば貸し出せるけど、金持ちばかりの殿様物件ならまずそんなことしなくても積立金上増ししたらいけるでしょ。
パーキングとは言え、部外者が入ってくるの嫌だもん。議決が通る訳ない。

[6422: 匿名さん]

積立金幾ら高く成っても欲しい人が多数控えてますので御心配なく。

[6423: 匿名さん]

あの道土日すっごく混んでるよね？パーキングから出して、道に出るまで10分以上は覚悟だな

[6424: マンション検討中さん]

賃貸、大量に出てるね。相場はあんなもんかね。