シティハウス赤羽レジデンスってどうですか

[匿名さん]

公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/akabane4/


赤羽駅東口からアーケードを通って8分。
生活至便な住宅街に建つマンションについて情報交換をお願いします。


所在地　東京都北区赤羽2丁目28-15他(地番)
交通　JR「赤羽」駅から徒歩8分
　 東京メトロ南北線「赤羽岩淵」駅から徒歩8分
　 東京メトロ南北線「志茂」駅から徒歩9分

総戸数　39戸　
完成予定日　2019年1月下旬　
入居予定日　2019年4月下旬
　
敷地面積　567.86m2　
建築面積　253.62m2
建築延床面積　2,571.32m2　　
構造・規模　鉄筋コンクリート造　地上14階建
　
　
売主　住友不動産株式会社
設計　西松建設株式会社関東建築支社一級建築士事務所
施工　西松建設株式会社
管理会社　住友不動産建物サービス株式会社

　
　

[301: マンション検討中さん]

どうなってるんだろうね？
モデルルームモデル作らず、完成後販売開始なんですかね。 そんなに自信あるのでしょうか？

[302: 匿名さん]

ちょっと普通じゃないよね。。
気味が悪い。

[303: 匿名さん]

ここは明らかにされない何かがあるね。スミフに力入ってないことは間違いない。

[304: 匿名さん]

予想通り今度は12月下旬になってる。
気づいたらサイトが消えていて賃貸マンションになってるかもね。

[305: 通りがかりさん]

確かＤＮＰは一部土地手放したような記事が出ていたような気がする??

[306: 匿名さん]

>>305
赤羽南にあるDNPなら、長谷工が３つを解体中。
東十条寄りで、こことは方向が全然違うけど。
赤羽は駅が大きいから、駅徒歩１０分圏内でも範囲が広い。

[307: 匿名さん]

平成31年1月下旬　完成
平成31年4月下旬　販売開始

もうスミフは何がしたいのか全く分からんな。

[308: 匿名さん]

細かく刻んで延期して、誰かが得する事ってなんだろう？

[309: マンション検討中さん]

パークホームズ裏の駐車場、伊藤忠都市開発が買ったみたいですね。あそこは岩淵駅には近いけど、北本通り沿いなので、ここよりはうるさいかもね。

[310: 匿名さん]

「赤羽でこれだけするんだから○○がこの値段なのは当然」（○○には浦和とか新都心とか）という指標がわりにしてるんじゃないか？

[311: マンション検討中さん]

>>310 匿名さん

赤羽バブルですかねー

[312: 匿名さん]

赤羽駅徒歩圏内なので、ほしいと思っている人は多いだろうになぁと思います。
だからこそ一番高く売りたい的な感じで
販売が伸びているのでしょうか。現地って建築自体は進んでいるのですか？
完成後販売になる可能性も
あるにはあるのかな、と見ていて思いました。

[313: 匿名さん]

内装までは分からないけど外観上は既に完成してるよ。
販売開始までの残り3か月は放置しておくわけだね。

[314: 匿名さん]

と言うことは施工オプションは無しですね。あと公式サイトの過去の延期履歴がバッサリ削除されましたね(笑)

普通の人は手を出さない坪400とかでも、なんらかの理由でたった39人の買い手を見つければokなわけで。ゆるゆると進めているのかな。売らなくても資産だから経営に影響なし。

[315: 匿名さん]

>>314 匿名さん
さすがにあの見映えで400はないと。
まあ、スミフだしゼロではないが。

[316: マンション掲示板さん]

説明会の案内の電話が始まったみたいですね。

ただ、ここは掲示板として機能してない。そのくらい活気のないマンションになるってことかな。

[317: 匿名さん]

説明会の案内ってことは賃貸業者と契約成立しなかったってことか。

[318: マンション検討中さん]

絶対に強気の価格設定になるよ
赤羽徒歩圏内の新築競合ないからね

[319: 匿名さん]

それにしてもこのマンションやる気なさ過ぎ

[320: 匿名さん]

専有面積が63平米で3LDKというのは、なんだか賃貸向け(投資向け)のような仕様ですね。

[321: 匿名さん]

完成年月が2019年1月31日で
入居予定日が2020年4月下旬予定ってすごい新築マンションだね。

[322: 通りがかりさん]

すごい売り方。坪400もありえる。

[323: 匿名さん]

>>322 通りがかりさん
それで350で出して安く見せるつもり？この仕様で無理でしょう

[324: 匿名さん]

>>323 匿名さん
住みやすい街ランキングで1位になった赤羽で唯一の新築マンションなのに350とか有り得ん。
400前後は堅いだろ。それでもここ最近の赤羽の人気ぶりを考えたら完売しそうだけど。

[325: 匿名さん]

>>324 匿名さん
400なんて絶対ないと思いますよ
ちなみにその数字の根拠は？
ずる賢いスミフだから？？

[326: 匿名さん]

3LDKをサラリーマン限界の7000万で売るために第一期で坪370、その後は市況が変わらなければ400に上げて来ると予想(笑)
専有面積が小さいのはグロスを抑える効果がある反面、坪単は上がる傾向だし。デベは賃貸にしても良かったかもしれないけど、賃料の相場は新築マンションの価格のようには上がっていないからね。

赤羽南の案件と販売時期が競合するようだと分からないけど、あっちはまだ動いてないよね？

[327: マンション検討中さん]

間取りデザインは全然だめ、南窓も小さい、部屋も小さい、大きなベッドや布団や机は、置く場所は見えない。

[328: 匿名さん]

赤羽南はまだ先と思っていたら近鉄＋長谷工のプロジェクトが決まったみたい。もう少ししたら発表ありそう。

北区　近鉄不動産の赤羽南共住は長谷工
https://www.kentsu.co.jp/webnews/html_top/190304500046.html

[329: 匿名さん]

せいぜい高くてあの仕様なら340くらいまでだと思うがな。
既存と比べて、2路線の立地も微妙だし。
外観デザインももう少し何とかならなかったのかな。
赤羽南も気になる。

[330: 匿名さん]

ここと赤羽南を比較すると立地はこちらの方が明らかに良いよね。

シティハウス
駅まで屋根のあるLALAガーデンを通って赤羽の中心である北口まで8分
閑静な住宅街
南北線駅まで8分

赤羽南
北口と比較すると寂れた南口まで10分前後
真横が線路
南北線は徒歩圏外

ここが400前後で赤羽南が350前後が妥当だろうね。

[331: 匿名さん]

赤羽は都心副都心への通勤が便利だから、狭くても家族世帯は多そうです。
比較的若い夫婦の方が多いと思われるのですが、どうでしょうか。
このあたりは、利便性もよくて住みやすい地域ですから。
私は個人的にかなり気にいっています。

[332: 匿名さん]

いやーこれは内覧行ったけど、ここで子供を育てるのは子供がかわいそう、、、。金額云々より広さと収納が圧倒的に足らない、。ここは、投資目的で買って、子供が中学生になったら売って、広い家を買った方がよいかも

[333: 匿名さん]

いや、ですから400の数字の根拠は何でしょう？
ただ適当に言ってません？

[334: 匿名さん]

価格はどれくらいでしたか？

[335: 匿名さん]

>>333 匿名さん

適当に決まってるじゃん。
何言ってんの。

[336: 匿名さん]

あと1か月で販売開始なのにまだ価格が発表されてないの？
この物件に対してはスミフのやる気が限りなくゼロだな。

[337: 匿名さん]

見学しましたが、価格は未定のようですが、それ以前に賃貸風な典型的なコストカットしまくりダメマンション

[338: 匿名さん]

駅までは、ララガーデンの中を通っていくことができるんで、とても便利だと思います。
あそこって、確かアーケードありましたよね？
ララガーデン出てからだと、傘ささないとならないけれど…雨の日でもある程度は雨風凌ぐことができる点はとてもいいと思います
とにかく利便性重視の人向けでしょうね。

[339: マンション検討中さん]

マンマニさんブログに予想価格坪単価360万と出ました
近隣の中古が坪単価320万に対してスミフが新築ライバルなしにつき強気で攻めるのが確実
高い買い物になりますよ
正式価格次第では近隣の中古は更に上がります
よって上がる前に中古を押さえた方が無難

[340: 匿名さん]

>>339 マンション検討中さん
あの場所あの仕様で360なんて情弱しか買いません。ここはスルーします。

[341: 匿名さん]

住不は坪3,200千売りが仕込みだから、坪3,500千程度で売り出すかと。
近鉄のも坪3,200千売りが仕込みだけど、住不のよりもロットが大きいので、単価自体は住不のよりも低くなるかと。
坪3,200千～3,300千程度の売り出しで、60,000千後半にはなるかと思います。
伊藤忠の仕込み値はまだ聞けていないので、また調べてみます。
それにしても高い気がしますが。。

[342: 匿名さん]

最近の赤羽人気を考えると360は決して高い数字ではないですね。
この程度なら入居前までの完売は間違いないかと思います。

[343: 匿名さん]

スミフはこれで売らないとだめなのでしょう。
何がともあれ、このスミフ物件が赤羽の最高なババな気がします。

[344: 匿名さん]

すみふは周辺相場より高い価格設定をして、竣工後も数年かけて売るってのがパターン。

販売開始が遅れるのも珍しいことではない。

入居時点で未販売住戸があると入居者にもデメリットがある。デベの販売の特徴を知ったうえで検討しないと・・・。

[345: 匿名さん]

小さく総額が低い部屋以外はなかなか埋まらないと思う。スカイティアラの二の舞のバターン。

[346: 匿名さん]

赤羽はなかなか中古物件が出回らないからね。
赤羽で人気のプラウドシティやパークホームズは即売れてしまうみたいだし。
今出回ってる数少ない物件で最も近似してるのがノブレス赤羽になるのかな。
赤羽に住みたいなら賃貸かお気に入りの中古が出るまでひたすら待つかの2択の中でのシティハウス赤羽レジデンス。そりゃあ高く設定したくなるよね。

[347: 匿名さん]

条件のいい中古は仲介業者に待ち登録しないといゲットできないよ。

[348: 匿名さん]

プラン見たけど……。
中途半端なロットでプランも悪くて検討から外しました。
個人的には立地がかなり気に入っていたのですが、
2Lじゃ小さいし、3Lなら多少小さくても我慢できると思ってましたが、プランが悪過ぎて……。
かなり使い勝手が悪そうで。
折角良い場所で購入したかったのに、かなり残念です。

[349: 名無しさん]

3LDKは狭いのに廊下が長いな。実質的に廊下になる部分がLDKに含まれているのでリビングは表記よりも狭く感じるはず。アウトフレーム化も不十分だしな。2LDKは住宅ローン控除ギリギリ使えそうだし、間取りも普通なので良いのでは？

[350: 匿名さん]

不動産広告の表示面積は表塗で、登記の壁芯とは異なる。２LDKは控除対象ギリなので登記面積は確認しないとね。

[351: 匿名さん]

リビングインの浴室は従来だと廊下となる面積をLDに含めるのは、コストダウンで面積が小さいのをごまかす最近の手法。

LDに来客があった時にそれと知らずに服を着ないでお風呂から出てくるとご対面。入居前には気づきにくいことだからご用心を。

[352: 匿名さん]

仕様や立地が微妙とか言ったところで新築ライバル不在に加えて高値追求のスミフ相手に安値を期待しても裏切られたと勝手に思い込むだけ
価格が出るのを待つのは自由だが、実際に坪単価360万になれば中古は新築相場に連動するから中古はスミフ価格発表後に値上りする
赤羽住みたいけど高値掴みしたくない人は中古を即狙うこと

[353: 匿名さん]

もう少し待ってローレルコートにしたら坪単価320から330程度で買える
だが、コストカットの長谷工仕様になるやもしれん

[354: 名無しさん]

数年前に赤羽にマンション買ったから、すみふが空気読まない坪単価400万とかにしてほしいと願うばかり。それでもこの戸数なら2年3年かければ売れるだろうし。

築浅は軒並み坪単価300万超えるようになるかな！

[355: 匿名さん]

赤羽徒歩10分未満 築浅5年程度ならブランドマンションでなくとも坪単価300万で取引される可能性はあるよ
スミフが最高値を更新し、近鉄が続けば中古は上がる

[356: 匿名さん]

>>355 匿名さん

赤羽はニーズはあるけど、それは低所得層の話しだから、長谷工が供給開始した時点で結構下がると予想される。
この立地で350とか360とか狂気の沙汰。残債割れは確実。

[357: マンション検討中さん]

>>356 匿名さん

残債割れしようがスミフは強気
完成売りでノンビリ売る
だからこそ中古が良い

[358: 匿名さん]

>>LDに来客があった時にそれと知らずに服を着ないでお風呂から出てくるとご対面

これ、よく浴室リビングインの批判で聞くけどお客はトイレや洗面台に行く事もある。浴室がリビングの外でも廊下で鉢合わせるかもしれない。そんな状況で風呂に入るなんてあり得ないね。

ありえない事を心配して廊下を長くするより、その面積を居室に振って部屋を広くしたほうが合理的だと思います。

[359: 匿名さん]

買ったら終幕へ向かうこととになる

[360: 名無しさん]

3LDKの実質的廊下の部分は居室として使えないから(笑)

ただ単にリビングの狭さを誤魔化してるだけ。

[361: 匿名さん]

これだけ利便性の高い街が今まで坪単価で低かったのがおかしかった。
スミフは赤羽が本来あるべき坪単価に設定して欲しい。

[362: 匿名さん]

>>360 名無しさん

ああ、すまん。
リビング扉の位置を単純に玄関廊下側にずらすだけだと、確かにリビング畳数の数字をごまかす感じがするね。

しっかりレイアウトを変えて、居室として使えるならリビング9畳＋廊下3畳より、リビング10畳＋廊下2畳のほうが専有面積の利用率がいいじゃんと言いたかった。ここの3LDKは違うようだ。
キッチンと洋室3の位置が逆ならもう少しマシだったんじゃないかと思うけど、バルコニーの開口部がもろに柱の影響を受けてるから、サッシ幅を確保できないんだろな。

[363: マンション検討中さん]

既に赤羽に持家がある人はスミフに坪単価400万を期待したいよね
そして実際にそうして欲しい
近鉄も調子に乗って上げてくるが冷静になると坪400万出すならプラウドタワー東池袋を買えたとか、都心の中古なら買えるよね？と気付く

[364: 名無しさん]

インプレストコア赤羽やクリオラベルヴィ赤羽東が坪単価300万超えでもわりとサクッと完売したし、ブランドや立地に優るここは、坪単価330万でもサクッと完売するだろう。すみふなので坪単価360から400万で3年かけて売るだろうが。

[365: マンション検討中さん]

強気のスミフが市場価格で売るわけがない
最初様子見価格を付けて2期から値上げするのは大規模のみ
小規模のここは最初から強気価格

市場価格が上がったと勘違いして中古価格も上昇して高値掴みする前に今のうちに中古を押さえた方がよいな

[366: 匿名さん]

>>365 マンション検討中さん

ずっとスレ違いです
ここは検討者のスレです

[367: 匿名さん]

やたら赤羽の中古を薦める奴が一人いるけどスレ違いだよ。

[368: マンション検討中さん]

比較検討は必要だよ
情弱にならないために

[369: 匿名さん]

どうしても中古とここを比較検討したいなら赤羽の中古という曖昧な物件ではなく、現在出てる具体的な物件を出して比較検討して欲しいな。
新築を比較検討しようにもDNP跡地しかないし。

[370: マンション検討中さん]

セラード赤羽パークアヴェニューは徒歩3分と激近で築20年で坪単価256万
他にも築20年代が坪240万程度でゴロゴロとあるから調べれば現在出てる物件は分かる
築浅狙いならプラウドシティの中古が出るのを待つか不動産屋に事前に伝えておく

[371: マンション検討中さん]

この間取りはいくらなんでも酷すぎる。大手がこんな人を騙すようなことしていいものなのか。。

[372: 匿名さん]

>>371
スミフですから。

[373: マンション検討中さん]

金儲けしか考えていないからコストカットマンションになる
それもシントシティみたいに価格還元があれば良いが最高値を更新しようとしてる
それでも新築で赤羽に住めるだけで良いから買いたいニーズがあるだけにスミフは強気

[374: 匿名さん]

そうなんですか。
南向きに部屋がならんでて明るくて良いと思いました。

[375: マンション掲示板さん]

7000万
5900万
5700万
ですね

[376: 匿名さん]

>>375 マンション掲示板さん

事前価格ですか？
3LDKが7000なら坪366ですね。2LDKは坪351から、と。

[377: マンション検討中さん]

やっぱり坪360万

[378: 匿名さん]

スレに出ていた>>326の話やマンマニの予想通りだね

[379: 匿名さん]

スミフのことだからもっと上げてくるかと思ったら本当に予想通りだったのか。
今販売してる中古の同面積で築3年のノブレス赤羽が5200万でこちらが7000万。
そこまでの価値がこの物件にあるかどうかだね。

[380: 名無しさん]

ノブレスも5500から6000万ぐらいに上がるだろう。今までの赤羽が不可解に安すぎた。

[381: 匿名さん]

[情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[382: マンション検討中さん]

中古は新築に連動する
値上がる中古は売り時

[383: 匿名さん]

>>382 マンション検討中さん
もういい加減中古の話はやめて下さい

[384: 匿名さん]

>>383 匿名さん
赤羽に比較検討対象が中古しかない以上、赤羽の中古の話題が出ても何らおかしい話でないはず。
やたら中古の話はやめるようレスし続けていますが営業の方ですか？

[385: 匿名さん]

>>384 匿名さん
おかしいです
やめてください

[386: 匿名さん]

そりゃそうよ
赤羽は新築供給が不足
比較対象を板橋や川口の新築にするより同じ赤羽の中古で見るしかない

[387: eマンションさん]

>>377 マンション検討中さん

約1年前のパークホームズの中古が確か坪320くらいだったから、それと比較すると、立地と築年、仕様を考えるとまあ妥当じゃないですか

[388: 匿名さん]

このあたりの相場ってどれくらいでしょう。
もちろん、階によって価格は違うと思いますが。。
学校も近いので子育て中のファミリーにもおすすめかもしれません。
1フロアに3戸なので、プライバシーもしっかり守られて住みやすそうだと思いました。

[389: 匿名さん]

>>388 匿名さん

330～350あたりが新築マンションの適正じゃないですかねぇ。
より駅近のプラウドシティーが330成約が続いてますが、大規模かつno1なので、別枠かなと。

[390: 匿名さん]

坪360が適正価格かどうかは赤羽と似た街の新築物件の坪を見れば分かるかも。
赤羽と同じくらいの交通利便性と駅前が発展した街ってどこになるのかな。
北千住、中野、錦糸町、蒲田、武蔵小杉？

[391: 匿名さん]

高すぎてマンマニも壊れたぽい。
https://twitter.com/mansionmania/status/1118098494957314048

[392: 匿名さん]

>>389
プラウドシティ赤羽は築８年？
パークホームズ赤羽は築６年？
プラウドシティは新築売り出し当時の平均坪単価が２６５万円だったと思います。
パークホームズは見た目が賃貸みたいで、破格の安さで人気だったような・・
当時から見たら坪単価100万円くらいアップしてませんか？

[393: 匿名さん]

>>392 匿名さん

ものによっては、60～80くらい坪単価アップしてますねぇ。
場所が良くないローレルも高く出てくるんでしょうね。

[394: 匿名さん]

上野東京ラインが出来たら赤羽は高騰するかも？って昔から言われてて、
買った人は今頃ウハウハだろうけど、売るつもりない人には関係ないからね。
２０年前に赤羽駅前に土地買って値が上がったけど、死ぬまで売るつもりないです。

[395: 匿名さん]

バブルの頃は赤羽だって億ションの部屋がいくつかあったね。
ビビオが入ってるアボードも高かったと記憶してる。
2000年前後に一気に下がったけど、また盛り返してきてる。

[396: 匿名さん]

↑
ビビオじゃなくてアピレの間違い。
築30年くらいのマンションだけど坪300万くらいした。

[397: 匿名さん]

さすがに高すぎ。はせこーで一気に相当下がるんじゃない？

[398: 匿名さん]

今までの赤羽が利便性の割に安すぎただけで、新築が出てようやくまともな値段になっただけでしょ。

[399: 通りがかりさん]

赤羽駅の利便性はかなり魅力的です。
どこに行くにも困らない。

[400: 匿名さん]

販売期がもう第2期になってるけど4月下旬に販売予定だった第1期はあの値段で即日完売したってことか。
赤羽唯一の新築だけあって大人気だな。
高すぎるってマンマニやレスが多かったけど安すぎたってことで第2期はさらに値上げしてきそう。