越後湯沢・苗場のリゾートマンションは買ってはいけない?

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越後湯沢・苗場のリゾートマンションは買ってはいけない?



藻谷　湯沢のいくつかのマンションでは、水回りが老朽化しているために、蛇口から出る水道水も飲用には堪えず、住民はペットボトルの水を買っていると聞きます。



「空き家大国ニッポン」のゾッとする近未来?首都圏でさえこの惨状… 無計画な開発の果てに
2017.03.10　藻谷 浩介,野澤 千絵　現代ビジネス
http://gendai.ismedia.jp/articles/-/51118


ベストセラー『里山資本主義』の著者・藻谷浩介さんと、『老いる家　崩れる街』の著者・野澤千絵さんのおふたりが明かす日本の惨状――。


藻谷 浩介（もたに・こうすけ）1964年、山口県生まれ。日本総合研究所主席研究員。主な著書に『デフレの正体』『里山資本主義』『しなやかな日本列島のつくりかた』『和の国富論』などがある

野澤 千絵（のざわ・ちえ）兵庫県生まれ。東洋大学理工学部建築学科教授。著書『老いる家　崩れる街――住宅過剰社会の末路』（講談社現代新書）が話題を呼び、累計5万5000部を超えている




藻谷　戦後の日本の住宅業界は、「供給を増やせば市場価値も上がる」という、市場経済原理とは真逆の、謎の信念によって支えられてきたのです。原理的には、供給を増やせば値段は下がるのが当然なのですが。

今から20年以上も前、日本開発銀行で地域振興の調査をしていた時分に、大阪の街づくりコンサルタントと話をしていて、初めてそのことに気づきました。

私が「容積率を上げると供給が過剰になってテナントの家賃も下がるし、地価も下落しますから、やめたほうがいいですよね」と言ったら、「はぁ？　容積率を上げないと地価が上がらないだろうが！」と激怒されたんです。

私は「供給を増やすと値段が上がる」と大真面目な顔で言う人がいることにひどく驚いたんですが、それ以来出会った不動産業界、住宅業界の人はみな同じ考えだったんです。



野澤　たしかに、同じ広さの土地を開発する場合、容積率を上げればより多くの住戸が作れますから、その土地の価値は上がりますが……。




藻谷　これは典型的な「合成の誤謬」です。その土地だけみれば確かにその時には価値は上がるのですが、そうなると隣の土地でも同じことを始めます。つまり、エリア全体で見ればあっという間に供給過剰になって地価が下がるんです。

湯沢町（新潟県）が典型ですね。都市計画もないスキー場エリアで、バブルの頃に林立した超高層のリゾートマンションの部屋が、今は超格安で売りに出ています。




野澤　そうですね。あのリゾートマンションはいまや100万円でも売れない状態でしょう。結局、持ち主にしてみれば資産価値は暴落しても、古くなった家電製品のようにどこかに廃棄することもできない。

所有権がある以上、固定資産税や管理費・修繕積立金という支出だけは負担しなければならない。ものすごい重荷になっているはずです。



藻谷　湯沢のいくつかのマンションでは、水回りが老朽化しているために、蛇口から出る水道水も飲用には堪えず、住民はペットボトルの水を買っていると聞きます。




野澤　えーっ！




住宅業界の人が買わない物件


藻谷　実際には開発業者はそんな超高層住宅の末路は知っているのです。でも「買う奴がいるのだから、今売れればいい」という「売り逃げの論理」で突っ走っているんです。

東京都心に急増している分譲タワーマンションの多くは、近い将来、高齢者が詰まった「新・山村」になって、その処理は大きな社会問題になります。その頃になって製造物責任を問われるのは、売り逃げを図った不動産会社ですよ。




野澤　だから、建築や住宅業界の人はほとんど、タワーマンションを買ってないですよね。




藻谷　そう、住宅業界の人は超高層物件を買わない。私も家は買っていない。首都圏の家を買うリスクは大きすぎます。




野澤　タワーマンションは修繕コストも膨大になります。大規模修繕や建て替えの際に住民の意見をまとめなくてはならないけれど、何百世帯もの合意を得るのは非常に難しい。




藻谷　消防車の梯子が届かないような高さの建物の修繕はかなり技術的にハードルが高い。湯沢町のように、十分な修繕ができない「立ち腐れ超高層」が激増するでしょう。そして、劣悪な状態になったマンションであっても、居住者は税金や管理費・修繕積立金を負担し続けなければならない……。




野澤　戸建てもタワーマンションも大量に余る時代になってきているのは予想ではなく現実です。こうなった以上、今すでにある空き家を中古住宅として流通できる建物にして売買・賃貸したり、古い空き家は解体・除却することが一般化するような仕組みを整えつつ、都市計画を厳格にし、規制を強化すべきだと思います。




藻谷　高さ制限の厳格な国立市（東京都）では、高層マンションを建設した業者に、住民が訴訟を起こし、一審では20メートルを超える部分の撤去を命じた。地元の不動産業者が「不当な判決だ。これで国立の地価は暴落する」と言っていましたが、現実には国立の地価は今でも上がっている。




野澤　「地区計画」という都市計画制度による規制で、実質的に住宅の供給が一定程度制限されているからですね。住宅過剰時代には、自分の家があるまち自体の資産価値を上げるよう、ひとりひとりが行政に働きかけることが、ますます必要となってくるのでしょう。
http://gendai.ismedia.jp/articles/-/51118?page=4

[81: 名無しさん]

アパートに住んでますが、生活音が本当にうるさくって、イライラするレベルです。
普通に会話の内容がわかるくらいの壁、床の薄さってありえないです。
わざとかよってくらいドンドンドンドン夜中でもトイレの音、響まくります。
引っ越したいけど違約金かかるし、一年以上ならかかりませんか？
デザインはいいけど、作りが雑すぎ。新築なのにシンク下の壁に穴が最初から空いていました。
床のフローリングもなんか変な黒いゴミ最初っから詰まってるし。
むかつくくらい欠陥住宅でした。

[82: 777]

どんな感じ？

[85: 匿名さん]

思想的にアレな人なのね。
イタコ芸の信者さんだったっけ？

[86: 匿名さん]

あれ？ちょっと待てよ。

ラ・ヴィで競売落札して問題になった宗教法人って沖縄だったよな。

あー、なるほどね。
全部合点がいったよ。
要するに腹いせだったんだね。

[88: 近所さん]

[No.83～本レスまで、スレッドの趣旨に反する投稿のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[89: 通りがかりさん]

苗場のリゾマンを持っていましたが、数年前に手放しました。理由はスキーに興味がなくなったことが一番。買った当時は定年後も滑れるし、良いかなと考えていましたが、趣味も歳とると変わって行き、今は夫婦で海外旅行になり、年末年始に過ごしていた苗場もビーチホリデーに変わりました。お金が掃いて捨てるほどある人なら良いですが、一般庶民にはリゾートマンションは維持して行くのが大変です。行く度に掃除しないといけないですし、部屋の空気入れ替えの為に夏場も行かないといけないし、買った頃は避暑地になっていた苗場も、今では暑くてエアコンが必要だし、管理費を払う分でどこかの温泉に毎月一泊出来ますからね。

[90: eマンションさん]

なんかスレ主の前置き長過ぎて冒頭しか読む気になれなかったけど、スレ主さんはリゾマン持ったこと無いでしょwまぁ今は負の遺産なだけだけどね。それでも数年前に国税の払い下げオークションで苗場のマンション落札した。2LDK室内は何年も使われてない様子だったけどカーペットや壁紙、水周りの状態も良かった。しかもよくある全オーナーの家財は一切無し、滞納管理費もこちらに請求される事も無く、最上階で15万で落札。他に入札者が居なかったから最低価格で買えた。日帰り温泉はそばにあるし、毎週末気分転換に行ってる。管理費だって毎月25000円くらい、普段はアパート住まいだけど月収25万もあれば維持出来るし、定年後の居場所と思っていればお得感ある。所得税も購入時に町役場に提出する書類の使用目的だったかなぁそんな項目に一言書いて所得税免除。まあコンビニもそばには無いけど車や地域の送迎マイクロバスを使えば食材の買い物は出来る。なんかダラダラ書いたけど、要は不動産屋から買わない事、実際同じマンションでもっと狭い下層階が俺が落札した物件の2倍以上に加え、保証金50万とか馬鹿バカしい値段だから。最近ヤフオクに出てないけど、国税物件を利用した方がかなり安い。買っても次はタダでも売れないから老後借家の更新なんか心配するならリゾマン購入も有りかと思います。

[91: 通りがかりさん]

親戚がオーナーで9号館を毎年数回使用していますが、水道水は飲用できないは嘘ですねー。少し出しとけば普通に使えます。

[92: eマンションさん]

ネタの水道水が飲めるとか飲めないとか、そんな事どうでもいい。ネタ主は大した知識もなく書いてるんだから。
それよりこんな利用方法とか、買うならこうしたらいいとか書いた方が建設的スレになると思う

[93: 匿名さん]

間違っても投資案件にはなりゃせんわ
頭にタンポポ生えてるわけじゃないんだから
ｗｗｗｗｗｗｗｗ

これ書いても怒る人いないだろうしｗｗｗ

[94: 匿名さん]

民泊受けるリゾートマンションなんか買ってはいけないと思いました。

[95: デベにお勤めさん]

>>91
>親戚がオーナーで9号館を毎年数回使用していますが、水道水は飲用できないは嘘ですねー。少し出しとけば普通に使えます。

築年数によって違うんだよ

【オーナー様コメント】

昨年9月にカーペットを全面貼替えてあります。

ガス暖房機も一機新品に交換

茶水対策の為、宅内水道管をリニューアルしました。

苗場ヴィラ特有の茶水も殆ど出ません。

トイレの壁も本漆喰を使用、昨年施工しており匂い対策も行っております。

※H29.9月　ガス暖房機交換済
※H29.9月　カーペット貼替、トイレの壁クロス貼替済 / リフォーム実施時期:201709 / リフォーム実施内容:カーペット貼替、トイレの壁クロス貼替済

[96: ご近所さん]

『加山キャプテンコーストスキー場』で大損した加山雄三の借金人生　100億円以上を完済


加山雄三は20隻以上のヨットを設計した設計士、一等航海士、ギタリスト、旭日章俳優などの顔を持つ

加山雄三は名俳優の父と共に、多彩な活動をする大物俳優として知られています。

だがもう一つの顔は借金王で、恵まれすぎた子供時代のせいか、金銭感覚が大きすぎました。


借金100億円を返済

俳優の加山雄三はアメリカの永住権（グリーンカード）を取得し、妻と子供がアメリカに住んでいる。

本人は東京成城の一等地に豪邸を持っているが、誰も居ない家に帰る事は少なく、仕事に忙しい。


忙しいのは俳優人生の大半を借金を返すのに費やしてきたからで、１００億円以上の借金を抱えていた。



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その加山雄三が2015年になって「借金完済」宣言をして世間を驚かせました。

加山雄三の人柄はともかく商売上の評判は、ちょっとした仕事でも高額ギャラを要求するのであまり良くなかった。

たとえば学校行事のゲストに芸能人を呼ぶ事があるが、他の芸能人は数十万円なのに加山は2000万円を要求したという。


ゼニゲバという評判だったが、この頃は借金に追いまくられていたので、金の亡者のごとく稼がなければならなかった。

100億円の借金というと金利5%でも一日100万円以上の金利、10%なら毎日300万円近い金利で、確かに数十万円で営業しても追いつかない。

これを返済する為に、芸能界の仕事は最低でも数百万円以上の仕事に限っていたようです。


その借金は経営する『加山キャプテンコーストスキー場』（新潟県湯沢町）が作ったものだった。

そのスキー場は2011年5月に廃業が発表されたが、前のシーズンも休業していた。

経営が行き詰って休業したところに東北地震で打撃を受けて、そのまま廃業を決めたようです。


この時加山は「20年間で20億円以上をつぎ込み、ずっと赤字で1回も黒字なし。本当にバカだね。」と自分を評した。



借金の経緯

加山スキー場は1990年スキーブームの全盛期に開業し、当時は話題になり年間数万人の利用客がありました。

1987年に「私をスキーに連れてって」という映画が公開されて、数年間がブームの頂点とされていました。

つまり加山のスキー投資は最も高い時に買って、最も安い時に売る、典型的な「高値買いの投売り」だった事になる。


加山スキー場は予想ほど利用客が伸びず、資金難からコースが短縮されたのと、駅や高速道路から遠かったので集客に苦労しました。

何よりスキーブームが終わってしまい、周辺のスキー場もクシの歯が抜けるように廃業して行きました。

最近スキーはやや盛り返しているようですが、損切りした途端に相場が上がり始めるのは、どの世界でも同じようです。


加山はスポーツを中心に多趣味な人で、様々な事業を始めたが失敗例が多かった。

最初の事業は1965年、当時流行の先端だった茅ヶ崎で父親とホテルを開業したが、1970年に倒産しました。

倒産時も加山は海外で遊びまわっていて、暴力事件を起こしたり女優と結婚したりしていました。


ホテルを開業したのは父親の俳優上原謙で、71歳の時に再婚して子供を作っているので、父親に似たのかも知れない。

ホテル倒産で23億円の負債を背負い、毎日卵かけご飯だけで過ごし、1980年頃に約10年で返済しました。

加山雄三が生まれたのは1937年なので、ホテル開業は28歳で借金返済は43歳の頃だった事になります。


その後数年は俳優としても活躍し、人生で最も平穏な数年間を過ごすが、バブル景気が過熱するとまた悪い癖が出ました。

趣味のヨットなどでは飽き足らず、ブームになりつつあったスキー場を開業しようと思い立ちました。

加山が思い立つ新事業は焼肉屋などではなく、壮大で元手の掛かる事業なのが特徴です。



父は名俳優で家政婦が2人居た

『加山キャプテンコーストスキー場』の開業までには推定で数十億円掛かり、開業してからも20億円ほどつぎ込みました。

肝心の利益はまったく出ず、借地だったようなので土地を転売して利益を出す事もありませんでした。

人生2度目の大借金を払い終えたのは2014年頃らしく、この頃旅番組とか他の俳優と同じような仕事を始めています。


今後の予定はヨットで世界一周と話しているので、78歳だが体力的には元気なようです。

加山雄三は先ほど出た俳優上原謙の長男として生まれ、父は既に日本を代表する名俳優で、金銭的に不自由なく育ちました。

親類の岩倉具視は幕末に長州藩をそそのかしてクーデターを画策し、幕府を倒して明治政府が出来るまでは実質的な首相を務めた。


家にはお手伝いさんが常に2人以上居て、家は最初田園調布にあり、2歳から30歳まで神奈川県の茅ヶ崎で過ごしました。

学校は地元の名門学校から慶応高校、慶応大学へ進み「慶応ボーイ」という言葉まで出来た。

大学卒業後に東宝へ入社しすぐ三船敏郎の映画でデビュー、父の上原謙は松竹でデビューしたが、この頃は東宝映画に出演していた。


父はまだ現役俳優で映画界にも顔が広かったので、おそらくコネ入社だったのでしょう。

1961年から映画「若大将シリーズ」が大ヒットし、1960年代を代表する人気映画俳優になりました。

その後はホテル開業から借金に追われるようになり、借金返済のための芸能活動をせざるを得なくなって行きます。


70年代からは映画からテレビに活動を移し、時代劇から現代劇まで幅広い作品に出演し、演技力でも評価されています。

80年代にはさらに司会者としても活躍し、これも好評を得たが、1990年のスキー場開業で人生が暗転し始めます。

90年代にはバラエティー番組の出演が多かったが、2000年代には高齢もあってテレビ出演は減少した。


替わってディナーショーなどいわゆる地方営業的な事で、数をこなして借金返済に励んでいたと思われます。

若い頃はスポーツ方面で多趣味だったが、最近はゲームや料理、鉄道模型などがプロ級とされていて、パソコンも使いこなす。
http://www.thutmosev.com/archives/50376468.html

最悪時に借金100億円を超えていたときも、東京の豪邸とアメリカの別荘、その他資産を手放そうとせず、こだわりが強い。

[97: ご近所さん]

加山キャプテンコースト

名前の通り、あの加山雄三が道楽で経営しているとおぼしきスキー場ですが、大丈夫でしょうか？

とにかく何から何まで中途半端。レストハウスはすべてプレハブで、貧乏臭いことこのうえないし、コースも上級と超初級はあってもその間が無い。

それでも岩原や中里あたりの賑やかな界隈にあれば、昔ながらのスキー場ってこんな感じだよなあ、なんて誤魔化せるのですが、微妙に人里離れたところにあってどうにも救いがありません。

お客さんも少ないし、本当に先行きが心配なのですが、もしかして経営はどうでもよくて、単なる税金対策か何かなんでしょうか？

(最終滑走年：2005／最終更新日：2005.1.18)
https://www.ariioe.com/Ski/ski_Kanetsu2.html

[98: ご近所さん]

2020年05月28日
深刻なマンション空き室と高齢化　「限界マンション」増加

一見おしゃれだが、バブル期に建てられた湯沢のリゾートマンション

引用：http://tsunoken.cocolog-nifty.com/photos/uncategorized/2013/08/22/2013...



限界マンションが増加

都会を中心にマンションの空室増加と老朽化、住民の高齢化が同時に起こっています。

人が住める限界が近づいた物件を「限界マンション」と呼び、遠からずスラム化します。

限界＊＊ならぬ「限界マンション」が増加しているが、一体なんの事でしょうか。

限界＊＊は人口の50%以上が高齢者で、若者が出て行き過疎化が進んでしまった＊＊で、全国で1万以上存在します。

一旦こうなると商店や銀行サービスなど生活基盤がなくなり、就職先も役場も郵便局もなくなります。

分譲マンションは全国で650万戸以上存在するが、昭和期に立てられたマンションが続々と「高齢化」します。



現在築40年以上のマンションは85万戸ですが、10年後に151万戸、20年後に300万戸に増加します。

老朽化したマンションには高齢者が住んでいて、40年前に30歳で購入した人は70歳になっています。

築40年以上経過したマンションでは50％のマンションで、住人が60歳以上の高齢者だけになっています。


高齢マンションは空室率も高く、10％前後が空室になっていて、限界化の原因になっています。

空室の部屋は家賃収入はともかく、管理費や修繕費を支払わないので、修繕や建て替え費用も出ない事になります。

例え空室が無かったとしても、自分が60歳を過ぎているのにお金を払って建て替えたい人は居ないでしょう。


子供はそれぞれ住居を構えて別な家族を形成しているので、戻って来る事はありません。

高齢の住人達が望んでいるのは、自分の残り人生をこのマンションで暮らす事で、変化を望んでいない。



限界マンションを掴まない為には

居住者の多くは働いていないので収入がなく、預金や生活保護、子供からの支援で暮らしています。

業者などがマンションを建て替える可能性もあるが、全世帯から買い取る必要があり、まず不可能でしょう。

このまま老朽化が進んで、崩壊の恐れが出てくると、自治体が強制的に解体する必要が生じる。


古くなったマンションは築年数に応じて売買価格が下がっていき、最後は値段がつかなくなってスラムになります。

給水設備が錆びるので赤い水が出る、安く改修するために、建物外側に水道管を取り付けます。

水道修繕費は一戸100万円にも達し、そういえば古い建物では、変な所に菅が伸びていたりします。


外壁はひび割れるが安く修理する為に、まるで壁に模様を描いたように、ヒビにそって補修の跡が残っています。

ベランダはサビだらけで窓枠などが数十年古い構造になっていて、エレベータは動けば良いほうです。

建て替えは駐車場や駐輪場、植木などがスペースを取っている場合は可能かも知れません。


余った敷地が多ければ、余り部分に建物を広げる事で、売り出せば収入になり、負担が減るからです。

逆に余分の敷地が無く、背の高いマンションは部屋数を増やせないので、高額負担になり建て替えは困難です。

最近増えているマンション投資も限界化を促進しているとされています。


投資のために中古マンションを購入した人は、住む気がないので組合に加盟せず、修繕積立金も支払いません。

それを賃貸住宅として借りた人も、やはり組合に加盟しないので滞納率が上昇します。

全国のマンションの4割では管理費滞納者を抱えていて、築年数が古いマンションほど滞納者が多い。


もし中古マンションを購入するなら、修繕をきちんとやっている事や、管理組合がしっかりしている事が必要でしょう。

最近多いゼロゼロ物件（管理費ゼロ、積立金ゼロ）は裏を返すと何もしない物件なので、既に限界化が始まっているかも知れません。
http://www.thutmosev.com/archives/61900708.html

[99: マンション比較中さん]

遂にスラム化が始まる!? 逃げ切り世代に牛耳られた“高齢化マンション”の末路
牧野 知弘 2020/06/16


　マンションの管理運営は基本的にはマンションごとに結成される管理組合で行われている。管理会社が行っていると勘違いしている人もいるが、マンション管理会社は組合から業務を委託された存在にすぎない。つまり、管理会社はマンション管理に関わる実務を執り行うだけで、意思決定は組合の判断にゆだねられることになる。

　その管理組合では、理事会が結成される。通常は理事長と複数の理事から構成される。理事会ではマンションの管理運営に伴う様々な意思決定事項を協議し、決定された内容を管理会社に指示し、その実施状況を管理していく。

　理事会で決定できる内容は日常業務に関わるものであり、その多くが管理規約などで定められた業務内容のものに限られる。


大規模修繕については組合総会で決議

　一方で、組合員である区分所有者による決議を必要とする大規模修繕などの内容については、随時管理組合総会を開催して、合議によって決議するというのが一般的な手法だ。


　さてこの決議だが、一般的には区分所有者それぞれが一住戸一票（マンションによっては区分所有面積比による票）を所持し、多数決で決議されることになる。100戸のマンションであれば51票の賛成があれば議案は可決する。議案の内容により、総会の議決を行うに足るだけの出席者がいれば、委任状の提出者を含む出席者の議決権の過半数で議案は可決される。

　一方で、大規模修繕のうち共用部の大幅な変更を伴うような内容のものは議決権の4分の3以上の賛成が、建替えでは5分の4以上の賛成が必要になる。

マンションは“日本社会の縮図”

　マンションは複数の区分所有者によって構成される、居住のための共同体だ。そのマンション全体の運営に関わる問題について、合議で決定していくことは民主主義の原則として理にかなったものと言える。

　言ってみれば、マンションという共同体は町や国といった仕組みの縮図なのかもしれない。マンション内には様々な価値観を持った人々が暮らしている。その社会の中で平穏に暮らしていくためのルールを定め、全員がそのルールを守って健全な生活を送っていくことが必要だからだ。

　ところがこの仕組み、最近ではいろいろな齟齬が生じている。

高齢者の「終の棲家」に選ばれはじめた
　マンションの老朽化に伴い、区分所有者も高齢化していることで、共同体を今後も維持していくためには不都合な所有者構成となってきているのだ。

　本来はマンションという共同体は区分所有者が徐々に入れ替わり、新陳代謝が行われていくことを前提としてきた。マンションは戸建て住宅を購入するまでの一時的な棲家として認識されていたこともあり、どちらかと言えば若い人たちの一次取得としての住宅という意味合いがあった。

　つまり、最初にマンションを購入した人はやがてそのマンションを売却し、戸建て住宅を購入し移転をする。そのあとには若いファミリーが入り、戸建て住宅が買えるようになるまでそこのマンションで暮らすといった、「住宅すごろく」が成立していたのである。

　しかし、次第にマンションという生活スタイルは、都心部のみならず郊外部あるいは地方でもすっかり定着し、マンションに永住しようとする人が多数を占めるようになってきた。そうした中で、特に老朽化マンションの中にはその区分所有者のほとんどが高齢者によって構成されるマンションが増加してきた。死ぬまでここで暮らそうという「終の棲家」に選ばれ始めたのだ。

「死ぬまで住めればよい」
　一方で、親の住んでいるマンションを相続して住もうという子供もいなくなっている。少子高齢化の影響もあれば、不動産価値の減退によって相続価値を認めない子供が増えたことも原因だ。

　こうした事態になればなるほど、現在の区分所有者である高齢者は「死ぬまで住めればよい」という考えを持つようになる。つまり、マンションという住宅は子供の代に引き継ぐものではなく、自分が「住みつぶせればよい」という存在になっている。

　ここから生まれる発想はどうしても「自分さえ満足であればその他のことはどうでもよい」というわがままな考えにつながる。

とにかくカネのかかることはやりたくない
　具体的には、とにかくカネのかかることはやりたくない。自分が生きている間にどうしても必要な事はやらざるを得ないが、特別なことはしなくてもよい、だからなるべくこのままがよい、こういった発想になりがちなのだ。

　実はこの発想は、マンション管理の現場だけで起こっている事象ではない。日本という国家全体にこの発想が蔓延している。今や日本国内の有権者の半数以上が50歳以上だ。つまり、日本で国会議員になりたければ高齢者層の支持を受けなければならない。彼らが好む政策を打ち出していかない限り、その地位は危ういものとなってしまう。

　この状況をマンション管理に当てはめればどうなるだろうか。高齢化した区分所有者が望む施策しか、理事会は実行しなくなるだろう。それこそがマンションという共同体の運命でもあるからだ。

給排水管の交換も外壁の修繕も必要ない!?
　では、マンションにおける区分所有者の年齢構成が大きく高齢者側に偏ると、他にはどんな事態が生じるだろうか。

　マンションは共同体として、今後も資産価値を維持し続けていく必要のある建物だ。だが、問題となるのは時間軸である。マンションを今後10年という時間軸で見るのか、あるいは30年という時間軸で見るのかで運営管理上必要とする施策は異なったものとなる。

　今後30年という時間軸で見るならば、たとえばマンション内の給排水管の交換、外壁の修繕はもちろんのこと、設備の更新、共用部のリニューアル、全館のバリアフリー化、災害時に備えた防災設備・防災用品の整備は必須となる。マーケットでも競争力を保ち、新たな所有者や賃借者にとっても魅力的な物件であり続けるために必要な修繕は、継続的に行っていく必要がある。

　ところが、多くの区分所有者が「自分の代だけ住めればよい」という発想に立つと、施策のほとんどは「俺たちには関係ない」ということで却下されるようになる。共用部を今の時代に適したデザインや仕様に変更して若い世代に借りてもらう、買ってもらうようにしたくても、高齢者たちの「ありのままでよい」というセリフで掻き消されてしまう。

そしてマンションのスラム化が始まる
　新陳代謝の行われないマンションは商品としての魅力を急速に落としていく。結果として、亡くなったり、高齢者施設に収容された区分所有者の住戸は、「魅力のない」「古臭い」マンションとして、貸すことも売ることもできない状況に陥り、空き住戸のまま放置されていく。

　空き住戸が増えていけば、その先に待っているのはマンションのスラム化だ。スラム化したマンションは相続財産としての価値もなくなり、誰にも引き継がれないまま野ざらし状態になっていく。

　今後大量のマンションが、築40年のステージに入ってくる。日頃の入念で手厚い管理と建物寿命を伸ばすための大規模修繕を施すことで、不動産価値は保たれていく。だが、将来に引き継ぐ施策を実行していかない限り、世の中にスラム化マンションが溢れかえることになるだろう。

今後10年が大きな転機になる
　こうした事態を防ぐには、時間軸を長く持ち、マンションという共同体を継続させようという区分所有者や居住者の意思が必要不可欠だ。日本社会に到来した少子高齢化問題が、マンションに大きな影を投げかけ始めている。日本の問題の縮図として、マンションの今後の存続が問われていると言い換えることもできるかもしれない。

　マンションの区分所有者が自分の都合だけに拘泥せず、不動産価値を全員で維持・向上させていくことは果たして可能だろうか。日本は欧米などと比べて私権の強い国と言われる。一見すると欧米は個人主義で私権が強いように考える人が多いが、欧米は「個」に対する意識の強さと裏腹に、「コミュニティー」に対する従属にも大きなウェートを置いた社会だ。つまり、コミュニティーという社会の中におけるプライバシーが確立された社会なのだ。

　したがって、コミュニティーにとって有害な個人の主義、主張は排除される傾向にある。放置された空き家などは近隣住民が勝手に入り込んで草刈りをしたり、地域社会にとって危害を及ぼすと考えられるような場合には強制的に空き家を撤去することも、日本と比べて比較的容易に実行できる。

　一方の日本では空き家対策特別措置法はできたものの、個人の住宅の敷地内に他の住民が入って草を刈るなどという行為は不法侵入の罪を免れない。

　私権の強い日本でこうした欧米のような発想が浸透するのか、高齢者が中心の社会構造の中でどこまでマンションのスラム化は防げるのか、これからの10年ほどが大きな転機となるだろう。

https://www.msn.com/ja-jp/news/national/%e9%81%82%e3%81%ab%e3%82%b9%e3...

[100: ご近所さん]

2020年09月25日
格安住宅や格安物件は購入後の費用負担が多い
格安物件は維持費やリフォームに金がかかり手放すケースが多い

格安物件には当然裏がある

最近古民家や山林を安く買うのが流行っていて、「５０万円で山を買った」などの動画をユーチューブで見ることもできます。

築８０年の古民家を買って住んだり、格安マンションを購入して賃貸オーナーになって成功した人も居ます。

これらは本当に安い場合もあるが、表示価格以外の費用負担が多いこともある。

また購入後にトラブルに悩まされるのが、格安住宅や格安物件購入後のお約束になっている。

まず格安住宅ですが、５０万円などで売られるのは築４０年以上でかなり傷んでいると思います。

湿気で腐食が進んでいたり雨漏りがしたり、何らかの不具合があるから格安と考えて良い。


加えて立地もかなり田舎に違いなく、近所に駅は無くバス停やスーパーからも遠い。

下手をすると人口減少でインフラが維持できなくなっている可能性もあります。

上下水道に電気ガス、道路にゴミ収集などが過疎地域では維持困難になっている場合もあります。


例えば限界＊＊ではガスや灯油を配達してくれず、薪を燃料にしている地域がかなり存在する。

梅雨や秋の台風では水害で道路の通行止めが発生したら、車を持っていても通勤などできません。

古民家には金がかかる

マンションの場合はそんな田舎ではないでしょうが、築古マンションでは際限なくトラブルが発生します。

エレベーターや水回りのトラブルはお金が掛かるが、修繕金が集まらないので放置されることが多い。

競売物件は不動産屋を介さないので安く買えるが、まともな不動産屋は住める物件しか販売しません。


という事は競売では「住むに値しない物件」もあるという事なので、物件を見ないで入札するなどは論外です。

最近人気の格安古民家ですが、快適に住むにはまず最低１千万円のリフォーム費用がかかります。

トイレが汲み取りで水回りは全面改修が必要、これだけで５００万から１千万円かかるでしょう。


テレビで取り上げられるような快適な古民家にするには、２千万円から３千万円はかかってしまいます。

つまり築５０年から１００年の古民家を買うより、住宅地で築浅の一戸建てを買う方が安いです。

むろん汲み取りトイレや古い土間の台所のままでも住めますが、耐震性が悪く腐食も進んでいる筈です。


古い家を買って住むよりは、郊外にアパートやマンションを借りて田舎に遊びに行く方が合理的です。

自分で大工仕事をするにしても、トイレや水回りは工事業者に発注せざるを得ないでしょう

http://www.thutmosev.com/archives/83973499.html

[101: 匿名さん]

榊氏がマンション管理組合腐敗＊＊の動画をYouTubeに上げています。

[102: ご近所さん]

ちょっと大きなマンションの管理組合が腐敗の＊＊になってしまう原因　by 榊淳司
2020/09/25
https://www.youtube.com/watch?v=bUtszgP6FRU

[103: 匿名さん]

管理費の使い込み横領ってリゾマンに限らず、
ある程度の大規模物件ならあると疑ってかかる方がいい。
みんな理事やりたくないからロクに監視しないでプロに任せてたのに、
とか言ってもそのプロが横領してたら発覚するわけがない笑

年間管理費2億を超えるウチも使い込みの温床になってたけど
歴代の誰も裁かれてない。どころかのうのうと理事継続してたりする
（横領した銀行員と同様、バレるまでは工作に尽力するのがセオリー）。
そして訴訟沙汰になって裁かれない最大の理由は
支払い能力の有無と、追及した「個人の手柄になるわけじゃないから」。
訴えたって返済見込みがないんじゃ訴訟費用の無駄だし、
返済されてもみんなの金に戻るだけでは、タダ働きする馬鹿はいない。
金は取れなくても刑事罰に問いたい？獄死でもされたら逆恨み買う羽目になりかねない。

ということで、訴訟まで行くのは氷山の一角に過ぎない。