サンクタス西葛西ってどうですか？

[物件比較中さん]

サンクタス西葛西についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都江戸川区西葛西5丁目-8番-16他（地番）
交通：
東京メトロ東西線 「西葛西」駅 徒歩6分
間取：1LDK～4LDK
面積：46.32平米～95.10平米
売主：オリックス不動産
販売代理：長谷工アーベスト

物件URL：http://www.venus163.com/
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：オリックス・ファシリティーズ株式会社

[451: 契約済みさん]

西葛西に住んで、約10年になるけど
昔はラッシュ時の東西線、時々、何台か乗れないこともあった。
通勤快速が停るようになって、ここ数年茅場町までまあ混んでるけど、
あのぐらいの乗車率なら、10分ちょっとなので我慢できる。

日当たりが悪くなるほど、隣のマンションは近くない。
私は高層階なので関係ないが…。

今賃貸に住んでいて、3000万円を約20年ちょっと借りるが、
現在の家賃 ＝ サンクタスの返済＋管理費等＋？万円
が購入を決めた理由の一つ。

ところで、もう早い者勝ちで、そんなに残ってないが？

[452: 匿名さん]

私も西葛西の公団に長らく住んでいましたので、サンクタスには注目してました。
でもとても買えませんでした。仕方なくTX茨城沿線に買いました。
サンクタスはジャスコや島忠ホームセンターが近いし、有名な井上眼科もあっていいところですね。
それでは私は茨城に都落ちして来ます。さいなら、さいなら！

[454: 匿名さん]

タバコ

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[455: シティ]

購入にあたり住宅ローンについて考え中です。

モデルルームでは提携銀行の「りそな銀行・変動型」だけを紹介されましたが、
サンクタス西葛西はフラット35など組合せはできないでしょうか？

知っている方いろいろ教えてください。
よろしくお願いします。

[456: 購入検討中さん]

立地もいいですし価格もたいして高くないですので、いい物件なんですが施工会社が危険なんでパスします。

[457: 契約済みさん]

サンクタスは10％借地があるからだっけ？　フラット35は適用されない
フラット35て、最初10年　-1％　次の10年　-0.2％
提携ローンのりそななら、ずっと通常金利ー1.5％で、今0.975％

りそなが嫌いな理由でもあるのですか？

よく分からないのですが、フラット35が適用される他のマンションで
提携ローンを適用できるの？　そうすると最初の10年は　逆に0.275％の
利子がついちゃうんだけど？

[458: 匿名さん]

>457
何言ってんの？
フラット３５の意味わかってる？

[459: 買い換え検討中]

>>457
君、、、、バ○でしょ？

[460: 匿名]

フラット３５は固定金利、提携金融機関は変動金利です。
変動金利は半年毎に金利が見直されて、現在の金利はこれ以上低くならない程低金利ですので、この水準を維持するか上がるしかないと思われます。
すなわち、今の金利で総返済額を算出してもそれは最低返済額でしかなく、ほぼ確実にそれ以上の返済額になります。
また、変動金利は５年間月々の返済額が固定化されるデメリットもあります。提携金融機関は元利均等返済ですので、仮に金利が上昇した場合、金利ばかり返済して元金がなかなか減らず結果的に総返済額は更に多くなるリスクがあります。

これに対してフラット３５は固定金利ですので、上記のようなリスクはなくローンを組んだ時点で算出した総返済額はそれ以上増えることはないため、計画的な返済が可能です。また、現在は固定金利も３％程度とかなり低金利ですので、これから更に金利優遇があるフラット３５は長期ローンを考えている方にとっては非常に魅力的だと思います。

ただし、１０年以下のローンを考えている方、越し返済を考えている方にとっては、変動金利によるリスクは小さくなりますので、当初変動金利でローンを組んで、金利が上昇した場合にその時のローン残高と金利から見て固定金利に変更するのが良いのではないでしょうか。

[461: 住まいに詳しい人]

この物件は残念ながらフラット３５は適用できません。
但し、フラット３５(固定金利)が必ずしも有利というわけではないのであまり気にしないで下さい。

今回、長谷工さんの提携する金融機関は主に３つ。
りそな銀行、千葉銀行、千葉興業銀行です。
その中で金利優遇面がよいのは、りそな銀行と千葉興業銀行です。
りそなの基本優遇は１．５％ですが、上場会社社員 or 自己資金20%以上の
購入者には＋０．１％優遇があり、あわせて１．６％の優遇が見込めます。
しかし、昨年のリーマンショックの影響もあり景気（年収）が下がっている中
で、例年以上に審査は厳しくなっております。りそな銀行は４大銀行の一つです
ので長谷工さんとの結びつきが非常によくても中々審査がおりないのが現状です。
もちろん、資金に余裕がある人は別です。

かわって、千葉興業銀行は審査がりそな銀行よりおりやすいようです。
場合によっては同じ優遇金利を適用できる可能性もあるようです。

現在は非常に低金利で、住宅控除面等でも購入時ですが、これからの景気の
回復によって金利は上昇する可能性の方が高いと言えます。
よって、住宅ローンの選定はよく検討する必要があります。

専門家として、モーゲージプランナーや住宅ローンアドバイザーなどがいますので
相談料などかかりますが、無知な状態でローンを組んで総支払額が多大になるよりは
相談料の方が断然低い金額ですので、相談してみるのも良いかと思います。

ちなみに、５月度店頭金利は、変動金利で殆どが２．４７５％です。
優遇金利１．６０％をひいて、０．８７５％が現在私が知る限りでは最安の金利です。
※変動金利は金利動向に要注意

[462: 契約済みさん]

>460,461
詳細な解説どうもありがとうございます。

いくら低金利でも金額が大きいので、繰上返済の予定です。
23年元利均等で借りると、1年目毎月返済のほぼ2回半／12回は金利分です。
りそなだと保証会社の10500円が手数料なので、切りの良い
金額で返済をして行こうと思います。　この手数料銀行により随分と違います。

千葉興業銀行と少し迷っています。この手数料がかなり高額だったので、ほぼりそなでした。
ところが最近見た頁で変動の繰上手数料はなしとあります。　千葉興業銀行は固定型がメインで
こんな間違いが起きたのでしょう　新生など保証料もただの所も有り、まだ少し迷いが…？

この不景気は当分続きそうなのと、固定は金利自体・手数料も割高なので、もし選べても
私は変動を選ぶと思います

あとメーンバンクは三菱UFJですが、りそなに変えた方が良いのでしょうか？
返済の手数料とか変わるのかな？

[464: 匿名さん]

最近1LDKがでてきた

[465: 匿名さん]

1LDKでも３０００万越えるみたいだな。さすが西葛西の立地。

[466: 匿名さん]

スレ止まってるね。完売したのか？

[467: 匿名]

契約済みの花はダミーなのかな？

[468: 匿名さん]

造花だと思うぞ。

[469: 匿名さん]

提携ローン、住友信託も増えましたね。
全期間‐1.6％。
悩みますね。
まずは相談会に行ってみようと思います。

それにしても入居が楽しみです。

[470: 匿名]

やっぱり造花ですか。

[471: 匿名]

ここはバ◯な方が多いですね。

[472: 匿名さん]

既に別の物件を購入し、半年が経過した者です

お目当ての号室は既に赤い造花が飾ってありましたが
「他は考えられない」と言って退散した所、
3日後に「申込みされた方がロ－ン審査落ちになりました」
と電話がありました。

"本当なのか？”
" 売行き好調だから早く決めないと”と煽る手段なのか？（販売戦略）

もちろん本当にお目当てだったので購入しましたけどね　

[473: 匿名さん]

建物はどのくらい出来てるのか？

[474: 匿名さん]

今日、ジャスコに用事があったので帰りにそば通ってみた。
建設現場は板で囲ってあって外から良く見えないけど、こんな感じだった。
建物がもっと高く出来ないと、たぶん分からないと思う。
建設現場の南側に、UR小島町二丁目団地が壁の様に建ってるのが良く分かる。

[475: 匿名さん]

はす向かいの空き地、丁度西葛西中学校の前だけど、ここも板で囲って良く見えない。
ただ建設が始まるようで囲いの板に看板が付いてた。

[476: 匿名さん]

小島町二丁目団地：http://codan.boy.jp/danchi/tokyo23/kojimacho2/index.html

[477: 匿名さん]

駅から徒歩６分はそんなに苦にならないです。
近くにサニーモールやジャスコがありますから買い物には便利。学校も近くにあります。
この辺りは小島町団地がやけに目立った存在であることは確かです。14階建のマンションが林立しています。
小島町は、今の西葛西の名前になる前は小島町と言われてた名残です。

[478: 匿名さん]

西葛西の大規模公団住宅は、北側は小島町二丁目団地、南側は葛西クリーンタウンですね。

[479: 匿名さん]

かなり先の事だけど、この壁のような団地は既に築30年超
当然サンクタスより先に迎えて解体（再建築での壁の高さも気になる）という事となる
解体、再建期間の騒音は嫌だな～

[480: 匿名さん]

建て替えして綺麗になるのも嬉しいですけどね。
今より建物を高くすることはないと思いますが。

[481: 匿名さん]

あと14戸でしょうか。

[482: 匿名さん]

築30年なら、創価学会会館建設予定地の隣の大規模マンション「コンドミニアム葛西」も同じですね。
公団小島町団地もコンドミニアム葛西も竣工は昭和54年です。

[483: 匿名さん]

来年３月竣工の青田売りであと14戸とは、かなりの売れ行きですね。
さすが人気の西葛西の好立地のマンションですね。
私も西葛西在住20年で検討しましたが、とても価格で手がでませんでした。
とても良いマンションだと思います。

[484: 匿名さん]

駅南口のグローベルスのマンションは知らない内に完売してた。
結構な値段してたし、上層階じゃないと日当たりが悪いような感じがした。
前にマルエツのあったところ、マンションできるの？

[485: 匿名さん]

マルエツ跡地もマンションが建つという噂はありますよね。
でもグローベルスがあの価格で売れてたのを見ると、サンクタスより高いと予想してます。
あと西葛西駅近でマンションが建つとしたら、
井上眼科の隣や北側の三井住友の隣でしょうか。
創価の場所もとても良いので、マンションではなかったので残念。

[486: 匿名さん]

マルエツ跡地にマンションが建ったら最高の立地だと思います。
西葛西は北口のホテルサンパティオの側とマルエツ跡地裏辺りにライオンズマンションがあります。
あの土地は大京？が入手したと噂に聞いたことがあります。ライオンズマンションになるのかな？
駅前のマルエツが閉店してからは、北口のワイズマートを利用しています。
ワイズマートも前の名前は確か「主婦の店」だったと記憶しています。
サンクタスに行く道すがらにある書店も前は「書泉」でした。
その手前にある2階建の手芸屋さんはもう20年以上もやってるのではないでしょうか？
手芸屋さんは今でも時々利用してます。
サンクタスはジャスコとサニーモールがありますから便利ですね。島忠ホームセンターも近くですし。

[487: 匿名さん]

西葛西駅南口のガード下、丁度バスターミナルのところだけど、最近「かつや」が開店した。
安くて美味いとのこと。まだ食べてないが。

[488: 匿名さん]

>>487
ペッパーランチの店があったところだね。不二家の隣の。
オープニングセールの時は行列出来てたね。テイクアウト出来る。

[489: 匿名さん]

マルエツ跡地と井上眼科横の土地は３０階以上のタワマンの噂があるみたいね。

[490: 匿名さん]

タワマン！良いかも♪

[491: 匿名さん]

お♪　いいですねぇ。
あわてて買わなくて良かったかも。

[492: 匿名さん]

でも立地から考えてマルエツ跡地の方はかなり高いのではね？

[493: 匿名さん]

眺望が望めない低層階ならそれほど高くないかもしれませんね。
上層階はかなり高いでしょうけど、買えたら素晴らしいですね。

[494: 匿名さん]

西葛西駅南口１分のところにあったマルエツは、もともとマンションで1階がマルエツだった。
それが閉店し、2階以上の住人も退去し、取り壊されて駐車場になった。
もともとが賃貸マンションだったようだ。
ここの土地、そろそろ動き出してもいいころだと思う。駅歩1分でいつまでも駐車場のわけない。
もしタワマンなら西葛西のランドマークになるだろうし、かなりの人気物件になると思う。
北側は森山病院、南側はパークレーンホテルがあるが、10階よりも上の階なら眺望がひらけると思う。

[495: 匿名さん]

訂正

記憶違いがあった。最近は旧マルエツ近辺は行かなくなったので、すまん。
1,2階がマルエツ。1階は食品、2階が雑貨。従って住戸は3階以上。マルエツが閉店したのは2008年ころ。
確かグローベルス西葛西（既に完売）の販売センターがあったのは、ここの土地だったかも知れない。

[496: 匿名さん]

ただ、タワマンにしても駐車場が自走式に出来るかどうか？

[497: 匿名さん]

マルエツ跡地（現駐車場）の前の道は、片側１車線だがもともと交通量は少ない。
だから自動車騒音とは無縁の環境。それでいて駅まで１分以内、最高の立地だと思う。

[498: 匿名さん]

タワマンって遠目からは細長く見えるけど、
真下に行くと以外と太く、大きな敷地にドシっと建っているもの
駐車スペ－ス・建ぺい率考えるとあの敷地では少々物足りないかも？
グロ－ベル最上階が7,000万弱していた事を考えると値段も高そう!
もし実現するなら西葛西駅とゲ－トで直結してほしい。

[499: 匿名さん]

>>497
片側１車線ていうかセンターラインが書かれてない道路ですね。
マルエツ跡の駐車場はタイムズのコインパーキングですから、何時でもやめてマンション建設に入れますよね。
今は様子見てるのかな？サンクタスの完売を睨んでるとか。

[500: 匿名さん]

ところでタワマンは何階建てになるの？