ロイヤルガーデン北前川ってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

ロイヤルガーデン北前川についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.royalgarden-wada.com/rg_kitamaegawa/

所在地：徳島県徳島市北前川四丁目7、7-2（地番）
交通：高徳線 「徳島」駅 徒歩14分
間取：2LDK～4LDK
面積：68.38平米～90.06平米
売主・事業主：和田コーポレーション
施工会社：戸田建設株式会社
管理会社：未定

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[17: 匿名さん]

敷地内の駐車場の場所は、入居者自身で選択方法を決めてもらうと言われましたよ。入居者で管理組合を作ってから決まるんじゃないですか？
そこは和田コーポレーションは関与しないみたいですね。

[18: マンション検討中さん]

駐車場、そうなんですね。
入居者で後から決めるのも面倒になり大変そうにも思いますが。
2台目の駐車場を周りで探すのもスペース狭いし苦労しそうですね。

[19: 通りがかりさん]

私的には間取りが気にくわないな〜。トイレがリビングから遠かったり、何とも変な配置に感じてしまう。
中部屋2つにせずに、1つにして広〜い4LDKとかにしてくれてたら絶対買ってるけど。

[20: 匿名さん]

アルファに比べて安いから良くみえるけど、間取りの配置は確かに変ですね。
台所と風呂洗面が離れすぎて使い勝手が悪そうですし。
家事をする動線で考えるとDはあまりよくないかもしれないですね。

[21: 通りがかりさん]

>>20 匿名さん
そうなんですよね。4LDKの部屋、期待していただけに結構残念です。
マンションなので、階段上がったりは無いからいいけど、やっぱり家事動線はカナリ重要です。

[22: マンション検討中さん]

ここの遮音性について説明を受けた方いらっしゃいますか？

子どもがいるご家庭が多いと思いますがいきなり騒音問題になっても嫌だし。
LL40って説明を受けてた方もいるみたいなんですがそれってどうなんですかね？

[23: マンション検討中さん]

アルファより安いけど、その分それなりですよ。
あと、管理会社が合人社とかだったら、パスした方がいいよー。
後々無駄なお金払わされるから。

[24: マンション検討中さん]

南仲之町のパンフ持ってますが、あっちはLL40だっので当然こっちもLL40と思い込んでました。貴重な情報を有難うございます。
LL40なら悪くないと思います。二重床ですし。南仲之町に住んでる人の意見が聞きたいけと、あっちのスレは過疎ですね。
ちなみにアルファステイツは南田宮IIも助任本町もLL45でコンクリートに床が直接貼られている事がHP等で確認できます。
音の感じ方の個人差や周囲の住人によっても結果が異なりますけど、あくまで仕様の比較ならRGの方が遮音性は上だと考えているので、私はこちらの購入を決めました。

[25: 匿名さん]

二重床って遮音性が高いんですか？以前住んでいたマンションが二重床で、太鼓現象（？）のせいか、かなり響いてきました。リフォームの面では二重床良いみたいですが。
LLは数値が小さい程いいみたいですね。

[26: 匿名さん]

太鼓現象は、床でなく二重天井の方でしょう。以前賃貸に住んだら響いた響いた。

[27: マンション検討中さん]

マンションの遮音・防音の基礎知識：床
https://allabout.co.jp/gm/gc/26990/

[28: マンション検討中さん]

静かに眠れるための遮音性能はどのくらい？
https://allabout.co.jp/gm/gc/26942/
抜粋
音の感覚や安眠できる音の大きさはそれぞれ人によって異なりますが、ぐっすり安眠できる床の遮音性は「L-40以下」を一つの目安としてよいでしょう。「L-40」の音のレベルは、ドシンドシンという重い音が「遠くから聞こえる感じ」程度、軽い音は「ほとんど聞こえない」程度となります。

[29: マンション検討中さん]

皆さまご回答ありがとうございます。
賃貸では上からの生活音がすごく響いてきていたので、分譲マンションでも、普通に暮らしていても騒音で苦情になったりするか心配でした。
周りのお部屋にどんな方が住むかわからないのでドキドキしますね。価格も正式に決まるのは来月に入ってぐらいからって言われてますし、楽しみでもあり不安でもあります。
買い物はセブンとか最近できたフジとか自転車で行こうと思ってますが駐輪場使うのに１台月100円かかるんですね。賃貸ではかからなかったんですがマンションでは必要になるんですね。

[30: マンション検討中さん]

南仲之町の物件概要見たら、合人社が管理会社ですね。
こちらについては23さんがコメントしてますが、評判悪いのでしょうか？

[31: 30]

連続の書き込み失礼。
他の徳島市内のRGも合人社が管理会社になってるみたいですね。じゃあここも合人社になりますかね。
ますます評判が気になりますが。

[32: マンション検討中さん]

共用部分の電球やらちょっとした工事を関連会社でできるように嘘ばかりつくから、気をつけて。

管理組合の方々が頑張らないといけませんよ。

[33: マンション検討中さん]

中古を含め他のマンションを見てきましたが、どの不動産も前川、助任エリアは間違いないといっていました。ここの地価が下がるのであれば他はダダ崩れになると…
また知り合いでこの近所に実家がある人がいるのですが、夜中は非常に静かだそうです。
価格は高いですが、これらを聞いて購入するかどうか迷っています

[34: 30]

32さん、有難うございました。
気になってしまい、自分でも調べてみたら色々言われてますね。
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/405854/
モデルルーム見に行った時の説明で、このマンションは月の管理費が安いなぁと感じてました。
合人社が管理会社になるのは既定路線かもしれません。

管理組合がしっかりしないといけないんですね。心に留めておきます。

[35: 検討板ユーザーさん]

ローンで購入を考えている庶民です。
フラット35Sが使えるかどうかに関心があります。
先日は時間がなくて営業さんに聞けませんでしたが、過去の事例をネットで探すと「金利Bプラン」(5年間引き下げ)が使えれば御の字ですね。
http://www.flat35.com/document/index.php/mansion/search?base_href=http...

私の財力では、このロイヤルガーデン北前川か、アルファステイツ南田宮IIが選択肢なんですが、アルファステイツなら10年引き下げの「金利Aプラン」が使えます。
南田宮がいつまで売れ残ってるか分からないし、ここは正式価格が出たらすぐ売れそうですから、立地、間取りや機能面、お金の狭間で揺れ動いてます。

[36: 匿名さん]

そういう方はαの方が適していますよ。無理せずに！

そもそもRGとαじゃ層が全く違うからね。

[37: マンション検討中さん]

>>35 検討板ユーザーさん
フラットはおすすめしないですよ。
団信は別払いだし、できるだけ低い金利を目指すならネット銀行の住宅ローンがいいです。
自分もそれで借りています、審査は普通銀行より少し厳しめになりますが。

[38: 匿名さん]

>>36
どんな層の違いがあるのか具体的に教えて下さい。
私も検討中の身なので興味があります。

[39: 口コミ知りたいさん]

うちもこの地区に引っ越し考えているので、
その違い、是非とも聞きたいです！

[40: 名無しさん]

>>38>>49
RGは色々な人達がすんでいるイメージです。(ファミリー～お年寄り、DINKSなど)
αは地域が微妙な所に建てて、価格が押さえられています。その分住む人もそれなりの人達です。
ただ、この地区は文教区で最近出てるαは高めの設定ですがね。

[41: 口コミ知りたいさん]

>>40 名無しさん

ありがとうございました。
確かにαのクチコミ読んだら、
敷居高く書いてありました。
今回のRGも高いなぁ〜と感じていただけに
層がはっきりしてると
ますますこの地区憧れとなりそうです。

[42: 検討板ユーザーさん]

αに入居している知人の話だと、敷居高いとは思わないですけどね。いろんな意見があって当然でしょうが。
転勤あったら売れることも考えたいので、北前川の方が我が家の考えには合うかな。

フラット35以外も勉強中なので、アドバイス有難うございました。参考にします。

[43: 匿名さん]

ＲＧでお安めの物件はありません。
安い物件には相応な人が集まるからです。
それは仕方ないことです。
そこを我慢するかお金を貯めるか
価値観次第です。

[44: 匿名さん]

>>43 匿名さん
全くもって同意です。
今回もそうですが、RGは良い立地に建てることが多いため高めの設定です。
この辺だと南前川に２つ、常三島、徳島駅近くなどがあり、なかなかの値段でした。
けれどどれも完売が早いです。
値段に見合ったものだと判断され、買われるのだと思います。

[45: マンコミュファンさん]

徳島で、ここのマンションの校区は本当に人気が高いですね。附属にも通えるし。

二児の親になりますが、子どもの学校について親同士で話題になると必ず徳島では一番良いと言われる学校環境にあがります。小・中の学校環境は我が家にはもう関係無いですが、子どもに落ち着いた授業を受けさせるなら、周りの親のステータスもやっぱり大事になると思います。土地の値段で決まるとは言い切れませんが、それなりの価格の所にはそれなりの人たちが集まってると思います。
郡部の方だと子どもの人数がかなり減っていたり、人気が出て人が集まってきている郡部でも同じぐらいのお値段で土地つき一戸建てですが、買いやすくなるぶん落ち着きのない授業との噂もありますし。
αの南田宮Ⅱも校区が内町小・徳中を選択できるみたいなので、助任小の人数が多くなってきているので(なりすぎていると感じて)小学校は内町で中学は徳中と選択される方も出てきているみたいですね。
それでも自分の子どもの学年・通学中の全学年が当たりか外れかは通ってみないと判断出来ないですが。この地区だと外れの割合は徳島ではかなり低くなるのでは？

[46: マンション検討中さん]

最近マンションを検討していて，RGが特に高いという認識がなかったので，
2017年3月入居以降のマンションの販売価格を調べてみました．
（ロイヤルガーデン徳島駅西は最高価格側の情報が探しきれなかった）
販売時期が近いものは，RGとαでそんなに差があるようには見えないんですけどね．

アルファステイツ助任本町　　徳島市助任本町　　3,380万円～4,580万円
ロイヤルガーデン南仲之町　　徳島市南仲之町　　2,490万円～4,190万円
アルファステイツ県庁前　　　徳島市昭和町　　　2,380万円～4,180万円
サーパス徳島中央レジデンス　徳島市新内町　　　2,480万円～3,790万円
アルファステイツ南田宮II　　徳島市南田宮　　　2,480万円～3,780万円
ロイヤルガーデン徳島駅西　　徳島市寺島本町西　2,260万円～上限不明
アルファステイツ佐古一番町　徳島市佐古一番町　2,220万円～3,920万円

[47: マンション検討中さん]

この辺りって割とマンション建っていますが、このロイヤルガーデン北前川だけ二車線の大通り挟んで西側にあるんですよね？その辺りって皆さん気にならないんですか？

[48: 通りがかりさん]

αの掲示板と両方見てます。
46さんの情報はとても参考になります。
α値下げないのかなぁ。
我が家はこのままならロイヤルガーデン１択になりそうです。

[49: 名無しさん]

>>46 マンション検討中さん

凄く参考になります。ありがとうございます。
確かに、そんなに差はないですね。

[50: 名無しさん]

>>48 通りがかりさん

完成間近、もしくは完成してからも売れ残ってたら値下げはあるんじゃないですかね？どれくらいの値下げかは分かりませんが。。

[51: 評判気になるさん]

>>47 マンション検討中さん

そうなんですよ。
大通り挟んで向こう側だから安くなるはずなのに 強気の波に乗って、RGも高め設定ではないかと。
同じ北前川町の住所でも大通り挟んで向こう側となると何だか違いますよね。

[52: マンション検討中さん]

近年は資材費が高騰していますし，
RG北前川もα助任本町と同様に土地を入札で入手しています．
http://www.pref.tokushima.jp/docs/2015101400015/

近年の周辺状況を考えれば，やや高いのは仕方のないことだと思います．
まぁ，α助任本町はハッキリ言って異常な価格だと思われますので
低価格帯の部屋はα助任本町と比べて明らかに安く，
建物全体を見れば従来RGよりやや高いという感じではないでしょうか．

価格の公表が待ち遠しいです．

[53: 名無しさん]

たしか横が銭湯でしたよね？
西側は湿気とかないんですかね？

[54: 匿名さん]

>>53さん
銭湯の横は歩車分離のアプローチがあって、マンションの建屋じたいは道路から30～40mほど奥にあります。
風向きはよく分かりませんが、直接の影響は少ないのでは？

[55: 評判気になるさん]

α南田宮2は助任は選べなくて、千松と内町の選択ですもんね。
助任に通わせたかったら、RG北前川かα助任本町ですね。

[56: 通りがかりさん]

三ツ合橋渡れば助任校区になりますよね。
橋を渡ってすぐのαとかは助任校区ですし。

南田宮2も助任校区なら工事現場の表示もあとわずかとかじゃなくて完売御礼になってただろうに。

[57: 評判気になるさん]

週末のモデルルーム来場者はどうだったのか気になります。
建築中に今回のRGも完売御礼ってなりますかね。

[58: マンション検討中さん]

>>57 評判気になるさん
広い部屋はすでに押さえられて残り少ないみたいですね。
評判良いのはかえって競合先のアルファのおかげだったりして。

[59: 匿名さん]

あの変な間取りで、皆購入するんですね。アルファステイツがどう。とかより、スーパーも近くにないのに、何が良いんでしょう。
評判が良い。というのは、何が理由ですか？今回はどちらも購入は見送り予定ですが、今後の為に知りたいです。

[60: 匿名さん]

>>59
参考のためとかいいながら，煽りたいだけでしょ．
人それぞれ優先度があるんで，それがあなたの基準に合わないだけです．
あなたは好みの間取りが出るまで待ってればいいんですよ．
もう出てこないでね．

[61: 名無しさん]

>>59 匿名さん

じゃあなんで両方見送りにする前に興味を持っちゃったんですかね？
徳島の人はほとんど車で、歩いて買い物する人は少ないので徒歩で行けるスーパーがあるとかはあまり関係ないかな。
ここの地区の人気はどちらも売りに出してる徳島屈指の文教区であることや、健生病院や市民病院にも近いし、もしマンションを手放す可能性が出てきても売りやすい所でしょうか？宅地としての土地の価格も徳島では人気で安定してきてますし。(昔はかなり高騰してたからそのころに土地を所有している人は悲惨かもしれませんが。)

[62: 匿名さん]

>>59 匿名さん

でも、私も評判が良い理由しりたいですねぇ。
αの口コミもみてますが、αのこと悪い印象与えるようなコメント出して、こちらの評判良くするようにはかられてる？！
関係者ならでてこないでね。

[63: 通りがかりさん]

>>61 名無しさん

子育てしてたら、買い物はまとめ買いですから、何かあった時に、近いところにスーパーあるとベビーカーやら子供とさっと行けるので、助かるんですよ！
それと、市民病院に近いとは思いませんけどね。それなら、駅近くの古川病院の小児科とか行ってる人多いですよ。

[64: 匿名さん]

59です。
私の書き方がカナリ悪かったので、気分悪くされた方も居ますよね。すみません。
興味を持ったのは、もちろん文教区だからです。ただ、それだけでは生活していけないので、63さんの仰るように、やはり近くにスーパー、ドラッグストア等あるのがとても助かる。と賃貸住まいの現在感じている所です。
文教区以外に、私の優先していること(間取りやスーパーとの距離)と「違う優先すべきこと」が何かを知ることで、ロイヤルを考え直すかもしれないと思い、質問させてもらいました。
もし、こういった所が気に入った！等あったら、購入者の方の話も聞きたいんです。

[65: 名無しさん]

>>63 通りがかりさん

ベビーカーを使ってた時がもうだいぶ前でしたから、そう言われればそうですね。もう、今は留守番できる子たちばかりだから、就学前の小さなお子さまがいらっしゃる家庭には大事ですね。失礼いたしました。

救急対応の病院挙げたつもりでしたが、言葉が足りなかったみたいで。古川病院新しくなるように工事してますね。小児科人気がありますもんね。予約がインターネットで出来るようにもなってますし。

[66: 匿名さん]

>>59さんはスーパーやドラッグストアが近くにあって，
好みの間取りのマンションが見つかるまで待ち続けるのですか？
そして，それが人気のある助任・前川以外でもＯＫなのでしょうか．
そもそも，そんな物件が出る保証もありませんから，
土地を買って一軒家がベストかもしれませんよ．
じゃないといつまでも買えませんて．

ちなみに，北前川からキリン堂まで車で10分かかりませんし，
スーパーなら，セブン，フジ，ママの店どれも10分圏内．デイリーマートもぼちぼちの距離．
この距離も受容できないとは，車社会の徳島出身ではないのかな？と思ってしまいました．

あなたの優先事項は，間違いなく「間取り」と「買い物の便利さ」なんです．
北前川を「変な間取り」と言う方ですから，
各人の気に入った物件のポイントなんて聞いても馬耳東風でしょう．
どうかご自身の信念を貫き通して，ここより立派な物件を手に入れてください．