サンクタス西葛西ってどうですか？

[物件比較中さん]

サンクタス西葛西についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都江戸川区西葛西5丁目-8番-16他（地番）
交通：
東京メトロ東西線 「西葛西」駅 徒歩6分
間取：1LDK～4LDK
面積：46.32平米～95.10平米
売主：オリックス不動産
販売代理：長谷工アーベスト

物件URL：http://www.venus163.com/
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：オリックス・ファシリティーズ株式会社

[124: 匿名]

小学校、中学校の情報をどうもありがとうございます。
とても参考になりました。
なるほど、所詮江戸川区なわけですね。

[125: 物件比較中さん]

ほんと、読んでみたけど
珍しくＳ氏が絶賛しているね

[126: 匿名さん]

先ほどからやたらと榊さんの名前が出てるんですが何者ですか？
やたらと褒めてるってどこでそれがわかるのか教えてください。

[127: 匿名さん]

載ってました！↓
でもこれって4000円近くも出して読む価値あるんですか？

http://homepage3.nifty.com/sakakiatusi/index.html_007kasai_top.html

[128: とく子]

出ましたね。2010年地価が朝日新聞の朝刊にどどーんと！

びっくりしました。西葛西がこんなに地価が高いだなんて・・・。
1200（千円）/平方メートルって新宿一丁目と同じやーん（＾＾;
どこも軒並み地価が下がっていますがそれでも高い！

日本橋の人形町の1120よりも高いなら人形町のマンションの方が安いはずなのに
なんでチラシ見ると狭くて高いの？素朴な疑問・・・。

ちなみに同じ江戸川区でも鹿骨は246、上篠崎は306、同じ葛西でも中葛西は381小岩331、中央308と
ケタが違うんですけどぉ。
西葛西って本当に江戸川区なのぉ？
西葛西だけは収入も学力も別格とは良く言ったものだ。

サンクタスマンションの値段もとより西葛西のマンションって江戸川区にしては
高いからそれって地価が高いからだったのですねぇ。。。
しかしこの地価ってどうやってつくんだろうか・・・。
価値があるから高くなるの？無知な私でごめんなさーい。誰か教えて！

[129: とく子]

良く見たら商業地区でした。失礼しましたー。

[130: 匿名]

借地権付いているわりには価格が高い気がする。

[131: 匿名さん]

この三連休が決め時ですね。
モデルルームにも多くの人が訪れるハズ。
価格と立地、借地などどのように判断するか悩みます。
ほとんどが予約で埋まってるのでは？
購入予定者に詳細説明会があるみたいだし･･･。

モデルルームに行かれた方、情報お願い致します。

[132: 物件比較中さん]

今日のモデルルームに参加された方、状況は如何でしたか？
まだ空いてる部屋ってあります？

[133: 匿名]

今回販売予定住戸はほとんど花か契約予定ですが
次回販売予定住戸がありますよ。

[134: 購入検討中さん]

内覧会の予約したときに聞いたのですが、早い者勝ちじゃなくて最終日に複数件であれば抽選だって言ってましたけど早い者勝ちなんですか？
この連休にモデルルームに行く予定です。

[135: 匿名]

抽選です

[136: 匿名さん]

やはり・・・
転借地権２５年が、とても気になってしまうのですが
申し込みされた方はどんな説明をしてもらったのでしょうか？
２５年で取り壊しもあるのでしょうか？
ご存知の方教えて下さい。
葛西ではブリリアしか借地を聞いた事がないのですが、他にもありますか？

[137: 購入検討中さん]

本件の土地賃貸借契約書には、「本契約が終了した場合、．．．本契約の終了６か月以内に、本マンションを撤去して、甲（賃貸者）に明き渡さなければならないもの」との文句があります。それで民法の借地借家法の契約更新規定より、この契約（土地賃貸借契約書）の内容が優先されるのではないかと尋ねたところ、納得できる回答がありませんでした。
　２５年後に地主がしっかりと契約内容に沿って、土地回収を行ってしまう場合、この契約は「正当事由」に当たるのではないかと思いますが、如何でしょうか。
　今のところやはりこの件で購入する気持ちは（かなり）揺れています！

[138: 匿名さん]

137さんへ

と、いう事は、ローン完済前に家が無くなり、更地にします。
というのも、あるかも・・・
っというのも考えた方がいいのですか？
とても、不安なのですが。


10分の1借地でも、壊さなきゃって事ですよね。
もしかして、もう予約とかされてるのですか？

私はまだなのですが・・・真剣に悩んでます。

[139: 匿名]

NO.137さんの話しは、賃貸借契約が終了した場合のことだと思います。賃貸借契約を終了させず更新するために借地借家法があります。どちらが優先されるかと言うことではないのではないでしょうか？借地借家法は、賃貸人が契約の更新を拒絶した場合等、賃借人が不利にならないように賃借人を保護する目的で存在しています。
この法律が適用される限りにおいては、賃貸人が契約更新を拒絶して土地を取り戻すには相応の立ち退き料の支払いや時価で建物を買い取る等が必要となり、事実上不可能なため半永久的に貸し続けることになると法律関係のHPにありました。あくまでも普通借地の話しで定期借地の場合はこの限りではありません。
私は法律関係の専門家ではないので確実なことは言えませんが、何れにしても百何十世帯が住んでいるマンションを賃貸借契約が満了したので更地にして返してください、何て話しが簡単に通る訳もなく、当然住人は反発するし団結して戦いますよね。賃貸人も百何十世帯を相手に賃貸借契約だけで押し切れるものではないと思います。
ただ、今後何十年か後に更地にして返すような極端なことはないにせよ、そういったことで争う可能性がゼロではないというリスクを背負うことにはなります。
普通借地権つきの物件は掘り出し物的なことを言っている専門家もいますが、結局はちゃんと不動産関係の法律家に相談して納得できた人が買うのでしょう。ちなみに私は買いかなと思っています。

[140: 買いたいけど買えない人]

＞堀り出し物的なことを言っている専門家。

結局はそんなことを言って人に買わせるだけです。
不動産の専門家こそ完全所有権の土地に住んでます。

但し、借地権物件のメリットはほぼありませんが、おっしゃるとおり気に入れば買うべきだと思います。

[141: 購入検討中さん]

137です。
ご回答ありがとうございます（１３９さん）。
迷っているうちに、気にいっている物件に花が付いてしまったのですが、抽選でも申し込みます。

[142: 匿名さん]

13８です。
皆さん、貴重なご意見ありがとうございました。

勇気と知恵のない私は断念してしましました。
でも、でも、とっても、欲しかったです。

[143: 購入検討中さん]

＞堀り出し物的なことを言っている専門家。

相場より安く買えるメリットがあると思いますが、ここはそんなに安くない。
それでも立地がいいので検討していますが、キッチンとか洗面所はもう少しグレードあげて欲しかった。
どうしようかなぁ。
いっぱい花もついてるけど、開けてみればキャンセル続出のような気もするし。

[144: 購入検討中さん]

私はいちよう契約予定者なんですがまだ迷っています。
定期借地権の物件と言うのもそうなんですが、東西線って200％の乗車率でしょ？
自分を含め、あの満員電車で口から胃が出そうになった経験のある人には東西線沿線には絶対に
住みたくないと思いますしね。

子供が中学校、高校と通うことになった時に恨まれそうで・・・。
駅近も東西線のみで逃れるにはバスに乗らないといけないし

立地は最高だしコストも無駄を徹底的に落として管理費もさほど高くないし
いいんですけど。

みなさん、東西線での通学、通勤はどうクリアしたのでしょうか？

[145: やっぱやめよっかなぁ～]

ここの値段やっぱ高いですねー。
地価見たらお隣の西葛西3丁目で坪単価117万ですよぉ～。
それが殆どの部屋が230から250近くなるじゃないですかぁ。
これってボッタクリ？っていうかKYな価格って言うやつじゃないですかぁ～！
やっぱ榊氏も言ってた長谷工と愉快な仲間たちの物件って言うことですね。
地価が暴落してるのにこの値段をつけるかなぁ。ふつう・・・。
おまけに借地権付なら本来は値段を安くするはずなのに全く考えてない値段だし。
やっぱやめときまーす。ギャンブルは好きじゃないから。

[146: 購入検討中さん]

私も購入検討者です。
本日も内覧会行きましたが、もう既に多くの部屋に花や契約予定がついており、
どこもほぼ抽選になりそうです。

普通借地の件は、神社の土地で25年後に再度更新するとの事で、
139の方が仰っている通りだと思いました。

電車通勤（日本橋方面）に関しては、7:45～8:15の30分間が混雑のピークで
それはそれはヒドイ状況です。
しかし都内なら仕方の無い事。また上記時間帯は電車の本数は多いので
込んでますが、一本見送れば最悪乗れない･･･という事はありません。
あと2駅先の東陽町で若干人が降りるのと、門中、茅場町まで我慢できれば
自然に空いてくるので、15分ほどの我慢かと思います。

私は立地が好きなので購入を前向きに考えているのですが、
気に入らないのは金額に対して、部屋のクオリティが低い事ですかね･･･。

ホントにキッチン周りと洗面所などの創りは気に入りません。
あと、部屋の天井や壁など配管が通っているためかデコボコしすぎます。

あとモデルルームが1種類しかなくて、しかもいいように改装されているせいか、
原型が伝わらず、現実の物件とはかなり異なりそう･･･。

ちょっと心配してます。

あと購入者対象の重要事項説明に参加された方、
ご意見をお願い致します。

[147: 匿名]

通勤は以前と比べたらかなりマシです。
西葛西なら車両の中の方に入ってしまえるので苦になりません。
南砂だと扉付近にしか乗れないので乗っていて苦しいです。
そして茅場町で大量に降ります。

神社との借地の契約書も見せてもらいましたが、
私は安心できました。

[148: 匿名さん]

葛西駅から通勤しています
東西線は昨年のダイヤ改正から
ラッシュ時間帯終了までは快速は通勤快速となり
浦安から各停となるので全列車が停車するようになり
以前よりは楽になりましたが、相変わらず混んでいます。

[149: 匿名さん]

まあ通勤ラッシュのことをいったら、山の手、中央、小田急、田都など８時前後はみんな凄いですけどね。。。

[150: 匿名]

管理会社がジャパンリビングコミュニティ（旧Ｊ・COM）ということですが、大丈夫でしょうか？今まで何の説明もなっかったし、「マンションは管理を買え」とよく言われる中で聞いたこともない業者（ネットの口コミをみるとさんざんな意見ばかり・・）で心配です。
数千万円の買い物にもかかわらず、借地権や管理会社のことなどたいした説明もないままに3/30までに契約金10％の振込みがいつの間にか義務になっていたり、売り急いでいる感じでますます怪しげな雰囲気です。
立地は申し分ないのはわかるのですが（だからこそ迷うと思うのですが）、皆様はどうお考えですか？

[151: 匿名]

不信感があるなら購入しなければ良いだけです。
住んでいても、きっと心配になりますよ。

[152: 購入検討中さん]

管理会社は現在オリックス・ファシリティーズとなってますね。ググってみたら

＞オリックスファシリティーズ（株）と名乗りながらオリックスグループから切り離されて、業界では大手（らしい）大京グループに移籍され、この春からは大京グループからも切り離される管理会社と合併して、新会社ジャパンリビングコミュニティ（略：ＪＬＣ）となるらしい。

だそうです。
私もちょっと心配。

それから契約金は3/30までと言われました？
私は抽選が31日で、当選したら契約となり、入金は4月1日か2日くらいと言われましたよ。
私もこのマンションの魅力は立地だけですね。希望は出したけど悩み中。

[153: 購入検討中さん]

たしかに希望は出したけど悩んでいる方が多いようですね。
いろいろと悩みどころの多いマンションなので、キャンセルはいっぱい出そうな気もします。
そのためにも、早めに契約金を振り込ませるのではないでしょうか。

[154: 買い換え検討中]

モデルルーム見ましたけど、３LDKを２LDKに変更しての間取りで
聞くと「これはオプションです」っていうのが多い～。
リビングの間接照明のあるとこは、「こうするとステキですね」っていうと
「あ、ここのスペースは実際はありません」とかキッチンの天板も「実際はカウンターのように
なってます」とか、実際と違いすぎる～。
しかも、キッチンの観音開きって、今時・・・。引出部分もゆっくり閉まるタイプでもなかった。
あと、気になったのは構造。モデルルームには壁厚とかいろいろ説明があったけど
もらった資料には載ってないし、公式HPにもないですよね。担当さんが資料入れ忘れただけかしら。
もしや書面に残したくないのかしらなんて勘ぐってしまう。
不信感あるなら購入しなければよいだけとはわかってますが
立地がいいだけに悩んでしまうのです。

[155: 購入検討中さん]

そう、モデルルームはほとんど信用できません。
販売側のオリックス、施工会社の長谷工、それに管理会社のJLC？？
なんだか評判の良くない会社ばかりです。
もちろん会社の評判なんで賛否両論ですが、あまりにも評判が悪すぎて心配です。

あと、「販売開始するまで予約や申し込みは受付できません」という事のようですが、
実際はご存知のように予約でいっぱいです。

モデルルームでも次期販売予定である物件にも購入検討の札が付いていたり、
販売員によっては客の購入意識を確認後に、ドンドン新しい物件を紹介して、
早い段階で優先的に予約を取っているようです。

これが一般的な販売方法なのかもしれませんが、
ルール違反だろすると、やはり信用できない会社だと感じてしまいます。

[156: 匿名]

構造の資料は入ってましたよ。

[157: 購入検討中さん]

内壁コンクリート厚さ＝180mm

[158: 匿名]

我が家は購入します。
色々不満はありますが、葛西でここ数年間で販売された中では
一番気に入りましたから。

[159: 匿名さん]

管理がジャパンリビング？とういうことは、販売後はオリックス（売主）も長谷工（施工・販売会社)も無関係だから無責任な売り方をしてるのでは？
完成後にもし何かあっても管理会社は自分の責任ではないようなかををするのでは・・。

また借地権の問題も説明なさすぎです。実際25年後の地主との交渉は管理組合自身が行うもので、これまたオリックスも長谷工も無関係。だから無責任だしほとんど説明しないの?
普通借地は定期借地と違ってあまり問題なさそうなきもするのですが、それならなぜもっと説明してくれないのでしょうか？

不信はつのるな～。せっかく立地はいいのに。

[160: 匿名さん]

これだけ高い買い物なのにやたらと不安が募る物件ですよねぇ～。
うちは一生の買い物には値しないのでやめておきます。

長谷工の物件では以前痛い目にあったのでもう二度と長谷工のは購入しないと決めてましたから。
二年もしないうちに壁はひび割れるわ、玄関のドアがずれてしまらなくなるわ、シューズボックスが
ずれてくるわとそれは酷かった！

おまけに平成も20年を過ぎた時代にキッチンの戸が観音開きって・・・。
相変わらず長谷工と愉快な仲間たちはセンスが悪すぎる。

昭和？を思い起こされる古めかしいデザイン。
徹底的にコストを下げたならもう少し価格に反映されてもよさそうですけどね。
パーティールームやらキッズルームはいらないと作らなかったのは正解ですが。

確かにみなさんおっしゃるとおり立地は最高ですね～。
しかし部屋の中に居る時間の方が多いって事を良く考えた方がいいかも。


そうそう最近は都内（端の区内ではなく中央付近）でも5000万を切る物件出てきましたね。
うちはそっちを狙います。

激混みの東西線しか使えず、しかも快速止まらない西葛西に5000は出せないですよ。
大江戸線、新宿線、半蔵門にJRと最低ふたつ路線がないのはちょっと。
通勤通学ルートに逃げがないのは苦痛ですからね。
門中、萱場町と減っていくけど毎日の事ですから。

[161: 購入検討中さん]

購入予定でしたが今回はうちも見合わせます。
それと購入予定者の赤札が付いているところにはあえて抽選ではなく
他の部屋を紹介していましたよ。
花の付いているところはまだ仮契約書を提出していないので
まだ入る余地はあるらしいです。

うちも赤札の所は避けてあえて白い価格がまだ入ってないところや
値段だけのところを薦められました。
でもその後に殺到していたら抽選という事になるんでしょうが。
販売員さんはなるべく抽選にはしないと言ってましたよ。

それにしてもこの平成不況の時代に結構高いKY価格ですね。
10％の払い込み期限が短いのもおかしいし。

購入を検討する時間を与えないというのが
ミエミエです。
まるでどこかの宗教団体の思考を停止させるマインドコントロールみたい。
もう少し待ってみるのが賢明と見ました。

[162: 物件比較中さん]

詳しく見ていたら、吹きつけの壁が多く、タイルが極端に少ない、この時代では珍しい仕様です。

[163: 購入検討中さん]

近所で販売中のパークホームズもキッチンの扉は観音開き。
葛西仕様でしょうか？

[164: 買い換え検討中]

No.154です。No.156さん、No.157さん、ありがとうございます。
資料あったんですね。入れ忘れたのかなぁ。

購入予定者の札がついていても、そこがいいと言えば希望は出せますよ。
私は以前、長谷工さんの物件で購入予定者となり、ほぼ確実に買えると言われてましたが
あっさり抽選で外れた経験があります。

一応、今週いっぱい悩むつもりですが、若干後ろ向きかな。
いろいろ情報交換できるのは大変参考になります！

[165: 迷い中]

皆さんがおっしゃっているキッチンの観音開きとは
吊り戸棚の事ですか？
あまりキッチンの部分を
良く見てなかったので…

[166: 匿名さん]

流しの下です。
つり戸棚もオプション（無料）とはいえしょぼい。

[167: 物件比較中さん]

たしかに、ところどころ作りがショボイんですよね。
5000万以上の買い物で長谷工仕様の内装・部屋の内部もあまり気に入らないとなれば、
購入する意味は無いと考えます。

立地・徒歩6分を考えても、普通借地だと考えると永住するには高い販売価格ですね。
しかも販売員のゴリ押しと抽選後の一時金振込みまでの日数や管理会社との関係などを考えると、
ややこしい物件だからこその売り逃げ気配が強いです。

また、そこそこ人気もある物件なので、完全に高飛車で何でも有りな販売方法には
少し引いています。

うちは、抽選を回避するから、はやく購入検討を、と販売員に言われたので、
言われるまま早期に購入予約をしましたが、結局希望が重なり抽選になるといわれ、
さらには他の間取り（今回販売予定ではない別棟）を紹介されて、優先に案内するから検討してくれと
言われています。

思い切って購入後に数年住んだら、賃貸に出すのが一番賢い気がします。
駅近だから借り手はたくさんいると思うので、資産運営として転勤族なら買いですかね。

[168: 購入検討中さん]

質問です！

みなさん何で長谷工をあまりよく言わないんですか？

長谷工と言えばこの業界の大手ですよね？何かしたんですか？
いままでの物件が不評とか？

まだ物件探し初心者でKYな質問でしたらすいません。

[169: 長谷工大嫌い]

評判もさることながら私は痛い目にあったので二度と長谷工物件は買いません。

とにかく住みにくい！キッチンコンロが当時両面焼きグリルが流行で自動的に焼けるとうたっていましたが
魚などはもう少し焦げ目をつけたいのに勝手に「ピー」っと言って消えちゃうしもう一度火をつけようとしても
温度センサーで中が冷めないと火がつかず、何度も魚を出したり入れたりしてたからボロボロになっちゃうし
掃除もしにくいコンロだったわ、傷の付きやすいキッチンだったわ、先ほども言いましたが壁にヒビは入るし
玄関の扉がずれるマンションって聞いた事ないんですけどぉ。

＞たしかに、ところどころ作りがショボイんですよね。
5000万以上の買い物で長谷工仕様の内装・部屋の内部もあまり気に入らないとなれば、
購入する意味は無いと考えます。

そうなんです！ショボイんです！一言で言って。
この価格でこのショボサは一体何？と聞きたい。
ばかにすんなー！ですよ。
モデルルームは東南角部屋の一番広くスタンダードタイプではないバルコニーが狭くて
その分リビングが外に出ているタイプでしたね。
現実、生活していくのにファミリーであのベランダの広さで洗濯物が干せるんですか？
このタイプが売れ残っているようでやたらと薦められましたが。
主婦であったらこのタイプを選ぶとも思えませんがね～。

キッチン周りを中心としてショボサバリバリでした。

特に目を引くようなデザインはなく、10年前に内覧した中古マンションと
さほど変わらないな～というのが正直な感想です。

＞思い切って購入後に数年住んだら、賃貸に出すのが一番賢い気がします。
駅近だから借り手はたくさんいると思うので、資産運営として転勤族なら買いですかね。

↑こういう考えの方が一番痛い目にあいそうな気がしますが・・・。
永住するつもりがないなら買わない方がいいですよ。
賃貸で出してもそれ相当な出費は覚悟しなければなりませんから。（リフォーム代から何から・・・）

[170: 傍観者さん]

先週、販売員のS籐という女性シニア販売員の全く失礼な態度に頭に来て帰ってきました。
あの客を何だと思ってるんだ？的な態度ってなんなんでしょうね？
売ってやってる的な。
誰のおかげで飯喰ってるんだ！S籐！いい年こいてシニアだったらもう少し接遇勉強せいっ！
エチカの鏡で鍛えてもらえ！

[171: 匿名さん]

住み始めてから欠陥があった場合、補償はないのでしょうか？
欠陥があったら長谷工の評判だけでなく、売主の信頼もなくなりますよね。
今回はオリックス不動産が売主なので、それなりの対応をしてくれるのでは・・・と
思っていますが。どうですかね？

[172: 匿名さん]

以前、榊氏が珍しく絶賛しているというレスがありましたが、どのあたりを絶賛しているのですか？
やはり立地ですかね。立地以外にもあるんですかね？わかる方、教えてください！

[173: 匿名]

補修などの窓口はオリックス不動産だと書いてありました。
普通に補償はあるようですよ。

[174: 匿名さん]

いろいろこの書き込みにも書きましたとおり迷いも多かったですが、結局購入しようという気持ちのほうが強くなりました。
懸案だった借地権も定期借地権ではなく普通借地権で所有権を持っているのとほぼ同様(神社が地主なので売却できない事情も理解できる）だし、なんといっても立地は動かしがたいメリットです。
今の販売（売り急ぎ）も他でまったく行われていないような方法でもないし（他の大手不動産業者の知り合いにも聞いた)、管理会社ももとはオリックス系であることにはかわりなく。
そもそもネットでは賛否両論ありますが、オリックスも長谷工も本当にそんなに問題あるのであれば業界でこんなに実績を残せないのでは。意外と誠実に企画・販売してると思います。
なんといっても、なんだかんだいって販売前にこれだけの予約(163戸のうち100戸）がはいるっていうのはこの時代に価値あることでは（＝資産価値高い）と判断しています。

[175: 匿名さん]

No.170さん、うちも営業のＳ藤のひどい対応に辟易しましたよ～！

あの人が特にひどいのか？長谷工全体がひどいのか？わかりませんが、
あの対応で5000万の買い物、出来るはずがないです。ありえない。
立地が良いから営業は楽なんでしょうけどね。営業としては最低。

モデルルーム見に行くまで、買う気でマンマンだったけど、
ある意味、Ｓ藤に対応してもらって、冷静になれて、
結果的には良かったと思います。

3末までに申込金、っていうスケジュールは、
売主＆自分たちの決算を少しでも良く見せるためと言ってました。
この様子を見ると、来年3月竣工ってのも心配ですよね。
突貫工事でごまかして竣工しそう。

[176: 傍観者さん]

いやはや175さんもでしたか・・・。

うちだけにあの対応かと思い、聞き流すしか他ないと思いましたが
これを書いたらS籐にバレルかもしれませんが部屋番号のことを気にしていたら
（例えば420とか49〇とかって言うごろ合わせ番号は日本人は結構気にする）
そんな考えは幼稚園並みの発想だとピシャリでしたよ。

5000万もの買い物をしようとしているお客様に対してあの対応はひどすぎますよね。
しかもその後に是非購入をと言う手紙を送ってきましたがあまりの汚い字に読めませんでした。
「手に身体障害を患っているの？」と言うほどのミミズの這った字でした。
字は人なりとはよく言ったものですね。とても女性の字とは思えないものでした。
もう40歳を超えたようなオールドミス的な風貌でしたが恐らく独身でしょう。
ああいう人間が接客業をするのはオリックスも失敗でしたね。しかもファミリー向けの物件を・・。
なぜあの女性がシニア販売員なのかレベルの低さが知れてますね。

ここのマンションの価値は立地のみです。
建物自体は三流品です。長谷工のマンションは必ず後から亀裂やドアの外れがありますから。
立地だけでも価値はもちろんあると思いますけど
住む建物がいい加減ではねぇ・・・。

[177: いつか買いたいさん]

パズル式の駐車場ですよね。
今住んでるマンションがそろそろ交換時期なのですが、見積みて今管理組合が騒然としてます。
これまでも何回か部品の交換で数百万円掛かってますが、今回は億単位です。
利用者も少ないですし、撤去を真剣に検討してます。
ここはちゃんと修繕計画に入っていますでしょうか？

[178: 購入検討中さん]

クリアになりました。

悩んでいましたが問題山積の物件を
こんな不安な気持ちのまま一生の買い物は出来ませんので
今回は見送ることにしました。

そして１００戸以上もあるマンションです。必ず中古で出ますからその時に
じっくりと内覧をして見定めてから購入する方が賢明と確信しました。
新築の怖さは建ってからこんなはずじゃなかった・・・というものです。
（実感しています。）
ベランダからの眺望、前に何が見えるか日照時間がどうなのかは
机上の空論では測れません。
その点、安心して買い物できますからね。

みなさん、ありがとうございました。スッキリしました。

慌てて購入して失敗した人って山ほど居るんですね。
家を買いたくなったら　と言う長谷川高著書を一読してみて下さいね。
今は色んなスタイルがあります。
視野が狭くなっている方がいらっしゃるようなのでどうか後悔なさらぬよう
お祈りします。

[179: 匿名さん]

パズル式の駐車場って、そんなにお金かかるんですか。
億単位とは、予想をはるかに超えてます～。
私もうっかり長期修繕計画を見せてもらうのを忘れちゃったんですよね。
担当も「どこどこにありますので見ていってください」の一言もなかったなぁ
修繕積立金はすごく低く設定してありましたよね。戸数からそんなもんですか？
段階的にあがるような話でしたが、一時金があるかどうかも聞き忘れたー！
もう一回MR行ってみるしかないか。
あと、ディスポーザーも維持管理にすごくお金かかるそうですね。
個人的には24時間ゴミ出せるならディスポーザーはいらないんだけどな。
その分、水周りとかをリッチにして欲しかったです～。

[180: 匿名]

30年でトータル5000万程度は予定しているみたいです。

[181: 匿名]

確かに中古で実物見てからの方が納得してお金を出せますね。

[182: 住まいに詳しい人]

長谷工は3000万円代の物件作らせたら右に出るものがいませんが、
それ以上だと正直見劣りします。
販売会社も所詮そのレベルです。
以前このグループと付き合いがありましたが、
今回は指示に従います等といってきたり、
最終的に半分近くに下がる工事の見積を最初にもってきて鞘抜きしようとしたりといった体質のグループです。
オリックスもその辺は分かってて本当に大事な物件でひも付きでない場合には三井や三菱に販売を任せてるようです。

でも立地がいいので割り切れればいいのではないかと思います。
100％の物件はないので。

[183: 購入検討中さん]

アウトフレーム構造のKとかLとかのような、バルコニーが斜めになっている間取りは、バルコニーの面積が小さい以外に、何かのメリットがあるのでしょうか？直角に作っていればより纏まった感じするのではないかと思いますが。

[184: 匿名さん]

174さん、ご愁傷様でした。
こういう何も考えない鴨が居るから悪徳業者が後を絶たない。
だからまわるっていうのもあるが。

[185: 匿名さん]

174さんのカキコ↓
＞なんといっても、なんだかんだいって販売前にこれだけの予約(163戸のうち100戸）がはいるっていうのはこの時代に価値あることでは（＝資産価値高い）と判断しています。

それは実際お金が振り込まれてからの話では？
うちもとりあえず申し込みで赤札ついたけど実際はやめるけど。
そういう人ってかなり居ると思うよ。
フタをあけたらキャンセル続出だと思うけどね。

実際、不動産鑑定してる人や不動産に詳しい業界の人たちは
間違っても借地権付のマンションなんて買わないから。
それは後々トラブルに巻き込まれるのが目に見えてるからだと思うよ。

賢くなりましょう。
あ、でも別に買ってもうちは関係ないからどうぞ。立地は最高なのは認めるから。
しかし所詮激混み東西線の西葛西、江戸川区だからね。
補助金目当てに群がる人種のルツボって事をお忘れなく。

[186: 購入検討中さん]

確かに、私も「とりあえず、どこでもいいから適当に申込書に書いてもらえませんか」
という感じでした。そういった結果の100戸でしょう。
キャンセルや、ローンが通らない人とかかなり出ると予想してます。
それでも場所がいいから、それになりに売れるでしょうね。
でも駅近だから資産価値があるかと言えば、もとの販売価格が高い事、借地権つきを考えると
やはり中古価格はそれなりに下がると覚悟してます。
価格が1割とはいわないけど、借地権の分もうちょっと安ければ納得なんだけどな。

[187: 匿名]

なんかレベル低いね。

[188: 匿名さん]

185さんならどこを買いますか？

[189: サラリーマンさん]

普通借地権がついているけど、立地条件が抜群にイイ。
所詮江戸川区ですが、医療控除など子供や老人には優しい街。
街中では人種のルツボですが、学校・買い物などの生活環境は充実している。
東西線の朝は超満員ですが、東京駅（大手町・日本橋）に近いのは事実。

そりゃ完璧な物件なんて皆無だし、あったにしても高額物件ですよね。
ま、リスクとベネフィットのバランスで、どこまで我慢できるかですよね。

レベルが低いとか、所詮江戸川区とか言っておきながら
キャンセルするにしても、わざわざ申し込んでいる人は、いったいどちらにお住まいなのでしょうか。

[190: 匿名さん]

185です。
残念ながら私も大したところには住んでいませんよ。
但し、教育レベルは江戸川区よりはずっとマシな処でございます。
　

[191: 匿名はん]

おー久しぶりに覗いたらすごいことになっとりますなぁ。
それだけ話題のマンションなんですねん。

うちも転勤族なのでいずれは売り払うことを考えて中古物件でもなるべく
価格が下がらないものを探しております。

なので駅近とは言え借地という大きなリスクのある物件は見送り、
今は中古マンションが溢れかえっていて一年後二年住んだだけで
一千万落ちってザラみたいですからね。

７５しかないのに借地であの値段はどうかと・・・。
友人の不動産鑑定士に聞いたら中古で売り出されたら恐らく5000前後の値段ならば
3000万台後半あたりで取引されるであろうかと
言ってました。くわばらくわばら・・・。

[192: 購入検討中さん]

＞バルコニーが斜めになっている間取りは、バルコニーの面積が小さい以外に、何かのメリットがあるのでしょうか？

なぜこの間取りにしたのかわからないのですが・・・。
ファミリータイプの物件ならばバルコニーは広めにした方が人気が出るかと思うんですけどね。
やっぱり長谷工ですから。

[193: 185ですが]

＞185さんならどこを買いますか？

理想は世田谷、目黒ですが現実は中央区か文京区で探しています。

[194: サラリーマンさん]

たしかに185さんが仰るように、江戸川区の教育レベルは低いですね。
葛飾、足立と同等だそうです。
その点、文教地区といわれる文京区、武蔵野市辺りは最高ですし、
千代田、中央、目黒、世田谷なども素晴らしいですね。

一説には、公立・都立の小中高で考えると、
教育レベルが高い地区＝世帯収入が高く子供の学習に費やす余裕があるエリア
との相関があるようですね。
もちろん私立は都内から優秀な人材が集まるのでその限りではありませんが･･･。

江東区の豊洲界隈や中央区の月島辺りは、新築高層マンションの乱立で、
世帯収入の多いエリアとなり、近隣の都立小中はレベルが上がったと聞きました。

江戸川区は厳しいですね。
文教地区が同等の金額で購入できれば迷わないんですがね･･･。

あ、あとはALL私立に通わせられる程の子供の学力とお金が･･･（笑）

[195: 匿名さん]

子供がいるので教育レベルが気になります。
葛西では清新第一小、中学校学区が教育熱心な方が集まっているという噂ですが、
所詮江戸川区ですよね。
この位の価格で買える教育レベルの高い地域ってありますか？
あれば検討したいです。

[196: 物件比較中さん]

これだけ人気あると、値引きって無理なものでしょうか？
MR行ったのが初めてでして・・・

[197: ｷｬﾝｾﾙ検討中]

床暖・食洗機・ｷｯﾁﾝの引出し等が他のマンションでは標準装備なのにオプションの様です……やっぱり価格高すぎます

[198: 匿名さん]

やっぱり高いは高いですよ。

サンクタスを賃貸に出したときの価格を営業から聞いて、
知り合いのファイナンシャルプランナーに確認してもらいましたが、
収益還元法ではじいた利回りは平均よりだいぶ低かったです。

[199: 買いたいけど買えない人]

＞189さん
riskの対義語はrewardです。
みんな同じようなところに住んでるようです。
東京と言う狭いところに。

[200: 物件比較中さん]

この物件って値引きがないときついよねぇ

[201: 匿名さん]

確かに高いけど、西葛西限定で探しているので
ここより安くて良い物件が出るか分からないから悩みます。
パークホームズを買っておけば良かったのかなぁ。

[202: 185ですが]

194さんが言うとおり東京では西高東低となっています。
それは住宅金額及び生活水準、教育水準。一言で言いますと所得水準と言うことになりますかね。
しかしながらそうとも言えずしがないふつーのサラリーマンであっても
夫婦どちらかの実家が裕福で金銭面の援助があったら可能でもありますがね。

よく清新第一がいいだの西葛西がいいだの聞きますが、それは低レベルの教育しか提供できない
江戸川区の中での話であります。
低いレベルの中で競い合ってもたかが知れてます。

東京では港区や千代田区、中央区、城南地区の目黒、世田谷（京王線ではない）、渋谷区、品川（京急ではない）
などいわゆる高級住宅地が建ち並んでいるような地区が教育レベルも高くなっています。

城東地区の江東区（豊洲や門中など一部を除く、墨田区、江戸川区、葛飾区、
足立区などはいつも全国学力テストを行うと
ワースト3の中に必ず入ってます。
特に足立区と江戸川区は最下位争いを毎年繰り広げているのが現実です。

その昔、江戸川区でトップになっていた生徒がいました。
江戸川区の中学校の中では常にトップ。
内申書もいいのでトップと言われる地元の都立高校にも通っていました。
そのまま六大学辺りでも入れるだろうと親戚中の期待を背負って
センター試験を受けましたが全く歯が立たず
ずーっと勘違いをして高校時代まで過ごしてしまい
取り返しが付かなくなりました。

この話は城東地区で学童期を過ごした人たちがみんな経験している
苦い思い出です。
　
うちは間違っても城東地区には家を構えたくないですね。

中学校受験を考えていますのである程度のレベルのお子様が通う地区を
選びたいと思います。

よく城東地区から近隣の学校が蛾急崩壊してるからと越境して来る子がいますが
大人でもきつい葛西辺りから大手町までの東西線に乗らせて
虐待か？と思わざるを得ません！
安い城東地区の住宅を買って便利だからと普通に生活してるのに
子供にだけ満員電車に乗せて私立にでも通っているような顔をしてる
勘違いマダムがいらっしゃいましたが
結局は地元の大手進学塾に通いやはり低レベルな生徒しか集まらないので
中学校受験は失敗に終わりまたまた激混みの中、中学校も越境しています。

恐らく高校受験も大学受験もたかが知れてると言えるでしょう。

住宅を選ぶときにはくれぐれも子供の学力レベルが下がらない環境を選ぶのが
一番かと痛感する出来事でした。
長々と失礼しました。

[203: 匿名]

つまり202は、23区にこだわって学力水準が低いエリアの家を買うくらいなら、神奈川、埼玉、千葉で学力水準が高いエリアを検討すべきと言いたいのかな。

[204: 185ですが]

そうですね。
東京にこだわって学級崩壊してる小学校に行くくらいなら地方都市のほうがましでしょう。
しかしそこには行政の財政破綻というおまけがついてきますがね。

やっぱり東京、されど東京なんですよ。
石原都知事があんなにいい加減なでたらめをやっていても破綻しないのは
それだけ税収が東京に集中してるからです。
あんなことを千葉や埼玉でやったらたちまちどっかの機構の管理下におかれてしまいますよ。

東京が色んな意味で手厚いのはどんなに不景気でも一定の税収が入るからなんです。

[205: 匿名さん]

でも一度は申し込んだんですよね？
借地権でなければ、住んでましたか？

[206: 購入検討中さん]

たしかに教育水準が高いエリアは魅力的です。
しかし、教育が良いだけで学級が良いとは限りません。
一人のジャイアンで子供の環境なんて、如何様にも変わります。
今や学習院でもイジメがある時代ですよ。

それはジャイアンが悪いだけではなく、環境に馴染めないほうにも
問題がありますよね。

結果、周りの施設も大事ですが、子供自身のやる気や環境が充実していれば
問題が無いように考えます。

江戸川区でも、私はイイと思いますが、
問題はサンクタスの価格と借地とショボイ内装。

[207: 185ですが]

たまたま中央区の物件を見に行ったときに同じ東西線沿線で新築の駅近が出てるという
情報を聞いてじゃ、見るだけでもと内覧しに行ったら見学のキャンセルが出たとかで
営業の方に捕まってしまってそこから長々と説明が・・・。

とりあえずキャンセルしてもいいからと申込書に記入を促され
内覧するにはどうも申し込みしないと出来ないらしく、ま、キャンセルできるならと
軽い気持ちで申し込みしておきました。どうも営業成績などにからみがあるみたいですね。
170さんと同じS籐さんという女性のシニア販売員でした。

あの販売方法ってかなりアクドイですね。

＞205さん
借地権でなければ、住んでましたか？

いいえ。住んでいませんでした。
最初は借地権だけが気になっていましたが。
そうではないことを痛感しました。

今まで沢山の物件を見てきましたが、やはりあの地区であの値段は高いですよ。
恐らく購入して2～3年してからわかるんじゃないでしょうか。

床暖房や食器洗浄機や吊り戸棚、カウンター部分など等
3000万代のマンションとなんら変わりがないし
やたらとオプションで後から請求がありそうじゃないですか。
結局なんだかんだつけたら200万くらいふっとぶんじゃないんですか？

あのひどくショボイ内装とキッチン周りの貧祖な作り、部屋の間取り、他の水周りなど
どこを取っても「いまどきのマンション」ではないと言うことをここで
強くお伝えしておきます。
恐らく平成初期の作りと見て間違いありませんね。

205さんは購入の意思が固まったようですのでこちらの掲示板はご覧にならない方がよろしいかと。
どうやらあなた以外は殆どの方が購入しない派のようですから・・・。
いいこと書いてないでしょ？1ページからもう一度読み直してみたらいかがですか？

[208: 185ですが]

生ごみディスポーザーは今どきでしたが（＾＾;

[209: 申し込んだけどキャンセルするさん]

＞206　一人のジャイアンで子供の環境なんて、如何様にも変わります。
今や学習院でもイジメがある時代ですよ。

学習院のような有名私立小だからあのように大騒ぎになり校長が対応に追われるのである。
これが万一愛子様が江戸川区の公立小学校に通ってみたらどうなりますかねぇ。
（絶対ありえないが）
ほったらかしですよ。江戸川区だから仕方がない、公立学校なんてこんなもの。で
片付けられておしまい。
私立は悪い評判立てられたら直ちに受験率に響くから先生たちも意識してる。
ま、今秋の学習院の受験率はかなり落ち込むでしょうね。
それを狙って受けるお馬鹿さんたちもいらっしゃることでしょうけど。

＞206　結果、周りの施設も大事ですが、子供自身のやる気や環境が充実していれば
問題が無いように考えます。

甘いなぁ。自分を振り返ってよ。朱に交われば赤くなったでしょ？
特に子供なんて周りの誘惑に流されるもんだよ。
友達がDSにはまっていたら自分だってやりたくって親にみんな持ってるから
仲間はずれにされるとか何とか言って買ってもらうでしょ？
そんなもん周りにやる子がいなかったら知らないで無駄な時間を過ごすことないんだからさ。
うちの娘で実感したよ。
幼稚園のお友達がたまっごっち通信とかでやたらと周りが持ってるからって
買って、買ってとうるさいったらなかった。
あんなもん買ってやったら一日中たまごっち通信だろうね。

だから周りの環境って重要なわけ。
自分も含め、人間弱いから流されるんだよ。

[210: 匿名さん]

ぴぴっとコンロもねん♪

[211: 匿名]

学校自体は評判が悪くても全員が全員悪い訳では無いし、どこの学校にも、いじめや不良は居ると思いますよ。どんな素晴らしい教育を受けさせても犯罪者になる事だってあるんですから…

[212: 購入検討中さん]

>209
そうですね。朱に交われば赤くなります。

が、悪いのは全てまわりのせいだけなのでしょうか。

DS持っててもタマゴっち持ってても･･･勉強できる子はたくさんいます。
これって西葛西でも学習院でも同じじゃないでしょうか。

[213: 匿名さん]

ここは教育を語る板じゃないので
サンクタス西葛西について語りましょう。

[214: 匿名さん]

結局今どのくらい契約予定なのでしょうね。

キャンセルもかなり出たのでしょうか？

[215: 匿名さん]

抽選日、契約日までは、はっきりとしたキャンセルはわからないと思いますが
仮にキャンセルがでても花はそのままじゃないですか？
販売員も契約予定者数も多めに言うことはあっても減らすことはないでしょう。

[216: ｷｬﾝｾﾙ検討中]

オプションの書類が届きましたがｷｬﾝｾﾙしようと思います。妥協する所が多い上に価格も妥協するには高すぎますよ

[217: 物件比較中さん]

この物件、やはりキャンセル続出になりそうですね。

[218: 匿名さん]

でも完売するでしょうね。

[219: 匿名さん]

最後は100万～200万値引と予想。

[220: ご近所さん]

西葛西に長年住んでいるものです。
サンクタスってそんなに高いんですか？
ここ２～３年で船堀街道沿いにいくつもマンションが建ちましたけど、
もっと高かったような気が…。
価格を聞いた限りでは、最近の西葛西にしてはまあまあかもって思いました。
借地が痛いけど１０％分だけだって言うし、駅近だからチャラかな～。

西葛西は住むと離れがたい便利な街です。そう思う人が多いから、
強気な価格のマンションが続くのかな？
外部の人からすると「なんで西葛西が？」と思われるかもしれませんけどね。

[221: 匿名さん]

西葛西と学習院が同じなんて言ってる低レベルが西葛西にはわんさかいる！
こういうのがこのマンションを買うのである。
よってサンタクスは低レベル世帯の宝庫となるであろう。

[222: うちもキャンセルさん]

うちもキャンセルすることにしました。東西線沿線しかない物件だと子供が高校や大学に通うときに
かわいそうですからね。特に女子は・・・。
聞くところによると西葛西から東西線に乗るのに、あまりの混みように、
うんざりしてわざわざバスで他の路線に乗っていると言うじゃないですか。
駅近が聞いてあきれます。

内覧会から帰るときも日曜日だっていうのにやっぱり混んでいて
若い女の人が近くに居たのですが揺れて子供がぶつかったって「すみません」と
言う間もなくじろっと睨んで「ちっ！」ですってー。
やっぱり東西線はストレストレインなのでキャンセルして正解でーす。

[223: 匿名さん]

もしかして倍率つかないように
わざわざこんなカキコミしてるんですか？