サンクタス西葛西ってどうですか？

[物件比較中さん]

サンクタス西葛西についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都江戸川区西葛西5丁目-8番-16他（地番）
交通：
東京メトロ東西線 「西葛西」駅 徒歩6分
間取：1LDK～4LDK
面積：46.32平米～95.10平米
売主：オリックス不動産
販売代理：長谷工アーベスト

物件URL：http://www.venus163.com/
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：オリックス・ファシリティーズ株式会社

[201: 匿名さん]

確かに高いけど、西葛西限定で探しているので
ここより安くて良い物件が出るか分からないから悩みます。
パークホームズを買っておけば良かったのかなぁ。

[202: 185ですが]

194さんが言うとおり東京では西高東低となっています。
それは住宅金額及び生活水準、教育水準。一言で言いますと所得水準と言うことになりますかね。
しかしながらそうとも言えずしがないふつーのサラリーマンであっても
夫婦どちらかの実家が裕福で金銭面の援助があったら可能でもありますがね。

よく清新第一がいいだの西葛西がいいだの聞きますが、それは低レベルの教育しか提供できない
江戸川区の中での話であります。
低いレベルの中で競い合ってもたかが知れてます。

東京では港区や千代田区、中央区、城南地区の目黒、世田谷（京王線ではない）、渋谷区、品川（京急ではない）
などいわゆる高級住宅地が建ち並んでいるような地区が教育レベルも高くなっています。

城東地区の江東区（豊洲や門中など一部を除く、墨田区、江戸川区、葛飾区、
足立区などはいつも全国学力テストを行うと
ワースト3の中に必ず入ってます。
特に足立区と江戸川区は最下位争いを毎年繰り広げているのが現実です。

その昔、江戸川区でトップになっていた生徒がいました。
江戸川区の中学校の中では常にトップ。
内申書もいいのでトップと言われる地元の都立高校にも通っていました。
そのまま六大学辺りでも入れるだろうと親戚中の期待を背負って
センター試験を受けましたが全く歯が立たず
ずーっと勘違いをして高校時代まで過ごしてしまい
取り返しが付かなくなりました。

この話は城東地区で学童期を過ごした人たちがみんな経験している
苦い思い出です。
　
うちは間違っても城東地区には家を構えたくないですね。

中学校受験を考えていますのである程度のレベルのお子様が通う地区を
選びたいと思います。

よく城東地区から近隣の学校が蛾急崩壊してるからと越境して来る子がいますが
大人でもきつい葛西辺りから大手町までの東西線に乗らせて
虐待か？と思わざるを得ません！
安い城東地区の住宅を買って便利だからと普通に生活してるのに
子供にだけ満員電車に乗せて私立にでも通っているような顔をしてる
勘違いマダムがいらっしゃいましたが
結局は地元の大手進学塾に通いやはり低レベルな生徒しか集まらないので
中学校受験は失敗に終わりまたまた激混みの中、中学校も越境しています。

恐らく高校受験も大学受験もたかが知れてると言えるでしょう。

住宅を選ぶときにはくれぐれも子供の学力レベルが下がらない環境を選ぶのが
一番かと痛感する出来事でした。
長々と失礼しました。

[203: 匿名]

つまり202は、23区にこだわって学力水準が低いエリアの家を買うくらいなら、神奈川、埼玉、千葉で学力水準が高いエリアを検討すべきと言いたいのかな。

[204: 185ですが]

そうですね。
東京にこだわって学級崩壊してる小学校に行くくらいなら地方都市のほうがましでしょう。
しかしそこには行政の財政破綻というおまけがついてきますがね。

やっぱり東京、されど東京なんですよ。
石原都知事があんなにいい加減なでたらめをやっていても破綻しないのは
それだけ税収が東京に集中してるからです。
あんなことを千葉や埼玉でやったらたちまちどっかの機構の管理下におかれてしまいますよ。

東京が色んな意味で手厚いのはどんなに不景気でも一定の税収が入るからなんです。

[205: 匿名さん]

でも一度は申し込んだんですよね？
借地権でなければ、住んでましたか？

[206: 購入検討中さん]

たしかに教育水準が高いエリアは魅力的です。
しかし、教育が良いだけで学級が良いとは限りません。
一人のジャイアンで子供の環境なんて、如何様にも変わります。
今や学習院でもイジメがある時代ですよ。

それはジャイアンが悪いだけではなく、環境に馴染めないほうにも
問題がありますよね。

結果、周りの施設も大事ですが、子供自身のやる気や環境が充実していれば
問題が無いように考えます。

江戸川区でも、私はイイと思いますが、
問題はサンクタスの価格と借地とショボイ内装。

[207: 185ですが]

たまたま中央区の物件を見に行ったときに同じ東西線沿線で新築の駅近が出てるという
情報を聞いてじゃ、見るだけでもと内覧しに行ったら見学のキャンセルが出たとかで
営業の方に捕まってしまってそこから長々と説明が・・・。

とりあえずキャンセルしてもいいからと申込書に記入を促され
内覧するにはどうも申し込みしないと出来ないらしく、ま、キャンセルできるならと
軽い気持ちで申し込みしておきました。どうも営業成績などにからみがあるみたいですね。
170さんと同じS籐さんという女性のシニア販売員でした。

あの販売方法ってかなりアクドイですね。

＞205さん
借地権でなければ、住んでましたか？

いいえ。住んでいませんでした。
最初は借地権だけが気になっていましたが。
そうではないことを痛感しました。

今まで沢山の物件を見てきましたが、やはりあの地区であの値段は高いですよ。
恐らく購入して2～3年してからわかるんじゃないでしょうか。

床暖房や食器洗浄機や吊り戸棚、カウンター部分など等
3000万代のマンションとなんら変わりがないし
やたらとオプションで後から請求がありそうじゃないですか。
結局なんだかんだつけたら200万くらいふっとぶんじゃないんですか？

あのひどくショボイ内装とキッチン周りの貧祖な作り、部屋の間取り、他の水周りなど
どこを取っても「いまどきのマンション」ではないと言うことをここで
強くお伝えしておきます。
恐らく平成初期の作りと見て間違いありませんね。

205さんは購入の意思が固まったようですのでこちらの掲示板はご覧にならない方がよろしいかと。
どうやらあなた以外は殆どの方が購入しない派のようですから・・・。
いいこと書いてないでしょ？1ページからもう一度読み直してみたらいかがですか？

[208: 185ですが]

生ごみディスポーザーは今どきでしたが（＾＾;

[209: 申し込んだけどキャンセルするさん]

＞206　一人のジャイアンで子供の環境なんて、如何様にも変わります。
今や学習院でもイジメがある時代ですよ。

学習院のような有名私立小だからあのように大騒ぎになり校長が対応に追われるのである。
これが万一愛子様が江戸川区の公立小学校に通ってみたらどうなりますかねぇ。
（絶対ありえないが）
ほったらかしですよ。江戸川区だから仕方がない、公立学校なんてこんなもの。で
片付けられておしまい。
私立は悪い評判立てられたら直ちに受験率に響くから先生たちも意識してる。
ま、今秋の学習院の受験率はかなり落ち込むでしょうね。
それを狙って受けるお馬鹿さんたちもいらっしゃることでしょうけど。

＞206　結果、周りの施設も大事ですが、子供自身のやる気や環境が充実していれば
問題が無いように考えます。

甘いなぁ。自分を振り返ってよ。朱に交われば赤くなったでしょ？
特に子供なんて周りの誘惑に流されるもんだよ。
友達がDSにはまっていたら自分だってやりたくって親にみんな持ってるから
仲間はずれにされるとか何とか言って買ってもらうでしょ？
そんなもん周りにやる子がいなかったら知らないで無駄な時間を過ごすことないんだからさ。
うちの娘で実感したよ。
幼稚園のお友達がたまっごっち通信とかでやたらと周りが持ってるからって
買って、買ってとうるさいったらなかった。
あんなもん買ってやったら一日中たまごっち通信だろうね。

だから周りの環境って重要なわけ。
自分も含め、人間弱いから流されるんだよ。

[210: 匿名さん]

ぴぴっとコンロもねん♪

[211: 匿名]

学校自体は評判が悪くても全員が全員悪い訳では無いし、どこの学校にも、いじめや不良は居ると思いますよ。どんな素晴らしい教育を受けさせても犯罪者になる事だってあるんですから…

[212: 購入検討中さん]

>209
そうですね。朱に交われば赤くなります。

が、悪いのは全てまわりのせいだけなのでしょうか。

DS持っててもタマゴっち持ってても･･･勉強できる子はたくさんいます。
これって西葛西でも学習院でも同じじゃないでしょうか。

[213: 匿名さん]

ここは教育を語る板じゃないので
サンクタス西葛西について語りましょう。

[214: 匿名さん]

結局今どのくらい契約予定なのでしょうね。

キャンセルもかなり出たのでしょうか？

[215: 匿名さん]

抽選日、契約日までは、はっきりとしたキャンセルはわからないと思いますが
仮にキャンセルがでても花はそのままじゃないですか？
販売員も契約予定者数も多めに言うことはあっても減らすことはないでしょう。

[216: ｷｬﾝｾﾙ検討中]

オプションの書類が届きましたがｷｬﾝｾﾙしようと思います。妥協する所が多い上に価格も妥協するには高すぎますよ

[217: 物件比較中さん]

この物件、やはりキャンセル続出になりそうですね。

[218: 匿名さん]

でも完売するでしょうね。

[219: 匿名さん]

最後は100万～200万値引と予想。

[220: ご近所さん]

西葛西に長年住んでいるものです。
サンクタスってそんなに高いんですか？
ここ２～３年で船堀街道沿いにいくつもマンションが建ちましたけど、
もっと高かったような気が…。
価格を聞いた限りでは、最近の西葛西にしてはまあまあかもって思いました。
借地が痛いけど１０％分だけだって言うし、駅近だからチャラかな～。

西葛西は住むと離れがたい便利な街です。そう思う人が多いから、
強気な価格のマンションが続くのかな？
外部の人からすると「なんで西葛西が？」と思われるかもしれませんけどね。

[221: 匿名さん]

西葛西と学習院が同じなんて言ってる低レベルが西葛西にはわんさかいる！
こういうのがこのマンションを買うのである。
よってサンタクスは低レベル世帯の宝庫となるであろう。

[222: うちもキャンセルさん]

うちもキャンセルすることにしました。東西線沿線しかない物件だと子供が高校や大学に通うときに
かわいそうですからね。特に女子は・・・。
聞くところによると西葛西から東西線に乗るのに、あまりの混みように、
うんざりしてわざわざバスで他の路線に乗っていると言うじゃないですか。
駅近が聞いてあきれます。

内覧会から帰るときも日曜日だっていうのにやっぱり混んでいて
若い女の人が近くに居たのですが揺れて子供がぶつかったって「すみません」と
言う間もなくじろっと睨んで「ちっ！」ですってー。
やっぱり東西線はストレストレインなのでキャンセルして正解でーす。

[223: 匿名さん]

もしかして倍率つかないように
わざわざこんなカキコミしてるんですか？

[224: キャンセルしましたさん。]

うちにも届きました。重要説明書やら契約書が。

届いたのを知らずに電話でS籐女史にキャンセルを伝えました。
そうしたらお休みでペーペー君が一言「このままじゃ済まされないから明日必ず電話させます。」
ですって。かなりビビッていた模様。
やっぱ怖いみたいー。あのシニア販売員。

S籐女史からとてもとても5000万の買い物はしたくはありません。
はっきり言ってやろうかしら！
あなたの販売方法が気に入らないから買いませんって。

でもそれを上回るいい物件でしたら話は別でしたがね。
3000万レベルのショボイのを5000万では買いたくはありませんから。

そうそう借地だと中古でかなりそれを口実にたたかれるらしいですね。
やっぱり3000万程度なんですよ。

[225: うちもキャンセルさん]

＞もしかして倍率つかないように
わざわざこんなカキコミしてるんですか？

まさか！んな訳ないでしょ。大体あんな所が抽選なんてよっぽど不動産を知らない間抜けか
どーしても西葛西に骨をうずめたい人だけなんだから倍率なんて聞いてあきれる。

[226: 匿名さん]

なんか同じ人が一生懸命に悪意に満ちた、キャンセルを誘うような書き込みしてて不快ですね。
複数を装って。
私は内覧もしていないですが、興味があったのでこの板を覗きましたが、書き込みの内容が異常でひきました。
直接その販売員に言ったらどうですか？

[227: 申込予定さん]

たしかにオプションをあれこれつけると高くなりますね。
まあ、どこのマンションも似たり寄ったりでしょうけど。
うちは、早期購入特典の30万円オプションプレゼント内で
おさえようと思ってます。

本当は床暖にしたかったのですが、価格が高いのと
床を変更することで、住宅エコポイントが貰えないらしいので
断念しました。でも、標準で住宅エコポイントがＭＡＸ貰える
ということは、それだけエコな暮らしができるということ。
床も断熱に力を入れているということがわかりましたので、
住んで実感してみようと思いました。

ここにくると、偏った心ない発言や品性に欠けるヤジに
胸が痛くなりますが、私たちは熟考の末、購入しようと思っています。
同じお考えの皆様、少し早いですが、
これからよろしくお願いいたします。
皆様が納得して、楽しく生活できるといいですね。

[228: 検討中]

見に行かれた方に質問です。
９０Ｓでお幾らでしょうか？

あと私の記憶が確かであれば、南側に公団のような建物、おそらく十数階の高さの建物が
あったと思うのですが、日当たりは確保出来るんでしょうか？

この物件ともう一つ悩んでいる物件があってどちらを週末見に行こうか悩んでいます。
ご存じの方おられましたら教えて下さい。

[229: 匿名]

ギリギリ5000万台から6000万台前半ですよ。
その部屋ですと南東側は3階建のマンション、
道路側は駐車場なので眺望は良いと思います。
公団は南西、北西側でさほど気にならないと思います。
資金さえあれば、我が家もぜひ購入したいです。

[230: 匿名さん]

我が家も購入予定です。
今まで葛西で色々探してきましたが、こちらが一番気に入りました。
西葛西が大好きなので、ぜひ骨をうずめたいと思っています。

[231: 匿名さん]

あ～あ～。
凄く欲しかったのになぁ・・・
我が家も、キャンセルになってしまう気配が満々です。

やはり、借地の気分が拭いきれない。

購入される方の借地の拭い去りを聞かせて頂きたい。
持ち家の方、誰に聞いても、考えた方が方が（やめた方が）いいよぉ～っといわれ。

皆さん、同じ悩みで家族で話し合ってるのだなぁと。

学力も、ショボサも、ラッシュも、覚悟で欲しかったのに。。。
今更、借地無しになりました！なんて販売には、絶対ならないのかなぁ・・・

[232: ご近所さん]

うちも、キャンセルです。
やっぱり、いろいろ不安材料を抱えてまで買える金額じゃなくて・・・。
１階の庭付きとか、どうなんでしょう？

[233: 購入検討中さん]

うちもお友達に西葛西は子供を育てる環境にいいよと聞き購入検討していました。
ですがやはり誰に聞いても借地のマンションと言うのはやめておいたほうがいいと
言われ、やはり残念ですが断念します。
戸建てならば借地権というのが浸透していて大体その建物が老朽化するころに
自分も老朽化して期限が切れるようになっているので見通しがつくのですが
今回は25年ですよね？恐らく30代購入者が多い中で５０代から60歳位になってから
何かあっては怖いのでやめておきます。
リタイヤ後にでは他の物件を購入とはいきませんから。
場所はいいので残念さは拭い切れないです。

[234: 申込予定さん]

227さんは「熟考の末、購入しようと」と書いてありますが、「借地権」についてどう熟考したかを教えて頂ければ参考になります。233さんの悩みを抱えている方が沢山いるかと思いますので（私もその一人です）。
またマンションを販売している方も、もしこの口コミを見ているのであれば、２５年後マンションが取り壊される羽目になるケース（あるいはトラブルになるケース）はどんなケースなのかをリストアップして頂ければみんなの判断材料になりますので、最高の営業活動になるのではないかと思いますが、如何でしょうか。このままでは本当にキャンセル続出になるかもしれません。

[235: 匿名さん]

226は174と同一人物。
＞私は内覧もしていないですが、興味があったのでこの板を覗きましたが、書き込みの内容が異常でひきました。
直接その販売員に言ったらどうですか？

この人こそ複数を装ってこのショボイマンションのデメリットを直視しようとしないで
立地だけで自分を納得させている。

不動産知識のない間抜けが購入するマンション。

[236: 申込予定さん]

234です。
235さんの言葉使いはよくないね、購入者を貶すことはやめて頂きたいですね。

[237: 住まいに詳しい人]

＞234さん

借地権はマンション屋さんには理解しがたい権利なので、不動産鑑定士か老舗の不動産屋さんに相談したほうがいいですよ。

[238: 匿名さん]

90Sご検討ですか？羨ましい。日当たりは日当たりの予想図面みたいなのがありますから

MRで確認できますよ。秋冬のは見せたくないようですが、ぜひ見られたほうがいいです。

[239: 匿名]

借地の部分はエントランスの部分みたいですよ
定期借地権では無いので
マンション全部取り壊しっていう線は考えにくいですよね。普通借地権だと借り手側が希望すれば半永久的に借り続ける事が出来る様ですが…更新料や万万が一土地を返せと言われる可能性もゼロでは無いと考えると……ﾁｮｯﾄ購入する勇気が出ないですよね。
これで借地権さえなければなぁ。。

[240: 物件比較中さん]

南東側には確か5階建てのマンションがありましたよね。
6階部屋までこのマンションが見えるはずです。
なので７階から一気に値段が高くなっているので景観と日照が全く違うのでは
ないでしょうか？

[241: 匿名さん]

景観を気にするなら８階より上だという話でしたよ。
日当たりもそれくらいの方が無難そうでした。
ベランダが狭い建物と広い建物の堺の70Nはかなり影になって日当たり悪そうでした。

借地権の問題は、ココの場合は借りてが有利になっているので解約しない限り大丈夫で
万が一売却となっても、優先権がありますとの話でした。
ん？売却の可能性も０ではないのか？と引っかかりましたが。

気になったのは、住民が滞納した場合は組合で払うことになるらしい。
そのために少し高く回収してるそうな。滞納があった場合、その余分で支払いになるらしいです。

[242: 匿名さん]

＞134さん
このままでは本当にキャンセル続出になるかもしれません。

みんながみんなこのサイトを見ているとは限らないのでそんな心配は無用かと・・・

後は今週末にある説明会でちゃんと借地に対する説明が納得できるかどうかで
判断されたらどうですか？

恐らく納得はしない人が多いと読んでいますが・・・。
それでも欲しいと思う人が購入すればいいんですよ。

しかし西葛西で5000万、しかも最上階や東南角部屋7000万出したら
かなり都心のしかも激混み東西線一本しかない所じゃなくいい所買えるのに。と
不思議ですけどね。

内装だってあんな昭和チックじゃないですよ。

良く買うな・・・と
思いますけどね。

[243: 匿名さん]

227さんではありませんが
神社との契約書を見せてもらって説明をうけました。
神社は土地の売買に制約があるので借地。
旧法借地権で、定期ではなく、借り手の方が強いので、地代の滞納でもしない限り、貸主は更新を断れない。
25年というのは地代の見直し時期と考えて良いようです。
地代の滞納者や更新を拒否する住民が出ても大丈夫なように、
マンションの管理組合が法人となって、更新をするそうです。
基本的に半永久的に更新はできるし、地代も月で千円程度すよね？
値上がりしてもたかがしれてると思いました。
もし売却したら、買い叩かれるとは思いますが覚悟してますし、場所は良いので売れるとは思います。
西葛西限定で探しているので、中古を買うよりはここにしようと思います。
このエリアで人気の中古のＲプラザも長谷工だし4000万位しますから。
新築を探そうとすると、ここより明らかに安いのってＧＨ買うぐらいしか無いですよね。
我が家は軽く考えすぎでしょうね。
借地のデメリットなど私も具体的に教えていただきたいです。

[244: 224です。]

＞直接その販売員に言ったらどうですか？

S籐シニア販売員のためになるので言いません。

[245: 物件比較中さん]

でも西葛西って埋立地でしょ？
この間、NHKの特集番組で液状化現象（？）液化現象（？）で
地震になったら建物自体がそのまま地盤が水で緩んでそのまま倒れるって言ってたけど。

西葛西だけじゃなく豊洲なんかもかなり危ないらしいですよ。
何千万もするものが一瞬で消えちゃうなんて悲しすぎる。

[246: 匿名さん]

阪神淡路大震災では人工島のポートアイランドがかなり液状化してました。道路なんかジェットコースターのレールのように曲がりくねってましたね。でも今は問題なく生活しています。
スパコンの施設つくるぐらいだし。２番狙いだけどｗ

地盤沈降やヘドロまみれはあるでしょうが気にしていません。もし倒れたらそのときが運命でしょう。

[247: ｷｬﾝｾﾙ検討中]

そうでした。営業の方の説明では神社の土地なので
心配なし。1000円程度の費用がかかるのみで、あとは他のマンションとかわりないし更新の時は管理組合を法人化して手続きをするので私達一個人が面倒になると言うことは無いとの説明でした。が、改めて良く考えると更新の時に自分が
管理組合のメンバーである可能性もあるのだから
面倒な手続きに巻き込まれる可能性もあるって思いました。

[248: 匿名]

二重床じゃないって聞いたんですが、本当ですか？
今時あるんですか

[249: 匿名さん]

とにかくリスクを背負わせる割には割高な物件なのは間違いない。

もううちは購入の意志がなくなったのでここから立ち去ります。
皆さんの御健闘をお祈りします。

[250: 匿名さん]

うちの担当はここは埋め立てじゃないと言ってましたよ。

[251: デベにお勤めさん]

みなさん重要事項説明書とかgetしてます？
読めば借地権なんか大したことないって、わかる気がするんですが・・・
定期じゃないしね。

[252: 銀行関係者さん]

金融機関勤務です。
借地案件はフラット35が使えません。
投資家への取り決めがあるからです。
いわゆるメガもほとんどが厳しいと思います。

権利上は所有権と変わらないことは理解してますが、
たぶん審査基準上ＮＧが出ます。

価格がさほど変わらないのは土地の比率が低く、借地権のしめる割合が少ないからです。
でも借地上の建物にはマニュアル上代わりはありません。

オリックスさんが融資をするときも『当然に』同じはずです。

[255: 申込予定さん]

２２７です。
私どもの見解を書かせていただきます。

他の方が「借地はちょっと…」とおっしゃるのは、定期借地や貸主が個人の
ケース、全土地が借地の場合を想定してらっしゃるのではないでしょうか？

この借地は皆さんがご存じのとおり、旧借地法の適用を受けた契約です。
これは断然、借主が有利。正当な理由がない限り、借り続けられます。
しかも相手は個人ではなく稲荷神社です。賃貸料がかなり良心的なことからも、
営利目的で貸しているのではなく、売れないから貸している。
賃貸料や更新料の無茶な値上げも、信用問題に関わりますし、裁判になれば
妥当な金額に落ち着くわけですから、まずないと思います。

そして全体の１０％に満たない部分だけの借地ですから、マンションが建った後に
そこだけ返すのは実質不可能です。明らかにこちらに重大な過失でもない限り、
貸主は返せと要求できません。北葛西４丁目に大きな境内を持ち、何もしなくても
サンクタスの賃貸料が入ってくる稲荷神社が、そんなことを言い出すとも思えません。

もし貸主が土地を売却したい場合は、まず住んでいる借主が優先されます。
しかも旧法ですから、かなりの安価で土地を購入できると思います。
私としては、神社の気が変わり、土地を売却してくれたらと思うのですが、
あの一等地を旧法の規定により安く売るくらいなら、ずっと持っていようと
思っていらっしゃるのではないでしょうか。
以上のことから、建物の寿命が来るまで半永久的に、友好的な賃貸契約が
継続すると考えています。

それから賃貸料は月１０００円。実質の賃貸料は９００円程度なので、残りの
約１００円は滞納の補てんや更新料にプールされます。
２５年後（それ以降は３０年おき）に更新しなくてはいけませんが、賃貸料は
相場に見合ったものでしょうし、更新料は現在の相場だと７００万円だそうです。
プールされたお金で半分以上まかなえるので、１世帯あたり１～３万円くらい
の支払いになるのではないでしょうか(これはあくまでも概算ですが)？

毎月１０００円の賃貸料。２５年後には数万の更新料。
それを高いとみるか、たいしたことないとみるか。

住民の滞納があるかもしれません。更新の手間も多少あるでしょう。
管理組合で話し合うことも増えるのかもしれません。
それをわずらわしいとみるか、マンションでよくある雑多な
作業が少し増えるだけとみるか。

信用のおける神社とはいえ、将来何が起こるかはわかりません。
リスクがないとは言えません。いろいろ言っても借地のメリットは
ないでしょう。
そのデメリットゆえ購入に値しないと判断するか、それでも買うのか。

それでも私たちは買いたいと思っています。
デメリットを承知の上、やっぱり西葛西に住みたいからであり、
あの立地に魅力を感じるからであり、今後当分あのあたりに
同条件のものが出そうにないと思うからです。
一部借地も、隣の団地も、液状化も、買わない理由には
なってくれませんでした。
ここで買わなかったら、あとできっと後悔すると感じました。

私たちの考えが正しいと、臆面もなく言うつもりはありません。
人それぞれ価値観が違うので、考えも千差万別あるでしょう。
上記のことはあくまでも私たちの個人的見解です。
細かいところで間違いがあるかもしれませんのでご了承ください。
少しでも皆様のご参考になれば幸いです。

[256: 匿名さん]

No.227さん、わかりやすいご説明ありがとうございます。

うちがＳ藤女史から聞いた内容とほとんど一緒です…（笑）
それが長谷工の営業トークなんでしょうね。

そう聞けば、問題ないような気も確かにするんですが、
イマイチ腑に落ちない点があります。

＞営利目的で貸しているのではなく、売れないから貸している。

＞あの一等地を旧法の規定により安く売るくらいなら、ずっと持っていようと
思っていらっしゃるのではないでしょうか。

モデルルームで説明を受けたときに、
今回、オリックスが稲荷神社さんの方に購入を打診したけれど、
断わられた、という話がありました。

売れない、訳じゃないのに売らない。

営利目的じゃないのに、安く売るのはイヤだ。

ということになりますよね？
説明聞いていて、どうしても納得できませんでした。
何か他に理由があるのでしょうかねぇ。。

[257: 匿名さん]

フラット35使えないんですか？
担当に聞いた時は使えるような口ぶりでしたが、結局「今は変動で組まれる方がほとんどですよ」で
流されましたけど。
となると、数年後売却したい場合、買い方のローンも通りにくく売却もしにくいということになるのかな？

[258: 匿名さん]

＞西葛西はEE JUMPのユウキが育った街です。

ユウキは瑞江で育っています。実家は江戸区江戸川になります。
ここの一家は地元では札付きで通っています。
ユウキがやらかした事件も恐らく本人は運が悪かったとしかおもっていないでしょう。

しかし254さんのおっしゃるとおり同じ江戸川区ですので
スエット、サンダル履き、スッピンで茶パツの髪をボサボサに伸ばし放題の
おじさん、おばさん、お兄さん、お姉さんがそこいらじゅうに歩いています。

同じイトーヨーカ堂でも葛西店と新浦安店に来る人たちと全く人種がちがいます。

一度人間ウオッチしに見に行ってみると良くわかりますよ。

そうそう江戸川区には先生のレベルの差が激しいと言われていますが
本来は東京都で採用されて各区に振り分けられるのですが
この区は独自に採用試験をしてる為、狭い江戸川区近郊に住む人たちから選ばれる為
人材が偏ってしまうらしいのです。

この辺もやり方としては失敗ですよね。
独自で採用試験をしていたらどうしたって近所の元ヤンだって資格さえあれば
受けに来ますから。
しかも団塊世代の大量退職の後、かなりすんなり入れるらしいですし。

[259: 匿名さん]

255さんに質問なんですが、あの立地に魅力を感じるからであり、今後当分あのあたりに
同条件のものが出そうにないと思うからです。 とおっしゃると言うことですが
あの立地にどんな魅力を感じるのですか？

[260: 匿名さん]

スウェットやパジャマ姿でコンビ二やスーパー、ですか・・。
いくらなんでもパジャマ姿は・・。

[261: 匿名さん]

クラッシーハウス目黒洗足も寺社の土地なので普通借地ですよ。
参考になるかも。
あそこも現在皆さん色々悩んでいるみたいですが。

[262: 土地勘無しさん]

私は南砂町に住んでいます。
子供の頃からずっとなのでかれこれウン十年がたちました。
そろそろ買い替えようと考えておりますがどうしても
東西線にもう二度と乗りたくありませんので他の路線、
と言うより地下鉄は暗い気持ちになる為、JR沿線に住みたいと思っています。

西葛西も東西線ですよね。
いますがこちらのマンションを
購入となると駅近と言うことで利用頻度が高いかと思いますが
その辺いかがなものでしょうか。

私は東西線に乗ると吐き気すら感じるようになっていますので
生理的に受け付けなくなってしまいました。

[263: 匿名さん]

見ました。見ました！クラッシーハウス目黒洗足の掲示板。↓

シティタワー品川（定期借地権７０年？）が最上階で７０㎡以上で３０００万円未満だったことを考えると、
ここも７０㎡以上で高くても４０００万円未満でないと売れないのでは？
東京都の土地でしたが。。。抽選はずれました。
定期借地権も４０年しかないし。管理費以外に借地料も解体費用も支払うわけですから。
場所はいいので４０００万円未満だったら、買うことも検討しようかと思います。所詮借地権ですから。

洗足で4000万って言ってますよ。西葛西で5000万はぼったくりの何者でもないでしょう。

普通借地権と定期借地権って意味合いが違っているらしいのですが
サンクタスは定期借地ですよね？
価値がなくてローンが組めないとか・・・？

[264: サラリーマンさん]

なんかサンクタスに否定的ではなく江戸川区自体に否定的な意見が多いですね。
わたしは227さんの意見と同様、前向きに購入を検討しています。

262さん
今まで東西線に乗らずに生活できるなら二度と乗らなくて良いと思います。
全くくだらない主婦の考えですね。
毎日何千人ものサラリーマンがどんな気持ちで朝の東西線に乗っているか
考えた事も無いのでしょう。

254さん
どこに行けばヤンキーのいない町に住めるのでしょう。

周りの環境が完璧な場所なんてありません。
どこで妥協できるかだと考えます。

もっと真剣に考えている人の前向きな意見が聞きたいです。

[265: 購入検討中さん]

今までの掲示板を見ると２２７さんのご意見が一番公平だと思います。
すべて満足できる物件がないと思いますので、家も購入します。

[266: サラリーマンさん]

私にとっては一生に一度と言っていい程の買い物。
MRから帰ってきて冷静になったら、やはり立地だけでは決められませんでした。

借地、売り急ぎ感、目の前の創価学会と不安要素が多すぎます。
先日近くのパークホームズを見てきて、やはり普通のマンションが良いと思いました。
（なんだかんだ言って三井のブランド力？）

江戸川区は今も住んでいて好きですし、東西線も混むけど他の路線も結局同じ。
西葛西は便利で良いと思いますよ。

[267: 匿名さん]

243です

私の勘違いで旧法借地権ではなくて、普通借地権でした。

でも契約書に更新についての記載があるので大丈夫だと信じてます。

パークホームズは船堀街道沿いでなければなぁ。
完璧な物件ってないですね。

[268: 匿名さん]

ＨＰを見ると第一章65戸販売のようですね。
もう少し販売するのかと思っていましたが少ないですね。
マンション購入が初めてでよく分からないのですが、
申し込みは結局65戸位だったということでしょうか？
価格が下がるとかありますかね？
それとも売り渋ってるのですか？

[269: 匿名さん]

>>268

この手のフライング販売してるところは、申し込みが入らなかったところを正式な販売対象とするみたい。

[270: 匿名さん]

私も借地権で心配だったのでS淳司さんに相談したところ、このマンションにかぎってはさして心配することはないでしょう、ということ。地代は発生するが、その他は所有権と変わらないそうです。でも価格は坪単価200万円がせいぜいではないかということ。ちょっと前の船堀街道沿いの物件は高すぎで、ミニバブル価格だそうです。私も長年西葛西に住んでいるので、この物件は欲しい。「第1章」などとよく分からない販売方針と、長谷工というデメリットがなければ、かなり前向きになれるマンションです。

[271: 匿名さん]

郵送で送られてきた販売予定住戸（３／１４時点）は９０ちょっとありました。
（そして「ご要望多数につき、追加供給予定！との記述）
申込みが入らないところが結構あったんですかね。

「第一章即日完売」って広告打ちたいんでしょうね。

[273: 購入検討中さん]

希望者は100件あっても、確実な購入予定者が65件しかないということで
第一章65件にしたのでしょうね。
NO271さんがおっしゃるように「即日完売」と打ちたいのだと思います。
煽っておいて売れにくい南西販売にもっていくのでは？

MRでは追加販売戸数にかかわらず、どこでも希望があれば売りますよと言われましたもん。
昨日も電話かかってきたし。
65件にしたところを見ると、思ったより売れなかったのかなぁ。

[274: 宅建取得者]

>>263さん
この物件は定期借地権ではなく、普通借地権ですよ。
この２つの大きな違いは、定期借地権は期限が来たらマンションを壊すことを前提としている。一方、普通借地権は更新することを前提とする権利ということですね。
目黒の物件が安いのは、敷地の全部が普通借地だからかもしれませんね。

私は売り急ぎの営業さえなければ、まあまあ良い物件だと思いますが。

[275: 申込予定さん]

抽選まであと3日ですね。

ここの物件は、他の23区からわざわざ高い金額で検討する人は皆無だと思いますので、
現在千葉県在住か、同じ江戸川区内の方が多いのではないでしょうか。

低レベルかもしれませんが、西葛西地区は江戸川区内では学力レベル・居住環境も良いエリアです。

色々と説明を聞く限りでは、永住するつもりなら普通借地はそれほど問題ないように考えます。
重要説明会で確認した結果、購入後に組合設立や権利の更新など面倒な事はあっても、
借地の更新に関しての心配はほぼなくなりました。

しかしながら、売却する際には若干不利な条件かもしれません。
近隣の物件ですが
・Gヒル西葛西 （S58年築、駅6分、4/14階、82.61㎡）が3,350万
・Gホームズ西葛西（H15年築、駅10分、5/10階、90.01㎡）が4,550万
・Lステージ西葛西（H元年築、駅12分、3/7階、89.88㎡）が3,280万 など

築20年超でも結構強気の販売価格がある中、サンクタスは借地の事もあり
20年後にどの程度の金額で売却できるのかは疑問があります。

あと内装ですが、オプション表･･･見ました？？
ほとんどモデルルームのものはオプションで、セレクトすると結構な金額になりますよ。
購入価格が高いのに、これはヒドイと感じました。

私の家族は西葛西という街が気に入っており、
満員電車も我慢できるし、子供もそこそこの小中で大満足ですし、
街中をネマキで買い物されてる方を見てもヘッチャラだし、無宗教なので創価も気にしません。

なので購入検討していますが･･･

･･･高い！！！

それだけがネックです。

[276: 申込予定さん]

西葛西小、もしくはこのあたりの小学校の中学受験率は
どのくらいかご存知の方はいらっしゃいませんか？
ゆくゆくは中学受験をさせたいと思っているので気になります。

なぜかオプション表はまだもらえていません。
そんなに高いんですか？
例えばどんなものがオプションで、いくらくらいでしょう？
それによっては、我が家はあきらめざるをえないかも。

我が家も借地や宗教は大丈夫です。
むしろ庶民なので、高級な町だと気後れします。
マンションを買う分、毎日マルエイで買物して生活費を抑えたいです。

[277: 匿名]

》224さん
営業のS藤さんってかなり太った方ですか？

[278: いつか買いたいさん]

227さん、良意見ありがとうございます。
私も購入予定です。あなたのような方と近所になれるとうれしいです。

また276さんのように、うちも高級な街ですと気おくれします。
結構、このように価値観が似た方が集まれる印象でありがたいです。

（庶民、とは言ってもメガバンクにお勤め、の友人が、高級感あふれる
マンションを購入し、住民の意識差に気苦労が絶えないとの愚痴をよく聞きます）

各デメリット（一部普通借地、教育水準、液状化、長谷工施工等）については、
有識者の方へ相談等を行い、私の中では整理済です。
ただ、整理した内容は、数日後の抽選が終わりGetしたことが確認できるまでは、
このサイトに書かないつもりです。

現状では、営業さんが予定部屋をうまくブロックしてくれているようですが、
万一の競合に備え、倍率上がるのを避けたいためです。

長谷工施工は解決済みなんですが、評判が芳しくないので、
購入後に「長谷工物件？」とか言われるぐらいのデメリットは覚悟してます。
あと2～300万円あがってもよいので、長谷工以外の大手さんに施工して欲しかった・・・

[280: 匿名さん]

264さん、全くくだらない主婦の考えですね。

と書き込まれましたが当方、普通のサラリーマンで毎日東西線で通っていた経験を
書いたつもりでございます。
今はパニック症候群になりマイカー通勤に変えましたが・・・。

少なくても誰よりも満員電車のつらさはわかっておるつもりですが。

[281: 解約済みさん]

借地権の件で腑に落ちなく、解約したものです。
宗教には全く興味なく、関係ありません。

【一部テキストを削除しました。管理人】

[282: 物件比較中さん]

気になって調べてみたのですが、
実際に創価学会の講堂からお経の音・声が聞こえて来るそうです。
http://soudan1.biglobe.ne.jp/qa499627.html

私も無宗教なので関係ないと思っていましたが、イベントの際は騒音、路駐問題などもあるようなので、
ある程度理解がある方でないと後悔するかもしれません。

【一部テキストを削除しました。管理人】

[284: 購入検討中さん]

安全パイの第二期申し込み予定者です。

この週末に重要説明会に行かれた方いらっしゃいますか？

どんな様子だったか教えていただけたら幸いでございます。

[290: 購入検討中さん]

ま、明日には抽選だから今後どうなるか
楽しみですね。

【一部テキストを削除しました。管理人】

[293: 匿名さん]

私は無知なので、ネガだろうがなんだろうが情報があるのはありがたい。
あとは自分が整理すればいいだけ。

[294: 匿名]

サンクタスブランドは良いですよ。
長谷工はちょっと残念ですが。

[298: 匿名さん]

宗教施設は、私はあまり重視してなかったんですが
新しい講堂ってことでココも集まりそうですね。
住民にも信者がいるのでしょうか。近所づきあいも警戒しないとね。

[299: 匿名]

今西葛西に住んでいる者で実際息子が西葛西中に通っています。教育レベルについて議論されていますが葛西自体そんなに低くはありません。というのもこのエリアに住む半数以上が大手町近郊の一部上場企業に勤める子息が通っているので必然的に教育熱心な方が多い為です。その為３分の２が進学塾に通っています。先生はどちらかというとできる子供に合わせて授業を行う為出来ない子供とかなりギャップが生まれます。なのでむしろついて行けるかどうかを考えるべきで皆塾に通わせている状況です。

[300: 匿名さん]

西葛西（清新第一）って江戸川区だけど江戸川区の学習院って言われてるんでしょ？

でも296さんの言うとおり、葛西工業だの葛西南だのっていう名前さえ書けば入れる高校しかないしね。

299さんは西葛西は低くないと言ってますがそれは江戸川区の中では･･･ということでしょ？

どんぐりの背比べの江戸川区の中でトップになってても後々苦労するのは目に見えてますけどね。

東京23区内で考えてください。日本国内で考えてください。グローバル化された世の中、世界で物事を
考えていかなければ今の大学生のように「大学は出たけれど就職が出来ずにフリーター」という
子供を産出するのが関の山。