サンクタス西葛西ってどうですか？

[物件比較中さん]

サンクタス西葛西についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都江戸川区西葛西5丁目-8番-16他（地番）
交通：
東京メトロ東西線 「西葛西」駅 徒歩6分
間取：1LDK～4LDK
面積：46.32平米～95.10平米
売主：オリックス不動産
販売代理：長谷工アーベスト

物件URL：http://www.venus163.com/
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：オリックス・ファシリティーズ株式会社

[244: 224です。]

＞直接その販売員に言ったらどうですか？

S籐シニア販売員のためになるので言いません。

[245: 物件比較中さん]

でも西葛西って埋立地でしょ？
この間、NHKの特集番組で液状化現象（？）液化現象（？）で
地震になったら建物自体がそのまま地盤が水で緩んでそのまま倒れるって言ってたけど。

西葛西だけじゃなく豊洲なんかもかなり危ないらしいですよ。
何千万もするものが一瞬で消えちゃうなんて悲しすぎる。

[246: 匿名さん]

阪神淡路大震災では人工島のポートアイランドがかなり液状化してました。道路なんかジェットコースターのレールのように曲がりくねってましたね。でも今は問題なく生活しています。
スパコンの施設つくるぐらいだし。２番狙いだけどｗ

地盤沈降やヘドロまみれはあるでしょうが気にしていません。もし倒れたらそのときが運命でしょう。

[247: ｷｬﾝｾﾙ検討中]

そうでした。営業の方の説明では神社の土地なので
心配なし。1000円程度の費用がかかるのみで、あとは他のマンションとかわりないし更新の時は管理組合を法人化して手続きをするので私達一個人が面倒になると言うことは無いとの説明でした。が、改めて良く考えると更新の時に自分が
管理組合のメンバーである可能性もあるのだから
面倒な手続きに巻き込まれる可能性もあるって思いました。

[248: 匿名]

二重床じゃないって聞いたんですが、本当ですか？
今時あるんですか

[249: 匿名さん]

とにかくリスクを背負わせる割には割高な物件なのは間違いない。

もううちは購入の意志がなくなったのでここから立ち去ります。
皆さんの御健闘をお祈りします。

[250: 匿名さん]

うちの担当はここは埋め立てじゃないと言ってましたよ。

[251: デベにお勤めさん]

みなさん重要事項説明書とかgetしてます？
読めば借地権なんか大したことないって、わかる気がするんですが・・・
定期じゃないしね。

[252: 銀行関係者さん]

金融機関勤務です。
借地案件はフラット35が使えません。
投資家への取り決めがあるからです。
いわゆるメガもほとんどが厳しいと思います。

権利上は所有権と変わらないことは理解してますが、
たぶん審査基準上ＮＧが出ます。

価格がさほど変わらないのは土地の比率が低く、借地権のしめる割合が少ないからです。
でも借地上の建物にはマニュアル上代わりはありません。

オリックスさんが融資をするときも『当然に』同じはずです。

[255: 申込予定さん]

２２７です。
私どもの見解を書かせていただきます。

他の方が「借地はちょっと…」とおっしゃるのは、定期借地や貸主が個人の
ケース、全土地が借地の場合を想定してらっしゃるのではないでしょうか？

この借地は皆さんがご存じのとおり、旧借地法の適用を受けた契約です。
これは断然、借主が有利。正当な理由がない限り、借り続けられます。
しかも相手は個人ではなく稲荷神社です。賃貸料がかなり良心的なことからも、
営利目的で貸しているのではなく、売れないから貸している。
賃貸料や更新料の無茶な値上げも、信用問題に関わりますし、裁判になれば
妥当な金額に落ち着くわけですから、まずないと思います。

そして全体の１０％に満たない部分だけの借地ですから、マンションが建った後に
そこだけ返すのは実質不可能です。明らかにこちらに重大な過失でもない限り、
貸主は返せと要求できません。北葛西４丁目に大きな境内を持ち、何もしなくても
サンクタスの賃貸料が入ってくる稲荷神社が、そんなことを言い出すとも思えません。

もし貸主が土地を売却したい場合は、まず住んでいる借主が優先されます。
しかも旧法ですから、かなりの安価で土地を購入できると思います。
私としては、神社の気が変わり、土地を売却してくれたらと思うのですが、
あの一等地を旧法の規定により安く売るくらいなら、ずっと持っていようと
思っていらっしゃるのではないでしょうか。
以上のことから、建物の寿命が来るまで半永久的に、友好的な賃貸契約が
継続すると考えています。

それから賃貸料は月１０００円。実質の賃貸料は９００円程度なので、残りの
約１００円は滞納の補てんや更新料にプールされます。
２５年後（それ以降は３０年おき）に更新しなくてはいけませんが、賃貸料は
相場に見合ったものでしょうし、更新料は現在の相場だと７００万円だそうです。
プールされたお金で半分以上まかなえるので、１世帯あたり１～３万円くらい
の支払いになるのではないでしょうか(これはあくまでも概算ですが)？

毎月１０００円の賃貸料。２５年後には数万の更新料。
それを高いとみるか、たいしたことないとみるか。

住民の滞納があるかもしれません。更新の手間も多少あるでしょう。
管理組合で話し合うことも増えるのかもしれません。
それをわずらわしいとみるか、マンションでよくある雑多な
作業が少し増えるだけとみるか。

信用のおける神社とはいえ、将来何が起こるかはわかりません。
リスクがないとは言えません。いろいろ言っても借地のメリットは
ないでしょう。
そのデメリットゆえ購入に値しないと判断するか、それでも買うのか。

それでも私たちは買いたいと思っています。
デメリットを承知の上、やっぱり西葛西に住みたいからであり、
あの立地に魅力を感じるからであり、今後当分あのあたりに
同条件のものが出そうにないと思うからです。
一部借地も、隣の団地も、液状化も、買わない理由には
なってくれませんでした。
ここで買わなかったら、あとできっと後悔すると感じました。

私たちの考えが正しいと、臆面もなく言うつもりはありません。
人それぞれ価値観が違うので、考えも千差万別あるでしょう。
上記のことはあくまでも私たちの個人的見解です。
細かいところで間違いがあるかもしれませんのでご了承ください。
少しでも皆様のご参考になれば幸いです。

[256: 匿名さん]

No.227さん、わかりやすいご説明ありがとうございます。

うちがＳ藤女史から聞いた内容とほとんど一緒です…（笑）
それが長谷工の営業トークなんでしょうね。

そう聞けば、問題ないような気も確かにするんですが、
イマイチ腑に落ちない点があります。

＞営利目的で貸しているのではなく、売れないから貸している。

＞あの一等地を旧法の規定により安く売るくらいなら、ずっと持っていようと
思っていらっしゃるのではないでしょうか。

モデルルームで説明を受けたときに、
今回、オリックスが稲荷神社さんの方に購入を打診したけれど、
断わられた、という話がありました。

売れない、訳じゃないのに売らない。

営利目的じゃないのに、安く売るのはイヤだ。

ということになりますよね？
説明聞いていて、どうしても納得できませんでした。
何か他に理由があるのでしょうかねぇ。。

[257: 匿名さん]

フラット35使えないんですか？
担当に聞いた時は使えるような口ぶりでしたが、結局「今は変動で組まれる方がほとんどですよ」で
流されましたけど。
となると、数年後売却したい場合、買い方のローンも通りにくく売却もしにくいということになるのかな？

[258: 匿名さん]

＞西葛西はEE JUMPのユウキが育った街です。

ユウキは瑞江で育っています。実家は江戸区江戸川になります。
ここの一家は地元では札付きで通っています。
ユウキがやらかした事件も恐らく本人は運が悪かったとしかおもっていないでしょう。

しかし254さんのおっしゃるとおり同じ江戸川区ですので
スエット、サンダル履き、スッピンで茶パツの髪をボサボサに伸ばし放題の
おじさん、おばさん、お兄さん、お姉さんがそこいらじゅうに歩いています。

同じイトーヨーカ堂でも葛西店と新浦安店に来る人たちと全く人種がちがいます。

一度人間ウオッチしに見に行ってみると良くわかりますよ。

そうそう江戸川区には先生のレベルの差が激しいと言われていますが
本来は東京都で採用されて各区に振り分けられるのですが
この区は独自に採用試験をしてる為、狭い江戸川区近郊に住む人たちから選ばれる為
人材が偏ってしまうらしいのです。

この辺もやり方としては失敗ですよね。
独自で採用試験をしていたらどうしたって近所の元ヤンだって資格さえあれば
受けに来ますから。
しかも団塊世代の大量退職の後、かなりすんなり入れるらしいですし。

[259: 匿名さん]

255さんに質問なんですが、あの立地に魅力を感じるからであり、今後当分あのあたりに
同条件のものが出そうにないと思うからです。 とおっしゃると言うことですが
あの立地にどんな魅力を感じるのですか？

[260: 匿名さん]

スウェットやパジャマ姿でコンビ二やスーパー、ですか・・。
いくらなんでもパジャマ姿は・・。

[261: 匿名さん]

クラッシーハウス目黒洗足も寺社の土地なので普通借地ですよ。
参考になるかも。
あそこも現在皆さん色々悩んでいるみたいですが。

[262: 土地勘無しさん]

私は南砂町に住んでいます。
子供の頃からずっとなのでかれこれウン十年がたちました。
そろそろ買い替えようと考えておりますがどうしても
東西線にもう二度と乗りたくありませんので他の路線、
と言うより地下鉄は暗い気持ちになる為、JR沿線に住みたいと思っています。

西葛西も東西線ですよね。
いますがこちらのマンションを
購入となると駅近と言うことで利用頻度が高いかと思いますが
その辺いかがなものでしょうか。

私は東西線に乗ると吐き気すら感じるようになっていますので
生理的に受け付けなくなってしまいました。

[263: 匿名さん]

見ました。見ました！クラッシーハウス目黒洗足の掲示板。↓

シティタワー品川（定期借地権７０年？）が最上階で７０㎡以上で３０００万円未満だったことを考えると、
ここも７０㎡以上で高くても４０００万円未満でないと売れないのでは？
東京都の土地でしたが。。。抽選はずれました。
定期借地権も４０年しかないし。管理費以外に借地料も解体費用も支払うわけですから。
場所はいいので４０００万円未満だったら、買うことも検討しようかと思います。所詮借地権ですから。

洗足で4000万って言ってますよ。西葛西で5000万はぼったくりの何者でもないでしょう。

普通借地権と定期借地権って意味合いが違っているらしいのですが
サンクタスは定期借地ですよね？
価値がなくてローンが組めないとか・・・？

[264: サラリーマンさん]

なんかサンクタスに否定的ではなく江戸川区自体に否定的な意見が多いですね。
わたしは227さんの意見と同様、前向きに購入を検討しています。

262さん
今まで東西線に乗らずに生活できるなら二度と乗らなくて良いと思います。
全くくだらない主婦の考えですね。
毎日何千人ものサラリーマンがどんな気持ちで朝の東西線に乗っているか
考えた事も無いのでしょう。

254さん
どこに行けばヤンキーのいない町に住めるのでしょう。

周りの環境が完璧な場所なんてありません。
どこで妥協できるかだと考えます。

もっと真剣に考えている人の前向きな意見が聞きたいです。

[265: 購入検討中さん]

今までの掲示板を見ると２２７さんのご意見が一番公平だと思います。
すべて満足できる物件がないと思いますので、家も購入します。